Sygn. akt IC 155/21 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 3 października 2023 roku Sąd Okręgowy w Sieradzu Wydział I Cywilny w składzie: Przewodniczący: Sędzia SO Robert Pabin Protokolant: Ju

§ 1k.c.

wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności, niezgodność ta występuje wówczas gdy: rzecz nie ma właściwości jakie rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy (art.

§ 1

pkt 1 k.c.) lub też nie ma właściwości o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór (art.

§ 1

pkt 2 k.c.) lub jeżeli rzecz nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia (art.

§ 1

pkt 3 k.c.) oraz jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (art.

§ 1pkt 4 k.c.).

Przy czym sprzedawca jest zwolniony z odpowiedzialności (art.557 k.c.), jeżeli kupujący widział o wadzie w chwili zawarcia umowy (w przypadku rzeczy oznaczonych co do tożsamości lub co do gatunku), lub w chwili wydania rzeczy (w przypadku rzeczy oznaczonej co do gatunku). Sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi wyłącznie za te wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili (art. 559 k.c.). Przy czym jeżeli strony nie umówiły się inaczej niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy przechodzi na kupującego z chwilą wydania jej przez sprzedawcę (art. 548 k.c.). Niemniej jednak zgodnie z art. 556 2 k.c. jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może zażądać obniżenia ceny albo od umowy odstąpić, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie (art. 560 § 1 k.c.). Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wad (art. 560 § 3 k.c.). Zgodnie z art. 561 5 k.c. jeżeli kupujący będący konsumentem złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się że żądanie to przyznał za uzasadnione. Zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie brak jednolitego stanowiska co do oceny skutków prawnych wynikających z art. 561 5 k.c. Przepis swoją treścią nawiązuje do nieobowiązującego już przepisu art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 27 lipca 2002 r. o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 141, poz. 1176 z późn. zm.) na kanwie którego wykształcił się pogląd zgodnie z którym brak odpowiedzi na zgłoszone przez kupującego żądanie stwarza fikcję uznania roszczenia i na sprzedawcę przerzuca ciężar udowodnienia tego, że roszczenie kupującego jest nieusprawiedliwione (por. wyrok SN z dnia 5 lipca 2012r w sprawie IV CSK 75/12). W konsekwencji nawet jeśli wada ujawniła się po upływie okresu w którym działa na korzyść konsumenta domniemanie jej istnienia w chwili sprzedaży (art. 556 2 K.c.) należy uznać, że brak odpowiedzi na zgłoszone przez konsumenta roszczenie w terminie 14 dni skutkuje przerzuceniem na sprzedawcę ciężaru udowodnienia, że w chwili sprzedaży rzecz nie miała wad lub, że wysokość roszczenia kupującego jest inna aniżeli wynika to jego oświadczenia zgłoszonego sprzedawcy. Powyższe stanowisko jest usprawiedliwione w kontekście materialnoprawnych skutków jakie wywołuje uznanie roszczenia przez dłużnika. Dla sądu jest bowiem oczywiste, że skutki prawne wynikające z fikcji uznania roszczenia, nie mogą być dla dłużnika inne aniżeli skutki prawne właściwego uznania roszczenia przez dłużnika. Obowiązujące przepisy normujące stosunki cywilnoprawne jedynie szczątkowo regulują materialnoprawne skutki uznania roszczenia (np. art. 123 § 1 pkt 2 k.c., art. 449 k.c.). Do skutków tych, w braku wyraźnych ku temu unormowań prawnych, nie można jednak zaliczyć prekluzji możliwości dowodzenia przez dłużnika nieistnienia zobowiązania. W orzecznictwie podkreśla się jednak, że fakt uznania długu skutkuje po stronie wierzyciela istotnymi ułatwieniami dowodowymi albowiem stwarza domniemanie faktyczne istnienia zobowiązania, którego obalenie staje się ciężarem procesowym dłużnika. Podobnie zdaniem sądu należy oceniać fikcję uznania roszczenia kupującego określoną w art. 561 5 k.c. Zdaniem Sądu, przywołany przepis ustanawia domniemanie prawne, co do tego, że sprzedawca uznaje za uzasadnione twierdzenia kupującego o niezgodności towaru z umową. Domniemanie to natomiast zgodnie z art. 234 k.p.c. wiąże Sąd przy czym może ono zostać skutecznie obalone, albowiem ustawa takiej możliwości nie wyłącza. W rozpoznawanej sprawie rozważania prawne można ograniczyć do postaci wady polegającej na nie posiadaniu przez rzecz sprzedaną właściwości, które powinna mieć ze względu na swoje przeznaczenie. W praktyce, chodzi zatem o posiadanie przez rzecz pewnych niekorzystnych właściwości (usterek) których w normalnych okolicznościach porównywalna rzecz tego samego rodzaju nie powinna posiadać lub nie posiadanie pewnych korzystnych właściwości, które w normalnych okolicznościach porównywalna rzecz tego samego rodzaju powinna mieć, biorąc pod uwagę przynależne jej funkcje i cechy fizyczne takie jak: przeznaczenie, wiek, okres i warunki użytkowania itp. W odniesieniu do budynków można przyjąć, że wadą fizyczną będzie każda niekorzystna i niezamierzona właściwość wybudowanego obiektu lub brak właściwości, którą powinien posiadać zgodnie z przepisami prawa i sztuki budowlanej lub o istnieniu której sprzedawca zapewniał kupującego, utrudniająca zgodne z przeznaczeniem korzystanie z obiektu bądź jego konserwację lub obniżająca jego estetykę lub komfort użytkowników, która daje się wyeliminować za pomocą współczesnej sztuki budowlanej. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że wadami fizycznymi jakie ujawniły się w budynkach i zostały stwierdzone przez biegłego na dzień 14 kwietnia 2023r. były: 1) nieprawidłowo pod względem sztuki budowlanej i nieestetycznie wykonane pokrycia dachu blachą „na rąbek stojący”, w szczególności wskutek użycia wkrętów farmerskich w okolicach koszowych oraz niskiej jakości obróbek blacharskich w tym opierzeń ogniomurów; 2) wadliwie wykonane kominy tj. za niskie w stosunku zaprojektowanych; 3) zabrudzenia (zacieki) na elewacji powstałe w wyniku źle wykonanych obróbek blacharskich; 4) ubytki płytek ceramicznych stanowiących obłożenie schodów zewnętrznych oraz korozja na balustradzie, a w odniesieniu budynku (...) także 5) zapadnięta kostka brukowa pod klatką schodową w wyniku źle wykonanej (ustabilizowanej) podbudowy. Niewątpliwie, wskazane przez biegłego właściwości budynków niekorzystnie wpływają na bezpieczeństwo korzystania z nich (pkt 1 i 2) oraz konserwację i estetykę (pkt 3,4,5). Właściwości te nie były zamierzone w projekcie (w szczególności pkt 2), nie wynikają z przepisów prawa i sztuki budowlanej. Mogą zostać wyeliminowane za pomocą współczesnej sztuki budowalnej. W tym stanie rzeczy stanowią wady fizyczne w rozumieniu art.

§ 1k.c.

Jak już wskazano sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi wyłącznie za te wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili. Ponieważ w rozpoznawanej sprawie wadliwość rzeczy dotyczy części wspólnych nieruchomości a jednocześnie strony nie umówiły się inaczej, decydująca o przejściu na kupujących niebezpieczeństwa a którym mowa w art. 559 k.c. w zw. z art. 548 k.c. pozostaje chwila wydania części wspólnej nieruchomości (tj. 11 maja 2018r. k. 461-462). Kluczowe w sprawie stało się zatem ustalenie tego, czy wady ujawnione przez biegłego w dniu 14 kwietnia 2023r. istniały w dniu 11 maja 2018r lub też wynikały z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili. Na tak postawione pytanie biegły nie udzielił jednoznacznej odpowiedzi, tym nie mniej w kwestii zapadniętej kostki brukowej pod klatką schodową (pkt 5) biegły wskazał jednoznacznie, że nierówności te powstały w wyniku źle wykonanej (ustabilizowanej) podbudowy. Co oczywiste, podbudowała została wykonana przez położeniem kostki tj. przez 11 maja 2018r. Podobnie, w odniesieniu do kominów, które zostały wybudowane za niskie (pkt 2) należy zauważyć, że ich wysokość nie uległa zmianie od chwili wydania nabywcom części wspólnej. Zdaniem biegłego zacieki na ścianach (pkt 3) powstały w wyniku źle wykonanych obróbek blacharskich. Obróbki te nie były modyfikowane po dacie wydania części wspólnej. W tym stanie rzeczy sąd uznał, że wada w postaci zbyt niskiego komina (pkt 2) istniała w chwili wydania części wspólnej a zapadnięcie kostki (pkt 5) oraz zacieki na ścianach (pkt 3) pojawiły się wprawdzie później, lecz wynikają z przyczyn tkwiących w nieruchomości w dniu jej wydania. W pozostałym zakresie opinia biegłego nie pozwalała na jednoznaczne stwierdzenie chwili powstania wad. W szczególności strona pozwana podnosiła, że uszkodzenia pokrycia dachu powstały już po przejściu niebezpieczeństwa na kupujących, w wyniku późniejszych nieprofesjonalnie prowadzonych prac dekarskich. Należy jednak zauważyć, że zgodnie z treścią art. 556 2 k.c. jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. Zgodnie z treścią art. 22 1 kc za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Jak wynika z poczynionych w sprawie ustaleń umowy sprzedaży lokali wraz z częścią wspólną nieruchomości zostały zawarte przez przedsiębiorcę (pozwanego dewelopera) z osobami, które nie dokonały tego w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową. Pozwany nie wykazał tego, że kupujący zawierali umowy kredytu jako przedsiębiorcy lub osoby zawodowo zajmujące się obrotem lub najmem nieruchomości. Na powyższą okoliczność nie przedstawił dowodów. Lokale, które nabywcy kupili służyły i nadal służą im do użytku prywatnego. Żadna z w/w osób nie zajmuje się działalnością gospodarczą z zakresu świadczenia usług hotelowych czy też turystycznych. Bez znaczenia pozostaje to, że osoby te w ramach najmu okazjonalnego czepią korzyści z posiadanych lokali, albowiem dochód ten uzyskują jako osoby prywatne i nie jest on wynikiem prowadzonej przez nich działalności gospodarczej. Pobieranie pożytków cywilnych z rzeczy jest prawem przynależnym każdemu właścicielowi i stanowi normalny i typowy sposób korzystania z niej. W tym stanie rzeczy fakt pobierania przez kupujących pożytków cywilnych z zakupionej rzeczy, nie czyni ich osobami prowadzącymi w tym zakresie działalność gospodarczą lub zawodową. Tym bardziej skoro kwestię obsługi wynajmu lokali powierzyli operatorowi, który profesjonalnie i zawodowo trudni się tego typu działalnością. Z treści umów nie wynikało by nabywcy byli przedsiębiorcami. Żaden z kupujących nie ujął lokalu jako środka trwałego nie dokonywał z tytułu jego eksploatacji i nabycia odpisów amortyzacyjnych. Z tych względów sąd uznał że nabywcy lokali posiadali status konsumentów w rozumieniu art. 22 1 kc. Jak już wskazano, nieprawidłowe wykonanie pokrycia dachu i obróbek blacharskich (pkt 1) zostało stwierdzone już w dniu 13 lipca 2018r - w toku oględzin wykonanych przez rzeczoznawcę budowlanego mgr. inż. T. M.