Sygn. akt III Ca 1211/22 UZASADNIENIE Wyrokiem z dnia 30 marca 2022 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi: 1) nakazał G. C. opróżnienie lokalu mieszkalnego nr 4a przy ul. (...) w Ł. wraz z jej mieniem; 2) ustalił, że G. C. przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego; 3) zasądził od G. C. na rzecz P. M. kwotę 457 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty tytułem części kosztów procesu; 4) nakazał wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu opisanego w punkcie 1 w stosunku do G. C. do czasu złożenia jej przez Miasto Ł. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego; 5) nakazał zwrócić ze Skarbu Państwa Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi na rzecz P. M. kwotę 379,21 zł tytułem niewykorzystanej części zaliczki na wynagrodzenie biegłego. (wyrok k: 292) W rozpoznawanej sprawie Sąd Rejonowy poczynił ustalenia faktyczne oraz przedstawił ocenę dowodów, w oparciu o które wydał kwestionowane orzeczenie, a które w całości podziela i przyjmuje za własne Sąd II instancji. (uzasadnienie k: 293-297) W ustalonym stanie faktycznym sprawy Sąd I instancji uznał, iż powództwo po modyfikacji jego podstawy faktycznej okazało się uzasadnione, zaś podstawą prawną żądania pozwu jest art. 222 § 1 k.c. w zw. z art. 675 § 1 k.c. i art. 680 k.c. określający prawo żądania przez właściciela od osoby, która rzeczą faktycznie włada, wydania tej rzeczy oraz obowiązek zdania lokalu przez najemcę po zakończeniu stosunku najmu. Stan faktyczny niniejszej sprawy prowadził do wniosku, że powód skutecznie wypowiedział umowę najmu pozwanej, a okres wypowiedzenia upłynął, co oznaczało, że na chwilę zamknięcia rozprawy pozwana zajmowała przedmiotowy lokal bez tytułu prawnego. Pozwana była najemczynią przedmiotowego lokalu w momencie gdy powód go nabył, co oznacza, że powód wstąpił w stosunek najmu w miejsce poprzedniego właściciela- art. 678 § 1 k.c. w zw. z art. 680 k.c. Przedmiotem najmu był lokal mieszkalny a umowa najmu była zawarta na czas nieokreślony i nie zawierała szczegółowych regulacji odnośnie możliwości jej wypowiedzenia za wyjątkiem okoliczności przewidzianych również ustawowo. W tej sytuacji skuteczne wypowiedzenie umowy najmu lokalu mogło mieć miejsce wyłącznie w przypadku wypełnienia przesłanek wynikających z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 172). Sąd zwrócił uwagę, że powód wypowiadał pozwanej umowę najmu dwukrotnie. Pierwsze wypowiedzenie miało miejsce w dniu 30 września 2018 r., miało 3-letni okres wypowiedzenia, było pisemne a powód wskazał w nim, że zamierza zamieszkać w lokalu. Drugie wypowiedzenie miało miejsce w dniu 29 października 2019 r., miało 6-miesięczny okres wypowiedzenia, a powód zaproponował w nim jako lokal zamienny - lokal położony w Ł. przy ul. (...) (wówczas lokal B obecnie lokal nr (...)). Na podstawie dowodów zebranych w sprawie, w szczególności opinii biegłego ds. budownictwa, Sąd przyjął, że drugie z powołanych wyżej wypowiedzeń nie było skuteczne, stąd na datę wniesienia pozwu powództwo nie było uzasadnione. Zaproponowany lokal zamienny nie spełniał bowiem warunków przewidzianych w art. 2 ust. 1 pkt 6 u.o.p.l., co oznaczało, że powód wypowiadając umowę w taki sposób nie spełnił przesłanek z art. 11 ust. 4 u.o.p.l. Pozwana nie miała tytułu do lokalu o charakterze lokalu zamiennego i takiego charakteru nie spełniał lokal zaproponowany przez powoda. Zaproponowany lokal nie posiadał łącznej powierzchni pokoi o wartości 20 m 2. Lokal ten posiadał jeden pokój z aneksem kuchennym co powodowało, że musiał on pełnić funkcję zarówno kuchni jak i pokoju dziennego (jak również sypialni). W tej sytuacji nie sposób było rozdzielić granice funkcjonalne pomiędzy funkcją kuchenną a funkcją pokoju, zaś ustawa o ochronie praw lokatorów nie posługuje się pojęciem aneksu kuchennego w ramach danego pokoju dla potrzeb ustalenia spełniania warunków dla danego lokalu jak dla lokalu zamiennego. W takiej sytuacji Sąd uznał, że brak przynajmniej jednego w pełni wydzielonego pokoju o powierzchni co najmniej 20 m 2 w przypadku gospodarstwa jednoosobowego (jak w sprawie niniejszej) dyskwalifikował zaproponowany lokal jako lokal zamienny, mając przy tym na względzie, że przedmiotowa ustawa ma na celu w pierwszej kolejności ochronę lokatorów zatem w przypadku wątpliwości interpretacyjnych należy wykładać ją na korzyść lokatora a nie właściciela lokalu. Stąd wobec braku unormowania jak traktować pomieszczenia łączące funkcje kuchenne i mieszkalne należało uznać, że pomieszczenia takie nie spełniają warunków pokoju dla którego liczy się powierzchnie w celu ustalenia czy dany lokal spełnia warunki jak dla lokalu zamiennego. Należy bowiem przyjąć, że poprzez pokój należy rozumieć pomieszczenia o funkcjach wyłącznie mieszkalnych (a nie kuchennych, łazienkowych czy chociażby komunikacyjnych). Dodatkowo wskazać należy, że w treści wypowiedzenia z dnia 29 października 2019 r. powód nie wskazał, że wypowiada umowę ponieważ zamierza zamieszkać w lokalu, a zwrot taki znalazł się we wcześniejszym wypowiedzeniu, gdzie jednak wskazano, że powód chce w lokalu zamieszkać od 1 października 2021 r. Powyższe również oznacza, że wypowiedzenie z 29 października 2019 r. nie spełniało przesłanek ustawowych i jako takie nie mogło wywołać skutku w postaci rozwiązania umowy najmu. Niemniej skuteczne było pierwsze wypowiedzenie umowy dokonane przez powoda w dniu 30 września 2018 r. W trakcie trwania procesu upłynął bowiem 3-letni okres wypowiedzenia, co powodowało, że zostały spełnione przesłanki z art. 11 ust. 5 u.o.p.l. W wypowiedzeniu tym zakreślono prawidłowy termin wypowiedzenia, wskazano, że powód zamierza w lokalu zamieszkać oraz nie zaproponowano pozwanej lokalu zamiennego. Ponieważ powód zmodyfikował podstawę faktyczną powództwa, a Sąd wydaje wyrok, biorąc za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy (art. 316 § 1 k.p.c.), uznać należało, że na datę wyrokowania umowa najmu została rozwiązana z uwagi na jej wypowiedzenie dokonane w oparciu o art. 11 ust. 5 u.o.p.l. Sąd uznał przy tym, iż powyższego nie zmieniał fakt, że powód po wypowiedzeniu umowy i w trakcie procesu składał pozwanej oświadczenia o wypowiedzeniu wysokości czynszu za przedmiotowy lokal. Nie oceniając skuteczności i ważności takich oświadczeń (pozostaje to poza przedmiotem sporu w sprawie o opróżnienie lokalu) wskazać należy, że ich składanie nie świadczy o tym, że powód cofnął oświadczenie o wypowiedzeniu umowy lub utracił zamiar zamieszkiwania w lokalu. Powód nie cofnął pozwu, powództwo popierał, opłacił wynagrodzenie biegłego i konsekwentnie żądał opróżnienia lokalu przez pozwaną co świadczy o tym, że traktował swoje wypowiedzenie umowy jako ważne i skuteczne oraz nigdy go nie cofnął i nie zmienił swojej woli odnośnie dalszego zamieszkiwania w lokalu przez pozwaną. Składanie ww. oświadczeń o wypowiedzeniu wysokości czynszu może świadczyć jedynie o tym, że uważał, że płacona przez pozwaną stawka czynszu jest nieadekwatna lub o tym, że nie miał pewności czy złożone przez niego wypowiedzenie umowy jest skuteczne, niemniej skoro żądał opróżnienia lokalu przez pozwaną to zdecydowanie za skuteczne je uważał. Odnosząc się do zamiaru zamieszkiwania powoda w spornym lokalu to w ocenie Sądu brak było dostatecznych podstaw by uznać, że powód zamiaru takiego nie ma. Powód zamiar ten wyjawił pozwanej zarówno w wypowiedzeniu z 30 września 2018 r. jak i odwiedzając ją w obecności jej siostry, jednocześnie powód nie ma innego lokalu mieszkalnego, mieszka u syna (a wcześniej mieszkał u siostry i u partnerki), zaciągnął zobowiązanie kredytowe by przedmiotowy lokal zakupić. W tym kontekście działalność zawodowa powoda jest o tyle bez znaczenia, że odnosi się do nabywania przez spółki w ramach których powód działa, różnych nieruchomości ale w celach zarobkowych tak aby spółki przynosiły dochód a nie w celach mieszkalnych dla samego powoda. Powód nie ma tytułu do żadnego lokalu będącego przedmiotem obrotu tych spółek i nie można pozbawić go uprawnienia do zamieszkania w zakupionym przez niego lokalu wyłącznie z tego względu, że zajmuje się taką a nie inną działalnością. Jednocześnie w przypadku gdyby powód w lokalu nie zamieszkał lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, pozwana uprawniona będzie, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od powoda zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci w nowym lokalu, w stosunku do tych, które płaciła w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku- art. 11 ust. 6 u.o.p.l. W istocie więc ustawodawca przewidział swoistą sankcję na wypadek gdyby zamiar właściciela co do zamieszkania w lokalu okazał się pozorny, z której to sankcji pozwana będzie mogła skorzystać, co nie zmienia faktu, że będzie to możliwe dopiero po opróżnieniu lokalu przez samą pozwaną, tylko wówczas bowiem powód będzie mógł w lokalu tym zamieszkać. Sąd Rejonowy nie znalazł podstaw do pozbawienia powoda ochrony uprawnej z uwagi na to, że wywiedzione roszczenie mogłoby naruszać zasady współżycia społecznego, uznając, iż przepis art. 5 kc nie znajdzie w sprawie zastosowania. Pozwana powołując się na naruszenie zasad współżycia społecznego nie skonkretyzowała o jakie zasady chodzi, niemniej biorąc pod uwagę jej stanowisko procesowe uznać należało, że pozwana dopatrywała się w pozwie naruszenia własnego prawa do mieszkania, rozumianego również jako prawo zajmowania konkretnego lokalu i przebywania w określonej społeczności sąsiedzkiej (co odnosi się również do dostępu do usług). Odwoływała się przy tym do nieproporcjonalności skutków wyroku eksmisyjnego, swojego złego stanu zdrowia oraz faktu panującej pandemii. Ważąc powyższe Sąd musiał wziąć jednak pod uwagę, że aktualnie pozwana przebywa w lokalu bez tytułu prawnego, naruszając prawo własności powoda i również naruszając jego prawo do mieszkania, które to prawo w przeciwieństwie do pozwanej, powód wywodzi właśnie z własności, to jest najszerszego prawa rzeczowego, zaś nabycie tej własności powód poprzedził zaciągnięciem zobowiązania pieniężnego. W tej sytuacji nie sposób uznać, że powód narusza zasady współżycia społecznego względem pozwanej, żądając aby pozwana opróżniła należący do niego lokal mieszkalny po bardzo długim bo aż 3-letnim okresie wypowiedzenia. Pozwana miała bardzo dużo czasu na zorganizowanie sobie innego miejsca do mieszkania, w żaden sposób nie może czuć się zaskoczona rozwiązaniem stosunku najmu, a jej zły stan zdrowia i sytuacja życiowa podlegały ocenie przede wszystkim w odniesieniu do jej uprawnienia do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Co więcej jak wskazano wyżej, jeśli powód w lokalu nie zamieszka, pozwana będzie uprawniona do powrotu do lokalu. Mając na względzie ogół przytoczonych wyżej okoliczności żądanie opróżnienia lokalu przez pozwaną Sąd uznał za uzasadnione. Zgodnie z art. 14 ust. 1 i 3 u.o.p.l. w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu Sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Przy orzekaniu o tym uprawnieniu należy brać pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną osób zajmujących lokal. Ponadto w przypadku gdy lokal wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego m.in. wobec osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych- okoliczność ta chociaż nie stanowi o obowiązku orzekania o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego w przypadku eksmisji z innych lokali (art. 14 ust. 4 i 7 u.o.p.l.), może i powinna być brana pod uwagę przy dokonywaniu oceny istnienia takiego uprawnienia. Biorąc pod uwagę całokształt ustalonych okoliczności sprawy oraz kierując się zasadą humanitaryzmu i przeciwdziałania zjawisku bezdomności osób, które nie są w stanie zapewnić sobie prawa do korzystania z innego lokalu mieszkalnego, Sąd ustalił, że pozwanej przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Pozwana nie ma innego lokalu w którym mogłaby zamieszkać. Jednocześnie pozwana jest osobą starszą i niepełnosprawną, choruje na wiele chorób w tym na chorobę nowotworową, w związku z czym musi ponosić koszty leczenia a nie ma wysokich dochodów lub możliwości podjęcia pracy zarobkowej (wobec wieku i niepełnosprawności). Co więcej stan faktyczny sprawy nie dał podstaw do stwierdzenia, że dotychczasowy sposób korzystania z lokalu przemawia za stwierdzeniem o braku uprawnienia do lokalu socjalnego wobec pozwanej. W efekcie Sąd doszedł do przekonania, że należy orzec o uprawnieniu pozwanej do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, uznając, że pozwana w aktualnej sytuacji życiowej i ekonomicznej nie będzie w stanie szybko zapewnić sobie mieszkania na wolnym rynku mieszkaniowym. W konsekwencji, Sąd na podstawie art. 14 ust. 6 u.o.p.l. wstrzymał również wykonanie obowiązku opróżnienia lokalu do czasu złożenia pozwanej przez Miasto Ł. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Wobec powyższego orzeczono jak w pkt 2 i 4 sentencji. O kosztach procesu Sąd orzekł w oparciu o art. 102 k.p.c. uznając, że pomimo tego, że powód ostatecznie wygrał proces, to jednak należy na jego rzecz zasądzić jedynie część poniesionych kosztów procesu. Sąd zasądził od powódki na rzecz powoda kwotę 457 zł na co złożyły się: 200 zł opłaty od pozwu, 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa oraz 240 zł wynagrodzenia pełnomocnika zgodnie z § 7 rozporządzenia MS z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t. j. Dz. U. z 2018 r., poz. 265). Sąd odstąpił natomiast od obciążenia pozwanej kwotą 1.120,79 zł wykorzystanej zaliczki na wynagrodzenie biegłego uiszczonej przez powoda (k. 166, k. 189). Powyższy koszt odnosił się do opinii, która w swojej treści potwierdzała stanowisko pozwanej z odpowiedzi na pozew, a powództwo w pierwotnym brzmieniu wobec bezskuteczności wypowiedzenia na którym było oparte nie byłoby uwzględnione. Dopiero modyfikacja powództwa i upływ czasu w toku procesu powodował konieczność jego uwzględnienia, niemniej w takiej sytuacji obciążanie powódki kosztami opinii biegłego, która potwierdzała jej stanowisko procesowe i która przemawiała wręcz za oddaleniem powództwa do czasu jego modyfikacji, byłoby sprzeczne z zasadą słuszności przy orzekaniu o kosztach, wynikającą z art. 102 k.p.c. Za częściowym nieobciążaniem powódki kosztami procesu przemawia dodatkowo jej trudna sytuacja życiowa i zdrowotna. O odsetkach od zasądzonej części kosztów procesu Sąd orzekł w oparciu o art. 98 § 1 1 k.p.c. W oparciu o art. 84 ust. 2 u.k.s.c. w zw. z art. 80 ust. 1 u.k.s.c. Sąd zwrócił powodowi niewykorzystaną część zaliczki na wynagrodzenie biegłego. Apelacją od powyższego wyroku złożyła pozwana zaskarżając go w całości. Skarżąca wydanemu rozstrzygnięciu zarzuciła: 1. sprzeczność ustaleń faktycznych z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, 2. naruszenie prawa procesowego prowadzące do naruszenia zasady równości stron procesu poprzez:
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.