Niniejszy dokument nie stanowi doręczenia w trybie art. 15 zzs 9 ust. 2 ustawy COVID-19 (Dz.U.2021, poz. 1842) Sygn. akt I ACa 669/20 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 4 listopada 2021 r.

§ 2

k.c., jeżeli uczestnik aukcji albo przetargu, mimo wyboru jego oferty, uchyla się od zawarcia umowy, której ważność zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie, organizator aukcji albo przetargu może pobraną sumę zachować albo dochodzić zaspokojenia z przedmiotu zabezpieczenia. W pozostałych wypadkach zapłacone wadium należy niezwłocznie zwrócić, a ustanowione zabezpieczenie wygasa. Jeżeli organizator aukcji albo przetargu uchyla się od zawarcia umowy, ich uczestnik, którego oferta została wybrana, może żądać zapłaty podwójnego wadium albo naprawienia szkody. Przenosząc powyższy przepis na grunt niniejszej sprawy, należy jeszcze dodać, że dokonane przez stronę pozwaną zatrzymanie wpłaconego przez stronę powodową wadium, uznać należało również za nieuzasadnione. Należy zresztą przybliżyć charakter wadium jako instytucji prawnej. Jak się wskazuje, jej głównym celem jest zabezpieczenie wykonania umowy. Na pierwszy plan wysuwa się tutaj jego funkcja ochronna, skoro ma zapobiegać nieuczciwym zachowaniom oferentów, którzy składając oferty bez woli zawarcia umowy, mogliby doprowadzić do obstrukcji każdego przetargu tudzież aukcji. Wpłata wadium stanowi w takiej sytuacji pewną barierę przed podejmowaniem pochopnych decyzji, czy pokusie nielojalnego zachowania. Nie można więc zasadnie twierdzić, że wadium będzie należne także w sytuacji uchylenia się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli. Powoływanie się na prawnie doniosły błąd nie może bowiem wywoływać dla uchylającego się negatywnych konsekwencji. Skoro ustawodawca dopuszcza, w pewnych rygorystycznych przypadkach, uchylenie się od własnego oświadczenia, to nie może to być stawiane na równi z sytuacją naruszania podstawowych zasad kontraktowania. Uznanie, że wadium jest należne nawet mimo zastosowania się do art. 88 k.c. prowadziłoby zatem niechybnie do sprzeczności. W rozważanym kontekście sformułowanie „uchylać się” według reguł języka oznacza odmowę spełnienia należnego świadczenia i zawiera pierwiastek pejoratywny, dlatego uczestnikowi odmawiającemu zawarcia umowy z powodu właśnie np. wad oświadczenia woli kończącego licytację nie można przypisać „uchylania się” (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2003 roku, sygn. akt I CKN 148/

1. Co więcej, zasadą jest, że wadium podlega zwrotowi, chyba że spełnione są wymogi do jego zatrzymania. W przedmiotowej sprawie strona pozwana wskazywała, że strona powodowa odmówiła zawarcia umowy sprzedaży spornej nieruchomości. Ze zgromadzonego w sprawie materiału i jego prawnej oceny wynika ponadto, że oprócz skutecznego uchylenia się od skutków prawnych złożenia oświadczenia o przystąpieniu do przetargu oraz wpłacenia na ten cel wadium, nie było podstaw do zatrzymania wadium na gruncie powyższego przepisu art. 704 par. 2 k.c. Nie doszło bowiem do warunku uprawniającego do tego zatrzymania, ponieważ brak woli strony powodowej do przystąpienia do zawarcia umowy kupna nieruchomości nie leżał po jej stronie, nie była temu winna. Z tego względu przysługuje jej roszczenie z bezpodstawnego wzbogacenia. Zatrzymanie całego wadium przez organizatora przetargu kłóciłoby się z poczuciem sprawiedliwości w sytuacji, gdy nie poniósł on z tytułu niezawarcia umowy żadnej szkody (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 8 marca 2006 roku, sygn. akt I ACa 1018/05). Zgodnie z art. 410 § 2 k.c. świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia. Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należało, że zatrzymane wadium jest nienależne, zarówno w oparciu o treść art. 88 § 1 w zw. z art. 84 § 2 k.c., gdzie odpadła podstawa świadczenia, w związku ze skutecznym uchyleniem się od skutków prawnych oświadczenia o przystąpieniu do spornego przetargu i wpłacenia wadium, jak i treści art. 704 par. 2 k.c., gdzie nie było podstaw do zatrzymania wadium wobec niezawinionego przez stronę powodową nieprzystąpienia do zawarcia umowy. Stosownie do treści art. 405 k.c. kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Skoro w sprawie niniejszej, bezspornym było to, że strona powodowa wpłaciła stronie pozwanej kwotę 553.620,17 zł i odpadła podstawa zatrzymania tej kwoty, to należało tę kwotę zasądzić od strony pozwanej na rzecz strony powodowej, jako nienależną na zasadzie przywołanych wyżej przepisów. O odsetkach sąd orzekł na zasadzie art. 481 § 1 k.c. dzień po dniu wymagalności dochodzonego pozwem roszczenia. Przedmiotowe roszczenie stało się wymagalne z dniem 6 lutego 2018 roku, czyli po upływie wyznaczonego terminu na zwrot wadium zgodnie z art. 455 k.c. w związku z treścią pisma strony powodowej z dnia 18 stycznia 2018 roku (k.86-87), które odebrane zostało przez stronę pozwaną w dniu 23 stycznia 2018 roku. W konsekwencji powyższego w punkcie pierwszym sentencji wyroku zasądzono od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 553.620,17 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 7 lutego 2018 roku do dnia zapłaty. O kosztach procesu orzeczono w punkcie drugim sentencji wyroku na zasadzie art. 98 k.p.c. Pozwany apelacją zaskarżył niniejszy wyrok w całości, zarzucając:
2. Naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, a to: - art. 231 k.p.c. poprzez błędne uznanie, że z ustalonego faktu podjęcia przez Radę Miasta K. uchwały nr (...)z dnia 26 października 2016 roku o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Dla wybranych obszarów przyrodniczych miasta K.” można wyprowadzić fakt, iż z dniem wejścia w życie tej uchwały zmieniło się przeznaczenie nieruchomości objętej przetargiem, co w konsekwencji doprowadziło do ustalenia, iż w ogłoszeniu o przetargu podano jej błędne przeznaczenie, podczas gdy ogłoszenie to pod względem ustalenia stanu prawnego nieruchomości i podania jej przeznaczenia było prawidłowe; - art. 233 k.p.c. przez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i dokonania jego oceny z pominięciem prawidłowego ustalenia przeznaczenia nieruchomości objętej przetargiem istniejącego zarówno w dacie w dacie ogłoszenia o przetargu, jak i w dacie złożenia oferty przez powoda oraz w dacie uchylenia się przez powoda od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli; - art. 233 k.p.c. przez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i dokonania jego oceny z pominięciem istotnej części tego materiału, to jest opisu przeznaczenia nieruchomości w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. (Uchwała Nr (...) Rady Miasta K. z dnia 16 kwietnia 2003 r. zmieniona uchwałą Nr (...) Rady Miasta K. z dnia 3 marca 2010 r. w sprawie uchwalenia zmiany Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta (...) w rejonie (...) w Ł. oraz przyjęcia tekstu jednolitego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta K. wynikającego z tej zmiany Studium, zmieniona uchwałą Nr (...) Rady Miasta K. z dnia 9 lipca 2014 r. w sprawie uchwalenia zmiany "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta K.") podanej w ogłoszeniu o przetargu poprawnie w formie słownej, podczas kiedy omyłka dotyczyła jedynie podanego symbolu; - art. 233 § 1 i 2 i art. 328 § 2 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów przeprowadzonych w sprawie, dokonanej wybiórczo, wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego, polegającej na zupełnym pominięciu dla oceny przyczyn uchylenia się powoda od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli faktu zawarcia umowy ze Spółdzielnią Mieszkaniową (...), a w konsekwencji błędnym przyjęciu, zarówno na etapie subsumcji, jak i wyrokowania, że jedyną przyczyną uchylenia się powoda od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli była wadliwość i nierzetelność ogłoszenia o przetargu; - art. 233 k.p.c. przez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i dokonania jego oceny z pominięciem istotnej części tego materiału, to jest zeznań świadków R. G. oraz częściowo T. S., z których wynika, że powód mógł zagospodarować nieruchomość w sposób zgodny z profilem swojej działalności, a jedynie dokonana analiza opłacalności jej zabudowy spowodowała, ze utracił zainteresowanie zakupem nieruchomości
3. naruszenie prawa materialnego: - art. 354 § 2 k.c. poprzez niewłaściwe jego zastosowanie do stanu faktycznego sprawy i przyjęcie, że pozwany zachował się nielojalnie w stosunku do powoda i nie podał w ogłoszeniu o przetargu wszystkich istotnych informacji o sprzedawanej nieruchomości; art. 88 k. c. poprzez niewłaściwe jego zastosowanie do stanu faktycznego sprawy i przyjęcie, że po stronie powoda zaistniał błąd kwalifikowany określony w tym przepisie, co uprawniało go do skutecznego uchylenia się od złożonego oświadczenia woli, a w konsekwencji odpadnięcia podstawy do zatrzymania wadium złożonego w przetargu ogłoszonym przez pozwanego; - art. 704 § 2 k.c. poprzez niewłaściwe jego zastosowanie do stanu faktycznego sprawy i przyjęcie, iż nie nastąpiła wskazana w tym przepisie przesłanka zachowania wadium wpłaconego przez stronę powodową przy składaniu oferty w przetargu; - art. 405 k.c. poprzez niewłaściwe jego zastosowanie do stanu faktycznego sprawy i przyjęcie, iż zachowanie przez pozwanego wadium wpłaconego przez powoda przy składaniu oferty w ogłoszonym przez pozwanego przetargu stanowi po stronie pozwanego bezpodstawne wzbogacenie kosztem powoda, podczas kiedy zachowanie wadium było oparte w podstawie prawnej, a tym samym nie spełniało przesłanki art. 405 k.c.; - art. 4 ust. 1 i 2 w zw. z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. upzp przez niewłaściwe jego zastosowanie do stanu faktycznego sprawy i przyjęcie, że uchwałą Rady Miasta K. nr (...)z dnia 26 października 2016 roku o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Dla wybranych obszarów przyrodniczych miasta K.” zmieniono przeznaczenie nieruchomości objętej przetargiem, podczas kiedy uchwała o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego nie wywołuje tego rodzaju skutków prawnych, a przeznaczenie nieruchomości określone jest — w sytuacji braku obowiązywania dla danego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego — w wydanej dla nieruchomości i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego, tj. w okolicznościach przedmiotowej sprawy: w decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 15.02.2016 roku nr (...) - art. 4 ust. 1 i 2 pkt 1 upzp poprzez jego nieuzasadnione pominięcie i nie poczynienie prawidłowego ustalenia, iż zarówno w dacie ogłoszenia o przetargu, jak i w dacie złożenia oferty przez powoda oraz w dacie uchylenia się przez powoda od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli — nieruchomość objęta przetargiem miała przeznaczenie określone w decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 15.02.2016 roku nr (...)tj. przeznaczenie pod zabudowę wielorodzinną i w taki sposób mogła być zagospodarowana. W oparciu o tak sformułowane zarzuty pozwany wniósł o:
4. uchylenie zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości;
5. zasądzenie na rzecz pozwanego od powoda kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych; W odpowiedzi na apelację:
6. powód wniósł o oddalenie apelacji pozwanego;
7. o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Sąd Apelacyjny zważył co następuje: Sąd Apelacyjny podziela ustalenia i rozważania prawne Sądu I instancji uznając je za własne. Tak więc brak jest podstaw do uwzględnienia zarzutów apelacji powoda z przyczyn wskazanych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. Trafnie więc powód w odpowiedzi na apelację podniósł, że w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd słusznie wskazał, że oś sporu pomiędzy stronami postępowania dotyczy przedmiotu przetargu (opisu przeznaczenia Nieruchomości). Jednakże Strona Pozwana w apelacji błędnie założyła, że użyte przez Sąd pojęcie „przeznaczenie" należy rozumieć bardzo wąsko, wyłącznie jako przeznaczenie nieruchomości w rozumieniu art. 4 „u.p.z.p.": tj. aktualne przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy. Tymczasem Sąd prawidłowo pojęcie „przeznaczenie", czy też „opis przeznaczenia" Nieruchomości odniósł do możliwości zagospodarowania Nieruchomości, w tym przypadku w sposób zgodny z profilem działalności Strony Powodowej. Zresztą Stronie Pozwanej było wiadome, że Strona Powodowa zamierzała zakupić Nieruchomość pod inwestycję deweloperską. W konsekwencji - jak słusznie zauważył Sąd w uzasadnieniu Wyroku - kluczowe dla Strony Powodowej były informacje dotyczące potencjału inwestycyjnego Nieruchomości: przeznaczenie w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta K., powzięcie uchwały o przystąpieniu do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, ustalenia Decyzji o warunkach zabudowy wydanej na rzecz podmiotu trzeciego ( Spółdzielni Mieszkaniowej (...)). Słusznie Sąd przyjął, że ustalenia i ograniczenia wynikające z tych wszystkich dokumentów mają znaczenie dla ustalenia stanu prawnego Nieruchomości i stanowią treść czynności prawnej. Sąd słusznie nie ograniczył opisu „przeznaczenia" Nieruchomości do powołania się na art. 4 ust. 1 i 2 u.p.z.p. , gdyż żaden przepis prawa nie wymusza ograniczenia opisu przeznaczenia nieruchomości do jej przeznaczenia w rozumieniu tego art. 4 ust. 1 i 2 u.p.z.p. Brak jest również norm upoważaniających strony postępowania do nadawania terminom użytym w uzasadnieniu orzeczenia znaczenia innego, niż znaczenie wybrane przez Sąd. Oparcie zarzutów apelacji na błędnym założeniu, że przeznaczenie Nieruchomości należy rozumieć wąsko wyłącznie jako aktualne przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy powoduje, że wszystkie zarzuty apelacji są bezzasadne. Trudno też zakwestionować dalsza szczegółową argumentacje powoda podniesiona w odpowiedzi na apelację. Tak więc odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 231 k.p.c. Strona Powodowa trafnie podkreśla, że jak najbardziej słusznie Sąd ustalił, że już podjęcie uchwały o przystąpieniu do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmieniło przeznaczenie Nieruchomości. Na kwestię przeznaczenia Nieruchomości (i zmiany tego przeznaczenia) należy spojrzeć bowiem szerzej, nie tylko przez pryzmat postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które weszły w życie w listopadzie 2018 r., ale również przez pryzmat całokształtu przepisów dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego, wpływu procedury planistycznej na sposób zagospodarowania Nieruchomości oraz przepisów prawa budowalnego. W tym konkretnym przypadku przeznaczenie Nieruchomości (w dacie przetargu, w dacie składania oferty i uchylenia się od złożonej oferty przez Stronę Powodową), determinował brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz fakt, że dla Nieruchomości była wydana Decyzja o warunkach zabudowy ustalająca zabudowę mieszkaniową - jednakże tylko do czasu uchwalenia planu miejscowego. Strona Pozwana nie była adresatem Decyzji o warunkach zabudowy. Zatem sprzedając Nieruchomość Strona Pozwana nie mogła przenieść na Stronę Powodową Decyzji o warunkach zabudowy. Strona Powodowa przystępując do przetargu nie mogła zakładać, że uda jej się skorzystać z Decyzji o warunkach zabudowy wydanej na Spółdzielnię Mieszkaniową (...). Decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji mieszkaniowej uzyskana przez Spółdzielnię Mieszkaniową (...) pozwalała co najwyżej na założenie, że Strona Powodowa uzyska własną decyzję o warunkach zabudowy dla podobnej inwestycji. Inwestor bowiem musi legitymować się decyzją o warunkach zabudowy, aby uzyskać pozwolenie na budowę. Nie może powołać się na decyzję o warunkach zabudowy wydaną na inny podmiot. Tymczasem przystąpienie do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości oznaczało, że ewentualne postępowanie o wydanie nowej decyzji o warunkach zabudowy zostałoby zawieszone na okres do 9 miesięcy (art. 62 ustawy z dnia 2 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - dalej jako „u.p.z.p. Przepis ten w założeniu ma umożliwić gminie uchwalenie planu miejscowego przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy zwłaszcza wtedy, gdy strona wnioskuje o wydanie decyzji ustalającej zabudowę nieruchomości w sposób sprzeczny z ustaleniami studium oraz postanowieniami projektowanego miejscowego planu. W dacie złożenia oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych złożenia oferty przez Stronę Powodową, nie było wiadomo w jakim terminie Rada Miasta K. uchwali ostatecznie plan miejscowy. Istniało realne ryzyko, że Strona Powodowa nie zdąży przed uchwaleniem planu miejscowego uzyskać własnej decyzji o warunkach zabudowy ustalającej zabudowę mieszkaniową i pozwolenia na budowę. Powyższa okoliczność, w powiązaniu z przeznaczeniem Nieruchomości w Studium - tereny zieleni nieurządzonej (...), oznaczała, że już przystąpienie do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowiło zmianę sposobu przeznaczenia Nieruchomości w rozumieniu możliwości zrealizowania na jej terenie zabudowy mieszkaniowej. Ponadto, Strona Pozwana błędnie wskazała w ogłoszeniu o przetargu przeznaczenie Nieruchomości w Studium, posługując się oznaczeniem (...) - używanym dla oznaczania terenów usługowo - mieszkaniowych. To z kolei spowodowało po Stronie Powodowej błędne założenie, że nawet ewentualne późniejsze (w nieoznaczonej przyszłości, ponieważ w dacie składania oferty Strona Powodowa nie wiedziała o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego dla Nieruchomości) uchwalenie dla Nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie będzie stanowić zagrożenia dla jej planów inwestycyjnych, jako że Nieruchomość zostanie przeznaczona pod usługi i zabudowę mieszkaniową (zgodnie ze Studium). Wszystkie powyższe okoliczności kształtują sytuację prawną nieruchomości i pozwalają na określenie jej przeznaczenia w rozumieniu sposobu zagospodarowania oraz tzw. „potencjału inwestycyjnego". Dlatego też nie sposób uznać, że Strona Pozwana podała prawidłowe przeznaczenie Nieruchomości w ogłoszeniu o przetargu, jeżeli błędnie oznaczyła przeznaczenie Nieruchomości w Studium oraz nie podała informacji o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego dla Nieruchomości. Brak też podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszenia art. 233 k.p.c. przez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i dokonania jego oceny z pominięciem prawidłowego ustalenia przeznaczenia nieruchomości objętej przetargiem istniejącego zarówno w dacie w dacie ogłoszenia o przetargu, jak i w dacie złożenia oferty przez powoda oraz w dacie uchylenia się przez powoda od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli. Odnosząc się do tego zarzutu powód trafnie podniósł, że wbrew zarzutom Strony Pozwanej, Sąd dokonał wszechstronnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, a jedynie wywiódł z niego wnioski, z którymi nie zgadza się Strona Pozwana. Sąd w sposób prawidłowy ustalił przeznaczenie Nieruchomości zarówno w dacie ogłoszenia o przetargu, jak i w dacie złożenia oferty przez Stronę Powodową oraz w dacie uchylenia się od skutków prawnych złożonego przez Stronę Powodowa oświadczenia woli. Istota sporu sprowadza się nie tego, czy to przeznaczenie się zmieniło (ponieważ we wskazanych datach było takie samo), ale do tego, że Strona Pozwana w ogłoszeniu o przetargu podała błędne przeznaczenie Nieruchomości: błędnie określiła przeznaczenie Nieruchomości w Studium oraz nie poinformowała o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości. Już samo przystąpienie do uchwalenia planu miejscowego ma wpływ na sytuację prawną nieruchomości, jej przeznaczenie oraz możliwość zagospodarowania. Dotyczy to zwłaszcza okoliczności, gdy przeznaczenie nieruchomości w studium jest inne niż w decyzji o warunkach zabudowy oraz sytuacji, gdy warunki zabudowy wydane są na inny podmiot, niż właściciel nieruchomości. Brak też podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszenia art. 233 k.p.c. przez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i dokonania jego oceny z pominięciem istotnej części tego materiału, to jest opisu przeznaczenia nieruchomości w „Studium”. W zakresie tego zarzutu powód trafnie podniósł, że wbrew zarzutom Strony Pozwanej, Sąd rozważył przeznaczenie nieruchomości w Studium oraz przeznaczenie podane przez nią w ogłoszeniu o przetargu: prawidłowo słownie oraz błędnie w symbolu. Sąd ustalił, że w ogłoszeniu wskazano, że Nieruchomość znajduje się na terenach zieleni nieurządzonej oznaczonej symbolem (...) zgodnie ze Studium. Sąd słusznie stwierdził przy tym, że w związku z nieprawidłowym podaniem symbolu (...) zamiast (...) treść ogłoszenia była niedokładna, nierzetelna i myląca. Symbol (...) oznacza bowiem tereny przeznaczone pod zabudowę usługowo - mieszkalną. Faktem jest, że ogłoszenie o przetargu zawierało nieprawdziwe, mylące, oznaczenie przeznaczenia Nieruchomości w Studium poprzez podanie błędnego symbolu, przy poprawnym wskazaniu oznaczenia słownego. Niezrozumiałe są przy tym twierdzenia Strony Pozwanej, jakoby błędne podanie symbolu miało być omyłką mniejszej wagi niż podanie błędnego oznaczenia słownego. Poza tym Strona Pozwana pomija fakt, że to właśnie symbol jako oznaczenie przeznaczenia terenu rzuca się po pierwsze w oczy czytającemu ogłoszenie. Poza tym dlaczego obowiązkiem Strony Powodowej miałoby być wyjaśnianie rozbieżnych, czy też błędnych informacji podanych przez Stronę Pozwaną? Jest oczywistym, że błąd w tym zakresie obciąża wyłącznie Stronę Pozwaną, która była zobowiązana do starannego przygotowania ogłoszenia o przetargu. Słusznie Sąd przyjął, że Strona Pozwana, zanim określi w treści ogłoszenia przeznaczenie Nieruchomości, powinna wcześniej ustalić jej rzeczywiste przeznaczenie. Nie może przerzucać tego obowiązku wyłącznie na przystępującego do przetargu. Bezzasadny jest także zarzut naruszenia art. 233 k.p.c. dotyczący pominięcia zeznań świadków R. G. oraz częściowo T. S., albowiem z zeznań tych świadków w żadnej mierze nie wynika, że to analiza opłacalności zabudowy miałaby stanowić przyczynę uchylenia się przez Stronę Powodową od skutków złożonej oferty. Zresztą świadkowie ci nie są reprezentantami ani pracownikami Strony Powodowej, nie mogą więc posiadać wiedzy co do powodów uchylenia się przez Stronę Pozwaną od skutków złożonej oferty. Odnosząc się do zarzuty naruszenia prawa procesowego art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 328 § 1 k.p.c. wskazać należ, że zarzut ten w istocie ogranicza się jedynie do przedstawienia własnej oceny dowodów zgromadzonych w niniejszej sprawie. Zgodnie z utrwalonym poglądem w doktrynie nie wystarczą stwierdzenia, że ustalenia są wadliwe, ani też wskazanie stanu faktycznego, który zdaniem skarżącego - odpowiada rzeczywistości. Taka sytuacja ma miejsce w niniejszym wypadku, gdyż apelujący polemizuje jedynie ze stanowiskiem przyjętym przez Sąd I Instancji. Brak jest, czy to w treści zarzutów w tym zakresie, czy też w ich uzasadnieniu konkretnych wskazań w zakresie błędów logicznego rozumowania, sprzeczności oceny z doświadczeniem życiowym, braku wszechstronności, czy też wykazania bezzasadnego pominięcia dowodów, które mogłyby prowadzić do wniosków odmiennych. W tym miejscu należy przytoczyć klasyczne już stanowisko judykatury w zakresie swobodnej oceny dowodów: „uwzględnienie przez Sąd w ocenie materiału dowodowego powszechnych o obiektywnych zasad doświadczenia życiowego nie usprawiedliwia zarzutu przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów na tej tylko podstawie; że indywidualne i subiektywne doświadczenia strony są od tych zasad odmienne." (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 sierpnia 1999 r. sygn. akt 11 UKN 76/99). „Dla skuteczności zarzutu naruszenia art 233 § 1 k.p.c., nie wystarcza stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest tu wskazanie przyczyn kwalifikujących postępowanie sądu w tym zakresie. W szczególności skarżący powinien wskazać, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im je przyznając." (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2001 r. sygn. akt IV CKN 970/00). Wskazania apelującego są jedynie dywagacjami w zakresie oceny dowodów przeprowadzonej przez Sąd I instancji. Ocena wiarygodności dowodów należy wszak do Sądu. W konsekwencji bezzasadnym okazał się zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 328 § 1 k.p.c. Zarzut naruszenia art. 354 § 2 k.c. także nie zasługuje na uwzględnienie. W ustalonym stanie faktycznym oczywistym jest wniosek, że Strona Pozwana zachowała się nielojalnie wobec Strony Powodowej, nie informując jej w ogłoszeniu o przetargu o przystąpieniu do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości oraz błędnie podając przeznaczenie Nieruchomości w Studium. Faktem jest, że o przystąpieniu do uchwalenia planu miejscowego Strona Pozwana wiedziała już w listopadzie 2016 r. Wiedzę tę posiadała świadek A. T., od grudnia 2016 r. posiadał ją również Kanclerz Strony Pozwanej, lecz nie uznał za właściwe poinformować o tym Strony Powodowej. Zdaniem Strony Powodowej mogło to być zaniechanie zamierzone, gdyż wiedza o przystąpieniu do uchwalenia miejscowego planu, który wykluczyć miał możliwość zabudowy Nieruchomości, wpływała na decyzję potencjalnego nabywcy o zakupie Nieruchomości - zwłaszcza gdy był nim deweloper. Były to istotne informacje z punktu widzenia przeznaczenia oraz możliwości zagospodarowania Nieruchomości. Fakt, że dla Nieruchomości była wydana Decyzja o warunkach zabudowy oznaczał tylko tyle, że podmiot, na który była wydana ta decyzja, miał możliwość uzyskania pozwolenia na budowę, ale tylko do czasu uchwalenia planu miejscowego. Słusznie zatem Sąd wskazał, że strony zamierzające zawrzeć umowę są równorzędnymi partnerami i niedopuszczalne jest przerzucanie ryzyka związanego z transakcją na jedną z nich. Z treścią art. 354 § 2 k.c. koresponduje art. 546 k.c., zgodnie z którym sprzedawca ma obowiązek poinformowania kupującego o stosunkach prawnych i faktycznych dotyczących rzeczy. Obowiązek poinformowania o stosunkach prawnych dotyczy również wszystkich postępowań sądowych i administracyjnych, których przedmiotem jest Nieruchomość, lub które niosą jakieś ryzyka dla Nieruchomości. Oczywistym jest, że przystąpienie do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanej nieruchomości stanowi przykład takiego postępowania Co istotne w przypadku nieruchomości fakt obowiązywania lub nie planu miejscowego jest informacją wymaganą dla oceny stanu prawnego nieruchomości, zawsze podawaną w umowie sprzedaży. Dotyczy to więc także uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu. Zresztą Strona Pozwana w kolejnych ogłoszeniach o przetargu na sprzedaż Nieruchomości informowała o wszystkich okolicznościach, które zostały pominięte w spornym przetargu. Ponadto, wbrew twierdzeniom apelacji, uchwała o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego nie jest przepisem prawa miejscowego. Tak więc nawet gdyby zgodzić się z twierdzeniem, że nie trzeba informować kupującego o przepisach prawa dotyczących nieruchomości, argument ten w przypadku podjęcia uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego również jest chybiony. Słusznie też Sąd stwierdził, że mamy w niniejszej sprawie do czynienia z błędem dotyczącym treści czynności prawnej, istotnym, kwalifikowanym w rozumieniu art. 88 k.c. Strona Pozwana została zawiadomiona i wiedziała o przystąpieniu do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości już w listopadzie 2016 r. Miała czas, aby wprowadzić poprawki do ogłoszenia o przetargu. Zresztą w ponownych ogłoszeniach o przetargu informacja o przystąpieniu do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego się znalazła. Podobnie, jak uzależnienie sprzedaży Nieruchomości na rzecz wybranego oferenta od możliwości uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę na Nieruchomości. Nawet jeżeli Strona Powodowała miałaby możliwość samodzielnego sprawdzenia, czy dla nieruchomości przystąpiono do sporządzania planu miejscowego, okoliczność ta jest irrelewantna w świetle art. 88 k.c. Wątpliwym jest by Strona Powodowa złożyłaby oferty nabycia Nieruchomości, gdyby wiedziała o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości oraz o prawidłowym przeznaczeniu Nieruchomości w Studium. Zarzut naruszenia art.

§ 2k.c.

również jest nieuzasadniony. Słusznie Sąd wskazał, że głównym celem wadium jest zabezpieczenie wykonania umowy oraz że zasadą jest, iż wadium podlega zwrotowi, chyba zaistnieją przesłanki do jego zatrzymania. Uczestnikowi przetargu uchylającemu się od własnego oświadczenia woli w postaci złożenia oferty nie można zarzucać, że uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży. W światłe skutecznego uchylenia się przez Stronę Powodową od złożonej oferty, nie zaistniał warunek uprawniający Stronę Pozwaną do zatrzymania wadium. Brak woli zawarcia umowy sprzedaży nie wynikał bowiem z przyczyn leżących po Stronie Powodowej. To nie Strona Powodowa była winną tego, że do zawarcia umowy sprzedaży nie doszło. Sąd I instancji prawidłowo zastosował art. 405 k.c. Zatrzymane wadium stało się Stronie Pozwanej nienależne zarówno w oparciu o treść art. 88 § 1 w zw. z art. 84 § 2 k.c., gdzie odpadła podstawa świadczenia w związku ze skutecznym uchyleniem się od skutków prawnych oświadczenia o złożeniu oferty w spornym przetargu i wpłacenia wadium, jak i treści art.

§ 2

k.c., gdzie nie było podstaw do zatrzymania wadium wobec niezawinionego przez Stronę Powodową nieprzystąpienia do zawarcia umowy. Również zarzut naruszenia przez Sąd art. 4 ust. 1 i 2 w zw. z art. 14 ust. 1 upzp czy to poprzez niewłaściwe zastosowanie, czy to poprzez „nieuzasadnione pominięcie" - nie zasługuje na uwzględnienie. Także w tym zakresie trudno zakwestionować argumentację powoda, który w odpowiedzi na apelacje podniósł, że wskazać po pierwsze należy, iż Sąd w wyroku nie powołał się na wskazane wyżej przepisy u.p.z.p. jako podstawę swojego rozstrzygnięcia, gdyż słusznie nie odniósł pojęcia „przeznaczenia" Nieruchomości wyłącznie do brzmienia tych przepisów. Zresztą już sama ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pojęciem „przeznaczenia" nieruchomości posługuje się nie tylko w kontekście przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym czy decyzji w warunkach zabudowy, ale także do przeznaczenia w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy („studium"). Dlatego przeznaczenie nieruchomości należy oceniać w kontekście wszystkich przepisów dotyczących planowania przestrzennego oraz możliwości zrealizowania na nieruchomości zamierzonej inwestycji. Oczywistym bowiem jest, że potencjalny inwestor tak właśnie bada owo przeznaczenie nieruchomości. Przede wszystkim podnieść więc należy, że studium również określa przeznaczenie nieruchomości. Jest to podstawowy, kluczowy dokument realizacji zadania własnego gminy, jakim jest kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej (art. 3 u.p.z.p.). Samorząd gminy obligatoryjnie i dla całego obszaru gminy sporządza studium w celu określenia polityki przestrzennej. Zgadza się, że postanowienia studium nie są prawem miejscowym. Niemniej jednak miejsce studium w całym systemie planistycznym jest istotne. Ustalenia studium są wiążące dal organów gminy przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (art. 9 ust. 4 u.p.z.p.). Postanowienia planów miejscowych muszą być zgodne z ustaleniami studium. Oczywistym więc jest, że ustalenia studium mają wpływ również na sferę praw i obowiązków obywateli poprzez określanie przeznaczenia nieruchomości. W niniejszej sprawie, skoro w Studium przeznaczenie Nieruchomości określono jako (...) - tereny zieleni nieurządzonej, tylko na takie cele (a więc wykluczające możliwość jakiejkolwiek zabudowy) Nieruchomość mogła być przeznaczona w planie miejscowym. Zgodzić się należy ze Stroną Pozwaną, że w braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości (w znaczeniu planistycznym) - ustala decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Niemniej jednak uchwała o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego, aczkolwiek nie ustala jeszcze przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym, również ma znaczenie dla przeznaczenia nieruchomości i możliwości jej zagospodarowania (zabudowy) w przyszłości. Zwłaszcza, gdy tak jak w niniejszej sprawie, przeznaczenie Nieruchomości w Studium było kompletnie inne niż w decyzji o warunkach zabudowy, a dodatkowo Decyzja o warunkach zabudowy była wydana na inny podmiot, niż Strona Pozwana. Mając na uwadze regulacje zawarte w art. 35 ust. 1 pkt 1 oraz art. 65 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego, w praktyce oznacza to, że w przypadku uchwalenia planu miejscowego, decyzja o warunkach zabudowy, na podstawie której jeszcze nie zostało wydane pozwolenie na budowę, zostaje wygaszona (jeśli jej ustalenia są inne niż planu miejscowego). Tylko w przypadku, gdy na podstawie decyzji o warunkach zabudowy sprzecznej z nowo uchwalonym miejscowym planem inwestor uzyskałby ostateczne pozwolenie na budowę, mógłby bez przeszkód przeznaczyć nieruchomość na cele określone w decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego też w niniejszej sprawie, niezwłocznie po uzyskaniu informacji o podjęciu przez Radę Miasta K. uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, Strona Powodowa starała się o przeniesienie na nią wydanej dla Nieruchomości na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) Decyzji o warunkach zabudowy (żeby skrócić możliwie czas uzyskiwania zezwoleń administracyjnoprawnych na realizację swojej inwestycji). Dlatego Strona Powodowa zwarła ze Spółdzielnią Mieszkaniową (...) porozumienie oraz zwróciła się do Strony Pozwanej o zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży umowy Nieruchomości pod warunkiem uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę dla Nieruchomości w oparciu o Decyzję o warunkach zabudowy. Tylko uzyskanie ostatecznego pozwolenia na budowę w okresie przed uchwaleniem planu miejscowego dawałoby Stronie Powodowej możliwość zagospodarowania Nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem określonym w Decyzji o warunkach zabudowy. Dla oceny zachowania Strony Powodowej nie można tracić z pola widzenia i tej okoliczności, że na początku roku 2017 nie było wiadomym, kiedy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości zostanie uchwalony, a więc kiedy definitywnie odpadnie możliwość zagospodarowania Nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem określonym w Decyzji o warunkach zabudowy. Jak jednak widać, Strona Pozwana w niniejszym postępowaniu stale i bez racjonalnego uzasadnienia, ignoruje fakt, że przeznaczenie Nieruchomości określone w Decyzji o warunkach zabudowy (którą się zresztą nie legitymowała i nie mogła przenieść na Stronę Powodową uprawnień z tej decyzji) miało się w najbliższej, ale nieznanej przyszłości definitywnie zmienić wskutek uchwalenia miejscowego zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości. Tak więc już podjęcie uchwały o przystąpieniu do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miało wpływ (zmieniało) na sytuację prawną nieruchomości, jej przeznaczenie oraz możliwość zagospodarowania w przyszłości. Ponadto, jeżeli - jak tego chce Strona Pozwana - przeznaczenie nieruchomości to tylko jej przeznaczenie określone ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to dlaczego w spornym ogłoszeniu o przetargu wskazała przeznaczenie nieruchomości w Studium (zresztą błędnie), a w kolejny ogłoszeniach dodatkowych wskazała również na uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego dla Nieruchomości. Reasumując, brak jest podstaw do uwzględnienia zarzutów apelacji naruszenia prawa procesowego oraz prawa materialnego, z przyczyn w wskazanych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku oraz mając na uwadze przedstawioną powyżej argumentację powoda zawarta w odpowiedzi na apelację. Dlatego też, uznając apelację pozwanego za bezzasadną, Sąd Apelacyjny orzekł jak w pkt 1 sentencji na mocy art. 385 k.p.c. O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono jak w pkt 2 sentencji według zasady odpowiedzialności za wynik postępowania określonej w art. 98 § 1 k.p.c., a co do wysokości odnośnie zwrotu kosztów zastępstwa, zgodnie z stawkami określonym w § 2 pkt 7 oraz § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. 2018 poz. 265). SSA Jerzy Bess