pkt 2 kpc poprzez brak wskazania, czy i w jaki sposób zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesy powódek, a także poprzez brak wskazania podstawy prawnej orzeczenia co do drugiej części zaskarżonej uchwały, co uniemożliwia szczegółowe odniesienie się do tej kwestii w apelacji, uniemożliwiając również kontrolę instancyjną przez naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na treść orzeczenia. W apelacji podnoszono również naruszenie normy art. 22 ust. 2 i 3 ustawy z 24 czerwca 2004r. o własności lokali poprzez jego błędną wykładnię polegającą na uznaniu, iż przepisy te w zakresie, w jakim odnoszą się do umów, dla ważności uchwały wyrażającej zgodę na zawarcie umowy przez zarząd wymagają określenia przedmiotowo istotnych elementów takiej umowy, podczas gdy powołane przepisy nie przewidują takiego wymogu. Ostatecznie apelująca wskazywała na naruszenie przepisów prawa materialnego w postaci art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, polegające na uznaniu, że zaskarżona uchwała jest sprzeczna z prawem, może naruszać zasady prawidłowego zarządu oraz narusza interes powódek, przez co podlega uchyleniu, jako konsekwencja wskazanego w apelacji naruszenia przepisu art.
Podkreślała, iż w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku nie sprecyzowano jednoznacznie, czy doszło do naruszenia zasad prawidłowego zarządu, co uzasadniałoby uchylenie uchwały. Zaznaczała, iż wybrana oferta była najniższa spomiędzy wszystkich zgłoszeń, zaś administrator wykonuje prawidłowo swoje obowiązki. Apelująca uzasadniała, iż z art. 22 ust. 2 ustawy wynika, iż dla ważności uchwały winny być spełnione dwie przesłanki: uchwała powinna wyrażać zgodę na dokonanie czynności oraz udzielać zarządowi pełnomocnictwa i oba te warunki są przez zaskarżoną uchwałę spełnione. Podkreślała, iż wymóg uzyskania zgody zebrania właścicieli lokali na dokonanie czynności przekraczające zwykły zarząd stanowi wyjątek od zasady reprezentowania wspólnoty przez zarząd i nie powinien być interpretowany rozszerzająco. Zdaniem skarżącej właściciele mogą udzielić blankietowej zgody dla podejmowania przez zarząd czynności określonego rodzaju, a jedynie gdyby miało to dotyczyć wszelkich czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, mogłoby to prowadzić do obejścia przepisu art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali. Wedle niej ogólnikowość kwestionowanej uchwały nie stanowi o jej sprzeczności z prawem, bowiem właściciele byli informowani o treści ofert i przedstawiono im kandydatury, zaś powódki nie zajęły w tej mierze stanowiska. Apelująca podkreślała, że na niezrozumiałość uchwały powoływały się jedynie powódki i świadek B. Z., natomiast przedstawiciel pozwanej świadek T. M. wskazywał w zeznaniach, jak należało rozumieć jej treść. Powódki wnosiły o oddalenie apelacji pozwanej i zwrot kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych. Sąd Apelacyjny zważył, co następuje: Apelacja pozwanej nie mogła odnieść skutku. W pierwszej kolejności godzi się wskazać, iż ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego zostały dokonane właściwie, w oparciu o zaoferowany materiał dowodowy, zaś stan rzeczy w zasadzie nie był sporny między stronami. Z tych przyczyn Sąd Apelacyjny przyjął te ustalenia za własne, bez konieczności ponownego przytaczania. Także rozważania prawne sądu pierwszej instancji, prowadzące do prawidłowej oceny prawnej ustalonego stanu rzeczy w sprawie, zasługiwały na pełną akceptację Sądu Odwoławczego, stąd nie wymagały szerszego przywoływania w tej części uzasadnienia, bowiem sąd drugiej instancji przyjął je za własne. Przechodząc do zarzutów naruszenia przepisów prawa procesowego, podniesionych w apelacji wypadało wskazać, iż nie były one słuszne. Nieskuteczny okazał się być zarzut naruszenia normy art.
Wbrew zarzutom zgłaszanym w środku zaskarżenia pozwanej, uzasadnienie sądu pierwszej instancji spełnia wszelkie proceduralne wymogi, przewidziane przez przepisy. Sąd Okręgowy wskazał bowiem, iż ocenił zaskarżoną uchwałę jako sprzeczną z prawem art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 1 ustawy o własności lokali, a dodatkowo jest w swojej treści nieprecyzyjna i niejasna. Zaznaczył również, iż narusza ona interesy powódek, jako współwłaścicielek, pozbawiając je uprawnień kontrolnych oraz wpływu na warunki i treść umowy o administrowanie nieruchomością, chociażby jak wysokość wynagrodzenia zarządcy. Stąd uchylono uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. (...) w K. numer (...) z dnia 21 września 2019 roku. Jako podstawy prawne rozstrzygnięcia wskazano nadto stosowne normy ustawy o własności lokali, zamieszczone w odpowiednich częściach pisemnych motywów zaskarżonego wyroku, jak już wyżej wskazano, zatem również ten zarzut naruszenia przepisów prawa procesowego nie mógł zostać uznany za słuszny. Sąd Apelacyjny, analizując treść uzasadnienia kwestionowanego orzeczenia Sądu Okręgowego ocenił, iż spełnia ono wszelkie wymogi formalne prawem przepisane oraz poddaje się w pełni kontroli instancyjnej. Zarówno bowiem ustalenia faktyczne, jak i część zważeniowa, są zwięzłe, pełne, jasne, zaś motywy prowadzące do podjęcia rozstrzygnięcia końcowego nie pozostawiają wątpliwości co do zasadności oraz trafności. Także podane podstawy prawne wyroku sądu pierwszej instancji należy ocenić jako prawidłowe. W uzasadnieniu wskazano jasno, iż zaskarżona uchwała sprzeczna jest z normami art. 22 ust. 2 i 3 pkt 1 ustawy prawo o własności lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesy powódek, pozbawiając je możliwości kontroli nad treścią umowy o zarząd, wpływu na wysokość wydatków z tego tytułu, a także wpływu na podejmowanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu poprzez niezrozumiałe sformułowania części drugiej uchwały. Zaznaczono jako podstawę rozpatrywanej skargi normę art. 25 ust. 1 ustawy prawo o własności lokali. Wbrew stanowisku apelującej zatem, uzasadnienie wyroku spełnia wymogi z
pkt 2 kpc, poddając się w pełni weryfikacji, a tym samym także zaskarżeniu apelacją, w której pozwana zawarła nadto szczegółowe zarzuty, podlegające rozpoznaniu w niniejszej sprawie. Odnosząc się do zarzutu naruszenia przepisów prawa materialnego w postaci art. 22 ust. 2 i 3 ustawy z 24 czerwca 2004r. o własności lokali, Sąd Odwoławczy stwierdził, że także on nie był uzasadniony i nie mógł wzruszyć prawidłowego rozstrzygnięcia. Wbrew twierdzeniom pozwanej, sąd pierwszej instancji jednak zawarł w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku stwierdzenie, czy i w jaki sposób zaskarżona uchwała narusza interes powódek, jako członkiń wspólnoty mieszkaniowej oraz wskazanie podstawy prawnej rozstrzygnięcia odnoszącego się do drugiej części uchwały, co wskazano już wyżej. Sąd Okręgowy zasadnie ocenił, iż zaskarżona uchwała normy te w istocie narusza. Sąd Apelacyjny w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę stoi na stanowisku, iż uchwała wspólnoty mieszkaniowej, wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, w tym także na zawarcie umowy, winna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia umowy, indywidualizować osobę, z którą ma zostać zawarta umowa, konkretyzować czynność, której zgoda ta dotyczy. Nie może zatem mieć formy blankietowej (tak: wyrok Sądu Najwyższego z 9 maja 2019 r., I CSK 197/18, teza 2., Lex nr 2694594, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 6 marca 2014r., I A Ca 679/3, wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 17 marca 2009r., I A Ca 149/09). Stanowisko to wydaje jest obecnie już utrwalone w orzecznictwie, zaś poglądy jednego z komentatorów, powoływane w apelacji, zdają się być odosobnione i Sąd Odwoławczy w niniejszym składzie ich nie podziela. Zważyć należy, iż konieczność skonkretyzowania treści uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd ma na celu zachowanie pełnej transparentności przy realizowaniu zadań przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej oraz zapewnienie ochrony praw jej członków. Zaoferowanie przez zgodę blankietową pełnej swobody zarządowi w odniesieniu do administrowania rzeczą wspólną, stanowiłoby naruszenie praw współwłaścicieli oraz pole do niekontrolowanych działań w zakresie nie tylko wyboru osoby zarządcy, ale także wszelkich warunków dotyczących umowy o administrowanie, prowadząc a priori do nieuzasadnionego zminimalizowania uprawnień kontrolnych członków wspólnoty (zob. szerzej: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 6 marca 2013r., I A Ca 860/12). Faktów tych i oceny nie zmienia uprzednie umożliwienie przez pozwaną członkom zapoznania się z różnymi ofertami zarządców, co nie doprowadziło wszak do skonkretyzowania uchwały w odniesieniu do umowy, która miała zostać zawarta. Sąd Apelacyjny rozpoznając niniejszą sprawę zważył, iż zaskarżona uchwała nie zawiera skonkretyzowania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, nie indywidualizuje czynności, której dotyczy, lecz określa jedynie ogólnie czynności, do których upoważnia zarząd w imieniu wspólnoty, jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, dając zarządowi w tym zakresie pełną samodzielność poza wpływem i kontrolą współwłaścicieli, także w zakresie finansowym. Wypada w tej sytuacji podzielić w pełni stanowisko Sądu Okręgowego, zgodnie z którym kwestionowana uchwała wspólnoty narusza w ten sposób normę art. 22 ust. 2 i 3 pkt 1 ustawy o własności lokali. Powódki zgłaszając zarzuty merytoryczne co do zaskarżonych uchwał, należycie je uzasadniły oraz przede wszystkim wykazały, na czym dokładnie miałoby polegać naruszenie ich interesu jako właścicielek (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 1 października 2015r., I ACa 320/15). Fakt udzielenia zarządowi zgody blankietowej na zawarcie nieoznaczonej umowy o zarząd oraz podejmowanie nieokreślonych czynności o nieustalonym charakterze – nie wynika z drugiej części uchwały bowiem, jakich czynności właściwie dotyczy, zasadnie przemawiał za przyjęciem niezgodności uchwały z prawem w postaci wyżej już przytoczonych bezwzględnie obowiązujących norm ustawy prawo o własności lokali (tak: wyrok Sądu Najwyższego z 9 lutego 2011 r., V CSK 239/10) oraz naruszeniem przez nią interesów powódek. Zaskarżona uchwała z tych przyczyn winna podlegać wyeliminowaniu z obrotu prawnego. Wskazać w tym miejscu należy, iż prawidłowe wykonywanie czynności z zakresu zarządzania i administrowania wspólną nieruchomością oznacza poprawne gospodarczo, zgodne z dobrymi obyczajami i standardami zarządczymi, wykonywanie niezbędnych działań, których wymaga wspólna własność. Uchwała, o której mowa w art. 22 ust. 2 i 3 ustawy powinna przede wszystkim mieć konkretną treść zarządczą, którą można odtworzyć i skontrolować(tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 6 lutego 2020 r., I ACa 523/19, LEX nr 3030035, Dziczek R.: Komentarz do art. 25 ustawy o własności lokali, LEX 2016). Tymczasem uchwała podjęta przez pozwaną Wspólnotę w drugiej części jest niejasna, nie wynika z niej, jakich czynności dotyczy: czy zwykłego zarządu - bieżących działań związanych z utrzymaniem nieruchomości (a zatem byłaby ona zbędna), czy też przekraczających zwykły zarząd. Niegramatyczna i niejasna redakcja uchwały w tej części, spowodowała jej zupełne niezrozumienie nie tylko przez członków wspólnoty, co wynikało z bezsprzecznie prawidłowych ustaleń faktycznych sądu pierwszej instancji, ale także przez sądy obu instancji. Z materiału dowodowego wynika, iż współwłaściciele powzięli zasadne wątpliwości co do jej treści i znaczenia, stąd zwracali się o wyjaśnienia do przedstawicieli pozwanej, którzy w drodze interpretacji usiłowali bezskutecznie uzupełnić, czy też nadać jej konkretne znaczenie, własnymi wyjaśnieniami. Nieustalony zakres kompetencji, które miałyby więc w tej części uchwały być przekazane zarządowi, przy pozbawieniu właścicieli możliwości kontroli i wpływu na wybór zarządcy, a także chociażby na wydatki z tego tytułu, powoduje sprzeczność także tej części uchwały z powołanymi trafnie przez sąd pierwszej instancji normami ustawy prawo o własności lokali oraz pojmowanymi w przedstawiony wyżej sposób zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, prowadząc do braku transparentności działań zarządu oraz nieuzasadnionego wyłączenia uprawnień decyzyjnych i kontrolnych współwłaścicieli względem zarządu - co do czynności o niesprecyzowanym zakresie. Uchwała ta nie spełnia wyżej wskazanych standardów, zapewniających prawidłowy zarząd nieruchomością, naruszając zatem także tę zasadę, na co wskazywał sąd pierwszej instancji w uzasadnieniu kwestionowanego wyroku. Wobec powyższego Sąd Odwoławczy uznał, iż zaskarżone orzeczenie odpowiada prawu, zaś żaden z zarzutów podnoszonych w apelacji, ani uwzględnianych przez sąd drugiej instancji z urzędu, nie był w stanie go wzruszyć. Z tych przyczyn oddalono apelację pozwanej jako bezzasadną na mocy art. 385 kpc. O kosztach postępowania odwoławczego wyrzeczono po myśli art. 98 § 1 i 3 kpc w zw. z art. 99 kpc w zw. z art. 108 § 1 kpc, obciążając przegrywającą pozwaną obowiązkiem ich zwrotu na rzecz powódek. Na celowe koszty tego postępowania składa się wynagrodzenie jednego pełnomocnika obu powódek, obliczone stosownie do § 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, mając na uwadze, iż wynagrodzenie pełnomocnika dotyczy prowadzenia danej sprawy, nie zależy natomiast od wielopodmiotowości po stronie powodowej, zwłaszcza, że nie wpłynęła ona na zwiększenie zakresu czynności pełnomocnika. SSA Lucyna Morys-Magiera SSA Tomasz Ślęzak SSA Joanna Naczyńska
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.