Sygn. akt I C 1635/22 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 20 kwietnia 2023 roku Sąd Okręgowy w Świdnicy Wydział I Cywilny w składzie: Przewodniczący SSO Jerzy Habaj Protokolant Sylwia Jurkowska po rozpoznaniu w dniu 20 kwietnia 2023 roku w Świdnicy na rozprawie sprawy z powództwa M. O. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości Ł. (...) o uchylenie uchwały I. powództwo oddala; II. zasądza od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 377 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Sygn. akt. IC 1635/22 UZASADNIENIE Pismem z dnia 23 września 2022 r. powód M. O. wystąpił z powództwem przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej w Ł. (...), (...)-(...) K., o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 5 lipca 2022 w sprawie jednorazowej wpłaty na remont dachu oraz o zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu. Powód jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) w domu wielorodzinnym w Ł. nr(...), (...)-(...) K.. Powód wskazał, że w dniu 5 lipca 2022 r. właściciele lokali podjęli uchwałę nr (...)sprawie jednorazowej wpłaty na remont dachu. W dniu 11 lipca 2022 r. powód otrzymał informację pisemną od Zarządcy nieruchomości, że członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej podjęli ww. uchwałę. Uzasadniając dochodzone roszczenie powód podniósł, że nie zgadza się z treścią uchwały nr (...), a tym samym ze sposobem rozliczenia poszczególnych członków wspólnoty. Zaskarżona uchwała zobowiązała powoda do zapłaty gotówką kwoty
- 890,49 zł tytułem udziału we współwłasności nieruchomości. Powód podkreślił, że pismem z dnia 12 sierpnia 2022 r. został poinformowany przez Zarządcę o wysokości opłat obowiązujących od 1 sierpnia 2022 r. w związku z zaciągnięciem kredytu na remont dachu oraz niepełną treścią uchwały nr (...), tj. bez informacji o podziale głosów w sprawie przyjęcia ww. uchwały. Powód, jako materialnoprawną podstawę swojego powództwa wskazał art. 25 ustawy o własności lokali (Dz.U. z 2021 r., poz. 1048), na podstawie której zaskarżył uchwałę do sądu wnosząc o jej uchylenie w całości. Strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa w Ł. (...), (...)-(...) K. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz strony pozwanej kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych wraz z odsetkami, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, do dnia zapłaty. Strona pozwana w uzasadnieniu swojego stanowiska wskazała, że brak jej podstaw do uchylenia podjętej uchwały nr (...). Pozwana wskazała, że zgodnie z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zdaniem pozwanej, skoro powód powziął informację o treści podjętej uchwały w dniu 11 lipca 2022 r., to termin do wniesienia powództwa upłynął w dniu 22 sierpnia 2022 r., dlatego powództwo podlega oddaleniu w całości. Pozwana zaprzeczyła także twierdzeniom powoda, że przedmiotowa wspólnota, tworzy małą wspólnotą. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Powód jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej w Ł. (...), (...)-(...) K. i właścicielem nieruchomości nr (...), a jego udział w częściach wspólnych nieruchomości wynosi 9 %. Dowód: ⚫ odpis księgi wieczystej nr : (...), k. 5-6 ; Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa w Ł. (...) (...)-(...) K. składa się z 7 lokali mieszkalnych, których właściciele tworzą w/w Wspólnotę Mieszkaniową. Zarządcą wskazanej wspólnoty jest I. G. przedstawiciela firmy (...) sp. z o.o. z siedzibą w J.. Dowód: ⚫ uchwała nr(...) z dnia 21.12.2022 r., k. 40 ; We wspólnocie mieszkaniowej został powołany zarząd nieruchomości wspólnej położonej w Ł. (...) (...)-(...) K. w osobach : P. J. W., P. S. T. oraz P. P. Z.. Dowód: ⚫ uchwała nr (...) k. 37; W dniu 5 lipca 2022 r. właściciele lokali w nieruchomości w (...) c podjęli uchwałę nr (...). Uchwała nr (...)dotyczyła wyrażenia woli przez właścicieli lokali nieruchomości położonej w Ł. (...) (...)-(...) K., w sprawie jednorazowej wpłaty na remont dachu. Mieszkańcy w/w nieruchomości większością głosów wyrazili zgodę na jednorazową wpłatę przez każdego właściciela na remont dachu. Członkowie wspólnoty podjęli uchwałę o następującej treści : ,, Uchwała Nr (...) właścicieli lokali nieruchomości położonej w Ł. (...) z dnia 05.07.2022 r. w sprawie jednorazowej wpłaty na remont dachu Na podstawie art. 22.2 wraz z art. 23 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. z 2021 r., poz. 1048) właściciele lokali §
- W związku z podjętą uchwałą w sprawie remontu dachu, który jest konieczny wyrażam zgodę na jednorazową wpłatę swojego udziału wynikającego z kosztów remontu na konto wspólnoty mieszkaniowej w terminie do 25.07.2022 r. W przypadku braku wpłaty w wyznaczonym terminie wyrażamy zgodę na zaciągnięcie kredytu w kwocie brakującego udziału właściciela, który takiej wpłaty nie dokonał. Niniejszy kredyt (kapitał i odsetki) będzie obciążał właściciela w całości, który nie dokonał wpłaty w gotówce swojego udziału. Sprzedaż lokalu nie zwalnia obecnego właściciela do całkowitej spłaty zaciągniętego kredytu (kapitału i odsetek). Zaciągnięty kredyt nie przechodzi na nowego nabywcę chyba, że sprzedający ujawni taki zapis w akcie notarialnym i uprzedzi kupującego. § 2 Uchwała wchodzi w życie z dniem 01.08.2022 r.” W wyniku przeprowadzonego głosowania w/w uchwała została podjęta następującą liczbą głosów: za 4 właścicieli posiadających 64 % udziałów, nie głosowało – 3 właścicieli posiadających 36 % udziałów. Dowód: ⚫ uchwała nr (...) z dnia 5 lipca 2022 r., k. 70; Uchwała została podjęta na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej. M. O. nie wziął udziału w tym zebraniu. Bezsporne, O treści uchwały pozwana Wspólnota zawiadomiła powoda pismem z dnia 11 lipca 2022 r. W treści przedmiotowego zawiadomienia zarządca nieruchomości poinformował powoda o tym, ze w dniu 5 lipca 2022 r. podjęta została uchwała nr (...) w sprawie jednorazowej wpłaty na remont dachu. Pozwana podkreśliła, że decyzja o wpłacie gotówkowej została podjęta ze względu na wysoką stawkę funduszu remontowego jaką ustalił bank, tj. 6 zł/m
(2)na 20 lat, dlatego tez większość zdecydowała się na wpłatę swojego udziału w gotówce na konto wspólnoty. Wpłata gotówki na konto wspólnoty ma nastąpić do dnia 25.07.2022 r., natomiast w przypadku braku wpłaty w wyznaczonym terminie zostanie zaciągnięty kredyt w kwocie brakującego udziału, a spłatą zostanie obciążony właściciel, który nie wpłacił należnej kwoty. W załączeniu do niniejszego pisma zarządca dołączyć (...) (...) z dnia 11.07.2022 r., zgodnie z treścią którego powód został poinformowany o kwocie swojego udziału w remoncie dachu. Dowód: ⚫ powiadomienie z dnia 11 lipca 2022 r., k. 7; ⚫ (...) (...) z dnia 11.07.2022.r., k. 8; Pismo to zostało przesłane powodowi na adres jego mieszkania znajdującego się w przedmiotowej nieruchomości, w której powód nie zamieszkuje. Dowód: pismo z dnia 11.07.2022 r., k. 7, Zarządca przesłał powodowi pismo z dnia 12 sierpnia 2022 r., w którym informował o nowym wymiarze opłat obowiązującym od dnia 1 sierpnia 2022 r. i przekazywał odpis uchwały numer (...). Pismo to zostało przesłane powodowi na jego adres zamieszkania. Dowód: pismo z 12.08.2022 r. wraz z załącznikami, k. 9, k. 70, Pismo to powód odebrał w dniu 17.08.2022 r. Bezsporne, Ustalając stan faktyczny Sąd pominął wnioski obu stron o dopuszczenie dowodu z przesłuchania stron oraz wniosek powoda o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka, albowiem okoliczności przytoczone w pismach procesowych stron wraz ze złożonymi dokumentami pozwalały na dokonanie ustaleń w zakresie dotyczącym kwestii zachowania terminu do zaskarżenia uchwały a zatem umożliwiały rozstrzygniecie sprawy. Sąd zważył, co następuje : Powództwo jest bezzasadne i podlegało oddaleniu. Powód wniósł o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 5 lipca 2022 w sprawie jednorazowej wpłaty na remont dachu oraz o zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu. Na mocy tejże uchwały wspólnota zdecydowała o wyrażeniu zgody na jednorazową wpłatę przez każdego właściciela na remont dachu. Głównym zarzutem powoda był fakt niemożności zapoznania się z pełną treścią przedmiotowej uchwały oraz naruszenie zasad współżycia społecznego przez wzgląd na fakt zobowiązania powoda do zapłaty kwoty
- 890,49 zł wbrew jego woli na rzecz wspólnoty, bez wiedzy na temat faktycznych kosztów planowanego remontu. Powód podał jako materialnoprawną podstawę powództwa art. 25 ustawy o własności lokali (Dz.U. z 2021 r., poz. 1048), na podstawie której zaskarżył uchwałę do sądu wnosząc o jej uchylenie w całości. Zgodnie z brzmieniem ww. przepisu właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 1a). Strona pozwana w pierwszej kolejności zarzuciła powodowi niezachowanie terminu zaskarżenia uchwały określonego przepisem art. 25 ustawy o własności lokali. W ocenie Sądu powód naruszył normę prawną zawartą w przepisie art. 25 ustawy o własności lokali, poprzez nie zachowanie terminu, który wynosi 6 tygodni od dnia zebrania wspólnoty mieszkaniowej na którym podjęto zaskarżoną uchwałę. Sześciotygodniowy termin do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej obowiązuje niezależnie o tego, w jakim trybie została podjęta. Zróżnicowanie dotyczy daty początkowej, od której liczymy jego bieg. Jeżeli uchwała została podjęta na zebraniu, termin na jej zaskarżenie biegnie od dnia podjęcia na zebraniu, a jeśli uchwałę podjęto w drodze indywidualnego zbierania głosów, termin do jej zaskarżenia rozpoczyna bieg od dnia zawiadomienia skarżącego właściciela lokalu. Jeśli zaś głosowanie nad uchwałą odbywało się w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, a częściowo indywidualnie), obowiązek powiadomienia na piśmie o treści takiej uchwały dotyczy wszystkich właścicieli lokali, zarówno tych, którzy głosowali na zebraniu, jak i tych, którzy nie uczestniczyli w głosowaniu, ponieważ osoby obecne na zebraniu również nie wiedzą, czy uchwała dojdzie do skutku, czy nie. W konsekwencji należy uznać, że termin sześciotygodniowy biegnie indywidualnie dla każdego właściciela lokalu (I. Szymczak [w:] Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2020, art. 25.). Jak wynika z dokonanych przez sąd ustaleń zaskarżona przez M. O. uchwała została podjęta na zebraniu wspólnoty w dniu 5 lipca 2022 r. Zatem termin do zaskarżenia uchwały należy liczyć od dnia jej podjęcia a to oznacza że 6-tygodniowy termin zakończył się w dniu 16 sierpnia 2022 r. Zatem powództwo wniesione w dniu 27 września 2022 r. (data nadania w urzędzie pocztowym) podlega oddaleniu. Nawet gdyby zaskarżona uchwała była podjęta w trybie indywidulanego zbierania głosów bądź w trybie mieszanym, co skutkowałoby koniecznością powiadomienia właścicieli lokali o treści uchwały to zaznaczyć trzeba, iż zgodnie z treścią art. 25 ust 1a ustawy o własności lokali, M. O. został powiadomiony o treści podjętej uchwały w dniu 11 lipca
- Fakt ten został potwierdzony przez powoda w pozwie. Zgodnie z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali fakt powzięcia informacji przez powoda o treści podjętej uchwały, poprzez zawiadomienie z dnia 11 lipca 2022, stanowiłby w tej sytuacji przesłankę do rozpoczęcia z tym dniem biegu terminu do wytoczenia powództwa w przedmiocie zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Nie jest istotne zatem to, iż pismo nie zostało wysłane powodowi na adres jego zamieszkania, skoro w dniu 11 lipca 2022 r. zapoznał się z jego treścią. Do pisma tego wprawdzie nie dołączono uchwały numer (...) r., ale podkreślić należy iż przepisy ustawy o własności lokali nie nakładają obowiązku przesłania uchwały właścicielom lokali a termin do zaskarżenia uchwały zaczyna biec od dnia powiadomienia o treści uchwały. Treść uchwały została podana w piśmie z dnia 11 lipca 2022 r. W związku z powyższym termin do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały zostałby przez powoda przekroczony (ostatnim dniem 6 tygodniowego terminu na złożenie pozwu byłby dzień 22 sierpnia 2022 r.), a to również oznaczałoby konieczność oddalenia w całości niniejszego powództwa. Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w punkcie I sentencji wyroku. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. i § 8 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U z 2015r., poz. 1800 ze zm.). Koszty procesu obejmują koszty zastępstwa procesowego w wysokości 360 zł oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł, co daje łącznie kwotę 377 zł.