k.c, nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Za nieuzgodnione indywidualnie należy zatem uznać postanowienia umów niezawieranych przy użyciu wzorca, jeżeli nie były one przedmiotem pertraktacji między stronami (klauzule narzucone). Zgodnie z przepisem art.
ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje. Z reguły będzie to przedsiębiorca - tak jak ma to miejsce w rozpoznawanej sprawie, ponieważ wykazanie indywidualnego uzgodnienia postanowień uchyla możliwość ich kontroli na podstawie przepisów art.
Dla skutecznego wykazania okoliczności, że klauzula była uzgodniona z konsumentem nie jest wystarczające opatrzenie klauzuli adnotacją, że konsument wyraża na nią zgodę (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 6 marca 2013 r. VI ACa 1241/12). Oznacza to, iż szczególna ochrona zasady swobody kształtowania treści i zawierania umów z konsumentem, wyrażona w art.
k.c, oparta jest na domniemaniu braku indywidualnego uzgodnienia postanowień wzorca (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2012 r., sygn. akt II CSK 515/11, baza Lex nr 1231312). Warto w tym miejscu wskazać, że wykładnia przepisu art.
uwzględniać musi również regulacje prawa wspólnotowego Unii Europejskiej. W analizowanej kwestii art. 3 Dyrektywy Rady 93/13/EWG z dnia 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich (DzU-UE L z dnia 21 kwietnia 1993r.), której implementację stanowi przepis
k.c, stanowi, iż „warunki umowy zawsze zostaną uznane za niewynegocjowane indywidualnie, jeżeli zostały sporządzone wcześniej i konsument nie miał w związku z tym wpływu na ich treść, zwłaszcza jeśli zostały przedstawione konsumentowi w formie uprzednio sformułowanej umowy standardowej". Odnosząc powyższe uwagi na płaszczyznę niniejszego sporu, stwierdzić należy, iż pozwani, na których spoczywał w tym względzie ciężar dowodu - ukształtowany domniemaniem z art. 385' §4 K.c. (art. 234 k.p.c, 232 k.p.c. i art. 6 k.c) - nie wykazali, iż postanowienia umowy z dnia 6 września 2008 r. były indywidualnie uzgadniane z powodami występującymi w roli konsumentów. W tym kontekście, skoro pozwani w toku procesu nie zdołali obalić domniemania z art.
i nie przeprowadzili skutecznie przeciwdowodu, to Sąd związany był wnioskiem płynącym z tegoż domniemania (art. 234 k.p.c). Niezależnie od tego, jak wynika z zeznań stron zdeponowanych na rozprawie w dniu 5 sierpnia 2015 r., projekt umowy przedwstępnej z dnia 8 września 2008 r. opracowany został przez J. B. oraz S. B., a powodowie J. i B. małż. S., poza ceną, nie negocjowali jej poszczególnych postanowień i podpisali dokument przedstawiony im przez pozwanych. J. B. zapewniła nadto powoda, iż umowy o tej samej treści zawierane będą ze wszystkimi przyszłymi mieszkańcami osiedla. Pozwany P. B. zeznał również, iż w zakresie zredagowania zapisu o karze umownej, pozwani powielili stosowany wcześniej przez siebie wzorzec (k. 361v-363v). W tym stanie rzeczy, skoro postanowienia spornej umowy przedwstępnej z dnia 6 września 2008 r. nie były negocjowane, a jedynie zostały przedstawione konsumentowi do podpisu w formie uprzednio sformułowanej umowy standardowej, to za w pełni uzasadniony uznać należy wniosek, iż postanowienia te nie były „indywidualnie uzgadniane" z konsumentem w rozumieniu art.
postanowienia umowy zawieranej z konsumentami nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Z przytoczonego sformułowania wynika zatem, że możliwość uznania danego postanowienia umownego za niedozwolone zależna jest od spełnienia następujących przesłanek:
można dokonać za pomocą tzw. testu przyzwoitości (por. wyrok Sądu Najwyższego z 19 marca 2007 r. III SK 21/06, z 29 VIII 2013 I CSK 660/12). Polega to na zbadaniu, czy oceniane postanowienie wzorca jest sprzeczne z ogólnym wzorcem zachowań przedsiębiorców wobec konsumentów, jaki należy zrekonstruować w warunkach gospodarki wolnorynkowej oraz jak wyglądałyby prawa lub obowiązki konsumenta w braku takiej klauzuli. Jeżeli konsument, na podstawie ogólnych przepisów byłby w lepszej sytuacji, gdyby konkretnego postanowienia wzorca nie było, przyjmuje się, że ma ono charakter nieuczciwy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2007 r., sygn. akt III SK 21/06 OSNP 2008/11-12/181 oraz z dnia 11 października 2007 r. sygn. akt III SK 9/07, nie publik). Należy w tym miejscu wskazać, że „dobre obyczaje" to reguły postępowania niesprzeczne z etyką, moralnością i aprobowanymi społecznie obyczajami. Za sprzeczne z dobrymi obyczajami można uznać także działania zmierzające do niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności, a więc o działanie potocznie określane jako nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające od przyjętych standardów postępowania. Pojęcie „interesów konsumenta" należy rozumieć szeroko, nie tylko jako interes ekonomiczny, mogą tu wejść w grę także inne aspekty: zdrowia konsumenta (i jego bliskich), jego czasu zbędnie traconego, dezorganizacji toku życia, przykrości, zawodu itp. Naruszenie interesów konsumenta wynikające z niedozwolonego postanowienia musi być rażące, a więc szczególnie doniosłe. Pełnię treści tych pojęć, w szczególności w stosunkach umownych między profesjonalistą a konsumentem, nadaje judykatura. Przykładowo, w wyroku z dnia 13.07.2005 r. (I CK 832/04, „Biuletyn SN"
Po pierwsze, przedmiotową klauzulę umowną uznać należy za tożsamą z klauzulami umieszczonymi w Rejestrze Klauzul Niedozwolonych Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o treści: „Za dzień wykonania umowy przez, inwestora uważa się dzień zgłoszenia Kupującemu gotowości do wydania Przedmiotu Umowy" (decyzja z dnia 21.12.2012 r., Nr KCD. 35/2012) oraz „Za dzień wykonania umowy przez inwestora w zakresie wybudowania lokalu uważa się dzień wyznaczony na termin odbioru w zgłoszeniu gotowości do odbioru (pozycja w rejestrze 1782, wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie -Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 15.04.2008 r.), co zważywszy na rozszerzoną prawomocność wpisu, wyłącza stosowanie tej klauzuli w obrocie z konsumentami. W ocenie Sądu, postanowienia zestawione wyżej mogą być uznane za tożsame, bowiem analiza treści i skutków klauzuli zawartej w § 4 ust. 5 umowy przedwstępnej z dnia 6 września 2008 r. oraz postanowień przywołanych, wpisanych do rejestru, prowadzi do stwierdzenia, iż wszystkie one są niezgodne zarówno z art.
385 3 pkt 11 i 22 k.c, odpowiednio do którego za niedozwolone uznaje się postanowienia które przyznają tylko kontrahentowi konsumenta uprawnienia do stwierdzenia zgodności świadczenia z umową. Natomiast pkt 22 powołanego wyżej przepisu, za niedozwolone uznaje takie zapisy, które przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta, mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta. Kwestionowany zapis wyczerpuje przesłanki powołanych wyżej zapisów kodeksu cywilnego. Podnieść należy, że sam fakt wezwania kupujących do podpisania protokołu odbioru, nie musi wcale oznaczać i potwierdzać, że przedmiot umowy z tą chwilą został w rzeczywistości w całości prawidłowo wykonany. Takie wezwanie stanowi bowiem jedynie wyraz woli sprzedającego, nie przesądzając i nie dowodząc w żaden sposób o prawidłowości i kompletności wykonania całości przedmiotu umowy, w dacie określonej jako dzień odbioru. Nie ma więc żadnych racjonalnych podstaw do przyjęcia i uznania, że w ustalonym przez sprzedającego dniu zgłoszenia gotowości do odbioru budynku przedmiot umowy został w całości i prawidłowo wykonany, jak też aby w dniu tym inwestor rzeczywiście wypełnił swoje zobowiązanie. Zgłoszenie o gotowości do odbioru stanowi wyłącznie zgłoszenie zakończenia robót przez inwestora i generuje obowiązek ich odbioru przez kupującego, która to czynność stron pozwala dopiero na dokonanie ustaleń w zakresie spełnienia świadczenia, w tym co do jakości wykonanych robót i stanowi podstawę do rozliczeń stron. Dodać należy, iż powyższa klauzula, oceniana według stanu z chwili zawarcia umowy (art. 385 2 k.c.), stwarzać może dla konsumenta istotne ryzyko, albowiem literalnie rzecz ujmując, nie trudno wyobrazić sobie sytuację, w której deweloper wezwie kupującego listem poleconym do odbioru budynku, który faktycznie nie został jeszcze wybudowany (lub dotknięty jest wadami) bądź też wezwie go do podpisania protokołu, wyznaczając jednocześnie odległy (kilkumiesięczny) termin odbioru. W ten sposób, przy zaistnieniu opóźnienia w wybudowaniu budynku, konsument pozbawiony zostać może prawa do należnej mu kary umownej. Po wtóre, w ocenie Sądu, analizowana klauzula umowna, przyznaje wyłącznie kontrahentowi konsumenta prawo do wiążącej interpretacji umowy, albowiem poprzez proste wysłanie kupującemu wezwania do odbioru budynku, upoważnia ona dewelopera do jednostronnego decydowania o dacie wykonania umowy, niezależnie od faktycznego postępu robót budowlanych. Tak sformułowane postanowienie wypełnia dyspozycję przepisu art. 385 3 pkt 9 k.c, a tym samym jest niedopuszczalne, z punktu widzenia poszanowania interesów drugiej strony umowy. Niezależnie od tego, wskazana klauzula umowna uzależnia spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta konsumenta w rozumieniu 385 2 pkt 8 k.c, albowiem, od woli kontrahenta konsumenta zależy data wysłania listu poleconego. W przedstawionej sytuacji, konsument pozbawiony zostaje skutecznego mechanizmu weryfikacji daty oraz sposobu wykonania umowy — jak choćby prawa zgłaszania zastrzeżeń co do jakości budynku, czy odmowy przyjęcia świadczenia w przypadku zaistnienia istotnych wad fizycznych rzeczy. Po trzecie, oceniana klauzula umowna zredagowana została w sposób nieprecyzyjny, powodujący wątpliwości interpretacyjne. Rozwijając tę myśl zauważyć należy, iż na gruncie § 4 ust. 5 umowy nie jest jasne, jaka chwila decydować miałaby o „postawieniu budynku do dyspozycji kupujących", a mianowicie, czy data wysłania konsumentowi listu poleconego za zwrotnym poświadczeniem odbioru, czy też dopiero data doręczenia tego wezwania w rozumieniu art. 61 § 1 k.c. Co jeszcze bardziej istotne, w ramach analizowanej klauzuli zamieszczono in fine zastrzeżenie, iż „nie przystąpienie przez kupującego w wyznaczonym terminie do podpisania protokołu odbioru oznacza odstąpienie od umowy", co może sugerować, iż nie data wysłania pisma, ale dopiero faktyczny odbiór budynku stanowić miał o spełnieniu świadczenia przez przedsiębiorcę. Reasumując, w ocenie Sądu, § 4 ust. 5 umowy przedwstępnej z dnia 6 września 2008r., jako kształtujący prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszający jego interesy, na podstawie art.
nie wiąże powodów. Oceny tej nie zmienia okoliczność, iż w toku procesu powodowie wywodzili z treści przedmiotowej klauzuli korzystne dla siebie skutki prawne, albowiem jak zasygnalizowano, stosownie do art. 385 2 k.c., oceny zgodności postanowienia umowy z dobrymi obyczajami dokonuje się według stanu z chwili zawarcia umowy, a nie jej wykonywania. W tym stanie rzeczy, wobec odrzucenia umownej definicji z § 4 ust. 5, pojęcie „postawienie budynku do dyspozycji kupujących" dekodować należało w oparciu o znaczenie językowe tego pojęcia, przy uwzględnieniu woli stron oraz całokształtu zapisów umowy (art. 65 k.c). Przedmiotowa umowa - określona jako umowa przedwstępna - na podstawie której zamawiający zobowiązani byli do zapłaty całej należności za wybudowanie budynku mieszkalnego i przeniesienie na nich jego własności jest tzw. umową deweloperską (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r., CKN 305/01 OSNC 2004, nr 7-8. Poz. 130). Jej celem było zapewnienie bieżącego finansowania przez kupujących inwestycji prowadzonej przez dewelopera oraz przeniesienie własności wzniesionego budynku na kupujących, co w tym zakresie zbliża ją do umowy przedwstępnej. Osiągnięciu tego celu służyły należące do essentialia negotii umowy zobowiązania dewelopera do wybudowania określonego w umowie budynku oraz do przeniesienia jego własności na rzecz powodów jako kupujących. Mając powyższe na względzie, posługując się regułami mieszanej wykładni oświadczeń woli, Sąd doszedł do przekonania, iż „postawieniu budynku mieszkalnego do dyspozycji kupujących" użyte w § 8 ust. 5 w zw. z § 4 ust. 1 umowy przedwstępnej z dnia 6 września 2008 r., oznaczało faktyczne przekazanie powodom posiadania budynku mieszkalnego w stanie „deweloperskim" (faktyczny odbiór), w okolicznościach, w których powodowie przystąpić mogli do rozpoczęcia prac wykończeniowych. Zważyć wszak należy, iż przedmiotem umowy przedwstępnej z dnia 6 września 2008 r. był budynek mieszkalny, który bez przeprowadzenia szeregu prac wykończeniowych - których tempo i zakres zależał od powodów — nie nadawał się do zamieszkania. Oczywiście nie bez znaczenia dla oceny analizowanego zagadnienia pozostawały pozostałe postanowienia umowy z dnia 6 września 2008 r., z których wynikało m.in., iż odbiór budynku nastąpić winien przed uiszczeniem całej ceny przez kupujących (§ 6 ust. 5) oraz przed podpisaniem aktu notarialnego (§ 7 ust. 2). Dodać należy, iż w analogiczny sposób omawiane pojęcie rozumiał pozwany P. B., który na rozprawie w dniu 21 czerwca 2012 r. zeznał, iż „przekazanie budynku do dyspozycji polega na tym, że budynek został ukończony i oddany do wykończenia" (k. 68v). Sąd nie podziela jednocześnie poglądu strony powodowej, jakoby przez „postanowienie budynku do dyspozycji kupujących" rozumieć należało przystąpienie przez powodów do użytkowania obiektu w rozumieniu przepisu art. 54 prawa budowlanego, po formalnym zakończeniu budowy i przy braku sprzeciwu ze strony organu nadzoru budowlanego. Na przeszkodzie powyższemu — błędnemu — wnioskowaniu stoi okoliczność, iż przedmiotem świadczenia strony pozwanej był budynek mieszkalny w stanie deweloperskim, stad też do uzyskania „pozwolenia na użytkowanie" niezbędne było wykonanie przez kupujących szeregu prac wykończeniowych, które nie były objęte umową i na których przeprowadzenie pozwani nie mieli realnego wpływu. Z tego też względu, analizowanego pojęcia nie można utożsamiać z faktycznym zamieszkaniem powodów w spornym budynku. W ocenie Sądu, brak jest również podstaw do utożsamiania „postawienia budynku do dyspozycji kupujących" ze sporządzeniem przez strony protokołu odbioru końcowego. Pomijając okoliczność, iż przedmiotowy protokół dokumentować miał jedynie czynność faktycznego odbioru budynku, to na gruncie rozpoznawanej sprawy, co nie budzi kwestii, strony nie przywiązywały do niego zasadniczego znaczenia, albowiem zaniechały jego sporządzenia przed podpisaniem umowy przyrzeczonej. Mało tego, zarówno powodowie, jak i pozwani, nie wzywali drugiej strony do sporządzenia tego protokołu, a fakt jego braku i związane z tym konsekwencje, kupujący podnieśli dopiero na etapie przedsądowego wezwania do zapłaty. Skoro zatem strony nie przejawiały aktywności w kierunku sporządzenia w/w protokołu, to nie można zasadnie twierdzić, iż dokument ten - bądź listowne wezwanie do jego sporządzenia — był zgodnie z wolą stron (art. 65 § 2 k.c), czynnikiem decydującym o postawieniu budynku do dyspozycji kupujących. Mając na względzie powyższe spostrzeżenia, Sąd ustalił, iż „postawienie budynku mieszkalnego do dyspozycji kupujących" w rozpoznawanej sprawie nastąpiło co najmniej z dniem 29 października 2009 r. Przedstawiona okoliczność była między stronami sporna, albowiem w toku procesu strony odmiennie i niekonsekwentnie podawały datę postawienia budynku do dyspozycji kupujących. W szczególności w odpowiedzi na pozew pozwany P. B. podniósł, iż powyższe miało miejsce z początkiem sierpnia 2009 r., po czym na rozprawie w dniu 1 kwietnia 2015 r. oświadczył, że oddanie budynku do dyspozycji kupujących nastąpiło w grudniu 2009 r. (k. 315), po czym na rozprawę w dniu 5 sierpnia 2015 r. zmienił stanowisko i wskazał, że miało to miejsce w lutym 2009 r. (k. 364). Pełnomocnik pozwanych J. i B. małż. S. wskazywał z kolei datę 16 listopada 2009 r. (k. 346). Pełnomocnik powodów stał natomiast na stanowisku, że oddanie budynku do dyspozycji kupujących — z uwag na brak wezwania do podpisania protokołu odbioru - nie nastąpiło do dnia dzisiejszego. Odnosząc się do zasygnalizowanych kwestii w pierwszej kolejności zauważyć należy, iż pozwani wspólnicy spółki cywilnej uchybili terminowi do wybudowania budynku mieszkalnego do dnia 30 kwietnia 2009 r. W szczególności zapisy załączonego do akt sprawy dziennika budowy — prowadzonego przez pozwanego P. B. -wskazują jednoznacznie, iż prace budowlane objęte umową, polegające min. na dociepleniu budynku, wykonaniu wewnętrznej instalacji elektrycznej i wodno — kanalizacyjnej, tynków wewnętrznych, zamontowaniu okien oraz dociepleniu poddasza, trwały do dnia 31 lipca 2009r. Jednocześnie w oparciu o zeznania świadka E. C.
Zgodzić się należy bowiem z pełnomocnikiem strony powodowej, iż analizowana klauzula jest tożsama z klauzulą wpisaną do Rejestru Niedozwolonych Postanowień Umownych Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o treści: „kara umowna naliczana nabywcy w okolicznościach wymienionych w ust. 1 wynosi 0,1% kwoty wpłaconej przez nabywcę, każdy dzień opóźnienia przekraczający 60 dni, nie więcej jednak niż 10% tej kwoty" (por. poz. wpisu 156, wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie — Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 9 września 2004 r., sygn. akt XVII Amc 12/04). Przy czym o tożsamości porównywanych klauzul możemy mówić nie tylko wówczas, gdy obie klauzule mają identyczne brzmienie, lecz także wówczas, gdy różnią się redakcyjnie, lecz ich sens jest tożsamy. Na taką wykładnię wskazuje wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 2007 r., I CSK 117/07, gdzie przyjęto, że za niedozwoloną klauzulę umowną naruszającą zbiorowe interesy konsumentów może być uznana nie tylko klauzula umowna o identycznej treści, jak klauzula wpisana do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. ale również klauzula o treści zbliżonej, której stosowanie wywiera taki sam skutek, jak stosowanie klauzuli wpisanej do rejestru. Zdaniem Sądu, umieszczenie klauzul w rejestrze ma ten skutek, że także inni przedsiębiorcy nie mogą się nimi posługiwać. Wskazuje na to treść art. 479 43 k.p.c, który statuuje tzw. rozszerzoną prawomocność wyroków Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (wyrok prawomocny ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania postanowienia do rejestru) oraz treść art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, który za naruszenie zbiorowych interesów konsumentów, skutkujące nałożenie wysokiej kary pieniężnej, uznaje stosowanie przez przedsiębiorców w relacjach z konsumentami postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Przy czym zdaniem Sądu prawomocność rozszerzona powinna być rozumiana jako skuteczność wpisanej do rejestru klauzuli niedozwolonej, nie tylko wobec podmiotu, co do którego zostało wydane orzeczenie, ale również do wszystkich przedsiębiorców stosujących wzorce umowne w obrocie konsumenckim (por. uchwałę SN z dnia 13 lipca 2006 r., III SZP 3/06, "Monitor Prawniczy" 2006, nr 15, s. 791-792). Niezależnie od powyższego Sąd - analizując sporne między stronami klauzule, z uwzględnieniem postanowień całej umowy, rozkładu praw i obowiązków stron, ryzyka, jakie ponoszą, itp. - doszedł do przekonania, że kształtują ona prawa i obowiązki powodów jako konsumentów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając ich interesy. W pierwszej kolejności zważyć należy, iż § 8 ust. 5 umowy z dnia 6 września 2008r. , stosownie do którego, sprzedający zapłaci karę umowną za zwłokę w postawieniu budynku mieszkalnego do dyspozycji kupującego przekraczającą 120 dni ponad ustalony w umowie termin, narusza interesy ekonomiczne konsumenta, gdyż udzielenie pozwanym czteromiesięcznej karencji na wykonanie umowy, pozbawia konsumenta skutecznej możliwości dochodzenia roszczenia z tytułu opóźnienia inwestycji, jeśli termin opóźnienia był krótszy niż 120 dni. Stanowi to wymierną stratę finansową dla konsumenta. Należy także zwrócić uwagę, że w tym wypadku mamy do czynienia z nierównomiernym rozłożeniem praw między stronami, gdyż brak jest tożsamego zastrzeżenia na korzyść konsumenta, jeśli ten opóźniłby się z zapłatą ceny. Wówczas przedsiębiorca posiada niewątpliwie uprawnienie do dochodzenia odsetek za opóźnienie, nie tylko wówczas, gdy termin opóźnienia konsumenta jest dłuższy niż 120 dni, ale za każdy dzień opóźnienia już po jednym dniu spóźnienia. Wskazuje to zdaniem Sądu, że klauzula ta ukształtowała prawa powodów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, gdyż uczciwe traktowanie słabszej strony umowy poprzez zachowanie równowagi praw i obowiązków obu stron umowy niewątpliwie jest takim zwyczajem. Odrębnego omówienia wymagała ocena skutku oraz zakresu stwierdzonej przez Sąd abuzywności § 8 ust. 5 umowy. Otóż jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 lutego 2013 r., zapadłym na kanwie zbliżonego stanu faktycznego, eliminacja ze stosunku prawnego postanowień uznanych za abuzywne nie prowadzi do zniweczenia całego stosunku prawnego, nawet gdyby z okoliczności sprawy wynikało, że bez tych postanowień umowa nie zostałaby zawarta. Wynika to z charakteru art.
58 § 3 k.c. eliminuje jego zastosowanie, ustanawiając w sytuacji określonej w zasadę zachowania mocy wiążącej umowy. Nie ma zatem uzasadnionych podstaw do eliminacji ze stosunku umownego łączącego strony całego postanowienia umownego w sytuacji, w której niedozwoloną regułę postępowania stanowi jedynie postanowienie zawarte w wyodrębnionej w jego ramach części. Posłużenie się przez przedsiębiorcę taką rozczłonkowaną konstrukcją omawianego postanowienia pozwala wyeliminować z umowy tylko tę część jej, a przez to uniknąć negatywnych skutków, jakie wiążą się z usunięciem z umowy niedopuszczalnego postanowienia o szerszej treści normatywnej. W konsekwencji, zbyt daleko idącą ingerencją Sądu w treść postanowień umowy objętych zgodą stron byłaby radykalna eliminacja całego postanowienia umownego, prowadząca do pozbawienia konsumenta wbrew zgodnemu zamiarowi stron w ogóle możliwości dochodzenia zastrzeżonych w umowie kar umownych (por. wyrok Sądu Najwyższego Z dnia 21 lutego 2013 r., sygn. akt I CSK 408112, opubl. OSNC 2013 j 11/127). Również w wyroku z dnia 24 października 2013 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie skonstatował, że w odniesieniu do klauzuli ograniczającej karę umowną od upływu okresu 6 miesięcznego przedawnienia, brak związania odnosić się powinien li tylko do ograniczenia terminowego i prawidłowa wykładnia dokonana w duchu art. 385 § 2 k.c... winna uwzględniać związanie umową w pozostałym zakresie, co w tym przypadku oznacza, że powodowie mogą dochodzić zastrzeżonej w umowie na ich rzecz kąty umownej bez względu na okres czasu, o jaki opóźnił się pozwany deweloper w oparciu o przepis art. 484 § 1 k.c. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 października 2013 r., sygn. akt I ACa 535/13, nie publ.). Odnosząc powyższe uwagi na płaszczyznę niniejszego sporu, stwierdzić należy, iż na podstawie § 8 ust. 5 umowy z dnia 6 września 2008 r., powodowie J. i B. małż. S. uprawnieni byli do naliczenia pozwanym kary umownej za zwlokę w postawieniu budynku mieszkalnego do dyspozycji kupujących w okresie od dnia 1 maja 2009 r. do dnia 29 października 2009 r., bez jednoczesnego ograniczenia odpowiedzialności pozwanych ponad okres pierwszych 120 dni wystąpienia zwłoki. Kolejną sporną kwestią między stronami była kwota, od której naliczać należało przewidzianą w umowie karę umową. W tym miejscu zauważyć należy, iż przedmiotowa kara umowna, zgodnie z § 8 ust. 5 umowy, wynosić miała 0,02 % od „ceny" za każdy dzień zwłoki. W § 5 ust. 1 umowy strony ustaliły jednocześnie, że całkowita cena zakupu działki gruntu wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym wyniesie 410.000 zł netto plus obowiązujący w dacie umów sprzedaży podatek VAT, w tym działka gruntu 70.000 zł, budynek mieszkalny 340.000 zł (słownie: trzysta czterdzieści tysięcy netto). Odnośnie sposobu określenia przez przedsiębiorcę wysokości ceny sprzedaży, podnieść należy, iż w świetle orzecznictwa UOKiK oraz SOKiK, nie budzi obecnie wątpliwości, że podawanie ceny netto nieruchomości będącej przedmiotem umowy deweloperskiej stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, polegającą na naruszeniu obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji, poprzez podawanie we wzorcu ceny netto. Obowiązkiem przedsiębiorcy jest posługiwanie się w obrocie konsumenckim cenami brutto, stosownie do dyspozycji przepisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz.U. Nr 97, poz 1050). Stosowanie cen netto stanowi naruszenie powołanego przepisu i jest sprzeczne z zakazem określonym w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (por.: wyrok z 7 lutego 2007 roku, sygn. akt: XVII Amc 60/06). Niezależnie od tego, zapis § 5 ust. 1 umowy z dnia 6 września 2008 r., w zakresie wysokości ustalonej ceny sprzedaży, sformułowany został w sposób wysoce nieprecyzyjny oraz niejednoznaczny, albowiem nie jest jasne, jaką kwotę powiększyć należało o wartość podatku VAT - czy całą kwotę 410.000 zł, czy też tylko równowartość budynku mieszkalnego, czyli 340.000 zł. Zaistniała wątpliwość, zgodnie z art. 385 § 2 k.c, winna zostać zatem rozstrzygnięta na korzyść konsumenta. Nie bez znaczenia dla powyższej oceny pozostaje również okoliczność, iż w umowie sprzedaży z dnia 16 listopada 2009 r. zawartej w formie aktu notarialnego, strony wskazały precyzyjnie cenę w wysokości 429.520 zł (brutto), z czego kwota 70.000 zł (brutto) stanowiła równowartość gruntu, a kwota 359.520 zł brutto (zawierająca podatek VAT w stawce 7%) wartość naniesień budowlanych. W tym stanie rzeczy, po uwzględnieniu udzielonego powodom rabatu w wysokości 4.000 zł, jako podstawę obliczenia kary umownej Sąd przyjął kwotę 429.520 zł (brutto), czyli cenę zastrzeżoną przez strony w umowie sprzedaży z dnia 16 listopada 2009 r. Również na rozprawie w dniu 29 czerwca 2015 r. pełnomocnik powodów oświadczył, iż podstawą dochodzonej kary umownej jest cena przewidziana w umowie sprzedaży, modyfikując tym samym swoje uprzednie wyliczenie przedstawione w pozwie. Sąd nie podzielił jednocześnie zarzutu strony pozwanej, jakoby podstawę obliczenia dochodzonej kary umownej stanowić miała kwota netto. Zauważyć należy bowiem, iż § 8 ust. 5 umowy z dnia 6 września 2008 r. odwoływał się ogólnie do pojęcia „cena", bez doprecyzowania, iż chodzi jedynie o cenę netto. Skoro, tak, to zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach, w cenie uwzględnia się podarek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym. Analogiczne rozwiązanie przewiduje obecnie obowiązujący art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług. Dodać wypada, iż również w § 5 ust. 1 umowy, strony wyraźnie przewidziały, że podana tam cena powiększona zostanie o obowiązujący w dacie zawarcia umowy sprzedaży podatek VAT. Niezależnie od tego, podnieść należy, iż w analizowanym zakresie, przepisy art. 385 § 2 k.c. oraz art. 5 Dyrektywy Rady 93/13/EWG z dnia 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich, nakazują interpretować wszelkie wątpliwości co do treści umowy na korzyść konsumenta. Nie znajduje zatem uzasadnienia taka wykładnia § 8 ust. 5 umowy, która przewidywałaby ograniczenie należnej konsumentom kary umownej do ceny netto. W kontekście przedstawionych uwag stwierdzić należy, iż na podstawie § 8 ust. 5 w zw. z § 5 ust. 1 umowy z dnia 6 września 2008 r., za każdy dzień zwłoki w postawieniu budynku mieszkalnego do dyspozycji kupujących, należy się powodom kara umowna w wysokości 85,904 zł [429.520 zł x 0,02 %]. Przyjmując zatem, że pozwani pozostawali w zwłoce w okresie od 1 maja 2009 r. do dnia 29 października 2009 r., czyli przez okres 182 dni, należy się powodom kara umowna w wysokości 15.634,52 zł [85,904 zł x 182 dni]. Sąd nie znalazł jednocześnie podstaw do miarkowania należnej powodom kary umownej. Stwierdzić należy bowiem, iż w kontekście tak znacznego okresu opóźnienia w oddaniu budynku do dyspozycji kupujących (niemal 6 miesięcy) oraz niewątpliwej szkody oraz dyskomfortu, na jaki narażeni zostali powodowie (min. konieczność spłacania kredytu mieszkaniowego, utrzymywania drugiego mieszkania, niemożność zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w nowo wybudowanym budynku, mimo uiszczenia znacznej części ceny), kara ta nie jawi się jako wygórowana oraz znajduje wsparcie w zasadach współżycia społecznego. Dostrzec należy także, iż powodowe swoje świadczenie pieniężne spełnili w całości w umówionym terminie. Mając powyższe na względzie, Sąd na podstawie § 8 ust. 5 w zw. z § 4 ust. 1 i § 5 ust. 1 umowy z dnia 6 września 2008 r. w zw. z art. 483 § 1 k.c, art. 484 § 1 k.c. i art. 864 k.c. zasądził solidarnie od pozwanych J. B., S. B. oraz P. B. na rzecz powodów J. i B. małż. S. kwotę 15.634,52 zł, oddalając powództwo w pozostałej części, jako bezzasadne. Na podstawie art. 864 k.c, mimo rozwiązania spółki cywilnej, Sąd przyjął solidarną odpowiedzialność byłych jej wspólników. Sąd nic stwierdził jednocześnie istnienia węzła solidarności czynnej po stronie powodowych małżonków. Jak wskazuje się bowiem w judykaturze, solidarność bierna małżonków (jako dłużników) wynika z art. 1034 k.c. w związku z art. 46 k.r.o., natomiast normy te nie odnoszą się do solidarności czynnej małżonków (jako wierzycieli) i brak jest takiego przepisu, który by ją wprowadzał. Powodom pozostającym we wspólności małżeńskiej ustawowej przysługuje zatem niepodzielna wspólność zasądzonego świadczenia, lecz nie jest to solidarność (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2014 r., sygn.akt I ACa 1435/13, E. Gniewek, O wadliwościach stosowania zasad solidarności czynnej w postępowaniu sądowym — uwag kilka, Monitor Prawniczy nr 3 z 2009r.). O ustawowych odsetkach za opóźnienia orzeczono na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c, w zw. z art. 359 § 1 i 2 k.c, art. 455 § 1 k.c i art. 864 k.c, przyjmując, że pozwani popadli w opóźnienie w uiszczeniu kary umownej z dniem 16 marca 2012 r., skoro nie spełnili świadczenia niezwłocznie po ich wezwaniu do zapłaty. Dodać należy, iż do uiszczenia kary umownej pozwani wezwani zostali uprzednio już pismem z dnia 7 czerwca 2011 r. . Jednocześnie dostrzec wypada, iż wobec deklaratywnego charakteru niniejszego orzeczenia, wbrew zarzutom pełnomocnika P. B., brak było podstaw do zasądzenia odsetek za opóźnienie dopiero od daty wyrokowania. O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c, zgodnie z którym w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. W rozpoznawanej sprawie powodowie domagali się kwoty 60.467,90 zł. Powództwo uwzględniono natomiast do kwoty 15.634,52 zł. Oznacza to, iż powodowie wygrali sprawę w 25,9 %, a ulegli w 74,1 %. Ogółem koszty procesu wyniosły: po stronie powodowej kwotę 6.641 zł, na co złożyła się opłata sądowa od pozwu (3.024 zł), opłata skarbowa od dokumentu pełnomocnictwa procesowego (17 zł) oraz wynagrodzenie pełnomocnika będącego radą prawnym (3.600 zł); po stronie pozwanego P. B. kwotę 3.617 zł. na co złożyła się oplata skarbowa od dokumentu pełnomocnictwa procesowego (17 zł) oraz wynagrodzenie pełnomocnika będącego adwokatem (3.600 zł); po stronie pozwanych J. B. oraz S. B. kwotę 3.651 zł, na co złożyła się opłata skarbowa od dokumentu pełnomocnictwa procesowego (51 zł) oraz wynagrodzenie pełnomocnika będącego adwokatem (3.600 zł); Ustalając rodzaj i wysokość kosztów poniesionych przez stronę powodową oraz przez pozwanych J. i S. małż. B., Sąd miał na względzie pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 30 stycznia 2007 r., III CZP 130/06 (OSNC 2008/1/), zgodnie z którym wygrywającym proces współuczestnikom, o których mowa w art. 72 § 1 pkt 1 k.p.c. reprezentowanym przez tego samego radcę prawnego, Sąd przyznaje zwrot kosztów w wysokości odpowiadającej wynagrodzeniu jednego pełnomocnika. W pozostałym zakresie Sąd uznał, że w sprawie gdzie każdy z wygrywających ją współuczestników jest reprezentowany przez innego adwokata i radcę prawnego, każdy ze współuczestników ma prawo do zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w wysokości odpowiadającej wynagrodzeniu tego pełnomocnika (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 16 lipa 2014 r., sygn. akt I ACa 211/ 14, opubl. Lex nr 1498956). W konsekwencji, pozwanego P. B., zgodnie z podaną zasadą, powinny obciążyć koszty w kwocie 1.796,81 zł [[3.617 zł + (6.641 zł x ½ )] x 25,9 %], skoro jednak faktycznie poniósł on koszty w kwocie 3.617 zł, należy mu się zwrot kwoty 1.820,18 zł (3.617 zł - 1.796,81 zł). W odniesieniu natomiast do pozwanych J. i S. małż. B., zgodnie z regułą z art. 100 k.p.c, powinni oni ponieść koszty w kwocie 1.805,61 zł [[3.651 zł + (6.641 zł x ½ )] x 25,9 %], skoro jednak faktycznie ponieśli oni koszty w kwocie 3.651 zł, należy im się zwrot kwoty 1.845,38 zł (3.651 zł - 1.805,61 zł) Apelację od powyższego wyroku wniosły obie strony. Apelacja pełnomocnik powodów zaskarża wyrok w zakresie, w jakim powództwo zostało oddalone oraz w zakresie kosztów procesu. Apelacja zaskarżonemu wyrokowi zarzuca: 1. Naruszenie prawa materialnego tj. - art.
oraz 385 3 pkt 11 i 22 k.c. poprzez niewłaściwe zastosowanie przepisu, polegające na uznaniu, iż § 4 ust. 5 umowy przedwstępnej z dnia 6 września 2008 roku tj. „przez postawienie budynku mieszkalnego do dyspozycji Kupującego należy rozumieć wezwanie Kupującego przez Sprzedającego do podpisania protokołu odbioru budynku mieszkalnego, wysłane listem poleconym ze zwrotnym poświadczeniem odbioru" stanowi postanowienie niedozwolone, - art. 65 k.c. poprzez jego niezastosowanie - brak przeprowadzenia wykładni oświadczeń woli stron umowy w zakresie wprowadzenia do umowy definicji pojęcia: „postawienie budynku do dyspozycji kupującego", brak zbadania jaki był cel wprowadzenia powyższego uregulowania, mimo istnienia potrzeby oceny, jakie były zamiary stron przy formułowaniu postanowienia umownego; - art. 483 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy okoliczności sprawy jednoznacznie wskazywały na potrzebę zastosowania kar umownych jako odszkodowania wobec nienależytego wykonania umowy przez pozwanych.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.