X C 1674/19

(1), W. M.

(1), Z. P.

(1)i B. M. o wydanie rzeczy; I. oddala powództwo; II. nie obciąża powódki kosztami procesu poniesionymi przez pozwanych. UZASADNIENIE Powódka A. C. dnia 19 czerwca 2019 r. wniosła do tutejszego Sądu powództwo przeciwko B. i J. M.

(1)(„deweloperom”) prowadzącym wspólnie działalność gospodarczą pod firmą Firma Handlowo-Usługowa (...) spółka cywilna B. M., J. M.

(1)(k. 11 i n.). Dochodziła w nim nakazania pozwanym wydania powódce komórki lokatorskiej (...).K.12, której powódce nie wydano mimo objęcia jej aktem notarialnym przenoszącym na nią własność lokalu w nowo wzniesionym budynku. Do pozwu załączono wspomniany akt notarialny (umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz sprzedaży), odpis z elektronicznego systemu ksiąg wieczystych oraz zapis przedprocesowej korespondencji stron, w tym elektronicznej z przedstawicielem pozwanych. Jako żądanie ewentualne złożono wniosek o dopozwanie W. M.

(1)i Z. P.

(1), którym także miano sprzedać tę samą komórkę. Pozwani w odpowiedzi na pozew z 3 października 2019 r. wnosili o oddalenie powództwa w całości (k. 73 i n.). Podnosili, że przy sporządzaniu aktu notarialnego doszło do omyłki i w rzeczywistości powódce przynależy inna komórka lokatorska niż ta, która została wpisana w akcie notarialnym. Tym samym komórkę, której wydania domaga się powódka sprzedano innym osobom i nie istnieje możliwość zadośćuczynienia żądaniu powódki zawartemu w pozwie. W kolejnych pismach strony co do zasady podtrzymały swoje stanowiska (k. 88 i n., k. 94 i n.). Powódka podnosiła przy tym, że komórka lokatorska obecnie przez nią użytkowana według wpisu w księdze wieczystej także nie należy do niej, a została jakoby nabyta przez osobę trzecią. Postanowieniem z dnia 28 lutego 2020 r. wezwano do udziału w sprawie w charakterze pozwanych W. M.

(1)i Z. P.

(1)(k 123). Ci wraz z pismem z 12 listopada 2020 r. do akt sprawy złożyli odpis własnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz sprzedaży (k. 174 i n.) oraz kopię stosownej księgi wieczystej. Sąd ustalił, co następuje Powódka w 2018 r. zainteresowana była zakupem lokalu mieszkalnego wznoszonego przez pozwanych B. i J. M.

(1)przy ul. (...) w T.. Z uwagi na fakt, że właścicielom lokalu przysługiwać miała komórka lokatorska, powódka w kwietniu wraz z przedstawicielem deweloperów dokonała oględzin dostępnych pomieszczeń oraz zapoznała się rzutem kondygnacyjnym, na którym oprócz zapisków technicznych ręcznie naniesione były oznaczenia liczbowe poszczególnych komórek. Powódka zdecydowała się na komórkę oznaczoną w taki sposób jako „12”, co w rzeczywistości oznaczało pomieszczenie o technicznym oznaczeniu 1.K.08 i powierzchni 1,79 m

1. Okoliczność bezsporna, ponadto dowód: – wiadomości elektroniczne powódki i deweloperów z okresu 7–12.12.2018 r., k. 24–
2. Dnia 28 czerwca 2018 r. powódka oraz deweloperzy zawarli przed notariuszem umowę wyodrębnienia własności lokalu nr (...) i jego sprzedaży. Zgodnie z jego treścią powódka nabyła oprócz własności samego lokalu także własność pomieszczenia przynależnego – komórki lokatorskiej o numerze (...).K.12 (oznaczonej na przedstawionym wcześniej powódce planie numerem „2”) o powierzchni 1,90 m
3. Powódka rozpoczęła użytkowanie komórki zaprezentowanej jej uprzednio, to jest oznaczonej numerem 1.K.08, do drzwi której otrzymała klucze. Komórki znajdujące się w hali garażowej różnią się statusem prawnym: dwanaście komórek 1.K.01–09 oraz 1.K.14–16 (odręczne numery odpowiednio: „16” „5”, „6”, „8”, „10”, bez numeru, „21”, „12”, „11” oraz „17”, „18” i „19”) stanowi część hali garażowej, zaś właścicielom odpowiednich lokali przysługuje wyłączne prawo korzystania z nich. Cztery wydzielone komórki oznaczone na planie odręcznymi numerami „1”, „2”, „3” i „4” (1.K.10–13) stanowią pomieszczenia przynależne lokali mieszkalnych. Okoliczność bezsporna, ponadto dowód: – akt notarialny Rep. A nr (...), k. 15–20, także k. 76–83, – odpis zwykły księgi wieczystej (...), k. 21–22, – plan hali garażowej, k. 23, także k. 84, – księga wieczysta (...), – przesłuchanie powódki na rozprawie dnia 19.11.2020 r., k. 195–
4. Dnia 17 października 2018 r. pozwani Z. P.

(1)i W. M.

(1)zawarli analogiczną umowę, na mocy której nabyli własność lokalu nr (...) oraz – ponownie – komórki lokatorskiej o numerze (...).K.12 („2”). Z kolei komórkę lokatorską numer (...).K.08 („12”) – a w zasadzie prawo do korzystania z niej – 17 stycznia 2019 r. sprzedano T. Ł.. Okoliczność bezsporna, ponadto dowód: – akt notarialny Rep. A nr (...), k. 175–185, – zawiadomienie o wpisie w księdze wieczystej (...), k. 187–190, – księga wieczysta (...), jej fragment na k. 91–93, – przesłuchanie W. M.

(1)na rozprawie dnia 19.11.2020 r., k. 196–196 v. W listopadzie 2018 r. – po sprzedaży po raz drugi komórki 1.K.12 – przedstawiciel deweloperów skontaktował się z powódką celem ustalenia, jakie pomieszczenie jest faktycznie przez nią użytkowane. Zorientowawszy się, że doszło do pomyłki, oferował pozwanej możliwość sprostowania aktu notarialnego, jednak okoliczność ta nigdy nie ziściła się – także z uwagi na różny stan prawny poszczególnych komórek lokatorskich. Wskazywano również na możliwość zamiany z faktycznymi użytkownikami komórki 1.K.12, co z podobnych przyczyn nie nastąpiło. Dowód: – wiadomości elektroniczne powódki i deweloperów z okresu 28.11.2018–4.03.2019 r., k. 30–59, – pismo powódki z dnia 30.11.2018 r. z dowodem doręczenia, k. 66 oraz k. 60, – przesłuchanie powódki, jw., – przesłuchanie W. M., jw. Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o w pełni wiarygodne, niepodważone przez żadną ze stron dowody z dokumentów także pomimo faktu, że ich część została złożona w formie niepoświadczonych kserokopii. P. skorzystano z dowodu z przesłuchania stron, przy czym ograniczono je do przesłuchania powódki i pozwanego W. M.

(1). Ich zeznania uznano za w pełni wiarygodne i spójne z pozostałym materiałem dowodowym. Dodatkowo Sąd korzystał z dostępnych publicznie informacji zawartych w księgach wieczystych poszczególnych nieruchomości. Sąd oddalił wnioski o przesłuchanie świadków A. Z. oraz J. J.. Okoliczności, na które mieliby oni zeznawać pozostawały nie tylko bezsporne (ewentualnie w pełni wykazane za pomocą dokumentów), ale także nieistotne, jeśli chodzi o końcowe rozstrzygnięcie. Sąd zważył, co następuje W chwili obecnej tytułem prawnym do przedmiotowej komórki lokatorskiej dysponują zarówno powódka, jak i pozwani W. M.

(1)oraz Z. P.

(1). Komórka stanowi pomieszczenie przynależne przypisane w odpowiednich księgach wieczystych do lokali należących do obu stron. Tytułem prawnym do lokalu nie dysponują z kolei pierwotni pozwani B. i J. M.

(1). Pomieszczenie użytkowane jest przez W. M. i Z. P., zaś powódka użytkuje – choć bez swej winy, to w istocie bez tytułu prawnego – komórkę, do której wyłącznego użytkowania uprawniona jest T. Ł.. Nie może być zatem wątpliwości, że istnieje oczywista niezgodność treści księgi wieczystej (niezależnie od rozstrzygnięcia pytania: której?) z rzeczywistym stanem prawnym. Biorąc pod uwagę, że przedmiotowa komórka lokatorska formalnie jako pierwszej (choć niejako wbrew jej woli) została sprzedana powódce, prawdopodobnym jest, że to jej prawo – jako wcześniejsze – winno korzystać z ochrony prawnej. Niemniej w ocenie Sądu powódka zdecydowała się na podjęcie niewłaściwych kroków prawnych. W pierwszej kolejności domaganie się wydania jej komórki lokatorskiej od byłych jej właścicieli i byłych użytkowników – pozwanych B. i J. M.

(1)nijak nie mogło zostać uwzględnione. Nie sposób zobowiązać do wydania rzeczy osoby, która rzeczą tą nie włada. W ocenie Sądu niemożliwe było także orzeczenie zgodnie z roszczeniem ewentualnym – wydania rzeczy przez W. M.

(1)i Z. P.

(1). Jak bowiem wskazano w poprzedzających akapitach, w obecnym stanie rzeczy im także przysługuje prawo własności co do całości przedmiotowej komórki. Wydaje się, że właściwym trybem postępowania byłoby wytoczenie powództwa o ustalenie nieważności aktu notarialnego, na mocy którego pozwani sprzedali sobie nawzajem lokal wraz z już sprzedaną komórką. Alternatywnie należałoby rozważyć możliwość ugodowego rozwiązania sprawy na drodze odpowiednich aneksów lub umów notarialnych, o których mówił pełnomocnik B. i J. M. – wszak obecnie powódka zajmuje tę komórkę, którą pierwotnie wybrała. Fakt odmiennego charakteru i rozmiaru komórek musiałby wówczas zostać skompensowany w cenie, jednak rozwiązanie to wydaje się być bardziej pożądane od toczenia sporów sąsiedzkich przed sądem w ramach powództwa o wydanie czy ewentualnie o unieważnienie umowy sprzedaży lokalu. Powyższe rozważania mają jednak charakter dygresji wobec faktu, że powództwo okazało się bezzasadne. Pozwani B. i J. M. nie mieli w sprawie legitymacji procesowej biernej, zaś bez korekty stanu właścicielskiego pozwani W. M. i Z. P. skutecznie mogą bronić się faktem użytkowania komórki lokatorskiej na podstawie właściwego aktu notarialnego i wpisu w księdze wieczystej. Z tych względów powództwo jako nieudowodnione należało oddalić na podstawie art. 6 k.c. Sąd uwzględnił nietypowy charakter niniejszej sprawy oraz fakt, że to z przyczyn leżących obiektywnie po stronie B. i J. M. powstała problematyczna sytuacja wymagająca rozwiązania. Dlatego też pomimo oddalenia powództwa w całości Sąd na podstawie art. 102 k.p.c. postanowił o nieobciążaniu powódki kosztami procesu poniesionymi przez pozostałe strony.