Niniejszy dokument nie stanowi doręczenia w trybie art. 15 zzs 9 ust. 2 ustawy COVID-19 (Dz.U.2021, poz. 1842) Sygn. akt I ACa 321/20 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 24 czerwca 2021 r. Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSA Sławomir Jamróg Sędziowie: SSA Barbara Baran SSA Wojciech Żukowski (spr.) Protokolant: starszy sekretarz sądowy Marta Sekuła po rozpoznaniu w dniu 24 czerwca 2021 r. w Krakowie na rozprawie sprawy z powództwa Z. G. przeciwko M. K. przy udziale Prokuratora Prokuratury Rejonowej K.w K. o zapłatę ewentualnie o unieważnienie umowy oraz o zmniejszenie kary umownej na skutek apelacji obu stron od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 12 grudnia 2019 r. sygn. akt I C 473/16 1. oddala obie apelacje; 2. znosi wzajemnie między stronami koszty postępowania apelacyjnego. SSA Barbara Baran SSA Sławomir Jamróg SSA Wojciech Żukowski Sygn. akt I ACa 321/20 UZASADNIENIE Powód Z. G. w pozwie z 14 marca 2016 r. wniesionym przeciwko pozwanej M. K. wniósł o unieważnienie umowy sprzedaży nieruchomości składającej się z działki ew. nr (...) o pow. 0,0922 ha, położonej w miejscowości B., gmina (...)powiat (...), dla której Sąd Rejonowy dla K. w K. IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), zawartej pomiędzy powodem, a pozwaną M. K. dnia 2 czerwca 2015 r., objętej aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza D. G. za Rep. (...), a ewentualnie o: zwiększenie ceny sprzedaży w/w nieruchomości określonej w opisanej umowie do kwoty 500.000 zł i zasądzenie z tego tytułu od pozwanej na rzecz powoda kwoty 410.000 zł płatnej w terminie 2 tygodni od dnia uprawomocnienia się wyroku wraz z odsetkami ustawowymi na wypadek opóźnienia oraz o zmniejszenie kary umownej zastrzeżonej na wypadek nienależytego wykonania lub niewykonania przez powoda obowiązku wydania w/w nieruchomości w terminie do dnia 3 grudnia 2015 r. do kwoty 1.500 zł za każdy miesiąc opóźnienia. Na uzasadnienie pozwu wskazał, że w chwili zawierania przedmiotowej umowy sprzedaży nieruchomości znajdował się w przymusowym położeniu, które wynikało z konieczności regulowania szeregu zobowiązań zaciągniętych na pokrycie wydatków związanych z budową domu jednorodzinnego. Między innymi w dniu 17 września 2013 r. zawarł ze spółką (...) umowę kredytu, której spłata została zabezpieczona poprzez ustanowienie na nieruchomości powoda hipoteki umownej do kwoty 150.000 zł. Ze względu na fakt, że powód nie był w stanie terminowo regulować swojego zobowiązania finansowego, w dniu 23 grudnia 2014 r. podpisał z K. W. kolejną umowę pożyczki, której zwrot został zabezpieczony poprzez ustanowienie na nieruchomości hipoteki umownej w wysokości 285.000 zł. Niemożność terminowego spełnienia powyższego świadczenia zmusiła powoda do zawarcia z pozwaną niekorzystnej umowy sprzedaży nieruchomości, w której M. K. zobowiązała się do zapłaty ceny, która była rażąco niższa od rynkowej ceny nabywanej nieruchomości. W dniu zawarcia kwestionowanej umowy pozwana przekazała bowiem K. W. kwotę 70.000 zł tytułem całkowitej spłaty pożyczki z dnia 23 grudnia 2014 r., powodowi wręczyła natomiast jedynie kwotę 20.000 zł. Pozwana wiedziała przy tym o trudnej sytuacji finansowej i osobistej powoda, co świadczy o tym, że celowo wykorzystała jego przymusowe położenie. Pozwana M. K. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego w kwocie 14.417 zł. W uzasadnieniu swojego stanowiska zaprzeczyła jakoby zawierając przedmiotową umowę sprzedaży nieruchomości wykorzystała przymusową sytuację finansową powoda, gdyż w dacie podpisywania tej umowy nie posiadała ona informacji na temat innych zobowiązań Z. G.. Pozwana podkreśliła także, że przy zawieraniu spornej umowy uiściła na rzecz powoda całą umówioną kwotę 231.000 zł, przy czym kwota 141.000zł została wręczona bezpośrednio wierzycielowi hipotecznemu K. W., natomiast pozostała kwota 90.000 zł została przekazana samemu powodowi przez pozwaną w Kancelarii Notarialnej. Nadto pozwana zakwestionowała podaną przez powoda wartość nabytej nieruchomości, która w ocenie strony przeciwnej miała wynosić 500.000 zł. W tym kontekście pozwana zaznaczyła, że w momencie podpisywania umowy notarialnej budynek posadowiony na działce nie posiadał jeszcze stosownych odbiorów technicznych i nie był w pełni wykończony, co z pewnością znacznie obniżało wartość rzeczonej nieruchomości. Pismem z dnia 2 listopada 2016 r. powód zmienił powództwo w ten sposób, że wniósł o zwiększenie ceny sprzedaży przedmiotowej nieruchomości do kwoty 500.000 zł i zasądzenie z tego tytułu od pozwanej na rzecz powoda kwoty 410.000 zł płatnej w terminie 2 tygodni od dnia uprawomocnienia się wyroku wraz z odsetkami ustawowymi na wypadek opóźnienia, a na wypadek gdyby było to nadmiernie utrudnione dla pozwanej wniósł o unieważnienie w/w umowy sprzedaży. Podtrzymał roszczenie o zmniejszenie kary umownej zastrzeżonej na wypadek nienależytego wykonania lub niewykonania przez niego obowiązku wydania nieruchomości objętej umową sprzedaży z dnia 2 czerwca 2015 r. w terminie do dnia 3 grudnia 2015 r. do kwoty 1.500 zł, za każdy miesiąc opóźnienia. W piśmie z dnia 12 listopada 2019 r. i na rozprawie powód ostatecznie zmodyfikował powództwo wnosząc o zwiększenie ceny sprzedaży nieruchomości składającej się z działki ew. nr (...) o pow. 0,0922 ha, położonej w miejscowości B., gmina(...) powiat (...), dla której Sąd Rejonowy dla K. w K. IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), określonej w umowie sprzedaży pomiędzy powodem a pozwaną M. K. dnia 2 czerwca 2015 r., objętej aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza D. G. za rep. (...) do kwoty 500.000 zł i zasądzenie z tego tytułu od pozwanej na rzecz powoda kwoty 410.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 2 czerwca 2015r. do dnia 31 grudnia 2015r. i odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty, ewentualnie o unieważnienie w/w umowy sprzedaży. Podtrzymał roszczenie o zmniejszenie kary umownej. Zaskarżonym wyrokiem z dnia 12 grudnia 2019 r. sygn. akt 473/16 Sąd Okręgowy w Krakowie: - zasądził od pozwanej M. K. na rzecz powoda Z. G. kwotę 178.249,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia następnego po dniu uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty (pkt I); - zmniejszył karę umowną zastrzeżoną na rzecz pozwanej M. K. od powoda Z. G. w § 6 ust. 2 umowy sprzedaży zawartej przez strony w dniu 2 czerwca 2015 r. we W. w formie aktu notarialnego przed notariuszem D. G. do Re. (...) nr (...) do kwoty 1.569,50 zł miesięcznie (pkt II); - oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt III); - zniósł wzajemnie koszty zastępstwa procesowego między stronami (pkt IV), - nakazał ściągnąć od pozwanej M. K. na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Krakowie kwotę 4.257 zł tytułem wpisu od pozwu od uiszczenia którego powód był zwolniony oraz kwotę 2.149,76 zł tytułem wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa (pkt V), - odstąpił od obciążenia powoda nieuiszczonymi kosztami sądowymi na rzecz Skarbu Państwa (pkt VI). Podstawę wyroku stanowiły następujące bezsporne ustalenia stanu faktycznego poczynione przez Sąd I instancji: Powód Z. G. wraz z małżonką B. G. na początku 2014 r. rozpoczęli budowę domu jednorodzinnego na nieruchomości położonej w miejscowości B. przy ul. (...), składającej się z działki ew. nr (...) o pow. 0,0922 ha, dla której Sąd Rejonowy dla K. w K. IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...). Nieruchomość ta została nabyta przez powoda na podstawie umowy działu spadku z 2011 r. Ponadto Sąd ustalił, że Z. G. i B. G. posiadają trójkę dzieci, obecnie w wieku(...) lat. Wcześniej rodzina zamieszkiwała w niewielkim domu należącym do matki B. G., który uległ częściowemu spaleniu w 2010 r. Z tego też powodu małżeństwo G. zmuszone było rozpocząć budowę domu jednorodzinnego na wskazanej powyżej nieruchomości, aby zapewnić rodzinie właściwe warunki bytowe. Początkowo środki pieniężne na realizację zamierzonej inwestycji powód uzyskał z dwóch nieoprocentowanych pożyczek udzielonych z kasy zapomogowo-pożyczkowej w szkole w kwocie 15.000 zł i 5.000 zł. Po ich wyczerpaniu powód wraz z małżonką zaczęli zawierać umowy z podmiotami rynku finansowego, w szczególności z instytucjami parabankowymi, tj. ze Spółdzielczą Kasą Oszczędnościowo-Kredytową (...) w G. na kwotę 15.000 zł, Spółdzielczą Kasą Oszczędnościowo – Kredytową (...) w W. na kwotę 15.000 zł, (...) S.A. w B., (...) Sp. z o.o. w K.. W dniu 17 września 2013 r. w K. pomiędzy Z. G. i B. G. a (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością spółką komandytową z siedzibą w K. została zawarta umowa pożyczki na kwotę 50.000 zł. Zgodnie z postanowieniami rzeczonej umowy, pożyczkobiorcy zobowiązani byli do co miesięcznego uiszczania odsetek kapitałowych w wysokości 666,66 zł, natomiast w dniu 17 grudnia 2014 r. upływał termin zwrotu kapitału głównego. Jako zabezpieczenie spłaty kwoty pożyczki oraz odsetek kapitałowych strony postanowiły o ustanowieniu na nieruchomości powoda hipoteki umownej do wysokości 150.000 zł (§ 3 umowy). Małżonkowie G. oświadczeniem złożonym w akcie notarialnym z dnia 17 września 2013 r. sporządzonym przez notariusza A. P., Rep. (...) dobrowolnie poddali się egzekucji do kwoty 150.000 zł oraz powód ustanowił na nieruchomości położonej w/w miejscowości B. przy ul. (...) na rzecz Spółki pod firmą (...)spółka z o.o. spółka komandytowa w K. hipotekę umowną do kwoty 150.000 zł . Powód nie był w stanie terminowo uregulować swojego zobowiązania względem spółki (...) wobec czego razem z małżonką zaczął szukać pośrednika finansowego, który znajdzie wyjście z ich trudnej sytuacji. W konsekwencji B. G. zwróciła się do M. T., który zaproponował zawarcie umowy pożyczki z K. W., działającym pod firmą (...). Z. G. i B. G. spotkali się osobiście z M. T. i K. W. dopiero przy okazji podpisywania umowy pożyczki w dniu 23 grudnia 2014 r. w W.. Wtedy też pomiędzy stronami została zawarta umowa nr (...), na mocy której K. W. udzielił małżonkom G. pożyczki w kwocie 142.500 zł, przy czym kwota 55.792,26 zł została bezpośrednio przelana na rachunek bankowy spółki (...)sp. z o.o. sp. k. tytułem uregulowania zobowiązania powoda i jego żony. Spłata odsetek kapitałowych oraz kwoty pożyczki zawartej z K. W. została zabezpieczona poprzez ustanowienie na nieruchomości powoda hipoteki umownej w wysokości 285.000 zł. Zgodnie z harmonogramem spłat stanowiącym załącznik do tej umowy, całkowite spełnienie świadczenia względem pożyczkodawcy miało nastąpić poprzez uiszczenie 11 miesięcznych rat w wysokości 1.800 zł oraz zapłatę jednorazowo kwoty 135.475 zł w terminie do dnia 23 grudnia 2015 r. Z. G. i B. G. spłacili jedynie dwie pierwsze raty pożyczki nr (...) udzielonej w dniu 23 grudnia 2014 r. przez K. W.. Ze względu na fakt, że zbliżał się ostateczny termin uregulowania całości zobowiązania, zaś K. W. nalegał na spłatę zadłużenia, małżonkowie G. po raz kolejny zwrócili się do M. T. z prośbą o pomoc. Pośrednik finansowy zaproponował wówczas powodowi i B. G. zawarcie umowy pożyczki z pozwaną M. K.. Powód i jego żona dopiero przy podpisywaniu aktu notarialnego zorientowali się, że przedmiotem umowy jest sprzedaż nieruchomości a nie pożyczka. Małżonkowie G. zdecydowali się na zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości, gdyż pilnie potrzebowali pieniędzy. Nie byli w stanie w terminie uregulować swojego zadłużenia względem K. W., w związku z czym obawiali się utraty obciążonej hipoteką nieruchomości. Podjęcie decyzji wynikało również z faktu, że powód z małżonką nie spłacili swoich wcześniejszych wymagalnych wierzytelności, wobec czego starali się oni podjąć działania przywracające im płynność finansową. Przygotowaniem dokumentacji potrzebnej do zawarcia umowy sprzedaży zajmował się M. T.. Powód nie miał realnego wpływu na ostateczną treść umowy sprzedaży, jak również nie uczestniczył w negocjacjach dotyczący ceny nieruchomości. Z. G. i B. G. poznali M. K. w dniu 2 czerwca 2015 r. we W. w Kancelarii Notarialnej notariusz D. G., tuż przed podpisaniem kwestionowanej umowy sprzedaży. W kancelarii tej obecny był również K. W., któremu pozwana przekazała w gotówce kwotę 141.000 zł tytułem spłaty pożyczki zaciągniętej uprzednio przez powoda i jego małżonkę. K. W. przeliczył pieniądze otrzymane od pozwanej, które leżały już przygotowane na stole w gabinecie notariusza. Tego samego dnia K. W. wpłacił otrzymaną sumę pieniężną na prywatny rachunek bankowy w (...) Banku (...), a także wyraził zgodę na wykreślenie z działu IV Księgi wieczystej nr (...) hipoteki umownej w kwocie 285.000 zł wobec całkowitej spłaty przysługującej mu wierzytelności. Następnego dnia tj. 3 czerwca 2015r. K. W. przelał otrzymaną kwotę 141.000 zł z konta prywatnego na konto firmowe. W dniu 2 czerwca 2015 r. pomiędzy Z. G. a M. K. w formie aktu notarialnego, Rep.(...), została zawarta umowa sprzedaży zabudowanej nieruchomości, składającej się z działki ew. nr (...)o pow. 0,0922 ha, położonej w miejscowości B., gmina (...) powiat (...), dla której Sąd Rejonowy dlaK. w K. IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) za cenę 231.000 zł. Wskazana cena została przez pozwaną w całości zapłacona, co powód potwierdził własnoręcznym podpisem, powód otrzymał od pozwanej u notariusza kwotę 90.000 zł. Zgodnie z treścią § 7 ust. 1 przedmiotowej umowy, strony ustanowiły na rzecz Z. G. prawo odkupu w/w nieruchomości w terminie do dnia 2 grudnia 2015 r. za cenę 241.000 zł. W § 6 ust. 2 umowy sprzedaży strony przewidziały natomiast karę umowną należną pozwanej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania przez powoda zobowiązania do wydania M. K. nieruchomości do dnia 3 grudnia 2015 r. w wysokości 20.000 zł za pierwszy rozpoczęty miesiąc opóźnienia oraz 15.000 zł za każdy kolejny miesiąc opóźnienia. Z. G. poddał się zarazem egzekucji z aktu notarialnego do kwoty 50.000 zł w związku z należnością wynikającą z kary umownej. W dacie podpisywania umowy sprzedaży nieruchomości pozwana zdawała sobie sprawę z trudnej sytuacji finansowej powoda oraz faktu, że posiada on nieuregulowane zobowiązania pieniężne. Wiedziała o umowie pożyczki zawartej przez powoda i jego żonę z K. W. . Pozwana od 2014 r. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (...), zajmuje się głównie udzielaniem pożyczek osobom fizycznym oraz zakupem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek. Zawierała również umowy sprzedaży nieruchomości z osobami fizycznymi z prawem odkupu. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej współpracowała z pośrednikiem finansowym M. T., który podsyłał jej klientów. Pośrednik wychwalał do powoda i jego żony pozwaną, mówiąc, że ona ma dzieci, zrozumie ich sytuację i im pomoże. Umowy notarialne, zwykle umowy pożyczek z różnymi zabezpieczeniami, pozwana zawierała jako przedsiębiorca m.in. w Kancelarii Notarialnej notariusz D. G. we W.. M. T. znał K. W.. Z. G. nie skorzystał z uprawnienia do odkupu spornej nieruchomości, ponieważ do dnia 2 grudnia 2015 r. nie udało mu się zgromadzić kwoty 241.000 zł. Jeszcze przed upływem powyższego terminu B. G. telefonowała do pozwanej z zapytaniem czy istnieje możliwość odkupienia nieruchomości w późniejszym czasie na co otrzymała odpowiedź, że owszem, ale każdy miesiąc opóźnienia wiąże się z koniecznością zapłaty dodatkowych 15.000 zł. W dniu 3 grudnia 2015 r. Z. G. nie wydał pozwanej przedmiotowej nieruchomości, gdyż wraz z rodziną zamieszkiwał w wybudowanym na działce domu jednorodzinnym. W kwietniu 2016 r. M. K. przy pomocy ekipy przeprowadzkowej opróżniła wnętrze domu ze znajdujących tam mebli i zawiozła je do garażu należącego do matki B. G.. W dniu 2 listopada 2016 r. pozwana wezwała powoda do zapłaty kwoty 50.000 zł w terminie do dnia 9 listopada 2016 r. w związku z niezrealizowaniem przez Z. G. prawa do odkupu nieruchomości oraz faktem że do dnia 3 grudnia 2015 r. nie została ona wydana pozwanej. W dacie zawierania umowy sprzedaży (02.06.2015 r.) dom posadowiony na nieruchomości przy ul. (...) w miejscowości B. był ocieplony i zadaszony, były już wstawione wszystkie okna i drzwi oraz wykonane instalacje. Ponadto były wykonane wylewki i położone tynki. W dacie zawierania przedmiotowej umowy budynek nie nadawał się do zamieszkania. Wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej nieruchomości zabudowanej budynkiem jednorodzinnym o pow. 130 m2, według stanu i cen z daty zawarcia umowy wynosi 409 249 zł. Możliwy do uzyskania czynsz za wynajem spornej nieruchomości za okres od 1 grudnia 2015 do 31 maja 2016 r. wyniósł 9.417 zł, czyli 1.569,50 zł miesięcznie. Pozwana udzielała pożyczek jak również nabywała nieruchomości od innych osób na podobnych zasadach co od powoda. Korzystała z pomocy pośredników, ustalała treść umowy, w tym sposoby zabezpieczeń. W Prokuraturze Okręgowej w K., Wydział ds. Przestępczości Gospodarczej i Prokuraturze Rejonowej we W. toczą się postępowania w sprawie doprowadzenia pokrzywdzonych (wskazanych w postanowieniach z dnia 26.04.2018r. i 22.03.2018r. – k.479-489) do niekorzystnego rozporządzenia mieniem w celu osiągnięcia korzyści majątkowej przez pozwaną. Z. G. i B. G. znajdują się obecnie w bardzo trudnej sytuacji finansowej. Przeciwko małżonkom toczą się liczne postępowania egzekucyjne, zaś uzyskiwane przez nich wynagrodzenia za pracę nie pozwalają na zaspokojenie wierzycieli. Pracując w szkole B. G. zarabia bowiem 1.400 zł, zaś powód jako operator koparki otrzymuje wynagrodzenie w kwocie 2.500 zł miesięcznie. Spłatami pożyczek zajmowała się głównie żona powoda. Małżonkowie wraz z dziećmi mieszkają obecnie w domu należącym do matki B. G., zajmując w nim jeden pokój. Obok rodziny powoda w domu tym mieszka jeszcze dwoje rodzeństwa małżonki powoda wraz ze swoimi rodzinami. Z uwagi na powyższe ustalenia Sąd I instancji zważył, że ostatecznie sformułowane przez powoda żądanie pozwu było częściowo zasadne. Podniósł, że roszczenie powód oparł na przepisie art. 388 § 1 k.c. zgodnie z którym jeżeli jedna ze stron, wyzyskując przymusowe położenie, niedołęstwo lub niedoświadczenie drugiej strony, w zamian za swoje świadczenie przyjmuje albo zastrzega dla siebie lub dla osoby trzeciej świadczenie, którego wartość w chwili zawarcia umowy przewyższa w rażącym stopniu wartość jej własnego świadczenia, druga strona może żądać zmniejszenia swego świadczenia lub zwiększenia należnego jej świadczenia, a w wypadku gdy jedno i drugie byłoby nadmiernie utrudnione, może ona żądać unieważnienia umowy. Wskazał, że konieczne jest zatem spełnienie dwóch obiektywnych przesłanek, a mianowicie rażącej dysproporcji wzajemnych świadczeń i przymusowego położenia, niedołęstwa lub niedoświadczenia wyzyskanego oraz jednej przesłanki subiektywnej, polegającej na świadomym wykorzystaniu we własnym interesie wyzyskiwanego. W ocenie Sądu Okręgowego powód znajdował się w przymusowym położeniu. Poza sporem w niniejszej sprawie pozostawało, że począwszy od 2014 r. sytuacja materialna Z. G. i B. G. była bardzo trudna. Budowa domu jednorodzinnego zmusiła powoda oraz jego małżonkę do zaciągania kolejnych zobowiązań finansowych, które ze względu na brak dostatecznych środków pieniężnych nie były przez nich regulowane. Małżonkowie G., nie posiadając zdolności kredytowej, korzystali z ofert proponowanych przez instytucje parabankowe bądź osoby prywatne zajmujące się doradztwem finansowym, zaś uzyskiwane w tej sposób świadczenia pieniężne przeznaczali w dużej części na spłatę zaległych zobowiązań. Pogłębiający się stan zadłużenia skłaniał powoda oraz jego żonę do zawierania umów na coraz mniej korzystnych warunkach, co w konsekwencji jedynie pogarszało ich dotychczasową sytuację ekonomiczną. Powód mając świadomość, że nie zdoła spłacić w terminie zobowiązania wynikającego z umowy pożyczki z dnia 23 grudnia 2014 r. zmuszony był szukać wyjścia, które choćby czasowo odsunie wizję utraty nieruchomości stanowiącej centrum aktywności życiowej jego rodziny. W rezultacie powód musiał zdobyć w stosunkowo krótkim czasie znaczną sumę pieniężną, pozwalającą na zaspokojenie wierzyciela K. W., który nalegał na terminowe uregulowanie zobowiązania pod rygorem sprzedaży nieruchomości. Wobec grożącej egzekucji komorniczej oraz licytacji nieruchomości położonej w miejscowości B. przy ul. (...), jedynym celem powoda było pozyskanie pieniędzy, które pozwolą na bieżące utrzymanie płynności finansowej oraz na zaspokojenie podstawowych potrzeb życiowych pięcioosobowej rodziny. Fakt, iż powód zgodził się na zawarcie umowy sprzedaży z pozwaną ze świadomością, że musi zaakceptować przedstawione warunki transakcji w ocenie Sądu I instancji świadczy o tym, że znalazł się on w przymusowym położeniu, nie mając realnej możliwości negocjowania oraz prezentowania swoich oczekiwań. Potwierdza to również okoliczność, iż czynności związane z przygotowaniem kwestionowanej umowy sprzedaży były wykonywane przez pośrednika finansowego M. T.. Zarówno Z. G. jak i jego małżonka nie uczestniczyli w procesie negocjacji z pozwaną M. K., którą zresztą poznali dopiero w dniu podpisania rzeczonej umowy. Zdaniem Sądu Okręgowego pozwana miała wiedzę na temat przymusowego położenia powoda i wykorzystała ten fakt dla zawarcia jak najkorzystniejszej dla siebie umowy sprzedaży w zakresie ustalonej w niej ceny. M. K. została skontaktowana z powodem i jego żoną za pośrednictwem M. T., który już wcześniej zajmował się sprawami finansowymi małżonków G. i doskonale zdawał sobie sprawę z ich bardzo trudnej sytuacji materialnej. Podkreślił Sąd, że to M. T. zapewniał powoda i jego małżonkę, że pozwana zrozumie ich trudną sytuację życiową, ponieważ sama ma dzieci, wobec czego oczywistym jest, że musiał on naświetlić pozwanej aktualne położenie rodziny powoda. Nie sposób było uznać, że M. K. zgodziła się na zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości bez uprzedniego zapoznania się z kondycją finansową kontrahenta. Było to niezgodne z zebranym materiałem dowodowym, zasadami doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania. M. K. jako podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami musiała zdawać sobie sprawę, że osoba, która zmierza do jak najszybszego zbycia zabudowanej działki gruntowej celem spłacenia pożyczki zaciągniętej uprzednio u osoby prywatnej, a nie instytucji bankowej, ponad wszelką wątpliwość boryka się z poważnymi problemami natury finansowej. O przymusowym położeniu powoda świadczyły nadto same okoliczności towarzyszące podpisywaniu umowy z dnia 2 czerwca 2015 r. Zarówno szybkość dokonanej czynności prawnej, determinacja powoda w dążeniu do sfinalizowania transakcji, konieczność uregulowania przez pozwaną wierzytelności K. W. jak również fakt zaakceptowania przez sprzedającego rażąco niskiej ceny sprzedaży zabudowanej nieruchomości w jednoznaczny sposób przemawiały za tym, że Z. G. pozostaje w sytuacji, która zmusza go do przyjęcia zaoferowanych warunków umowy. Sąd I instancji podniósł nadto, że o braku celowego wykorzystania sytuacji powoda nie świadczy fakt, iż na podstawie przedmiotowej umowy sprzedaży mógł on do dnia 2 grudnia 2015 r. skorzystać z prawa odkupu nieruchomości za cenę 241.000 zł. Pozwana musiała zdawać sobie sprawę z trudnej sytuacji powoda i jego rodziny oraz, że nie będzie on w stanie w przeciągu 6 miesięcy zgromadzić tak dużej kwoty na odkupienie domu, tym bardziej iż nie był on już właścicielem nieruchomości, mogącej służyć jako zabezpieczenie spłaty ewentualnej pożyczki. Sąd doszedł do przekonania, że została spełniona również przesłanka istotnej dysproporcji między świadczeniami stron, wyrażająca się w tym, że jedna ze stron w zamian za swoje świadczenie przyjmuje lub zastrzega dla siebie lub dla osoby trzeciej świadczenie, którego wartość majątkowa jest „rażąco” wyższa od wartości świadczenia spełnianego przez tę stronę lub przez nią przyrzeczonego. Dochodzi więc do obiektywnej nieekwiwalentności wartości świadczeń stron w umowie. Wykazana przez powoda wartość zbytej nieruchomości wynosząca 409.249 zł pozostaje w wyraźnej i oczywistej dysproporcji z określoną w umowie ceną sprzedaży w kwocie 231.000 zł. Różnica w wysokości prawie 180.000 zł między ceną sprzedaży nieruchomości, a jej rzeczywistą wartością miała zdaniem Sądu charakter rażący, w żaden sposób nie odpowiadała wartości rynkowej i oznaczała brak ekwiwalentności świadczeń stron. Powód zawarł tak niekorzystną umowę wyłącznie z uwagi na poważne problemy finansowe rodziny, która pozyskiwała kolejne pożyczki celem spłaty poprzednich wymagalnych wierzytelności związanych z budową domu jednorodzinnego na przedmiotowej działce. Co ważne, skutkiem umowy powód utracił dom przeznaczony na zaspokajanie jego potrzeb mieszkaniowych. Wskazał Sąd na kolejność dochodzenia roszczeń w oparciu o art. 388 § 1 k.c., gdzie powód w pierwszej kolejności może żądać modyfikacji treści umowy, a dopiero gdyby to okazało się nadmiernie utrudnione – jej unieważnienia. Z. G. jako roszczenie główne zgłosił żądanie ustalenia świadczenia wyrównawczego i Sąd mając na uwadze, że udowodnił on zaistnienie przesłanek wyzysku z dyspozycji art. 388 § 1 k.c. uznał jego żądanie za zasadne, choć nie w żądanej wysokości. Dokonał zatem zwiększenia świadczenia wzajemnego pozwanej z §4 umowy sprzedaży z dnia 02.06.2015 r. Rep.(...) z kwoty 231 000 zł do kwoty 409 249 zł. Na zasądzenie zasługiwała kwota 178.249,00 zł stanowiąca różnicę między wartością nieruchomości na dzień zawarcia umowy ustaloną przez Sąd na podstawie opinii biegłej na kwotę 409.249 zł, a kwotą, którą powód otrzymał od pozwanej, czyli 231.000 zł. W pozostałym zakresie powództwo Sąd oddalił. Odsetki ustawowe za opóźnienie zasądził od kwoty 178.249 zł od dnia następnego po dniu uprawomocnienia się wyroku. Podniósł, że dopiero prawomocny wyrok doprowadzi do nowego ukształtowania treści stosunku prawnego łączącego strony, a zatem nie można było zasądzić odsetek już od daty zawarcia umowy. W konsekwencji podlegało oddaleniu żądanie zasądzenia odsetek za okres wcześniejszy. Sąd I instancji przyjął, że zasadne było również częściowo żądanie powoda w przedmiocie zmniejszenia kary umownej zastrzeżonej na wypadek nienależytego wykonania lub niewykonania przez powoda obowiązku wydania w/w nieruchomości w terminie do dnia 3 grudnia 2015 r. do kwoty 1.500 zł za każdy miesiąc opóźnienia. Powód miał interes prawny w żądaniu ustalenia zmniejszenia kary umownej, gdyż w akcie notarialnym poddał się egzekucji z tego tytułu do kwoty 50 000 zł i pozwana mogłaby egzekwować to roszczenie po nadaniu klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Powód nie miałby zatem możliwości podniesienia tego zarzutu w procesie o zapłatę. Wskazał Sąd na przepis art. 483 § 1 k.c. i nast. dotyczące kary umownej, jak również na przesłanki jakie należy ocenić przy ocenie czy kara umowna jest rażąco wygórowana. Zważył, że w § 6 ust. 2 umowy sprzedaży z dnia 2 czerwca 2015 r. strony przewidziały karę umowną należną pozwanej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania przez powoda zobowiązania do wydania M. K. nieruchomości do dnia 3 grudnia 2015 r. w wysokości 20.000 zł za pierwszy rozpoczęty miesiąc opóźnienia oraz 15.000 zł za każdy kolejny miesiąc opóźnienia. Z. G. poddał się zarazem egzekucji z aktu notarialnego do kwoty 50.000 zł w związku z należnością wynikającą z kary umownej. Zastrzeżona kara umowna była w ocenie Sądu rażąco wygórowana. Z opinii biegłej E. H. wynika, że średni miesięczny czynsz za wynajem nieruchomości będącej przedmiotem spornej umowy sprzedaży wynosi 1.569,50 zł, co wskazuje na znaczną rozbieżność pomiędzy wysokością zastrzeżonych kar umownych, a możliwym do uzyskania czynszem z tytułu najmu spornej nieruchomości. Zdaniem Sądu ustalona przez pozwaną wysokość kary umownej w znaczny sposób odbiega od ewentualnej szkody poniesionej przez M. K. na wypadek nieopuszczenia przez rodzinę powoda nieruchomości w wyznaczonym terminie. Z poczynionych w sprawie ustaleń faktycznych nie wynika przy tym, aby pozwana podejmowała próby sprzedaży w/w nieruchomości przed jej wydaniem przez Z. G., a zatem wyznacznik szkody poniesionej przez pozwaną stanowi możliwy do uzyskania na wolnym rynku czynsz najmu tejże nieruchomości. Wysokość zastrzeżonej kary była nieadekwatna dla osiągnięcia zamierzonego celu, jakim było zmobilizowanie rodziny powoda do terminowego opuszczenia nabytej nieruchomości. Zastrzeżona kara stanowiła zarazem nadmierną i nieuzasadnioną okolicznościami sprawy korzyść finansową dla pozwanej, nakładając jednocześnie na powoda wysokie obciążenie pieniężne w przypadku jakiegokolwiek opóźnienia w wykonaniu zobowiązania. Z uwagi na powyższe Sąd uznał za zasadne zmniejszenie wysokości kary umownej zastrzeżonej w § 6 ust. 2 umowy sprzedaży z dnia 2 czerwca 2015 r., do kwoty 1.569,50 zł, o czym orzekł w pkt II wyroku, oddalając w pozostałym zakresie żądanie powoda, który domagał się zmniejszenia kary umownej do wysokości 1.500 zł miesięcznie. Zdaniem Sądu nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut potrącenia złożony przez pozwaną na rozprawie w dniu 12 listopada 2019r. kwoty 30.615 zł jako zysk deweloperski i 9.417 zł z tytułu bezumownego korzystania, gdyż pozwana nie wykazała, że przysługiwały jej wskazane wierzytelności, jak również nie wykazała, że są one wymagalne. O kosztach Sąd orzekł na zasadzie art. 100 zd. 1 k.p.c., uznając że powód wygrał sprawę w połowie, a zatem koszty zastępstwa procesowego stron podlegały wzajemnemu zniesieniu (pkt IV wyroku). Nakazał Sąd ściągnąć od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa kwotę 4.257 zł tytułem połowy wpisu od pozwu (od zasądzonej kwoty - 200 zł uiszczone przez powoda) od uiszczenia którego powód był zwolniony oraz kwotę 2.149,76 zł tytułem połowy wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa (łącznie wyniosły one 4.299,52 zł). W pkt VI wyroku orzekł Sąd w oparciu o przepis art. 113 ust. 4 u.k.s.c. Za odstąpieniem od obciążania powoda nieuiszczonymi kosztami sądowymi przemawiała jego trudna sytuacja finansowa i życiowa. Pozwana M. K. wniosła apelację od powyższego wyroku zaskarżając go w części tj. w zakresie pkt. I, IV i V. Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła: 1. naruszenie przepisów prawa procesowego, mających wpływ na wynik sprawy tj.:
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.