Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 26 lutego 2025 r., sygn. akt IX Ca 109/25

Sygn. akt IX Ca 109/25 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 26 lutego 2025 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie IX Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący:

SSO Jacek Barczewski Protokolant: st. sekr. sąd. Marta Borowska po rozpoznaniu w dniu 26 lutego 2025 r. w Olsztynie na rozprawie spraw:

1.z powództwa W. P. przeciwko I. G., K. P. (1) o zapłatę kwoty 20.000 zł z odsetkami, 2. z powództwa W. P. przeciwko I. G., K. P. (1) o zapłatę kwoty 28.000 zł z odsetkami, na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Rejonowego w Giżycku z dnia 29 października 2024 r., sygn. akt I C 617/22, I. zmienia zaskarżony wyrok w całości nadając mu następujące brzmienie: „1. zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kwotę 20.000 (dwadzieścia tysięcy) zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 18 marca 2022 r. do dnia zapłaty, 2. zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kwotę 8.066,13 (osiem tysięcy sześćdziesiąt sześć 13/100) zł tytułem zwrotu kosztów procesu z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 6 marca 2025 r. do dnia zapłaty, 3. zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kwotę 28.000 (dwadzieścia osiem tysięcy) zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwot:

-19.600 zł od dnia 18 marca 2022 r. do dnia zapłaty,

-8.400 zł od dnia 16 stycznia 2024 r. do dnia zapłaty, 4. zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kwotę 5.017 (pięć tysięcy siedemnaście) zł tytułem zwrotu kosztów procesu z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 6 marca 2025 r. do dnia zapłaty.”, II. zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kwotę 4.200 (cztery tysiące dwieście) zł tytułem zwrotu kosztów procesu za instancję odwoławczą z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty.

SSO Jacek Barczewski Sygn. akt IX Ca 109/25 UZASADNIENIE Powódka W. P. domagała się zasądzenia na jej rzecz od pozwanych I. G. i K. P. (1) solidarnie kwoty 20 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 18.03.2022 r. do dnia zapłaty – tytułem częściowego odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), której powódka jest współwłaścicielką. Nadto wnosił o zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

Ponadto kolejnym pozwem domagała się zasądzenia na jej rzecz od pozwanych I. G. i K. P. (1) solidarnie kwoty 28 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty 19 600 zł od dnia 18.03.3022 r. do dnia zapłaty i od kwoty 8 400 zł od dnia doręczenia pozwu do dnia zapłaty tytułem bezumownego korzystania przez pozwanych z nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...).

Nadto wnosiła o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

Pozwani I. G. i K. P. (1) nie uznali żadnego z powództw i wnieśli o ich oddalenie w całości.

Wyrokiem z dnia 29 października 2024 r., sygn. akt I C 617/22, Sąd Rejonowy w Giżycku oddalił oba powództwa i zasądził od powódki na rzecz pozwanych kwotę 7.200 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania w obu powództwach połączonych do wspólnego rozpoznania.

Sąd Rejonowy ustalił, że powódka jest współwłaścicielką nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...). Oprócz powódki współwłaścicielem jest jej ojciec L. P.. W dniu 10 lipca 2016 r. L. P. zawarł z pozwanymi I. G. i K. P. (1) umowę najmu nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...) na czas określony tj. do dnia 30.06.2017 r. Jednocześnie w zdaniu drugim §3 ust.1 cyt. umowy znalazł się zapis o możliwości przedłużenia umowy na kolejny okres o ile strony wyrażą taką wolę. Nie ulega wątpliwości, że pozwani na podstawie wyżej wymienionej umowy zamieszkiwali w nieruchomości do sierpnia 2022 r.

Umowa najmu za obopólna zgodą stron przedłużała się automatycznie. Było to korzystne dla obu stron. Pozwani nosili się z zamiarem nabycia na własność wynajmowanej nieruchomości zaś wynajmujący odnosił wymierną korzyść z faktu ich zamieszkiwania w domu albowiem pozwani de facto spłacali długi L. P.. W owym czasie komornik prowadził bowiem przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne. Jak wynika z akt Kmp 16/12 Komornika Sądowego A. R. w G. oraz zaświadczenia zalegającego na karcie 166 akt niniejszej sprawy, łącznie na rzecz wierzycielki K. P. (2) wyegzekwowano od pozwanych w okresie od 22.07.2016 r. do 08.XI.2018 r. kwotę 31 986 zł.

Kontakt z wynajmującym urwał się około dwa lata po zawarciu umowy najmu. W sposób dorozumiany i zgodny z wolą stron doszło do przedłużenia umowy najmu zawartej na czas określony. Umowa ta nigdy nie została pozwanym wypowiedziana. W aktach sprawy próżno szukać takiego pisma pomimo tego, że powódka była reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika już długo na etapie przedsądowym.

Jak wynika z uzasadnienia pozwu z dnia 14.06.2022 r. powódka dochodzi nim odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości za cały 2020 r. oraz styczeń , luty i marzec 2019 r. Natomiast pozwem z dnia 17.08.2022 r. powódka dochodzi odszkodowania za bezumowne korzystanie za rok 2021 r oraz za osiem miesięcy 2022 r.tj. od stycznia do sierpnia.

W przedmiotowej sprawie bezspornym było, iż pozwani wydali lokal powódce w sierpniu 2022 r. Prawdą jest także i to, że około 2 lata przed opuszczeniem lokalu pozwani zaprzestali uiszczania czynszu bowiem jak podnieśli w swoich zeznaniach, a wcześniej w odpowiedzi na pozwy, ponieśli na nieruchomość znaczne nakłady licząc się z tym , że być może nabędą ją na własność.

Sąd Rejonowy wskazał, że z okoliczności przytoczonych w pozwach wynika, że powódka wywodzi roszczenie z prawa własności i niemożliwości korzystania z nieruchomości, którą bezumownie władali pozwani. Jako podstawę prawną roszczeń pełnomocnik powódki wskazał art. 225 kc w zw. z art.224 § 2 kc i w zw. z art.230 kc. Powód w pozwie ma obowiązek wskazać swoje żądanie oraz okoliczności faktyczne , które to żądanie uzasadniają.

Sąd I instancji przyjął, iż w myśl art. 321 § 1 kpc nie może on wyrokować co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem, ani zasądzić ponad żądanie. Przy czym nie ulega wątpliwości, że zakaz orzekania ponad żądanie dotyczy zarówno samego żądania jak i jego podstawy faktycznej, którą Sąd jest związany. Oznacza to, że Sąd nie może zasądzić czego innego od tego, czego żądał powód, ani na innej podstawie faktycznej niż ta która została wskazana przez powoda. Sąd może orzekać jedynie o roszczeniach, które wynikają z faktów przytoczonych przez powoda. Wynika to jednoznacznie z orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 09.05.2008 r. w sprawie sygn. akt. III CSK 17/2008, LEX Polonica nr 2019491.

Art. 321 § 1 kpc zakazuje zasądzać więcej niż powód żąda, lecz nie pozwala również wyrokować , co do rzeczy, która nie była przedmiotem żądania, czyli zasądzać coś innego, niż strona żądała (zob. orzeczenie SO w Łodzi z dnia 30.04.2019, III Ca 1752/18, portal orzeczeń SO w Łodzi).

W przedmiotowej sprawie powódka domagała się zasądzenia wymienionych w obu pozwach kwot z tytułu bezumownego korzystania przez pozwanych z nieruchomości, tymczasem, zdaniem sądu rejonowego aż do sierpnia 2022 r. czyli do opuszczenia nieruchomości przez pozwanych i wydania do niej kluczy pozwani mieli status najemców bowiem wiązała ich umowa najmu przedmiotowej nieruchomości, która nigdy nie została im wypowiedziana. Jako najemcy mieli obowiązek płacić czynsz najmu. Podstawą roszczenia powoda jest więc ustawa z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Ustawa jest regulacją szczególną w stosunku do kodeksu cywilnego i ma zastosowanie z wyprzedzeniem art. 224 i 225 k.c. (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z 8 listopada 2019 r., III CZP 28/19). Ustawę o ochronie praw lokatorów (…..) stosuje się w zasadzie do wszystkich stosunków prawnych uprawniających lokatora do używania lokalu mieszkalnego , z wyjątkiem wyraźnie określonymi w ustawie (art. 1a i 3, wyrok SN z 19.X.2007, I CNP 66/07).

W tym kontekście zdaniem Sądu Rejonowego pozwani byli lokatorami w myśl art.2 ust.1 pkt 1 przedmiotowej ustawy. Władali mieszkaniem na zasadzie umowy najmu zawartej z ojcem powódki. Jako lokatorzy co do zasady powinni byli za okres wskazany w obu powództwach uiszczać czynsz najmu. Nie byli natomiast w tym czasie zobowiązani do uiszczania odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości jak tego domaga się powódka.

O kosztach procesu Sąd Rejonowy orzekł w oparciu o dyspozycję art. 98 § 1 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Postanowieniem z dnia 17.12.2024 r. Sąd uwzględnił wniosek pełnomocnika pozwanych o uzupełnienie postanowienia o kosztach zawartego w wyroku. Żądanie to należało bowiem uznać za całkowicie uzasadnione i zgodne z obowiązującymi przepisami (art. 98 § 1 kpc). Sąd Rejonowy całkowicie bezpodstawnie pominął w wyroku orzeczenie o należnych pozwanym odsetkach od zasądzonych na ich rzecz kosztach postępowania, co mając na uwadze należało orzec jak we wspomnianym postanowieniu z dnia 17.12.2024 r.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wniosła powódka, zaskarżając je w całości i zarzucając:

1.naruszenie przepisu art. 233 § 1 kpc, polegające na niewszechstronnym rozważeniu materiału dowodowego i przekroczeniu granic swobodnej oceny dowodów, polegającym na:

a)wysnuciu z materiału dowodowego błędnych wniosków, przejawiających się w szczególności na uznaniu, że w okresie 2018-2022 Pozwani korzystali z nieruchomości powódki na podstawie umowy najmu, podczas gdy umowa wygasła w 2017 r. i od czasu wygaśnięcia umowy pozwani korzystali z nieruchomości bez podstawy prawnej, co wynika z: i. zeznań pozwanego K. P. (1), który w dniu 09.04.2024 r. zeznał, że „przez ostatnie dwa lata nie uiszczaliśmy opłat za dom ( ... ) zaprzestaliśmy opłat bo nie mieliśmy kontraktu z właścicielem, ( ... ) bo nie wiedziałem, kto jest właścicielem i komu mam płacić- z powyższego wynika, że gdyby wolą pozwanych było kontynuowanie umowy najmu, wykonywaliby oni umowę zgodnie z dotychczasowymi ustaleniami, zaś wiedząc, że umowa wygasła, nie płacili, bo nie wiedzieli kom ii. zeznań pozwanej, która wskazuje, że „nie wyprowadziłam sę z domu wcześniej bo to był nasz dom, kochałam ten dom", co świadczy, że pozwana wiedziała, że umowa nie obowiązuje, a jedynie z powodów sentymenlalnych korzystała z nieruchomość. Ponadto zeznała, że „zaproponowaliśmy powódce, żeby uczciwie się rozliczyć ( ... ) chcieliśmy się rozliczyć polubownie z powódką. Była sprawa o eksmisję, chcieliśmy się stamtąd wyprowadzić, bo nie było drogi, ale nie mogliśmy znaleźć mieszkania. Wtedy ona zaproponowała nam wynajem zi prawie 2 tys., ale to było za dużo dla nas. Mieszkaliśmy tam nie płacąc 2-3 lata - co świadczy, że umowa najmu nie została przedłużona za obopólna zgodą stron automatycznie, z uwagi na brak woli obu stron do jej przedłużenia, podczas gdy z zeznań pozwanych wynika, że pozwani godzili się na ten stan rzeczy, że mieszkają tam bezprawnie, o czym świadczy niepłacenie za nieruchomość, opuszczenie jej dobrowolnie po założeniu sprawy o eksmisję. Było to korzystne dla obu stron. Pozwani nosili się z zamiarem nabycia na własność wynajmowanej nieruchomości, zaś wynajmujący odnosił wymierną korzyść z faktu ich zamieszkiwania w domu albowiem pozwani defacto spłacali długi L. P.. W owym czasie komornik prowadził bowiem przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne. iii. Stanowiska pozwanych wyrażonego w piśmie ich pełnomocnika z dnia 17 maja 2022 r., w którym proponują rozliczenia za okres od grudnia 2018 r. Do podpisania nowej umowy najmu - co świadczy, że strony obejmowały swą wolą, że w okresie 12.2018-05.2022 r. nie obowiązuje umowa najmu i zajmują nieruchomość bezpodstawnie oraz z propozycji zawarcia nowej umowy najmu na czas nieokreślony z wynagrodzeniem 1.600 zł miesięcznie - co również świadczy, że wolą pozwanych było uregulowanie zgodnie z prawem bezprawnego stanu zajmowania nieruchomości

iy. Stanowiska pozwanych wyrażonych w odpowiedzi na pozew z dnia 16.01.2024 r. do sprawy I C 531/23 (połączonej), w której w uzasadnieniu (na str.3) pozwani wskazują, że „umowa uległa rozwiązaniu, dokonywanie przez pozwanych takich płatności do listopada 2018 r. byłoby zupełnie nieuzasadnione" - mając na uwadze, że pozwani od grudnia 2018 r. nie dokonywali już żadnych płatności, to należy przyjąć, że wolą stron było zakończenie stosunku najmu.

b)zbagatelizowaniu okoliczności, że pozwani nie kwestionowali, że nie zapłacili za korzystanie z nieruchomości za okres wskazany w pozwach oraz faktu, że pozwani wyprowadzili się z nieruchomości ,dobrowolnie" z dnia na dzień po złożeniu pozwu o eksmisję przeciwko nim, co doprowadziło do uznania, że umowa najmu za obopólna zgodą stron przedłużała się automatycznie, podczas gdy by tak było pozwani nie opuściliby domu dobrowolnie z dnia na dzień po żądaniu opróżnienia lokalu (sprawa o eksmisję prowadzona przed Sądem Rejonowym w Giżycku, I C 495/22) oraz wykonywaliby postanowienia dotychczasowej umowy w zakresie płacenia czynszu

c)pominięciu okoliczności, że w piśmie procesowym ; dnia 21.08.2023 r. Pełnomocnik powódki wskazał, że w przypadku uznania, ż brak jest podstaw do domagania się od pozwanych wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości na podstawie umowy najmu, zasadne jest żądanie zasądzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. ( ... )

d)wysnuciu z materiału dowodowego błędnych wniosków, że strony umowy najmuzgodnie wyraziły wolę jej przedłużenia na kolejny okres (rok), podczas gdy brak jakiekolwiek dowodu, aby L. P. wyraził zgodę na przedłużenie umowy najmu oraz zachowanie pozwanych- zaprzestanie płacenia- świadczy, że nie mieli woli kontynuowania umowy w kolejnych okresach, co doprowadziło do błędnego uznania, że podstawą prawną żądania jest umowa najmu.

2.Naruszenie art. 233 § 1 kpc. poprzez przekroczenie zasady swob(dnej oceny dowodów zgromadzonych w sprawie przez błędne ustalenie, że pozwani w okresie wskazanym w pozwie korzystali z nieruchomości na podstawie umowy najmu, pomimo, iż we wrześniu 2022 r. pozwani wydali nieruchomość i klucze powódce, nie składając przy tym żadnego oświadczenia, wypowiedzenia ani porozumienia, przez co należy rozumieć, że stron nie łączyła żadna umowa najmu (uznanie przez Sąd, że opuszczenie nieruchomości i wydanie kluczy stanowi jednostronne natychmiastowe rozwiązanie umowy);

3.naruszenie art 156 2 kpc poprzez jego niezastosowanie i nie uprzedzenie stron przez Sąd o możliwości rozstrzygnięcia o żądaniu na innej podstawie prawnej niż wskazana przez powódkę, pomimo, że powódka w pozwie oraz kolejnych pismach procesowych wskazała podstawę prawną swojego roszczenia, lecz sąd uznał, że podstawa prawna rozstrzygnięcia powinna być inna. Przy czym sąd nie poinformował strono możliwości zmiany podstawy prawnej, dopuszczając dowód z opinii biegłego z zakresu wyceny-określenie wartości rynkowej czynszu najmu przedmiotowej nic ruchomości. W myśl bowiem zasady da mihi factum, dabo tibi jus to sąd jest zobligowany do zastosowania prawidłowej normy prawnej w oparciu o przedstawione przez stronę fakty i dowody.

4.błędne ustalenie, że powódka domagała się zasądzenia kwoty od pozwanych na jej rzeczy tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), podczas gdy w żądaniu pozwu powódka nie określała tytułu żądanej kwoty, a jedynie w uzasadnieniu pozwu wskazała. swoją ocenę prawną żądania i jednocześnie dopuściła możliwość, że kwoty żądane należą się na podstawie umowy najmu.

5.błędne ustalenie treści umowy najmu obowiązującej pozwanych oraz L. P., na podstawie druku nieopatrzonego żadnym podpisem, w szczególności treści w zdaniu drugim § 3 ust.1 cyt. umowy o możliwości przedłużenia umowy na kolejny okres o ile strony wyrażą taką wolę 6. naruszenie art. 321 § 1 kpc poprzez błędną jego wykładnię i zastosowanie poprzez oddalenie powództwa i nie zasądzenie dochodzonych pozwami kwot, podczas gdy roszczenia wynikają z faktów przytoczonych przez powódkę;

7.naruszenie art. 321 § 1 kpc mające wpływ na wynik sprawy i polegające na przyjęciu, że na przeszkodzie uwzględnienia powództwa stało sformułowanie żądania pozwu i brak jego późniejszej modyfikacji przez stronę powodową do czasu zamknięcia rozprawy, co stanowiłoby orzeczenie ponad żądanie w sytuacji, gdy z treści pozwu, jak i pism procesowych oraz okoliczności sprawy, a zwłaszcza z pisma z dnia 21.08.2023 r. wynika jednoznacznie, że powódka żądała zapłaty za korzystanie przez pozwanych z nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) za okres wskazany w pozwach, a oddalenie powództwa na podstawie art 321 § 1 kpc jest wynikiem błędnej, tj. zbyt dosłownej, interpretacji tego przepisu, 8. naruszenie art. 316 oraz art. 321 § 1 kpc poprzez pominięcie stanowiska powódki, że w piśmie procesowym z dnia 21.08.2023 r. Pełnomocnik powódki wskazał, że w przypadku uznania, że brak jest podstaw do domagania się od pozwanych wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości na podstawie umowy najmu, zasadne jest żądanie zasądzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. ( ... ) i w konsekwencji oddalenie powództwa.

Mając powyższe zarzuty na uwadze, wniósł o:

1.zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództw w całości i zasądzenie żądanych kwot wraz z odsetkami oraz kosztami postępowania;

2.zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego za I i II instancję, według norm przepisanych.

W odpowiedzi pozwani wnieśli o oddalenie apelacji powódki w całości oraz zasądzenie od niej na ich rzecz kosztów za postępowanie odwoławcze według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja okazała się zasadna w całości. Kontrola instancyjna zaskarżonego wyroku doprowadziła Sąd Okręgowy do przekonania, że rozstrzygnięcie to nie może się ostać. Co prawda Sąd Rejonowy ustalił prawidłowy stan faktyczny, który Sąd Okręgowy w całości podziela i przyjmuje za własny, jednakże nie sposób zgodzić się z oceną prawną sprawy poczynioną przez ten Sąd.

Wskazać należy, że stan faktyczny sprawy jest praktycznie bezsporny. Niewątpliwie pozwani wynajęli od L. P. nieruchomość, której współwłaścicielem jest powódka. Zgodnie z art. 209 k.c. każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa (tzw. czynności zachowawcze). Chodzi tu o wszelkie zachowania, które mają zapobiec utracie lub uszczupleniu samego prawa własności lub jego przedmiotu, tj. rzeczy. W orzecznictwie pojęcie czynności zachowawczych rozciągnięto również na niektóre zachowania, które w istocie nie zmierzają do zachowania wspólnego prawa, lecz chronią indywidualne interesy współwłaścicieli. Do takich sytuacji, których kwalifikacja jako czynności zachowawczych może być kwestionowana, orzecznictwo zaliczyło m.in. dochodzenie czynszu najmu i innych podobnych należności (uchw. SN z 25.9.1960 r., I CO 16/60, OSNCK 1961, Nr 2, poz. 31; wyr. SN z 30.10.2013 r., II CSK 673/12, OSP 2014, Nr 7–8, poz. 72). Niewątpliwie zatem powódka, mimo iż formalnie nie była stroną umowy najmu, to posiada legitymację czynną do dochodzenia należności w przedmiotowej sprawie, gdyż czynność ta mieści się w ramach „czynności zachowawczych”.

Umowa między pozwanymi a L. P. została zawarta pierwotnie na czas do 30.06.2017 r., jednak pozwani po tym dniu również zamieszkiwali w przedmiotowej nieruchomości. Wyprowadzili się z niej dopiero w sierpniu 2022 r. Słusznie jednak wskazuje Sąd Rejonowy, że w § 3 ust. 1 zd. 2 umowy znalazł się zapis o możliwości przedłużenia umowy na kolejny okres. Niewątpliwie L. P. wyraził dorozumianą zgodę na dalsze zamieszkiwanie pozwanych w nieruchomości, na co wskazuje tolerowanie obecności pozwanych i nieprzerwane pobieranie czynszu. Również pozwani nie wyrazili co do tego sprzeciwu. Nadal uiszczali czynsz najmu na rachunek bankowy komornika (aż do listopada 2018 r.), nie podejmowali działań zmierzających do wyprowadzki.

Umowa nie wskazuje jednak długości ani terminu granicznego kolejnego okresu najmu. Prawdopodobnie stronom chodziło wprost o tożsamy, roczny okres najmu. Jednak nawet powzięcie w tym zakresie wątpliwości nie prowadziłoby do stwierdzenia, że umowa wygasła. Zgodnie z art. 674 k.c. jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Spełnienie przesłanek z art. 674 k.c. prowadzi do takiego skutku, jak gdyby strony złożyły oświadczenie w sprawie przedłużenia dotychczasowej umowy na czas nieoznaczony, na dotychczasowych warunkach. Umowa została rozwiązana za obopólną zgodą stron dopiero w sierpniu 2022 r., kiedy to pozwani wydali powódce klucze i opuścili nieruchomość.

Konstatacji tej nie zmieniają zeznania pozwanych, w których wskazywali, że nie uiszczali czynszu, bo nie wiedzieli kto jest właścicielem, a z wynajmującym nie mieli kontaktu. Jest to oczywista konsekwencja tego, że miejsce zamieszkania wynajmującego było nieznane. Pozwani byli zżyci z wynajmowanym domem, dlatego mimo braku kontaktu z wynajmującym nie chcieli się z niego wyprowadzić. Uczynili to dopiero na skutek wytoczenia przez powódkę pozwu o eksmisję, nie chcąc wchodzić z powódką w dalszy spór prawny. Do tego czasu jednak pozwanym oczywiście przysługiwał status lokatora w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Pozwani byli również zobowiązani do uiszczania czynszu w wysokości przez strony umówionej. Zresztą jak już zostało wyżej wskazane czynili to do listopada 2018 r., a zaprzestali dopiero na skutek braku możliwości porozumienia się z L. P..

Zdaniem Sądu Rejonowego powództwo jednak nie zasługiwało na uwzględnienie z uwagi na to, że powódka domagała się zasądzenia roszczenia z powołaniem na bezumowne korzystanie z nieruchomości przez pozwanych, gdy tymczasem umowa nadal trwała. Z takim podejściem nie sposób się zgodzić. Oczywiście zgodnie z art. 321 § 1 k.p.c. sąd nie może wyrokować co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem, ani zasądzać ponad żądanie. Powszechnie norma ta określana jest mianem zakazu orzekania ponad żądanie (ne eat iudex ultra petita partium). Istota zakazu orzekania ponad żądanie ujmowana jest w trzech płaszczyznach. Po pierwsze, sąd nie może zasądzić więcej niż żądano w pozwie (super, plus). Po drugie, nie może zasądzać czegoś innego niż żądano w pozwie (aliud). Po trzecie, nie może uwzględnić żądania zawartego w petitum pozwu na innej podstawie faktycznej, niż przywołana dla uzasadnienia powództwa przez powoda.

Główny problem na gruncie przedmiotowej sprawy przejawia się w kwestii związania sądu ustaleniem granic "petitum" wywodów powoda odnoszących się do kwalifikacji prawnej stosunku prawnego, z którego wywodzi swoje żądania (ewentualnie wskazania podstawy prawnej tego żądania). Aktualnie w orzecznictwie przyjmuje się, że co do zasady nie wywołuje skutku w płaszczyźnie art. 321 § 1 k.p.c. wskazanie w pozwie podstawy prawnej żądania. Powołanie się przez powoda na podstawę faktyczną żądania, która może być kwalifikowana według różnych podstaw prawnych, uzasadnia rozważenie przez sąd każdej z nich przy rozstrzyganiu sprawy. Przyjęcie przez sąd innej podstawy prawnej, niż wskazana przez powoda, nie stanowi wyjścia poza granice żądania określone w art. 321 § 1 k.p.c. (wyr. SN: z 24.5.2007 r., V CSK 25/07, Legalis; z 30.10.2019 r., V CSK 334/18, Legalis; z 7.11.2007 r., II CSK 344/07, Legalis; z 5.9.2002 r., II CKN 829/00, Legalis). W sposób oczywisty dotyczy to takich sytuacji, w których żądanie pozwu z uwagi na jego uzasadnienie faktyczne (przytoczoną podstawę faktyczną), może być oceniane prawnie z perspektywy różnych norm prawa materialnego. Sąd nie może zatem swoim działaniem (bez właściwych czynności procesowych stron, polegających na podaniu faktów) "rozszerzać" podstawy faktycznej żądania pozwu, poszukując innego, iż przytaczane przez powoda uzasadnienia prawnego żądania petitum powództwa.

W związku z tym w doktrynie formułuje się regułę zakazu zaskakiwania stron wyrokiem sądowym i konieczność stosowania w praktyce normy art. 156 2 k.p.c. W nauce dostrzega się, że dotyczy to także sytuacji, w których w świetle przytoczonych przez powoda faktów mogłyby wynikać roszczenia określonej treści, jednak powód obejmuje żądaniem roszczenie, które na tle przytoczonej podstawy faktycznej jest bezzasadne. Jako przykład podaje się wystąpienie o restytucję naturalną wówczas, gdy w świetle przedstawionego stanu faktycznego powód może żądać wyłącznie odszkodowania pieniężnego (K. Weitz, Związanie sądu granicami żądania w procesie cywilnym, w: J. Gudowski, K. Weitz (red.), Aurea Praxis Aurea Theoria. Księga pamiątkowa ku czci Profesora Tadeusza Erecińskiego, Warszawa 2011, s. 679 i n.). Warunkiem orzeczenia na innej niż przytoczona przez powoda podstawie jest to, aby okoliczności faktyczne, na jakie się powołał, to uzasadniały, aby ich rozumienie było takie samo, albo co najmniej bardzo podobne, a zasądzone świadczenie musi być takie samo (wyrok Sądu Najwyższego, z dnia 8 maja 2019 r., V CSK 207/18).

W taką sytuacją mamy do czynienia na gruncie przedmiotowej sprawy. Co prawda powódka w pozwie wskazuje, że w jej opinii umowa najmu zawarta między pozwanymi a L. P. uległa wygaśnięciu i w związku z tym pozwani winni uiszczać odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, jednak twierdzenia te stanowią ocenę prawną powódki. Jej stanowisko nie było już tak kategoryczne na dalszych etapach postępowania (k. 63v.). Również przed złożeniem pozwów powódka formułowała w stosunku do pozwanych żądania zapłaty czynszu (wezwanie do zapłaty z 15 marca 2022 r. k.15). Powódka wskazała zatem w pozwie swoje żądanie tj. określoną kwotę pieniędzy oraz podała okoliczności faktyczne ją uzasadniające, przywołując przy tym konkretne dowody na potwierdzenie swych twierdzeń. Skoro zaś „bezumowność” stosunku prawnego łączącego strony była jedynie oceną prawną powódki, to Sąd winien dokonać szczegółowej oceny żądania powódki w oparciu o możliwe do zastosowania podstawy prawne.

Oczywistym jest, że skoro strony aż do sierpnia 2022 r. łączyła umowa najmu, to żądana kwota byłaby bezzasadna w świetle art. 224 i art. 225 k.c., a także art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Niemniej taka ocena nie zwalniała Sądu Rejonowego z obowiązku sprawdzenia zasadności roszczenia w świetle art. 659 k.c. Z całą pewnością roszczenie o czynsz najmu oraz bezumowne korzystanie z lokalu są do siebie bardzo zbliżone, a żądane świadczenie w obu przypadkach pozostaje to samo – określona kwota pieniędzy. Skoro zaś umowa trwała również po czerwcu 2017 r. to pozwani zobowiązani byli do dalszego uiszczania umówionego czynszu, z czego nie zwalniała ich okoliczność braku kontaktu z L. P.. Mogli nadal uiszczać czynsz na rachunek bankowy komornika sądowego albo po prostu zgodnie z art. 467 pkt 1 k.c. złożyć przedmiot świadczenia do depozytu sądowego. Mając na uwadze, że roszczenie powódki opiewa na kwotę umówionego czynszu za okres, w którym pozwani bezspornie zamieszkiwali nieruchomość nie uiszczając z tego tytułu czynszu, należy ocenić to roszczenie jako całkowicie zasadne zarówno co do zasady jak i wysokości na podstawie art. 659 § 1 w zw. z art. 680 k.c. Pozwani zresztą nie negowali wysokości dochodzonego roszczenia jako takiego.

Jednocześnie pozwani za zapłatę czynszu odpowiadali solidarnie na podstawie art. 370 k.c.

Pozwani w toku postępowania pierwszoinstancyjnego twierdzili, że są zwolnieni z zapłaty czynszu, gdyż poczynili znaczne nakłady na nieruchomość. Okoliczność ta pozostaje jednak nieudowodniona. Tymczasem ciężar dowodu w tym zakresie obciążał ich zgodnie z art. 6 k.c. i 232 k.p.c.

Zasadne było również żądanie odsetkowe sformułowane przez powódkę. W przypadku pierwszego pozwu za okres styczeń-marzec 2019 oraz 2020 r. powódka domagała się odsetek od 18 marca 2022 r. a w przypadku drugiego powództwa za rok 2021 i 2022 powódka domagała się odsetek od 18 marca 2022 r. co do kwoty 19.600 zł oraz od dnia doręczenia pozwu co do kwoty 8.400 zł. Skoro zaś czynsz miał być zgodnie z zawartą umową płatny do 20. dnia każdego miesiąca, to już następnego dnia po tym terminie powódka mogła skutecznie domagać się odsetek za opóźnienie (art. 481 k.c.).

Uwzględniając powyższe na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmieniono zaskarżony wyrok w punktach I i II. Koszty postępowania pierwszoinstancyjnego rozliczono na podstawie art. 98 § 1 i 1 (

1)kpc. Koszty powódki za pierwszy pozew wyniosły 8066,13 zł, na co złożyła się kwota 1000 zł opłaty od pozwu, 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, 3449,33 tytułem wydatków na opinię biegłego oraz 3600 zł kosztów zastępstwa procesowego (zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych), natomiast za drugi pozew wyniosły 5017 na co złożyła się kwota 1400 zł opłaty od pozwu, 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa oraz 3600 zł kosztów zastępstwa procesowego.

O kosztach procesu za instancję odwoławczą orzeczono w myśl art. 98 § 1 i 1 1 , w zw. z art. 109 § 2 i art. 391 § 1 k.p.c. Koszty powódki wyniosły 4200 zł, na co złożyła się kwota 2300 zł opłaty od apelacji oraz 1800 zł kosztów zastępstwa procesowego w drugiej instancji (zgodnie z § 2 pkt 5 i § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych). Zważywszy na fakt złożenia jednej apelacji i wspólnoty zarzutów odwoławczych w każdym z połączonych postępowań, brak było podstaw do zasądzenia oddzielnych kosztów procesu na rzecz pełnomocnika powódki.

SSO Jacek Barczewski

Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.