Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 25 stycznia 2024 r., sygn. akt I AGa 128/22

Sygn. akt I AGa 128/22 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 25 stycznia 2024 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący SSA Marek Boniecki po rozpoznaniu w dniu 25 stycznia 2024 r. w Krakowie na posiedzeniu niejawnym sprawy z powództwa C. W. przeciwko (...) S.A w K. o zapłatę na skutek apelacji strony pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w Kielcach z dnia 3 marca 2022 r., sygn. akt VII GC 78/21 1. zmienia zaskarżony wyrok poprzez nadanie mu treści: „I. oddala powództwo;

II. zasądza od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 6417 zł (sześć tysięcy czterysta siedemnaście złotych), tytułem kosztów procesu;

III. nakazuje pobrać od powoda C. W. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Kielcach kwotę 1100 zł (jeden tysiąc sto złotych) tytułem części nieuiszczonych kosztów sądowych.”;

2.zasądza od powoda na rzecz strony pozwanej, tytułem kosztów postępowania apelacyjnego, kwotę 7800 zł (siedem tysięcy osiemset złotych) wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty.

Sygn. akt I AGa 128/22 Uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 25 stycznia 2024 r.

Wyrokiem z 3 marca 2022 r. Sąd Okręgowy w Kielcach: I. zasądził od pozwanej (...) S.A. w K. na rzecz powoda C. W. kwotę 75.000 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty 50.000 zł od 23.08.2018 r. i od kwoty 25.000 zł od 6.12.2018 r. do dnia zapłaty; II. oddalił powództwo w pozostałej części; III. zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 5 849 zł tytułem zwrotu kosztów procesu; IV. nakazał pobrać z roszczenia zasądzonego w punkcie I na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Kielcach kwotę 108,51 zł tytułem nieuiszczonych opłat sądowych; V. nakazał pobrać od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Kielcach kwotę 1699,95 zł tytułem nieuiszczonych opłat sądowych.

Sąd pierwszej instancji poczynił ustalenia faktyczne zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, z których wynika, że:

-9 stycznia 2015 r. powód zawarł z (...) S.A. w K. umowę pośrednictwa przy sprzedaży zabudowanej budynkiem użytkowym nieruchomości, położonej w K. przy ul. (...);

-zgodnie z §2 ust. 1 umowy zamawiający powierzył agentowi wykonanie czynności pośrednictwa mających na celu doprowadzenie do zawarcia umowy sprzedaży wyżej opisanej nieruchomości;

-§3 stanowił, że jest to umowa starannego działania określona ustawą o gospodarce nieruchomościami, zakres czynności pośrednictwa miał określać załącznik nr (...) do umowy, a agent miał otrzymać wynagrodzenie wyłącznie za przeprowadzone czynności pośrednictwa mające na celu zawarcie umowy oczekiwanej;

-w §5 ust. 1 strony postanowiły, że za wykonanie czynności pośrednictwa objętych umową, agent otrzyma od zamawiającego wynagrodzenie, którego wysokość oraz sposób naliczenia zostanie ustalony w „protokole ustalenia ceny ofertowej i wynagrodzenia agenta”, który stanowił załącznik nr (...) do umowy; wynagrodzenie to było płatne po dokonaniu sprzedaży i otrzymaniu ceny;

-w §7 postanowiono, że umowę będzie uważać się za wykonaną w całości, jeżeli zrealizowane zostaną wszystkie czynności pośrednictwa; jednocześnie zastrzeżono, że nie było istotne dla wykonania umowy, czy agent wykonał wszystkie czynności pośrednictwa wymienione w załączniku nr (...), jeśli jakakolwiek osoba trzecia złoży ofertę nabycia obiektu będącego przedmiotem tej umowy, a oferta zostanie przyjęta przez zamawiającego;

-wszelkie oświadczenia składane drugiej stronie wymagały formy pisemnej pod rygorem nieważności, a ustalenia ustne miały być bezskuteczne;

-zamawiający zobowiązał się do niezwłocznego, w każdym razie w terminie nie dłuższym niż 7 dni od zdarzenia, poinformowania agenta o zawarciu umowy przedwstępnej, zobowiązującej lub przenoszącej prawa do obiektu lub mającej za przedmiot korzystanie z obiektu pod rygorem zapłaty kary umownej;

-zakres czynności pośrednictwa obejmował zgromadzenie dokumentów niezbędnych w procesie sprzedaży, wykonanie zdjęć nieruchomości, wprowadzenie informacji i zdjęć do komputerowego systemu obsługi biura i na własną stronę internetową, złożenie oferty sprzedaży u innych podmiotów zajmujących się pośrednictwem w obrocie, powiadomienie dotychczasowych klientów firmy o nieruchomości, dowożenie każdego potencjalnego kupującego do nieruchomości, dokonywanie prezentacji nieruchomości, referowanie sprzedającemu podjętych działań z opiniami zainteresowanych klientów, uczestnictwo lub pomoc w negocjacjach na polecenie klienta, rezygnacja z pobrania dodatkowego wynagrodzenia od strony kupującej, dbanie i reprezentowanie interesów klienta, na jego polecenie - umówienie terminu aktu notarialnego, pozyskanie niezbędnych dokumentów do przedłożenia w kancelarii notarialnej;

-zgodnie z załącznikiem nr(...) cena ofertowa nieruchomości wynosiła 6.500.000 zł, na którą składały się część dla zamawiającego w wysokości 6.200.000 zł oraz wynagrodzenie agenta w kwocie 300.000 zł (pkt. 2 lit. a i b załącznika nr (...)); jeżeli cena transakcyjna będzie niższa od ceny ofertowej, to część przypadająca agentowi (wynagrodzenie agenta) pomniejszona zostanie się o taki sam procent, o jaki cena transakcyjna jest niższa od ceny ofertowej;

-załącznikiem nr(...) do umowy był operat szacunkowy sporządzony 15.5.2014 r. przez rzeczoznawcę;

-na skutek błędu powód wskazał 9.1.2014 r. jako datę zawarcia umowy;

-wykonując czynności pośrednictwa, powód zbadał stan prawny nieruchomości, rozmawiał z konserwatorem zabytków, przygotował szczegółową ofertę sprzedaży nieruchomości; w styczniu 2015 r. indywidualną ofertę sprzedaży przedstawił (...) spółce jawnej w K. oraz Prezydentowi Miasta K., proponując wykorzystanie budynku na (...); ponadto nieruchomość w lutym 2015 r. była prezentowana w środkach masowego przekazu;

-powód prowadził również działania poprzez przesyłanie oferty sprzedaży nieruchomości innym pośrednikom oraz potencjalnym klientom w postaci elektronicznej, zrobił zdjęcia nieruchomości, raz przyprowadził zainteresowanego klienta do A. Z. (1), jednak do transakcji nie doszło, bo klient ten nabył inną nieruchomość; powód udzielał wywiadów w radiu i telewizji na temat nieruchomości oraz informował pozwaną o podejmowanych czynnościach;

-w styczniu 2015 r. pozwana udzieliła powodowi pełnomocnictwa do złożenia oferty i negocjacji; na tej podstawie powód podjął rozmowy z Gminą K., która wyraziła zainteresowanie nabyciem za kwotę 4.500.000 zł; A. Z. spotkał się Prezydentem Miasta K., Gmina przygotowała projekt uchwały wyrażającej zgodę Rady Miasta na nabycie nieruchomości, a pozwana uzyskała zgodę rady nadzorczej na zbycie; na zlecenie powoda przygotowano projekt aktu notarialnego i wstępnie na 2.4.2015 r. wyznaczono datę zawarcia umowy przedwstępnej;

-w marcu 2015 r. A. Z. przedstawił powodowi projekt zmiany umowy, z którego wynikało, że powód będzie świadczył usługi pośrednictwa w odniesieniu do transakcji zbycia nieruchomości na rzecz Gminy K. za cenę 4.500.000 zł i z tego tytułu otrzyma wynagrodzenie wynoszące 60.000 zł płatne po zawarciu umowy sprzedaży za cenę transakcyjną; postanowienia te miały dotyczyć tylko pośrednictwa w odniesieniu do kontrahenta Gminy K., w pozostałym zakresie miała obowiązywać umowa w dotychczasowym kształcie; powód porozumienia nie zaakceptował;

-pozwana spółka korzystała także w zakresie pośrednictwa w sprzedaży z usług (...) prowadzącego działalność pod nazwą (...), który znalazł nabywcę na nieruchomości – przedsiębiorstwo (...), z którym w maju 2015 r. zawarto przedwstępną umowę sprzedaży;

-5.5.2015 r. A. M. działająca z upoważnienia A. Z. (1) sporządziła, a następnie doręczyła do biura powoda, pismo informujące o podpisaniu przez pozwaną wstępnej umowy sprzedaży nieruchomości i rezygnacji z usług pośrednictwa świadczonych przez powoda; jednocześnie zastrzeżono, że pozwana nie kontynuuje negocjacji z innymi podmiotami, w tym z Urzędem Miasta K.; następnego dnia A. Z. (1) przeprowadził z powodem rozmowę telefoniczną, w trakcie której stwierdził, że nie zapłaci mu umówionego wynagrodzenia;

-7.5.2015 r. odbyła się sesja Rady Miasta, na której głosami 11 do 10 przy 2 wstrzymujących się nie podjęto uchwały wyrażającej zgodę na nabycie przez Gminę nieruchomości należącej do pozwanej.

-16.10.2015 r. pozwana zawarła umowę sprzedaży z Firmą Budowlaną (...) sp. z o.o. w B., a wpisu w księdze wieczystej dokonano 16.11.2015 r.;

-wyrokiem z 9.3.2018 r. w sprawie o sygn. (...) Sąd Rejonowy w K. zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 20.000 zł tytułem częściowego wynagrodzenia z powyższej umowy; Sąd ten przyjął, że umowa łącząca strony miała charakter umowy starannego działania, a nie rezultatu; okoliczność, że pozwana wybrała ofertę innego nabywcy pozyskanego przez innego pośrednika nie mogła pozbawiać powoda prawa do wynagrodzenia za faktycznie wykonane usługi;

-wyrokiem z 13.7.2018 r. Sąd Okręgowy w K. oddalił apelację pozwanej, podzielając ocenę Sądu I instancji co do charakteru umowy jako starannego działania.

W ustalonym przez siebie stanie faktycznym, po dokonaniu analizy zebranego w sprawie materiału dowodowego, Sąd pierwszej instancji uznał powództwo za uzasadnione w przeważającej części, przyjmując, że:

-powód wykonał czynności pośrednictwa, do których zobowiązał się w umowie, ale do sprzedaży nieruchomości doszło z klientem innego biura pośrednictwa;

-na podstawie § 3 ust. 1-3 oraz §5 ust. 1, §7 ust. 1 i 2 powodowi także w takiej sytuacji przysługiwało wynagrodzenie, albowiem było ono przewidziane za czynności pośrednictwa i należało się także wtedy, gdy umowę oczekiwaną zawarto z klientem nieskojarzonym ze zbywcą przez powoda;

-Sąd był związany na podst. art. 365 §1 k.p.c. wyrokiem wydanym w sprawie (...); stan faktyczny i prawny w obu sprawach był taki sam (wyjątkiem jest ustalenie innej daty zawarcia umowy), strony prezentowały podobną inicjatywę dowodową, Sąd w sprawie (...) nie pominął żadnych istotnych dowodów ani przepisów prawa materialnego, orzeczenie to nie zostało wzruszone w specjalnych przeznaczonych dla prawomocnych orzeczeń trybach ich zakwestionowania ani nie cechuje się elementarną i oczywistą niezgodnością z prawem;

-nie zasługiwała na podzielenie interpretacja umowy, która prowadzi do wniosku, że wynagrodzenie powoda było uzależnione od doprowadzenia przez niego do zawarcia umowy sprzedaży; zakres czynności nie obejmował zawarcia umowy, a tylko podejmowanie czynności mających na celu doprowadzenie do zawarcia umowy oczekiwanej; wszystkie czynności zrealizowane przez powoda miały taki właśnie cel;

-nie zasługiwał na uwzględnienie zarzuty nieważności umowy czy nadużycia prawa podmiotowego z powodu nieekwiwalentności świadczeń, szczególnie wobec wysokości ostatecznie dochodzonego roszczenia;

-nie był trafny zarzut, że z natury umowa pośrednictwa jest umową rezultatu, także w świetle przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami; strony mogły swobodnie ułożyć stosunek prawny w granicach zasady swobody umów, szczególnie, że pozwana jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i świadomie złożyła oświadczenie woli, w którym zgodziła się na takie, a nie inne ukształtowanie wzajemnych praw i obowiązków;

-pozwana zgodziła się na zapłatę wynagrodzenia, które zależało od wykonania czynności mających na celu sprzedaż nieruchomości i sfinalizowania transakcji z jakimkolwiek podmiotem; taki zapis miał chronić agenta przed pozbawieniem go wynagrodzenia w sytuacji, gdyby nabywca zgłosi się do sprzedającego poza wiedzą powoda;

-pozwana zawierając umowy pośrednictwa z więcej niż jednym agentem, powinna była liczyć się z koniecznością zapłaty każdemu z nich w wypadku spełnienia uzgodnionych przesłanek wynagrodzenia;

-należne powodowi wynagrodzenie zostało określone stosownie do postanowień umowy, a nie na podstawie opinii biegłego; do umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie stosuje się przepisów o zleceniu na podstawie art. 750 k.c.;

-roszczenie powoda podlegało oddaleniu jedynie co do kwoty 5.000 zł żądanej na skutek rozszerzenia pozwu w dniu 9.2.2021 r., jako przedawnione;

-bieg terminu przedawnienia rozpoczął się z dniem 1.12.2015 r. i skończył się z dniem 31.12.2018 r.; odniesieniu do kwoty 50.000 zł został przerwany pozwem, a w stosunku do kwoty 25.000 zł – jego rozszerzeniem w dniu 6.12.2018 r.; natomiast co do kwoty 5.000 zł dochodzonej dopiero 9.2.2021 r. roszczenie o wynagrodzenie uległo przedawnieniu.

Wyrok powyższy zaskarżyła w całości apelacją strona pozwana, wnosząc o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa, ewentualnie uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.

Apelująca zarzuciła: 1) naruszenie art. 4 (

1)k.p.c. - poprzez jego niewłaściwe niezastosowanie, w sytuacji, gdy: a) z dowodów przedstawionych w sprawie ewidentnie wynika, że powód nadużył wielokrotnie prawo podmiotowe w ten sposób, że sporządził umowę jednostronnie dla niego korzystną, wykorzystując swoją przewagę merytoryczną nad pozwaną, zaufanie którym darzył go prezes pozwanej (wieloletnia znajomość), wykorzystał nieprawdziwą informację o przyprowadzeniu kupca z B.; b) skierował powództwo początkowo o 20.000 zł, a później, pomimo że sprawa zawisła w sądzie, skierował wniosek o zawezwanie do próby ugodowej, który był ewidentnie tylko po to, aby przerwać bieg terminu przedawnienia pozostałego roszczenia; po raz kolejny wystąpił z powództwem o pozostałą kwotę, dwukrotnie rozszerzał powództwo; c) widząc, że Sąd Rejonowy w K. w sprawie o sygn. akt (...) dopuścił dowód z opinii biegłego, na okoliczność wyceny wartości czynności podjętych przez powoda (opinia niekorzystna dla niego) i będąc reprezentowanym przez profesjonalnego pełnomocnika, celowo, po terminie przedawnienia rozszerzył powództwo o kolejne 5.000 zł, aby zmieniła się właściwość rzeczowa sądu; w sprawie bowiem, w której powód uzyskał 20.000 zł z przedmiotowej umowy pośrednictwa, orzeczenie było wydane przez Sąd Okręgowy w K. w II instancji i przez to powód wiedział, że rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego będzie dla niego prawdopodobnie zgodne z linią orzecznictwa tego Sądu, co też wielokrotnie wskazywał w pismach procesowych; 2) naruszenie art. 233 §1 k.p.c. - poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów wyrażające się w odmowie wiarygodności i mocy dowodowej zeznaniom świadka A.

Z. (1) (w chwili podpisania umowy pośrednictwa oraz obecnie - prezesa pozwanej spółki) o tym, że faktyczny zamiar stron był taki, że umowa pośrednictwa będzie zawarta jako umowa rezultatu, czyli wynagrodzenie przysługuje pośrednikowi w sytuacji, gdy jego czynności doprowadzą do podpisania umowy nabycia nieruchomości przez osobę skojarzoną przez pośrednika, a nie w sytuacji, gdy klient nie zakupi nieruchomości, a ta zostanie nabyta przez osobę nieskojarzoną przez powoda; 3) naruszenie art. 233 §1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c., w zw. z art. 278 k.p.c. - poprzez pominięcie dowodu w postaci opinii biegłego, która została zlecona przez Sąd przed kolejnym rozszerzeniem powództwa, na okoliczność wyceny wartości rynkowej czynności, które wymienione zostały w umowie, jako essentialia negotii, w sytuacji gdy opinia była spójna wewnętrznie, logiczna, a Sąd nie wskazał, z jakich przyczyn odmówił wiarygodności temu odwodowi, co doprowadziło Sąd do błędnych ustaleń i zasądzenia powodowi kwoty 75.000 zł (pomimo wcześniejszego zasądzenia mu w sprawie o sygn. akt (...)20.000 zł), które to rozstrzygnięcie popiera roszczenie oparte de facto na umowie, która jest nieważna na podstawie art. 58 §2 k.c., ze względu na zasady współżycia społecznego oraz ze względu na naruszenia art. 4 (

1)k.p.c.; ponadto umowa narusza zasady równowagi stron umowy wzajemnej, ekwiwalentności świadczeń, zaufania do osoby, która wykonuje zawód pośrednika obrotem nieruchomościami i którą obowiązuje kodeks etyki zawodowej; 4) w konsekwencji – błąd w ustaleniach faktycznych i uznanie niezgodnie z zasadami doświadczenia życiowego, że pozwana świadomie zgodziłby się na sytuację, w której niezależnie od wyników współpracy jest zobowiązana do zapłaty powodowi wynagrodzenia prowizyjnego obliczonego od ceny zbycia nieruchomości, nienależnie od tego, czy to powód skojarzył klienta docelowego czy np. sama pozwana go znalazła bez udziału powoda; takie rozumowanie Sądu jest nielogiczne, zwłaszcza, że Sąd podkreślił, iż prezes pozwanej miał doświadczenie w prowadzeniu działalności gospodarczej; gdyby Sąd dał wiarę zeznaniom A. Z. (1) i świadków: A. M. i W. Z., a także spojrzał szerzej na okoliczności zawarcia umowy pośrednictwa, doszedłby do prawidłowego wniosku, że to powód wykorzystał swoje kilkunastoletnie doświadczenie jako pośrednik, zaufanie, jakim dążył go prezes pozwanej (członek Klubu (...), których członkowie muszą mieć nieposzlakowaną opinię i cechować się uczciwością) i zachowując się wysoce nieetycznie, naruszając zasady kodeksu etyki pośredników w obrocie nieruchomościami, „namówił” go do szybkiego zwarcia niekorzystnej umowy, powołując się na to, że nazajutrz od jej zawarcia przedstawi mu klienta z B., który jest zdecydowany nabyć nieruchomość za kwotę 6.500.000 zł; w takiej sytuacji zamiarem zawarcia umowy przez pozwaną było szybkie sfinalizowanie transakcji ze wskazanym, zdecydowanym klientem skojarzonym przez powoda, a nie zapłata wynagrodzenia w każdym przypadku, nawet jak klienta de facto kojarzy ktoś inny; 5) błędne ustalenie, że umowa pośrednictwa była zawarta z inną data niż wskazana w niej została, gdyż zarówno w umowie jak i jej załącznikach wskazana jest data styczeń 2014 r., a argument Sadu, że umowa została zawarta w 2015 r., tak jak w trakcie procesu zaczął podnosić powód, ze względu na to, że do umowy dołączona została wycena nieruchomości z połowy 2014 r., nie jest słuszny; umowa bowiem zawarta została 14 stycznia 2014 r., a wycena nieruchomości została dołączona w dacie późniejszej; 6) naruszenie art. 58 §2 k.c., w sytuacji gdy traktowanie zawartej pomiędzy stronami umowy pośrednictwa, jako umowy starannego działania, pomimo że wynagrodzenie jest ewidentnie określone w sposób przyjęty dla umów rezultatu i narusza zasady równości stron, ekwiwalentności świadczeń umów wzajemnych, powoduje naruszenie zasad współżycia społecznego, a przez to znajdować powinien zastosowanie art. 58 §2 k.c.; 7) art. 65 §1 k.c. - przez jego niezastosowanie i przez to dokonanie błędnej wykładni oświadczeń woli stron złożonych w dniu 14 stycznia 2014 r. dotyczących charakteru i przyczyn zawarcia umowy pośrednictwa, polegającej na przyjęciu, że umowa ma charakter starannego działania, a nie rezultatu, uznanie przez Sąd, że pozwana nie została wprowadzona w błąd przez powoda co do tego, że wynagrodzenie należy się nie za doprowadzenie do zawarcia umowy kupna nieruchomości, a tylko za poszczególne czynności bez rezultatu w postaci podpisania umowy nabycia nieruchomości przez klienta skojarzonego przez pośrednika, pomimo że z materiału dowodowego w postaci zeznań A.

Z. (1), A. M., W. Z., dowodów z dokumentów, samej treści umowy, której postanowienia są charakterystyczne dla umowy rezultatu, wynika, że zamiarem stron było zawarcie umowy rezultatu, a wypłata wynagrodzenia prowizyjnego liczonego od kwoty zbycia nieruchomości, należeć się miała tylko w sytuacji, gdy nieruchomość zostanie nabyta przez klienta skojarzonego przez powoda; 8) naruszenie art. 758 – 764 (

4)k.c., a zwłaszcza art. 761 §1 k.c. - poprzez ich niezastosowanie, podczas gdy w orzecznictwie wskakuje się, że umowa pośrednictwa nieruchomościami najbardziej zbliżona jest do umowy agencyjnej i w zakresie nieuregulowanym przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami należy stosować odpowiednio ww. przepisy kodeksu cywilnego; 9) naruszenie art. 123 §1 pkt 1 k.c. - poprzez jego błędne zastosowanie, w sytuacji gdy nie było ku temu podstaw, ponieważ strona powodowa nie przerwała biegu przedawnienia roszczenia w wyniku samego złożenia wniosku o wezwanie do próby ugodowej, z którego treści nie wynikała żadna propozycja ugodowa, a jego celem było tylko i wyłącznie przerwanie biegu przedawnienia co do reszty roszczenia ponad kwotę skierowaną wcześniej na drogę sadową, przez co nie została wypełniona dyspozycja przepisu art. 123 §1 k.c., a w konsekwencji zasądzenie roszczenia pomimo jego przedawnienia.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Apelacja zasługuje na uwzględnienie.

Sąd pierwszej instancji co do zasady prawidłowo, z poszanowaniem reguł wyrażonych w przepisie art. 233 §1 k.p.c. ustalił stan faktyczny sprawy, co sprawiło, że Sąd Apelacyjny przyjął go za własny.

Ocena powyższa nie dotyczy ustalenia, jakoby sporna umowa zawarta została w 2015, a nie 2014 r. W tym zakresie za trafny uznać należało zarzut apelacji dotyczący stanu faktycznego. Nie sposób zauważyć, że okoliczność rzekomego podpisania umowy w 2015 r. podniesiona została na ostatnim etapie obecnego procesu. Tymczasem w sprawie o część wynagrodzenia, zakończonej prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Kielcach, które to zresztą orzeczenie Sąd pierwszej instancji rozpoznający aktualnie sprawę uznał za wiążące, data zawarcia umowy (wskazana przecież przez samego powoda) pozostawała całkowicie poza sporem i została przyjęta w ustaleniach faktycznych Sądów obu instancji. Na okoliczność błędu w omawianym zakresie nie wskazywał także żaden ze świadków, tak w uprzednim, jak i obecnym procesie.

Również w aktualnie badanej sprawie data 9 stycznia 2014 r. została wskazana już w pozwie. Na błąd nie powoływał się zresztą sam powód przesłuchiwany w sprawie (...) (k. 231-235). Co więcej, przesłuchiwany w obecnym procesie, wskazał rok 2014 jako datę podpisania umowy (k. 171). Zauważyć także wypada, że w złożonym przez powoda bezpośrednio po zeznaniach A. Z. (1) (k. 136), w których zarzucał on roczną bezczynność kontrahenta, piśmie procesowym (k. 140), nie podniesiono omawianej okoliczności, co wydawałoby się rzeczą naturalną. Trudno także pozostając w zgodzie z zasadami doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, przyjąć, że przy sporządzaniu przez pozwaną projektu porozumienia w marcu 2015, nie dostrzeżono błędu w dacie umowy, którą przywołano (k. 120 akt związkowych (...)).

W powyższym kontekście fakt powołania się w umowie na załącznik w postaci operatu sporządzonego dopiero w połowie 2014 r. nie można uznać za przesądzający, gdy zważyć dodatkowo, że operat ten w umowie szczegółowo opisany nie został. Oceny tej nie zmienia tożsamość ceny wskazanej w umowie i operacie. Nie można wykluczyć bowiem, że rzeczoznawca mógł wstępnie określić wartość rynkową nieruchomości, która zresztą wskazana została w dużym zaokrągleniu. Za o wiele bardziej przekonującą uznać należy zatem wersję pozwanej, że operat dołączony został dopiero po podpisaniu umowy.

Dodatkowo Sąd odwoławczy ustalił na podstawie niespornych dokumentów, że:

-pozew w sprawie (...)wniesiony został 25 kwietnia 2016 r., a odpowiedź pozwanej, w której zakwestionowano roszczenie o zapłatę wynagrodzenia ze spornej umowy – 4 listopada 2016 r. (dowód: pozew i odpowiedź na pozew – k. 2, 146-154 akt związkowych);

-21 grudnia 2016 r. powód złożył wniosek o zawezwanie do próby ugodowej w związku ze sporną umową, odnośnie do reszty wynagrodzenia w wysokości 200.000 zł (dowód: zawezwanie do próby ugodowej – k. 2-3, 38 akt (...)).

W ocenie Sądu Apelacyjnego kwestia daty zawarcia umowy nie wymagała dalszego badania, a to z uwagi na fakt, że w ostatecznym rozrachunku okazała się ona nieistotna. W obu bowiem datach relewantne przepisy prawa, w szczególności zawarte w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm., dalej: u.g.n.), miały tożsamą treść.

Nietrafiony okazał się natomiast drugi z zarzutów odnoszących się podstawy faktycznej, albowiem w istocie nie dotyczy on faktów, lecz wyciągniętych z nich przez Sąd Okręgowy wniosków, które podlegały ocenie poprzez pryzmat przepisów prawa materialnego.

Nieskutecznie również skarżąca zarzuciła uchybienie przepisom procesowym w związku z nieuwzględnieniem przeprowadzonej w sprawie opinii biegłego, która okazała się nieprzydatna zarówno w świetle koncepcji przyjętej przez Sąd pierwszej instancji, jak i tej, którą uwzględnił Sąd Apelacyjny, o czym niżej.

Nie mogły odnieść także zamierzonego skutku zarzuty naruszenia art. 4 1 k.p.c. Przede wszystkim nadużycie prawa podmiotowego jest kwestią materialnoprawną, podlegającą badaniu poprzez pryzmat art. 5 k.c., podobnie zresztą jak zagadnienie skuteczności przerwania biegu przedawnienia. O nadużyciu prawa procesowego nie świadczy też samo rozszerzanie powództwa, nawet kilkukrotne. Wątpliwości może natomiast budzić zgłoszenie roszczenia oczywiście przedawnionego skutkujące zmianą właściwości rzeczowej sądu, w kontekście niekorzystnego wydźwięku opinii biegłego. Tyle tylko, że opinia ta podlegała badaniu także przez Sąd Okręgowy, a argument o rzekomej linii orzeczniczej Sądu Okręgowego, równie dobrze odnieść można byłoby do Sądu Rejonowego, który przecież uprzednio zastosował wykładnię umowy korzystna dla powoda.

Za trafiony uznać natomiast należało zarzut uchybienia art. 233 §1 k.p.c. odnośnie do oceny zeznań świadka A. Z. (1) w zakresie, w jakim miał on przyjmować przy podpisywaniu umowy, że wynagrodzenie przysługuje pośrednikowi w sytuacji, gdy jego czynności doprowadzą do podpisania umowy nabycia nieruchomości przez osobę skojarzoną przez pośrednika, a nie w sytuacji, gdy klient nie zakupi nieruchomości, a ta zostanie nabyta przez osobę nieskojarzoną przez powoda. Jakkolwiek nie można wykluczyć, że taką interpretację, jako niezwykle korzystną dla siebie, przyjmował powód, to nie oznacza to, że w identyczny sposób zaistnienie obowiązku zapłaty wynagrodzenia pojmował A. Z. (1) jako osoba umocowana do reprezentacji pozwanej. Trudno byłoby, pozostając w zgodzie z zasadami doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, przyjąć, że doświadczony przedsiębiorca zgodziłby się na zapłatę wynagrodzenia przewyższającego znacznie średnie stawki prowizji dla pośredników nieruchomości za wykonanie jakiejkolwiek czynności pośrednictwa, a tak byłoby w sytuacji przyjęcia rozumienia relewantnych postanowień umowy przez powoda oraz Sąd Okręgowy.

W pozostałym zakresie (choć nie było to wprost przedmiotem tego zarzutu), tj. odnośnie do kwestii zawarcia umowy wyłącznie dla klienta z B.” czy wygaśnięcia umowy bez jej wypowiedzenia ocenę Sądu Okręgowego uznać należało za właściwą.

Przed przystąpieniem do oceny zarzutów materialnoprawnych odnieść należy się do zagadnienia związania prawomocnym wyrokiem wydanym w sprawie (...). Sąd Apelacyjny w obecnym składzie w pełni identyfikuje się z poglądem wyrażonym w wyroku Sądu Najwyższego z 11 grudnia 2018 r., sygn. akt II PK 237/17, zgodnie z którym moc wiążąca w zakresie ustanowionym w art. 365 §1 k.p.c. odnosi się tylko do „skutku prawnego”, który stanowił przedmiot orzekania i nie oznacza związania sądu ustaleniami zawartymi w uzasadnieniu innego orzeczenia. Takie wąskie ujęcie zakresu mocy wiążącej prawomocnego wyroku przeważa w nowszym piśmiennictwie i zdecydowanie dominuje w orzecznictwie. Stąd moc wiążąca wyroku dotyczy związania sentencją, a nie uzasadnieniem wyroku innego sądu, czyli przesłankami faktycznymi i prawnymi przyjętymi za jego podstawę, gdyż zakresem prawomocności materialnej jest objęty tylko ostateczny wynik rozstrzygnięcia a nie jego przesłanki. Ograniczanie kompetencji jurysdykcyjnej sądu stanowi większe zagrożenie dla powagi wymiaru sprawiedliwości niż niepożądana, lecz dopuszczalna rozbieżność ocen pomiędzy sądami. W aktualnie toczącym się procesie Sąd Apelacyjny nie mógł zgodzić się na akceptację interpretacji umowy przyjętej w sprawie (...), jako rażąco naruszającą przywołane w dalszej części przepisy prawa materialnego.

Przyjęta przez Sąd pierwszej instancji wykładnia łączącej strony umowy nastąpiła z obrazą art. 65 §1 i 2 k.c. W orzecznictwie i doktrynie za ugruntowany obecnie uznać należy pogląd o konieczności zastosowania tzw. „kombinowanej metody wykładni oświadczeń stron umowy”, która uwzględnia obie respektowane przez prawo cywilne wartości, tj. wolę (intencję) osoby dokonującej czynności prawnej oraz zaufanie innych osób (zob. uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95, OSNC 1995/12, poz. 168). W pierwszej fazie ustala się najpierw, jak strony (składający i odbierający oświadczenie) rzeczywiście rozumiały oświadczenie woli w chwili jego złożenia, a w szczególności, jaki sens łączyły z użytym w oświadczeniu woli zwrotem lub wyrażeniem. Jeżeli były to te same treści myślowe – co obejmuje także sytuacje, w których odbiorca znał rzeczywiste intencje oświadczającego – pojmowany zgodnie sens oświadczenia woli trzeba uznać za wiążący. Decydująca jest zatem – co wyraża art. 65 § 2 k.c. – rzeczywista wola stron. Jeżeli natomiast okaże się, że strony nie przyjmowały tego samego znaczenia oświadczenia woli, konieczne jest przejście do obiektywnej fazy wykładni, w której właściwy dla prawa sens oświadczenia woli ustala się na podstawie przypisania normatywnego, czyli tak, jak adresat sens ten rozumiał i rozumieć powinien przy założeniu starannych z jego strony zabiegów interpretacyjnych (tak: R. Trzaskowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna, cz. 2 (art. 56–125), red. J. Gudowski, Warszawa 2021, art. 65).

W rozpoznawanej sprawie istota sporu sprowadzała się do wyjaśnienia, czy strony umowy zastrzegły wynagrodzenie dla powoda niezależnie od tego, czy doprowadzi do zawarcia umowy czy też okoliczność ta była dla kwestii wynagrodzenia irrelewantna. Analiza stanowisk oraz zeznań stron umowy wskazuje, że zagadnienie to kontrahenci rozumieli odmiennie, co uzasadniało przejście do obiektywnej fazy wykładni oświadczeń woli.

Jak wskazano wyżej przyjęcie interpretacji umowy proponowanej przez powoda byłoby nie do pogodzenia z zasadami doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania w tym sensie, że żaden rozsądny przedsiębiorca nie zgodziłby się na zawarcie umowy, w której pośrednikowi płacone jest wynagrodzenie niezależnie od tego, czy znajdzie nabywcę czy też nie i to wynagrodzenie znacząco wyższe niż powszechnie przyjęta w obrocie prowizja. Słusznie wskazuje przy tym pozwana, że wykładnia proponowana przez powoda prowadziłaby do absurdalnego wniosku, że powód po wykonaniu jakiejkolwiek czynności objętej załącznikiem nr (...) uzyskiwałby uprawnienie do wynagrodzenia w pełnej wysokości (§7 ust. 1 i 2 umowy). Irracjonalność działania pozwanej byłaby tym większa, że w umowie nie zastrzeżono wyłączności dla powoda. Właśnie z uwagi na brak zastrzeżenia wyłączności błędny jest pogląd Sądu pierwszej instancji, że pozwana zgodziła się na zapłatę wynagrodzenia, które zależało od wykonania czynności mających na celu sprzedaż nieruchomości i sfinalizowania transakcji z jakimkolwiek podmiotem, a taki zapis miał chronić agenta przed pozbawieniem go wynagrodzenia w sytuacji, gdyby nabywca zgłosi się do sprzedającego poza wiedzą powoda. Przed takim nieuczciwym działaniem kontrahenta chronił pośrednika odpowiednio stosowany art. 761 §2 k.c. Poza tym, powszechnym zjawiskiem w obrocie nieruchomościami było i jest zastrzeganie kar umownych z tego tytułu.

Nie sposób też nie zwrócić uwagi na zapis, w którym strony wskazały, że jest to umowa starannego działania określona ustawą o gospodarce nieruchomościami (§3 ust. 1).

W judykaturzei doktrynie nie ma wątpliwości co do tego, że umowa pośrednictwa jest umową nazwaną, właśnie przez wspomniany akt prawny. Jakkolwiek w dniu 1 stycznia 2014 r. przepisy u.g.n. zostały istotnie zmodyfikowane na skutek wejścia w życie ustawy z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz. U. poz. 829), to w relewantnym okresie wciąż obowiązywał art. 180 ust. 3 u.g.n. W prezentowanym przed ww. nowelizacją orzecznictwie jednoznacznie wskazywane było, że pośrednictwo polega na dokonywaniu czynności faktycznych, a nie prawnych; pośrednik działa samodzielnie i nie ma obowiązku stosowania się do zaleceń zlecającego, bezpośrednim celem działań pośrednika nie jest wywołanie określonego skutku prawnego, lecz stworzenie warunków, w których zawarcie głównej umowy jest możliwe, ale już tylko z udziałem samych zainteresowanych; pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy, a zatem całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku, który z reguły nie ma nawet prawa do zwrotu poniesionych wydatków.

Wszystko to sprawia, że do umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami trudno stosować, nawet odpowiednio, przepisy dotyczące umowy zlecenia (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 23 listopada 2004 r., I CK 270/04, LEX nr 339711). Wskazywano jednocześnie, że w sprawach nie uregulowanych w u.g.n. do umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami będą miały odpowiednie zastosowanie przepisy dotyczące umów podobnych, zawarte w k.c. Unormowanie umowy pośrednictwa zbliża ją najbardziej do umowy agencyjnej (art. 758 - 764 9 k.c.), nie zaś do umowy zlecenia (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 8 maja 2015 r., III CSK 346/14, LEX nr 1677755). W ocenie Sądu Apelacyjnego zaprezentowane poglądy pozostały aktualne w stanie prawnym obowiązującym między 1 stycznia 2014 r. a 1 września 2017 r., kiedy weszły w życie art. 179 a u.g.n. i art. 179b u.g.n. W rozpoznawanej sprawie skutkiem nawiązania w umowie do ustawy o gospodarce nieruchomościami jest konieczność interpretowania zapisów umownych w zgodzie z ta ustawą, a w dalszej kolejności, w kwestiach nieuregulowanych w tym akcie prawnym, zastosowania przepisów kodeksu cywilnego regulujących umowę agencyjną. Zauważyć wypada, że ustawa nie posługiwała się pojęciem „umowy starannego działania”, a zatem użycie tego określenia w zestawieniu z przywołaniem u.g.n. interpretowane być winno, w świetle przytoczonych wyżej poglądów judykatury, w ten sposób, że powód zobowiązał się względem pozwanego do starannego działania celem stworzenia warunków, w których zawarcie głównej umowy byłoby możliwe, ale już tylko z udziałem samych zainteresowanych. Warunkiem jednak otrzymania wynagrodzenia, zgodnie z istotą umowy pośrednictwa, było zawarcie przez pozwaną umowy z osobą, która powzięła decyzję o zawarciu umowy na skutek działań powoda. W taki sposób, w ocenie Sądu Apelacyjnego, zgodnie z obiektywną metodą wykładni oświadczeń stron, powinny być interpretowane zapisy spornej umowy, w tym §3 ust. 3, §5 ust. 1 oraz §7 ust. 1.

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że przyjęcie skrajnego stanowiska co do braku zgodności oświadczeń woli, prowadziłoby do tożsamego rezultatu postępowania.

Niesporny fakt, że powód swoimi działaniami nie doprowadził do zawarcia umowy, pozbawiał go uprawnienia do wynagrodzenia, stosownie do stosowanego odpowiednio art. 761 §1 k.c. Jakkolwiek bowiem przepis ten co do zasady nie ma charakteru bezwzględnie obowiązującego, to odrzucenie możliwości stosowania przepisów o zleceniu, na co wyżej wskazano, nakazuje przyjąć, że takie ukształtowanie umowy, które całkowicie odrywałoby powstanie uprawnienia do wynagrodzenia (prowizji) pośrednika od najmniejszego choćby wpływu na zawarcie konkretnej transakcji, pozostawałoby w sprzeczności z istotą umowy pośrednictwa. W konsekwencji, gdyby przyjąć nawet, że obiektywna wykładnia umowy prowadziłaby do wniosków takich, jak przyjął to Sąd pierwszej instancji, wtedy za uzasadniony, z identycznym skutkiem procesowym, uznać należałoby zarzut nieważności umowy, choć nie tyle z uwagi na naruszenie zasad współżycia społecznego, ile sprzeczność umowy z naturą stosunku prawnego pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a zarazem ustawą (art. 58 §1 k.c. w zw. z art. 353 1 k.c., art. 180 u.g.n. w zw. z art. 761 §1 k.c.

Wobec przyjęcia, że powodowi nie przysługuje roszczenie o zapłatę, zarzut naruszenia art. 123 §1 pkt 1 k.c. był bezprzedmiotowy. Ubocznie jedynie zatem wskazać należy, że Sąd Apelacyjny w obecnym składzie podziela pogląd orzeczniczy, zgodnie z którym nie jest czynnością zmierzającą bezpośrednio do dochodzenia roszczenia zawezwanie do próby ugodowej, którego celem jest jedynie wydłużenie okresu zaskarżalności wierzytelności przez doprowadzenie do kolejnej przerwy biegu przedawnienia. Taki cel pozostaje zarówno w sprzeczności z założeniami instytucji przedawnienia roszczenia, którymi jest przede wszystkim czasowe ograniczenie uprawnienia służącego wierzycielowi i przyznanie prawa do uchylenia się od zaspokojenia roszczenia zobowiązanemu, jak i w sprzeczności z podstawowym założeniem postępowania pojednawczego, którym jest doprowadzenie do zawarcia ugody, a nie do przerwy biegu przedawnienia. W każdym jednak przypadku, niezależnie od tego, czy jest to pierwsze zawezwanie czy kolejne, sąd jest zobowiązany do badania czy zachodzą przesłanki określone w art. 123 §1 pkt 1 k.c., a więc również badania czy jest to czynność, która potencjalnie może doprowadzić do realizacji roszczenia oraz badania jaki jest jej rzeczywisty cel (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 10 stycznia 2017 r., V CSK 204/16, LEX nr 2252331).

W okolicznościach badanej sprawy rzeczywiście musi budzić uzasadnione wątpliwości cel, dla którego powód złożył wniosek o zawezwanie do próby ugodowej. Istotne znaczenie przydać należy w tym miejscu okolicznościom złożenia wniosku. Otóż składając go, powód znał kategoryczne stanowisko pozwanej odnośnie do braku podstaw do braku podstaw żądania wynagrodzenia w jakiejkolwiek części, wyrażone w uprzednio złożonej w sprawie (...)odpowiedzi na pozew. Co więcej, ostateczna wysokość roszczenia powoda zaprezentowana została już w pozwie, a zatem pozwana była świadoma skali żądań. Powód zatem nie miał jakichkolwiek podstaw do zakładania, że pozwana zgodzi się zaspokoić jego roszczenie, tym bardziej, że kwestionowała ona je już na poziomie 20.000 zł. W tej sytuacji nie sposób przyjąć, że celem, dla którego powód złożył wniosek o zawezwanie do próby ugodowej, było pozaprocesowe zaspokojenie roszczenia, a zatem intencją, która mu przyświecała było wyłącznie przedłużenie okresu przedawnienia w oczekiwaniu na rezultat procesu, w którym dochodził niewielkiej części wynagrodzenia.

Przyjmując jednak za Sądem Okręgowym datę wymagalności roszczenia, która przez skarżącą kwestionowana nie była, Sąd odwoławczy stwierdził, że niezależnie od poczynionej wyżej oceny wniosku o zawezwanie do próby ugodowej, do przedawnienia roszczenia (poza kwotą 5.000 zł) nie doszło, z uwagi na nieupłynięcie 3-letniego terminu, przewidzianego w art. 118 §1 k.c., przewidzianego dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Konsekwencją zmiany orzeczenia co do meritum była konieczność modyfikacji rozstrzygnięcia o kosztach postępowania w oparciu o przepis art. 98 §1 k.p.c. Koszty poniesione przez pozwaną jako stronę wygrywającą zamknęły się sumą 6417 zł, na którą złożyły się: wynagrodzenie radcy prawnego, opłata skarbowa od pełnomocnictwa oraz zaliczka na poczet wynagrodzenia biegłego.

Odnośnie do kosztów sądowych, Sąd Apelacyjny na podst. art. 83 ust. 1 i 2 w zw. z art. 113 ust. 1 u.k.s.c. w zw. z art. 102 k.p.c. postanowił nie obciążać powoda nieuiszczoną częścią wydatków na opinię biegłego, która była nieprzydatna dla rozstrzygnięcia.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 §1 k.p.c. orzekł jak w sentencji. Sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podst. art. 374 k.p.c.

Za podstawę rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego, na które po stronie pozwanej złożyły się opłata od apelacji i wynagrodzenie radcy prawnego, przyjęto art. 98 §1 k.p.c. w zw. z art. 391 §1 k.p.c. oraz §2 pkt 6 w zw. z §10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804 ze zm.).

Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.