3 kpc. Odnosząc się do powództwa wzajemnego, Sąd Okręgowy uznał, że i ono jest nieuzasadnione. Opierając się o art. 357 1 kc, organ I instancji podkreślił, że nie ma podstawy do jego zastosowania, ponieważ stosunek prawny wygasł z chwilą wykonania zobowiązania, a ponadto w przepisie § 5 aktu notarialnego strony zrzekły się wzajemnie wszelkich roszczeń względem siebie. Ponadto wzrost cen na rynku nieruchomości, do którego doszło w okresie pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej i umowy przyrzeczonej, nie może być identyfikowany ze stratą (...) SA w W., polegającą na różnicy w cenie nieruchomości. Ewentualnym wskaźnikiem mógłby być koszt wybudowania 1 m 2 mieszkania i to tylko w sytuacji gdyby ta różnica była rażąca. Developer nie wykazał też jaką poniósł stratę, co więcej spółka uzyskała zysk netto w roku 2009 roku. O kosztach procesu orzeczono w oparciu o art. 98 §
3 kpc. Od powyższego wyroku Sądu Okręgowego apelację wnieśli powodowie i pozwani wzajemni, którzy zaskarżyli wyrok w pkt I i II, tj. w części oddalającej ich powództwo i co do kosztów zasądzonych od nich na rzecz spółki (...) SA w W.. Wyrokowi zarzucono naruszenie prawa procesowego, tj. - art. 328 § 2 kpc poprzez niewskazanie przyczyn, dla których Sąd Okręgowy odmówił wiarygodności zeznaniom świadków A. F. i Ł. J. oraz zeznaniom powoda w zakresie jakim wskazywali na brak możliwości negocjacji zapisu § 15 ust. 2 umowy przedwstępnej i § 5 aktu notarialnego, - art. 233 § 1 kpc przez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i dokonanie oceny tego materiału z pominięciem zeznań w/w osób; ponadto wywiedzenie z materiału wniosków sprzecznych z logicznym rozumowaniem i doświadczeniem życiowym, poprzez uznanie, że niekorzystne dla powodów zapisy nie stanowią klauzul niedozwolonych i są równoważone przez zapisy dotyczące kar nałożonych na stronę pozwaną; dokonanie nieprawidłowej wykładni pojęć wybudowanie, udostępnienie, odbiór lokalu; uzależnienie wydania kluczy od zapłaty całej ceny za lokal, - art. 233 § 2 kpc poprzez pominięcie faktu, ze strona pozwana nie przedstawiła dziennika budowy, do czego została zobowiązana przez Sąd, oraz prawa materialnego, tj. - art. 353 1 kc w zw. z art. 385 1 §
kc przez błędną ich wykładnię i uznanie, że nie jest możliwe obciążenie pozwanej karą umowną za okres, co do którego pozwana nie wyraziła zgody i ponad kwotę maksymalną, w sytuacji gdy ograniczenia czasowe i terminowe stanowią klauzule niedozwolone, - art. 385 1 §
kc przez błędną ich wykładnię i uznanie, iż w przypadku stwierdzenia abuzywności wskazywanych zapisów całą jednostkę redakcyjną należałoby uznać za niedozwoloną i bezskuteczną, - art. 385 1 §
385 3 kc poprzez ich niezastosowanie i uznanie, ze postanowienia umowy przedwstępnej zawarte w przepisie § 15 ust. 2 i § 5 aktu notarialnego nie stanowiły klauzul abuzywnych, - art. 65 §
z art. 385 § 2 kc przez dokonanie błędnej wykładni § 15 ust.
2 umowy przedwstępnej i uznanie, ze zapisy te były korzystne dla konsumenta, - art. 385 2 kc przez jego niewłaściwe zastosowanie i dokonanie oceny zgodności § 15 ust. 2 umowy przedwstępnej z dobrymi obyczajami bez uwzględnienia stanu z chwili zawarcia umowy i z pominięciem treści umowy, - art. 65 §
z art. 385 § 2 kc przez ich błędne zastosowanie i dokonanie wykładni pojęcia udostępnienie lokalu wbrew zasadom współżycia społecznego i postanowieniom umowy przedwstępnej, na niekorzyść konsumenta, - art. 65 §
z art. 647 kc przez ich błędne zastosowanie i dokonanie wykładni treści umowy przedwstępnej jako umowy o roboty budowlane, a nie jako umowy deweloperskiej. W oparciu o powyższe zarzuty powodowie wnieśli o zmianę wyroku i zasądzenie od strony pozwanej na ich rzecz dochodzonej kwoty wraz z kosztami postępowania za obie instancje. Sąd Okręgowy ustalił i zważył co następuje: Apelacja wniesiona przez powodów jest zasadna i zasługuje na uwzględnienie w całości. Sąd Apelacyjny podzielił wszystkie ustalenia stanu faktycznego poczynione przez Sąd Okręgowy, jednakże dokonał odmiennej w stosunku do przyjętej przez Sąd I instancji oceny materialnoprawnej ustalonych faktów, która spowodowała konieczność zmiany zaskarżonego wyroku i inne rozstrzygnięcie sprawy. Sąd odwoławczy oparł się na materiale dowodowym zebranym w I instancji i stwierdził, iż faktycznie strony zawarły umowę deweloperską, na mocy której powodowie nabywali określoną nieruchomość, przy czym termin przedstawienia lokalu do dyspozycji powodów określony był na dzień 30 czerwca 2008 roku. W umowie nazwanej umową przedwstępną strony wymieniły 3 różne pojęcia, które zostały przez nie nazwane odbiorem lokalu, udostępnieniem lokalu i wydaniem kluczy. Przepis § 3 umowy wskazuje na udostępnienie lokalu do dnia 30 czerwca 2008 roku, przepis § 6 ust. 1 stanowi o odbiorze lokalu po zakończeniu budowy i przepis § 6 ust. 5 stanowi o wydaniu kluczy. Konieczna zatem była wykładnia tych trzech pojęć, aby prawidłowo ustalić czy strona pozwana pozostawała w zwłoce ze swoim świadczeniem. Zdaniem Sądu Apelacyjnego pojęcia udostępnienia lokalu nie można było utożsamiać z pojęciem odbioru lokalu, tak jak uczynił to Sąd Okręgowy. Przede wszystkim z przepisu § 6 umowy wynika, iż odbiór lokalu miał dwa cele: po pierwsze dokonanie obmiaru i po drugie ustalenie czy wykonanie lokalu nastąpiło zgodnie z załącznikiem do umowy pod względem technicznym, tzn. czy nie ma usterek. Protokół odbioru, nazywany też protokołem technicznym odbioru lokalu pozwalał powodom jedynie na sprawdzenie poprawności i prawidłowości wykonania prac przez dewelopera i na wymierzenie powierzchni, co dalej stawało się podstawą dla określenia ceny mieszkania. W dacie podpisania protokołu technicznego powodom nie udostępniono lokalu, a jedynie mogli oni na chwilę do niego wejść, by sprawdzić czy roboty budowlane i powierzchnia lokalu zgadzają się z tym, co postanowiono w umowie. Natomiast samo udostępnienie lokalu oznaczało jego posiadanie, dysponowanie nim, np. poprzez możliwość wykonywania w nim prac wykończeniowych, czyli następowało wówczas, kiedy doszło do wydania kluczy. Taką interpretację zapisu potwierdza też postanowienie zawarte w przepisie § 9 ust. 1 aktu notarialnego: „stawający oświadczyli, że wydanie stronie kupującej lokalu mieszkalnego nastąpiło w dniu 22 stycznia 2009 roku oraz, że przeniesienie jego posiadania nastąpiło przed podpisaniem niniejszego aktu”. Ten dzień był więc de facto dniem udostępnienia powodom mieszkania. Taka wykładnia powoduje, iż trzeba przyjąć za zasadne zarzuty apelacji i uznać za trafne stanowisko prezentowane przez A. C. i M. C., że strona pozwana była w zwłoce z „udostępnieniem” lokalu, co więcej to kwalifikowane opóźnienie przekroczyło określony przez stronę pozwaną termin sześciomiesięczny. Strona pozwana nie wskazywała na brak jej winy w opóźnieniu co do udostępnienia lokalu, tym samym ma ono charakter kwalifikowany. Powodom należy się zatem zgodnie z przepisem § 15 ust. 2 umowy przedwstępnej kara umowna naliczona według zasad określonych w tym przepisie. Na marginesie należy zauważyć, że wysokość kar nie była kwestionowana. Sąd Apelacyjny nie podzielił też ustaleń Sądu Okręgowego co do tego, że w kontraktach łączących strony postępowania nie było klauzul niedozwolonych. Przede wszystkim jeśli chodzi o umowę deweloperską, to takim zapisem było ograniczenie powodom możliwości naliczania kar umownych i co do terminu i co do wysokości, wynikające ze wspomnianego już powyżej § 15 ust. 2, na mocy którego kary należały się dopiero po opóźnieniu ponad sześciomiesięcznym, natomiast w odniesieniu do aktu notarialnego – takim zapisem był § 5. Sąd Okręgowy nieprawidłowo zastosował przepis prawa materialnego, tj. art. 385 1 kc, ponieważ oba te postanowienia spełniały przesłanki klauzul niedozwolonych. Nie były one uzgadniane indywidualnie, bo za takie uzgodnienia nie można uznać nieudanej próby zmiany zapisu, nie były postanowieniami jednoznacznie określającymi główne świadczenia stron i kształtowały prawa i obowiązki stron w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszały interesy powodów jako konsumentów. Postanowienia te były niedozwolone ponieważ ograniczały odpowiedzialność dewelopera za nienależyte wykonanie umowy z jego strony. Powodowie nie godzili się na te zapisy, z materiału dowodowego wynika, że państwo C. wyraźnie dążyli do zmiany zapisu stwierdzającego, że strony są ze sobą rozliczone, jednak poinformowani, że bez takiego zapisu spółka odstąpi od umowy, zdecydowali się przystąpić do umowy przyrzeczonej niejako pod przymusem. Strona pozwana, a to na niej ciążył w tej materii ciężar dowodu, nie wykazała, by którykolwiek z tych zapisów był indywidualnie negocjowany, a oba ewidentnie łamały zasadę równości stron, która jest podstawową zawadą prawa cywilnego. Z pominiętych przez sąd zeznań świadków wynikało, że takie postanowienia znajdowały się u każdego z nabywców mieszkań i nie podlegały dyskusji. Takie zapisy były uznawane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone – np. wyrok z 28 lutego 2008 roku, XVII AmC 89/07 czy wyrok z dnia 17 grudnia 2008 roku, XVII AmC 2/08, co tym bardziej przekonuje o abuzywności klauzul. Takie uznanie spowodować musiało uznanie zapisów § 15 ust. 2 umowy przedwstępnej oraz § 5 aktu notarialnego za klauzule abuzywne, skutkiem czego było unieważnienie tych części umów, co w konsekwencji spowodowało możliwość naliczania kar umownych po stronie powodów. Biorąc powyższe pod uwagę Sąd Apelacyjny uwzględnił apelację powodów i na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z przepisem § 15 ust. 2 umowy łączącej strony z dnia 09 czerwca 2006 roku oraz art. 385 1 kc i art. 483 § 1 kc zasądził dochodzoną kwotę 16.893,52 zł tytułem kary umownej wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty łącznie na rzecz powodów, zgodnie z żądaniem oraz koszty postępowania. Podstawą do rozstrzygnięcia o kosztach stały się przepis art. 98 § 1 kpc w zw. z art. 108 § 1 kpc. W odniesieniu do kosztów za I instancję złożyły się na nie opłata od pozwu w wysokości 845 zł i koszty zastępstwa procesowego zawodowego pełnomocnika ustalone w najniższej stawce wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa, tj. 2.417 zł. Jeśli chodzi o koszty postępowania odwoławczego, to na zasadzoną kwotę składa się opłata od apelacji 845 zł oraz wynagrodzenie radcy prawnego ustalone w oparciu o przepis § 6 pkt 5 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.