wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności, niezgodność ta występuje wówczas gdy: rzecz nie ma właściwości jakie rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy (art.
pkt 1 k.c.) lub też nie ma właściwości o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór (art.
pkt 2 k.c.) lub jeżeli rzecz nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia (art.
pkt 3 k.c.) oraz jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (art.
Przy czym sprzedawca jest zwolniony z odpowiedzialności (art. 557 k.c.), jeżeli kupujący widział o wadzie w chwili zawarcia umowy (w przypadku rzeczy oznaczonych co do tożsamości lub co do gatunku), lub w chwili wydania rzeczy (w przypadku rzeczy oznaczonej co do gatunku). Sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi wyłącznie za te wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili (art. 559 k.c.). Przy czym jeżeli strony nie umówiły się inaczej niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy przechodzi na kupującego z chwilą wydania jej przez sprzedawcę (art. 548 k.c.). Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może zażądać obniżenia ceny albo od umowy odstąpić, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie (art. 560 § 1 k.c.). Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wad (art. 560 § 3 k.c.). Weryfikacja przesłanek obciążenia pozwanych odpowiedzialnością z tytułu rękojmi, wymaga ustalenia przedmiotu umowy sprzedaży. Pozwani byli właścicielami zabudowanych i niezabudowanych nieruchomości. Nigdy nie byli właścicielami stacji paliw. Tego rodzaju przedsiębiorstwo prowadził ich syn, następnie jego żona. Dnia 19 czerwca 2018 r. strony zawarły umowę sprzedaży, na mocy której pozwani sprzedali działkę gruntu nr (...), powstałą po podziale działki gruntu nr (...), zabudowaną stacją benzynową z wiatą, dystrybutorami, budynkiem biurowo-sklepowym i myjnią oraz działkę niezabudowaną nr (...), powstałą po podziale działki gruntu nr (...). Gdyby przedmiotem sprzedaży była stacja benzynowa, w akcie notarialnym musiałoby powyższe zostać odnotowane jako sprzedaż przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 k.c. Aktem notarialnym strony jednoznacznie określiły, iż przedmiotem sprzedaży są działki gruntu zabudowane, jak i niezabudowane. Dwie sporządzone przez biegłych w toku postępowania wyceny obejmowały wartość gruntu, bez naniesień budowalnych. Wynika to z faktu, iż w dacie sprzedaży budynki nie pełniły obowiązku stacji benzynowej. Sprzedane obiekty w przeszłości pełniły funkcję stacji benzynowej, zostały sprzedane jako nie stacja benzynowa i jako nie stacja funkcjonują. Sprzedaż czynnej stacji była by sprzedażą przedsiębiorstwa. Dokonanie wyceny nieruchomości wraz z działającą stacją wymaga jednak wyliczeń dla przedsiębiorstwa obejmującego jego wszystkie elementy. To, że na gruncie znajduje się nieczynna stacja, nie podwyższa wartości gruntu. Owszem, w obrocie istnieją naniesienia typu np. utwardzenie nawierzchni, czy budowle, które mogą zwiększać faktyczną wartość zakupionej nieruchomości, a także takie które będą generowały koszty po stronie nabywcy, np. związane z rozbiórką. W przedmiotowej sprawie fakt istnienia naniesień na nieruchomości nie był objęty zapłaconą ceną wynoszącą 400 000 zł. Czynna (...) sp. z o.o. została wystawiona na sprzedaż w 2016 r. za 1.300.000 zł. Różnica w cenie sprzedaży nieruchomości a przedsiębiorstwa jest wyraźnie widoczna. Wobec tego, że przedmiotem sprzedaży była wyłącznie działka gruntu, nie sposób dostrzec wady fizyczne obciążające nieruchomość. Biorąc pod uwagę powyższe, powództwo podlegało oddaleniu w całości. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. obciążając nimi przegrywającą stronę powodową. Na zasądzoną kwotę złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika procesowego – 10.800 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 zł, zaliczka na wynagrodzenie biegłego - 2.000 zł. Odsetki określono zgodnie z art. 98 § 1 1 k.p.c. Sąd nakazał dodatkowo pobrać na rzecz Skarbu Państwa tytułem nieuiszczonych wydatków w kwocie 4.086,35 zł na wynagrodzenie biegłego (k. 211, 293, 360, 417, 500). Podstawę rozstrzygnięcia stanowi art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2022 r. poz. 1125 ze zm).
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.