uchwały wymogiem umieszczenia reklam na częściach wspólnych jest: - złożenie pisemnego podania wraz z dokładnym określeniem rozmiarów, miejsca usytuowania reklamy, sposobu jej umocowania i uproszczonego projektu (szkicu, koncepcji, kolorystyki) do zarządu wspólnoty, - zgłoszenie montażu reklamy do właściwego organu architektoniczno-budowlanego oraz spełnienia wymogów określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowania oraz w przepisach rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16.08.1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, - podpisanie i wywiązanie się z warunków umowy najmu powierzchni na reklamę z Zarządem Wspólnoty. W § 3 uchwały wspólnota ustaliła cennik najmu powierzchni w częściach wspólnych wg poniższych stawek:
W § 5 uchwały wskazano, że w przypadku powierzchni zajętych bezumownie przed wejściem niniejszej uchwały w życie administrator budynków zawiadomi właścicieli lokali, którzy umieścili szyldy reklamowe na częściach wspólnych budynku oraz na terenie zewnętrznym Wspólnoty wraz z wyznaczeniem terminu 7 dni roboczych na podpisanie umowy najmu bądź usunięcie reklam z powierzchni wraz z przywróceniem części wspólnych do ich pierwotnego stanu. Po przekroczeniu ww. terminu wspólnota zastrzegła sobie prawo do obciążenia właścicieli lokali tytułem bezumownego korzystania z powierzchni bądź kosztem doprowadzenia zajmowanej dotąd przez nośnik powierzchni wspólnej do stanu pierwotnego (§ 6 uchwały). Uchwała w § 7 przewidywała, że w przypadku podświetlanych reklam – na właścicieli lokali i najemców powierzchni nakłada się obowiązek wygaszania podświetlenia w godzinach od północy do godziny 6:00 rano. Projekt umowy stanowił załącznik do umowy (§ 8 uchwały).
uchwały do wykonania uchwały, akceptowania wniosków o najem, podpisywania i rozwiązywania umów najmu właściciele lokali upoważnili Zarząd Wspólnoty. (dowód: uchwała nr (...) – k. 8 oraz k. 73-85, zeznania M. F. – k. 69v) Zbieranie głosów nad uchwałą nr 2/2020 z dnia 23.07.2020 r. odbywało się w sposób elektroniczny i w ten sposób w sprawie uchwały głosowało 106 na 242 właścicieli. Z czego za przyjęciem uchwały zagłosowało 53 osób o łącznej liczbie udziałów 25,11/100, wstrzymało się 7 osób o łącznej liczbie udziałów 2,64/100, a przeciw uchwale było 46 osób o łącznej liczbie 20,85/
ust. 2 cytowanego przepisu powództwo, o którym mowa w ust. 1 może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo do dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powołany przepis wyróżnia, zatem cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób. Każdą z wymienionych przesłanek można traktować, jako samodzielną podstawę zaskarżenia. W przypadku zaskarżenia uchwały wykazanie tej przesłanki ciąży na twierdzącym, czyli w tym przypadku na powódce M. G.,
art. 6 k.c. Jeśli chodzi o pierwszą z przesłanek, czyli wadliwości uchwały właścicieli lokali spowodowanej jej niezgodnością z przepisami prawa to odnosi się ona głównie do sprzeczności z normami bezwzględnie obowiązującymi wynikającymi zarówno z przepisów ustaw, jak i innych powszechnie obowiązujących przepisów prawa. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokali lub naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy natomiast mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Zatem najogólniej rzecz ujmując uchwała narusza interesy właściciela lokalu, jeżeli jest dla niego niekorzystna, krzywdząca lub narusza jego prawa. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 11 października 2012 r. I ACa 507/12, Legalis Numer 555614). Co więcej interes właściciela lokalu powinien być uznawany za kategorię obiektywną i jego naruszenie winno być oceniane m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 22 listopada 2017 r. I ACa 435/17, Legalis Numer 1743579). Oczywiście, pełna obiektywizacja interesu właściciela lokalu nie jest możliwa. W szczególności, bowiem należy zwrócić uwagę na fakt, że działalność wspólnoty mieszkaniowej odnosi się do nieruchomości wspólnej, a zatem rzeczy objętej współwłasnością. Tym samym i interesy poszczególnych właścicieli winny zawsze być oceniane z uwzględnieniem interesów pozostałych (ustawa o własności lokali. Komentarz, Konrad Osajda (red.), J. Zębala – komentarz, Lex 2018). W niniejszej sprawie powódka zarzuciła, że zaskarżona uchwała narusza przepisy ustawy o własności lokali, jej interes oraz zasady zbierania głosów. Tym niemniej na wstępie, przed przejściem do oceny prawnej wniesionego powództwa, należy wskazać, że w niniejszej sprawie bezspornym było to, że powódka jest członkiem pozwanej Wspólnoty, posiada (...) udziałów we Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w O.. Wobec tego przysługuje jej legitymacja czynna do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały właścicieli ww. wspólnoty mieszkaniowej. Dla porządku należy także wskazać, że w ocenie Sądu powódka dochowała również terminu do wytoczenia powództwa, który to termin został przewidziany w wyżej cytowanym art. 25 ust. 1a u.w.l. Zaskarżona uchwała została, bowiem podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, o czym powódka powzięła wiedzę w dniu 08.07.2021 r. gdy otrzymała wezwanie do zawarcia umowy najmu powierzchni pod reklamę lub usunięcia umieszczonej na elewacji budynku (k. 9-11). Pozwana nie przedstawiła dowodu potwierdzającego to, że powódka o podjęciu uchwały została skutecznie zawiadomiona w terminie wcześniejszym. Świadek P. P.
art. 23 ust. 1 u.w.l. „uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.” W ust. 2 ww. przepisu wskazano „Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.” Jak wynika z zeznań świadka i stron oraz przedłożonej uchwały wraz z kartą zawierającą oddane głosy, głosowanie nad uchwałą odbywało się dwukrotnie tj. w formie elektronicznej, a następnie w formie osobistego zbierania głosów przez Zarząd wspólnoty. W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie głosowanie nad uchwała odbyło się w sposób nieprawidłowy i nie pozwalający na uznanie, że doszło do skutecznego podjęcia uchwały. Wskazać należy, że Zarząd Wspólnoty nie zbierał podpisów nad uchwałą wyłącznie od osób, które nie oddały głosu w sposób elektroniczny, ale również od osób, które oddały już swój głos. Podpisy osób ponownie głosujących znajdują się zarówno przy głosach zmienionych jak i tych, które nie uległy zmianie. Można uznać, więc że pozwana również dążyła do uzyskania potwierdzenia głosów oddanych „za” przyjęciem uchwały (poz. 136, poz. 202 karty do głosowania). Niemniej jednak ponownie nad uchwałą głosowało 21 osób z poprzednio głosujących 106 osób, a więc uznać należy, że sposób zbierania głosów przez Zarząd był wybiórczy. Faktycznie, 85 osób które oddało wcześniej swój głos w sprawie uchwały nie zostało przez Zarząd Wspólnoty poproszonych o potwierdzenie poprzednio oddanego głosu lub też nie uniemożliwiono tym właścicielom jego zmiany, a więc wszyscy Ci właściciele nieruchomości zostali pominięci. Skoro Zarząd wspólnoty mieszkaniowej podjął decyzję o kontynuacji głosowania w sposób indywidualnego zbierania głosów to po pierwsze powinien udać się do wszystkich właścicieli lokali, którzy nie oddali głosu. Jeżeli zaś Zarząd zdecydował się na umożliwienie ponownego głosowania właścicielom, którzy już głosowali to powinni uzyskać podpis przy każdej osobie, która oddało głos w sposób elektroniczny. Pozwana nie zbierała głosów jedynie od osób, które nie głosowały w sposób elektroniczny i osób, które zmieniły zdanie, ale również od osób głosujących elektronicznie i które nie zmieniły zdania. Ostatecznie, Zarząd Wspólnoty zbierając głosy uzyskał je od 86 z 242 właścicieli lokali, a więc pominął 156 osób, w tym 85 osób które oddały głos w drodze głosowania elektronicznego. Brak konsekwencji w działaniu Zarządu Wspólnoty, świadczy o tym, że intencją pozwanej nie było zebranie głosów od wszystkich właścicieli lokalu, a jedynie uzyskanie większości głosów, co należy uznać za rażące naruszenie przepisów ustawy o własności lokali (art. 23 ust. 1 u.w.l.) jak i rażące naruszenie interesów wszystkich właścicieli lokali (art. 25 ust 1 u.w.l.). Ponadto, brak możliwości wypowiedzenia w kwestii podjęcia uchwały dotyczącej szyldów reklamowych i przedstawienia argumentacji w tym temacie przez właścicieli lokali usługowych również należy ocenić negatywnie. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27.02.2020 r. sygn. akt III CZP 59/19 wskazał, że „ Niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, jeżeli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść.” W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie pominięcie części właścicieli w głosowaniu mogło mieć wpływ na wynik głosowania i treść podjętej uchwały. Nie jest wykluczone, że powódka i inne osoby sprzeciwiające się treści uchwały podjęłyby działania zmierzające do prowadzenia rozmów w tym temacie z pozostałymi właścicielami. W niniejszej sprawie, jedynie Zarząd Wspólnoty prowadził rozmowy i przedstawiał argumentację dotyczącą uchwały w przedmiocie szyldów reklamowych, co istotnie naruszyło interes powódki. Mając powyższe okoliczności na uwadze, Sąd uznał, że zaskarżona uchwała nr(...) z dnia 01.12.2020 r. podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów została podjęta z naruszeniem przepisu art. 23 ust. 1 u.w.l. – z uwagi na nieprawidłowości podczas głosowania, jak również narusza dwie podstawy zaskarżenia, tj. niezgodność z przepisami praw oraz uzasadniony interes powódki, co skutkowało koniecznością jej uchylenia na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. w zw. z art. 23 ust. 1 u.w.l., o czym Sąd orzekł w pkt I sentencji wyroku. W związku z uchyleniem uchwały ze względów formalnych wynikających z sposobu głosowania nad uchwałą, nie jest konieczne odnoszenie się do dalszych zarzutów powódki dotyczących treści uchwały. Niemnie jednak zaznaczyć należy, że Wspólnota Mieszkaniowa w kwestiach dotyczących części wspólnych nieruchomości jest uprawniona do ustalania sposobu korzystania z nich przez właścicieli lokali oraz ustalania ewentualnego wynagrodzenia za korzystanie przez osobę, której zostało przyznane wyłączne korzystanie z nieruchomości wspólnej. O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. poprzez obciążanie pozwanej obowiązkiem ich zwrotu na rzecz powoda w całości. Powód poniósł następujące koszty związane z swoim udziałem w sprawie: 200 zł opłata sądowa od pozwy oraz 360 zł koszty zastępstwa prawnego przez radcę prawnego i 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Z tego względu Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 577 zł, o czym orzekł jak w punkcie II sentencji wyroku.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.