Sygn. akt I ACa 320/20 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 9 lipca 2021 r. Sąd Apelacyjny w (...) I Wydział Cywilny i Własności Intelektualnej w składzie: Przewodniczący: Sędzia Mariola Gło

§ 1k.c.

w szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową jeżeli nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia; nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego w tym przedstawiając próbkę lub wzór; nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia; została kupującemu wydana w stanie niezupełnym, W razie stwierdzenia wadliwości rzeczy sprzedanej kupujący może złożyć sprzedającemu oświadczenie o zmniejszeniu ceny sprzedaży albo oświadczenie o odstąpieniu od umowy przy czym cena zmniejszona powinna pozostawać w takim stosunku do ceny umownej, w jakim pozostają ze sobą wartość rzeczy wadliwej i niewadliwej. Sąd pierwszej instancji podzielił stanowisko zaprezentowane przez Sąd Okręgowy w Krakowie w orzeczeniu z 14 maja 2014r. w sprawie o sygn. akt II Ca 242/

1. Sąd Okręgowy w (...) uznał, że treść tego przepisu wskazuje, że decydujące znaczenie ma kryterium funkcjonalne, związane z przeznaczeniem rzeczy oraz jej użytecznością ze względu na cel oznaczony w umowie, albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy oraz z właściwości, o których istnieniu zapewniał sprzedawca kupującego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 2013r., ICSK 457/12). Przewidziana w art. 556 i nast. k.c. odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy sprzedanej ma charakter absolutny, bezwzględny, co oznacza że jest niezależna od winy i obciąża sprzedawcę niezależnie od tego, czy spowodował wadę i czy wiedział lub mógł o niej wiedzieć. Wystarczającą przesłanką faktyczną odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi jest ustalenie, że sprzedana kupującemu rzecz wykazuje cechy kwalifikujące ją w danym stosunku prawnym jako rzecz wadliwą. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie zależy od poniesienia przez kupującego szkody, ale od wykazania, że wada spowodowała zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy. Wskazanie w umowie sprzedaży powierzchni nieruchomości określa pewną właściwość przedmiotu sprzedaży i oznacza zapewnienie kupującego przez sprzedawcę o istnieniu tej właściwości. Podobnie ma się rzecz z zapewnieniem, że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Według art. 556 § 1 k.c. jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, sprzedawca jest odpowiedzialny względem niego z tytułu rękojmi za wady fizyczne sprzedanej rzeczy; warunkiem tej odpowiedzialności jest jednakże istnienie wady zmniejszającej wartość lub użyteczność rzeczy ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy. Z kolei zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 2013 r. w sprawie o sygn. akt I CSK 457/12 warunkiem powstania odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne sprzedanej rzeczy jest wada rzeczy zmniejszająca jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jak również wada polegająca na tym, że rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupujący albo też, jeśli rzecz została wydana kupującemu w stanie niezupełnym. Treść art. 556 § 1 k.c. wskazuje, że decydujące znaczenie ma kryterium funkcjonalne związane z przeznaczeniem rzeczy oraz jej użytecznością ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy oraz z właściwości, o których istnieniu zapewniał sprzedawca kupującego. Sąd pierwszej instancji podkreślił, że powód nabył nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży. Po objęciu nieruchomości w posiadanie stwierdził on, co zostało poparte odpowiednią opinią eksperta, że rzeczywista powierzchnia użytkowa nieruchomości różni się od powierzchni, o której była mowa na etapie negocjacji przedkontraktowych, w umowie sprzedaży oraz w operacie szacunkowym. Tym samym powód zażądał od sprzedających obniżenia ceny sprzedaży o 295.873 zł, która to kwota pozostawała proporcjonalna względem umownej ceny sprzedaży (1.170.000 zł), tak, jak różnica w stwierdzonej rzeczywistej powierzchni nieruchomości (260,4 m 2) pozostawała do powierzchni wskazanej w umowie (348,54 m 2). Sąd pierwszej instancji w niniejszej sprawie uznał, że rzeczywiście wystąpiła niezgodność przedmiotu umowy sprzedaży z umową stanowiąca wadę fizyczną rzeczy sprzedanej, o czym to powód dowiedział się dopiero jakiś czas po transakcji. Budynek położony na nieruchomości w sposób znaczący odbiegał powierzchnią użytkową od oferty przedstawionej przez pozwanego, a tym bardziej rzeczywista powierzchnia użytkowa okazała się znacząco niższa od powierzchni wskazanej w umowie sprzedaży oraz w operacie szacunkowym sporządzonym przed zawarciem umowy. Pozwany nie kwestionował prawidłowości przeprowadzonych pomiarów, ani też samego faktu mniejszej, niż wskazana w umowie, powierzchni użytkowej nieruchomości. Zdaniem Sądu pozwany dążył do zwolnienia się z odpowiedzialności za wady rzeczy sprzedanej na podstawie wyłączającej tę odpowiedzialność przesłanki, że kupujący wiedział o wadzie rzeczy w chwili zawarcia umowy. Ciężar udowodnienia tego faktu spoczywał w tym wypadku na pozwanym. W pierwszej kolejności pozwany twierdził, że wartość wynikająca z operatu szacunkowego została wpisana do umowy na wyraźne życzenie powoda. Nawet jeśli by tak było (powyższa kwestia była sporna między stronami, a żaden inny dowód nie wskazywał na większe prawdopodobieństwo jednej z wersji wydarzeń),to logicznym jest, że powód finansujący zakup częściowo z kredytu, mógł oczekiwać zgodności wskazanej w umowie powierzchni nabywanej nieruchomości z operatem szacunkowym, na podstawie którego bank oceniał wartość zabezpieczenia i podjął decyzję o udzieleniu kredytu. Operat szacunkowy z samej swej istoty stanowi (w tym wypadku prywatną, a nie urzędową) opinię osoby należycie przygotowanej, dysponującej odpowiednimi uprawnieniami i ponoszącej odpowiedzialność za jej treść. Tym samym powód miał wszelkie powody, by uznać, że wskazane w operacie szacunkowym wielkości powierzchni użytkowej budynku są zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym. Sąd Okręgowy nadto uznał, że pozwany nie wykazał, iż ustalenia powierzchni dokonane przez K. Ł. były powodowi znane, ani też nie wykazał, że takie ustalenia w ogóle miały miejsce. Informacja taka została więc przez Sąd potraktowana jako gołosłowne twierdzenie pozwanego. Powód miał zasadne przesłanki, by uważać, że pozwany, zawodowo zajmujący się rynkiem nieruchomości, będzie wykazywał się profesjonalizmem przy zawieraniu transakcji, że jest osobą godną zaufania. W ocenie Sądu analiza zebranego materiału dowodowego prowadzi do wniosku, że niewątpliwie pozwany zapewniał powoda o tym, iż powierzchnia użytkowa jest znacznie większa niż rzeczywiście tak jest. Za przyjęciem tej wersji świadczy choćby fakt, że w zeznaniu dotyczącym ustalenia wymiaru podatku od nieruchomości pozwany wskazywał powierzchnię użytkową około 320 m
2. Choć co prawda wymiar podatku od nieruchomości opiera się o nieco odmienne zasady ustalenia powierzchni nieruchomości będącej przedmiotem opodatkowania, to jednak okoliczność ta, zdaniem Sądu, uwiarygadnia tezę, że pozwany swoim działaniem utwierdził powoda, że powierzchnia użytkowa jest większa niż jest to w rzeczywistości. Sąd pierwszej instancji podkreślił, że w przypadku ujawnienia się wady rzecz sprzedanej sprzedawca staje się odpowiedzialny wobec kupującego za istnienie wady niezależnie od tego, czy to on spowodował wadliwość rzeczy, czy ponosi w tym zakresie winę, a nawet czy wiedział lub mógł dowiedzieć się o istnieniu wady rzeczy. Warunkiem poniesienia odpowiedzialności jest spełnienie się okoliczności wskazanych w art.

§ 1k.c.

Wyniki postępowania karnego wskazują, że pozwany nie ponosił winy za zarzucane mu przestępstwo oszustwa. Nie miało to jednakże wpływu na możliwość żądania przez powoda zmniejszenia ceny sprzedaży w oparciu o przepisy o rękojmi. Pozwany podnosił także, a świadek K. Ł. stwierdzał, że cena nieruchomości nawet przy uwzględnieniu mniejszej o ponad 80 m 2 powierzchni użytkowej nadal pozostawała bardzo korzystna dla kupujących jeśli porównać ją z realiami rynkowymi w chwili zawarcia umowy. Sąd Okręgowy wskazał, że są to ich prywatne opinie. Dopiero stosowne dowody z opinii biegłych mogły by stanowić podstawę do potraktowania tej kwestii za udowodnioną. Również nie wykazano dowodem z opinii biegłego wpływu zmiany powierzchni użytkowej na atrakcyjność nieruchomości z punktu widzenia nabywcy. Pozwany jednakże nie wnioskował o takie dowody, w związku z czym Sąd uznał powyższe za nieudowodnione. Zdaniem Sądu Okręgowego okoliczność powyższa mogła mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia mniejszej sprawy. Skoro jednak pozwany, reprezentowany przez fachowego pełnomocnika, nie przedsięwziął określonej w tym kierunku inicjatywy dowodowej, to brak było podstaw do podejmowania z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie powyższego. Proces cywilny jest bowiem kontradyktoryjny. Sąd podkreślił, iż z zeznań świadków spójnie i konsekwentnie wynikało, że to właśnie atrakcyjna relacja ceny i powierzchni nieruchomości budynkowej stanowiła dla nabywców kluczowy walor nieruchomości, przesądzający o ich decyzji o jej nabyciu. Zamiarem kupujących było wynajęcie większej części nieruchomości, w związku z czym uszczuplenie powierzchni użytkowej nieruchomości musiało wpłynąć na zakładany przez kupujących model ekonomiczny przeprowadzonej transakcji. Nadto, gdyby powód wiedział tym, że powierzchnia użytkowa jest faktycznie mniejsza, i jednak zdecydowałby się na zakup nieruchomości, to niewątpliwie dążyłby do ewentualnego umniejszenia ceny. Choć niewątpliwie na cenę nieruchomości ma wpływ wiele elementów, to wśród nich kluczową rolę odgrywa także powierzchnia użytkowa. Konkludując Sąd Okręgowy uznał, że nie ma żadnej przesłanki świadczącej o tym, że powód w chwili zawarcia umowy miał pewną i rzetelną informację o mniejszej, niż wskazana w umowie, rzeczywistej powierzchni użytkowej nieruchomości. Dowodem świadczącym, że tak nie było nie mogą być załączone do pozwu kserokopie ofert z Internetu mające dotyczyć przedmiotowej nieruchomości, gdyż na podstawie przeprowadzonego postępowania dowodowego nie można z całą pewnością stwierdzić, że kupujący znali ich treść przed transakcją. Zdaniem Sądu trudno przypuszczać aby powód reprezentowany przez fachowego pełnomocnika, dołączył dowód, który mógł stanowić ewentualną podstawę do uznania jego twierdzeń za niewykazane. Sąd pierwszej instancji uznał także, że nie zostało wykazane przez pozwanego aby na etapie negocjacji nabywcy mieli możność zapoznania się z pełną dokumentacją dotycząca budynku, co mogło stanowić - po dokonaniu jej analizy - podstawę do poczynienia odmiennych ustaleń w niniejszej sprawie. Pozwany co prawda podnosił, że cała dokumentacja została przekazana nabywcom, czemu powód zaprzeczał, jednakże na potwierdzenie powyższego pozwany nie przedstawił żadnych dowodów. Sąd podkreślił także, że pozwany nie stawiając się na termin rozprawy wyznaczanej celem przesłuchania stron, niezależnie od przyczyn z tym związanych, przy uwzględnieniu tego, że pełnomocnik pozwanego wniósł o pominięcie dowodu z jego zeznań, pozbawił się możliwości wyjaśnienia spornych kwestii na swoją korzyść. W związku z powyższym Sąd Okręgowy uznał, że powód był uprawniony do żądania obniżenia ceny nieruchomości, a po upływie wyznaczonego sprzedającym terminu, mógł skutecznie potrącić wierzytelność przysługującą mu z tego tytułu z wierzytelnością pozwanego z tytułu udzielonej pożyczki. Wyliczone przez powoda kwoty nie budziły zastrzeżeń pozwanego, ani też Sądu Okręgowego. Sąd w tym zakresie w całości zgodził się z uzasadnieniem tej kwestii przedstawionym w uzasadnieniu postanowienia o zabezpieczeniu z dnia 25 kwietnia 2014r. wydanego w sprawie o sygnaturze IC 966/14, a zatem ponowne rozważanie tego zagadnienia nie ma żadnego sensu. Sąd Okręgowy podkreślił, że nie istniały ewentualne przesłanki uprawniające do pozbawienia aktu notarialnego wykonalności w całości. W ocenie Sądu zgłoszone przez powoda rozszerzenie powództwa o dalsze odsetki również było dokonane prawidłowo. Tym samym w niniejszej sprawie Sąd uznał, że zgłoszone przez powoda potrącenie wierzytelności stanowić mogło podstawę do częściowego pozbawienia tytułu wykonawczego wykonalności. O kosztach Sąd pierwszej instancji orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. Powództwo zostało uwzględnione w pełni, w związku z czym pozwany ponieść powinien całość kosztów postępowania. Na zasądzone koszty procesu złożyły się opłata od pozwu wysokości 5.896 zł, koszty zastępstwa procesowego w wysokości 5.400 zł ustalone na podstawie § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. 2015 poz. 1804 ze zm.) oraz zwrot 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Apelację od powyższego wyroku wywiódł pozwany W. K. zaskarżając wyrok w całości. Zaskarżonemu wyrokowi pozwany zarzucił naruszenie: 1) przepisu prawa materialnego tj. art. 560 § 1 i § 3 k.c. w zw. z art.

§ 1k.c.

wobec treści art. 498 § 1 i 2 k.c. w stosunku do art. 840 § 1 pkt 2 k.p.c. i wyprowadzenie z uwagi na wadliwe ustalenia faktyczne wniosku, że po powstaniu tytułu egzekucyjnego w postaci aktu notarialnego z 23 maja 2012r. repertorium A nr (...) wystąpiły okoliczności tego rodzaju, że wskutek potrącenia dokonanego pismem z 30 października 2013r., opartego na prawie kształtującym mającym wynikać z rękojmi za wady fizyczne nieruchomości gruntowej położonej w P. przy ulicy (...), dług powoda względem pozwanego opiewający na kwotę 220.000 zł wygasł w oznaczonej części, 2) przepisu prawa materialnego tj. art. 560 § 1 i 3 w zw. z art.

§ 1k.c.

wobec treści art. 498 § 1 i 2 k.c. w stosunku do art. 840 § 1 pkt 2 k.p.c. poprzez ich zastosowanie i pozbawienie tytułu wykonalności w postaci aktu notarialnego z 23 maja 2012r. repertorium A nr (...)co do kwoty 142.468,54 zł, 3) przepisu postępowania tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak dokonania wszechstronnej oceny materiału dowodowego, a nadto błędną ocenę zgromadzonych dowodów i tym samym błędne ustalenia faktyczne nieoparte na zasadach logicznego wnioskowania, a mianowicie: - przyznanie - z jednej strony - mocy dowodowej zeznaniom S. W.