1 Statutu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...) w G. członkowie Spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni przez uiszczanie opłat
postanowieniami Statutu i uchwałami organów Spółdzielni. Z kolei, wedle § 14 ust. 2 osoby niebędące członkami Spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach jak członkowie Spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5 ustawy. W myśl § 70 ust. 2 Statutu członkowie Spółdzielni będący właścicielami lokali, właściciele lokali niebędący członkami Spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych: 1) z eksploatacją, remontami i utrzymaniem ich lokali, 2) z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, 3) z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni, z tym że właściciele lokali niebędący członkami Spółdzielni obowiązani są uczestniczyć w tych wydatkach w odniesieniu do nieruchomości, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Wedle § 70 ust. 3 koszty eksploatacji, utrzymania nieruchomości, o których mowa w ust. 1 i 2, obejmują zwłaszcza koszty administrowania nieruchomością, koszty dostawy energii cieplnej na potrzeby ogrzewania lokali i podgrzewania wody, dostawy wody i odprowadzania ścieków, gazu, wywozu nieczystości, eksploatacji dźwigów, domofonów oraz odpisy na fundusz remontowy Spółdzielni i inne opłaty dotyczące utrzymania lokali w danej nieruchomości. Stosownie do § 70 ust. 4 koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnych oraz remontów, o których mowa w ust. 1 i 2, ustala się proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali, ustalonej według ewidencji księgowej. Z kolei, wedle § 70 ust. 5 wysokość opłat, o których mowa w ust. 1 i 2, jest ustalana w planie gospodarczym uchwalonym przez Radę Nadzorczą, przewidzianych do poniesienia w danym roku w ramach wyodrębnionych uchwałą Zarządu Spółdzielni nieruchomości.
6 szczegółowe zasady ustalania planu kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, funduszu remontowego, oraz zasady ich rozliczania określają regulaminy uchwalone przez Radę Nadzorczą. (dowód: Statut (...) Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...) w G., k. 15-18) Rozliczanie mediów następuje według zasad określonych w Regulaminie naliczania opłat za media – wodę, energię cieplną, gaz i energię elektryczną w (...) Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...) w G. przyjętego uchwałą Rady Nadzorczej nr 120/14-17 z dnia 24 lutego 2016 roku.
4 Regulaminu dla mieszkań nieopomiarowanych przyjmuje się następujące wielkości zużycia wody w rozliczeniu miesięcznym: 10 m 3 /osobę wody zimnej, jako surowca, w tym 6 m 3 /osobę wody zimnej i 4 m 3 /osobę wody ciepłej. Wedle § 2 ust. 7 rozliczenie zużycia wody ciepłej i zimnej odbywać się będzie wg stanu na dzień: 30.IV i 31.XII, a przekazanie dokumentów z rozliczenia zimnej i ciepłej wody dla mieszkańców nastąpi do dnia 30.VI i 28.II. Z kolei, w myśl § 2 ust. 4 lokale mieszkalne wyposażone w wodomierze indywidualne na ciepłą i zimną wodę będą rozliczane na podstawie odczytów z wodomierzy indywidualnych (B1, B2, B3 .…. B. ) zwiększonych o wielkość różnicy bilansowej. W myśl § 2 ust. 2 zużywana przez mieszkańców poszczególnych lokali woda jest mierzona przez wodomierze dla ciepłej i zimnej wody i do rozliczeń jest sumowana. Wedle § 7 Regulaminu wodomierze lokalowe są podzielnikami wskazań licznika energii cieplnej zamontowanego w stacji wymienników (grupowym węźle cieplnym). Koszt ciepła zawartego w 1 m 3 wody jest iloczynem zawartości energii cieplnej wyrażonej w GJ i ceny energii, wg taryfy dostawcy ciepła. Regulamin określa szczegółowo algorytm rozliczania cieplej wody. Stosownie do § 8 Regulaminu rozliczenie centralnego ogrzewania będzie odbywało się wg stanu na dzień 30.IV tj. po zakończeniu sezonu grzewczego. Rozliczenie będzie dokonywane wg poniższego algorytmu: Suma wartości faktur za energię cieplną (zł) w okresie rozliczeniowym (A) podzielona przez sumę powierzchni ogrzewanych lokali (m2) (F), zasilanych z danego węzła cieplnego, co stanowi koszt ogrzewania 1 m 2. Opłata za c.o. dla indywidualnego lokalu będzie wynikała z iloczynu powierzchni ogrzewanej rozliczanego lokalu i kosztu wyliczonego wyżej ogrzania 1 m 2. Lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach wyposażonych w liczniki ciepła (ciepłomierze) będą rozliczane wg faktycznie zużytej energii cieplnej na podstawie odczytu z licznika w GJ. Opłata zaliczkowa przypadająca na dany lokal wynikać będzie z iloczynu ilości energii cieplnej zużytej przez dany lokal oraz ceny jednostkowej GJ energii cieplnej określonej
obowiązującymi przepisami. Ilość energii cieplnej przypadającej na dany lokal przyjmuje się z okresu poprzedzającego okres obliczeniowy. Dany lokal będzie obciążany co miesiąc średnią zużycia z poprzedniego sezonu grzewczego (7 miesięcy).
Regulaminu lokale mieszkalne w budynkach były rozliczane za zużycie energii elektrycznej na cele wspólne z liczników administracyjnych. Miesięczna opłata zaliczkowa przypadająca w przeliczeniu na 1 osobę, wynika z przemnożenia ilości zużycia energii elektrycznej przypadającej na 1 osobę w poprzednim okresie rozliczeniowym przez aktualną cenę 1 kWh energii elektrycznej określonej w taryfie dostawcy. Ilość energii elektrycznej przypadającej na dany lokal będzie wynikać z faktycznego zużycia energii elektrycznej przez daną część budynku (klatki bądź kilku klatek) na oświetlenie klatek schodowych, piwnic, pralni, suszarni i wózkarni w półrocznym okresie rozliczeniowym. (dowód: Regulamin naliczania opłat za media – wodę, energię cieplną, gaz i energię elektryczną w (...) Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...) w G., k. 79-84)
Regulaminu rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz ustalania opłat za używanie lokali koszty wywozu odpadów ustalane są przez Radę Miasta G. –
ustawą z dnia 13.09.1996 roku o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2013 roku, poz. 1399; z późniejszymi zmianami). Koszty wywozu odpadów są ewidencjonowane i rozliczane dla każdej nieruchomości. Rozliczenie tych kosztów na poszczególne lokale mieszkalne dokonuje się
metodą i stawkami uchwalonymi przez Radę Miasta G.. W. § 21 opłaty roczne za wieczyste użytkowanie gruntu określone są w odrębnych przepisach i w formie uchwał Urzędu Miasta G. przekazywane są do Spółdzielni. Opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntu naliczane są od terenów przypisanych danej nieruchomości oraz od gruntów stanowiących mienie Spółdzielni. Właściciele lokali stanowiących wyodrębnioną własność rozliczają się z tytułu wieczystego użytkowania gruntu indywidualnie - opłaty naliczana jest przez Urząd Miasta i dotyczy udziału w gruncie przypadającym na dany lokal mieszkalny.
stawki podatku od nieruchomości na dany rok ustalane są przez Radę Miasta w formie uchwały. Maksymalne stawki tego podatku wynikają z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Właściciele lokali stanowiących wyodrębnioną własność rozliczają się z tytułu podatku od nieruchomości w dwóch opłatach. Jedna z nich dotyczy wyodrębnionego mieszkania wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz częściami wspólnymi i gruntu pod budynkiem przypadającym w udziale na to mieszkanie, którą właściciel odprowadza indywidualnie do Urzędu Miasta. Druga dotyczy opłaty za mienie spółdzielni, którą właściciel wpłaca do Spółdzielni. Wedle § 23 koszty konserwacji domofonów ustala się na podstawie faktur otrzymywanych z firmy, z którą zawarto umowę na konserwację. (dowód: Regulamin rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz ustalania opłat za używanie lokali w (...) Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...) w G., k. 85-92)
Regulamin Funduszu Remontowego wysokość stawek wpłat (odpisów) na fundusz remontowy, naliczonych w ramach opłat za używanie lokali, powinna uwzględniać: 1) wielkość faktycznych potrzeb w zakresie remontów w okresie, dla którego będą ustalane stawki odpisów, 2) przewidywane wydatki na wymianę środków trwałych zaliczanych do zasobów mieszkaniowych np. dźwigi, 3) niewykorzystane środki finansowe z poprzedniego okresu rozliczeniowego, 4) remonty wynikające z przeglądów zasobów,
przepisami zaakceptowane i podpisane przez inspektora nadzoru. Roczne stawki wpłat (odpisów), o których mowa w ust. 1 określa się w planie funduszu remontowego na dany rok, jednolite dla zasobów objętych wspólnym rozliczeniem. Zmiana stawki wymaga zatwierdzenia przez Radę Nadzorczą w formie uchwały. (dowód: Regulamin Funduszu Remontowego (...) Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...) w G., k. 93-96) Stawka opłaty eksploatacyjnej w całym okresie objętym pozwem wynosiła 1,80/m 2, a stawka opłaty na fundusz remontowy 1,00/m
którym członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat
postanowieniami statutu. Przechodząc do szczegółowych rozważań w pierwszej kolejności należało odnieść się do zarzutu nadużycia prawa podmiotowego podniesionego przez pozwanego. R. B.
treścią art. 5 k.c. nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. W niniejszej sprawie nie można uznać, iż dochodzenie przez powódkę należności związanych z eksploatacją lokalu mieszkalnego stanowi nadużycie prawa w rozumieniu art. 5 k.c., tj. że jest sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem przysługującego jej prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Niewątpliwie wszelkie rozstrzygnięcia prowadzące do redukcji bądź unicestwienia praw podmiotowych z uwagi na treść art. 5 k.c. wymagają ostrożności i bardzo wnikliwego rozważenia wszystkich aspektów rozpoznawanego wypadku. Dlatego dla zastosowania art. 5 k.c. konieczna jest ocena całokształtu szczególnych okoliczności danego wypadku w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym. W rozpatrywanym przypadku okoliczności mające świadczyć – zdaniem pozwanego – o braku obowiązku poniesienia dochodzonych przez spółdzielnię należności, wynikają ze stosunków prawnych pomiędzy pozwanym a K. H.. Powódka jest osobą trzecią w stosunku do stron umowy z dnia 11 czerwca 2010 roku i stwierdzenie nieważności umowy nie powinno w żaden sposób dotykać jej praw i rzutować na jej sytuację. Nie budzi wątpliwości, że w niniejszej sytuacji to powódka jest podmiotem najbardziej pokrzywdzonym, gdyż przez kilka lat bezskutecznie dochodziła zapłaty opłat eksploatacyjnych od osoby, która ostatecznie okazała się nie być właścicielem lokalu, o czym w żaden sposób nie mogła wiedzieć, nie znając okoliczności zawarcia umowy sprzedaży. Powódka próbowała dochodzić należności od osób które zamieszkują lokal, gdyż na mocy art. 4 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ponoszą solidarną odpowiedzialność z właścicielem lokalu, lecz egzekucja nie doprowadziła do zaspokojenia roszczeń wierzyciela (vide: postanowienia komornika, k. 276-279). Spółdzielnia nie może w toku postępowania egzekucyjnego domagać się licytacyjnej sprzedaży lokalu, skoro nie przysługuje jej w stosunku do aktualnego właściciela lokalu żaden tytuł egzekucyjny. Na tym tle sytuacja pozwanego będącego właścicielem lokalu jest o wiele bardziej korzystna. Po pierwsze, co przyznała spółdzielnia, roszczenie w stosunku do pozwanego uległo częściowemu przedawnieniu. Powódka może domagać się od niego tylko należności za okres trzech lat poprzedzających datę złożenia pozwu. Niewątpliwie zatem poza tym, że pozwany posiada składnik majątkowy o wartości kilkuset tysięcy złotych, to jeszcze „zaoszczędził” wydatki związane z jego utrzymaniem, choć
bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa na nim spoczywał obowiązek ich zapłaty. Wartość lokalu niewątpliwie przewyższa wysokość zadłużenia. Pozbawienie powódki możliwości realizacji jej praw podmiotowych spowodowałoby zatem nieuzasadnioną korzyść po stronie pozwanego kosztem powódki, bo to pozostali członkowie spółdzielni musieliby pokryć stratę wynikającą z niemożności domagania się opłat za przedmiotowy lokal. Jednocześnie, jak wskazał pełnomocnik pozwanego w mowie końcowej, pozwany jest osobą majętną, prowadzącą liczne przedsięwzięcia biznesowe. Uwzględniając również tę okoliczność, należy stwierdzić, że pozwany winien ponosić ryzyko nieudanych i wątpliwych transakcji gospodarczych, a nie domagać się przerzucenia odpowiedzialności za nie na osoby trzecie. Odnośnie kwestii zamieszkiwania w tym lokalu osób trzecich, to należy zauważyć, że osoby te zamieszkiwały tam już w momencie nabycia własności spornej nieruchomości przez pozwanego. R. B.
art. 88a § 1 i 2 Prawa spółdzielczego roczne sprawozdania finansowe spółdzielni podlegają badaniu pod względem rzetelności i prawidłowości. Uchwałę w tym zakresie podejmuje rada nadzorcza. Roczne sprawozdanie finansowe podlega badaniu w trybie i według zasad określonych w odrębnych przepisach. Celem badania sprawozdania finansowego jest wyrażenie przez biegłego rewidenta pisemnej opinii wraz z raportem o tym, czy sprawozdanie finansowe jest zgodne z zastosowanymi zasadami (polityką) rachunkowości oraz czy rzetelnie i jasno przedstawia sytuację majątkową i finansową, jak też wynik finansowy badanej jednostki Powyższe czynności są wykonywane przez biegłego rewidenta, który jest zawodem zaufania publicznego. Należy mieć przy tym na względzie, że biegły rewident, który sporządza niezgodną ze stanem faktycznym opinię o sprawozdaniu finansowym i stanowiących podstawę jego sporządzenia księgach rachunkowych jednostki lub sytuacji finansowo-majątkowej tej jednostki, podlega odpowiedzialności karnej. Zważywszy na szczególne zasady wykonywania zawodu biegłego rewidenta, jego szczególną pozycję jako zawodu zaufania publicznego oraz zaostrzone zasady odpowiedzialności karnej za sporządzenie fałszywej opinii, nie ma przesłanek do kwestionowania a limine opinii biegłego rewidenta. Taka opinia – podlega na mocy art. 233 § 2 k.p.c. – takiej samej ocenie jak pozostałe środki dowodowe. W niniejszym przypadku Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do odmowy przyznania temu dokumentowi mocy dowodowej, tym bardziej, że strona pozwana nie wskazała, które wnioski biegłego rewidenta bądź które spośród pozycji wymienionych w sprawozdaniu finansowym są błędne i niezgodne ze stanem faktycznym. Zarzuty pozwanego sprowadzają się do kwestionowania tego sprawozdania jako takiego bez wskazania żadnych merytorycznych uwag. Oparcie się przez biegłego na opinii biegłego rewidenta w żaden sposób nie dyskwalifikuje opinii przygotowanej przez biegłego W. P.. Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że żadna z uchwał organów statutowych spółdzielni nie została zaskarżona i tym samym nie została wyeliminowana z obrotu prawnego. Zatem należało uznać, że biegły prawidłowo oparł swoje wnioski na przedstawionych dokumentach. Zdaniem Sądu wyliczenie zadłużenia pozwanego z tytułu opłat eksploatacyjnych zostało przez biegłego wykonane poprawnie. Opinia nie stanowi powielenia twierdzeń powoda zawartych w pozwie, lecz stanowi krytyczną analizę rozliczenia opłat zawartego w kartotece finansowej. Zważyć należy, iż biegły dysponował trzema różniącymi się od siebie źródłami danych dotyczących wymiaru miesięcznych opłat eksploatacyjnych (kartoteka finansowa, miesięczne naliczenia, zawiadomienia), co wymagało od niego dokonania analizy porównawczej, a po wyjaśnieniu różnic wskazaniu prawidłowego wyliczenia. Przykładowo, w odniesieniu do rozliczenia mediów biegły nie uwzględnił kwoty 201,78 zł, która została wyszczególniona w kartotece finansowej, gdyż wynika ona z dokonanej w listopadzie 2017 roku korekty naliczeń opłat z tytułu użytkowania lokalu w związku ze zmniejszeniem osób go zamieszkujących. Z treści opinii wynika, że dokonując wyliczenia kwoty zadłużenia, biegły uwzględnił stawki poszczególnych opłat, a także wskazania zużycia mediów wynikające ze złożonych dokumentów źródłowych, opierając się przy tym na zapisach Statutu i regulaminów. Przyjęte wartości nie są zatem dowolne. W związku z powyższym, uznając opinię biegłego za prawidłową, wnioski z niej wynikające Sąd przyjął za swoje i na tym dowodzie oparł ustalenia faktyczne odnośnie wysokości zadłużenia pozwanego z tytułu opłat eksploatacyjnych oraz odsetek za opóźnienie. Mając na względzie powyższe, na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 35.940,85 zł. Ponadto, na mocy art. 481 § 1 i 2 k.c. od powyższej kwoty Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu tj. 8 września 2020r. do dnia zapłaty. Zważyć bowiem należy, iż
art. 4 ust. 6 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych opłaty wnosi się co miesiąc z góry do 10 dnia miesiąca. Ponadto, przed wytoczeniem niniejszego powództwa pozwany był wzywany do zapłaty pismem z dnia 6 maja 2020 roku. W tych okolicznościach należało uznać, że w dacie wniesienia pozwu całość roszczenia była już wymagalna. W pozostałym zakresie, na mocy powołanych powyżej przepisów a contrario, powództwo podlegało oddaleniu. Zważywszy, iż powódka wygrała niniejszy spór w przeważającym zakresie, na mocy art. 100 zdanie drugie k.p.c., kosztami procesu w całości Sąd obciążył pozwanego. Na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. szczegółowe wyliczenie kosztów Sąd powierzył referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się niniejszego wyroku.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.