II Ca 438/20

Sygn. akt II Ca 438/20 UZASADNIENIE Pozwem z 23 stycznia 2019 roku powódka (...) w R. domagała się od pozwanego P. Ż. zapłaty kwoty 3 506,93 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie oraz kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu pozwu wskazano, że dochodzone roszczenie dotyczy naliczanych przez (...) opłat z tytułu użytkowania lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w okresie od 1 stycznia 2017 roku do 31 października 2018 roku. W dniu 8 kwietnia 2019 roku Sąd Rejonowy w Radomsku wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym uwzględniający powództwo w całości. Pozwany P. Ż. w dniu 29 maja 2019 roku złożył sprzeciw od nakazu zapłaty z 8 kwietnia 2019 roku zaskarżając przedmiotowy nakaz zapłaty w całości oraz wnosząc o oddalenie powództwa w całości. Ponadto wniósł o zasądzenie od powódki kosztów procesu wg norm przepisanych. W uzasadnieniu sprzeciwu podniósł zarzuty braku legitymacji czynnej po stronie powoda oraz biernej po stronie pozwanego, a ponadto wskazał, że zarządzanie nieruchomościami, które nie stanowią mienia (...) wymaga zawarcia z właścicielem nieruchomości umowy o zarządzanie, podczas gdy pozwany, jako właściciel nieruchomości przy ul. (...) w R., takiej umowy nie zawierał, wobec czego naliczanie przez powódkę opłat jest bezpodstawne. W toku dalszego postępowania strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska. Wyrokiem z dnia 3 marca 2020 r. Sąd Rejonowy w Radomsku zasądził od pozwanego P. Ż. na rzecz powoda(...) w R. kwotę 3.506,93 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od kwot: - 160,74 złotych od dnia 1 lutego 2017 roku do dnia zapłaty, - 160,74 złotych od dnia 1 marca 2017 roku do dnia zapłaty, - 155,29 złotych od dnia 1 kwietnia 2017 roku do dnia zapłaty, - 155,29 złotych od dnia 1 maja 2017 roku do dnia zapłaty, - 157,50 złotych od dnia 1 czerwca 2017 roku do dnia zapłaty, - 157,50 złotych od dnia 1 lipca 2017 roku do dnia zapłaty, - 157,50 złotych od dnia 1 sierpnia 2017 roku do dnia zapłaty, - 157,50 złotych od dnia 1 września 2017 roku do dnia zapłaty, - 157,50 złotych od dnia 1 października 2017 roku do dnia zapłaty, - 157,50 złotych od dnia 1 listopada 2017 roku do dnia zapłaty, - 157,50 złotych od dnia 1 grudnia 2017 roku do dnia zapłaty, - 157,50 złotych od dnia 1 stycznia 2018 roku do dnia zapłaty, - 157,50 złotych od dnia 1 lutego 2018 roku do dnia zapłaty, - 161,93 złotych od dnia 1 marca 2018 roku do dnia zapłaty, - 161,93 złotych od dnia 1 kwietnia 2018 roku do dnia zapłaty, - 161,93 złotych od dnia 1 maja 2018 roku do dnia zapłaty, - 161,93 złotych od dnia 1 czerwca 2018 roku do dnia zapłaty, - 161,93 złotych od dnia 1 lipca 2018 roku do dnia zapłaty, - 161,93 złotych od dnia 1 sierpnia 2018 roku do dnia zapłaty, - 161,93 złotych od dnia 1 września 2018 roku do dnia zapłaty, - 161,93 złotych od dnia 1 października 2018 roku do dnia zapłaty, - 161,93 złotych od dnia 1 listopada 2018 roku do dnia zapłaty. Ponadto Sąd zasądził od pozwanego P. Ż. na rzecz powoda (...) w R. kwotę 1.017 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Podstawę powyższego wyroku stanowiły następujące ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego: Pozwany P. Ż. jest właścicielem samodzielnego lokalu mieszkalnego położonego w R., przy ul. (...) o powierzchni (...) m2, stanowiącego odrębną nieruchomość dla której Sąd Rejonowy w Radomsku Wydział V Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Lokal ten został wyodrębniony z budynku mieszkalnego (bloku), dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...). Przedmiotowy lokal pozwany zakupił od Syndyka Masy Upadłości (...) z siedzibą w R. na podstawie umowy kupna-sprzedaży z 28 kwietnia 2015 roku. P. Ż. w akcie notarialnym oświadczył, że przejmuje wszystkie prawa i obowiązki, nabywa także udziały we współwłasności nieruchomości, na której znajduje się jego lokal. Przed nabyciem ww. lokalu pozwany był jego najemcą jako członek kadry kierowniczej (...). Pozwany nie mieszka w przedmiotowej nieruchomości. Zarząd nad nieruchomością przy ul. (...) sprawuje (...) Zgodnie z § (...)ust. (...) Statutu (...) w R. Członkowie (...) będący właścicielami lokali obowiązani są uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją ich lokali, nieruchomości wspólnych i nieruchomości stanowiących mienie (...) przez uiszczanie opłat zgodnie z przepisami prawa spółdzielczego i postanowieniami Statutu. Ust. (...) tego paragrafu stanowi natomiast, że właściciele lokali nie będący członkami (...) są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją oraz utrzymaniem ich lokali i nieruchomości wspólnych. Są również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie (...), które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Zgodnie z § (...) ust. (...) opłaty za używanie lokali winny być uiszczane co miesiąc w terminie do ostatniego dnia bieżącego miesiąca. Obowiązek uiszczania opłat powstaje z dniem uzyskania tytułu prawnego do lokalu i otrzymania lokalu, a ustaje z dniem wygaśnięcia tego tytułu (...) W okresie od 1 stycznia 2017 roku do 31 października 2018 roku pozwany nie uiszczał (...) w R. opłat związanych z eksploatacją lokalu (w tym funduszu remontowego) oraz opłat za media (CO, kanalizacja, koszty dostawy), a należność pozwanego z tego tytułu wynosi łącznie 3 506,93 zł. Pozwany był informowany przez powódkę o wysokości należności. Wielokrotne wezwania pozwanego do wywiązania się z obowiązków płatniczych nie odnosiły rezultatu. Sąd meritii wyjaśnił, że stan faktyczny w sprawie ustalił na podstawie wskazanych dowodów, których autentyczność i wiarygodność nie budziła wątpliwości. W następstwie powyższych ustaleń Sąd Rejonowy uznał powództwo za uzasadnione. Zważył, że w sprawie bezspornym pozostawało nabycie przez pozwanego prawa własności lokalu przy ul. (...) o powierzchni (...) m2 , stanowiącego odrębną nieruchomość dla której Sąd Rejonowy w Radomsku Wydział V Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) zarządzenie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno - finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Zarządca nieruchomości odpowiada więc za decyzje oraz czynności związane ze sferą finansową i ekonomiczną, musi zapewnić bezpieczeństwo mieszkańcom poprzez zapewnienie właściwej eksploatacji nieruchomości, przeprowadzenie koniecznych remontów oraz najróżniejszej kontrole stanu technicznego nieruchomości. Zarządca reprezentuje także właścicieli na zewnątrz oraz pomiędzy właścicielem lokalu w sprawach związanych z zarządzaniem nieruchomością. Obowiązkiem zarządcy jest także zapewnienie eksploatacyjnej obsługi nieruchomości. W skład tego obszaru działań należy wyszukiwanie usługodawców, którzy zapewnią stały dopływ wody, ciepła, energii elektrycznej, gazu a także odprowadzanie ścieków i wywóz nieczystości. Obowiązkiem zarządcy jest również bieżąca konserwacja nieruchomości i utrzymanie czystości oraz ubezpieczenie bloku czy kamienicy od ognia, innych zdarzeń losowych oraz odpowiedzialności cywilnej. Pozwany stając się właścicielem przedmiotowego lokalu uznał, że zarząd nad jego nieruchomością sprawuje powódka. Nie jest przy tym koniecznym, aby pozwany wstępował w poczet członków powódki. Sąd Rejonowy wyjaśnił również, że w skład dochodzonych należności wchodzą obciążające pozwanego opłaty konieczne związane z koniecznością utrzymania lokalu w stanie niepogorszonym oraz wynikających z obowiązku partycypowania w kosztach wspólnych, tj. opłat związanych z eksploatacją lokalu (w tym funduszu remontowego) oraz opłaty za media (CO, kanalizacja, koszty dostawy). Wyjaśnił, że sprawie poza sporem pozostawało, iż pozwany nie uiszczał na rzecz powódki jakichkolwiek należności z tytułu utrzymania swojego lokalu w spornym lokalu. Wskazując na podstawę prawną rozstrzygnięcia wskazał, że w myśl art. 207 k.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Także zgodnie z treścią ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. 1994 Nr 85 poz. 388 ze zm.) właściciele lokali mają obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymywaniem nieruchomości wspólnej. W myśl art. 13 właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Zgodnie natomiast z art. 14 na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację; opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; wydatki na utrzymanie porządku i czystości; wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Nie można więc na gruncie obowiązującego prawa uznać, że właściciele lokali nie ponoszą żadnych opłat. Oprócz opłat związanych z ich lokalami (prąd, gaz, woda itd.) muszą ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, np. bieżącej konserwacji oraz utrzymania czystości i porządku w budynku, opłaty za energię elektryczną w nieruchomości wspólnej, za antenę zbiorczą, wynagrodzenie zarządu lub zarządcy, a także ubezpieczenie i podatki. Właściciele lokali pokrywają te koszty w ułamkowych częściach, odpowiednio do wielkości swoich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Pożytki i inne przychody z rzeczy przypadają bowiem współwłaścicielom w stosunku do ich udziałów. Także w Statucie (...)wprost wskazano w § (...) ust.(...), że właściciele lokali nie będący członkami (...), a więc tacy jak pozwany są zobowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją oraz utrzymaniem ich lokali i nieruchomości wspólnych. Obowiązki te wykonują na takich samych zasadach jak członkowie (...). Na ten poczet uiszczane są zaliczki. Te właśnie koszty zobowiązany był ponosić pozwany jako właściciel nieruchomości przy ul. (...). Przepisy ten odnoszą się do wszystkich wydatków, zarówno koniecznych jak i innych, oraz do ciężarów, np. podatki, opłaty, ubezpieczenia. Pod użytym w art. 207 k.c. pojęciem „wydatków” w orzecznictwie SN rozumie się różnego rodzaju nakłady poniesione na rzecz wspólną (por. m.in. uchw. SN z 19.12.1973r., III CZP 78/73, OSNCP 1974, Nr 10, poz. 165 oraz uzasadnienie post. SN z 5.12.1997r., I CKN 558/97). Pozwany nie płacił i nie płaci nadal za swoją nieruchomość żadnych środków finansowych, jeśli ciężary i wydatki uiścili inni współwłaściciele, w razie potrzeby współwłaścicielowi, który je pokrył przysługują roszczenia zwrotne. W skład dochodzonych należności wchodzą opłaty konieczne, w tym opłaty eksploatacyjne, w tym głównie za ogrzewanie, wodę i fundusz remontowy. Pozwany nie mieszka w przedmiotowej nieruchomości. Okoliczność, że właściciel rzeczy nie posiada ani nie realizuje w drodze roszczenia swojego uprawnienia do współposiadania rzeczy lub posiadania wyodrębnionej części rzeczy, nie stanowi przeszkody do domagania się przez tego współwłaściciela partycypowania w przychodach z rzeczy, jeżeli przynosi ona dochody (post. SN z 21.9.2006r., I CSK 128/06, Legalis; wyr. SN z 21.2.2008r., III CSK 274/07, Legalis; post. SN z 17.11.2011r., IV CSK 93/11, Legalis). To samo odnosi się do obowiązku ponoszenia wydatków i ciężarów. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej, przypadające nieznanemu z miejsca pobytu współwłaścicielowi w stosunku do wielkości jego udziału, nie powiększają pożytków i przychodów przypadających pozostałym współwłaścicielom (por. wyr. SN z 11.10.2000r., III CKN 264/00, OSNC 2001, Nr 3, poz. 47). Roszczenie o zwrot wartości nakładów poniesionych przez jednego ze współwłaścicieli na rzecz wspólną przysługuje przeciwko osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów (uchw. SN z 10.5.2006r., III CZP 11/06, OSNC 2007, Nr 3, poz. 38), również wtedy, gdy osoby te zbyły swoje udziały nieodpłatnie (uchw. SN z 21.2.2008r., III CZP 144/07, OSNC 2009, Nr 2, poz. 22). Pojęcie wydatków powinno być rozumiane szeroko, a zatem w jego zakresie mieszczą się zarówno wydatki poczynione w ramach zwykłego zarządu, jak też z przekroczeniem jego granic. Przepis art. 207 KC może stanowić podstawę roszczeń zwrotnych współwłaściciela, w przypadku poczynienia przez niego nakładów inwestycyjnych (wyr. SA w Gdańsku z 28.6.2016r., V ACa 835/15, Legalis). Sąd Apelacyjny w Gdańsku słusznie zauważył, że „współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów, odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całej nieruchomości, jeżeli w drodze podziału quoad usum nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na którą zostały te nakłady dokonane” (wyr. SA w Gdańsku z 28.6.2016r., V ACa 835/15, Legalis). Odnosząc się do zarzutu pozwanego, że roszczenie powódki jest nieudowodnione, Sąd wyjaśnił, że trudno zgodzić się z takim argumentem, mając na uwadze, iż z dołączonych dokumentów wprost wynika wysokość świadczeń i ich tytuł. Sąd wyjaśnił również, że o odsetkach orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c. zgodnie z którym jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Zgodnie z treścią art. 481 § 2 k.c. w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2016 roku, jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie. O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. oraz Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. 2015 r. poz. 1804) obowiązującej w dniu wniesienia pozwu. Uznając, że powód wygrał sprawę w 100% na podstawie § 2 pkt 3) treści przytoczonego Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości stawka wynagrodzenia w ramach zastępstwa procesowego przy roszczeniu wskazanym w pozwie wynosi 900 złotych. Sąd zasądził więc od powoda kwotę 1017 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania, na które składają się: koszty zastępstwa procesowego w kwocie 900 złotych, opłata od pozwu w kwocie 100 złotych, opłata od pełnomocnictwa w kwocie 17,00 złotych (art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o opłacie skarbowej - Dz. U.06.225.1635). Apelację od powyższego wyroku wniósł pozwany P. Ż. który zaskarżył go w całości. Zarzucił Sądowi pierwszej instancji, że przy jego wydaniu dopuścił się rażącego naruszenia przepisów prawa procesowego, które miały wpływ na treść wydanego wyroku. Wskazał również na błędne ustalenie stanu faktycznego przyjętego za podstawę rozstrzygnięcia i naruszenie przepisów prawa materialnego. Jego zdaniem dokonywanie przez Sąd I instancji ustalenia mają gołosłowny charakter. Wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Obszernie motywując swoje stanowisko w uzasadnieniu apelacji oraz złożonym w jej uzupełnieniu piśmie procesowym pozwany wyjaśnił, że bezzasadności powództwa wynika z faktu, że nie zalega względem powoda z żadnymi opłatami. Jego zdaniem powodowa (...) nie wykazała w żaden, sposób istnienia związku cywilno-prawnego, w tym umowy o zarządzanie, ze Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. (...) w R., której członkiem jest pozwany. Podniósł, że powodowa(...) w pozwie nie żąda zwrotu ani wydatków, ani też nakładów, lecz nalicza składniki czynszu i żąda ich zapłaty bezpodstawnie, gdyż w pozwie nie przedłożyła ani zawartych umów, ani też podjętych uchwał dotyczących nieruchomości przy ul. (...) w R.. W swych wywodach odniósł się do wydanego w tożsamym stanie prawnym i faktycznym wyroku Sądu Okręgowego w Piotrkowie Tryb sygn. akt II Ca 732/19 wskazując ocena ostateczna przez Sąd Okręgowy, że powód ma prawo domagania się zapłaty dochodzonej pozwem od pozwanego kwoty na podstawie przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 752 k.c., art. 753 k.c.) jest nieprawidłowa. Powołał na potwierdzenie swojego stanowiska pogląd Sądu Najwyższego zawarty w wyroku z dnia 21 grudnia 1967 r., zgodnie z którym przepisy Kodeksu cywilnego o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia nie mają zastosowania, jeżeli prowadzący sprawę nie sądził, że zajmuje się cudzą sprawą, a był przekonany (w rzeczywistości bezpodstawnie), iż załatwia ją dla siebie. Zaskarżonemu wyrokowi zarzucił również : 1 błąd w ustaleniach faktycznych, które miały wpływ na jego treść polegający na przyjęciu, że zarząd nad nieruchomością przy ul 11 listopada 12 sprawuje (...) bez przedłożenia umowy o zarządzanie zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) nieruchomości

1. błąd polegający na nie ustaleniu, że pozwany z momentem, gdy zakupił od Syndyka Masy Upadłości lokal nr (...) przy ul. (...) stał się członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej przy tej ulicy i tylko Wspólnota Mieszkaniowa ma podstawy prawne wystąpić do sądu z pozwem o zapłatę, gdyby zaistniała, taka potrzeba, ale Wspólnota Mieszkaniowa żadnego pozwu względem pozwanego nie złożyła
2. błąd polegający na ustaleniu, że pozwany jest właścicielem lokalu mieszkalnego w R. przy ul (...),
3. błędnie (bo bezpodstawnie) ustalenie, że w okresie od d stycznia 2017 r. do 31 października 2018 r, pozwany nie uiścił (...) w R. opłat związanych z eksploatacją lokalu oraz opłat za media (co, kanalizacja, koszty dostawy), a należność pozwanego, z tego tytułu wynosi łącz nie 3506,93 zł. Zgłosił naruszenie przepisów prawa procesowego art. 233 § i k.p.c., art. 207 § 6 k.p.c., art. 245 k.p.c. Wskazał na naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. przez jego niewłaściwe zastosowanie, podnosząc, że Sąd I instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku nie przedstawił w sposób zrozumiały, jaki ostatecznie ustalił stan faktyczny, jakie fakty uznał za ustalone, którym dał wiarę, a którym jej odmówił. Wyjaśnił, że zaskarżony wyrok narusza również przepisy prawa materialnego:
4. art. 6 k.c. przez jego nie zastosowanie i ustalenie, że pozwany nie ma legitymacji biernej do udziału w procesie o zapłatę, gdyż powódka nie wykazała na podstawie odpisu zwykłego księgi wieczystej, że pozwany jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul.(...) w R.
5. art. 6 ustawy o własności lokali i jego nie zastosowanie i nie ustalenie, że gdy w nieruchomości ul. (...) w R. został wyodrębniony pierwszy lokal, którego właścicielem została inna osoba niż właściciel nieruchomości, to z urzędu (na mocy art. 6 u.w.l. powstaje wspólnota mieszkaniowa,
6. art. 7 ust.2 u.w.l. przez jego nie zastosowanie i nie odrzucenie pozwu o zapłatę, gdyż powódka nie wykazała, że pozwany posiada legitymację bierną do udziału w procesie o zapłatę, ponieważ nie załączyła do pozwu odpisu zwykłego księgi wieczystej, że pozwany jest właścicielem przedmiotowego lokalu mieszkalnego, Wskazał również na naruszenie § (...) ust. (...) Statutu (...) w R. stanowiącego, że "(...) może zarządzać nieruchomościami nie stanowiącymi jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) tej nieruchomości" przez jego nie zastosowanie przez Sąd i nie od-rzucenie pozwu o zapłatę, gdyż powódka nie przedłożyła wraz z pozwem umowy o zarząd (zarządzanie) zawartej ze Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. (...) w R.. Pełnomocnik powoda wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu za instancję odwoławczą. Sąd Okręgowy zważył co następuje. Apelacja jako nieuzasadniona podlega oddaleniu. Tytułem wstępu Sąd Okręgowy przypomina, że tożsama sprawa pomiędzy tymi samymi stronami o roszczenia wynikające z takiej samej podstawy faktycznej i prawnej toczyła się również przed Sądem Okręgowym w Piotrkowie Trybunalskim pod sygn. akt II Ca 732/
7. Zaprezentowane w rozpoznanej wcześniej sprawie stanowisko w zakresie oceny prawnej zgłoszonego roszczenia pozostaje aktualne również w przedmiotowym postępowaniu. Przechodząc do zarzutów zgłoszonych w skardze apelacyjnej wyjaśnić należy, że wydając zaskarżone orzeczenie Sąd pierwszej instancji nie dopuścił się błędu w ustaleniach faktycznych. Kluczowe dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy okoliczności: to że pozwany jest właścicielem spornego lokalu, że powód sprawuje zarząd faktyczny nad nieruchomością, której w wydzielonej części jest właścicielem pozwany oraz to, że pozwany nie uiszcza żadnych opłat związanych z pokrywaniem kosztów utrzymania lokalu pomimo obszernych zarzutów apelacyjnych uznać należało za udowodnione. Brak jakichkolwiek podstaw aby uznać, że Sąd dopuścił się błędu w ustaleniach faktycznych polegającego na przyjęciu, że zarząd nad nieruchomością przy ul. (...) sprawuje (...) bez przedłożenia umowy o zarządzanie zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) nieruchomości. W okolicznościach przedmiotowej sprawy uznać należy, że wskazany zarząd nie wynika z umowy a stanowi zespół czynności faktycznych jakie w stosunku do nieruchomości wykonuje powodowa (...). Nie było również błędem nie ustalenie, że pozwany z momentem, gdy zakupił od Syndyka Masy Upadłości lokal nr (...) przy ul. (...) stał się członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej przy tej ulicy. Okoliczność powyższa nie ma bowiem żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy. Sąd Okręgowy nie podziela bowiem stanowiska pozwanego, ze tylko Wspólnota Mieszkaniowa ma podstawy prawne wystąpić do sądu z pozwem o zapłatę. Z okoliczności sprawy wynika również niezbicie , że pozwany jest właścicielem lokalu mieszkalnego w R. przy ul (...). Uzasadnienie powyższego stanowiska, biorą pod uwagę załączoną do akt sprawy umowę sprzedaży lokalu i wyciąg z KRS uznać należy za zbędne. Nie sposób również zgodzić się ze stanowiskiem pozwanego jakoby Sąd pierwszej instancji błędnie ustalił, że w okresie od stycznia 2017 r. do 31 października 2018 r, pozwany nie uiścił (...) w R. opłat związanych z eksploatacją lokalu oraz opłat za media (co, kanalizacja, koszty dostawy), a należność pozwanego, z tego tytułu wynosi łącz nie 3506,93 zł. W tym zakresie zastrzeżenia pozwanego uznać należy za całkowicie nieuprawnione. Przypomnieć należy, że P. Ż. w sposób konsekwentny kwestionuje swój obowiązek zapłaty na rzecz powoda jakichkolwiek należności z tytułu kosztów utrzymania stanowiącego jego własność lokalu. Nie skazał jednocześnie aby dokonał z tego tytułu jakiejkolwiek wpłaty. Zawarta w skardze apelacyjnej sugestia, że takie wpłaty mogły mieć miejsce ma charakter tylko polemiczny nie została poparta żadnymi dowodami. Odrębne zagadnienie stanowi wysokość dochodzonych od pozwanego opłat. Dostrzegając fakt, że wynikają one tylko z dokumentów prywatnych pochodzących od strony powodowej, Sąd Okręgowy wyjaśnia, że w okolicznościach przedmiotowej sprawy uznanie tych dokumentów za wiarygodne było uprawnione. W przedmiotowej sprawie wysokość dochodzonego roszczenia wynika z złożonych przez powoda dokumentów rozliczeniowych. Z oczywistych względów dokumenty te mają charakter dokumentów prywatnych. Dokument prywatny stanowi tylko dowód, że zawarte w nim oświadczenie pochodzi od osoby, która go podpisała (wystawcy) (art. 245 k.p.c.). Jeżeli dane pismo zostanie uznane za dokument prywatny, to korzysta z domniemania prawdziwości w tym sensie, że tekst zawarty w dokumencie jest niesfałszowany. Dokument prywatny nie dowodzi natomiast materialnej prawdziwości zawartego w nim oświadczenia. Materialna moc dowodowa dokumentu prywatnego zależy od jego treści merytorycznej i rozstrzyga i niej sąd według ogólnych zasad oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.). Pozwany formułując zarzut nieudowodnienia wysokości dochodzonej kwoty nie wskazał, żadnych konkretnych argumentów mogących prowadzić do przyjęcia, że dochodzona pozwem kwota nie podlega zasądzeniu. W ocenie Sądu Okręgowego, zaprzeczenie prawdziwości dokumentów, w tym nawet prywatnych, ale sporządzonych przez podmiot profesjonalnie zajmujący się czynnościami związanymi z zagadnieniami objętymi tymi dokumentami, nie może polegać na samej negacji istnienia lub wysokości wynikających z tych dokumentów obowiązków, jeśli z okoliczności sprawy wynika istnienie tych obowiązków. Za powyższym stanowiskiem przemawia również wysokość dochodzonych opłat za poszczególne miesiące, która biorąc pod uwagę zasady doświadczenia życiowego nie jawi się jako nadmierna. Oczywistym przy tym jest, że lokal powoda jako część większej budowli jest ogrzewany, że na terenie wspólnych części budynku trzeba dokonywać czynności naprawczych i porządkowych i że pozwany winien partycypować w pokryciu ponoszonych w związku z powyższym wydatków. Istotne pozostaje również to, że P. Ż. nie zgłosił żadnych konkretnych i dających się zweryfikować zarzutów odnoszących się do naliczonych przez powoda opłat ograniczając się do podważania uprawienia do ich pobierania. Podnieść należy również, że w świetle art. 507 7 k.p.c. sąd rozpoznając sprawę w postępowaniu uproszczonym może odstąpić od zasięgnięcia opinii biegłego. W omawianej sprawie potwierdzenie wysokości opłat jakimi powód obciąża pozwanego z pewnością wymagałoby powołania biegłego z zakresu księgowości. Wskazane powyżej okoliczności uzasadniały odstąpienie od przeprowadzenia tego środka dowodowego. W uzupełnieniu powyższych uwag wyjaśnić należy, że w omawianej sprawie istnienie po stronie powoda wierzytelności w wysokości dochodzonej pozwem potwierdza domniemanie faktyczne. Odwołując się do treści art. 231 k.p.c., zgodnie z którym można uznać za ustalone fakty mające istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, jeżeli wniosek taki można wyprowadzić z innych ustalonych faktów, podnieść należy, że niewątpliwie opłaty wskazane w przedstawionych przez powoda dokumentach rozliczeniowych co do zasady obciążają właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej. Powód zarządzając tą nieruchomością w imieniu pozwanego pokrywał więc te opłaty, jednocześnie ograniczając wydatki jakie P. Ż. musiałby ponosić gdyby wspólnota, której jest członkiem ustanowiła zarząd. W tych okolicznościach uznać należało, że dochodzona kwota udowodniona została również co do wysokości. Reasumując jak wskazano powyżej ustalenia faktyczne przyjęte przez Sąd pierwszej instancji jako podstawa rozstrzygnięcia Sąd Okręgowy przyjmuje za własne. Wydane przez Sąd pierwszej instancji orzeczenie nie narusza również przepisów prawa materialnego. Wprawdzie wskazanie jako podstawę odpowiedzialności pozwanego normy art. 207 k.c. uznać należy za niewystarczające gdyż wprawdzie potwierdza obowiązek pozwanego ale nie wyjaśnia prawa powoda do dochodzenia wskazanych w pozwie należności. W tym zakresie jednak Sąd Okręgowy wyjaśnia, że w okolicznościach przedmiotowej sprawy podobnie jak w sprawie sygn. akt II Ca 732/19 zachodzą podstawy aby uprawnienie powoda wywieść z treści przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 752 k.c., art. 753 k.c.). Jak wynika z art. 18 ust 1 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (tj. z dnia 4 kwietnia 2019 r. (Dz.U. z 2019 r. poz. 737), właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Oznacza to, że umowa określająca zarząd nieruchomością wspólną jest przez ustawę objęta wymogiem zachowania formy aktu notarialnego. Powód nie dysponuje taką umową co wyklucza oparcie zgłoszonego roszczenia o przepisy ustawy o własności lokali. W wyroku z 8 listopada 2016 r. ( sygn. akt III CSK 368/15 ) Sąd Najwyższy dopuścił możliwość zastosowania przepisów art. 752 i 753 k.c. w związku z zarządzaniem wspólną nieruchomością. Wyjaśnił, że „rozstrzygając zagadnienie związane z prowadzeniem cudzych spraw bez zlecenia, w pierwszej kolejności wykluczyć należy dysponowanie przez gestora tytułem prawnym do prowadzenia cudzej sprawy. Działanie mające swoją podstawę normatywną lub nakierowane wyłącznie na realizację własnych interesów gestora, nie może być kwalifikowane, jako negotiorum gestio. Zasadą systemu prawa cywilnego jest założenie, że nie można ingerować w sferę cudzych interesów osobistych i majątkowych bez odpowiedniego upoważnienia osoby zainteresowanej wynikającego z ustawy, umowy, orzeczenia właściwego organu czy jednostronnej czynności prawnej. Ingerencja w cudzą sferę prawną bez podstawy normatywnej stanowi, co do zasady, działanie bezprawne, którego skutki należy oceniać według norm regulujących w szczególności czyny niedozwolone czy bezpodstawne wzbogacenie. Instytucja negotiorum gestio musi być, zatem postrzegana, jako wyjątek od zasady niedopuszczalności ingerencji w sferę praw innej osoby, która w różnych sytuacjach życiowych może być pożądana i użyteczna, a czasem nawet konieczna. Pełni ona rolę ochronną w stosunku do zainteresowanego i funkcję legitymizacyjną, w stosunku do czynności gestora. Jest kwalifikowana, jako zdarzenie prawne, którego skutkiem jest powstanie pozaumownego stosunku zobowiązaniowego między gestorem a domino negotii. Stosunek negotiorum gestio powstaje w płaszczyźnie wewnętrznej, w następstwie braku między osobą zainteresowaną, a gestorem innych relacji jurydycznych stanowiących podstawę do prowadzenia cudzej sprawy… Oznacza to, iż w relacji wewnętrznej między gestorem a domini negotii podstawę oceny wzajemnych roszczeń stron stanowić będzie stosunek obligacyjny prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia, o ile działanie gestora spełnia ustawowe przesłanki negotiorum gestio. Prawidłowe prowadzenie cudzej sprawy bez zlecenia wyłącza, zatem, bezprawność ingerencji w cudzą sferę prawną w stosunku wewnętrznym.” W uzupełnieniu powyższych poglądów wskazać należy, że w ocenie Sądu Okręgowego pojęciu „prowadzenia cudzej sprawy” należy nadawać szerokie znaczenie, obejmując nim wszelkie czynności faktyczne i prawne podejmowane w interesie osoby zainteresowanej i na jej rachunek. Dokonując czynności zarządczych wobec nieruchomości, w której pozwany ma wyodrębniony swój lokal mieszkalny powód działał z pewnością w jego interesie. W jego zastępstwie pokrywał związane z tym wydatki. W tym miejscu należy przypomnieć, że jak wynika z art. 12 ust 2 ustawy o własności lokali właściciele lokali są zobowiązani ponosić wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Z kolei zgodnie z art. 13 właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej… Natomiast na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację; opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; wydatki na utrzymanie porządku i czystości; wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy ( art. 14 ustawy o własności lokali ). W ocenie Sądu Okręgowego podstawę żądania powoda stanowi więc przepis art. 753 k.c. Zgodnie z jego treścią prowadzący cudzą sprawę bez zlecenia ma prawo żądać zwrotu uzasadnionych wydatków i nakładów wraz z ustawowymi odsetkami oraz zwolnienia od zobowiązań, które zaciągnął przy prowadzeniu sprawy. Wymaga się tu, aby wydatki i nakłady były "uzasadnione" to znaczy związane z charakterem spraw prowadzonych przez negotiorum gestoris i rodzajem podejmowanych przez niego działań, i ostatecznie należy przyjąć, iż chodzi tu o nakłady i wydatki nie tylko konieczne, ale też i użyteczne dla prawidłowej realizacji czynności przez niego dokonywanych. Będą to wydatki i nakłady zarówno takie, bez których nie można by było prowadzić sprawy, jak i takie, które ułatwiały jej prowadzenie czy zwiększały korzyści osoby, dla której były czynione. Powyższe rozważania w sposób dostateczny uzasadniają podstawę prawną dochodzonego przez powoda roszczenia. Oznacza to, że odniesienie się do pozostałych zarzutów naruszenia wymienionych w skardze apelacyjnej przepisów uznać należało za zbędne. Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy na podstawie przepisu art. 385 k.p.c. orzekł o oddaleniu apelacji. O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. zasądzając od pozwanego na rzecz powoda zwrot kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 450 zł., ustalonej na podstawie § 2 w związku z § 10 ust 1 pkt 1 rozporządzenia w sprawie opłat za czynności radców prawnych. Paweł Hochman