I C 605/19

Sygn. akt I C 605/19 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 29 marca 2021 roku Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: Sędzia Sławomir Splitt po rozpoznaniu w dniu 29 marca 2021 roku w Gdyni na posiedzeniu niejawnym sprawy z powództwa Gminy M. G. przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta G. o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

1. ustala, że obciążająca powódkę Gminę M. G. opłata roczna z tytułu udziału wynoszącego (...) w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa położonej w G., oznaczonej w obrębie nr (...) Ś. jako działki ewidencyjne o numerach: 648 obszaru 115 m 2, 663 obszaru 1.142 m 2, 664 obszaru 10.532 m 2, 673 obszaru 124 m 2, 684 obszaru 920 m 2 oraz 700 obszaru 1.303 m 2, dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), zgodnie z posiadanym udziałem (...), wynosi od dnia 1 stycznia 2019 roku kwotę 48.074,40 złotych (czterdzieści osiem tysięcy siedemdziesiąt cztery złote czterdzieści groszy),
2. zasądza od powódki Gminy M. G. na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej kwotę 3.352,20 złotych (trzy tysiące trzysta pięćdziesiąt dwa złote dwadzieścia groszy) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego,
3. nakazuje ściągnąć od powódki Gminy M. G. na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 272,00 złotych (dwieście siedemdziesiąt dwa złote) tytułem kosztów opinii biegłego wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa, w pozostałym zakresie przejmując koszt opinii na Skarb Państwa. Sygn. akt I C 605/19 UZASADNIENIE Stan faktyczny: Skarb Państwa – Prezydent Miasta G. na dzień wypowiedzenia był właścicielem nieruchomości położonej w G., oznaczonej w obrębie nr (...) Ś. jako działki ewidencyjne o numerach: 648 obszaru 115 m2, 663 obszaru 1.142 m2, 664 obszaru 10.532 m2, 673 obszaru 124 m2, 684 obszaru 920 m2 oraz 700 obszaru 1.303 m2, dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Z kolei Gmina M. G. jest użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości w udziale (...). (okoliczności bezsporne) Pismem z dnia 25 maja 2018 roku Prezydent Miasta G. wypowiedział Gminie M. G. dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania przedmiotowej nieruchomości i zaproponował nową opłatę roczną od 2019 roku w wysokości 49.085,26 zł z uwzględnieniem stopniowego dochodzenia do wysokości pełnej (w roku 2019 – 13.147,90 zł, w roku 2020 – 31.116,58 zł, od roku 2021 – 49.085,26 zł). (dowód: wypowiedzenie – k. 112-112v.) Wartość rynkowa ww. nieruchomości według stanu i cen na datę wypowiedzenia wynosiła 2.153.600 zł. (dowód: opinia biegłej sądowej A. B. – k. 70-96 wraz z pisemną opinią uzupełniającą – k. 119-120) Sąd zważył, co następuje: Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił po wszechstronnym rozważeniu całokształtu zebranego w sprawie materiału dowodowego w postaci dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii biegłej sądowej z zakresu wyceny nieruchomości. Oceniając materiał dowodowy Sąd uznał, iż dowody z dokumentów urzędowych i prywatnych przedłożonych przez strony są wiarygodne, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, ani też żadna ze stron nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod tymi pismami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych. Brak było również podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej dowodu z opinii biegłej sądowej A. B.. W ocenie Sądu opinia biegłej jest w całości wiarygodna i stanowiła podstawę do ustalenia wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości jak dla gruntu niezabudowanego. Opinia została sporządzona przez biegłą, posiadającego odpowiednią wiedzę fachową z zakresu szacowania nieruchomości. Biegła poprawnie zanalizowała stan faktyczny, prawidłowo zgromadziła materiały potrzebne do wydania opinii i sporządziła ją uwzględniając wszystkie aspekty sprawy. Przy ocenie złożonej opinii Sąd miał również na uwadze, iż operat został wykonany przez biegłą zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 nr 207 poz. 2109), które określają szczegółowo sposób wykonania wyceny nieruchomości. Biegła zgodnie w powyższymi przepisami zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej, przy uwzględnieniu cen kupna sprzedaży podobnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych na cele przemysłowo-usługowe oraz tereny komunikacyjne, jako przedmiotu prawa własności, na obszarze administracyjnym miasta G., w cenach z daty wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej. Strona powodowa zarzuciła biegłej, że nie zastosowała dodatkowego współczynnika K z uwagi na szczególnie uzasadniony przypadek, którym jest funkcja komunikacyjna nieruchomości, co miało w konsekwencji powodować wyłączenie jej z obrotu prawnego (szczególnie w stosunku do działki numer (...)). W odpowiedzi biegła wskazała, że współczynnik korekcyjny K może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Zdaniem biegłej taka sytuacja w niniejszej sprawie nie zachodziła. Wskazała, że przedmiotem badania rynku, a co za tym idzie, również dane porównawcze przyjęte do wyceny, są to tylko nieruchomości użytkowane lub przeznaczone pod komunikację, czyli o takiej samej funkcji jak nieruchomość wyceniania. Wszelkie cechy różnicujące nieruchomości i mające wpływ na wartość zostały ujęte w wycenie odpowiednimi atrybutami i przypisanymi im wagami. Zważywszy na powyższe, należało uznać, że biegła w sposób prawidłowy określił przeznaczenie nieruchomości, dobrała nieruchomości podobne i określiła wartość nieruchomości na dzień wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Uznając zatem, iż złożona opinia jest jasna, logiczna i wewnętrznie niesprzeczna, stąd wraz z pisemną opinią uzupełniającą uczynił ją podstawowym materiałem dowodowym i na tej podstawie ustalił, że wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na dzień wypowiedzenia przedstawia wartość 2.153.
4. Strona pozwana udowodniła więc wzrost wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczystej w przeważającej mierze. Przy wyrokowaniu sąd uwzględnił wartość nieruchomości wyliczoną przez powołanego przez sąd biegłego. Reasumując, opłata roczna (finalna) biorąc pod uwagę wyniki postępowania dowodowego winna wynosić 48.074,42 zł (jako iloczyn 3% wyceny nieruchomości dokonanej przez biegłą A. B. oraz udziału we współużytkowaniu) – art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zważyć należy, że Sąd ustalił wysokość opłaty obowiązującej od dnia 1 stycznia 2019 roku według jednej stawki. Sąd bowiem w pełni podziela pogląd prawny wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia z dnia 7 lutego 2014 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 111/13 (OSNC 2014 nr 11, poz. 113, str. 51, Biuletyn SN 2014 nr 2, (...) Biuletyn SN - IC 2014 nr 3), iż w sprawie wszczętej na podstawie wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), sąd rozpoznaje kwestię aktualizacji opłaty rocznej na skutek wypowiedzenia jej dotychczasowej wysokości przez właściciela nieruchomości i określa wysokość należnej opłaty obowiązującą od dnia 1 stycznia roku następującego po dokonaniu wypowiedzenia. Jak wyjaśnił bowiem w uzasadnieniu Sąd Najwyższy „za takim oznaczeniem zakresu kognicji sądu - obok dyrektyw językowych - przemawiają także dyrektywy systemowe. Właściwy organ wypowiadając wysokość dotychczasowej opłaty przesyła ofertę przyjęcia jej nowej wysokości, której użytkownik wieczysty może nie zakwestionować. Jeżeli nie złoży wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 GospNierU, obowiązuje – począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty – nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu (art. 78 ust. 4 GospNierU). Natomiast złożenie wniosku, równoznaczne z odrzuceniem oferty, powoduje wszczęcie postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym. W takiej sytuacji nie dochodzi do zmiany wysokości opłaty rocznej aż do chwili, w której prawomocne orzeczenie kolegium albo – w razie wniesienia sprzeciwu od orzeczenia kolegium – prawomocny wyrok sądu zastąpi oświadczenie woli użytkownika wieczystego. O skuteczności wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty, któremu towarzyszy oferta jej nowej wysokości, można bowiem mówić dopiero z chwilą przyjęcia oferty albo zastąpienia go orzeczeniem. Ustalona w prawomocnym orzeczeniu kolegium wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej obowiązuje również począwszy od dnia 1 stycznia roku następnego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty (art. 79 ust. 5 GospNierU). Skoro więc wyrok sądu wydany w sprawie wszczętej na podstawie wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 GospNierU, ma – w związku z dokonanym wypowiedzeniem – zastąpić oświadczenie woli użytkownika wieczystego, to nie powinno budzić wątpliwości, że sąd rozpoznaje kwestię aktualizacji opłaty rocznej na skutek wypowiedzenia jej dotychczasowej wysokości i określa jedynie wysokość należnej opłaty obowiązującą od dnia 1 stycznia roku następującego po dokonaniu wypowiedzenia.” Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w punkcie
5. sentencji na mocy art. 72 ust. 3 pkt 5 w zw. z art. 77 ust. 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Koszty procesu: O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie
6. na podstawie przepisu art. 100 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. oraz § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 listopada 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U.2015.1800) i zasądził od powódki jako przegrywającej proces niemal w całości koszty poniesione przez pozwanego w całości, na co składała się opłata za czynności fachowego pełnomocnika pozwanego – radcy Prokuratorii Generalnej w stawce minimalnej wynagrodzenia adwokata. Na podstawie art. 32 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2016 roku o Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. 2016 poz. 2261) koszty te zasądzono na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej. Koszty sądowe: Ponadto w punkcie III. wyroku na mocy art. 100 k.p.c. w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U.2014.1025 z późn. zm.) rozstrzygnięto o nieopłaconych kosztach sądowych (wynagrodzenie biegłego w wysokości 278,69 zł), nakazując ściągnąć je od powódki jako przygrywającej proces w całości.