Niniejszy dokument nie stanowi doręczenia w trybie art. 15 zzs 9 ust. 2 ustawy COVID-19 (Dz.U.2021, poz. 1842) Sygn. akt I AGa 385/21 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 26 maja 2022 r. Sąd
§ 1pkt 2 k.c.
i art. 353 1 k.c. poprzez ich niezastosowanie do oceny złożonych przez pozwanego oświadczeń i zapewnień wynikających z § 1 pkt 3 lit. d)-
- e)oraz lit. s)-
- t)i z § 1 pkt 4 lit. a)-
- b)umowy przedwstępnej oraz zobowiązań do przeniesienia decyzji związanych z procesem inwestycyjnym na nieruchomości zawartych w § 3 umowy przedwstępnej, które dookreślały cechy szczególne zbywanej nieruchomości (w szczególności stan braku ryzyka związanego z możliwością wszczęcia postępowań nadzorczych względem wydanych w odniesieniu do nieruchomości decyzji w procesie inwestycyjnym i mających być przeniesionych na powoda w bezpośrednim związku ze zbyciem nieruchomości), konstytuując tym samym zakres potencjalnej wady fizycznej sprzedawanej rzeczy; - art. 65 § 1 i 2 k.c. w związku z art.
§ 1pkt 3 k.c.
i art. 353 1 k.c. poprzez ich niezastosowanie do oceny oświadczenia złożonego przez powoda w § 1 pkt 5 lit.
- b)umowy przedwstępnej, zastrzegającego, iż powód zawiera umowę przedwstępną na podstawie zaufania do dokumentów przedłożonych przez pozwanego, a także do oświadczeń i zapewnień pozwanego złożonych w umowie przedwstępnej, które to zastrzeżenie powoda jako kupującego dookreślało cechy szczególne oczekiwane przez powoda w stosunku do nabywanej nieruchomości, konstytuując tym samym zakres potencjalnej wady fizycznej sprzedawanej rzeczy; co skutkowało błędnym pominięciem przez Sąd I instancji w analizie przedstawionego stanu faktycznego okoliczności zaktualizowania się wady fizycznej przedmiotu umowy przedwstępnej i błędne skoncentrowanie analiz tegoż Sądu wyłącznie na potencjalnym zajściu przesłanek wady prawnej, a w konsekwencji błędnym wykluczeniem z podstaw odstąpienia przez powoda od umowy przedwstępnej na podstawie instytucji zadatku okoliczności związanych z zaistnieniem wady fizycznej nieruchomości, podczas gdy do stosunków umownych należy odnosić zarówno zasadę autonomii stron w zakresie kształtowania stosunku prawnego wynikającego z zawartej umowy, jak również poszukiwać zgodnego zamiaru i celu złożonych oświadczeń współtworzących czynność prawną, w tym przy uwzględnieniu kontekstu ich złożenia (zbycie nieruchomości wraz z ważnymi i ostatecznymi decyzjami wydanymi w ramach procesu inwestycyjnego celem bezproblemowego kontynuowania budowy) oraz profesjonalnego charakteru prowadzonej przez obie strony działalności deweloperskiej, a tym samym brak odniesienia się przez Sąd I instancji do wskazanych w niniejszej apelacji postanowień umownych wypacza sens dokonanej przez strony czynności prawnej, sprowadzając ją do szablonowanej, nie zaś zindywidualizowanej przez strony umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości i pomija wyraźną chęć wykluczenia przez strony na moment zawarcia umowy przedwstępnej oraz późniejszego jej wykonania w ramach umowy przyrzeczonej już choćby tylko ryzyka wszczęcia postępowań nadzorczych w odniesieniu do decyzji ukierunkowanych na nieruchomość, nie zaś tylko dalej idącego ryzyka w postaci ich uchylenia (strona kupująca nie chciała kupować nieruchomości z ryzykiem wszczęcia postępowań nadzorczych względem decyzji wydanych w procesie inwestycyjnym); - art. 394 § 1 k.c. poprzez błędne zdekodowanie przez Sąd Okręgowy jego przesłanek i całkowite pominięcie w ramach subsumpcji stanu faktycznego konieczności złożenia przez sprzedającego oświadczenia o odstąpieniu od umowy, by otrzymany od kupującego zadatek zachować, podczas, gdy ze zgromadzonego materiału dowodowego, w tym z wyjaśnień pozwanego złożonych na rozprawie przed Sądem Okręgowym w dniu 26 września 2021 r. o treści cyt.: „Ja nie składałem oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej (...)” jednoznacznie i wprost (bez konieczności prowadzenia jakichkolwiek zabiegów interpretacyjnych) wynika, że pozwany nie złożył oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej; - art. 394 § 1 k.c. w związku z art. 389 § 1 i art. 390 § 1 i § 3 k.c. oraz w związku z art. 457 k.c. poprzez błędne zdekodowanie przez Sąd Okręgowy przesłanki niewykonania umowy przedwstępnej przez powoda i w konsekwencji nieprawidłowe przyjęcie, że wyznaczenie kupującemu z jednodniowym wyprzedzeniem terminu zawarcia umowy przyrzeczonej na ostatni dzień terminu jej zawarcia wskazany w umowie przedwstępnej, brak wykonania własnych obowiązków sprzedającego wynikających z umowy przedwstępnej, w tym brak przygotowania i przedłożenia notariuszowi dokumentów (zaświadczeń) wymaganych umową przedwstępną oraz złożenie obiektywnie nieprawdziwych oświadczeń i zapewnień przez sprzedającego w ramach umowy przedwstępnej, uchylenie się przez sprzedającego w okresie wymagalności zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej (tj. w okresie 1 roku od dnia powstania stanu wymagalności zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej), mimo sformułowania takiej chęci przez kupującego, a to z uwagi na niesatysfakcjonującą sprzedającego cenę wynikającą z umowy przedwstępnej, stanowi o rzekomym jednostronnym zawinionym niewykonaniu umowy przedwstępnej przez powoda i uprawnia pozwanego do zachowania otrzymanego zadatku, podczas, gdy ostatni dzień terminu zawarcia umowy przyrzeczonej wynikający z umowy przedwstępnej jest terminem spełnienia świadczenia zastrzeżonym na korzyść dłużnika , zaś stan wymagalności tego świadczenia uprawniający do przymuszenia do zawarcia umowy przyrzeczonej, tym samym pozostawania w zwłoce z jej zawarciem, aktualizuje się dopiero z upływem dnia oznaczonego w umowie przedwstępnej jako termin spełnienia świadczenia, a własne uchybienia sprzedającego co do wykonania zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej, złożenie przez sprzedającego obiektywnie nieprawdziwych oświadczeń i zapewnień, a wreszcie bezsporne uchylenie się przez sprzedającego od zawarcia umowy przyrzeczonej w okresie stanu wymagalności zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej winny skutkować uznaniem zawinionego niewykonania umowy przez sprzedającego, co wyklucza jednocześnie możliwość skorzystania przez niego z uprawnienia do zachowania danego zadatku. Ponadto apelujący zarzucił, niezależnie od uchybień dotyczących naruszenia przepisów prawa materialnego, że Sąd I instancji naruszył przepisy postępowania, które miały istotny wpływ na wynik sprawy, a to art. 233 § 1 k.p.c. poprzez: - pominięcie faktu, że oświadczenia i zapewnienia złożone przez strony w umowie przedwstępnej (w szczególności w ramach § 1 pkt 3 lit. d)-
- e)oraz lit. s)-
- t)i z § 1 pkt 4 lit. a)-
- b)umowy przedwstępnej) miały na celu wykluczenie na moment zawarcia umowy przedwstępnej oraz późniejszego jej wykonania w ramach umowy przyrzeczonej już choćby tylko ryzyka wszczęcia postępowań nadzorczych w odniesieniu do decyzji nakierunkowanych na nieruchomość, nie zaś tylko dalej idącego ryzyka w postaci ich uchylenia - strona kupująca nie chciała nabyć nieruchomości z ryzykiem wszczęcia postępowań nadzorczych względem decyzji wydanych w procesie inwestycyjnym, - pominięcie okoliczności, że w terminie końcowym do zawarcia umowy przyrzeczonej nie było możliwym określenie, czy organ administracyjny dokona wykreślenia nieruchomości z gminnej ewidencji zabytków oraz czy wznowi postępowanie administracyjne w sprawie wadliwych decyzji (a to wobec braku upływu 5 letniego okresu na wznowienie postępowania), a w konsekwencji błędne przyjęcie, iż wobec minimalnego ryzyka wszczęcia postępowania nadzorczego w odniesieniu do decyzji nakierunkowanych na nieruchomość będącą przedmiotem umowy przedwstępnej, powodowi nie przysługiwało prawo złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej, a tym samym do niewykonania umowy przedwstępnej doszło z wyłącznej winy powoda, podczas gdy oświadczenia i zapewnienia złożone przez strony w umowie przedwstępnej jednoznacznie wskazują, że powód chciał mieć gwarancję, że nie zachodzą przesłanki do wznowienia postępowania względem wydanych w odniesieniu do nieruchomości decyzji w procesie inwestycyjnym, w związku z czym już sam fakt wystąpienia ryzyka wszczęcia takiego postępowania (co skutkować mogłoby opóźnieniem realizacji inwestycji deweloperskiej), niezależnie od stopnia jego natężenia, czy też wyników takiego postępowania nadzorczego, aktualizuje uprawnienie powoda do odstąpienia od umowy przedwstępnej i żądania zwrotu kwoty podwójnego zadatku; - pominięcie przez Sąd I Instancji okoliczności, iż w okresie wymagalności zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej (tj. w okresie 1 roku od dnia powstania stanu wymagalności zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej), lecz po wykreśleniu zabytku z gminnej ewidencji oraz po upływie okresu do wznowienia postępowania (tj. po dniu 5 maja 2020 r.) powód wyrażał wolę zawarcia umowy przyrzeczonej, natomiast pozwany uchylał się od wykonania umowy przedwstępnej na warunkach w niej zawartych, ponieważ oczekiwał zapłaty wyższej ceny, co w konsekwencji spowodowało błędne przyjęcie przez Sąd Okręgowy, że do niewykonania umowy przedwstępnej doszło z wyłącznej winy powoda podczas, gdy uchylenie się przez pozwanego w okresie wymagalności zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, mimo sformułowania takiej chęci przez powoda, a to z uwagi na niesatysfakcjonującą pozwanego cenę wynikającą z umowy przedwstępnej, świadczy o winie pozwanego w jej niewykonaniu, tym samym aktualizuje uprawnienie powoda do żądania kwoty podwójnego zadatku, a co najmniej skutkuje koniecznością stwierdzenia, że nie z wyłącznej winy powoda doszło do niewykonywania umowy przedwstępnej, - pominięcie przez Sąd I Instancji okoliczności, że już we wniosku pozwanego o wydanie przez Prezydenta Miasta K. pozwolenia na rozbiórkę zabudowań znajdujących się na nieruchomości, pozwany oświadczył, że nieruchomość nie jest wpisana do gminnej ewidencji zabytków, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że złożenie przez pozwanego w ramach umowy przedwstępnej nieprawdziwego oświadczenia, co do braku przesłanek wszczęcia postępowania wznowieniowego względem decyzji rozbiórkowej było niezawinione przez pozwanego, podczas gdy pozwany jako podmiot profesjonalny prowadzący inwestycje budowlane, jak również transakcje ich sprzedaży powinien dochować najwyższego poziomu należytej staranności przy składaniu oświadczeń dotyczących nieruchomości, a nadto wcześniej dokonać ich szczegółowej weryfikacji, w związku z czym zaniechanie powyższych czynności świadczy o wprowadzeniu w błąd powoda i winie pozwanego w niewykonaniu umowy przedwstępnej; - pominięcie przez Sąd I Instancji okoliczności, iż wezwanie do stawiennictwa na czynności notarialne wyznaczone przez pozwanego na dzień 31 marca 2020 r. zostało wysłane do powoda dzień przed terminem czynności i nie zostało mu doręczone przed dniem zaplanowanych czynności (data doręczenia - 7 kwietnia 2020 r.), a nadto, że termin do zawarcia Umowy Przyrzeczonej został wyznaczony przez Pozwanego przed terminem wymagalności roszczenia o zawarcie Umowy Przyrzeczonej, która to wymagalność przypadała najwcześniej na dzień 1 kwietnia 2020 r.; - pominięcie, iż w protokole niestawiennictwa powoda na czynnościach notarialnych w dniu 31 marca 2020 r. (Rep. (...) brak jest jakichkolwiek informacji w przedmiocie przedłożenia przez pozwanego szeregu dokumentów szczegółowo wymienionych w umowie przedwstępnej, niezbędnych do zawarcia umowy przyrzeczonej, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że powód został prawidłowo wezwany przez pozwanego do zawarcia umowy przyrzeczonej oraz że powód bezprawnie uchylał się od zawarcia umowy przyrzeczonej - pominięcie przez Sąd I Instancji okoliczności, iż pozwany nie złożył powodowi oświadczenia o odstąpieniu od umowy przyrzeczonej i o skorzystaniu z uprawnienia do zachowania otrzymanego zadatku w kwocie 50.000 zł, - pominięcie przez Sąd I Instancji okoliczności, iż pozwany również zajmował się działalnością deweloperską, przenosił uprzednio nieruchomość będącą przedmiotem umowy przedwstępnej na rzecz własnej spółki celowej, która miała realizować inwestycję deweloperską, co skutkować winno uznaniem, że pozwany winien dysponować wiedzą co do zabytkowego charakteru zabudowań znajdujących się na gruncie zbywanej nieruchomości, zaś złożenie przez niego w toku postępowania o wydanie decyzji rozbiórkowej nieprawdziwych oświadczeń co do braku wpisu zabudowań do rejestru zabytków, a w konsekwencji złożenia przez pozwanego w umowie przedwstępnej nieprawdziwych oświadczeń i zapewnień co do braku wadliwości decyzji wydanych wtoku inwestycji, nie znajduje usprawiedliwienia z uwagi na zawodowy charakter prowadzonej przez pozwanego działalności. W oparciu o ww. zarzuty strona powodowa wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Krakowie z pozostawieniem temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach postępowania, ewentualnie o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania za obie instancje. Pozwany wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie na swoją rzecz kosztów postępowania apelacyjnego. Sąd Apelacyjny zważył, co następuje: Apelacja skutkować musiała zmianą zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości. W pierwszej kolejności, ustosunkowując się do podniesionego w apelacji zarzutu naruszenia art. 233§1 k.p.c., wskazać należy, że dokonane przez Sąd I instancji ustalenia faktyczne, w szczególności w zakresie zawarcia umowy przedwstępnej, uiszczenia przez stronę powodową zadatku, wydania decyzji nr (...) z dnia 17 kwietnia 2015r., prowadzenia między stronami korespondencji mailowej w okresie styczeń-marzec 2010r. oraz odnośnie złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej przez stronę powodową, Sąd Apelacyjny przyjmuje za własne. Zauważyć przy tym należy, że okoliczności faktyczne sprawy w powyższym zakresie nie były przez strony kwestionowane i wynikają wprost z przedłożonych do akt dokumentów. Nadto, Sąd Apelacyjny ustalił, że: W dniu 2 marca 2015r. S. Ł.
(2), reprezentowany przez pełnomocnika A. L., złożył wniosek dotyczący uzyskania pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku jednorodzinnego, budynku gospodarczego oraz garażu na działce nr (...) , obr. (...) przy ul. (...) w K.. Do wniosku dołączony został plan rozbiórki, w którym w opisie ogólnym wskazane zostało, że budynek jednorodzinny, budynek gospodarczy oraz garaż nie jest wpisanym do rejestru zabytków, jak również do gminnej ewidencji zabytków. W toku ww. postępowania organ administracyjny nie zwracał się o zajęcie stanowiska przez konserwatora zabytków. (dowód: akta (...) – k.212-239, w tym k. 228). W gminnej ewidencji zabytków budynek przy ul. (...) w K. figurował w toku postępowania(...) do momentu wyłączenia z ewidencji tj. 10 lipca 2020r. (okoliczność niesporna, a nadto dowód: pismo z dnia 10 lipca 2020r., k. 166). Strona powodowa zawarła z pozwanym umowę z dnia 18 lutego 2020r. zamierzając, po zawarciu umowy przyrzeczonej, szybkie ukończenie inwestycji rozpoczętej na nieruchomości położonej w K. przy ul. (...) oraz szybką sprzedaż wybudowanych lokali. (dowód: zeznania A. W.- rozprawa w dniu 16.08.2021r,, 00:24:53). Pozwany zajmował się działalnością deweloperską (dowód: zeznania pozwanego – rozprawa 16.08.2021r., 00:42:00.272). W umowie przedwstępnej sprzedaży pozwany §1 ust. 4 oświadczył, że ujawnione na mapie i w księdze wieczystej zabudowania zostały przez niego rozebrane na podstawie decyzji z dnia 17 kwietnia 2015r. o pozwoleniu na budowę, na przedmiotowych nieruchomościach rozpoczęto inwestycję oraz okazał decyzję z dnia 13 maja 2016r. zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę, decyzję z dnia 14 grudnia 2016r. oraz ostateczną decyzję z dnia 27 marca 2014r. o ustaleniu warunków zabudowy, jak również zapewnił, że decyzje administracyjne przedstawione wyżej są ostateczne i prawomocne, nie toczą się żadne postępowania administracyjne i sądowe, w tym sądowoadministracyjne mogące wzruszyć te decyzje, w szczególności nie wszczęto postępowania o wznowienie, uchylenie, stwierdzenie nieważności lub wygaśnięcie decyzji, a ponadto nie są znane mu żadne okoliczności faktyczne i prawne mogące być podstawą wszczęcia takich postepowań w przyszłości (dowód: umowa przedwstępna sprzedaży k. 22-36). W dacie zawarcia przez strony umowy przedwstępnej sprzedaży nie wszystkie zabudowania znajdujące się na działką objętych umową były wyburzone (dowód: zeznania pozwanego - rozprawa 16.08.2021r., 00:51;41.525) Powyższe okoliczności faktyczne ustalone zostały na podstawie dokumentów znajdujących się aktach, niekwestionowanych przez żadną ze stron. Zgodnie z art. 243 2 k.p.c., dokumenty znajdujące się w aktach sprawy lub do nich dołączone stanowią dowody bez wydawania odrębnego postanowienia. Podstawą ustaleń w zakresie zamierzeń strony powodowej były zeznania A. W. oraz zeznania pozwanego, uznane za wiarygodne. Jak wynika z uzasadnienia żądania pozwu, strona powodowa domagała się w niniejszej sprawie zasądzenia od pozwanego kwoty 100.000 zł odpowiadającej wysokością podwójnemu zadatkowi uiszczonemu na rzecz pozwanego przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 18 lutego 2020r. Istota niniejszej sprawy sprowadzała się zatem do oceny, czy strona powodowa uprawniona była do odstąpienia od zawartej umowy przedwstępnej z dnia 18 lutego 2020r. z uwagi na jej niewykonanie oraz czy niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność przypisać należy pozwanemu. Zgodnie z art. 394§1 k.c., w razie braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Skutkiem wręczenia zadatku jest powstanie dla każdej ze stron uprawniania do odstąpienia od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu. Doktryna zgodnie przyjmuje, że zachowanie zadatku po odstąpieniu od umowy albo żądanie podwójnej sumy zadatku jest surogatem odszkodowania. Jeżeli wierzyciel przyjął świadczenie od dłużnika, które z winy tego ostatniego zostało spełnione nienależycie, nie może następnie od umowy odstąpić i zachować wręczony zadatek (żądać podwójnego zadatku), albowiem przepis art. 394 k.c. daje uprawnienie do odstąpienia od umowy na wypadek jej niewykonania, a nie nienależytego wykonania. Przez niewykonanie umowy należy w pierwszej kolejności rozumieć sytuację, w której z chwilą nadejścia terminu spełnienia świadczenia spełnienie to nie następuje z powodu okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność strona zobowiązana do tego świadczenia. Przejawami niewykonania zobowiązania, które pociąga za sobą skutki z art. 394 k.c., są przede wszystkim zawiniona niemożność świadczenia oraz zwłoka strony zobowiązanej. Do przypadków niewykonania zobowiązania zaliczyć należy także sytuację odmowy przyjęcia świadczenia z tego powodu, że z winy drugiej strony nie odpowiada ono umowie (tak Ciszewski Jerzy, Nazaruk Piotr (red.), Kodeks cywilny, Komentarz- LEX). Sąd Apelacyjny podziela w tym zakresie stanowisko Sądu Najwyższego, wyrażone w wyroku z dnia 17 czerwca 2003r., III CKN 80/01, zgodnie z którym niewykonaniem umowy na gruncie art. 394§1 k.c. jest także świadczenie rzeczy niewłaściwej jakości, w sytuacji gdy świadczenie tak dalece odbiega od kryteriów określających wykonanie zobowiązania zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a także w sposób odpowiadający zwyczajom, że nie można mówić o wykonaniu umowy. Z okoliczności faktycznych ustalonych w sprawie wynika wprost, że strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży z dnia 18 lutego 2020r., zgodnie którą pozwany S. Ł.
(2)zobowiązał się sprzedać na rzecz spółki (...) sp. z o.o. sp.k. nieruchomości objęte księgami wieczystymi (...) stanowiące działki (...), na których rozpoczęta była w momencie zawierania umowy inwestycja polegająca na budowie trzykondygnacyjnego, dwubryłowego apartamentowca, obejmującego 11 lokali mieszkalnych i 2 lokale użytkowe. Jednocześnie pozwany oświadczył, że wedle jego wiedzy na gruncie nieruchomości nie znajdują się jakiekolwiek zabytki oraz że nie są mu znane żadne okoliczności faktyczne i prawne mogące być podstawą wszczęcia postępowań administracyjnych o wznowienie, uchylenie, stwierdzenie nieważności lub wygaśnięcie decyzji dotyczących nieruchomości będących przedmiotem umowy. Poza sporem jest, a nadto wynika z dokumentów zgromadzonych w aktach, w tym z pisma z dnia 10 lipca 2020r., iż w gminnej ( (...)) ewidencji zabytków w toku postępowania dotyczącego wydania pozwolenia na rozbiórkę oraz w dacie zawarcia umowy przedwstępnej figurował wpis dotyczący budynku przy ul. (...) w K.. Jak wskazał Sąd I instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, zgodnie z art. 39 ust. 3 prawa budowlanego, w stosunku do obiektów budowlanych oraz obiektów niewpisanych do rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. W uwzględnieniu powyższego, stwierdzić należy, że skoro budynek znajdujący się na nieruchomości przy ul. (...) w K. wpisany był do gminnej ewidencji zabytków, decyzja administracyjna – pozwolenie na rozbiórkę, wydana na wniosek pozwanego, winna zostać poprzedzona dokonaniem stosownych uzgodnień z wojewódzkim konserwatorem zabytków. W toku postępowania administracyjnego (...)takie uzgodnienie nie nastąpiło, a z akt ww. postępowania wynika, że wniosek o pozwolenie na rozbiórkę nie został konserwatorowi doręczony. Zgodnie z art. 145§1 pkt 6 k.p.a., wydanie ostatecznej decyzji administracyjnej bez uzyskania wymaganego prawem stanowiska innego organu jest podstawą wznowienia postępowania, w którym ww. decyzja została wydana. Z powyższego w sposób niewątpliwy wynika, że zarówno w dniu zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 18 lutego 2020r., jak i w terminie 31 marca 2020r. tj. w terminie, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona, istniała wynikająca z przepisów postępowania administracyjnego możliwość wznowienia postępowania o wydanie pozwolenia na rozbiórkę, zakończonego decyzją z dnia 17 kwietnia 2015r. Ww. ostateczna decyzja wyszczególniona została w uzasadnieniu decyzji z dnia 14 grudnia 2016r. (...)o uchyleniu decyzji w zakresie dotyczącym zatwierdzonego projektu budowlanego na przedmiotowej nieruchomości i orzekającej o zatwierdzeniu zmienionego projektu budowlanego oraz utrzymującej zaskarżoną decyzję w zakresie udzielonego pozwolenia na budowę (k. 42-46). Podkreślić należy, że nie może budzić wątpliwości, iż strona powodowa zamierzała nabyć przedmiotową nieruchomość celem prowadzenia procesu inwestycyjnego dotyczącego budowy budynku obejmującego 11 lokali mieszkalnych oraz lokale użytkowe. Z umowy przedwstępnej wynikało, iż inwestycja jest rozpoczęta, a strona powodowa liczyła na szybkie zakończenie inwestycji i sprzedaż apartamentów, czemu miało również służyć nabycie nieruchomości wraz z prawami do projektu budowlanego przy istnieniu ostatecznych decyzji administracyjnych dotyczących prowadzonej inwestycji budowlanej. Hipotetyczna możliwość wznowienia postępowań administracyjnych związanych z prowadzonym procesem budowlanym musi być uznana za okoliczność istotną z punktu widzenia prawidłowości wykonania zobowiązania, którego źródło stanowiła umowa przedwstępna z dnia 18 lutego 2020r. Przemawia za powyższym treść samej umowy, w której w §1 ust. 4 znajduje się oświadczenie pozwanego w przedmiocie okoliczności faktycznych i prawnych mogących być podstawą wszczęcia postępowań administracyjnych i sądowych mogących wzruszyć decyzje administracyjne wyszczególnione w §1 ust. 4 umowy. Wynika zatem, że dla stron ww. okoliczności miały znacznie przy zawieraniu umowy. Nadto, z zeznań przedstawiciela strony powodowej wprost wynika, że powodowa spółka zainteresowana była zakupem nieruchomość, na której prowadzona jest inwestycja budowlana zgodnie z ostatecznymi decyzjami administracyjnymi, co do których nie istnieją żadne okoliczności mogące uzasadniać wznowienie postępowań administracyjnych. Z okoliczności zawarcia umowy i jej postanowień wyciągnąć należy wniosek, że cel ten znany był pozwanemu. W tym miejscu konieczne staje się odwołanie do art. 354 k.c., zgodnie z którym dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno –gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego. Pozwany, przystępujący do umowy przedwstępnej, był osobą prowadzącą działalność gospodarczą oraz inwestorem prowadzonej budowy budynku wielomieszkaniowego na ul. (...) w K., zajmującym się działalnością deweloperską. Winien zatem działać ze starannością ogólnie wymaganą w stosunkach danego rodzaju oraz przy uwzględnieniu zawodowego charakteru swojej działalności gospodarczej (art. 355 k.c). Niewątpliwie winien zatem zdawać sobie sprawę z tego, że dla szybkości kontynuowania procesu inwestycyjnego znaczenie ma brak jakichkolwiek okoliczności mogących skutkować wznowieniem postępowań administracyjnych zakończonych decyzjami wyszczególnionymi w §1 ust. 4 umowy przedwstępnej. Fakt, iż decyzja dotycząca pozwolenia na rozbiórkę budynku znajdującego się przy ul. (...) w K. została wydana bez wymaganego przepisami prawa budowlanego uzgodnienia z konserwatorem wojewódzkim, stanowi taką przyczynę wznowienia postępowania. Okoliczność ta z kolei mogła wpłynąć na tok prowadzonej inwestycji. Należy zatem przyjąć, iż nieruchomość, której dotyczyła umowa przedwstępna w rzeczywistości nie posiadała istotnych z punktu widzenia celu umowy cech tj. nie miała właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel wynikający z okoliczności (art. 556
(1)§1 pkt 1 k.c.) oraz nie nadawała się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, o którym pozwany wiedział i ten cel akceptował (art. 556
(1)§1 pkt 3 k.c.). Istniała bowiem możliwość wznowienia postępowania zakończonego ostateczną decyzją zezwalającą na rozbiórkę budynku przy ul. (...) w K. i weryfikacji decyzji dotyczących procesu inwestycyjnego na nieruchomości, co w konsekwencji mogłoby opóźnić ten proces. Co więcej, pozwany zapewnił, że nie są znane mu żadne okoliczności faktyczne i prawne mogące być podstawą wszczęcia postępowań mogących wzruszyć ostateczne decyzje niezbędne do prowadzenia inwestycji na nieruchomości, w sytuacji, gdy w rzeczywistości możliwość taka istniała (art. 556
(1)§1 pkt 2 k.c.). Zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości, na której prowadzenie inwestycji budowlanej mogło zostać opóźnione z uwagi na wznowienie postępowania administracyjnego zakończonego pozwoleniem na rozbiórkę, musi zatem zostać zakwalifikowane jako świadczenie niezgodne z umową. Dodatkowo, odwołując się do przepisów regulujących wady fizyczne rzeczy, wskazać należy, że odstąpienie od umowy możliwe jest w przypadku, gdy wada jest istotna (art. 560 §1 w zw. z §4 k.c.). Możliwość wznowienia postępowania administracyjnego skutkującego potencjalną możliwością przedłużenia procesu inwestycyjnego uznać należy za wadę istotną. Nieruchomość, której dotyczyła umowa przedwstępna sprzedaży nie posiadała bowiem właściwości, które zgodnie z celem umowy powinna posiadać. W doktrynie podkreśla się, że przy umowie sprzedaży powinny dochodzić do głosu kryteria subiektywne kwalifikacji wady – do granic zakreślonych przez art. 5 k.c. To strony, a w szczególności kupujący określa cel przydatności towaru przy zawarciu umowy. Nie budzi wątpliwości, że obie strony miały świadomość celu, w jakim strona powodowa miała nabyć nieruchomość – celem tym było przeprowadzenie inwestycji budowlanej obejmującej budynek z lokalami przeznaczonymi na sprzedaż bez konieczności prowadzenia jakichkolwiek postępowań administracyjnych, w tym dotyczącym wznowienia postępowań zakończonych ostatecznymi decyzjami. Świadczenie wynikające z umowy przedwstępnej nie spełniało zatem wymogów pozwalających na uznanie, że w wyniku zawarcia umowy przyrzeczonej doszłoby do wykonania zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej sprzedaży. Strona powodowa była zatem uprawniona do złożenia oświadczenia z dnia 25 marca 2020r. o odstąpieniu od umowy przedwstępnej, a odstąpienie uznać należy za skuteczne. W ocenie Sądu Apelacyjnego nie ma wpływu na ww. stanowisko okoliczność, iż zgodnie z art. 146§1 k.p.a. możliwość uchylenia decyzji administracyjnej w wyniku wznowienia postępowania istniała jedynie przez około 1 miesiąc. Istotne jest bowiem, że w momencie upływu terminu, do jakiego miała zostać zawarta umowa przyrzeczona istniała podstawa wznowienia postępowania. Bez znaczenia jest także okoliczność wyłączenia budynku przy ul. (...) w K. z gminnej ewidencji zabytków w dniu 10 lipca 2020r. jako zdarzenie, które zaistniało po skutecznym odstąpieniu od umowy przez powodową spółkę. Jak wskazano wyżej, zgodnie z art. 394§1 k.p.c. konieczne jest zbadanie, czy i która ze stron odpowiedzialna jest za powyższy stan rzeczy tj. za okoliczności, na skutek których wystąpienia, zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości objętych (...) i (...) nie mogło zostać uznane za wykonanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości o cechach pozwalających na zakończenie procesu inwestycyjnego bez ewentualnego prowadzenia dalszych postępowań administracyjnych. Wbrew argumentacji pozwanego, za taki stan rzeczy nie ponosi żadnej odpowiedzialności strona powodowa. Po pierwsze, w momencie zawierania umowy przedwstępnej sprzedaży pozwany okazał ostateczną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany oraz udzielającą pozwolenia na budowę oraz oświadczył, że rozbiórka budynków nastąpiła na podstawie decyzji z dnia 17 kwietnia 2015r. Po drugie, inwestycja budowlana już została rozpoczęta, co uzasadniało przekonanie strony powodowej, że nie istnieją żadne podstawy do wzruszenia ostatecznych decyzji. Dodatkowo, pozwany złożył oświadczenie, że nie są znane mu żadne okoliczności faktyczne i prawne mogące być podstawą wszczęcia takich postępowań. Po trzecie, powodowa spółka nie była uczestnikiem postępowania zakończonego wydaniem decyzji z dnia 17 kwietnia 2015r., co uniemożliwiało zbadanie akt tego postępowania (art. 73§1 k.p.a.). Konieczne jest dalej ustalenie, czy za wystąpienie okoliczności, których zaistnienie skutkowało niewykonaniem umowy można przypisać odpowiedzialność pozwanemu. W ocenie Sąd Apelacyjnego, zgromadzony materiał dowodowy oraz ustalenia faktyczne poczynione w oparciu o niego, uzasadniają stanowisko, że zaistniały stan odpowiedzialność ponosi S. Ł.
(1). W tym miejscu niezbędne jest przytoczenie przepisów ustawy z dnia 23 lipca 2003r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U.2003.1568 ze zm.), w szczególności art. 5 ww. ustawy nakładającego na właściciela lub posiadacza zabytku obowiązek sprawowania nad nim odpowiedniej opieki, w tym zapewnieniu warunków naukowego badania i dokumentowania zabytku; prowadzenia prac konserwatorskich, restauratorskich i robót budowlanych przy zabytku; zabezpieczenia i utrzymania zabytku oraz jego otoczenia w jak najlepszym stanie; korzystania z zabytku w sposób zapewniający trwałe zachowanie jego wartości; popularyzowania i upowszechniania wiedzy o zabytku oraz jego znaczeniu dla historii i kultury. Wskazać należy, że ustawodawca odróżnia na gruncie komentowanej ustawy ochronę zabytków sprawowaną przez organy administracji publicznej od opieki nad zabytkami. Opieka nad zabytkiem ma charakter zindywidualizowany. Odpowiedzialny za nią jest bowiem aktualny dysponent zabytku, czyli jego obecny właściciel lub posiadacz. Sprawowanie opieki nad zabytkiem oznacza konieczność przestrzegania przepisów ustawy o zabytkach, bez względu na fakt, czy zabytek jest zabytkiem rejestrowym czy nierejestrowym. Rola dysponenta zabytku sprowadza się przy tym do starannego postępowania w stosunku do zabytku oraz jak najlepszego jego wykorzystania dla dobra ogółu ze względu na jego walory historyczne czy naukowe. Opieka nad zabytkiem w rozumieniu art. 5 ustawy dotyczy każdego zabytku w znaczeniu materialnym w rozumieniu art. 3 ustawy, a nie jedynie zabytków objętych jedną z prawnych form ochrony konserwatorskiej, o których mowa w art. 7 ustawy, w szczególności - figurujących w rejestrze ( Ustawa o ochronie zabytków..., red. M. Cherka, komentarz do art. 5). Za takim stanowiskiem przemawia przede wszystkim okoliczność, że ustawodawca posługuje się w ustawie zarówno pojęciem "zabytek" ( art. 27, 29, 30 u.o.o.z.) oraz "zabytek wpisany do rejestru" ( art. 25, 26, 28 u.o.o.z.). W art. 5 ustawy, nakazującym ochronę, mowa jest o „zabytku”. Skoro ustawodawca nakłada na właściciela zabytku określone obowiązki ochronne, należy przyjąć, że właściciel ma przede wszystkim obowiązek ustalenia, czy rzecz stanowiąca jego własność może być zakwalifikowana jako zabytek. Ustaleniom takim służą jawne ewidencje, w tym przewidziana w art. 21 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami ewidencja, w tym gminna ewidencja zabytków. Na gruncie art. 21 i 22 ww. ustawy przyjąć należy, że wpis nieruchomości do gminnej ewidencji zabytków powoduje powstanie określonej ochrony (np. w przypadku obiektów ujętych w gminnej ewidencji zabytków, zgodnie z prawem budowlanym, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę takiego obiektu wymaga uzgodnienia z wojewódzkim konserwatorem zabytków). Powyższe prowadzi do wniosku, że dokonanie wpisu w gminnej ewidencji zabytków wkracza w uprawnienia właścicielskie (wyrok WSA w Gliwicach, II SA/GI 713/21). Pozwany winien zatem ustalić na podstawie gminnej ewidencji zabytków, czy budynek znajdujący się na nieruchomości stanowiącej jego własność figuruje w ww. ewidencji. Dokumenty znajdujące się w aktach(...) świadczą o tym, że pozwany (działający przez pełnomocnika) zdawał sobie sprawę z istotności wpisu do gminnej ewidencji zabytków. W projekcie rozbiórki dołączonym do wniosku znajduje się bowiem w tym przedmiocie informacja i to informacja sprzeczna z danymi wynikającymi z gminnej ewidencji zabytków. Na stronie 6 projektu rozbiórki wprost zaznaczone zostało, że budynek jednorodzinny, budynek gospodarczy oraz garaż nie jest wpisany do gminnej ewidencji zabytków. Pozwany, który jako właściciel zabytku, zobowiązany był do jego ochrony, składając wniosek o rozbiórkę dołączył do niego dokumenty wskazujące na nieistnienie na jego nieruchomości jakiegokolwiek zabytku. Jako uczestnik postępowania administracyjnego o zezwolenie na rozbiórkę miał (a w każdym razie powinien mieć) także świadomość, że w toku postępowania o zezwolenie na rozbiórkę, nie dokonano wymaganego przepisami uzgodnienia z wojewódzkim konserwatorem zabytków i to niezależnie od wydania decyzji z dnia 17 kwietnia 2015r. przez organ z pominięciem doręczenia wniosku konserwatorowi. Złożenie przez pozwanego w akcie notarialnym – umowie przedwstępnej sprzedaży oświadczenia, zgodnie z którym na nieruchomości nie znajdują się jakiekolwiek zabytki (w momencie zawarcia umowy z dnia 18 lutego 2020r. nie wszystkie zabudowania, których dotyczyła decyzja pozwolenie o rozbiórce z dnia 17.04.2015r. były wyburzone) oraz że nie są mu znane żadne okoliczności faktyczne i prawne mogące być podstawą wszczęcia postępowań administracyjnych mogących zakończyć się wzruszeniem decyzji dotyczących procesu inwestycyjnego ( w sytuacji, gdy jako właściciel nieruchomości zabudowanej zabytkiem miał obowiązek właściwej jego ochrony, składając wniosek o rozbiórkę oświadcza, że budynek nie jest wpisany do gminnej ewidencji zabytków) musi skutkować uznaniem pozwanego za stronę odpowiedzialną za niewykonanie umowy w rozumieniu art. 394§1 k.c. Składając ww. oświadczenia i zapewnienia pozwany w rzeczywistości zapewnił kupującego, że nieruchomości, której własność miała zostać przeniesiona na rzecz strony powodowej na mocy umowy przyrzeczonej ma cechy szczególne w postaci braku ryzyka związanego z możliwością wszczęcia postępowania nadzorczego wobec wydanych decyzji administracyjnych niezbędnych do płynnego kontynuowania procesu inwestycyjnego. Ujawnienie okoliczności uzasadniających wznowienie postępowania o wydanie decyzji dotyczącej rozbiórki przesądza o braku ww. cechy. Podniesione w apelacji zarzuty naruszenia art. 394§1 k.c. w zw. z art. 65§1 i 2 k.c. w zw. z art.
§1pkt 2 i 3 k.c.
w zw. z art. 353 1 k.c. uznać należało zatem za trafne, a żądanie strony powodowej – za w całości za usprawiedliwione na podstawie art. 394§1 k.c. Należy przy tym wskazać, że przy uznaniu ww. zarzutów za trafne, bezprzedmiotowe stają się zarzuty dotyczące braku złożenia przez pozwanego oświadczenia o odstąpieniu od umowy łączącej strony. Na marginesie wskazać jedynie należy, że warunkiem zatrzymania zadatku jest złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy, przy czym z okoliczności faktycznych sprawy wynika, że pozwany takiego oświadczenia nie złożył. Wobec powyższego, zaskarżony wyrok podlegał zmianie na podstawie art. 386§1 k.p.c. poprzez zasądzenie od pozwanego na rzecz strony powodowej kwoty 100.000zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 8 kwietnia 2020r. ( na podstawie art. 481 §1 k.c., przy uwzględnieniu wezwania pozwanego do zapłaty w terminie 7 dni od doręczenia pisma z dnia 25 marca 2020r., które z uwagi na pisemną odpowiedź pozwanego z dnia 30 marca 2020r., doręczone zostało najpóźniej w dniu 30 marca 2020r.). O kosztach postępowania za I i II instancję orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu (art. 98 k.p.c.), obciążając tymi kosztami pozwanego. Na koszty postępowania przed Sądem I instancji złożyły się: opłata od pozwu w kwocie 5000zł, opłata od pełnomocnictwa 17 zł, wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 5400zł, obliczone na podstawie §2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz koszty postępowania dotyczącego wniosku o zabezpieczenie w wysokości 1450 zł (opłata od zażalenia 100 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w postępowaniu zażaleniowym 1350 zł). Na koszty postępowania apelacyjnego złożyły się natomiast: opłata od apelacji w kwocie 5000zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 4050 zł (przy uwzględnieniu przepisów ww. rozporządzenia w związku z §10 ust. 1 pkt 2). SSA Beata Kurdziel