Stosownie do §1 wskazanego przepisu, powód jest obowiązany powołać wszystkie twierdzenia i dowody w pozwie, a pozwany – w odpowiedzi na pozew (której odpowiednikiem jest sprzeciw od nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym). Zgodnie natomiast z §4 twierdzenia i dowody powołane z naruszeniem wskazanej wyżej regulacji podlegają pominięciu, chyba że strona uprawdopodobni, że ich powołanie nie było możliwe albo że potrzeba ich powołania wynikła później. W takim przypadku dalsze twierdzenia i dowody na ich poparcie powinny być powołane w terminie dwóch tygodni od dnia, w którym ich powołanie stało się możliwe lub wynikła potrzeba ich powołania. W postępowaniu w sprawach gospodarczych obie strony procesu tracą zatem prawo powoływania twierdzeń, zarzutów oraz dowodów na ich poparcie, nie powołanych w pozwie oraz odpowiedzi na pozew (sprzeciwie od nakazu zapłaty), bez względu na ich znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, chyba że wykażą, iż ich powołanie w pozwie albo w sprzeciwie nie było możliwe, albo że potrzeba powołania wynikła później. Funkcją tych przepisów jest zdyscyplinowanie stron procesu poprzez zagrożenie prekluzją dowodową. Wobec powyższego należy stwierdzić, że zgodnie z ogólną regułą, wyrażoną w art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c., ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. Wskazana zasada oznacza, że powód składając pozew powinien udowodnić fakty, które w jego ocenie świadczą o zasadności powództwa. Udowodnienie faktów może nastąpić przy pomocy wszelkich środków dowodowych przewidzianych przez kodeks postępowania cywilnego. Nie ulega także wątpliwości, że co do zasady to na powodzie spoczywa ciężar udowodnienia twierdzeń zawartych w pozwie, bowiem to on domaga się zapłaty i powinien udowodnić zasadność swojego roszczenia. Reguła dotycząca ciężaru dowodu nie może być jednak pojmowana w ten sposób, że ciąży on zawsze na powodzie. W zależności od rozstrzyganych w procesie kwestii faktycznych i prawnych ciężar dowodu co do pewnych faktów będzie spoczywał na powodzie, co do innych z kolei – na pozwanym. Nie ulega przy tym wątpliwości, że co do zasady to na stronie powodowej spoczywał ciężar udowodnienia istnienia dochodzonego roszczenia. Strona pozwana powinna natomiast wykazać ewentualne nieistnienie zobowiązania (że nigdy nie istniało lub wygasło, na przykład wskutek zapłaty czy skutecznego potrącenia, lub też, że istnieje w kwocie niższej niż dochodzona). Zgodnie z art. 659 §1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Strony niniejszego sporu łączyła umowa najmu zawarta na czas oznaczony, w której przewidziano, że najemcy (stronie pozwanej) przysługuje prawo rozwiązania umowy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia w przypadku braku ekonomicznych przesłanek prowadzenia działalności gospodarczej w wynajmowanym lokalu (obiekcie), przy czym prawo to nie przysługiwało w pierwszym roku najmu (§11 ust. 6 umowy). Strona powodowa twierdziła w pozwie, że powyższy zapis umowy był nieważny, ponieważ nie określał precyzyjnie przyczyn rozwiązania umowy przed okresem, na jaki została zawarta. Trzeba w tym miejscu przede wszystkim przypomnieć, że zgodnie z art. 673 §1 k.c. jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie (§3). Nie ulega zatem wątpliwości, że co do zasady wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony jest możliwe w przypadkach określonych w umowie. Należy w tym miejscu także wskazać, że określone przez strony w umowie najmu przypadki, od których uzależniona jest możliwość złożenia oświadczenia o jej wypowiedzeniu, nie muszą być wskazane enumeratywnie i precyzyjnie, ale wystarczy ich ogólne oznaczenie w taki sposób, aby można było zidentyfikować zdarzenie uprawniające do wypowiedzenia umowy. Wymienione w umowie przyczyny wypowiedzenia mogą być także inne dla każdej ze stron i dobrane w celu zabezpieczenia ich indywidualnych interesów, ponieważ nie muszą mieć charakteru obiektywnego (tak również Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 2006 roku, III CZP 92/06, OSNC 2007, nr 7-8, poz. 102). Nie ma bowiem żadnego powodu, aby ograniczać wolę stron ponad to, co przewiduje art. 353 1 k.c. oraz przepis szczególny, jakim jest art. 673 §3 k.c. w takim ułożeniu ich stosunku umownego, który jest dla nich korzystny i nie sprzeciwia się istocie terminowej umowy najmu (tak też Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 stycznia 2015 roku, IV CSK 208/14, LEX nr 1656511). Nie ulega przy tym wątpliwości, że zamieszczenie w umowie najmu zawartej na czas oznaczony klauzuli zezwalającej na jej wypowiedzenie, bez określenia z jakich przyczyn można taką umowę wypowiedzieć, powinno być oceniane jako nieważne zgodnie z art. 58 k.c. w zw. z art. 353 1 k.c., ponieważ postanowienie takie jest sprzeczne z naturą stosunku zobowiązaniowego najmu zawartego na czas oznaczony (stanowisko takie zajął również Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały 7 sędziów z dnia 21 grudnia 2007 roku, III CZP 74/07, OSNC 2008, nr 9, poz. 95). W ocenie Sądu postanowienie zawarte w §11 ust. 6 łączącej strony umowy najmu nie było jednak dotknięte sankcją nieważności, ponieważ zostało skonkretyzowane w sposób pozwalający na ustalenie przypadku (braku ekonomicznych przesłanek prowadzenia w przedmiocie najmu działalności przez stronę pozwaną), od wystąpienia którego uzależniona była możliwość wypowiedzenia przez stronę pozwaną umowy przez nadejściem jej terminu. Nie ulega wprawdzie wątpliwości, że określona w umowie przyczyna wypowiedzenia została przeniesiona z poziomu faktu na poziom oceny, jednak w ocenie Sądu taki zabieg był dopuszczalny, ponieważ ustawodawca w art. 673 §3 k.c. nie określił wymaganego stopnia konkretyzacji przyczyn wypowiedzenia umowy, to jest kiedy określenie przyczyny jest na tyle konkretne, że pozostaje zgodne z wymogami powyższego przepisu i pozostawił możliwość kształtowania tych przyczyn swobodnej woli stron. Należy w tym miejscu jeszcze wskazać, że strony kształtujące stosunek prawny nie posiadają absolutnej swobody w kształtowaniu stosunku prawnego, ponieważ umowa przez nie zawarta musi być zgodna z obowiązującymi przepisami prawa i nie może być sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. W ocenie Sądu §11 ust. 6 umowy łączącej strony nie był jednak sprzeczny z obowiązującymi przepisami prawa lub bliżej nieokreślonymi przez stronę powodową zasadami współżycia społecznego. Nie ulega także wątpliwości, że w sprzeciwie od nakazu zapłaty strona pozwana zarzuciła, że zapis ten został wprowadzony do umowy najmu w wyniku przeprowadzonych ze stroną powodową negocjacji, czemu strona powodowa nie zaprzeczyła. Oznacza to, że jako profesjonalista na rynku usług najmu, strona powodowa zgodziła się na treść §11 ust. 6 i ją zaakceptowała. Trzeba także wskazać, że strona powodowa w dacie zawierania umowy była przedsiębiorcą i tym samym posłużenie się w §11 ust. 6 umowy zwrotem „braku ekonomicznych przesłanek do prowadzenia działalności gospodarczej” nie powinno być jej obce. Dlatego też strona powodowa miała świadomość (a przynajmniej powinna zdawać sobie sprawę) z jego znaczenia, ponieważ ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie wynikało, aby przed zawarciem umowy zgłaszała jakiekolwiek zastrzeżenia do tego zapisu. W ocenie Sądu nie było także podstaw, aby uznać, że analizowany zapis umowny chronił jedynie interesy strony pozwanej (najemcy), ponieważ oznaczony w nim trzymiesięczny okres wypowiedzenia pozwalał stronie powodowej na ochronę swoich interesów i ewentualne znalezienie nowego najemcy. Dodatkowo w §11 ust. 6 przewidziano, że określona w nim możliwość wypowiedzenia umowy mogła mieć zastosowanie dopiero po roku obowiązywania umowy, co także zabezpieczało interes strony powodowej. Biorąc zatem wszystkie powyższe okoliczności pod uwagę należało w ocenie Sądu uznać, że strony skutecznie zastrzegły w §11 ust. 6 umowy najmu możliwość jej wypowiedzenia przez stronę pozwaną przed upływem okresu, na jaki została zawarta, w przypadku braku ekonomicznych przesłanek do prowadzenia działalności w przedmiocie najmu przez stronę pozwaną, a zapis ten był ważny i zgodny z wolą obu stron. Bezsporne było przy tym, że strona pozwana w piśmie z dnia 28 stycznia 2020 roku złożyła stronie powodowej oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, na podstawie art. §11 ust. 6 umowy. Strona powodowa twierdziła jednak, że oświadczenie to było bezskuteczne, ponieważ z chwilą jego złożenia nie była spełniona przesłanka braku ekonomicznych przesłanek prowadzenia działalności gospodarczej przez stronę pozwaną w wynajmowanym lokalu. Trzeba w tym miejscu podkreślić, że strony nie sprecyzowały w umowie, co należało rozumieć pod pojęciem braku ekonomicznych przesłanek do prowadzenia działalności gospodarczej. Strony nie zaoferowały także żadnych dowodów, na podstawie których możliwe byłoby ustalenie, co w dacie zawierania umowy rozumiały pod tym pojęciem. W związku z powyższym Sąd dokonał wykładni §11 ust. 6 biorąc pod uwagę tekst umowy oraz językowe reguły znaczeniowe i uznał, że brak ekonomicznych przesłanek do prowadzenia działalności oznaczał nieopłacalność prowadzenia tej działalności ze względów finansowych. Zasady doświadczenia życiowego wskazują bowiem, że zwrot „ekonomiczny” funkcjonuje w powszechnym znaczeniu jako „oszczędny, efektywny, bez zbędnych kosztów, wydajny”. Biorąc powyższe pod uwagę, pomimo pominięcia na podstawie art.
nowych zarzutów oraz wniosków dowodowych strony pozwanej wskazanych w piśmie z dnia 5 maja 2022 roku w ocenie Sądu strona pozwana wykazała brak ekonomicznych przesłanek do prowadzenia działalności w wynajmowanym lokalu. Trzeba w tym miejscu przede wszystkim wskazać, że w skierowanym do strony powodowej przed procesem piśmie z dnia 23 kwietnia 2020 roku strona pozwana wyjaśniła, że prowadzony przez nią w wynajmowanym lokalu oddział poniósł stratę na poziomie 471000 zł, a bieżąca efektywność i skala działania oddziału nie dawały racjonalnych podstaw przyjęcia, że wyniki finansowe oddziału mogą ulec polepszeniu w przyszłości. Strona powodowa w żaden sposób nie odniosła się do treści tego pisma (nie zakwestionowała jego treści). Nie zaprzeczyła również zarzutom strony pozwanej, że wyniki finansowe prowadzonego przez nią oddziału (w wynajmowanym lokalu) pogorszyły się i odnotował on stratę, a rokowania do jego dalszej efektywności wskazywały, że sytuacja ta nie ulegnie poprawie. Trzeba w tym miejscu podkreślić, że strona powodowa powinna była wyraźnie wskazać fakty i dowody związane z konkretnymi okolicznościami, z którymi się nie zgadza, jeśli miało to służyć obronie jej racji. Powinna także szczegółowo ustosunkować się do wszystkich zarzutów strony pozwanej (także dotyczących wyników finansowych oddziału prowadzonego w wynajmowanym lokalu), a tego w żaden sposób nie uczyniła (poza ogólnym wskazaniem, że w jej ocenie istniały przesłanki do dalszego prowadzenia przez stronę pozwaną działalności gospodarczej w wynajmowanym lokalu). Nie ulega przy tym wątpliwości, że podstawowym zadaniem (i obowiązkiem) strony powodowej jest szczegółowe wypowiedzenie się co do zarzutów przytoczonych w sprzeciwie przez stronę pozwaną, czego strona powodowa w ocenie Sądu nie uczyniła. Biorąc zatem wszystkie powyższe okoliczności pod uwagę, skoro ostatecznie bezsporne było, że wyniki finansowe oddziału prowadzonego przez stronę pozwaną w wynajmowanym lokalu pogorszyły się i odnotował on stratę, a rokowania do jego dalszej efektywności wskazywały, że sytuacja ta nie ulegnie poprawie, to nie ulega wątpliwości, że nie było ekonomicznych przesłanek do prowadzenia działalności w wynajmowanym lokalu. Strona pozwana przedłożyła także do akt sprawy uchwałę zarządu nr 20/2020 z dnia 30 stycznia 2020 roku, w której wyrażono zgodę na likwidację dwunastu oddziałów, w tym oddziału zlokalizowanego we W. przy ul. (...), ze względu na wysokość osiąganych przez nie przychodów i kosztów ich działalności oraz aktywność biznesową we wskazanych lokalizacjach, co miało służyć zwiększeniu efektywności działalności jej własnych oddziałów. Treść tych dokumentów także nie została w żaden sposób zakwestionowana przez stronę powodową. Należało zatem w ocenie Sądu przyjąć, że likwidacja oddziału prowadzonego w wynajmowanym lokalu wynikała z tego, że prowadzenie w nim działalności gospodarczej było nieekonomiczne. Skoro zatem nie było ekonomicznych przesłanek do prowadzenia działalności w wynajmowanym lokalu, to złożone przez stronę pozwaną oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia należało uznać za ważne i skuteczne. Jednocześnie bezsporne w niniejszej sprawie było to, że strona pozwana zwróciła stronie powodowej przedmiot najmu w dniu 30 kwietnia 2020 roku. Biorąc powyższe okoliczności pod uwagę, skoro umowa najmu uległa rozwiązaniu na skutek wypowiedzenia jej przez stronę pozwaną, a przedmiot najmu został zwrócony w dniu 30 kwietnia 2020 roku, to domaganie się przez stronę powodową zapłaty czynszu najmu za maj 2020 roku należało uznać za całkowicie nieuzasadnione (także z uwagi na zasadę ekwiwalentności świadczeń). Ustalając stan faktyczny i wydając rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie Sąd oparł się na przedstawionych przez strony dokumentach prywatnych, których treść co do zasady nie była kwestionowana. Sąd na podstawie art.
pominął nowe zarzuty oraz wnioski dowodowe strony pozwanej wskazanie w piśmie z dnia 5 maja 2022 roku, ponieważ strona pozwana w żaden sposób nie wykazała, że ich powołanie nie było możliwe na wcześniejszym etapie postępowania (w sprzeciwie od nakazu zapłaty). Sąd oddalił także wniosek strony pozwanej o odbycie posiedzenia przy drzwiach zamkniętych, ponieważ nie dostrzegł żadnego dobra strony pozwanej, które mogłoby ucierpieć w wyniku jawności rozprawy (dodatkowo w rozprawie nie brała udziału publiczność). Biorąc zatem wszystkie powyższe okoliczności pod uwagę powództwo strony powodowej nie mogło zasługiwać na uwzględnienie. Dlatego też na podstawie art. 659 k.c. w zw. z art. 673 §3 k.c. i art. 6 k.c., a także umową łączącą strony, orzeczono jak w punkcie I wyroku. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw. Mając na względzie wynik sprawy stronie pozwanej należał się zwrot kosztów procesu, na które złożyły się koszty zastępstwa procesowego w wysokości 900 zł, ustalone zgodnie z §2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. 2015, poz. 1800 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w niniejszej sprawie.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.