W pierwszej kolejności wskazać należy, że zakwestionowany przepis nie stanowi „postanowienia określającego główne świadczenia stron, w tym cenę” w rozumieniu art.
2 k.c. Cena przyszłego lokalu mieszkalnego została bowiem określona poprzez wskazanie projektowanej powierzchni lokalu i ceny za jego za metr kwadratowy (zastrzeżono przy tym, że ostateczna powierzchnia może różnić się od projektowanej), do której dodano cenę balkonu (również w odwołaniu do jego powierzchni i ceny 1 m 2), komórki lokatorskiej i miejsca postojowego. Zakwestionowany § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej dotyczy natomiast jedynie sposobu liczenia powierzchni lokalu mieszkalnego, a więc w istocie tylko jednego z czynników, za pomocą których cena miała być ostatecznie ustalona. Zgodnie z § 5 pkt. 2 umowy strony ustaliły że „dla celów realizacji umowy powierzchnia użytkowa jest liczona na podstawie normy PN-ISO: (...) oraz w nawiązaniu do rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, a zatem przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego uwzględnia się powierzchnię mieszkalną wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku, wliczając do niej powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu ( w tym ścianki działowe nie będące elementem konstrukcji i nie zawierające szachtów instalacyjnych )”. Powyższe rozporządzenie, obowiązujące w dacie podpisania umowy nie pozostawia wątpliwości w zakresie stwierdzenia, że przez „normę PN-ISO: (...)” rozumieć należy Polską Normę PN-ISO 9836:1997 (§8 ust. 2 pkt 9 oraz załącznik do rozporządzenia) . Wskazana norma nie jest aktem prawnym, nie zawiera definicji poszczególnych, występujących w niej terminów. Zgodnie z art. 5 ust. 1 i 3 ustawy o normalizacji z dnia 12 września 2002 roku Polska Norma jest normą krajową, przyjętą w drodze konsensu i zatwierdzoną przez krajową jednostkę normalizacyjną, powszechnie dostępną, oznaczoną - na zasadzie wyłączności - symbolem PN. Stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne . Powodowie zakwestionowali fragment umowy deweloperskiej odwołujący się do przepisów normy, wskazujący, że „dla celów realizacji umowy powierzchnia użytkowa jest liczona na podstawie normy (…) a zatem przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego uwzględnia się powierzchnię mieszkalną wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku, wliczając do niej powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu (w tym ścianki działowe nie będące elementem konstrukcji i nie zawierające szachtów instalacyjnych)”. Umowa odwołuje się do wydzielenia lokalu trwałymi ścianami w obrębie budynku, a więc ścianami nośnymi lub działowymi, pod którymi powierzchnia wchodzi w skład powierzchni konstrukcji w rozumieniu normy PN ISO 9836:1997, które na szkicu przedstawiającym rzut lokalu, stanowiącym załącznik nr 3 do prospektu informacyjnego, stanowiącego integralną część umowy deweloperskiej oznaczono jednolitym ciemno szarym kolorem oraz do pojęcia nadających się do demontażu ścianek działowych, nie będących elementem konstrukcji i nie zawierających szachtów instalacyjnych, które według ww. normy stanowią część powierzchni użytkowej wchodzącej w skład kondygnacji netto, oznaczonych na rzucie lokalu szarymi paskami. Wszystkie te ścianki nadają się do demontażu – można je usunąć, zlikwidować, zmienić ich położenie, wedle uznania nabywcy. Powierzchnia pod nimi to powierzchnia użytkowa w rozumieniu ww. normy, która odpowiada celom i przeznaczeniu mieszkania i tylko od właściciela zależy czy życzy sobie mieszkać w lokalu z wykonanymi zgodnie z projektem ściankami działowymi czy bez nich, a może tylko z częścią z nich, ponieważ wszystkie nadają się do usunięcia (demontażu), a powierzchnia pod nimi do alternatywnego wykorzystania. W tym miejscu należy zwrócić uwagę na przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U.2021.1048). Zgodnie z jej art. 2 ust. 2 samodzielnym lokalem mieszkalnym jest zespół izb wydzielonych trwałymi ścianami w obrębie budynku. W myśl art. 3 ust. 3 ww. ustawy udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Z przepisów tych wynika, że powierzchnia użytkowa lokalu jest jego cechą stałą, obiektywną, a więc niezależną od likwidacji czy dobudowywania kolejnych ścianek działowych w lokalu, które – w przypadku przyjęcia koncepcji powodów – musiałoby powodować odpowiednio zwiększenie lub zmniejszenie powierzchni użytkowej lokalu (a co za tym idzie udziału w nieruchomości wspólnej), czego nie sposób zaakceptować. Analiza treści § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej nie pozwala na stwierdzenie, że wolą pozwanej spółki było wprowadzenie klientów w błąd celem uzyskania nienależnego świadczenia, czy też wykorzystanie z ich niewiedzy. Wręcz przeciwnie, treść tego przepisu, który odwołuje się do normy PN ISO 9836:1997 wskazuje, że przepis ten sformułowano w cytowany wyżej sposób po to by konsument-nabywca lokalu dokładnie wiedział co kupuje i za co płaci. Poza odwołaniem się do PN ISO 9836:1997 deweloper wytłumaczył w sposób klarowny, także w formie graficznej, co autor wzorca umownego ma na myśli, tj. które ścianki nadają się do demontażu i która powierzchnia zaliczana jest do użytkowej, za którą trzeba będzie zapłacić. W sprawie niniejszej zdaniem Sądu nie doszło do wprowadzenia powodów-konsumentów w błąd co do treści ww. normy, którego wynikiem było ich pokrzywdzenie poprzez zapłatę kwoty większej niż należna, a przepis § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej nie kształtuje ich obowiązków w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami ani nie narusza ich interesów. Reasumując, brak jest podstaw do stwierdzenia, że zakwestionowany przepis umowy deweloperskiej nosił cechy niedozwolonego postanowienia umownego w rozumieniu art.
Nie znajduje także uzasadnienia żadna ze sformułowanych w pozwie podstaw odpowiedzialności pozwanej. Powodowie nabyli bowiem lokal o powierzchni użytkowej 55,81 zł i zapłacili określoną w umowie, należną pozwanej, kwotę za metr kwadratowy. Z uwagi na powyższe powództwo podlegało oddaleniu. O kosztach procesu orzeczono na zasadzie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. W skład zasądzonych kosztów weszły koszty profesjonalnej pomocy prawnej pozwanej świadczonej na rzecz pozwanej spółki na podstawie § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie i 17 zł tytułem opłaty skarbowej od złożenia dokumentu potwierdzającego udzielenie pełnomocnictwa . W punkcie 3 Sąd na podstawie art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych nakazał pobrać od powodów na rzecz Skarbu Państwa – kasy Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi-Południe w W. kwotę 86,10 zł tytułem zwrotu wydatków poniesionych tymczasowo z sum Skarbu Państwa (wydatki mediatora). ZARZĄDZENIE Odpis wyroku z uzasadnieniem proszę doręczyć pełnomocnikom stron, bez pouczenia, przez portal.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.