I C 310/21

Sygn. akt I C 310/21 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 5 kwietnia 2022 r. Sąd Rejonowy w Tczewie I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: sędzia Marek Rafałko Protokolant: Kamila Pomorska po rozpoznaniu w dniu 29 marca 2022 r. w Tczewie na rozprawie sprawy z powództwa M. B. i A. B. przeciwko J. S. o zapłatę I. zasądza od pozwanego na rzecz powodów solidarnie kwotę 15.400 (piętnaście tysięcy czterysta) złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od następujących kwot: -1700 (tysiąc siedemset) złotych od dnia 1 marca 2019 r. do dnia zapłaty, - 100 (sto) złotych od dnia 1 maja 2019 r. do dania zapłaty, - 1700 (tysiąc siedemset) złotych od dnia 31 maja 2019 r. do dnia zapłaty, - 1700 (tysiąc siedemset) złotych od dnia 2 lipca 2019 r. do dnia zapłaty, - 1700 (tysiąc siedemset) złotych od dnia 31 lipca 2019 r. do dnia zapłaty, - 1700 (tysiąc siedemset) złotych od dnia 31 sierpnia 2019 r. do dnia zapłaty, - 1700 (tysiąc siedemset) złotych od dnia 1 października 2019 r. do dnia zapłaty, - 1700 (tysiąc siedemset) złotych od dnia 31 października 2019 r. do dnia zapłaty, - 1700 (tysiąc siedemset) złotych od dnia 3 grudnia 2019 r. do dnia zapłaty, - 1700 (tysiąc siedemset) złotych od dnia 31 grudnia 2019 r. do dnia zapłaty; II. zasądza od pozwanego na rzecz powodów solidarnie kwotę 4617 (cztery tysiące sześćset siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu warz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty; III. nakazuje pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Tczewie kwotę 50,15 zł (pięćdziesiąt złotych 15/100) tytułem zwrotu nieuiszczonych kosztów sądowych. 1 Sygn. akt I C 310/21 UZASADNIENIE Powodowie M. B. i A. B. wnieśli pozew przeciwko J. S. o zapłatę kwoty 15.400 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od kwot: - 1700 złotych od dnia 1 marca 2019 r., - 100 złotych od dnia 1 maja 2019 r., - 1700 złotych od dnia 31 maja 2019 r., - 1700 złotych od dnia 2 lipca 2019 r., - 1700 złotych od dnia 31 lipca 2019 r., - 1700 złotych od dnia 31 sierpnia 2019 r., - 1700 złotych od dnia 1 października 2019 r., - 1700 złotych od dnia 31 października 2019 r., - 1700 złotych od dnia 3 grudnia 2019 r., - 1700 złotych od dnia 31 grudnia 2019 r. w każdym przypadku do dnia zapłaty. Jednocześnie wnieśli o zasądzenie na swoją rzecz od pozwanego kosztów postępowania, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. W uzasadnieniu podnieśli, że w dniu 1.01.2018 r. między powodami, a pozwanym została zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku położonym w T. przy ul. (...). Z tytułu najmu najemca zobowiązany był do uiszczania czynszu w wysokości 1.700 zł miesięcznie w terminie do 30 dnia każdego miesiąca oraz opłat dodatkowych (energia elektryczna, gaz, woda) według faktur dostawców usług. Wskazali, iż pozwany nie wpłacił również powodom umówionej kwoty kaucji. Ponadto podali, iż zgodnie z zawartym w dniu 1 marca 2019 r. porozumieniem, pozwany za miesiąc marzec miał uiścić czynsz pomniejszony o 100 złotych. Pozwany w okresie od stycznia 2018 r. do grudnia 2018 r. dokonywał regularnych wpłat. W 2019 r. do powodów wpłynęły jedynie dwie wpłaty – za marzec i kwiecień, przy czym za kwiecień pozwany zamiast kwoty 1.700 zł wpłacił kwotę 1.600 zł. Od stycznia 2020 r. (po obniżeniu czynszu do kwoty 1.500 zł) wpłaty znowu wpływały regularnie. W związku z brakiem wpłat powód w dniu 4 listopada 2020 r. wystosował do pozwanego wezwanie do zapłaty, jednak próba pozasądowego rozwiązania sporu nie przyniosła rezultatu. W dniu 26 lutego 2021 roku w przedmiotowej sprawie wydano nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym. Pozwany w sprzeciwie od nakazu zapłaty wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na jego rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Uzasadniając swoje stanowisko pozwany wskazał na pozorność umowy najmu w celu ukrycia umowy o zarządzanie nieruchomością, wynikającą z chęci uniknięcia przez strony kosztów związanych z zawarciem tej umowy. Wskazał na wieloletnią relację towarzyską łącząca strony, która skutkowała tym, iż powodowie zwrócili się do niego, zajmującego się zawodowo zarządzaniem i administrowaniem nieruchomościami o wynajęcie należącego do nich lokalu. Pozwany podał, iż wobec zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością pozwany może przekazywać powodom dochody z tytułu najmu tylko wtedy, gdy sam te dochody uzyskuje. Pozwany wskazał również na wiedzę powodów w zakresie oddania lokalu w najem (podnajem) przez pozwanego, jak również na świadomość problemów pozwanego z wyegzekwowaniem czynszu od niektórych najemców oraz konieczności poczynienia przez pozwanego nakładów na dezynsekcję zapluskwionego lokalu. Czasowy brak płatności wynikał tylko i wyłącznie z faktu, iż najemcy nie regulowali na czas należności czynszowych. Poważne zadłużenie czynszowe powstało w czasie, kiedy lokal był zajmowany przez M. A. J.. Pozwany podjął działania windykacyjne przeciwko nierzetelnemu najemcy, jednakże egzekucja jest bezskuteczna z uwagi na fakt, iż nierzetelny najemca przebywa obecnie w areszcie śledczym. S ąd ustalił następujący stan faktyczny: A. B. i M. B. znają się z J. S. od ponad 20 lat. Łączą ich relacje koleżeńskie. Wobec przeprowadzenia się małżeństwa B. do nowego domu, mieszkanie zajmowane przez nich uprzednio pozostawało niezamieszkane. Chcąc zdjąć z siebie ciężar walki z najemcami, którzy nie wywiązują się z płatności, postanowili skorzystać z usług (...), który prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (...) – J. S. w T., której przedmiotem jest zarządzanie nieruchomościami. Dowody: informacja z (...) k. 34, zeznania M. B. – k. 95 -95v, 173- zeznania J. S. – k. 96, 173-173v, 173-173v, zeznania A. Z. – k. 173 W dniu 1 stycznia 2018 roku A. B. oraz M. B., zawarli z J. S. umowę, zatytułowaną umową najmu, na podstawie której przekazali pozwanemu lokal mieszkalny nr (...) położony w T., przy ulicy (...) wraz z wyposażeniem. Wola stron było, aby pozwany zarządzał przedmiotowym lokalem, w tym wynajmował go osobom 3-cim. Pozwany zobowiązał się jednocześnie do zapłaty powodom co miesiąc kwoty 1700 złotych, płatnej do 30. dnia każdego miesiąca, ponadto obowiązany był do opłacania kosztów związanych z energią elektryczną, gazem oraz wodą na podstawie faktur wystawionych przez dostawcę. Powodowie chcieli otrzymywać od pzowanego kwotę 1700 złotych, bez względu na to, czy lokal byłby rzeczywiście wynajmowany. Dowody: umowa najmu – k. 8 – 10, protokół przekazania liczników – 11, zeznania M. B. – k. 95, 173 zeznania J. S. – k. 96, 173-173v J. S. w okresie od stycznia 2018 r. do grudnia 2018 r. dokonywał regularnych wpłat. W lutym pozwany dwukrotnie wpłacił czynsz (w dniu 2.02.2018 r. i w dniu 5.02.2018 r.), w związku z czym powodowie zwrócili na jego rachunek nadpłaconą kwotę 1.700 zł. W dniu 30.04.2018 r. J. S. wpłacił czynsz za maj 2018 r., a następnie dokonał w dniu 4.05.2018 r. kolejnej wpłaty czynszu w kwocie 1.700 zł, którą to sumę powód w dniu 8.05.2018r. zwrócił na rachunek pozwanego. Wpłaty dokonywane w lutym, kwietniu, maju, czerwcu, lipcu oraz od sierpnia do grudnia 2018 roku zatytułowane były „czynsz za luty 2018”, wobec czego M. B. zaliczał je na należności czynszowe w następnych miesiącach, w których nie wskazano innego okresu zarachowania. Dowody: historia rachunku bankowego – k. 16 – 19, pismo powoda – k. 21, W dniu 7 stycznia 2019 r. J. S. zawarł z M. J. umowę najmu części lokalu mieszkalnego położonego w T. przy ul. (...). Na mocy tej umowy M. J. zobowiązała się do opłacania comiesięcznego czynszu najmu w wysokości 1900 zł oraz opłat związanych z mediami. M. J. zamieszkiwała w mieszkaniu z mężem – A. J. oraz dziećmi. Zobowiązali się oni, do wymalowania i wysprzątania mieszkania w zamian wpłacenia kaucji w kwocie 2000 złotych. W czasie zamieszkiwania M. J. ujawniono, iż w przedmiotowym mieszkaniu występują pluskwy. J. S. poniósł koszty związane z odrobaczeniem i nie domagał się ich zwrotu od powodów. Dowody: faktura – k. 35, 36, zeznania M. B. – k. 95v, 173, kopia pozwu – 40-47, zeznania J. S. – k. 96, 173-173v, zeznania A. J. – k. 172 -172v, zeznania B. M. – k. 172v W dniu 1 marca 2019 r. J. S. i M. B. zawarli jedynie porozumienie mocą którego, wysokość wynagrodzenia za marzec 2019 r. została pomniejszona o 100 złotych. Dowody: porozumienie - 60, zeznania M. B. – k. 95v, 173, zeznania J. S. – k. 96, 173-173v M. J. nie uiszczała należności czynszowych oraz opłat za media, powodując powstanie zaległości względem J. S.. O problemach z najemcą J. S. informował powodów. Nie regulował jednocześnie swoich należności względem A. B. i M. B.. W 2019 r. do powodów wpłynęły jedynie dwie wpłaty. Pierwsza - 18 kwietnia 2019 r. zatytułowana najem za miesiąc marzec 2019, zaś druga - 21 maja 2019 r. – najem za miesiąc kwiecień 2019 r. Obie zostały zrealizowane z rachunku (...) sp. z o.o. w T., należącego do J. S.. Dowody: historia rachunku bankowego – k. 12, kopia pozwu – 40-47, zeznania M. B. – k. 95 – 95v, 173, zeznania J. S. – k. 96, 173-173v, zeznania A. J. – k. 172 -172v W 2020 roku nastąpiło obniżenie wynagrodzenia, które mieli otrzymywać powodowie o kwotę 1500 złotych, bowiem J. S. poinformował ich, iż za taką cenę znalazł najemców mieszkania. Umową z dnia 10 grudnia 2019 roku J. S. wynajął przedmiotowe mieszkanie D. J.. Umowa obowiązywała w okresie od 17 grudnia 2019 r. do 31 grudnia 2020 r. Czynsz najmu został określony na kwotę 1500 złotych. W tym okresie wpłaty na rzecz małżonków B. znowu wpływały regularnie. Dowody: historia rachunku bankowego – k. 13 – 15, umowa najmu – 37-39, zeznania M. B. – k. 95 – 95v, 173 Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów złożonych do akt niniejszej sprawy, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała ich prawdziwości. Autentyczność tych dokumentów nie wzbudziła również wątpliwości Sądu. Dokonując ustaleń faktycznych Sąd w przeważającym zakresie walor wiarygodności przyznał zeznaniom powoda. Powód szczegółowo opisał relacje łączące go z pozwanym, swoją motywację związaną z zawarciem z pozwanym umowy, będącej przedmiotem niniejszego postępowania, jak również cel, jaki tej umowie przyświecał. Sąd nie dał wiary depozycjom powoda jedynie w takim zakresie, w jakim wynikało z nich, iż wolą stron było zawarcie umowy najmu, o czym szerzej w dalszej części rozważań. Przymiot wiarygodności Sąd nadał również zeznaniom świadka A. Z., niemniej dysponował on jedynie wiedzą odnośnie do relacji osobistej strony, nie zaś co do treści łączącego jej stosunku prawnego, przez co tylko nieznacznie przyczynił się do ustalenia stanu faktycznego w niniejszej sprawie. Co do zasady na walor wiarygodności zasługiwały również depozycje świadka A. J.. Były one logiczne i spójne. Przede wszystkim wskazać należy, iż świadek był najemcą lokalu należącego do powodów, który wynajmował od pozwanego. Dysponował wiedzą odnośnie do stanu lokalu, pojawienia się pluskiew i czynności podjętych w celu ich usunięcia, jak również posiadał wiedzę co do uzgodnień dotyczących płatności za najem nieruchomości dokonywanych z pozwanym oraz prac, które świadek miał wykonywać w ramach wzajemnych rozliczeń. Powyższe zeznania znajdują potwierdzenie w kopii pozwu o zapłatę skierowanego przeciwko M. J. przez pozwanego (k. 40-47), przy czym Sąd nie analizował, czy do wykonania przedmiotowych prac przez świadka rzeczywiście doszło, albowiem nie były one bezpośrednio związane z przedmiotem niniejszego postępowania. W ocenie Sądu za wiarygodne należało również uznać zeznania świadka B. M.. Zeznania świadka są logiczne, spójne i konsekwentne, znajdują przy tym potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym. Odnośnie do depozycji pozwanego Sąd przyznał im walor wiarygodności jedynie w takim zakresie, w jakim korespondowały one z pozostałym zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Za wiarygodne Sąd uznał zeznania, iż wolą stron było de facto zawarcie umowy, której przedmiotem miało być zarządzenie przez pozwanego nieruchomością powodów. Sąd odmówił jednak waloru wiarygodności depozycjom pozwanego, z których wynikało, że obowiązany był on do zapłaty na rzecz powodów ustalonej kwoty za korzystanie z lokalu powodów jedynie wówczas, gdy uda mu się rzeczywiście przedmiotowy lokal wynająć. J. S. słuchany informacyjnie wskazał, iż nie uzgadniał z powodami jaka będzie wysokość jego ewentualnego wynagrodzenia i dopuszczał możliwość, że nie będzie (na interesie z powodami) zarabiał lub że może być nawet stratny. Podkreślał, że jest to normalne ryzyko związane z takim biznesem. Tymczasem składając zeznania stwierdził, iż z powodem był tak umówiony, że jeżeli on nie będzie pobierał czynszu za jakieś miesiące, to powód też nic za ten okres nie zarobi. Zeznania w zmienionym kształcie nie znajdują potwierdzenia w pozostałym materiale dowodowym, zwłaszcza w świetle kategorycznych twierdzeń powoda, iż nie interesowało go, czy pozwanemu uda się lokal wynająć, czy też nie, bowiem wraz z żoną chcieli co miesiąc uzyskać kwotę 1700 złotych, odpowiadającą wysokości raty kredytu, którą płacili. Sąd zważył ponadto, iż pozwany niespornie miał wpływ na treść umowy łączącej go z powodami, tymczasem brak w niej jest zastrzeżenia – lub jakiegokolwiek postanowienia z nim równoważnego - zgodnie z którym jest on zobowiązany do przekazywania powodom umówionej kwoty za korzystanie z ich lokalu jedynie wówczas, gdy sam uzyskuje czynsz. Niewątpliwie zaś pozwany, zajmujący się zawodowo m.in. wynajmem nieruchomości, zna specyfikę rynku nieruchomości oraz ma świadomość pojawiających się problemów z terminowymi płatnościami ze strony najemców. Zasady doświadczenia życiowego wskazują zatem, iż gdyby wolą stron było przekazywanie przez pozwanego na rzecz powodów stałej co miesięcznej kwoty jedynie wówczas, gdy uda się pozwanemu wynająć lokal stanowiący własność powodów, to pozwany zapis taki w umowie by zamieścił. Podnoszone przez pozwanego twierdzenia, iż brak takiego zapisu wynikał z bliskiej relacji łączącej go z powodem Sąd uznał jedynie za przejaw przyjętej przez pozwanego taktyki procesowej. Zwłaszcza, iż ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie wynika w sposób jednoznaczny, aby strony rzeczywiście łączyły bliskie relacje koleżeńskie czy wręcz przyjacielskie. Okoliczność ta, w ocenie Sądu, nie została przez pozwanego w sposób nie budzący wątpliwości wykazana. S ąd zważył, co następuje: W ocenie Sądu, umowa zawarta pomiędzy stronami stanowiła umowę o świadczenie usług polegającą na zarządzaniu przez pozwanego nieruchomością powodów położoną w T. przy ul. (...), pomimo, iż w treści tej umowy strony nazwały ja umową najmu. Zgodnie z art. 65 k.c. oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje (§ 1). Jednakże w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu (§ 2). W orzecznictwie wyjaśniono, że punktem wyjścia wykładni oświadczeń woli powinno być ustalenie treści i celu umowy oraz kreowanego nią stosunku prawnego. Należy przy tym uwzględnić zgody zamiar stron, treść umowy, w tym związki między jej postanowieniami, okoliczności zawarcia umowy oraz inne czynniki wskazane w art. 65 k.c. i art. 66 k.c., a także zasadę favor contractus i w razie wątpliwości przypisać postanowieniu takie znaczenie, które pozwoli na utrzymanie jego ważności (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2017 r., II CSK 575/16, Biul. SN 2017 nr 11). To, w jaki sposób strony rozumiały oświadczenie woli w chwili jego złożenia, można wykazywać za pomocą wszelkich środków dowodowych. Jeżeli okaże się, że strony nie pojmowały tego samego znaczenia oświadczenia woli, za prawnie wiążące należy uznać jego znaczenie ustalone według obiektywnego wzorca wykładni, czyli tak, jak adresat znaczenie to rozumiał i rozumieć powinien. Decydujące jest w tym wypadku rozumienie oświadczenia woli, będące wynikiem starannych zabiegów interpretacyjnych adresata. W przypadku oświadczenia ujętego w formie pisemnej sens oświadczeń woli ustala się na podstawie wykładni teksu dokumentu. Podstawową rolę mają tu językowe normy znaczeniowe (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 maja 2017 r., V CSK 433/16, Legalis Numer 1682186). Dla ustalenia, jak strony rzeczywiście pojmowały oświadczenia woli w chwili jego złożenia może mieć znaczenie także ich postępowanie po złożeniu oświadczenia oraz sposób wykonywania umowy (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 2016 r., I CSK 802/15, Legalis Numer 1549966). Wątpliwości interpretacyjne, które nie dają się usunąć w drodze ogólnych dyrektyw wykładni oświadczeń woli, powinny być rozstrzygnięte na niekorzyść strony, która zredagowała tekst je wywołujący; ryzyko nie dających się usunąć w drodze ogólnych dyrektyw wykładni oświadczeń woli niejasności tekstu umowy powinna ponieść ta strona, która tekst zredagowała (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 2018 r., I CSK 225/17 i powołane tam judykaty). Zgodnie z art. 750 k.c. do umów o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi przepisami, stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu. Zawarte w tym przepisie usługi polegają na świadczeniu dla pewnej osoby i w jej interesie czynności na podstawie umowy. Chodzi tu o świadczenie, które polega na przeniesieniu prawa, posiadania, zapłacie ceny lub wynagrodzenia albo oddania rzeczy, praw, pieniędzy do czasowego używania innej osobie. (P. Zakrzewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna (art. 535-764