postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym ceny lub wynagrodzenia, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Jeżeli postanowienie umowne zgodnie z § 1 nie wiąże konsumenta, strony są związane umową w pozostałym zakresie (art.
Nieuzgodnione indywidualnie są zaś te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta (art.
Przy tym ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje (art.
W treści art. 385 3 k.c. wskazano natomiast przykładowy katalog klauzul niedozwolonych. Przepisy art.
–385 3 k.c. znajdą zastosowanie do oceny postanowień wszystkich umów zawieranych pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem, niezależnie od ich przedmiotu. Wbrew stanowisku strony pozwanej, dla objęcia ochroną na podstawie art.
i n. k.c. nie mają znaczenia żadne osobiste cechy konsumenta takie jak racjonalność, wykształcenie, stan wiedzy i świadomości prawnej, stan majątkowy czy poziom staranności i zorientowania. O ile dana osoba fizyczna przy dokonywaniu danej czynności działa jako konsument w rozumieniu art. 22 1 k.c., tj. dokonuje czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową, to ochrony konsumenckiej nie odbiera jej nawet fakt posiadania wykształcenia prawniczego ani fakt prowadzenia działalność gospodarczej (vide: wyroki (...) z 3 września 2015r., C-110/14, C., (...):EU:C:2015:538, pkt 20–30; z 21 marca 2019 ., C-590/17, P. i D., (...):EU:C:2019:232, pkt 23–28). Nie ma również znaczenia, czy przy zawieraniu umowy konsument działał starannie, rozważnie, czy też zachowywał się w sposób nieracjonalny (np. nie czytał umowy lub wzorca), tj. czy dany konsument przystaje do normatywnego wzorca właściwie poinformowanego oraz rozsądnego konsumenta (tak Sąd Okręgowy w Łodzi w wyroku z 10 września 2016r., III Ca 930/16, L.). W świetle art.
postanowienia nieuzgodnione indywidualnie to te, na które konsument nie miał rzeczywistego wpływu. Ustawodawca wskazuje ponadto, że w szczególności chodzi tu o postanowienia umowy przejęte z wzorca zaproponowanego konsumentowi przez przedsiębiorcę. O rzeczywistym wpływie można mówić wtedy, gdy np. konkretne postanowienia umowne zostały sformułowane przez konsumenta i włączone do umowy na jego żądanie, bądź też gdy postanowienia umowne były przedmiotem negocjacji pomiędzy konsumentem a przedsiębiorcą, a konsument miał realny wpływ na ich treść i zdawał sobie z tego faktu sprawę. Druga i trzecia przesłanka uznania klauzuli umownej za klauzulę niedozwoloną, choć są przesłankami odrębnymi, a zatem każda z nich musi być spełniona oddzielnie, są jednak ściśle powiązane ze sobą. W zasadzie bowiem postanowienia umowne, które będą naruszać rażąco interesy konsumenta, będą jednocześnie sprzeczne z dobrymi obyczajami. Sąd ocenił, że powódka nabywając od strony pozwanej lokal mieszkalny działała jako konsument, a pozwana spółka jako przedsiębiorca i podmiot profesjonalny. Ponadto strony były związane umową, której postanowienia stanowiły wzorzec przygotowany przez stronę pozwaną, na którą powódka w zakresie zastrzeżeń dotyczących kar umownych nie miała żadnego wpływu. Kwestionowane przez powódkę postanowienia umowy dotyczącej wysokości kar umownych nie dotyczyły przy tym głównych świadczeń, którymi niewątpliwie są cena i wynagrodzenie. Sąd ocenił, że zapisy ograniczające wysokość kar umownych do 2% wartości umowy kształtowały prawa i obowiązki powódki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszały jej interesy. Należy powiedzieć, że jeżeli nabywca nie miał możliwości zmiany treści poszczególnych postanowień umowy lub wyłączenia klauzul z umowy, to bez znaczenia pozostaje, czy znał on treść takiej umowy i czy wnosił o jej zmianę. Wszelkie klauzule sporządzane z wyprzedzeniem są klauzulami pozbawionymi cechy indywidualnego uzgodnienia i okoliczności tej nie niweczy fakt, że konsument mógł znać ich treść (tak SA w Warszawie w wyroku z 15 maja 2012r., sygn. akt VI ACa 1276/11). Okoliczność, że konsument znał treść postanowienia umownego i rozumiał jego treść, nie przesądza o tym, że zostało ono indywidualnie uzgodnione. Konieczne byłoby wykazanie, że konsument miał realny wpływ na kształt abuzywnego postanowienia wzorca umownego. Przyjęcie takiego założenia byłoby możliwe, gdyby konkretny zapis był z nim negocjowany (tak SA w Poznaniu w wyroku z 6 kwietnia 2011r., sygn. akt I ACa 232/11). Zatem na ocenę czy dane postanowienie zostało narzucone nabywcy nie będzie miała wpływu jego wiedza o istnieniu klauzul czy też możliwość zapoznania się z nimi przed zawarciem umowy, a nawet zrozumienie ich treści. Ponadto w rejestrze klauzul niedozwolonych uznanych przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za abuzywne znajdują się przykładowe klauzule o analogicznej treści jak sporne zapisy umowy dotyczące kar. Zapis umowny, z treści którego wynika, że deweloper z jednej strony zastrzega na rzecz nabywcy karę umowną na wypadek swojej zwłoki, a z drugiej wskazuje, że wysokość kary nie może jednak przekroczyć wartości 2% cenny przedmiotu umowy niewątpliwie narusza interesy nabywcy lokalu mieszkalnego. Mając zagwarantowaną górną granicę kary umownej deweloper przez długi czas mógłby zwlekać z zawarciem umowy przyrzeczonej bez narażenia się na dalsze negatywne konsekwencje. Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z 28 grudnia 2007r., sygn. akt XVII AmC 98/07 stwierdził, że w takiej sytuacji konsument jest narażony na ponoszenie konsekwencji ekonomicznych wynikających z konieczności dostosowania własnej sytuacji życiowej czy finansowej. Deweloper mógłby przerzucić negatywne skutki swojego zaniechania na konsumenta, pomijając jego interes ekonomiczny i pozaekonomiczny oraz biorąc pod uwagę tylko własny. Wprowadzanie limitu wysokości kary umownej należnej konsumentowi jest sprzeczne z etyką i społecznymi obyczajami. Sąd Najwyższy w wyroku z 13 lipca 2005r., sygn. akt I CK 832/04 wskazał, że w rozumieniu art. 385
i 385 3 pkt 2 k.c., a dzienna stawka za zwłokę wynosiła 40zł z uwzględnieniem jednak wpłaty pozwanej w wysokości 4116,45zł. Nie zasługiwał na uwzględnienie wniosek strony pozwanej o miarkowanie kary umownej. Dochodzone należności stanowiły około 10% wartości przedmiotu umowy. Biorąc po uwagę czas oczekiwania powódki na zamówiony lokal, lokal nabywany w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, kwota ta nie była wygórowana. Dodatkowo wziąć pod uwagę należało niedogodności życiowe jakich doznała powódka na skutek nieterminowej realizacji inwestycji. Zapisy dotyczące występowania różnic obmiarowych pomiędzy powierzchnią lokalu, a uzyskaną w procesie realizacji inwestycji powierzchnią rzeczywistą mogą znaleźć się w umowie, jednakże strony umowy muszą w umowie końcowej dokonać wzajemnych rozliczeń z tego tytułu. Metraż lokalu może odbiegać od wcześniejszych ustaleń. Różnica w powierzchni lokalu nie może być podstawą do rozwiązania umowy, jednakże różnice obmiarowe muszą zostać rozliczone. Wskutek takiego układu praw dochodzi niewątpliwie do rażącego naruszenia interesów potencjalnego konsumenta, poprzez ukształtowanie stosunku zobowiązaniowego, niezgodnie z zasadą równorzędności stron. Wskazane postanowienie może wpłynąć ewidentnie niekorzystnie na sytuację konsumenta. Może bowiem doprowadzić do sytuacji, że konsument stanie się właścicielem lokalu o 2% mniejszego, niż rzeczywiście miało to mieć miejsce, a ponadto, cena lokalu w stosunku do rzeczywistych jego wymiarów będzie do 2% wyższa, niż cena, którą zapłaciłby w sytuacji uwzględnienia rzeczywistych wymiarów lokalu. Ponadto takie ukształtowanie praw prowadziłoby do pozbawienia konsumenta prawa do domagania się rzetelnych rozliczeń, adekwatnych do rzeczywistego przedmiotu świadczenia na jego rzecz ze strony powoda. W kontekście powyższych okoliczności uzasadnione było przejęcie, że postanowienie umowne zawarte w § 8 ust. 3 umowy deweloperskiej z dnia 20 grudnia 2018 roku spełnia przesłanki niedozwolonego postanowienia umownego, o którym mowa w art.
i 385 3 pkt 2 k.c. (vide: decyzja Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów decyzją z dnia 28 czerwca 2019 roku, wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 20 października 2021 roku (sygn. Akt XVII AmA 26/19, LEX nr 3273041) Strony procesu zawierając umowę deweloperską określiły powierzchnię lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym na 51,45 mkw. Ostatecznie powierzchnia lokalu wyniosła 50,65, a więc cena sprzedaży przedmiotowego lokalu winna być obniżona o kwotę 4004,80zł. Odnosząc się do roszczenia odsetkowego liczonego od kary umownej w sytuacji, gdy terminu jej zapłaty nie określała umowa należało wskazać, że należność z tytułu takiej kary płatna jest niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do spełnienia świadczenia (art. 455 k.c.). Pojęcie niezwłoczności oceniane winno być indywidualnie w okolicznościach danej sprawy. Biorąc pod uwagę, że strona pozwana stale prowadzi działalność gospodarczą, generuje zatem zyski i do wypłaty należności potrzebny jest czas dla wykonania zlecenia księgowego i faktycznej wpłaty środków przyjęto termin 7 dni od dnia wezwania jako adekwatny dla spełnienia świadczenia. Zatem odsetki od dochodzonej kwoty przyznać należało na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. od ósmego dnia następującego po odebraniu przedprocesowego wezwania do zapłaty, a ponieważ terminu jego odbioru nie wykazano dokumentem to przyjęto czas 14 dni o d daty nadania wezwania co miało miejsce 9 września 2022 roku; dalej idące roszczenie odsetkowe podlegało oddaleniu. Mając powyższe na względzie orzeczono jak w pkt I i II wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. art. 98 § 1 k.p.c. stosownie do ogólnej zasady odpowiedzialności za wynik procesu. Od strony pozwanej jako przegrywającej proces zasądzono na rzecz powódki kwotę 5138zł, a na koszty te składało się wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 3600zł, wynikające z § 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, opłata od pełnomocnictwa w kwocie 17zł i opłata sądowa w kwocie 1521zł. ZARZĄDZENIE 1. odnotować, 2. odpis wyroku z uzasadnieniem proszę doręczyć peł. str. pozwanej poprzez PI, 3. kal. 14 dni., 4. po uprawomocnieniu wyłączyć akta pomocnicze.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.