zważył, iż w księdze wieczystej nr (...) działka nr (...) oznaczona jest jako nieruchomość rolna. Nadto wyrys z mapy ewidencyjnej wskazuje, że jest w przeważającej części rolna. Działkę należało więc traktować jako nieruchomość rolną w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, co do której z mocy art. 3 ust. 4 Krajowemu Ośrodkowi (...) przysługuje prawo pierwokupu. Brak jest bowiem w aktach kserokopii zaświadczenia z dnia 21 czerwca 2022 r. o objęciu działki miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wskazanej w umowie sprzedaży, która to kserokopia i tak nie mogłaby być podstawą wpisu. Owszem w umowie podano, że oryginał zaświadczenia znajduje się przy innym akcie notarialny, ale zdaniem sądu zaświadczenia tego faktycznie nie ma przy akcie notarialnym znajdującym się w aktach księgi wieczystej nr (...). Z tego względu sąd rejonowy uznał, że w braku dokumentów stanowiących podstawę wpisu wniosek podlegał oddaleniu, o czym orzekł jak w sentencji. Z powyższym orzeczeniem nie zgodził się wnioskodawca domagając się jego zmiany poprzez dokonanie żądanego wpisu zgodnie z wnioskiem. W uzasadnieniu apelacji skarżący podniósł, że zgodnie z art. 626 4 § 3 k.p.c. notariusz wraz z wnioskiem przesłał sądowi dokumenty stanowiące podstawę wpisu, tj. wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej działki. Opisane zaś w akcie notarialnym zaświadczenie z dnia 21 czerwca 2022 r. o przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego nie stanowi zdaniem apelującego podstawy wpisu w księdze wieczystej, toteż notariusz nie miał obowiązku przesłania oryginału zaświadczenia do sądu, co znajduje również potwierdzenie w dotychczasowej praktyce co do zbywania i nabywania nieruchomości. Za wystarczające uznaje się bowiem szczegółowe przywołanie tego rodzaju zaświadczenia w treści aktu notarialnego, co wskazano w akcie notarialnym z dnia 27 czerwca 2022 r., rep. A nr 5856/2022. Apelujący podniósł wreszcie, że oryginał zaświadczenia powołany w akcie notarialnym z dnia 23 czerwca 2022 r., rep. A nr 5744/2022, stanowił podstawę prawomocnego wpisu w księgi wieczystej nr (...). Jeżeli więc zapis o kserokopii zaświadczenia w akcie notarialnym z dnia 27 czerwca 2022 r. budził wątpliwości sądu, wystarczające było zastosowanie zawartego w tym akcie odesłania do oryginału dokumentu, przedłożonego przy akcie notarialnym z dnia 23 czerwca 2022 r. Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Apelacja wnioskodawcy nie zasługiwała na uwzględnienie. Na kanwie art.
ustawodawca przewidział, iż rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Z treści cytowanego przepisu wynika, iż kognicja sądu wieczystoksięgowego jest ograniczona do badania treści wniosku oraz treści i formy załączonych dokumentów. Co ważne, tak zakreślona kognicja sądu odnosi się także do sądu drugiej instancji rozpoznającego apelację od wpisu ( por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2001 r., III CKN 354/00 i dnia 5 października 2005 r., II CK 781/04). Zawarte w art.
sformułowanie „bada jedynie” jest podkreśleniem ograniczonego charakteru kognicji sądu, który nie ma uprawnień i możliwości prowadzenia postępowania dowodowego, nie weryfikuje danych podanych przez strony. Wyłączona jest możliwość prowadzenia postępowania dowodowego i dokonywania na jego podstawie ustaleń faktycznych ( por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2006 r., I CSK 115/06 i dnia 3 marca 2014 r., III CK 331/02). Ograniczenie to jest podyktowane celem i funkcją postępowania, także związaną z tym szczególną rolą ksiąg wieczystych oraz wynikającym z nich zakresem kognicji sądu wieczystoksięgowego. Z tym tylko zastrzeżeniem, iż w ramach kognicji sądu wieczystoksięgowego mieści się badanie oraz kontrola czynności stanowiącej podstawę wpisu pod wzglądem jej skuteczności materialnej ( postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 kwietnia 2005 r., III CK 446/04; a także uchwały z dnia 4 maja 1972 r., III CZP 25/72 i dnia 26 czerwca 1974 r., III CZP 4/74). Kontrola zaskarżonego orzeczenia dokonywana przez sąd drugiej instancji na skutek wniesionej apelacji była zatem ograniczona do tego, czy w świetle dokumentów załączonych do wniosku i którymi dysponował sąd pierwszej instancji, istniała podstawa do dokonania albo odmowy wpisu zgodnie z wnioskiem, gdyż w myśl art. 626 9 k.p.c. sąd oddala wniosek o wpis wtedy, gdy brak jest podstaw do wpisu albo istnieją przeszkody do jego dokonania. Odnotować nadto wypada, że w myśl art. 626 2 § 3 k.p.c. do wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej należy dołączyć dokumenty stanowiące podstawę wpisu. Dokumenty stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczystej określone są w przepisach art. 31 – 34 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2023 r., poz. 146 t.j.; dalej: „ u.k.w.h.”) i przepisach szczególnych. Dokumentami takimi mogą być m.in. akty notarialne, decyzje administracyjne, orzeczenia sądowe, zaświadczenia wystawiane przez władze i urzędy w zakresie ich właściwości i kompetencji, akty stanu cywilnego, dokumenty geodezyjne i inne. W niniejszej sprawie podstawą dokonania żądanego wpisu była zawarta w formie akt notarialnego umowa sprzedaży z dnia 27 czerwca 2022 r. (rep. A nr 5856/2022), mocą której, wpisany w księdze wieczystej jako (...) sp. z o.o. przeniósł na rzecz kupującego (...) sp. z o.o. s.k.a. przysługujące mu prawo własności do działki nr (...) o powierzchni 0,7230 ha, dla której Sąd Rejonowy w Stargardzie V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą za numerem (...). Mając na uwadze okoliczności rozpatrywanej sprawy sąd drugiej instancji doszedł do przekonania, iż jakkolwiek dokument w postaci zawartej w wymaganej prawem formie aktu notarialnego umowy sprzedaży co do zasady stanowił podstawą dokonania wpisu w dziale II. księgi wieczystej zmiany po stronie właściciela nieruchomości prowadzić do odłączenia działki nr (...) z księgi wieczystej nr (...), tym niemniej wbrew zarzutom apelacji należy przyznać rację sądowi pierwszej instancji, że w realiach rozpatrywanej sprawy istotnie istniały przeszkody uniemożliwiające dokonanie wpisu zgodnie z wnioskiem. W kontekście rozpatrywanego przypadku zauważenia wymaga, że gdy podstawą wpisu jest umowa sprzedaży nieruchomości, sąd wieczystoksięgowy bada, czy umowa ta jest zgodna z przepisami bezwzględnie obowiązującymi. Taki charakter ma niechybnie art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2022 r., poz. 2569 tj. ze zm.), wedle którego w razie sprzedaży nieruchomości rolnej, Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje ustawowe prawo pierwokupu. Istotne w tym kontekście pozostawało to, że ustawodawca decydując o tym, jakie nieruchomości rolne są objęte obostrzeniami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zastrzegł w art. 2 pkt 1, że przez „nieruchomość rolną” rozumie się nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Nieruchomościami rolnymi są zatem nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art. 46
i art. 626 2 § 3 k.p.c. nie pozwala na przyjęcie, że wymienienie we wniosku dokumentów niezbędnych do wpisu stanowi ich dołączenie do wniosku w myśl tych przepisów. Zgodnie z § 5 ust. 3 i 4 oraz § 10 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. z 2001 r. Nr 102, poz. 1122 z późn. zm.), jeżeli przedmiotem wniosku są wpisy w dwu lub więcej księgach wieczystych, wniosek wraz z dokumentami załącza się do akt jednej z tych ksiąg. Stosownie do § 10 ust. 1 pkt 4 tego rozporządzenia, wpis powinien między innymi zawierać numer karty akt, pod którym został w aktach umieszczony dokument, a w wypadku, gdy dokument znajduje się w aktach innej księgi wieczystej - numer tej księgi i kartę akt. Stosownie z kolei do § 3 ust. 4 i 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz. U. z 2013 r. poz. 1411), jeżeli przedmiotem wniosku są wpisy w dwu lub więcej księgach wieczystych, wniosek wraz z dokumentami załącza się do akt jednej z ksiąg. Wniosek o odłączenie części nieruchomości załącza się wraz z dokumentami do akt księgi wieczystej, do której przenosi się odłączoną część nieruchomości. Jak skonstatował Sąd Najwyższy, w/w regulacje dają możliwość dokonania wpisów w dwóch księgach wieczystych na podstawie tych samych dokumentów, w sytuacji, gdy przedmiotem jednego wniosku są wpisy w dwu lub więcej księgach wieczystych, w szczególności przy zbyciu nieruchomości lokalowej. Wniosek zawarty w umowie notarialnej obejmuje wówczas żądanie wpisu w księdze wieczystej lokalu stanowiącego odrębną własność oraz wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Powołane przepisy dopuszczają również wpis na podstawie jednego dokumentu w więcej, niż jednej księdze przy odłączeniu części nieruchomości. Obowiązek dołączenia do wniosku dokumentu stanowiącego podstawę wpisu nie wyklucza ponownego posłużenia się dokumentem w charakterze podstawy wpisu, a także wykorzystania jednego dokumentu, gdy przedmiotem jednego wniosku są wpisy w dwu lub więcej księgach wieczystych. Ani przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ani w/w rozporządzeń, nie przewidują jednak możliwości wykorzystania w innym wypadku, jako podstawy wpisu w księdze wieczystej, dokumentów złożonych w aktach innej księgi wieczystej. Podzielając pogląd co do braku podstaw usprawiedliwiających rozszerzającą wykładnię przepisów art. 626 2 § 3 k.p.c. oraz art.
dopuszczającą traktowanie dokumentów znajdującym się w innych księgach wieczystych jako podstawy wpisu, sąd odwoławczy uznał, iż nie było dopuszczalne do dokonania wpisu na podstawie dokumentu mające znajdować się w księdze wieczystej nr (...). Okoliczności niniejszej sprawy niewątpliwie nie przystają do przewidzianych we w/w rozporządzeniach sytuacji, gdy jeden dokument załączony do akt jednej księgi wieczystej może stanowić podstawę wpisu w dwóch lub więcej księgach wieczystych, nadto już wyżej wskazano, faktycznie w aktach powołanej księgi wieczystej nie widnieje oryginał zaświadczenia z dnia 21 czerwca 2022 r. wydanego z upoważnienia Wójta Gminy S. znak PP. (...).252.2022.MCz, bez którego nie można było ustalić, że działka nr (...) objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym na inne cele niż rolne, a tym samym aby nie była nieruchomością rolna w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i nie podlegała ograniczeniom w jej zbyciu. Reasumując zważywszy, że w postępowaniu o wpis w księdze wieczystej kognicja sądu jest ograniczona do badania treści wniosku o wpis, jego formy, dołączonych dokumentów oraz treści księgi wieczystej (art.
k.p.c.), a sąd wieczystoksięgowy w świetle dokumentów załączonych do wniosku z dnia 27 czerwca 2022 r. nie miał podstaw do przyjęcia, że działka nr (...) – wbrew opisowi nieruchomości w księdze wieczystej nr (...) i wypisowi z rejestru gruntów - nie stanowi nieruchomości rolnej, sąd odwoławczy doszedł do przekonania, iż prawidłowo sąd pierwszej instancji wniosek o wpis oddalił. Z uwagi na przysługujące z mocy ustawy Krajowemu Ośrodkowi (...) prawo pierwokupu nieruchomości rolnej, w braku wykazania, że zrezygnował z przysługującego mu prawa pierwokupu, istniała obecnie przeszkoda do dokonania wpisu zgodnie z żądaniem wnioskodawcy, co determinowało musiało konieczność oddalenia wniosku w całości. Tak argumentując sąd okręgowy apelację jako niezasadną oddalił, o czym orzeczono na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. w sentencji postanowienia. sędzia Katarzyna Longa sędzia Tomasz Szaj sędzia Tomasz Radkiewicz (...) (...) (...) (...) 22.09.2023 SSO T.Szaj
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.