w zw. z art. 70 2§3 k.c. oraz art. 389 i 390 k.c. przez uznanie, iż protokół z przetargu stanowi formę umowy przedwstępnej i nie może stanowić podstawy roszczeń powoda z tytułu kar umownych. Wywodziła, iż Sąd I instancji wadliwie przypisał protokołowi z przetargu charakter umowy przedwstępnej, ponieważ już podpisanie protokołu przez pozwanego wywołało skutek obligacyjny w postaci zaciągnięcia określonych w tym protokole zobowiązań, zwłaszcza że dla skuteczności uzgodnionych w postępowaniu przetargowym accidentalia negotii umowy nie było konieczne zachowanie formy aktu notarialnego. Podkreślała, iż protokół z przetargu nie jest dokumentem jednostronnie sporządzonym przez powódkę, jako że został podpisany przez pozwanego, co więcej stanowi on załącznik do aktu notarialnego, ustanawiającego użytkowanie wieczyste. Podniosła również, iż art. 239 k.c. nakłada obowiązek określenia w umowie użytkowania wieczystego sposobu korzystania z gruntu, co wywołuje podwójny skutek, ponieważ niezagospodarowanie gruntu zgodnie z umową umożliwia zarówno jej rozwiązanie (art. 240 k.c.), jak i zastosowanie sankcji drogą administracyjną (art. 63 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Oświadczyła, iż w jej ocenie kary umowne zastrzeżone w protokole przetargu są skuteczne i wiążące, w związku z czym wobec bezspornego w sprawie faktu niewybudowania przez pozwanego obiektów na użytkowanym gruncie, powództwo powinno zostać uwzględnione. Pozwany wniósł o oddalenie apelacji, jako oczywiście bezzasadnej oraz o zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania apelacyjnego. Sąd Apelacyjny zważył, co następuje : Ustalenia faktyczne stanowiące podstawę rozstrzygnięcia były między stronami bez-sporne. Sąd Okręgowy ustalenia te poddał trafnej subsumpcji prawnej, nie naruszając - wbrew wywodom apelacji - w żadnej mierze przepisów prawa materialnego. Dlatego też Sąd Apelacyjny w pełni podzielił i przyjął za własną, zaprezentowaną przez Sąd Okręgowy ocenę skutków prawnych przyjęcia oferty przetargowej pozwanego i podpisania przez pozwanego, protokołu z przetargu. Protokół z przetargu został zarchiwizowany wraz z oryginałem aktu notarialnego ustanawiającego użytkowanie wieczyste przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w O., wobec zaprzestania prowadzenia kancelarii przez notariusza L. M.. Powódka twierdziła, iż protokół ten jest elementem umowy notarialnej, akcentując m.in. fakt wydania przez Sąd kserokopii protokołu przetargu ze wzmianką potwierdzającą zgodność tej kserokopii z oryginałem "będącym załącznikiem do aktu notarialnego". Fakt ten jednakże nie wywołuje żadnych skutków prawnych, w tym obligacyjnych między stronami, ponieważ strony nie wyraziły woli uczynienia protokołu przetargu integralną częścią umowy notarial-nej, ani nawet woli uczynienia go załącznikiem do umowy. Nadto protokół ten mógłby stanowić jedynie załącznik do umowy notarialnej w sensie fizycznym, o ile byłby z tym aktem w sposób trwały złączony. Przy czym nawet w tym wypadku nie sposób byłoby go uznać za element treści umowy, ponieważ nie jest dopuszczalne, aby treść aktu notarialnego była objęta załącznikiem. Argumenty te wspierają w pełni podzielaną przez Sąd Apelacyjny tezę Sądu Okręgowego, iż umowa notarialna, jako nie zawierająca postanowień normujących kary umowne, nie stanowi podstawy uwzględnienia żądania pozwu. Zaistniały w sprawie spór wywołało "niedopatrzenie" polegające na braku włączenia do treści umowy notarialnej ustalonych w wyniku przetargu postanowień dodatkowych, które zgodnie z art. 239 § 2 k.c. mogłyby i powinny były się znaleźć w treści tej umowy. Stan ten spowodował, iż między stronami doszło do nawiązania stosunku prawnego o treści innej, niż ustalona w postępowaniu przetargowym. W tej materii Sąd Okręgowy trafnie podkreślił, iż zawarta przez strony umowa notarialna ustanawiająca użytkowanie wieczyste na rzecz pozwanego i przenosząca na niego prawo własności znajdujących się na tym gruncie budynków jest umową kompletną, w sposób wyczerpujący kształtującą treść praw wzajemnych zobowiązań stron, w związku z czym nie sposób domniemywać ponad osnowę tej umowy, iż jej treść stanowią także inne postanowienia dodatkowe, zwłaszcza zawarte w protokole przetargowym. Dla konkluzji tej znaczenie ma nie tylko autonomiczna treść umowy notarialnej, ale także charakter prawny protokołu przetargu i chronologia podjętych przez strony czynności prawnych, co także trafnie stwierdził i uzasadnił Sąd Okręgowy. Przywoływany przez apelującą art. 70 2 §2 k.c., stanowiący, że: "zawarcie umowy w wyniku aukcji następuje z chwilą udzielenia przybicia", stosowany w postępowaniu prze-targowym na podstawie art.
nie wzrusza trafności zaskarżonego wyroku, ponieważ art.
70 2§3 k.c. w brzmieniu: "Jeżeli ważność umowy zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie, zarówno organizator aukcji, jak i jej uczestnik, którego oferta została przyjęta, mogą dochodzić zawarcia umowy". Wykładnia tych przepisów prowadzi do wniosku, iż przyjęcie oferty w postępowaniu przetargowym, jak i podpisanie protokołu przetargu - w przypadku umowy wymagającej dla swej ważności szczególnej formy aktu notarialnego - jak to ma miejsce w rozpatrywanej sprawie - nie stanowi zawarcia umowy, a jedynie podstawę roszczenia o zawarcie umowy na warunkach zaoferowanych w ramach przyjętej w przetargu oferty, a zatem wywołuje skutki, takie jak umowa przedwstępna. Stąd też trafne było stanowisko Sądu I instancji, iż w oparciu o podpisany przez pozwanego protokół przetargu powódka mogła domagać się zawarcia umowy na warunkach oferty przetargowej - pod rygorem zachowania wadium (art. 41 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami). Skoro strony uregulowały stosunek prawny użytkowania wieczystego odmiennie, niż to wynikało z oferty, zatem powódka nie może dochodzić kar umownych w oparciu o treść oferty pozwanego, nawet w zakresie, w jakim oferta dotyczyła postanowień dodatkowych, wiążących się z ustanowieniem użytkowania wieczystego, dla skuteczności których nie jest wymagane, by wyrażone one zostały w formie aktu notarialnego. Protokół z przetargu dokumentuje przebieg przetargu, w tym warunki zwycięskiej oferty i jedynie w tym znaczeniu stanowi podstawę zawarcia umowy notarialnej. Nie stanowi natomiast części umowy użytkowania wieczystego - tak z wyżej wskazanych przyczyn merytorycznych, jak i z przyczyn formalnych (nie został podpisany w imieniu powódki przez osobę posiadającą umocowanie do zawarcia umowy użytkowania wieczystego i sprzedaży budynków). Dlatego też nie jest uprawnionym twierdzenie powódki, iż do zawarcia umowy użytkowania wieczystego w części regulującej postanowienia dodatkowe (accidentalia negotii) doszło przez podpisanie protokołu przetargowego i to przed ustanowieniem użytkowania wieczyste-go. Natomiast to, czy powódka mogła, względnie czy nadal może, a jeśli tak to w jakiej formie żądać "uzupełnienia" umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste o postanowienia dodatkowe dotyczące sposobu i terminu zagospodarowania gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, pozostaje poza przedmiotem rozstrzygnięcia. Z tych to też przyczyn, Sąd Apelacyjny, w pełni podzielając zaskarżone rozstrzygnięcie - w oparciu o art. 385 k.p.c. - oddalił apelację, jako bezzasadną. O kosztach postępowania apelacyjnego, orzeczono na zasadzie odpowiedzialności za wynik sporu, w oparciu o art. 98 §1 i 3 w zw. z art. 108 § 1 k.p.c., zasądzając od powódki na rzecz pozwanego 2.700zł z tytułu zwrotu kosztów zastępstwa procesowego pozwanej w postępowaniu apelacyjnym, według stawki minimalnej określonej w § 6 pkt. 6 w zw. z § 13 ust. 1 pkt. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (tekst jedn. Dz. U. z 2013r., poz. 461 ze zm.).
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.