zaskarżony wyrok podlegał uchyleniu, a sprawa przekazaniu do ponownego rozpoznania. Sąd II instancji jest związany jedynie zakresem zaskarżenia, a nie wnioskami apelacji. Sąd Rejonowy naruszył art.327 1 § 1 k.p.c., gdyż nie wyjaśnił, na jakiej faktycznej i prawnej podstawie zasądził zwrot zwaloryzowanej kaucji od spółki z o. o. (...). Zarzut naruszenia art.316 § 1 k.p.c. jest niezasadny, ale bez znaczenia dla rozstrzygnięcia Sadu II instancji. Natomiast zarzuty materialne i procesowe dotyczące samej waloryzacji przedwczesne i na tym etapie bez znaczenia. Zgodnie z treścią przepisu art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, kaucja wpłacona przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994 r. pomniejszona o ewentualne należności wynajmującego podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę. Stronami umowy najmu są najemca i wynajmujący – art.659 § 1 w zw. z art.680 k.c. Umowa najmu jest jedną z umów o odpłatne korzystanie z lokalu w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów z 21 czerwca 2001 roku. Umowa miała zostać zawarta w 1984 roku, zatem w reżimie ustawy – prawo lokalowe z 10.04.1974r ze zmianami. Zgodnie z art.27 ust.1 ustawy o najmie lokali z 21.06.2001 r. ustawa znajduje również zastosowanie do stosunków prawnych powstałych przed dniem jej wejścia w życie. Zatem podstawą roszczenia jest prawdopodobnie art.36 ust.1 ustawy o najmie lokali z 21.06.2001 r. Jednakże aby ocenić legitymację bierną pozwanej spółki, należy dokonać ustaleń odnośnie stron umowy najmu, tego, kiedy najem wygasł i czy wystąpiły ewentualnie inne zdarzenia prawne mające wpływ na kwestię legitymacji biernej w tym procesie. Uprawnienie do zwrotu wpłaconej kaucji przysługuje byłemu najemcy, który wyprowadził się z danego lokalu lub stał się jego właścicielem. Co oczywiste, roszczenie o zwrot kaucji przysługuje najemcy przede wszystkim wobec do wynajmującego, który miał ten status w stosunku najmu z powódką w dacie ustania umowy najmu. Sąd Rejonowy nie dokonał żadnych ustaleń, z kim powódka zawarła umowę najmu, kiedy najem ustał i kto był wynajmującym w dacie ustania umowy. Sąd Rejonowy ustalił jedynie, że powódka zawarła umowę najmu 2.01.1984 r. i wpłaciła kaucję 11.296 zł i że najem wygasł. Na podstawie tych ustaleń nie było możliwe dokonanie subsumpcji pod przepisy prawa materialnego i przypisanie pozwanemu posiadania legitymacji procesowej biernej. Nie można bowiem ustalić, że pozwanego łączył z powódką stosunek prawny najmu bądź też że pozwany na skutek innego zdarzenia prawnego stał się obowiązanym do zwrotu zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej. To, że kaucja jest zapisana w ewidencji kaucji mieszkaniowych prowadzonej przez pozwaną nie świadczy o tym, że to spółka (...) miała status wynajmującego w dacie ustania stosunku najmu bądź że na nią przeszedł obowiązek zwrotu zwaloryzowanej kaucji. Próba ratowania wyroku Sądu I instancji przez dokonanie dodatkowych ustaleń w tym zakresie nie może się powieść. Zgromadzone bowiem w sprawie dowody nie dają podstaw do dokonania ustaleń, z kim umowa najmu została zawarta, ale, co najważniejsze, kiedy ustała i kto był wynajmującym oraz na jakiej podstawie obowiązanym do zwrotu kaucji stała się pozwana, co w postępowaniu uproszczonym równa się uchyleniu wyroku na podstawie art.
Brak ustalenia drugiej strony umowy najmu i związana z tym niemożność dokonania subsumpcji stanowi o nierozpoznaniu istoty sprawy. Okolicznością znaną każdemu sądowi w Poznaniu z urzędu, jeśli nie nawet powszechnie znaną jest to, że w roku 1984 nie istniała spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – Zarząd (...), jak i nie istniała jednostka budżetowa Miasta P. o tej samej nazwie. Zakładając więc, że umowa została zawarta z ówczesnym Miastem P. jako jednostką administracyjną kraju stopnia podstawowego i zakładając, że Miasto P. mające dzisiejszy status w strukturze samorządowej Polski stało się następcą prawnym swego poprzednika (co jednakże wymaga ustaleń, bo Sąd Rejonowy nie ustalił nawet, z kim powódka zawarła umowę najmu), to odnosząc się do pozwanego w tej sprawie wynajmującym nie mógł być (...) spółka z o. o. bądź jednostka budżetowa Miasta P.. (...) spółka z o. o. powstała 1.10.2013 r., natomiast działająca przed tą datą (...) miała status jednostki budżetowej Miasta P. i nie mogła samodzielnie nabywać praw i zaciągać zobowiązań cywilnoprawnych. Sąd Rejonowy ponownie rozpoznając sprawę ustali, z kim powódka zawarła umowę najmu i kiedy, nadto kiedy umowa ustała i kto był wynajmującym w dacie ustania najmu oraz czy wystąpiło zdarzenie prawne, z którym można wiązać po stronie pozwanej status dłużnika z tytułu zwrotu zwaloryzowanej kaucji. To pozwoli na prawidłowe zastosowanie prawa materialnego. Zakładając, że wynajmującym było Miasto P., to pozwana (...) spółka z o. o. mogła uzyskać status wynajmującego na dwóch podstawach. Po pierwsze w razie wniesienia przez Miasto P. do spółki tytułem aportu prawa własności budynku, w którym znajduje się lokal stanowiący przedmiot najmu. Po drugie w razie zawarcia przez Miasto P. ze spółką z o. o. (...) umowy przelewu praw i obowiązków z umowy najmu. Jako że umowa taka dotyczyłaby także obowiązków, wymagałaby to zgody najemcy. (...) spółka z o. o. nie nabywała bowiem statusu wynajmującego w stosunkach najmu Miasta P. z najemcami na zasadzie sukcesji generalnej, nie stanowiła takiej podstawy także umowa dzierżawy nieruchomości, w której znajduje się lokal najmowany przez powódkę. (uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 15 grudnia 2017 r. III CZP 81/17, która w uzasadnieniu wyjaśnia status spółki z o. o. (...) z siedzibą w P., znaczenie prawne „przekształcenia” jednostki budżetowej w spółkę, wpływ na umowy najmu wiążące Miasto P. z najemcami, ewentualne inne podstawy prawne wejścia przez spółkę (...) do umów najmu w charakterze wynajmującego). Powódka to osoba fizyczna, emerytka, bez wykształcenia prawniczego, niezorientowana w kwestiach prawnych. Jak zeznała, na M. (a więc, jak należy się domyślać, mając na uwadze kontekst, w siedzibie spółki z o. o. (...)) powiedzieli jej, że pieniądze mają zamrożone, że wypłacają takie kaucje i ma nie bać się iść do sądu. W odpowiedzi na pozew pozwany niczego nie napisał odnośnie stron umowy najmu. Nie można jednak z tego wywodzić dla tej sprawy, że przyznał fakt bycia wynajmującym, bo powódka nie przedstawiła żadnych twierdzeń, kto nim był i faktów wskazujących, że jest nim (...) spółka z o. o. Sąd Rejonowy nie udzielił powódce pouczeń w trybie art.5 k.p.c. co do okoliczności wymagających przedstawienia i udowodnienia, ani też sam z urzędu nie dokonał ustalenia faktów istotnych dla rozstrzygnięcia. Nie pomógł też pozwany, bo w odpowiedzi na pozew niczego o stosunku najmu nie napisał, a na dodatek w świetle zeznań powódki prawdopodobne jest, że pracownik pozwanego wprowadził powódkę w błąd przed procesem co do tego, że powinna pójść do sądu, co w opisanej przez powódkę sytuacji sugerowało, że powinna pozwać spółkę z o. o. (...). To oczywiście nielojalne zachowanie pozwanego, a na etapie postępowania sądowego sprzeczne z art.3 k.p.c. Gdyby okazało się, że (...) spółka z o. o. nie była ostatecznie stroną umowy najmu (nie doszło do wniesienia nieruchomości jako aportu do spółki w czasie trwania najmu bądź nie zawarto umowy przelewu praw i obowiązków z umowy najmu za zgodą powódki), ewentualnie nie przeszedł na nią obowiązek zwrotu zwaloryzowanej kaucji po ustaniu umowy najmu, to legitymację procesową bierną powinien mieć inny podmiot. Zapewne Miasto P. jako następca prawny pierwotnego wynajmującego, ale wymaga ustalenia, z kim powódka zawarła umowę najmu. Ustalenie tych faktów przed Sądem II instancji nie jest możliwe w postępowaniu uproszczonym na podstawie dowodów zebranych w sprawie (art.505
Marcin Miczke
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.