1a-1c umowy najemca zobowiązał się do zapłaty czynszu najmu w wysokości: - 411,12 zł – 5,65 zł netto za 1m[2] pomieszczenia, - 6 zł – 0,60 zł netto za 1m[2] miejsca postojowego, - 340 zł – 1,70 zł netto za 1m[2] terenu. Łącznie 757,12 zł netto.
2 do czynszu najmu doliczany jest podatek VAT.
3 wysokość czynszu określonego w ust. 1a zwiększana będzie raz w roku, o ogłoszony przez Prezes GUS w Monitorze Polskim, średnioroczny wskaźnik wzrostu cen. Zmiana wysokości czynszu z tego tytułu wprowadzana będzie począwszy od następnego miesiąca po opublikowaniu wskaźnika w MP i nie wymaga pisemnego aneksu do umowy.
1 oprócz czynszu najemca zobowiązuje się zapłacić wynajmującemu opłatę za zużytą energię elektryczną i wodę, których wysokości obliczana będzie na podstawie wskazań właściwego podlicznika i ceny obowiązującej wynajmującego w stosunku do dostawcy tych mediów.
1 umowy czynsz miał być płatny z góry - do dnia 15 każdego miesiąca.
2 umowy opłaty, o których mowa w §3 najemca zapłaci w terminie 14 dni od daty otrzymania refaktury, na rachunek bankowy wynajmującego.
1 umowy umowa została zawarta na czas nieoznaczony począwszy od dnia 1 kwietnia 2017 r.
3 lit a wynajmujący mógł rozwiązać umowę w trybie natychmiastowym w przypadku, gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności i pomimo pisemnego uprzedzenia o zamierza rozwiązania z nim umowy nie zapłaci zaległego czynszu w dodatkowy miesięczny terminie, wyznaczonym przez wynajmującego.
1 najemca zobowiązany jest wydać wynajmującemu przedmiot najmu w stanie niepogorszonym, wolnym od osób i rzeczy, najpóźniej w dniu następnym po rozwiązaniu lub wygaśnięciu stosunku najmu.
2 w przypadku niewydania przedmiotu najmu w stanie wolnym od osób i rzeczy w terminie określonym w ust. 1 najemca zapłaci wynajmującemu karę umowną w wysokości 2/30 miesięcznego czynszu brutto – za każdy dzień zwłoki.
umowy wszelkie zmiany umowy mogą być dokonane wyłącznie w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
2 strony oświadczyły, że podane adresy są aktualne i służą do wszelkiej korespondencji między stronami.
3 najemca zobowiązał się do odbierania wszelkiej korespondencji od wynajmującego.
4 strony oświadczają, że przesyłkę uznają za skutecznie doręczoną z dniem jej drugiego awizowania, niezależnie od tego, czy przesyłka została przez adresata odebrana. Przedmiot najmu został oddany najemcy 8 maja 2017r. Dowód: - umowa z 23 lutego 2017 r. z załącznikiem – k. 15-18 i 19, - protokół przekazania – k. 20. 23 czerwca 2018 r. (...) Technologiczny w S., jako wynajmujący, zawarł z (...), jako najemcą, umowę najmu (...)Campus (...), której przedmiotem były: pomieszczenie o pow. 126 m[2], które najemca otrzymał do używania. Przy zawieraniu umowy (...) podał adres: ul. (...), (...)-(...) S..
1 umowy najemca zobowiązał się do zapłaty czynszu najmu w wysokości: - 1.449 zł – 11,50 zł netto za 1m[2] pomieszczenia.
2 do czynszu najmu doliczany jest podatek VAT.
3 wysokość czynszu określonego w ust. 1a zwiększana będzie raz w roku, o ogłoszony przez Prezes GUS w Monitorze Polskim, średnioroczny wskaźnik wzrostu cen. Zmiana wysokości czynszu z tego tytułu wprowadzana będzie począwszy od następnego miesiąca po opublikowaniu wskaźnika w MP i nie wymaga pisemnego aneksu do umowy.
1 umowy czynsz miał być płatny z góry - do dnia 15 każdego miesiąca.
1 umowy umowa została zawarta na czas nieoznaczony począwszy od dnia 1 lipca 2018 r.
3 lit a wynajmujący mógł rozwiązać umowę w trybie natychmiastowym w przypadku, gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności i pomimo pisemnego uprzedzenia o zamierza rozwiązania z nim umowy nie zapłaci zaległego czynszu w dodatkowy miesięczny terminie, wyznaczonym przez wynajmującego.
1 najemca zobowiązany jest wydać wynajmującemu przedmiot najmu w stanie niepogorszonym, wolnym od osób i rzeczy, najpóźniej w dniu następnym po rozwiązaniu lub wygaśnięciu stosunku najmu.
2 w przypadku niewydania przedmiotu najmu w stanie wolnym od osób i rzeczy w terminie określonym w ust. 1 najemca zapłaci wynajmującemu karę umowną w wysokości 2/30 miesięcznego czynszu brutto – za każdy dzień zwłoki.
umowy wszelkie zmiany umowy mogą być dokonane wyłącznie w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
3 strony oświadczyły, że podane adresy są aktualne i służą do wszelkiej korespondencji między stronami.
4 najemca zobowiązał się do odbierania wszelkiej korespondencji od wynajmującego.
5 strony oświadczają, że przesyłkę uznają za skutecznie doręczoną z dniem jej drugiego awizowania, niezależnie od tego, czy przesyłka została przez adresata odebrana. Przedmiot najmu został oddany najemcy 1 lipca 2018 r. 20 sierpnia 2018 r. strony zawarły aneks do umowy z 23 czerwca 2018 r.
aneksu wynajmujący oddał najemcy do używania, obok dotychczasowego pomieszczenia, teren o powierzchni 500 m[2].
aneksu najemca zobowiązał się do zapłaty miesięcznego czynszu najmu za teren w wysokości 850 zł – 1,70 zł netto za 1m[2] terenu. Łącznie czynsz najmu wynosił 2.299 zł. Dowód: - umowa z 23 czerwca 2018 r. z załącznikiem – k. 21-24 i 25, - protokół przekazania – k. 26, - aneks z 20 sierpnia 2019 r. z załącznikiem – k. 27 i 28, - protokół przekazania – k.
umową z 23 lutego 2017 r. (...) w S. wystawiał najemcy również faktury za zużyte media. 18 grudnia 2019 r. wystawił fakturę na kwotę 362,78 zł tytułem pobranej energii elektrycznej. 10 listopada 2020 r. fakturę na kwotę 86,55 tytułem pobranej wody. 13 listopada 2020 r. wystawił fakturę na kwotę 77,58 zł tytułem opłaty za dystrybucję energii elektrycznej. 11 marca 2021 r. wystawił fakturę na kwotę 441,24 zł tytułem pobranej energii elektrycznej. Nie ustalono daty doręczenia tych faktury byłemu najemcy. Dowód: - faktury – k. 58-
którymi przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Obowiązek zapłaty czynszu najmu jest podstawowym obowiązkiem najemcy. Wysokość czynszu najmu w niniejszej sprawie wynika wprost z umów. Kwota ta była corocznie waloryzowana o wskaźnik inflacji, co jest typowym i powszechnie stosowanym postanowieniem umownym przy umowach najmu. Przepis art. 669 §1 k.c. stanowi natomiast, że najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym, którym w sprawie był 15 dzień każdego miesiąca. Natomiast refakturowane koszty za pobrane i zużyte w lokalu media miały być płacone w terminie 14 dni od dnia doręczenia najemcy stosownych faktur. Drugą podstawą prawą żądania, oprócz ww. umów najmu były art. 483 §1 k.c. i 484 k.c. Przepis art. 483 § 1 k.c. stanowi, że można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Przepis art. 484 k.c. stanowią z kolei, że: §
którymi jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych. Jednakże gdy wierzytelność jest oprocentowana według stopy wyższej, wierzyciel może żądać odsetek za opóźnienie według tej wyższej stopy. Niespornymi w sprawie było zawarcie przez strony umowy najmu i zdanie przedmiotu najmu w dniu 29 stycznia 2021 r. Odnosząc się do poszczególnych żądań powoda (kara umowa, media, odsetki) oraz zarzutów pozwanego wskazać należy, co następuje. Dla wyjaśnienia w pierwszej kolejności wskazać jednak należy, że zarzut pozwanego, że jak wynika z pozwu teren o powierzchni 500 m 2 został zwrócony powodowi 13 września 2019r. , wobec czego czynsz najmu powinien wynosić 1.810,16 zł, gdy tymczasem powód obciążał go kwotą 2.921,35 zł przez cały okres trwania najmu jest niezasadny. Słusznie pozwany wypomniał powodowi tę nieścisłość, ale niewątpliwie była to omyłka powstała przy pisaniu pozwu, jak wyjaśnił powód, skoro z materiału dowodowego sprawy jednoznacznie wynika, że 13 września 2019 najemca przejął teren, a zwrócił go w styczniu 2021 r. wraz z pozostałymi przedmiotami najmu. W ocenie Sądu wypowiedzenie umów najmu było skuteczne. W piśmie z 4 maja 2020 r. wynajmujący wyraźnie wskazał, których umów dotyczy przesyłane oświadczenie. Dlatego zarzut pozwanego, że w piśmie z 4 maja 2020r. powód uprzedził pozwanego o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu, lecz nie dookreślił, o która umowę najmu chodzi, gdyż strony wiązały dwie umowy jest oczywiście nieuzasadniony, jako stojący w sprzeczności z treścią ww. pisma. Następnie pozwany zarzucił, że powód podał jedną kwotę zadłużenia nie wskazując jakich kwot i z jakiego tytułu żąda i nie wskazał, czy w dniu 4 maja 2020r. rzeczywiście w ogóle istniała zaległość wynosząca dwa czynsze najmu z poszczególnych umów. Zarzut ten jest wadliwy, gdyż po pierwsze, jeżeli pozwany twierdzi, że nie zalegał wówczas z płatnościami wobec powoda, to okoliczność tę zobowiązany był wykazać poprzez złożenie potwierdzeń przelewów, wpłat w kasie, czy wyciągu z konta, z których wynikałoby, że dokonał zapłaty czynszu z każdej z umów w wysokości i terminach z niej wynikających. Ciężar dowodu zapłaty czynszu spoczywa bowiem na najemcy. Ponadto w świetle drugiej z umów najemca miał uiszczać tylko czynsz, zatem z tej umowy jedynym tytułem do zapłaty mógł być właśnie ten czynsz. Co więcej wysokość wskazanej kwoty – 9.576,74 zł przekracza dwukrotność czynszu z umów, który wynosił wg stan na dzień zawarcia: 757,12 zł +2.299 zł + VAT, czyli 3.300,61 zł + 244,49 zł (8% Vat) = 3.300,61 zł. Niezasadny okazał się również zarzut wskazania w piśmie art. 687 k.c. W zasadzie zarzut ten budzi niezrozumienie. Strony bowiem przeniosły do umowy brzmienie tego przepisu, zatem niezależnie od wskazania art. 687 k.c., czy §7 ust. 3 lita a) i §6 ust. 3 lita a) podstawa do rozwiązania umowy jest taka sama – zaległość w płatności czynszu za dwa miesiące. Błędny był również zarzut pozwanego, że powód nie wyznaczył pozwanemu dodatkowego miesięczne terminu do zapłaty zaległości. Faktycznie w piśmie z 4 maja 2020 r. podany jest termin 30 dniowy, w umowie zaś termin miesięczny, jednak
art. 114 k.c. jeżeli termin jest oznaczony w miesiącach lub latach, a ciągłość terminu nie jest wymagana, miesiąc liczy się za dni trzydzieści, a rok za dni trzysta sześćdziesiąt pięć. Niezależnie jednak od powyższego powód złożył oświadczenie o rozwiązaniu umowy w trybie natychmiastowym po upływie ponad 30 dni, bo dopiero 8 lipca 2020 r., zatem niewątpliwie termin dla najemcy, którego istotą jest danie najemcy „ostatniej szansy” został zachowany i nie doszło do pokrzywdzenia najemcy. Wynajmujący wykazywał się bowiem daleko idącą wyrozumiałością, skoro nie podejmował kolejnych czynności w pierwszym możliwym momencie, dając najemcy czas, ale przystał nawet na jego pierwszą prośbę o przedłużenie terminu zdania przedmiotu najmu. Wobec powyższego Sąd uznał, że umowy z 23 lutego 2017 r. i 23 czerwca 2018 r. zostały pozwanemu skutecznie wypowiedziane ze skutkiem na 31 lipca 2020 r. Zaznaczyć należy, że zarówno oświadczenie o zamiarze wypowiedzenia umowy, jak i oświadczenie o jej rozwiązaniu zostały pozwanemu doręczone i osobiście potwierdził ich odbiór. Zwrócić należy również uwagę, że ww. pisma powoda nie spotkały się początkowo z jakąkolwiek reakcją pozwanego. Pozwany odpowiedział dopiero na wezwanie z 11 sierpnia 2020 r., wnosząc o przedłużenie terminu do wydania nieruchomości. Jest to istotne, gdyż w swoim piśmie z 19 sierpnia 2020 r. nie podnosi jakichkolwiek zarzutów co do skuteczności rozwiązania umowy. Dopiero na etapie sądowym pozwany zaczął kwestionować skuteczność rozwiązania umów, co w świetle wyżej poczynionych uwag co do poszczególnych zarzutów ocenić należy wyłącznie jako taktykę procesową zmierzającą do uchylenia się od zapłaty. W kolejnym zarzucie pozwany podniósł, że strony przyjęły praktykę, że pozwany będzie płacić należności powoda z tytułu umów najmu w terminach wskazanych w doręczanych mu fakturach VAT. Powód wyznaczał jednak terminu płatności krótsze niż 15 dzień miesiąca. Powód nie wykazał jednak doręczenia pozwanemu faktur, nadto wysyłał je na różne adresy, niektórych w ogóle nie wysyłała lub wysyłała po terminie. W ocenie pozwanego brak jest podstaw do obciążania go odsetkami za opóźnienie. Również i te zarzuty są bezzasadne, choć nie w całości. Każda bowiem z not księgowych została osobiście przez pozwanego odebrana, a co do dwóch pierwszych pozwany wypowiedział się w piśmie zwrotnym. Po drugie płatność w terminach wskazywanych w fakturach od dnia ich doręczenia dotyczył tylko należności za tzw. media. Termin płatności czynszu wynikał wprost z umowy. Z kolei każda z not odsetkowych została do pozwanego przynajmniej wysłana i co do należności z not odsetkowych w łącznej kwocie 843,86 zł powód dochodzi odsetek od dnia wniesienia pozwu. Z tytułu mediów powód dochodzi należności z faktur jak na kartach 58-61. Zaznaczyć należy, że kwot i podstaw należności ujętych w tych fakturach pozwany nie zakwestionował. Słusznie zarzucił jednak, że co do tych faktur brak jest dowodu ich doręczenia. Powód dochodził odsetek za opóźnienie od kwot z tych faktur po upływie 14 dni od dnia ich wystawienia – odpowiednio od 2 stycznia 2020 r. od kwoty 274,43 zł, od 25 listopada 2020 r. od kwoty 86,55 zł, od 27 listopada 2020 r. od kwoty 77,58 zł i od 12 marca 2021 r. od kwoty 441,24 zł. Skoro zatem termin płatności należności za media
3 wynosił 14 dni od doręczenia najemcy faktur VAT, a brak jest dowodu ich doręczenia Sąd uznał, że w tym zakresie pozwany popadł w opóźnienie dopiero po upływie 14 dni od dnia ich doręczenia wraz z pozwem, co miało miejsce 28 września 2021r. , czyli z dniem 13 października 2021 r. Z kolei odnośnie należności z not odsetkowych, to ich wymagalność nie wymagała wezwania do zapłaty. Ujęte w nich skapitalizowane odsetki za opóźnienie wynikały z innych należności, które pozwany opłacił, ale po terminie, zatem stanowiły one część opóźnienia pozwanego, z którego usiał zdawać sobie sprawę, skoro wszystkie należności, od których naliczono te odsetki, ostatecznie zapłacił. Dlatego też co do żądania kwoty 843,86 zł uznać należało, że pozwany był w opóźnieniu już przed wniesieniem pozwu, co w świetle art. 482 k.c. uzasadnia żądanie dalszych odsetek od dnia wniesienia pozwu. Nadto jeżeli pozwany kwestionuje terminy dokonanych płatności ujętych w ww. notach, to winien wykazać, że dokonał zapłaty wcześniej, niż twierdził powód. Nie sposób podzielić zarzutu, że na wypadek przyjęcia skutecznego wypowiedzenia umowy, brak był podstaw do obciążania pozwanego karami umownymi, gdyż podstawa do ich naliczania nie obowiązywała po wypowiedzeniu umowy. Gdyby było tak, że rozwiązanie umowy uniemożliwia stosowanie wszystkich jej postanowień, to przestałaby istnieć jakakolwiek możliwość zabezpieczenia umowy na wypadek jej rozwiązania. Idąc tokiem rozumowania pozwanego, rozwiązanie umowy np. kredyty hipotecznego musiałoby skutkować wykreśleniem hipoteki, lub też rozwiązanie umowy najmu zwalniałoby najemcę z umownego (nie ustawowego) obowiązku wydania przedmiotu najmu po zakończeniu najmu. Takie rozumowanie jest nielogiczne, sprzeczne z istotą kary umownej i powszechnym zabezpieczaniem umów najmu przez wynajmującego w zakresie obowiązku zwrotu przedmiotu najmu. Z kolei przywołany wyrok SO w Poznaniu nie przystaje to stanu faktycznego niniejszej sprawy, w którym ustalone są: zarówno maksymalny termin naliczania kary – do dnia zwrócenia przedmiotu najmu, jak i maksymalna jej wysokości – 2/30 czynszu brutto. Chybiony jest zarzut doliczania do kary umownej podatku VAT. Co do zasady Sąd podziela stanowisko, że stosownie do przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), w szczególności art. 5 tej ustawy, odszkodowania, a takowym zryczałtowanym odszkodowaniem w ramach odpowiedzialności ex contractu jest kara umowna, nie podlega obowiązkowi zapłaty podatku VAT. Tym samym żądanie kary w wysokości powiększonej o taki podatek jest nieuprawnione. Zasadne jest żądanie kary umownej jedynie w wysokości netto (bez podatku VAT) (vide wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 października 2012r. , sygn. Akt VI ACa 583/12, Legalis 739239). Analogicznie wypowiedział się Sąd Apelacyjny w S. w wyroku z dnia 9 grudnia 2015 r. (sygn. Akt I ACa 564/15, Legalis 144840) stawiając tezę, że podatek VAT jest daniną publicznoprawną i nie powinien być wykorzystywany do ustalania wysokości kary umownej z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. W niniejszej jednak sprawie powód VAT-u do kary umownej nie dolicza. Kara umowa stanowi bowiem 2/30 wysokości czynszu. Czynsz zaś wyrażany jest w kwocie opodatkowanej, ale kwota ta stanowi jedynie punkt wyjścia do wyliczania kary umownej. Pozwany powoływał się w zakresie tego zarzutu na faktury VAT k. 93-95, tyle że są one bez znaczenia, gdyż nie dotyczą okresy objętego żądaniem, za które wystawiono noty księgowe bez doliczania podatku. Pozwany zarzucił również, że niewyjaśniony pozostaje sposób wyliczenia żądanej kary umownej – w jakim wymiarze i z jakiej umowy. Podstawa umowna naliczania kar podawana jest każdorazowo w nocie odsetkowej. Jej wysokość ustalana jest na podstawie ostatniego czynszu najmu brutto. Ten zaś początkowo wynosił 3.300,61 zł – łącznie dla oby umów. Podlegał on jednak waloryzacji. Waloryzacja ta odbywała się w oparciu o wskaźnik wysokość czynszu korygowana będzie co rok o średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem, w stosunku do roku poprzedniego. Zmiana wysokości czynszu z tego tytułu wprowadzana będzie począwszy od następnego miesiąca po opublikowaniu wskaźnika w MP i nie wymaga pisemnego aneksu do umowy. Sąd nie dopatrzył się wadliwości w waloryzacji ustalonego czynszu najmu, który dla obydwu umów wyniósł 3.890,95 zł, a strona pozwana, ponownie, poza ogólnikowym zarzutem, nie sprecyzowała w jakim zakresie i co do jakiej wysokości strona powodowa dokonała nieprawidłowej – zawyżonej waloryzacji czynszu. 2/30 tej kwoty to 259,40 zł. 30 dni kary umownej za listopada daje żądane 7.782 zł, 31 dni kary umownej za grudzień daje 8.041,40 zł, zaś 29 dni kary umownej za styczeń daje 7.522,60 zł. Sąd nie znalazł równie podstaw do uwzględnienia zarzutu miarkowania kary umownej. Dla tego zarzutu sąd miał na względzie podstawowe funkcje kary umownej, jakimi są: funkcja stymulująca wykonanie zobowiązania, funkcja represyjna w postaci sankcji za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy oraz funkcja kompensacyjna, polegająca na naprawieniu szkody, jeśli wierzyciel ją poniósł, bez konieczności precyzyjnego wyliczania jej wysokości, co zasadniczo ułatwia realizację dochodzonego uprawnienia. Istotnym kryterium miarkowana jest relacja kary umownej do odszkodowania należnego wierzycielowi na zasadach ogólnych, przyczyny niewykonania w sposób pełny zobowiązania, przyczynienie się wierzyciela, stopień winy dłużnika, relacja do należnego wynagrodzenia lub ocena stopnia naruszenia interesu wierzyciela wskutek nienależytego wykonania umowy (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 27 stycznia 2016r. , sygn. akt I ACa 702/15, Legalis 1461172, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 2006r. , I CSK 259/06, Legalis 124548). Celem miarkowania kary umownej, czyli zmniejszenia przez sąd wysokości należnej wierzycielowi kary umownej, jest zatem ochrona dłużnika ze względu na zasady słuszności, a dłużnik, który zamiera zgłosić swoje żądanie oparte na art. 484 § 2 k.c., obowiązany jest wyraźnie takie żądanie sformułować oraz wykazać jego zasadność za pomocą zaoferowanych na jego poparcie dowodów, a także wskazać przesłanki obniżenia kary (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 lutego 2008r. , II CSK 421/07, Legalis 124532). W świetle treści przepisu art. 484 § 1 k.c. kara umowna należy się wierzycielowi w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niezależnie od tego, w jakiej wysokości doznał szkody na skutek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Należy się ona więc bez względu na wysokość szkody, a więc wierzyciel, nawet jeżeli poniósł niewielki uszczerbek majątkowy związany z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania, może żądać zapłaty kary umownej. Dłużnik zaś nie może zwolnić się z tego obowiązku, dowodząc, że wierzyciel żadnej szkody nie poniósł. Wystąpienie szkody oraz jej wielkość ma natomiast znaczenie w przypadku miarkowania kary umownej (art. 484 § 2 k.c.) (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 1968 r., II CR 419/67, Legalis 12999, wyrok tego Sądu z dnia 17 marca 2003r., III CKN 122/01, Legalis 64879, wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie, z dnia 5 października 2018 r., sygn. akt I Aga 214/18, Legalis 1855747). Pojęcie „rażące wygórowanie" kary umownej jest zwrotem niedookreślonym, którego zadaniem jest poprawa elastyczności prawa. Pozwala ono sądowi na ukształtowanie stosunku zobowiązaniowego w drodze wyjątku od zasady pacta sunt servanda w wyznaczonych przez treść zwrotu granicach. Nie jest możliwe wskazanie jednego kryterium, które byłoby rozstrzygające przy ocenie, czy kara jest czy nie jest rażąco wygórowana. Miarkowanie kary umownej ma przeciwdziałać dużym dysproporcjom między wysokością zastrzeżonej kary, a godnym ochrony interesem wierzyciela, kara umowna, podobnie jak odszkodowanie, którego jest surogatem, nie może bowiem prowadzić do nieuzasadnionego wzbogacenia uprawnionego. Stosując instytucję miarkowania, sąd powinien mieć na względzie podstawowe funkcje kary umownej, jakimi są funkcja stymulująca wykonanie zobowiązania, funkcja represyjna w postaci sankcji za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy oraz funkcja kompensacyjna, polegająca na naprawieniu szkody, jeśli wierzyciel ją poniósł, bez konieczności precyzyjnego wyliczania jej wysokości. Wskazać nadto należy, że wysokość zastrzeżonej kary umownej nie musi pokrywać się z wysokością szkody. Nie można więc w ramach tzw. miarkowania żądać takiej redukcji kary, by pokrywała ona jedynie wysokość szkody poniesionej przez kontrahenta. Takie pojmowanie kary umownej i instytucji miarkowania doprowadziłoby bowiem do zaprzeczenia roli kary umownej jako sankcji cywilnoprawnej wobec nierzetelnego kontrahenta (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 28 czerwca 2001 r., I ACa 295/01, Legalis 54942). Dlatego przyjmuje się, że wprawdzie wysokość szkody stanowi istotne kryterium redukcji kary umownej, to nieuzasadnionym jest stwierdzenie, iż miarkowanie kary umownej powinno doprowadzić ją do wysokości odpowiadającej wysokości szkody (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 2005 r., II CK 626/04, Legalis 88368). Oceny, czy kara w danym przypadku jest rażąco wygórowana w rozumieniu przepisu art. 484 § 2 k.c. należy dokonać w kontekście całokształtu okoliczności sprawy, a zatem uwzględniając nie tylko wysokość powstałej szkody w związku z niewykonaniem zobowiązania, ale przede wszystkim przedmiot umowy, okoliczności, na jakie kara umowna została zastrzeżona, cel tej kary, sposób jej ukształtowania, okoliczności, w jakich doszło do sytuacji uzasadniającej naliczenia kary, czy wagę i zakres nienależytego wykonania umowy (por. wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 19 października 2017 roku, V ACa 147/17, Legalis 1696421). Skoro zatem zastrzeżona kara umowna ma zrekompensować wszelkie niedogodności, jakie dotykają wierzyciela, a ich przyczyną jest niewykonanie lub nienależyte wykonanie świadczenia głównego, to winna zrekompensować wierzycielowi również wszelkie koszty kierowanej korespondencji i innych czynności związanych z umowami. Nadto kara ta ma pełnić również funkcje represyjne, a mianowicie ma skłonić najemcę do przyjmowania odpowiedzialności za wydanie wynajmującemu przedmiotu najmu. Umówiona stawka kary umownej – dwukrotność stawki najmu odpowiada typowej stawce kary umownej w umowach najmu, co wynika z doświadczenia zawodowego Sądu. Wynajmujący, będący z reguły właścicielem rzeczy, na skutek działania najemcy został pozbawiony możliwości używania swojej rzeczy, np. jej dalszego wynajęcia, doszło zatem do naruszenia jego prawa własności, co musi spotkać się z silną sankcją. W ocenie Sądu w sprawie nie zachodzą jakiekolwiek podstawy do zmiarkowania naliczonej przez powoda kary umownej, której nie można ocenić ani jako wygórowanej, ani też uznać, że przyczyny opóźnienia nie wynikały z winy pozwanego. Pozwany poza podniesionym zarzutem nie przedstawia jakichkolwiek szczególnych okoliczności, które pozwalałyby uwzględnić podniesiony zarzut, np. faktycznego braku innych potencjalnych najemców. Z pewnością taką okolicznością nie jest również powołanie się na notoryjny fakt pandemii (...)19. Pandemia ta w mniejszym lub większym stopniu dotknęła wszystkich. Nie może jednak stanowić uniwersalnego wytrychu dla usprawiedliwiania niewywiązywania się z obowiązków umownych w sytuacji, gdy powoływana jest ogólnikowo. Pozwany musiałby wskazać, a następnie wykazać konkretne fakty ograniczające mu możliwość wydania powodowi przedmiotu najmu, a spowodowane pandemią (...)19, obiektywne i sprawdzalne. Pozwany jednak ciążącemu na nim ciężarze dowodu nie podołał, co czyni podniesiony zarzut nieprecyzyjnym i gołosłownym. Analogicznie należy ocenić zarzut naruszenia przez powoda art. 5 k.c. „Zasady współżycia społecznego" w rozumieniu art. 5 k.c. są pojęciem pozostającym w nierozłącznym związku z całokształtem okoliczności danej sprawy i w takim całościowym ujęciu wyznaczają podstawy, granice i kierunki jej rozstrzygnięcia w wyjątkowych sytuacjach, które przepis ten ma na względzie. Dlatego do zastosowania tego przepisu konieczna jest ocena całokształtu szczególnych okoliczności danego rozpatrywanego wypadku w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym. Z tej przyczyny w świetle art. 5 k.c., na podstawie zasad współżycia społecznego, nie można konstruować dyrektyw o charakterze ogólnym. Na treść zasad współżycia społecznego składają się elementy etyczne i socjologiczne, kształtowane przez oceny moralne i społeczne. Stosowanie tego przepisu jest uzasadnione zwłaszcza wówczas, gdy dochodzi do niezgodności funkcjonalnej i aksjologicznej pomiędzy obowiązującymi przepisami stworzonymi na miarę sytuacji typowych a konkretnym stanem faktycznym poddanym ocenie. Zwroty użyte w art. 5 k.c. w istocie nawiązują do zasad słuszności, dobrej wiary w sensie obiektywnym, zasad uczciwości obowiązujących w stosunkach cywilnoprawnych i lojalności wobec partnera oraz akceptowalnych i godnych ochrony reguł rzetelnego postępowania w stosunkach społecznych (por. SN w postanowieniu z 28 maja 2019 r. sygn. akt II CSK 587/18, Legalis 1942530). Pozwany ponownie nie sprecyzował swojego zarzutu, nie wskazał nawet zasady, którą w jego ocenie naruszył powód. Również Sąd nie dopatrzył się jakiegokolwiek naruszenia zasad współżycia społecznego w dochodzeniu przez powoda odpowiedzialności kontraktowej pozwanego i wierzytelności wynikających z umową, na którą pozwany się zgodził i którą przez kilka lat wykonywał. Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, że żądanie pozwu jest słuszne co do zasady i w większości co do wysokości i zasądził od pozwanego w punkcie I wyroku należność główną, wraz z żądanymi odsetkami za opóźnienie oddalając przy tym jedynie żądanie odsetkowe w punkcie II wyroku w części co do odsetek od kwot 274,43 zł, 86,55 zł, 77,58 zł i 441,24 zł od żądnego dnia do dnia, po którym pozwany popadł w opóźnienie. O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie 3 w oparciu o zasadę odpowiedzialności za wynik procesu, na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 100 k.p.c. przepis art. 98 §1 k.p.c. stanowi, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Na koszty te,
treścią art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 98 § 3 k.p.c. i 99 k.p.c., składa się wynagrodzenie pełnomocnika, jednak nie wyższe niż stawki opłat określone w odrębnych przepisach i wydatki jednego radcy prawnego, koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony.
aś z art. 100 k.p.c. w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Sąd może jednak włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania albo gdy określenie należnej mu sumy zależało od wzajemnego obrachunku lub oceny sądu W okolicznościach faktycznych sprawy powód uległ jedynie co do części żądania odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, a zatem co do nieznacznej części swego żądania, co uzasadnia włożenie na pozwanego obowiązku zwrócenia powodowi wszystkich kosztów procesu. Mając powyższe na uwadze Sąd w punkcie 3. wyroku zasądził od pozwanego na rzecz powoda tytułem kosztów procesu kwotę 4.871 złotych. Na kwotę tę składają się: 1.254 zł z tytułu opłaty sądowej od pozwu - art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2005 r., Nr 167, poz. 1398 ze zm.), 3.600 zł z tytułu wynagrodzenia radcy prawnego – § 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2015.1804 ze zm.) oraz 17 złotych z tytułu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa - art. 1 ust. 1 pkt 2 oraz część IV załącznika ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (Dz. U. 2006 Nr 225 poz. 1635 z późn. zm.). W świetle powyższych okoliczności orzeczono jak w sentencji wyroku. Sędzia Grażyna Sienicka
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.