(1)i A. S.. Fakt prowadzonych negocjacji pozostawał natomiast poza osią sporu w niniejszej sprawie, a powodowie zgodnie potwierdzili ją w treści swoich zeznań. Dodatkowo należy zauważyć, że w kontekście przesłanek materialnoprawnych, jakie legły u podstaw zaskarżonego orzeczenia, wnioskowane dowody pozostawały irrelewantne dla jego wyniku. Pomimo, iż pozwana Wspólnota była w toku postępowania reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, godzi się wyjaśnić, że eksponowany w apelacji zarzut sprzeczności istotnych ustaleń Sądu z treścią materiału dowodowego nie jest naruszeniem samym w sobie, niejako zawieszonym w próżni, lecz zawsze stanowi konsekwencję uchybienia przepisom prawa procesowego, najczęściej poprzez naruszenie dyrektyw oceny materiału dowodowego wyrażonych w art. 233 § 1 k.p.c. Zarzut błędu w ustaleniach faktycznych powinien zatem w pierwszej kolejności wskazywać naruszony przepis postępowania oraz sposób jego naruszenia i dopiero wówczas określać błędne ustalenie stanu faktycznego, jako następstwo tego naruszenia. Jest to o tyle istotne, że Sąd II instancji jest związany zarzutami dotyczącymi prawa procesowego podniesionymi przez skarżącego w apelacji (vide: Uchwała składu 7 sędziów SN z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07, OSNC 2008/6/5). Związanie to oznacza, że Sąd ad quem nie bada i nie rozważa wszystkich możliwych naruszeń prawa procesowego popełnionych przez Sąd I instancji, a powinien odnieść się jedynie do wszystkich podniesionych przez skarżącego zarzutów naruszenia przepisów postępowania. Mając zatem na uwadze, że w treści wywiedzionej skargi odwoławczej skarżąca nie sformułowała zarzutów naruszenia takich przepisów, które wpływałyby na ustalenia faktyczne w sprawie, Sąd Apelacyjny nie miał obowiązku doszukiwać się ewentualnego naruszenia przepisów postępowania, na których naruszenie skarżąca nie zwróciła uwagi. Już tylko z powyższych przyczyn, zarzut sprzeczności ustaleń faktycznych z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie zasługiwał na uwzględnienie. Pomimo jednak formalnego osadzenia apelacji, w zasadniczej części, na zarzucie dokonania przez Sąd I instancji wadliwych ustaleń faktycznych, dostrzec trzeba, że ocena czy pobudowanie na części wspólnej poddasza nowych pięciu lokali zawiera się w interesie właścicieli pozostałych lokali lub też czy przekazanie części wspólnej jest nieodpłatne, nie należy bynajmniej do sfery faktów, lecz właściwego ich przyporządkowania do norm prawa materialnego. Dekodując bowiem stanowisko skarżącej w tym zakresie zauważyć trzeba, że nie kwestionuje ona w żaden sposób dokonanych przez Sąd Okręgowy ustaleń faktycznych w tych aspektach, choćby poprzez wskazanie błędów w ocenie materiału procesowego, stanowiącego kanwę tych ustaleń, a wyłącznie poprzestaje na kwestionowaniu uprawnienia tego Sądu do wyprowadzenia - w uwarunkowaniach przedmiotowej sprawy - wniosków opisanych w zarzutach apelacji. Tego rodzaju sposób argumentacji, kwalifikowany być winien, na płaszczyźnie procesowej, jako zarzut obrazy prawa materialnego, dotyczący - ściślej rzecz ujmując - fazy jego subsumcji do ustalonego stanu faktycznego. Z zastrzeżeniami, o których mowa będzie poniżej, w tożsamym tonie odnieść należy się do kwestii podjęcia zaskarżonych uchwał większością głosów, w kontekście realizowania partykularnych interesów inwestorów oraz deklarowanych przez nich nakładów. Do powyższych zagadnień Sąd Apelacyjny odniesie się więc w części rozważań poświęconej zarzutom naruszenia prawa materialnego, by nie powielać tożsamej argumentacji. W niniejszej sprawie zasadniczym pozostawało rozstrzygnięcie, czy uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) i (...) oraz (...) w B. podjęte dnia 09 maja 2019 r. w formie aktu notarialnego przed notariusz E. O. w kancelarii notarialnej w B. (rep. A nr (...)), pozostawały w zgodności z art. 22 ust. 3. ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali w sytuacji, gdy nie zostały podjęte przez wszystkich właścicieli lokali i tym samym, czy powodowie legitymowani byli do zaskarżenia przedmiotowych uchwał do Sądu w trybie art. 25 ust. 1 u.w.l. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, tego rodzaju uchwała wspólnoty mieszkaniowej, niezależnie od przyczyn jej podjęcia i okoliczności dotyczących sposobu i zakresu korzystania z lokali wymienionych w uchwałach, nie mieściła się w ramach art. 22 ust. 3 cytowanej ustawy. Nieruchomością wspólną w rozumieniu powyższej ustawy są pozostałe po wyodrębnieniu lokali te części budynku i te urządzenia które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, a także grunt na którym położny jest budynek. Nieruchomość wspólna ma więc określony zakres przestrzenny, więzi prawne określa zaś art. 3 ust. 1 u.w.l. stanowiąc, że udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej, obliczony zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy jest prawem związanym z własnością lokalu. Jako całość nieruchomość wspólna jest stosunkiem prawnym współwłasności, zaś udział właściciela w tej współwłasności, wobec brzmienia art. 50 k.c. ma status części składowej nieruchomości lokalowej. Wynika stąd, że odrębna własność lokalu jest prawem głównym, nieruchomość wspólna jest natomiast prawem niesamodzielnym a jej funkcja w stosunku do prawa głównego jest służebna ( vide: Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2010 roku, sygn. akt II CSK 267/10, Legalis Nr 407515). Dla sprawowania zarządu nad nieruchomością w której zostały wyodrębnione lokale, ustawa powołała wspólnotę mieszkaniową którą tworzy ogół właścicieli. Celem wspólnoty jest zarządzanie nieruchomością. Tak zakreślony zakres działania wyznacza zakres jej praw i obowiązków które nie mogą dotyczyć praw do lokali. Zarządzanie wymaga podejmowania czynności mieszczących się w ramach zwykłego zarządu jak i przekraczających zwykły zarząd. Pewna kategoria czynności wymaga uchwał właścicieli i nie może być podejmowana przez zarząd. Sprawy te dotyczą, poza jednym wyjątkiem, spraw zarządu nieruchomością wspólną i wymienione są jako przykładowe w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Wymaga przy tym podkreślenia, że właściciele nie mogą w trybie przepisów tej ustawy podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali ( vide: Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 roku, sygn. akt II CSK 600/08, Legalis nr 218579 ). Uchwały stanowiące przedmiot rozpoznania w niniejszej sprawie zostały podjęte na gruncie art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. Zgodnie z tym przepisem dopuszczalna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Uregulowanie to nie może być jednakże rozumiane w oderwaniu od charakteru praw przysługujących wspólnocie mieszkaniowej. Jak zaznaczono na wstępie, wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej, ustalona zgodnie z treścią art. 3 ust. 3 u.w.l., jest ściśle związana z powierzchnią lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, a więc związana jest z powierzchnią prawa głównego. Zmiana powierzchni lokalu prowadzić będzie do zmiany wysokości udziału w nieruchomości wspólnej, to jest do zmiany zakresu prawa mającego charakter części składowej. Stąd powstało zagadnienie czy art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy może odnosić się do sytuacji, gdy zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej spowodowana została zmianą w zakresie prawa głównego, to jest w prawie własności lokalu. W uzasadnieniu cytowanego przez Sąd Okręgowy postanowienia z dnia 24 listopada 2010 roku Sąd Najwyższy powołał się na pogląd literatury, zgodnie z którym przepis ten dopuszcza zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej tylko wówczas, gdy udział został błędnie wyliczony czyli w przypadku gdy zachodzi potrzeba sprostowania omyłki rachunkowej, bez ingerencji w sferę praw i obowiązków właścicieli lokali. Stąd teza podjęta przez Sąd Najwyższy sprowadzała się do stwierdzenia, że zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej tylko formalnie mieści w uregulowaniu art. 22 ust. 3 pkt 5a (w nin. sprawie pkt. 5 – dop.) ustawy o własności lokali, jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli. W czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą brać udział wszyscy właściciele lokali. Sąd Najwyższy wyraził nadto pogląd, w pełni podzielany przez skład Sądu Apelacyjnego rozpoznający niniejszą sprawę, iż w sytuacji gdy zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej była następstwem zmian w prawie odrębnej własności lokali i w związku z tym ustalenie wysokości udziałów powinno nastąpić w umowie zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali, to zmiana dokonana przez wspólnotę w drodze uchwały podjętej większością głosów jest nieważna, jako niemieszcząca się w kompetencjach tego organu zakreślonych omawianym przepisem. W rozpatrywanym przypadku nie mogło być mowy o korygowaniu jedynie rachunkowej omyłki w wyliczeniu wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Przedmiotowe uchwały zostały bowiem podjęte w związku z inwestycją planowaną przez A. S. oraz A. B.

(1), polegającą na adaptacji poddasza nieużytkowego (stropodachu) w budynku przy ul. (...) w B., poprzez przebudowę części wspólnej, znajdującego się wyłącznie nad lokalami nr (...) przekazanymi do wyłącznego korzystania dla właścicieli lokali nr (...) (uchwała nr (...) z dnia 11 września 2017 r.) w taki sposób, że powstanie tam 5 nowych lokali mieszkalnych, które po adaptacji poddasza, staną się własnością właścicieli lokali nr (...), tj. A. B.

(1)i A. S.. Po zakończeniu inwestycji pozwana Wspólnota miała przenieść na rzecz właścicieli lokali nr (...) własność nowopowstałych lokali, co wiązało się z wyrażeniem zgody na zmianę wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Związana z taką zmianą zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej nie była sprostowaniem błędu w obliczeniach, ale miała charakter merytoryczny. Wiązała się bowiem z zastosowaniem innego kryterium w ich oznaczeniu. W tej sytuacji należało uznać, że zmiana wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej jedynie formalnie mieściła się w ramach art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l., ze względu jednak na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali nie mogła być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli. W czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów powinni uczestniczyć, wyrażając swoją zgodę, wszyscy właściciele lokali. W razie niemożności uzyskania jednomyślności właścicieli, stosownych rozwiązań należy poszukiwać na gruncie przepisów Kodeksu cywilnego ( vide: Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 2004 roku, sygn. akt I CK 357/04, LEX nr 166834), a ściślej w treści art. 199 k.c. W tym kontekście zarzuty apelacji odnoszące się do błędnego rozkładu ciężaru dowodu przez Sąd pierwszej instancji (art. 6 k.c.) tracą zupełnie na znaczeniu, ponieważ bez względu na okoliczność, czy zwiększenie ilości mieszkań na wynajem zmniejszyłoby komfort zamieszkiwania okolicy, w świetle powyższych rozważań zaskarżone uchwały, jako podjęte przez wspólnotę bez właściwych ku temu kompetencji, naruszyły normę art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali. Podlegały zatem uchyleniu po myśli art. 25 ust. 1 ustawy. Przy ocenie zarzutu naruszenia art 232 k.p.c. i 6 k.c. na marginesie można jedynie zauważyć, że Sąd Okręgowy mógłby potencjalnie naruszyć wyłącznie materialnoprawny rozkład ciężaru dowodu (art. 6 k.c.), ponieważ norma art. 232 k.p.c. funkcjonuje na płaszczyźnie formalnej między stronami postępowania cywilnego a Sądem i decyduje o dopuszczalności inicjatywy dowodowej Sądu z urzędu (co nie miało miejsca). Zarzut naruszenia artykułu 232 k.p.c. i 6 k.c. jest oczywiście bezpodstawny. Mając świadomość funkcjonowania w judykaturze również poglądów odmiennych, aniżeli przedstawionych powyżej przez Sąd Apelacyjny, w realiach niniejszej sprawy zaakcentować należy, że naruszenie interesu pozostałych współwłaścicieli nadal pozostaje samodzielną przesłanką do uchylenia uchwały w trybie przewidzianym w art. 25 ust. 1 u.w.l. Godzi się przy tym wyjaśnić, że termin „interesy” na gruncie powołanego przepisu rozumiany jest szeroko, jako czyjeś dobro, czyjaś korzyść, także np. interesy ekonomiczne właściciela. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu wyżej wymienionego przepisu stanowi natomiast kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Ocena, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy właściciela musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych danej sprawy. Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały, musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Wówczas spór sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu między dobrem wspólnoty a dobrem jej indywidualnego członka.Oczywiste jest jednak, że nie każdy interes właściciela lokalu będzie zasługiwać na ochronę. Zgodzić należy się z Sądem Okręgowym, że realizacja przez inwestorów remontu części dachu, klatki schodowej oraz budowa nowego przyłącza kanalizacyjnego jedynie pozornie zawierała się w interesie właścicieli pozostałych lokali. Mając na względzie gospodarczy charakter działalności A. B.

(1)i A. S., nie pozostawia wątpliwości, że ww. zamierzali realizować swoje partykularne interesy poprzez dostosowanie budynku do potrzeb większej ilości mieszkańców. Należy z całą mocą podkreślić, że realizacja przedmiotowej inwestycji z całą pewnością wpłynęłaby na komfort zamieszkiwania w budynku. Rzecz jednak w tym, że pobudowanie przez inwestorów pięciu dodatkowych lokali mieszkalnych wpłynęłoby nie tylko na zmianę standardów higieniczno-sanitarnych, lecz także funkcji budynku z wyłącznie mieszkalnej, na częściowo usługową. Ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika bowiem, że inwestorzy A. B.

(1)oraz A. S. zamierzali w nowopowstałych lokalach świadczyć usługi polegające m.in. na krótkotrwałym, ogólnie dostępnym wynajmowaniu mieszkań, pokoi i miejsc noclegowych oraz usługi z tym związane. Fakt zamieszkania w budynku dodatkowych kilkunastu osób, w tym także częste zmiany w ich składzie osobowym, niewątpliwe wpłyną na poczucie bezpieczeństwa pozostałych właścicieli, choćby w wypadku zajścia sytuacji potencjalnie niebezpiecznych lub niekomfortowych, jak wejście na teren nieruchomości osób niepożądanych czy niewłaściwe zachowania krótkoterminowych najemców lokali. Sąd Apelacyjny miał przy tym na uwadze, że poza świadczeniami związanymi z poniesieniem przez inwestorów kosztów prac związanych z poprawą warunków części wspólnej, zaskarżone uchwały nie przewidywały wprowadzenia w organizacji nieruchomości wspólnej zmian, które mogły przynajmniej w pewnym stopniu zrekompensować niedogodności mogące się pojawić w związku z zamieszkaniem w budynku dodatkowych osób. Jeśli chodzi zaś o powołany przez pozwaną zarzut naruszenia art. 5 k.c., to również on okazał się niesłuszny. Nie wykazano bowiem jaka konkretnie zasada współżycia społecznego została przez powodów naruszona. Nic w tej kwestii nie zmienia eksponowana w apelacji okoliczność uzgodnienia i akceptacji treści uchwał przed ich podjęciem. Skoro w niniejszej sprawie podstawę uchylenia spornych uchwał stanowiła ich sprzeczność z przepisami prawa, zbędnym było doszukiwanie się w roszczeniu powodów naruszenia art. 5 k.c. , tym bardziej, że przepis ten winen być stosowany jedynie wyjątkowo. W świetle przedstawionych wyżej rozważań, wskazujących na istnienie kilku równoważnych przyczyn uniemożliwiających uwzględnienie apelacji, na podstawie art. 385 k.p.c. należało orzec jak w punkcie I. sentencji. O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Apelacyjny orzekł na podstawie o art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. w pkt. II. wyroku. Na koszty te złożyło się wyłącznie wynagrodzenie pełnomocnika powodów w kwocie 270,00 zł, ustalone w oparciu o § 8. ust. 1 pkt 1 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 265). SSO del. Rafał Terlecki SSA Roman Kowalkowski SSA Wiesław Łukaszewski Na oryginale właściwe podpisy.