Sygn. akt I C 825/14 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 25 lutego 2021 r. Sąd Okręgowy w Bydgoszczy I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSO Joanna Cyganek Protokolant: stażysta A

§ 5

, w takim wypadku cena przedmiotu umowy zostanie odpowiednio skorygowana najpóźniej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony dokonały ustalenia, że różnice w powierzchni lokalu mogą mieścić się w przedziale -1% do +1%. W przypadku wystąpienia większych różnic i konieczności dokonania dopłat przez kupującego, przysługiwać mu będzie prawo do odstąpienia od niniejszej umowy w ciągu 14 dni kalendarzowych od otrzymania od sprzedającego zawiadomienia o odpowiedniej korekcie ceny sprzedaży. Strony ustaliły również, że faktyczna powierzchnia poszczególnych elementów przedmiotu umowy zostanie ustalona przez sprzedającego w drodze obmiaru (w oparciu o polską normę PN-70/B- (...) „Powierzchnie budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru) i przesłana nabywcy wraz z zawiadomieniem o terminie odbioru (§ 5 ust. 1). We wszystkich lokalach w przedmiotowym budynku przy obliczeniach zastosowano normę PN-70/B- (...). dowód: umowa przyrzeczenia ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży z dnia 10 grudnia 2010 r. w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...) wraz z załącznikami k. 60-79, zeznania świadka B. K.

(1)k. 157v (00:22:35-00:30:08), zeznania B. W. w charakterze strony pozwanej k. 610-611 (00:03:08-00:29:03), zeznania powódki M. Ł. k. 611-612 (00:29:03-00:54:02), Przed zawarciem umowy przedwstępnej strony negocjowały treść umowy, a powodowie przedstawili swoją propozycję w związku z przedłożonym przez pozwaną wzorem umowy i nanosili na niego poprawki. Pozwana spółka uwzględniła w/w uwagi powodów. Powodowie nie zgłosili zastrzeżeń co do zastosowania normy PN-70/B- (...) w zakresie obmiaru mieszkania, jak również co do § 4 ust. 3 umowy. dowód: wzór umowy wraz z propozycją klienta k. 107-111, wzór umowy k. 112-116, zeznania świadka H. D. k. 157-157v (00:05:09-00:22:35), zeznania świadka B. K.

(2)k. 158 (00:36:33-00:45:26), zeznania świadka B. B. k. 188-189 (00:02:47-00:15:58), zeznania B. W. w charakterze strony pozwanej k. 610-611 (00:03:08-00:29:03), Zgodnie z § 4 pkt 5 w/w umowy oraz załącznikiem nr 5, powodowie byli zobowiązani do wpłacenia na rzecz pozwanej spółki kwoty 80.000 zł w ciągu 5 dni od dnia zawarcia umowy przedwstępnej oraz dalszych kwot w uzgodnionych ratach. W związku z powyższym powodowie zaciągnęli kredyt na sfinansowanie zakupu lokalu. W dniu 13 grudnia 2010 r. powodowie zawarli z Bankiem (...) S.A. umowę kredytu hipotecznego na kwotę 110.009,68 euro z przeznaczeniem na zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego i garażu jednostanowiskowego. Okres kredytowania wynosił 400 miesięcy. Zgodnie z umową kredytu bank przekazywał na rzecz pozwanej spółki w uzgodnionych terminach określone kwoty służące finansowaniu lokalu mieszkalnego, natomiast powodowie spłacali do banku miesięczną ratę kredytu. dowód: umowa przyrzeczenia ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży z dnia 10 grudnia 2010 r. w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...) wraz z załącznikami k. 60-79, umowa kredytu hipotecznego nr (...)/H. z dnia 13 grudnia 2010 r. wraz z załącznikami k. 38-50, zeznania powódki M. Ł. k. 611-612 (00:29:03-00:54:02), W dniu 5 grudnia 2011 r. pozwana spółka powiadomiła powodów, że w wyniku inwentaryzacji powykonawczej ustalono, iż przyrzeczony im lokal o metrażu 81,79 m 2 faktycznie posiada 75,68 m 2 i w związku z tym dokonuje obniżenia jego ostatecznej ceny. Inwentaryzacja została przeprowadzona zgodnie z normą PN-70/B- (...). Zgodnie z rozliczeniem nr (...) cena lokalu mieszkalnego w związku ze zmniejszeniem powierzchni mieszkania uległa zmniejszeniu o kwotę 25.022,15 zł (5,29 m 2 * 4.377,97 zł za 1 m 2). Jednocześnie pozwana spółka dokonała potrącenia swoich należności, w tym wartości różnicy stawek podatku VAT w kwocie 3.113,91 zł. Ostatecznie na rzecz powodów została przekazana kwota 20.712,05 zł, którą została przeznaczona przez nich na poczet spłaty kredytu na początku lutego 2012 r. Powodowie nie zgodzili się jednak z przekazanym wyliczeniem i pismem z dnia 15 grudnia 2011 r. powiadomili pozwaną spółkę o błędzie matematycznym w wyliczeniach, zwracając uwagę, że przy odjęciu od powierzchni 81,79 m 2 powierzchni wysokości 75,68 m 2 wychodzi 6,29 m 2, a nie jak przyjęła pozwana 5,29 m 2 i w związku z tym wezwali pozwaną do zwrotu równowartości 1 m

W dniu 21 grudnia 2011 r. powódka dokonała odbioru końcowego przedmiotu umowy stron. Nie zostały zgłoszone zastrzeżenia co do lokalu mieszkalnego objętego przedmiotem umowy. Pismem z dnia 27 grudnia 2011 r. pozwana spółka poinformowała, że powodowie przyjęli skorygowane rozliczenie umowy przyrzeczenia ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, jak również w dniu 21 grudnia 2011 r. odebrali przedmiot umowy. Powodowie samodzielnie przeprowadzili inwentaryzację lokalu i okazało się, że jest ono mniejsze niż 75,68 m
Z inicjatywy pozwanej spółki odbyło się spotkanie z powodami, jednak strony nie doszły do porozumienia. Powodowie nie przedstawili pozwanej dokumentów inwentaryzacji lokalu. dowód: pismo powodów z dnia 15 grudnia 2011 r. k. 35, rozliczenie nr (...) wraz z załącznikami k. 36-37, 121-122, 528, potwierdzenie przelewu k. 127, wydruk korespondencji e-mailowej stron k. 166-167, protokół odbioru końcowego przedmiotu umowy z dnia 21 grudnia 2011 r. k. 123-124, pismo powoda z dnia 21 grudnia 2011 r. k. 125, pismo pozwanej spółki z dnia 27 grudnia 2011 r. k. 126, zeznania świadka H. D. k. 157-157v (00:05:09-00:22:35), zeznania świadka M. W. k. 157v-158 (00:30:08-00:36:33), zeznania świadka J. K. k. 158 (00:45:26-00:51:47), zeznania B. W. w charakterze strony pozwanej k. 610-611 (00:03:08-00:29:03), zeznania powódki M. Ł. k. 611-612 (00:29:03-00:54:02), zeznania powoda N. Ł. k. 612-612v (00:54:02-00:57:25), W dniu 13 lutego 2012 r. powodowie zawarli z Bankiem (...) S.A. aneks nr (...) do umowy kredytu hipotecznego, na mocy którego ustalono, że saldo zadłużenia z tytułu kapitału na dzień 10 lutego 2012 r. wynosiło 104.243,72 euro oraz skrócono spłatę kredytu do 387 rat. W związku z rozliczeniem inwestycji i częściową spłatą kredytu, Bank (...) S.A. dokonał stosownych korekt harmonogramu spłat do kredytu zaciągniętego przez powodów. dowód: aneks nr (...) do umowy kredytu hipotecznego nr (...)/H. z dnia 13 lutego 2012 r. k. 51-52, pismo Banku (...) S.A. z dnia 9 lutego 2012 r. wraz z załącznikiem k. 21-27, zeznania powódki M. Ł. k. 611-612 (00:29:03-00:54:02), W dniu 17 kwietnia 2012 r. strony zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego, garażu oraz sprzedaży, na mocy której powodowie nabyli lokal mieszkalny oznaczony numerem (...) położony w N. przy ul. (...) o łącznej powierzchni użytkowej 75,68 m
dowód: umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego, garażu oraz sprzedaży z dnia 17 kwietnia 2012 r. w formie aktu notarialnego Rep. A (...) k. 53-59, Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego, zlokalizowanego przy ul. (...), numer 9, na podstawie normy PN-70/B- (...) wynosi 72,9 m
Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego, zlokalizowanego przy ul. (...), numer 9, na podstawie normy PN-ISO 9836:1997 wynosi 67,88 m 2 + taras 15,82 m
W dniu 10 grudnia 2010 r. obowiązującą dla wyznaczania powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych była metoda pomiaru podana w PN-70/B- (...), jak i w PN-ISO 9836:1997, z zastrzeżeniem, iż autor pomiaru winien właściwy dokument odniesienia jednoznacznie wskazać i nie powinien stosować kombinacji tych dwóch norm. Autor inwentaryzacji lokalu mieszkalnego nr (...), dokonanej w dniu 5 grudnia 2011 r. przywołał jako podstawę wyznaczenia powierzchni użytkowej, normę PN-70/B- (...). Norma ta była dopuszczona do stosowania w dniu 10 grudnia 2010 r. (umowa), jak i w dniu 5 grudnia 2011 r. (inwentaryzacja powykonawcza), była też przywołana w umowie przyrzeczenia, zatem tę normę przyjęto jako właściwą w sprawie, co pozwala na ustalenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego na 72,9 m
Wartość lokalu mieszkalnego nr (...) w oparciu o warunki umowy przyrzeczenia ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z 10 grudnia 2010 r., w której ustalono zasady pomiaru powierzchni użytkowej poprzez zastosowanie normy PN-70/B- (...) wynosi 344.686,41 zł. Przyjęto wartość 1 m 2 = 4.728,21 zł brutto, wynikającą z rozliczenia nr (...) wartości lokalu mieszkalnego dokonanego między stronami. dowód: opinia biegłego sądowego z dziedziny budownictwa B. Ł. k. 323-345, ustna opinia uzupełniająca biegłego sądowego z dziedziny budownictwa B. Ł. k. 371-372 (00:01:48-01:00:32), rozliczenie nr (...) wraz z załącznikami k. 35-37, inwentaryzacja powierzchni pomieszczeń k. 31-32, 121- 122, 528, pierwotne rozliczenie umowy nr (...) wraz z załącznikami k. 117-118, karta inwentaryzacyjna z września 2010 r. k. 119-120, protokół odbioru końcowego przedmiotu umowy z dnia 21 grudnia 2011 r. k. 123-124, rzut i rysunek mieszkania k. 304, 310, pismo Urzędu Gminy O. z dnia 4 stycznia 2012 r. k. 164, Różnica w poniesionych wydatkach w związku z zaciągnięciem kredytu dla powierzchni mieszkania (...) m 2 i 72,9 m 2 wynosi 678,95 zł tytułem prowizji oraz 947,11 zł tytułem ubezpieczenia. Odsetki dla kredytu 109.193,10 euro wyliczonego dla powierzchni 81,79 m 2, z uwzględnieniem skorygowania kredytu o kwotę 30.000 zł stanowiącą część kredytu przeznaczoną na zakup garażu, (co dało kwotę kredytu w wysokości 101.560,69 euro), wyniosły 23.359,61 euro do dnia sporządzenia opinii. Odsetki dla kredytu 97.324,58 euro wyliczonego dla powierzchni 72,9 m 2, z uwzględnieniem skorygowania kredytu o kwotę 30.000 zł stanowiącą część kredytu przeznaczoną na zakup garażu, (co dało kwotę kredytu w wysokości 90.521,76 euro), wyniosły 19.849,90 euro do dnia sporządzenia opinii. dowód: opinia biegłego sądowego w dziedzinie rachunkowości L. K. k. 392-400, pisemna opinia uzupełniająca biegłego sądowego w dziedzinie rachunkowości L. K. k. 422-427, ustna opinia uzupełniająca biegłego sądowego w dziedzinie rachunkowości L. K. k. 473-475v (00:05:43-01:06:05, 01:07:17-01:16:04), pisemna opinia uzupełniająca biegłego sądowego w dziedzinie rachunkowości L. K. k. 492-495, ustna opinia uzupełniająca biegłego sądowego w dziedzinie rachunkowości L. K. k. 523-523v (00:02:00-00:25:31), pisemna opinia uzupełniająca biegłego sądowego w dziedzinie rachunkowości L. K. k. 543-546, umowa kredytu hipotecznego nr (...)/H. z dnia 13 grudnia 2010 r. wraz z załącznikami k. 38-50, aneks nr (...) do umowy kredytu hipotecznego nr (...)/H. z dnia 13 lutego 2012 r. k. 51-52, informacja o kredycie k. 14-20, pismo Banku (...) S.A. z dnia 9 lutego 2012 r. wraz z załącznikiem k. 21-27, informacja Banku (...) S.A. z dnia 3 grudnia 2013 r. k. 165, zaświadczenie Banku (...) S.A. z dnia 11 czerwca 2018 r. k. 480, Pismem z dnia 22 stycznia 2014 r. powodowie wezwali pozwaną spółkę do zapłaty kwoty 190.000 zł w związku z nieposiadaniem przez lokal cech, o których zapewniano w umowie oraz zwrotem kosztów zaciągnięcia wyższego kredytu w terminie 7 dni od dnia otrzymania pisma. W/w pismo zostało doręczone pozwanej w dniu 29 stycznia 2014 r. Pozwana spółka uznała roszczenia powodów za bezpodstawne. dowód: pismo powodów z dnia 22 stycznia 2014 r. k. 33-34, 128-129, potwierdzenie odbioru przesyłki k. 28, pismo pozwanej spółki z dnia 19 lutego 2014 r. k. 29-30, Powyżej przedstawiony stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o przedstawione wyżej dokumenty, a także na podstawie zeznań świadków i stron oraz opinii biegłych sporządzonych w sprawie. Sąd uznał za wiarygodne dowody z dokumentów zebrane w sprawie, albowiem zostały sporządzone we właściwej formie, przewidzianej dla tego typu dokumentów. Były przejrzyste i jasne. Ich autentyczność nie budziła wątpliwości Sądu, a ich prawdziwości strony nie kwestionowały. Jako wiarygodne Sąd ocenił zeznania świadków H. D., B. K.

(1), M. W., B. K.

(2), J. K. i B. B. na okoliczności dotyczące spornej inwestycji i rozliczeń między stronami oraz na okoliczność rozmów i uzgodnień stron w okresie przed zawarciem umowy wstępnej, jak również uzgodnień indywidualnych z powodami postanowień umowy. Zeznania powołanych świadków były logiczne, spójne, wzajemnie ze sobą korespondowały i uzupełniły ustalenia wynikające z dokumentów. Sąd co do zasady podzielił również zeznania B. W. złożone w charakterze strony pozwanej oraz powodów na okoliczności związane z zawarciem i wykonaniem umowy ustanowienia odrębnej własności przedmiotowego lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży, bowiem znalazły one potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie. Mając na uwadze konieczność pozyskania wiadomości specjalnych Sąd dopuścił dowód z opinii biegłych sądowych w dziedzinie budownictwa oraz w dziedzinie rachunkowości. Oceniając opinie biegłych sądowych w dziedzinie budownictwa Sąd doszedł do przekonania, że jedynie opinie sporządzone przez biegłego B. Ł. są miarodajne dla oceny stanu faktycznego w niniejszej sprawie. Wskazać bowiem należy, że opinie sporządzone przez biegłego w dziedzinie budownictwa G. K. zawierały błędy w dokonanych pomiarach i obliczeniach oraz nieprawidłowości w sposobie zaliczania danych obszarów do powierzchni użytkowej mieszkania. Nie została również sprecyzowana przez biegłego metoda obliczenia powierzchni mieszkania. Mając na uwadze powyższe nieprawidłowości Sąd doszedł do przekonania, że opinie sporządzone przez biegłego w dziedzinie budownictwa G. K. nie mogły stanowić podstawy do czynienia ustaleń faktycznych w sprawie. Natomiast opinie podstawowe i uzupełniające biegłego sądowego w dziedzinie budownictwa B. Ł. oraz biegłego sądowego w dziedzinie rachunkowości L. K. zostały sporządzone przez osoby o stosownej wiedzy i doświadczeniu zawodowym, w kwestiach dla sprawy istotnych, a wymagających wiadomości specjalnych. W/w opinie sądowe zostały oparte na szerokim materiale dowodowym oraz sporządzono je zgodnie z zasadami fachowej wiedzy i doświadczenia zawodowego opiniujących. Ich wnioski były przejrzyste, logiczne i gruntownie uzasadnione. Biegli w opiniach uzupełniających wyczerpująco ustosunkowali się do zarzutów stron pod adresem wydanych opinii pisemnych. Wskazane wyżej względy przemawiają za wiarygodnością opinii sądowych wydanych w sprawie. Należy również zaznaczyć, że strona pozwana nie podważyła w sposób dostateczny opinii sporządzonych przez biegłego sądowego w dziedzinie budownictwa B. Ł., nie podnosząc względem nich żadnych konkretnych zarzutów. Sąd oddalił zatem wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego sądowego (k. 372). Okoliczność, że przedmiotowe opinie są dla pozwanej spółki niekorzystne i wynikające z tego niezadowolenie strony, nie stanowią wystarczającej podstawy do przeprowadzenia dowodu z opinii kolejnego biegłego. Sąd zważył, co następuje: Roszczenie powodów zasługiwało na częściowe uwzględnienie. Strony postępowania łączyły dwie umowy: umowa przyrzeczenia ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży z dnia 10 grudnia 2010 r. oraz umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz sprzedaży z dnia 17 kwietnia 2012 r. Analiza umowy przedwstępnej łączącej powodów i pozwaną prowadzi do wniosku, że strony łączyła tzw. umowa deweloperska. W tym miejscu zaznaczyć należy, że w stanie prawnym obowiązującym w chwili zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości umowa deweloperska nie była uregulowana kodeksowo, stanowiła więc tzw. umowę nienazwaną określaną jako umowa deweloperska. Do umowy deweloperskiej ma zastosowanie art. 9 ustawy o własności lokali. Analiza świadczeń stron umowy deweloperskiej, a w szczególności dewelopera, skłania do podzielenia poglądu wyrażonego w wyroku SN z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, że umowa deweloperska jest umową nienazwaną, o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej pozwana spółka zobowiązała się do wybudowania i przeniesienia na powodów lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) o powierzchni 81,79 m 2 liczonej zgodnie z normą PN-70/B- (...). Strony ustaliły, że cena brutto lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) o powierzchni 81,79 m 2 wraz z przynależną komórką lokatorską nr (...) o powierzchni 4,28 m 2 wraz z przynależnym udziałem w gruncie w częściach wspólnych nieruchomości wynosił razem 391.000 zł brutto. W przedmiotowej sprawie powodowie wnieśli o zasądzenie od pozwanej spółki kwoty 18.034,78 euro tytułem różnicy w odsetkach w związku z zaciągnięciem kredytu na sfinansowanie zakupu mieszkania o większej powierzchni, kwoty 682,72 zł tytułem różnicy w prowizji kredytu, kwoty 4.377,97 zł tytułem wartości 1 m 2 niezwróconej powodom przez pozwaną, kwoty 3.113,91 zł tytułem różnicy w stawce podatku opłaconej przez powodów, kwoty 30.645,79 zł tytułem wartości 7 m 2 stanowiących różnicę pomiędzy powierzchnią mieszkania wykazaną w akcie notarialnym a jego rzeczywistą powierzchnią oraz kwoty 947,11 zł tytułem różnicy w ubezpieczeniu kredytu. Nadto powodowie wnieśli o uznanie opisanych przez nich postanowień zawartych w umowach, za klauzule niedozwolone, zgodnie z art. 385 1 k.p.c. Zdaniem strony powodowej odpowiedzialność odszkodowawcza pozwanej spółki wynika z przeniesienia na ich rzecz mieszkania o mniejszej powierzchni, co należy kwalifikować jako nienależyte wykonanie zobowiązania umownego. Wskazać należy, że nabywcy mieszkań mają możliwość dochodzić od dewelopera roszczeń o naprawienie szkody z tytułu nienależytego wykonania umowy deweloperskiej. Podstaw odpowiedzialności kontraktowej pozwanej spółki należy upatrywać w art. 471 i nast. k.c. Przepis ten stanowi, że dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Kluczowym zatem w realiach niniejszej sprawy było ustalenie zaistnienia przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanej spółki na zasadzie art. 471 k.c. W świetle powołanego przepisu podstawą odpowiedzialności odszkodowawczej jest zaistnienie łącznie 3 przesłanek: niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, powstanie szkody w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, związku przyczynowego między szkodą a niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania. Niewątpliwie w niniejszej sprawie doszło do nienależytego wykonania zobowiązania przez pozwaną spółkę poprzez wybudowanie mieszkania o powierzchni mniejszej, niż to wynikało z umowy przyrzeczonej, zaś powodowie ponieśli szkodę w postaci uszczerbku majątkowego, a za swoje świadczenie pieniężne nie otrzymali świadczenia ekwiwalentnego od pozwanej spółki. Ponadto pomiędzy szkodą, a działaniem pozwanej istniał związek przyczynowy, bowiem pozwana w umowie przedwstępnej zobowiązała się do wybudowania mieszkania o powierzchni 81,79 m 2, a nie mieszkania o powierzchni 72,9 m

Jak bowiem wynika z opinii biegłego sądowego w dziedzinie budownictwa powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego, zlokalizowanego przy ul. (...), numer 9, na podstawie normy PN-70/B- (...) wynosi 72,9 m
Wskazać przy tym należy, że niezasadny okazał się zarzut strony powodowej dotyczący zastosowania przez pozwaną spółkę nieprawidłowej metody pomiaru. Zgodnie z opinią biegłego sądowego w dziedzinie budownictwa w dniu 10 grudnia 2010 r. obowiązującą dla wyznaczania powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych była metoda pomiaru podana w PN-70/B- (...), jak i w PN-ISO 9836:1997, z zastrzeżeniem, iż autor pomiaru winien właściwy dokument odniesienia jednoznacznie wskazać i nie powinien stosować kombinacji tych dwóch norm. Autor inwentaryzacji lokalu mieszkalnego nr (...), dokonanej w dniu 5 grudnia 2011 r. przywołał jako podstawę wyznaczenia powierzchni użytkowej, normę PN-70/B- (...). Norma ta była dopuszczona do stosowania w dniu 10 grudnia 2010 r. (umowa), jak i w dniu 5 grudnia 2011 r. (inwentaryzacja powykonawcza), była też przywołana w umowie przyrzeczenia, zatem tę normę przyjęto jako właściwą w sprawie, co pozwalało na ustalenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego na 72,9 m
Zaznaczyć trzeba, że różnicę tę wygenerowało wprowadzenie zmian kąta nachylenia dachu, co uczyniono w trakcie budowy i bez zmiany projektu budowlanego, co przyznała w zeznaniach B. W.. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego niewątpliwie zatem wynika, że powierzchnia mieszkania, które zakupili powodowie od pozwanej spółki różniła się od powierzchni mieszkania, do wybudowania jakiego zobowiązała się pozwana w umowie deweloperskiej. Różnica ta wynosiła 8,89 m 2 (81,79 m 2 - 72,9 m 2). W tym miejscu wskazać należy, że pozwana spółka jedynie w części dokonała na rzecz powodów zwrotu nadpłaconej kwoty za część powierzchni lokalu, niewybudowanej przez pozwaną. Jak bowiem wynika z poczynionych ustaleń faktycznych pozwana zwróciła powodom kwotę odpowiadającą 5,29 m
Natomiast powodowie mogli domagać się zwrotu kwoty odpowiadającej różnicy powierzchni przyrzeczonego im lokalu - 81,79 m 2 i powierzchni lokalu wynikającej z umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego - 75,68 m 2 tj. 6,11 m
Mając więc na uwadze, że pozwana spółka zwróciła powodom kwotę odpowiadającą 5,29 m 2, powodowie mogą się domagać zwrotu kwoty odpowiadającej 0,82 m 2 (6,11 m 2-5,29 m 2). Zgodnie z opinią biegłego w dziedzinie budownictwa wartość 1 m 2 przedmiotowego lokalu wynosi 4.728,21 zł brutto, co wynika z rozliczenia nr (...) wartości lokalu mieszkalnego dokonanego między stronami. Powodom jest zatem należna kwota 3.877,13 zł (4.728,21 zł * 0,82 m 2) tytułem zwrotu brakującej różnicy w metrażu. W ocenie Sądu pozwana bezzasadnie powoływała się na § 4 ust. 3 umowy, który przewidywał możliwość różnic w powierzchni lokalu w przedziale -1% do +1%. Podkreślić należy, że w okolicznościach niniejszej sprawy różnica ta wynosiła 10,86%, stąd nie budzi wątpliwości, że powodom należy się zwrot kwoty odpowiadającej całości różnicy w metrażu. Na uszczerbek majątkowy powodów niewątpliwie składa się również równowartość różnicy pomiędzy powierzchnią lokalu wskazaną w umowie sprzedaży a rzeczywistą powierzchnią lokalu. Zgodnie bowiem z umową ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego, garażu oraz sprzedaży z dnia 17 kwietnia 2012 r. powodowie nabyli od pozwanej lokal mieszkalny o łącznej powierzchni użytkowej 75,68 m
Jak natomiast wynika z opinii biegłego sądowego w dziedzinie budownictwa powierzchnia użytkowa przedmiotowego lokalu wynosi 72,9 m
Powodowie mogli zatem domagać się zwrotu kwoty odpowiadającej różnicy powierzchni lokalu wskazanej w sprzedaży - 75,68 m 2 i rzeczywistej powierzchni lokalu - 75,68 m 2 tj. 2,78 m
Mając więc na uwadze wartość 1 m 2 przedmiotowego lokalu w wysokości 4.728,21 zł, powodom należna jest kwota 13.144,42 zł tytułem zwrotu brakującej różnicy w metrażu. Odnosząc się natomiast do żądań w zakresie poniesionych kosztów w związku z zaciągnięciem wyższego kredytu na sfinansowanie zakupu przedmiotowego lokalu mieszkalnego Sąd uznał, że co do zasady zasługiwały one na uwzględnienie. Powodowie wykazali, że z związku z koniecznością sfinansowania zakupu przedmiotowego lokalu mieszkalnego w dniu 13 grudnia 2010 r. zawarli z Bankiem (...) S.A. umowę kredytu hipotecznego na kwotę 110.009,68 euro z przeznaczeniem na zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego i garażu jednostanowiskowego. Mając natomiast na uwadze, że pozwana spółka przekazała na rzecz powodów kwotę 20.712,05 zł tytułem zwrotu różnicy w metrażu mieszkania, powodowie przeznaczyli tę kwotę na poczet spłaty kredytu i w dniu 13 lutego 2012 r. zawarli z Bankiem (...) S.A. aneks nr (...) do umowy kredytu hipotecznego, na mocy którego ustalono, że saldo zadłużenia z tytułu kapitału na dzień 10 lutego 2012 r. wynosiło 104.243,72 euro. Jednocześnie nie budzi wątpliwości Sądu istnienie związku przyczynowo-skutkowego między szkodą powodów w zakresie poniesienia wyższych kosztów kredytu a nienależytym wykonaniem zobowiązania przez pozwaną spółkę poprzez wybudowanie mieszkania o powierzchni mniejszej, niż to wynikało z umowy przyrzeczonej. Powodowie zaciągnęli bowiem kredyt w wyższej wysokości z uwagi na przyrzeczony im w umowie przedwstępnej większy metraż mieszkania. Natomiast wyższa wysokość kredytu niewątpliwie determinowała również wyższą wysokość odsetek naliczanych od kwoty kapitału kredytu oraz spowodowała wzrost innych kosztów związanych z udzielonym kredytem. Zgodnie z opiniami biegłego w dziedzinie rachunkowości odsetki dla kredytu 109.193,10 euro wyliczonego dla powierzchni 81,79 m 2, z uwzględnieniem skorygowania kredytu o kwotę 30.000 zł stanowiącą część kredytu przeznaczoną na zakup garażu, (co dało kwotę kredytu w wysokości 101.560,69 euro), wyniosły 23.359,61 euro do dnia sporządzenia opinii, a odsetki dla kredytu 97.324,58 euro wyliczonego dla powierzchni 72,9 m 2, z uwzględnieniem skorygowania kredytu o kwotę 30.000 zł stanowiącą część kredytu przeznaczoną na zakup garażu, (co dało kwotę kredytu w wysokości 90.521,76 euro), wyniosły 19.849,90 euro do dnia sporządzenia opinii. Z powyższego wynika, że powodowie do dnia sporządzenia opinii ponieśli szkodę w kwocie 3.509,71 euro (23.359,61 euro - 19.849,90 euro) z tytułu różnicy w odsetkach. Jednocześnie wskazać należy, że nie było możliwe ustalenie szkody powodów z tego tytułu w większym zakresie. Podkreślić należy, że zakresem szkody wynikającym z art. 361 § 1 k.c. nie jest objęta szkoda przyszła. Pojęciem szkody przyszłej należy określać te uszczerbki, których w chwili wyrokowania poszkodowany jeszcze nie doznał. Nie są one objęte obowiązkiem odszkodowawczym, gdyż obowiązek naprawienia szkody nie jest związany ze stanem zagrożenia, ale dopiero z zaistnieniem szkody ( wyrok SN z dnia 12 lutego 2016 r., sygn. akt II CSK 172/15). Stwierdzić zatem należy, że powodowie nie mogli domagać się zasądzenia na ich rzecz różnicy w całkowitych odsetkach od całości udzielonego kredytu, bowiem do tej pory uiścili na rzecz spłaty kredytu jedynie część tych odsetek. Mając natomiast na uwadze, że możliwe było ustalenie szkody powodów jedynie na moment sporządzenia opinii przez biegłego Sąd przyjął, że szkoda powodów odpowiada kwocie 3.509,71 euro z tytułu różnicy w odsetkach. Nadto, zgodnie z opiniami biegłego w dziedzinie rachunkowości, różnica w poniesionych wydatkach w związku z zaciągnięciem kredytu dla powierzchni mieszkania (...) m 2 i 72,9 m 2 wynosi 678,95 zł tytułem prowizji oraz 947,11 zł tytułem ubezpieczenia. Sąd uznał zatem, że również w tym zakresie powodowie ponieśli szkodę. Odnosząc się do żądania powodów o uznanie opisanych przez nich postanowień zawartych w umowach, za klauzule niedozwolone, zgodnie z art. 385 1 k.p.c. wskazać należy, że nie zasługiwały one na uwzględnienie. Zgodnie z treścią art. 353 1 k.c., strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Jednocześnie zgodnie z art. 385 1 § 1 k.c., postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta (art. 385 1 § 3 k.c.). W ocenie Sądu kwestionowane przez stronę powodową postanowienia umowne nie mogą zostać uznane za abuzywne. W pierwszej kolejności wskazać należy, że przed zawarciem umowy przedwstępnej strony negocjowały treść umowy, a powodowie przedstawili swoją propozycję w związku z przedłożonym przez pozwaną wzorem umowy i nanosili na niego poprawki. Pozwana spółka uwzględniła w/w uwagi powodów. Stwierdzić zatem należy, że pomimo przedłożenia powodom przez pozwaną spółkę wzoru umowy, jej postanowienia podlegały negocjacjom stron i były indywidualnie uzgodnione z powodami. Zdaniem strony powodowej postanowienie zawarte w umowach zawartych z pozwaną o treści: „Strony postanawiają, że faktyczna powierzchnia poszczególnych elementów przedmiotu umowy zostanie ustalona przez sprzedającego w drodze obmiaru (w oparciu o polską normę (…) Powierzchnie budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru) i przesłana nabywcy wraz z zawiadomieniem o terminie odbioru” stanowi klauzulę niedozwoloną zgodnie z art. 385 1 k.p.c. Podkreślić jednak należy, że powodowie przed zawarciem umowy przedwstępnej nie zgłosili zastrzeżeń co do zastosowania normy PN-70/B- (...) w zakresie obmiaru mieszkania, mimo że umowa podlegała negocjacjom. Nadto wskazać należy, że zgodnie z opinią biegłego w dziedzinie budownictwa w dniu 10 grudnia 2010 r. tj. w dniu zawarcia umowy przedwstępnej obowiązującą dla wyznaczania powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych była metoda pomiaru podana zarówno w PN-70/B- (...), jak i w PN-ISO 9836:
Brak jest zatem jakichkolwiek podstaw do uznania, że zastosowanie przez pozwaną spółkę normy PN-70/B- (...) było nieprawidłowe, czy też naruszało interesy konsumentów. Zdaniem Sądu również postanowienie zawarte w § 4 pkt 3 umów o treści: „Kwota wymieniona w ustępie 2 może ulec zmianie w zależności od końcowych obmiarów przedmiotu umowy,

§ 5

, w takim wypadku cena przedmiotu umowy zostanie odpowiednio skorygowana najpóźniej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Niniejszym strony dokonują ustalenia, że różnice w powierzchni lokalu mogą mieścić się w przedziale -1% do +1%. W przypadku wystąpienia większych różnic i konieczności dokonania dopłat przez kupującego, przysługiwać mu będzie prawo do odstąpienia od niniejszej umowy w ciągu 14 dni kalendarzowych od otrzymania od sprzedającego zawiadomienia o odpowiedniej korekcie ceny sprzedaży” nie może być uznane za klauzulę niedozwoloną. Podkreślić należy, że z w/w postanowienia nie wynika, by konsument został pozbawiony prawa do obrony i dochodzenia swoich roszczeń wynikających z niewywiązywania się z postanowień umowy. Przeciwnie, z treści tego postanowienia wynika, że konsumentowi zostało przyznane prawo do odstąpienia od umowy. Brak jest również podstaw do przyjęcia, by sporne postanowienie w jakikolwiek sposób ograniczało odpowiedzialność pozwanej względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Jednocześnie podkreślić należy, że uznanie klauzuli umownej o zbliżonej treści za klauzulę abuzywną i wpisanie jej do rejestru klauzul niedozwolonych nie ma skutku erga omnes (wobec wszystkich). Taki wpis ma skutek jedynie wobec przedsiębiorcy, co do którego stwierdzono stosowanie niedozwolonego postanowienia umownego oraz wobec wszystkich konsumentów, którzy zawarli z nim umowę na podstawie wzorca zawierającego taką klauzulę. Podobnie zapis umowy dotyczący możliwości obciążenia konsumenta ewentualną zmianą stawki podatku VAT w czasie realizacji umowy nie może być uznany za klauzulę niedozwoloną. Wskazać należy, że w/w klauzula należy do tzw. klauzul waloryzacyjnych, które co do zasady są dozwolone w obrocie prawnym, a jej treść spełnia kryteria jednoznaczności. Jednocześnie Sąd nie dopatrzył się w jej treści naruszenia dobrych obyczajów, czy też rażącego naruszenia interesów konsumentów. Tym samym Sąd za bezzasadne uznał żądanie o zasądzenie na ich rzecz kwoty 3.113,91 zł tytułem różnicy w stawce podatku opłaconej przez powodów. Mając powyższe okoliczności na względzie Sąd na podstawie art. 471 k.c. zasądził od pozwanej spółki na rzecz powodów solidarnie kwotę 3.509,71 euro wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 6 lutego 2014 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty (pkt 1), zasądził od pozwanego na rzecz powodów solidarnie kwotę 17.700,50 zł od dnia 6 lutego 2014 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty (pkt 2 wyroku). O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. Zgodnie z tym przepisem jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe. Zgodnie zaś z art. 455 k.c. jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. Pismem z dnia 22 stycznia 2014 r. powodowie wezwali pozwaną spółkę do zapłaty kwoty 190.000 zł w związku z nieposiadaniem przez lokal cech, o których zapewniano w umowie oraz zwrotem kosztów zaciągnięcia wyższego kredytu w terminie 7 dni od dnia otrzymania pisma. W/w pismo zostało doręczone pozwanej w dniu 29 stycznia 2014 r. Termin spełnienia świadczenia upływał więc 5 lutego 2014 r., stąd Sąd zasądził odsetki od dnia 6 lutego 2014 r. Sąd na podstawie art. 471 k.c. zasądził również od pozwanego na rzecz powodów solidarnie kwotę 947,11 zł (pkt 3 wyroku), natomiast w pozostałym zakresie powództwo oddalił jako bezzasadne (pkt 4 wyroku). O kosztach postępowania Sąd orzekł zgodnie z art. 100 k.p.c., który stanowi, że w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań, koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Powodowie przegrali sprawę w 71%, natomiast pozwana w 29%. Na koszty procesu poniesione przez powodów w łącznej kwocie 10.308 zł złożyła kwota 5.691 zł tytułem opłaty od pozwu, kwota 3.600 zł tytułem wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł oraz kwota 1.000 zł tytułem zaliczki na poczet opinii biegłego. Na koszty procesu poniesione przez pozwaną w łącznej kwocie 3.617 zł złożyła się kwota 3.600 zł tytułem wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł. Mając na uwadze, że pozwana przegrała proces w 29%, winna ona w tej części ponieść koszty procesu powodów tj. w kwocie 2.989,32 zł (10.308 zł * 29%). Mając natomiast na uwadze, że powodowie przegrali proces w 71%, winni oni w tej części ponieść koszty procesu pozwanej tj. w kwocie 2.568,07 zł (3.617 zł * 71%). Wynikającą stąd różnicę w kwocie 421,25 zł Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powodów solidarnie tytułem zwrotu kosztów postępowania (pkt 5 wyroku). O kosztach sądowych Sąd orzekł na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 100 k.p.c. Zgodnie z art. 113 ust. 1 powołanej ustawy kosztami sądowymi, których strona nie miała obowiązku uiścić lub których nie miał obowiązku uiścić kurator albo prokurator, sąd w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji obciąży przeciwnika, jeżeli istnieją do tego podstawy, przy odpowiednim zastosowaniu zasad obowiązujących przy zwrocie kosztów procesu. Na nierozliczone koszty sądowe w sprawie w łącznej kwocie 8.905,89 zł złożyły się koszty sporządzenia opinii przez biegłych sądowych. Mając na uwadze wpłaconą przez stronę powodową zaliczkę na poczet opinii w kwocie 1.000 zł, na nieuiszczone koszty sądowe w sprawie złożyła się kwota 7.905,89 zł. Z uwagi na powyższe Sąd na podstawie w/w przepisów nakazał pobrać od powodów solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Bydgoszczy kwotę 5.613,18 zł (7.905,89 zł * 71%), natomiast od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Bydgoszczy kwotę 2.292,71 zł (7.905,89 zł * 29%) tytułem zwrotu kosztów sądowych (pkt 6 i 7 wyroku). SSO Joanna Cyganek Zarządzenia: 1. odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełn. stron; 2. z apelacją albo za 14 dni (A) 17.03.2021r.

🔗 Do źródła urzędowego

Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.