Wyrok Sądu Okręgowego w Legnicy z dnia 11 grudnia 2023 r., sygn. akt VI GC 324/23

Sygn. akt VI GC 324/23 ​ WYROK ​ W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 11 grudnia 2023 r.

Sąd Okręgowy w Legnicy VI Wydział Gospodarczy w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Dorota Wojtyło Protokolant: Michał Zając po rozpoznaniu w dniu 13 listopada 2023 r. w Legnicy na rozprawie w postępowaniu gospodarczym sprawy z powództwa H& (...) Sp. z o.o. w W. przeciwko (...) Sp. z o.o. w Z. o zapłatę I. zasądza od strony pozwanej (...) Sp. z o.o. w Z. na rzecz strony powodowej H& (...) Sp. z o.o. w W. kwotę (...) zł (słownie: (...)) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi:

II. zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę (...) zł tytułem zwrotu kosztów procesu z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w zapłacie przyznanych stronie powodowej kosztów postępowania od dnia uprawomocnienia się tego wyroku do dnia zapłaty. "Niniejsze pismo nie wymaga podpisu na podstawie §100a ust. 1-3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 czerwca 2019 r. – Regulamin urzędowania sądów powszechnych jako właściwie zatwierdzone w sądowym systemie teleinformatycznym.” z up. Kierownika Sekretariatu Sekretarz sądowy Michał Zając Sygn. akt VI GC 324/23 Uzasadnienie wyroku z 11 grudnia 2023 r. .

Strona powodowa H& (...) Sp. z o.o. w W. wniosła pozew skierowany przeciwko stronie pozwanej (...) Sp. z o.o. w Z. o zapłatę (...) zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwot:

W uzasadnieniu pozwu podała, że 6 listopada 2007 r. zawarła z poprzednikiem prawnym strony pozwanej (był nim (...) Sp. z o.o.) umowę najmu lokalu użytkowego o powierzchni (...) m 2, znajdującego się w centrum handlowo-usługowym (...) w Z.. W najmowanym lokalu strona powodowa prowadzi sklep odzieżowy. Umowa była zawarta na czas określony z możliwością automatycznego przedłużania na kolejne okresy pięcioletnie, co miało już miejsce trzykrotnie.

Zgodnie z §5 umowy strona powodowa uiszczała stronie pozwanej roczny czynsz, który wynosił 5% rocznej sprzedaży netto najemcy. Na poczet czynszu strona powodowa płaciła zaliczki miesięczne w kwocie 5 euro za m 2 lokalu.

Do umowy zawarto 3 aneksy, z których 2 tj. drugi i trzeci, mają istotny wpływ na żądanie pozwu, gdyż są jego podstawą.

W aneksie nr (...), zawartym 2 marca 2020 r., strony przewidziały możliwość wykonania prac remontowych w najmowanym przez stronę powodową lokalu i wkład finansowy strony pozwanej w ich dokonanie.

Zgodnie z postanowieniami tego aneksu, który był umową warunkową, w przypadku podjęcia przez stronę powodową decyzji o wykonaniu prac remontowo-modernizacyjnych, materializowały się określone w tym aneksie skutki, z tym, że miały one obowiązywać jedynie w sytuacji, jeżeli prace remontowo-modernizacyjne rozpoczęłyby się najpóźniej do dnia 30 listopada 2021 r. (§ 2 ust. l Aneksu nr (...)).

Strona powodowa w związku z planowanym remontem i modernizacją miała w szczególności:

Strona pozwana zobowiązała się wnieść wkład pieniężny „ na poczet Remontu i Modernizacji w celu zwiększenia frekwencji klientów w Centrum Handlowym i (...)". Miał on wynosić 300 euro na m 2 lokalu. Takie ustalenie było wynikiem kalkulacji globalnych korzyści strony pozwanej wynikających z remontu i modernizacji lokalu najmowanego przez stronę powodową tj.:

Pierwsza rata Wkładu Pieniężnego miała odpowiadać 30% jej całej wysokości. Strona pozwana zobowiązała się uiścić tę ratę w terminie 14 dni przed rozpoczęciem prac remontowo-modernizacyjnych. Podstawą zapłaty miała być prawidłowo wystawiona przez (...)faktura VAT. Termin zapłaty pierwszej raty nie mógł przypaść wcześniej niż 7 dni od dnia otrzymania ww. faktury VAT przez wynajmującego (§ 2 ust. 5 Aneksu nr (...)). Druga rata Wkładu Pieniężnego (tj. pozostałe 70%) miała być wpłacona w terminie 21 dni po zakończeniu prac remontowo-modernizacyjnych (§ 2 ust. 5 Aneksu nr (...)).

Zasady płatności Wkładu Pieniężnego, termin rozpoczęcia prac i okres trwania umowy najmu ustalone w Aneksie nr (...), uległy zmianie na mocy Aneksu nr (...) z 31 marca 2021 r. Przewidywał on , że :  podstawowy okres najmu przedłużony zostanie do dnia 3 stycznia 2026r. (§ l ust. l Aneksu nr (...));  skrócono okres, do którego strona powodowa powinna rozpocząć prace remontowe i modernizacyjne, tj. do dnia 31 października 2021 r. (§ 2 ust. l Aneksu nr (...));  zmieniono warunki zapłaty Wkładu Pieniężnego w ten sposób, że: pierwsza rata opiewać miała na 70% jej całej wysokości, a termin jej płatności przypadał na 14 dni przed rozpoczęciem prac remontowych i modernizacyjnych (płatność na podstawie prawidłowo wystawionej przez Powoda faktury VAT), nie później niż 21 dni od dnia otrzymania faktury VAT od Powoda;  druga rata Wkładu Pieniężnego opiewać miała na pozostałe 30%, a termin jej płatności przypadał na 21 dni po zakończeniu prac remontowych i modernizacyjnych (płatność na podstawie prawidłowo wystawionej przez Powoda faktury VAT), nie wcześniej niż 14 dni od dnia otrzymania faktury (§ 2 ust. 2 Aneksu nr (...)).

W sierpniu 2021 r. centrum handlowe zmieniło właściciela – stała się nim strona pozwana. Strona powodowa dowiedziała się o tym fakcie na przełomie września i października 2021 r.

Strona powodowa podjęła decyzję o przeprowadzeniu prac remontowo modernizacyjnych. W tym celu zawarła 23 sierpnia 2021 r. umowę o roboty budowlane , w której wykonawca zobowiązał się do: a) wykonania projektu wykonawczego z opisem i niezbędnymi uzgodnieniami w zakresie inwentaryzacji, projektu architektonicznego i projektu instalacji szczegółowo określonych w Załączniku nr 3 do Umowy o Roboty Budowlane; b) wykonania robót budowlanych dotyczących Lokalu zgodnie z dokumentacją projektową - zakres robót budowlanych zleconych Wykonawcy został szczegółowo określony w ofercie Wykonawcy stanowiącej Załącznik 3 do Umowy o Roboty Budowlane; c) wykonania projektu powykonawczego zgodnie z Załącznikiem nr 3 do Umowy o Roboty Budowlane oraz ustaleniami stron tej Umowy; d) sprawowania nadzoru autorskiego i koordynacji nad realizacją robót budowlanych w drodze kontroli, określenie, czy poszczególni wykonawcy dokonują wszystkich robót zgodnie z przedmiotem Umowy o Roboty Budowlane i zgodnie z Załącznikiem nr 3 do tej Umowy; e) uzyskania niezbędnych zgód, uzgodnień lub zezwoleń - zgodnie z Załącznikiem nr 3 do Umowy o Roboty Budowlane.

Do rozpoczęcia prac remontowych i modernizacyjnych doszło w dniu 25 października 2021 r. Wykonawca ukończył je 4 marca 2022 r., co potwierdził protokół odbioru prac remontowo-modernizacyjnych sporządzony w dniu 15 marca 2022 r.

Strona powodowa wystawiła stronie pozwanej dwie faktury VAT na jej umówiony wkład pieniężny: (a) fakturę VAT nr (...) z dnia 12 listopada 2021 r. na kwotę (...) złotych ( FV1) (b) fakturę VAT nr (...) z dnia 29 kwietnia 2022 r. na kwotę (...) złotych ( FV2) Strona pozwana odmówiła zapłaty FV l, o czym powiadomiła stronę powodową pismem z dnia 19 listopada 2021 r., powołując się na złożone oświadczenie o odstąpieniu „od umowy zawartej w dniu 2 marca 2020 r., zmienionej następnie w drodze aneksu z dnia 31 marca 2021 r.”

Powód dochodzi pozwem zapłaty obu faktur tytułem wkładu pieniężnego strony pozwanej w wykonanie prac remontowo – modernizacyjnych.

Strona pozwana nie uznała powództwa i wniosła o jego oddalenie .

Przyznała fakt istnienia stosunku najmu oraz zawarcia opisanych w pozwie aneksów, a także złożenia przez stronę pozwaną oświadczenia o odstąpieniu od umowy o przeprowadzenie prac remontowo-modernizacyjnych.

Zarzuciła jednak, że:

5.

Może dojść do bezpodstawnego wzbogacenia strony powodowej o kwotę przewyższającą faktyczny koszt wykonania prac remontowo – modernizacyjnych, bowiem kwota wkładu przewyższa faktycznie poniesione na remont wydatki.

6.

Aneksy nr (...) do umowy najmu w istocie stanowiły nowe stosunki prawne ( odrębne od umowy najmu) noszące cechy umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane, co uprawniało stronę pozwaną do odstąpienia od zawartych umów na podstawie przepisów art. 656 k.c. w zw. z art. 658 k.c. i w zw. z art. 644 k.c.

7.

Oświadczenie o odstąpieniu od umowy zostało stronie powodowej przekazane w terminie do zgłoszenia uwag do projektu prac remontowo-adaptacyjnych, co należało uznać za sprzeciw wobec planu prowadzenia prac remontowych, które w tych okolicznościach strona powodowa podjęła na własny koszt i ryzyko.

W odpowiedzi na powyższe zarzuty strona powodowa podtrzymała powództwo.

Sąd ustalił następujące fakty:

Strona powodowa zawarła 6 listopada 2007 r. z poprzednikiem prawnym strony pozwanej ( był nim (...) Sp. z o.o.) umowę najmu lokalu użytkowego o powierzchni (...) m 2, znajdującego się w centrum handlowo-usługowym (...) w Z. ( dalej (...)). W najmowanym lokalu strona powodowa prowadzi sklep odzieżowy. Umowa była zawarta na czas określony z możliwością automatycznego przedłużania na kolejne okresy pięcioletnie, co miało już miejsce trzykrotnie. Czynsz najmu był płatny w okresach rocznych i wynosił 5% wartości sprzedaży powoda netto. bezsporne Po 10 latach obowiązywania umowy strona powodowa zaczęła rozważać wykonanie remontu oraz modernizacji Lokalu, czego głównym celem miało być unowocześnienie oraz podniesienie standardu Lokalu. Wiązać miał się z tym również wzrost frekwencji klientów w Lokalu, co z kolei przekładałoby się na wzrost sprzedaży strony powodowej i w rezultacie na wysokość czynszu należnego stronie pozwanej, który był proporcjonalny do rocznej sprzedaży netto, osiąganej przez działający w Lokalu sklep.

Dowód:

Od początku jasne było dla wynajmującego, że strona powodowa pozostanie w Z. P. tylko po zmianie warunków najmu co do czasu jego trwania oraz udzielenia najemcy wsparcia finansowego - tzw. kontrybucji na fit-out - na (...) ( ewentualną jego rozbudowę). Pierwszą propozycją strony powodowej wysokości fit-out strony pozwanej była kwota 450 euro na m 2, a strony pozwanej 200 euro na m 2. W toku negocjacji strona powodowa podała m.in. jaki zakres prac jest planowany oraz, że wszystkie prace wykonane zostaną ekipami zatrudnionymi przez stronę powodową, a strona pozwana poza zapłatą w/w kontrybucji nie będzie zaangażowana w remont. Strona powodowa szczegółowo odnosiła się także do wszelkich wątpliwości zgłaszanych przez właściciela galerii co do zakresu planowanych prac i przesyłała mu żądane przez niego dane, w celu dokonania własnych kalkulacji kosztów przebudowy. Strona pozwana dążyła w tych negocjacjach do zwiększenia czynszu i zmniejszenia kwoty kontrybucji, przy czym wskazywała, że zwrot z inwestycji ( amortyzacja) nie może być dłuższy niż 5 lat. Wynajmujący brał nadto pod uwagę, że sklep marki (...)generował ruch w całym obiekcie i nie chciał stracić takiego najemcy, co było prawdopodobne, bo firma ta nie zamierzała kontynuować najmu bez remontu sklepu z kontrybucją wynajmującego. Dodatkowo inni najemcy uzależniali swój najem w galerii od funkcjonowania w niej sklepu H (...).

Dowód:

W §1 :

 w przypadku rozwiązania umowy najmu wcześniej niż zakładała amortyzacja wkładu, najemca zobowiązywał się zwrócić wynajmującemu wkład finansowy w odpowiedniej proporcji do czasu faktycznego najmu ( §2 pkt 8,9,10 k: 64,64v) Dowód:

Dowód:

D. ód:

Dowód:

Dowód:

D. ód:

D. ód:

Dowód: bezsporne ( sprzeciw od nakazu zapłaty k:152 pkt b) a nadto wykazane:

D. ód:

Strona pozwana odmówiła zapłaty FV l, o czym powiadomiła stronę powodową pismem z dnia 19 listopada 2021 r., powołując się na złożone oświadczenie o odstąpieniu „od zawartej w dniu 2 marca 2020 r., zmienionej następnie w drodze aneksu z dnia 31 marca 2021 r. pomiędzy (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością a (...) (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością umowy w przedmiocie wykonania przez(...) (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością prac remontowych i modernizacyjnych, polegających na remoncie, modernizacji i adaptacji lokalu stanowiącego przedmiot umowy najmu zawartej w dniu 6 listopada 2007 r.".

Dowód:

D. ód:

Dowód:

Dowód:

1.

Strony zawarły umowę najmu lokalu użytkowego, 1.

Aneksy nr (...) do w/w umowy najmu stanowiły część umowy najmu, a nie umowę o roboty budowlane lub inny stosunek umowny, 2.

Wynajmujący nieskutecznie wypowiedział postanowienia aneksów nr (...), odwołując się w swoim oświadczeniu o odstąpieniu od umowy do podstaw materialnoprawnych przewidzianych dla prawa zamawiającego do odstąpienia od umowy o roboty budowlane/ umowy o dzieło, 3.

Wynajmujący zobowiązał się do zapłaty kontrybucji na fit-out w zryczałtowanej kwocie w wysokości dochodzonej pozwem, 4.

Powód wypełnił obowiązki wynikające z aneksów nr (...): dostarczenia w terminie projektu wykonawczego, rozpoczęcia i wykonania prac w terminach wskazanych w umowie, ich wykonanie.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo jest uzasadnione w całości.

Bezsporne w sprawie było, że strony łączy umowa najmu lokalu użytkowego położnego w Galerii Handlowej (...) w Z..

Sporne było :

1.

Charakter prawny aneksów nr (...) do ww. umowy najmu, 2.

Skuteczność odstąpienia przez stronę pozwaną od aneksów nr (...) , 3.

Wykonanie przez stronę powodową obowiązków umownych wynikających z aneksów nr (...) 4.

Bezpodstawne wzbogacenie strony powodowej.

Charakter prawny aneksów nr (...) do umowy najmu.

Zgodnie z przepisami art. 659 i następne kodeksu cywilnego, regulującymi kodeksowe zasady najmu, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W przepisach art. 662 k.c. , art. 663 k.c. i 676 k.c. znalazły się normy regulujące zasady czynienia nakładów na rzecz najętą i ich rozliczenia. I tak:

W tej sprawie z taką sytuacją mamy do czynienia, bowiem w aneksie nr (...) do umowy najmu, strony odmiennie uregulowały zasady ponoszenia nakładów na lokal będący przedmiotem najmu, ustalając, że wynajmujący poniesie koszt takich nakładów i to w formie z góry ustalonej kwoty ( ryczałtowej). Postanowienie takie nie jest sprzeczne z prawem ani istotą stosunku najmu. Naruszałoby ono zasady swobody kontraktowej tylko wówczas, gdyby umowa w tym zakresie, poprzez nadmierne obciążenie jednej ze stron, powodowała faktyczną nierówność stron stosunku zobowiązaniowego. Tymczasem, strona pozwana, w zamian za swoje zaangażowanie finansowe w poniesienie nakładów ulepszających, uzyskiwała „ekwiwalent”, choć częściowo niemierzalny w pieniądzu w chwili podejmowania się tego zobowiązania.

Strona pozwana uzyskiwała bowiem przedłużenie umowy najmu przez strategicznego najemcę centrum handlowego jakim była strona powodowa. Uatrakcyjnienie najmowanego przez nią lokalu, według jej projektów, miało się przełożyć na zwiększenie przychodów wynajmującego z czynszu najmu tego i pozostałych najemców powierzchni handlowej w galerii, bowiem niektórzy płacili czynsz liczony od przychodów/dochodów ze sprzedaży ich towarów, co jest rozwiązaniem typowym w galeriach handlowych. Utrzymanie stosunku najmu strony powodowej, stanowiło także czynnik gwarantujący trwałość najmów z innymi najemcami, a także argument w negocjacjach z kolejnymi potencjalnymi chętnymi do korzystania z powierzchni handlowych centrum Z.

P..

Zgodnie z paremią volenti non fit iniuria (chcącemu nie dzieje się krzywda), nie można upatrywać pokrzywdzenia strony pozwanej w zawarciu aneksów nr (...), w których zobowiązała się ona do zapłaty określonej, zryczałtowanej kwoty jako równowartości jej wkładu w nakłady ulepszające, w sytuacji, gdy wszystko wskazuje, iż podjęta przez nią decyzja była autonomiczna i w pełni przemyślana. Potwierdzają to dowody z zeznań świadków T. K., K. K. i Ł. T. oraz dowody z dokumentów w postaci korespondencji e-mail stron podczas prowadzonych negocjacji aneksu nr (...). Oceny tej nie zmienia fakt zbycia udziałów w spółce (...) sp. z o.o. , będącej poprzednim właścicielem centrum handlowego (...), na rzecz strony pozwanej. Sytuację taką regulują przepisy art. 678 k.c. i 679 k.c. Przewidują one, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody.

Tymczasem z zeznań świadka Ł. T., wynika, że transakcja sprzedaży (...) na rzecz strony pozwanej, uwzględniała uzgodnioną ze stroną powodową kontrybucję na fit-out, która wpłynęła ostatecznie na obniżenie wartości udziałów spółki (...), gdyż nabywca uważał ten koszt za zbyt wysoki dla jego przyszłej działalności.

Reasumując strona pozwana w istocie nie mogła wypowiedzieć stronie powodowej umowy najmu, która w tym przypadku była zawarta na czas określony. Wstąpiła w ten stosunek, a więc we wszystkie prawa i obowiązki wynajmującego zgodnie z treścią umowy najmu zawartej przez zbywcę i jego poprzednika. Treść pierwotnie zawartej umowy najmu była zmodyfikowana postanowieniami pisemnych aneksów nr (...). Wynajmujący przyjął w nich na siebie obowiązek zapłaty kontrybucji na fit-out jako jego wkładu w wykonanie przez stronę powodową prac modernizacyjno-remontowych (ulepszeń przedmiotu najmu) i strona pozwana nabywając udziały właściciela (...) wiedziała o tej umowie i skalkulowała to w cenie ich nabycia .

Rozwiązanie zwane fit-out, pochodzące z systemu prawnego anglosaskiego, choć nie zostało uregulowane w prawie polskim, obecnie jest powszechnie stosowane w relacjach między wynajmującymi powierzchnie użytkowe a najemcami o szczególnym znaczeniu dla wynajmującego. Potwierdzają to liczne interpretacje indywidulane organów skarbowych, poświęcone skutkom podatkowym takich rozwiązań dla obu stron stosunku najmu. Zostały one przywołane przez pełnomocnika strony powodowej i nie ma potrzeby ich powtarzania w tym miejscu – w samym tylko programie prawniczym L. takich interpretacji zamieszczono 260. Wskazuje się w nich na różne modele rozwiązania między stronami zasad ponoszenia kosztów prac adaptacyjnych i aranżacyjnych w zależności od tego, czy dotyczą one inwestycji już oddanych do używania ( fit-out wtórny) czy też inwestycji nowych ( fit-out pierwotny).

W przypadku rozpatrywanym w tej sprawie mamy do czynienia z modelem pierwszym ( fit-out wtórny), w którym umowy najmu, zawierane w obiekcie oddanym do używania, zawiera się zwykle na czas określony, okres wieloletni. Wynajmujący i najemca ustalają w umowie najmu zakres prac fit-out, których koszt ma ponieść wynajmujący na rzecz konkretnego najemcy lokalu tak, aby odpowiadał on jego potrzebom i wymaganiom co do wystroju i wyposażenia. Wartość takiego fit-out’u dla wynajmującego nie zwiększa wartości nieruchomości, w której znajduje się lokal, bowiem kolejni najemcy mają zwykle własne wymagania co do wystroju lokalu. W związku z tym nakłady te podlegają amortyzacji, z której korzysta podmiot, który poniósł na nie wydatki. Wynajmujący i najemca ustalają w umowie najmu zakres prac fit-out wtórnych do wykonania. Mogą się na nie składać takie elementy jak: ⚫ koszty projektów wnętrz oraz branżowych dotyczących wynajmowanej powierzchni lokalu, ⚫ wykończenia podłóg ⚫ wykonanie sufitu podwieszanego ⚫ wykonanie ścianek działowych wraz z ich konstrukcją ⚫ malowanie ścian ⚫ montaż mebli w zabudowie ⚫ wykonanie elementów indywidualnej instalacji ( np. elektrycznej, klimatyzacji, wentylacji, telefonicznej, alarmowej itp.

Prace odbywają się zgodnie z projektem zatwierdzonym przez wynajmującego, ale odpowiadającym standardowi przyjętemu przez najemcę. Wynajmujący przeznacza najemcy budżet w określonej z góry, zryczałtowanej wysokości na pokrycie kosztów prac fit-out, który może być określony w stawce EUR netto + VAT za każdy m 2 powierzchni. Wszystkie wydatki powyżej ustalonej kwoty obciążają najemcę. Tak ustalona kontrybucja na fit-out może być wypłacona jednorazowo lub w transzach, na zasadach każdorazowo określonych w umowie, na podstawie wystawionych przez najemcę faktur VAT. Kontrybucja na fit-out dla najemcy ma na celu efektywną komercjalizację wolnych powierzchni, zwłaszcza dla zapewnienia przychodów z najmu. ( por. Interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2023 r. (...)- (...)-1. (...) .2023.1.MR1 publikowana w programie (...)) Chybiony jest zarzut strony pozwanej, że aneksy nr (...) stanowiły umowy o roboty budowalne. Zgodnie z art. 647 k.c. przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli.

Zgodnie z art. 65 k.c. oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.

W przypadku aneksów nr (...) do umowy najmu zarówno literalne brzmienie postanowień tych aktów, jak i zamiar stron oraz cel umowy pokrywają się, bowiem niewątpliwie przewidziano w nich zasady poniesienia przez wynajmującego kontrybucji na fit –out dla strony powodowej jako najemcy strategicznego. Postanowienia zawarte w tych aneksach nie mają żadnych cech umowy o roboty budowalne ani też umowy o dzieło, w ramach której strona pozwana byłaby zamawiającym, a strona powodowa wykonawcą. Sąd Okręgowy podziela w tym zakresie w całości ocenę braku w aneksach nr (...) cech istotnych (esentialia negotii) umowy o roboty budowalne lub umowy o dzieło, którą zaprezentowała strona powodowa w piśmie przygotowawczym z dnia 17 stycznia 2023 r. k:211-215 ( str.6-10 tego pisma).

Reasumując aneksy nr (...) do umowy najmu stanowiły integralne części umowy najmu, a zawarte w nich postanawiania nie naruszały zasady swobody umów i nie sprzeciwiały się naturze najmu. Nie było też podstaw, na gruncie wykładni oświadczeń woli stron, ażeby nadawać im sens inny niż literalne brzmienie tytułu tych umów ( aneksy do umowy to część umowy głównej) ani ich postanowień jako odpowiadających cechom nowej umowy - umowy o roboty budowlane lub umowy o dzieło. Interpretacja przedstawiona przez stronę pozwaną pozostaje nieuprawniona i w ocenie Sądu została stworzona na potrzeby odmowy spełnienia świadczenia kontrybucji fit-out przez wynajmującego.

Skuteczność odstąpienia przez stronę pozwaną od aneksów nr (...).

Podstawową zasadę prawa zobowiązań, znaną od czasów rzymskich, wyraża łacińska paremia: pacta sunt servanta ( umów należy dotrzymywać). W kodeksie cywilnym wyrażona ona została w przepisie art. 354 , który stanowi, że dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje - także w sposób odpowiadający tym zwyczajom.

Odstępstwo od wykonania zobowiązania umownego jest wyjątkiem i dla swojej skuteczności musi mieć podstawę w ustawie lub umowie stron.

W tej sprawie przywołana przez stronę pozwaną podstawa prawna na uzasadnienie odstąpienia od umowy nie ma zastosowania, bowiem jest to podstawa prawna, przewidziana dla innego niż łączący strony stosunek prawny, co zostało już wyjaśnione w tym uzasadnieniu powyżej.

W przypadku umowy najmu nie ma prawa do odstąpienia od tej umowy, a jej rozwiązanie może nastąpić poprzez wypowiedzenie umowy, w oparciu o umowne lub kodeksowe podstawy wypowiedzenia.

W przypadku wypowiedzenia dokonywanego przez wynajmującego, podstawy kodeksowe są wskazane w przepisach: art. 667§2 k.c., art. 672 k.c. , 673 k.c., 679 k.c. Żadna z przyczyn wypowiedzenia, które przewidują te przepisy, nie została przez wynajmującego wskazana w oświadczeniu o odstąpieniu od umowy złożonym stronie powodowej . Nie wskazał on w nim także podstawy umownej wypowiedzenia umowy zawartej w §3 ust. 6 umowy najmu.

Nadto w §3 ust. 7 umowy najmu przewidziano, że wypowiedzenie umowy sporządzone ma być w formie pisemnej i dokument ten, aby wypowiedzenie było prawnie skuteczne, musiałby być przesłany do siedziby Najemcy w S. (...). Pismo z oświadczeniem o odstąpieniu od umowy nie zostało przesłane zgodnie z tym postanowieniem umownym na wskazany w umowie adres najemcy wS. (...) – przesłano je jedynie e-mailem na skrzynkę pracownika strony powodowej K. K..

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że oświadczenie strony pozwanej o odstąpieniu od umowy zawarte w jej piśmie z dnia 18 października 2021 r. było bezskuteczne i nie wywołało żadnego skutku prawnego, w szczególności nie doprowadziło do rozwiązania umowy najmu, w brzmieniu nadanym jej aneksami nr (...).

Wykonanie przez stronę powodową obowiązków umownych wynikających z aneksów nr (...).

Strona powodowa wykonała wszystkie czynności warunkujące otrzymanie kontrybucji fit-out zgodnie z postanowieniami aneksów nr (...):

1.

Dostarczyła w terminie projekt wykonawczy do akceptacji strony pozwanej – dostarczyła go 11 października 2021 r. i okoliczność ta pozostawała bezsporna. Strona pozwana w terminie 14 dni nie wniosła do niego żadnych uwag ani sprzeciwu. Wbrew jej stanowisku nie można za takowe uznać oświadczenia o odstąpieniu od umowy, datowanego na 18 października 2021 r., albowiem po pierwsze cel jego złożenia był inny niż wyrażenie braku akceptacji projektu wykonawczego, a po wtóre nie zawiera ono żadnych uwag merytorycznych do projektu wykonawczego. Wynajmujący mógł odmówić akceptacji projektu tylko z powodu ważnej przyczyny. Za ważną przyczynę strony uznały: sprzeczność projektów z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, Polskimi Normami, międzynarodowymi standardami (...) typowymi dla wielkopowierzchniowych sklepów tej marki i/lub istniałaby konieczność wykonania jakichkolwiek prac dodatkowych przez Wynajmującego, w tym także konieczność poniesienia przez niego jakichkolwiek kosztów związanych z pracami adaptacyjnymi Najemcy i/lub jeśli prowadzenie przez najemcę prac adaptacyjnych połączone będzie z ingerencją w konstrukcję Centrum Handlowego , jego części wspólne lub instalacje tranzytowe (wspólne).

Tym samym sprzeciw wynajmującego co do prowadzenia prac remontowo-modernizacyjnych musiał spełniać, poza terminem jego zgłoszenia, także wymóg merytorycznego uzasadnienia, co podlegać miało kontroli. Można więc stwierdzić, że strona pozwana nie złożyła w terminie 14 dni od przedstawienia jej projektu wykonawczego, należycie umotywowanego oświadczenia o braku jego akceptacji.

2.

Prace remontowo-modernizacyjne rozpoczęły się przed 31 października 2021 r. W/w prace zostały ukończone w terminie umownym tj. do końca marca 2022 r. Okoliczność tę potwierdzają dokumenty: awizacje pracowników, protokół odbioru, umowa między najemcą a wykonawcą prac budowlanych, a także zeznania przesłuchanych w sprawie świadków – pracowników strony powodowej.

Dowody z zeznań świadków Sąd uznał za wiarygodne, gdyż były logiczne i korespondowały ze sobą i z dowodami z dokumentów. Materiał dowodowy strony powodowej tworzył spójną logicznie całość.

W świetle powyższych wywodów należało uznać, że na stronie pozwanej spoczywał obowiązek spełnienia świadczenia pieniężnego w postaci wkładu własnego ( kontrybucji na fit-out) w koszty prac remontowo-modernizacyjnych lokalu najmowanego przez stronę powodową w wysokości dochodzonej pozwem . Obowiązek ten ma podstawę prawną w zawartej przez strony umowie najmu wraz z aneksami, które to aneksy mają prawnie doniosłą „causa” przysporzenia pieniężnego na rzecz strony powodowej w konkretnej, z góry ustalonej przez strony kwocie. W konsekwencji spełnienie tegoż świadczenia nie doprowadzi do bezpodstawnego wzbogacenia strony powodowej kosztem strony pozwanej, co mogłoby stanowić podstawę oddalenia powództwa jedynie w oparciu o art. 5 k.c.

Strona powodowa udokumentowała także należycie wysokość poniesionych przez nią kosztów na prace remontowo-modernizacyjne, jednak szczegółowe ustalenia w tym zakresie okazały się zbędne, podobnie jak opinia biegłego sądowego na okoliczność rzeczywistych kosztów przeprowadzenia przez(...) prac remontowo-modernizacyjnych, wykonanych zgodnie z przedłożonym do akceptacji projektem. Wysokość faktycznych kosztów remontu nie ma bowiem znaczenia dla wysokości zobowiązania strony pozwanej, które strony ustaliły w oznaczonej kwocie - ryczałcie. Dlatego Sąd pominął dowód z opinii biegłego sądowego na podstawi art. 235 2 §1 pkt 2 k.p.c.

Sąd uwzględnił z urzędu zażalenie strony powodowej na postanowienie z dnia 28 lipca 2023 r. o umorzeniu postępowania. Zażalenie to było oczywiście uzasadnione, albowiem niestawiennictwo pełnomocnika strony powodowej na zdalnym posiedzeniu przygotowawczym w tym dniu było usprawiedliwione. Pełnomocnik wykazał problemy techniczne w połączeniu się z salą rozpraw, na której odbywało się posiedzenie. Dodatkowo fakt ten zgłosił niezwłocznie kierownikowi sekretariatu, jednak informacja o tym fakcie nie dotarła do Sądu przed wydaniem zaskarżonego postanowienia. Wobec tego na podstawie art. 395§2 k.p.c. Sąd uwzględnił złożone przez pełnomocnika zażalenie i uchylił w całości postanowienie o umorzeniu postępowania wydane na podstawie art. 205 5§5 k.p.c.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. zasądzając w całości od strony pozwanej na rzecz strony powodowej zwrot poniesionych przez nią kosztów procesu. Za celowe koszty procesu strony powodowej Sąd Okręgowy uznał następujące kwoty:

1.

Opłata od pozwu :(...) zł ( dowody zapłaty:(...) zł k. 3 i (...) zł k.138) 2.

Koszty zastępstwa procesowego pełnomocnika w stawce minimalnej przy wartości przedmiotu sporu ponad (...) zł – (...) zł + opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17 zł razem: (...) zł - §2 pkt 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych ( Dz. U. poz. 1800 z późn. zm.) 3.

Koszty poniesione na zażalenie na postanowienie z dnia 28.07.2023 r. – opłata od zażalenia – (...) zł k.1133; z uwagi na uwzględnienie zażalenia przez Sąd I instancji tj. Sąd Okręgowy, nie uwzględniono kosztów zastępstwa procesowego pełnomocnika, które należą się w przypadku rozpoznania zażalenia przez Sąd wyższej instancji - §10 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych ( Dz. U. poz. 1800 z późn. zm.) 4.

Koszty tłumaczeń przysięgłych złożonych w sprawie dowodów z dokumentów: (...) zł ( wniosek k:273 i dowód poniesienia k. 1009)