i 3 kc) należy bowiem interpretować wąsko, jako rzeczywisty wpływ konsumenta na treść postanowienia umownego. Chodzi tu o sytuacje gdy konkretne postanowienia umowne zostały sformułowane przez konsumenta i włączone do umowy na jego żądanie, bądź też gdy postanowienia umowne były przedmiotem negocjacji pomiędzy konsumentem i przedsiębiorcą, a konsument miał realny wpływ na ich treść i zdawał sobie z tego faktu sprawę. To, że konsument znał i rozumiał treść postanowienia, nie oznacza, że miał na nie rzeczywisty wpływ. Tak samo to, że miał możliwość zgłoszenia uwag do projektu umowy. Nie ulega przy tym wątpliwości, że mimo braku przejęcia z art. 3 ust. 2 dyrektywy 93/13/EWG fragmentu, zgodnie z którym „fakt, że niektóre aspekty warunku lub jeden szczególny warunek były negocjowane indywidualnie, nie wyłącza stosowania niniejszego artykułu do pozostałej części umowy, jeżeli ogólna ocena umowy wskazuje na to, że została ona sporządzona w formie uprzednio sformułowanej umowy standardowej", na gruncie przepisów krajowych wskazana wyżej zasada znajduje pełne zastosowanie. Dalej wskazać należy, że analizowane postanowienia umowne określają główne świadczenia stron w rozumieniu art.
2 kc. Przepis art. 536 § 1 kc stanowi, że cenę można określić przez wskazanie podstaw do jej ustalenia - i to także wówczas gdy w umowie została ona wyrażona jednocześnie określoną kwotą. Cena sprzedaży lokalu powodów została wymieniona w § 1 ust. 16 pkt a umowy deweloperskiej zarówno jako łączna kwota brutto, jak też jako cena za 1 m2 lokalu. W jej § 1 ust. 14 wskazano też projektowaną powierzchnię użytkową lokalu, przy czym jej ostateczne ustalenie zgodnie z jej § 4 ust. 7 miało być ustalone w obmiarze powykonawczym. Sposób jej liczenia określony w § 5 ust. 2 umowy odnosi się do jednego z dwóch elementów składowych koniecznych do ustalenia ceny. Postanowienie zawarte w § 5 ust. 2 umowy zostało jednak sformułowane niejednoznacznie, co prowadzi do wniosku, że mamy doczynienia z niedozwolonym postanowieniem. Jest ono bowiem wewnętrznie sprzeczne, bo z jednej strony odwołuje się do sposobu obliczenia powierzchni użytkowej lokalu na podstawie normy PN-ISO : (...) oraz do obowiązującego rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, a jednocześnie stanowi, że do powierzchni tej wlicza się m. in. powierzchnie zajęte przez ścianki działowe niebędące elementem konstrukcji i niezawierające szachtów instalacyjnych, czyli wbrew normie i rozporządzeniu. Jednocześnie kwestionowane postanowienia umowy nie kształtowały praw i obowiązków powodów w sposób zgodny z dobrymi obyczajami Są to reguły postępowania niesprzeczne z etyką, moralnością i aprobowanymi społecznie obyczajami. Za sprzeczne z nim można uznać działania zmierzające do niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy, braku doświadczenia lub naiwności, a więc działanie potocznie określane jako nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające od przyjętych standardów postępowania. Zapisy umowy określające sposób liczenia powierzchni użytkowej kształtuje obowiązek powodów zapłaty ceny w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. Na skutek klauzuli zawartej w § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej pozwany przyznał sobie prawo do jednostronnego zawyżenia świadczenia należnego mu od powodów na skutek bezprawnego zwiększenia powierzchni użytkowej lokalu stanowiącej podstawę do ustalenia jego ceny. O sprzeczności klauzuli umownej z dobrymi obyczajami świadczy również wykorzystanie przez pozwanego swojej przewagi w zakresie fachowej wiedzy w dziedzinie budownictwa i norm, które mają zastosowanie w procesie budowlanym. Pozwany wprowadził powodów w błąd co do obowiązującego sposobu określenia powierzchni użytkowej lokalu, wykorzystując ich brak rozeznania w tej materii. Gdyby rzeczywiście zamierzał jedynie wyjaśnić powodom zasady, na jakich owo wyliczenie powierzchni się odbywa, powołałby jew § 5 ust. 2 umowy, choćby w formie skróconej, zamiast dodania tam wyłącznie sprzecznego z Polską Normą i powołanym wyżej rozporządzeniem „objaśnienia" dotyczącego powierzchni zajętej przez ściany (ścianki) działowe niebędące elementem konstrukcji i niezawierające szachtów instalacyjnych (w dodatku kwalifikującego je jako elementy nadające się do demontażu). Ocena, czy dane postanowienie wzorca umowy, kształtując prawa i obowiązki konsumenta, rażąco narusza jego interesy, uzależniona jest natomiast od tego, czy wynikająca z tego postanowienia nierównowaga praw i obowiązków stron (nierównowaga kontraktowa) na niekorzyść konsumenta jest istotna, znacząca. Ustalenie, czy klauzula wzorca umowy powoduje taką nierównowagę, dokonane może być w szczególności przez porównanie sytuacji konsumenta w razie zastosowania tej klauzuli z sytuacją, w której by się znalazł, gdyby zastosowane zostały obowiązujące przepisy prawa. Rażące naruszenie interesów to naruszenie o charakterze wyraźnym, bezspornym i oczywistym. Zapis § 5 ust. 2 umowy rażąco narusza interesy powodów, skoro prowadzi do bezpodstawnego zawyżenia ceny lokalu o kwotę stanowiącą około 5% jego ceny określonej w umowie (761 072 zł), a jednocześnie kilkukrotnie przewyższającą przeciętne wynagrodzenie brutto w okresie, w którym strony zawierały tę umowę. Kwestionowane postanowienia umowne w znaczący sposób odbiegały zatem od uczciwego sposobu ukształtowania praw i obowiązków stron umowy, co świadczy o rażącym naruszeniu interesów powodów jako konsumentów - w tym wypadku interesów o charakterze ekonomicznym. Z uwagi na powyższe stosownie do art.
2 umowy deweloperskiej nie wiąże powodów i zgodnie z (...) § 2 kc strony pozostają związane umową w pozostałym zakresie. Wyeliminowanie tej klauzuli z umowy nie skutkuje brakiem możliwości ustalenia mechanizmu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu, co miałoby prowadzić do niemożności ustalenia wysokości należnej mu ceny. Artykuł 22 ust. 1 pkt 14 obowiązującej w dacie zawarcia przez strony umowy deweloperskiej ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nakazywał wskazanie w umowie deweloperskiej sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Brak tego elementu nie powoduje jednak bezwzględnej nieważności umowy, a jedynie rodzi po stronie nabywcy uprawnienie do odstąpienia od niej na zasadach określonych w art. 29 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 powołanej ustawy. Sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokalu pozostaje jednak możliwy do określenia, wynika bowiem z powszechnie obowiązujących przepisów prawa. W tej sytuacji roszczenie powodów znajduje uzasadnienie w przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu. Ich świadczenie odpowiadające różnicy pomiędzy ceną obliczoną według przyjętej przez pozwanego powierzchni użytkowej lokalu i ceną obliczoną według powierzchni ustalonej zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836: 1997 miało charakter nienależny. Zostało bowiem spełnione w wykonaniu czynności prawnej, która okazała się w tej części nieważna (art. 410 § 2 kc in fine). Z mocy art. 410 § 1 kc sytuacja taka stanowi szczególny przypadek bezpodstawnego wzbogacenia, gdzie uzyskanie korzyści następuje przez zachowanie zubożonego mające charakter świadczenia. Tym samym pozwany w myśl art. 405 kc jest zobowiązany zwrócić pozwanym wspomnianą wyżej różnicę w cenie. W § 4 ust. 7 umowy deweloperskiej pozwany zobowiązał się zwrócić powodom ewentualną różnicę pomiędzy uiszczoną ceną sprzedaży a kwotą wynikającą z przeliczenia poszczególnych składników cenotwórczych w oparciu o obmiar powykonawczy, w terminie 14 dni od poinformowania powodów o wynikach pomiarów. Zgodnie z twierdzeniem powodów, którym pozwany nie zaprzeczył (art. 230 kpc), informację o wynikach przedmiotowych pomiarów odebrali 8 marca 2021 r. Tym samym w dniu 23 marca 2021 r. pozwany opóźniał się już ze zwrotem tej części różnicy w cenie, która wynikała z nieprawidłowego uwzględnienia powierzchni lokalu zajętej przez ściany działowe. W myśl art. 481 § 1 i 2 kc powyższe uzasadnia zasądzenie od niego odsetek ustawowych za opóźnienie liczonych od tej daty. Kosztami procesu obciążono w całości pozwanego z uwagi na wynik postępowania (przegrał sprawę w całości) na podstawie art. 98 § 1 i 3 kpc. Pozwany winien w tej sytuacji zwrócić powodowi opłatę od pozwu 1901 zł, koszty zastępstwa procesowego w wysokości 3600 zł (§ 2 pkt 5 rozporządzenia MS z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie) i opłatę skarbową za ustanowienie pełnomocnika - 17 zł, łącznie 5518 zł. Od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu zasądzono odsetki na podstawie 98 § l 1 kpc. Co do wynagrodzenia pełnomocnika powoda sąd nie znalazł podstaw do jego określenia w wysokości wyższej niż stawka minimalna. Wprawdzie niniejsza sprawa była zawiła pod względem prawnym, a powód swoje stanowisko przedstawiał w sposób bardzo obszerny, jednocześnie niewątpliwie przyczyniając się do rozstrzygnięcia sprawy, to nie mniej z uwagi na wielość spraw, które ten sam pełnomocnik prowadzi przeciwko pozwanemu, a które są niemal identyczne pod względem faktycznym oraz są tożsame pod względem prawnym, nie było ku temu podstaw. W istocie bowiem w sprawach tych prezentowane stanowisko i argumenty są takie same, przez co nakład pracy pełnomocnika w przygotowaniu stanowiska i argumentacji w niniejszej sprawie nie wymagała tak znacznej ilości czasu, jak wtedy, gdyby pełnomocnik prowadziłby tylko tę jedną - niniejszą - sprawę. ZARZĄDZENIE odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powodów zawiadamiając go, że termin wniesienia apelacji wynosi 3 tygodnie od doręczenia wyroku z uzasadnieniem z uwagi na przedłużenie terminu do sporządzenia pisemnego uzasadnienia wyroku .
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.