II Ca 1398/19 UZASADNIENIE Na wniosek (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K. z dnia 28 lipca 2016 roku referendarz sądowy Sądu Rejonowego w Kamieniu Pomorskim w dniu 27 grudnia 2016 roku d

§ 2k.p.c.

określa kognicję sądu pierwszej instancji przy dokonywaniu wpisu. Zgodnie z jego treścią, rozpoznając wniosek o wpis sąd bada jedynie treść wniosku, treść i formę dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej, przy czym w ramach kognicji sądów wieczystoksięgowych mieści się również badanie i kontrola czynności stanowiącej podstawę wpisu pod względem jej skuteczności materialnej (vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 1963 roku, OSN 11/64, poz. 36 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 kwietnia 2005 roku, III CK 446/04, nie publ.). W tym postępowaniu kontrola zaskarżonego orzeczenia (wpisu) dokonywana przez sąd drugiej instancji na skutek wniesionej apelacji jest wobec tego ograniczona tylko do tego, czy w świetle dokumentów załączonych do wniosku i którymi dysponował sąd pierwszej instancji, była podstawa do dokonania bądź odmowy wpisu, zgodnie z wnioskiem o wpis. Przekroczenie granic kognicji zakreślonej dla sądu wieczystoksięgowego stanowi takie naruszenie norm postępowania, które sąd drugiej instancji musi wziąć pod uwagę, niezależnie od tego czy zostało to podniesione w apelacji. W myśl natomiast art. 626 9 k.p.c. sąd oddala wniosek o wpis, jeżeli brak jest podstaw albo istnieją przeszkody do jego dokonania. I tak sąd wieczystoksięgowy może odmówić wpisu, jeżeli z urzędu poweźmie wiadomość o istniejącej przeszkodzie do jego dokonania (vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 2005 roku, V CK 54/05 nie publ.). Podstawę do wydania postanowienia odmawiającego dokonania wpisu mogą stanowić okoliczności, które doszły do wiadomości sądu w inny sposób niż przy badaniu treści wniosku i dołączonych do niego dokumentów, bądź które wynikają z treści księgi wieczystej lub są powszechnie znane. Sąd prowadzący księgi wieczyste ocenia, czy okoliczności te mają dla wpisu istotne znaczenie i jaką mają moc dowodową. Sąd Okręgowy podkreślił, że zgodnie z art. 626 2 § 3 k.p.c. do wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej należy dołączyć dokumenty stanowiące podstawę wpisu. Dokumenty stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczystej określone są w przepisach art. 31 – 34 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 roku, Nr 124, poz. 1361 ze zm.;) oraz w przepisach szczególnych. Dokumentami takimi mogą być w szczególności akty notarialne, decyzje administracyjne, orzeczenia sądowe, zaświadczenia wystawiane przez władze i urzędy w zakresie ich właściwości i kompetencji, akty stanu cywilnego, dokumenty geodezyjne i inne. W rozpatrywanej sprawie jako podstawę żądanego wpisu wnioskodawca przedłożył prawomocny wyrok Sądu Okręgowego w Kielcach z dnia 12 marca 2013 roku (VII GC 257/12), w przedmiocie zobowiązania (...) Sp. z o.o. w W. do złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu i przeniesieniu na rzecz wnioskodawcy(...) Sp. z o.o. w K. odrębnej własności m.in. lokalu mieszkalnego nr (...) o pow. użytkowej 50,33 m

§ 2

k.p.c., wymagałby oceny sądu wieczystoksięgowego nie tylko pod względem formalnym (przy czym co wyżej wykazano, dokument ten nie spełnia minimum wymagań określonych w art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), ale również pod względem skuteczności materialnej. Jednakże w toku postępowania o wpis sąd wieczystoksięgowy nie mógłby dokonać oceny prawidłowości ustaleń poczynionych przez rzeczoznawcę majątkowego, zweryfikować poprawności wyliczenia udziałów, gdyż ograniczona kognicja nie pozwala na prowadzenie postępowania dowodowego w tym zakresie. Kwestia ta winna zostać rozstrzygnięta w postępowaniu rozpoznawczym wszczętym przez wnioskodawcę przed Sądem Okręgowym w Kielcach w sprawie VII GC 257/12 i ewentualnie w tym postępowaniu, na podstawie tego dokumentu sąd winien był ustalić udziały w nieruchomości i częściach wspólnych budynku, które następnie powinny zostać określone w sentencji wyroku. Mając zatem na uwadze, że sąd wieczystoksięgowy dokonuje wpisu w księdze wieczystej na podstawie dokumentów przedłożonych przez wnioskodawcę, a z okoliczności sprawy wynika, że mające zastępować oświadczenie woli uczestnika orzeczenie sądowe jest niekompletne, bowiem nie określa udziałów w gruncie i częściach wspólnych budynku, to nie może ono stanowić podstawy żądanych wpisów. Niewątpliwie w sentencji orzeczenia z dnia 12 marca 2013 roku Sąd Okręgowy w Kielcach takiego udziału nie wskazał, a stwierdzenie „wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej” nie jest wystarczające dla pozytywnego rozpoznania wniosku i ustanowienia na rzecz wnioskodawcy odrębnej własności lokalu. Mając to na uwadze Sąd Odwoławczy uznał, że skoro sentencja wyroku mającego stanowić podstawę wpisu nie zawiera wszystkich przewidzianych w art. 8 ust. 1 ustawy o własności lokali elementów niezbędnych do dokonania wpisu odrębnej własności lokalu, to ten brak powoduje niemożność dokonania żądanego wpisu jedynie w oparciu o wyrok Sądu Okręgowego w Kielcach z dnia 12 marca 2013 roku. Z tych względów – bez konieczności odniesienia się do pozostałych zarzutów apelacji – apelacja uczestnika postępowania została uwzględniona. Na marginesie Sąd Odwoławczy wskazał, że nie doszło do naruszenia przez sąd pierwszej instancji art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece poprzez jego błędne zastosowanie, gdyż generalną zasadą postępowania wieczystoksięgowego jest rzeczywiście branie pod uwagę stanu nieruchomości z chwili złożenia wniosku i w związku z tym późniejsza zmiana tego stanu w istocie nie powinna wpływać na sposób rozpoznania wniosku o wpis w księdze wieczystej. Dotyczy to także zmian w ewidencji gruntów i lokali dotyczących powierzchni lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta. Sąd wskazał, że nie zasługuje na uwzględnienie także zarzut naruszenia art. 84 k.c. Abstrahując od tego, czy uczestnik postępowania mógł się skutecznie uchylić od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego zastępczo w wyniku realizacji orzeczenia wydanego w trybie art. 64 k.c., to okoliczność ta nie mogła stanowić podstawy badania w postępowaniu wieczystoksięgowym, a jedynie w postępowaniu rozpoznawczym. Uczestnik postępowania nie może bowiem z powołaniem się na złożone oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli zwalczać w sposób skuteczny wniosek o wpis w księdze wieczystej, a to z uwagi na treść art.

§ 2k.p.c., który wyznacza kognicję sądu wieczystoksięgowego.

Sąd Rejonowy jednocześnie zasadnie przyjął, że uczestnik postępowania nie może na tej podstawie cofnąć wniosku o wpis złożony przez inny podmiot, gdyż nie jest on wnioskodawcą w znaczeniu formalnym. Skargę kasacyjną od postanowienia Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 31 lipca 2017 roku, sygn. akt II Ca 769/17, wywiódł wnioskodawca i zaskarżając je w całości, wniósł o jego uchylenie w całości i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu w Szczecinie do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego. Skarżący oparł skargę kasacyjną na następujących podstawach:

1. naruszenie prawa materialnego polegające na niewłaściwym zastosowaniu art. 56 k.c., art. 64 k.c., art. 65 § 2 k.c., art. 3 ust. 1, 2, 3,4 u.w.l., art.8 ust. 1 u.w.l. przez założenie, że wyrok Sądu Okręgowego w Kielcach z dnia 12 marca 2013 roku, sygn. akt VII GC 257/12 miałby zastąpić umowę ustanowienia i sprzedaży odrębnej własności lokali, oraz przez stwierdzenie, że przez to, iż w sentencji ww. wyroku, zastępującego oświadczenie woli uczestnika (...) sp. z o.o. z/s w W., nie zostało określone w jakiej wysokości udział w częściach wspólnych nieruchomości przysługuje właścicielowi wyodrębnionego lokalu, a jedynie wskazano, że jest to udział w prawie wieczystego użytkowania działki gruntu i we własności części wspólnych budynku i innych urządzeń niesłużących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, odpowiadający stosunkowi powierzchni użytkowej nabywanych lokali mieszkalnych do powierzchni użytkowej wszystkich lokali - to według Sądu Okręgowego w Szczecinie takie opisowe określenie jest niedostateczne, a ten wyrok sądowy jest niekompletny, bo powinny być w nim określone udziały w nieruchomości i częściach wspólnych budynku, a ponieważ ww. wyrok nie spełnia przewidzianego w art. 8 ust. 1 u.w.l. wymogu obligatoryjnego określenia w akcie kreującym odrębną własność lokalu wysokości udziałów przypadających właścicielowi lokalu w nieruchomości wspólnej, dlatego dokonanie żądanych wpisów w księdze wieczystej w oparciu o ten wyrok nie jest możliwe; podczas gdy zdaniem skarżącego, sąd okręgowy w swoich rozważaniach nie bierze pod uwagę specyfiki umowy tzw. deweloperskiej i bezspornych faktów tj., że Spółka (...) nie zamierzała i nie zamierza przenieść na rzecz " (...)" sp. z o.o. własności przedmiotowych lokali i odmawiała przekazania dokumentów Spółce "(...)", które umożliwiałyby sporządzenie aktu notarialnego stanowiącego realizację prawomocnych wyroków sądowych - mimo wpłacenia przez wnioskodawcę kwoty 990 551 zł, zgodnie z tzw. umową deweloperską z dnia 28 kwietnia 2009 roku, poprzednikowi (...) Spółki (...) tj. " (...) M. Z." sp.j. z/s w W. oraz dokonania przez wnioskodawcę na rzecz Spółki (...) wpłaty pozostałej reszty cen w kwocie 110.284,00 zł w dniu sporządzenia aktu notarialnego nr Rep. A (...); zaś w tej sytuacji, zdaniem skarżącego, podstawę wpisu w księdze wieczystej udziałów właścicieli przedmiotowych lokali w nieruchomości wspólnej stanowi przepis art. 3 ust. 3 u.w.l., mający charakter przepisu bezwzględnie obowiązującego, zgodnie z którym udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (jak w wyrokach w ww. sprawach), a stosowne dokumenty, uzyskane przez wnioskodawcę od organów administracyjnych, wykazujące tę powierzchnię użytkową (w tym m.in. kartoteki wszystkich lokali w budynku i kartoteka budynku) wraz z opisem tych dokumentów oraz oświadczenie pełnomocnika " (...)" sp. z o.o. z/s w K. przedstawiające ten stosunek jako udział w nieruchomości wspólnej, zostały złożone w akcie notarialnym z dnia 28 lipca 2016 roku nr Rep. (...), przez co czynność ustanowienia tym aktem notarialnym odrębnej własności lokali nr (...) i ich nabycia na własność przez " (...)" sp. z o.o. z/s w K. z udziałami w nieruchomości wspólnej, stała się prawnie skuteczna, po uzupełnieniu tym aktem notarialnym brakujących elementów umowy, z uwzględnieniem, że prawomocne wyroki Sądu Okręgowego w Kielcach z dnia 12 marca 2013 roku o sygn. akt VII GC 257/12 i z dnia 4 maja 2015 roku sygn. akt VII GC 171/14, zastępują tylko oświadczenie woli Spółki (...) w zakresie wynikającym z treści tych wyroków - co odpowiada stanowisku referendarza sądowego Sądu Rejonowego w Kamieniu Pomorskim i Sądu Rejonowego w Kamieniu Pomorskim w niniejszej sprawie wieczystoksięgowej;
2. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy tj. art.

§2k.p.c.

w zw. z art. 365 §1 k.p.c. przez wyjście przez Sąd Okręgowy w Szczecinie poza zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego i badanie prawomocnych wyroków Sądu Okręgowego w Kielcach z dnia 12 marca 2013 roku w sprawie sygn. akt VIIGC 257/12 i z dnia 4 maja 2015 roku w sprawie sygn. akt VIIGC 171/14 i przyjęcie, że kwestia wyliczenia udziałów właścicieli poszczególnych lokali - w nieruchomości i częściach wspólnych budynku powinna być rozstrzygnięta w postępowaniu rozpoznawczym w sprawie sygn. akt VIIGC257/12 (przeciwko (...) sp. z o.o. z/s w W.), a udziały te powinny następnie zostać określone w sentencji wyroku, bo bez tego orzeczenie jest niekompletne i nie może ono stanowić podstawy żądanych wpisów w księdze wieczystej, podczas gdy, na co zwraca uwagę skarżący, z uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego w Kielcach z dnia 4 maja 2015 roku w sprawie sygn. akt VIIGC 171/14 z powództwa " (...)" sp. z o.o. z/s w K. przeciwko (...) sp. z o.o. z/s w W., stanowiącego załącznik do aktu notarialnego z dnia 28 lipca 2016 roku Rep. (...) wynika, że kwestia ta była już podnoszona w tamtej sprawie przez pozwanego i Sąd Okręgowy w Kielcach stwierdził, że wyrok niezawierający wskazania udziałów w nieruchomości wspólnej będzie w dalszym ciągu stanowić podstawę wpisu odrębnej własności lokalu, ale po uzupełnieniu brakującego elementu, czyli po ustaleniu wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej w drodze oświadczenia złożonego w formie wymaganej przepisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece; 3. naruszenie przepisów postępowania, które mogło wpłynąć na wynik sprawy tj. art. 628 8 § 2 k.p.c. i art. 626 9 k.p.c. polegające na tym, że Sąd Okręgowy w Szczecinie nie odnosząc się do innych dokumentów będących załącznikami do aktu notarialnego z dnia 28 lipca 2016 roku Rep. (...) uznał, że " (...)" sp. z o.o. na wykazanie wysokości udziału poszczególnych właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej przedstawiła tylko dokument prywatny w postaci opinii rzeczoznawcy majątkowego mgr inż. M. S.

§ 2k.p.c.

sąd wieczystoksięgowy rozpoznając wniosek o wpis bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Tak określona kognicja uprawnia sąd wieczystoksięgowy do oceny, czy przedłożone przez skarżącego dokumenty mogą stanowić podstawę do ustalenia wielkości udziału bliżej określonego lokalu nr (...) w nieruchomości wspólnej, a w przypadku pozytywnej oceny dokonania z uwzględnieniem tej wielkości żądanych wpisów. Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Apelacja uczestnika okazała się niezasadna. W pierwszej kolejności sąd okręgowy wskazuje, że z art. 398 20 kpc sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Sąd Najwyższy. W tym kontekście podkreślić należy, że w postanowieniu z dnia 28 czerwca 2019r. Sąd Najwyższy jednoznacznie wskazał, że podstawę wpisu do księgi wieczystej może stanowić sam przepis ustawy, a to art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, który wchodzi na miejsce wadliwie orzeczonych udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej. Sąd Najwyższy wskazał również, że w aktach sprawy znajdują się dokumenty (wypis z kartoteki lokali i wypis z kartoteki budynków pochodzących sprzed daty złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej), które opatrzone są klauzulą, iż są przeznaczone do dokonywania wpisów w księdze wieczystej, z których to dokumentów wprost wynika wielkość udziału lokalu w nieruchomości wspólnej. Biorąc pod uwagę powyższe zbędne stało się rozważanie zarzutów apelacji uczestnika odnoszących się do naruszenia przez sąd art.

§2kpc oraz art.

29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, poprzez pominięcie przez sąd rejonowy dokumentów złożonych przez uczestnika a pochodzących z daty po złożeniu wniosku o wpis, skoro przesądzone zostało przez Sąd Najwyższy, iż sąd okręgowy kierować się ma dokumentami wyżej opisanymi, pochodzącymi z dat wcześniejszych. W związku z wywodami Sądu Najwyższego zawartymi w uzasadnieniu postanowienia z dnia 28 czerwca 2019r. stwierdzić należy, że także zarzuty dotyczące nieważności umowy zobowiązującej i ustanawiającej odrębną własność lokali nie mogły się okazać skuteczne. Skoro bowiem Sąd Najwyższy dokonał wykładni prawa i uznał, że zawarte w wyrokach Sądu Okręgowego w Kielcach rozstrzygnięcia są wystarczające do uznania, że także pozwany (uczestnik) złożył ważne i skuteczne oświadczenie woli w przedmiocie ustanowienia odrębnej własności lokali i sprzedaży, to sąd okręgowy wykładnią ta jest związany. Odnosząc się zaś do ostatniego już zarzutu apelacyjnego dotyczącego naruszenia art. 84 kc poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie przez sąd, że spółka (...) sp. z o.o. nie uchyliła się skutecznie od skutków prawnych, podczas gdy powyższe oświadczenie zostało złożone w akcie notarialnym z dnia 11 października 2016r. Rep. A nr (...), wskazać należy, że także ten zarzut nie mógł skutkować uwzględnieniem apelacji. Jak bowiem słusznie wskazał sąd rejonowy, uchylić się od skutków prawnych może jedynie ten, kto składał oświadczenie woli. Oświadczenie woli będące przedmiotem zarzutu nie pochodziło zaś wprost od skarżącego, a wynikało z orzeczenia sądu zastępującego to oświadczenie. Przyjęcie koncepcji zaprezentowanej przez skarżącego za dopuszczalną prowadziłoby, w razie przyjęcia jego zapatrywania za słuszne, do wzruszenia prawomocnego orzeczenia sądu w nieznanym procedurze cywilnej trybie. To zaś w ocenie sądu odwoławczego jest całkowicie niedopuszczalne. Mając na względzie powyższe, sąd okręgowy na podstawie art. 385 kpc w związku z art. 13§2 kpc, apelację oddalił. Mając jednak na względzie, iż poprzednie orzeczenie sądu okręgowego z dnia 31 lipca 2016r. doprowadziło (jako prawomocne) do uchylenia wpisów referendarza i zamknięcia księgi wieczystej nr (...) jednocześnie nakazał dokonanie wpisu polegającego na wyodrębnieniu z księgi wieczystej nr (...), prowadzonej dla nieruchomości zabudowanej, położonej w Ł., przy ul. (...)- lokalu nr (...) o powierzchni użytkowej 50,33 m