Sygn. akt II Ca 1495/19 UZASADNIENIE Wyrokiem z dnia 29 listopada 2019 r. Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie oddalił powództwo (punkt 1) i zasądził od powoda M. G. (1) na rzecz pozwanego K.

§1ust.

1 umowy przedsiębiorca zobowiązał się do pośredniczenia nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w S., w ramach inwestycji dokonywanej przez dewelopera (...), za cenę 290.000 zł. W § 3 umowy wskazano, że za wykonanie umowy przedsiębiorcy przysługuje prowizja w wysokości 3% ceny nabycia powiększona o 23% VAT. Do obliczenia prowizji przyjmuje się cenę brutto określoną w umowie wymienione w §4, nie mniejszą nić 90% ceny ofertowej zbywcy (§3 ust. 1).

§4ust.

1 umowy przedsiębiorca nabywa prawo do wynagrodzenia określonego w §3 w dniu zawarcia przez zamawiającego z klientem wskazanym przez przedsiębiorcę umowy przenoszącej prawo do nieruchomości lub umowy zobowiązującej do przeniesienia prawa (np. umowy deweloperskiej) bądź umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia którejkolwiek z ww. umów. Zgodnie natomiast z §4 ust. 2 prawo do wynagrodzenia w pełnej wysokości przysługuje przedsiębiorcy także, gdy zamawiający podpisze dokument potwierdzający wolę nabycia nieruchomości wskazanej przez przedsiębiorcę, w szczególności gdy podpisze z klientem wskazanym przez przedsiębiorcę protokół uzgodnień, w którym strony ustalą warunki transakcji lub klient wyda nieruchomości, a do umowy określonej w ustępie poprzedzającym nie dojdzie z przyczyn lezących po stronie zamawiającego.

§ 4ust.

3 umowy za klienta wskazanego przez przedsiębiorcę uważa się każdą osobę skojarzoną z zamawiającym w wyniku działania przedsiębiorcy. Zgodnie natomiast z §4 ust. 5 wynagrodzenie płatne jest bez dodatkowego wezwania gotówką do rąk przedsiębiorcy lub maklera. W dniu 30 marca 2018 r. powód zawarł z pozwanym umowę rezerwacyjną – protokół uzgodnień.

pkt 1 tej umowy M. G.

pkt 2, powód wpłacił K. M. kwotę 4.000 zł, tytułem kaucji rezerwacyjnej. Co ważne, właśnie podpisanie tej konkretnej umowy – protokołu uzgodnień, co wielokrotnie potwierdzał pozwany stanowiło podstawę do zatrzymanie wręczonego wynagrodzenia. W ocenie sądu odwoławczego stanowisko takie nie było celne. W pierwszej kolejności jednak wskazać należy, iż strony skutecznie zawarły umowę z dnia 28 marca 2018 r. Zdaniem sądu okręgowego nie można zgodzić się z powodem, iż jej postanowienia noszą cechy abuzywności. Nic przy tym nie wskazuje, iż powód nie miał możliwości negocjowania prowizji, a o klauzulach niedozwolonych nie można mówić w sytuacji gdy sam z negocjacji zrezygnował godząc się na warunki zaproponowane przez pozwanego, bądź w sposób odmienny niż literalny odkodowywał (wręcz: nie doczytał) treści postanowień umowy. Generalnie zatem zarzuty apelacji kwestionujące uwzględnienie przez sąd rejonowy postanowień umowy odnoszących się do wynagrodzenia – jak klauzul niedozwolonych nie są słuszne. Jednakże ostatecznie rację należy przyznać apelującemu, iż w okolicznościach sprawy żądanie zwrotu zatrzymanej kwoty 4000 zł uznać należy za usprawiedliwione. Uprawnienie do wynagrodzenia w postaci prowizji wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości uregulowane zostało w § 4 umowy. Wyjaśnić należy, iż takie wynagrodzenie to jest zapłata za skojarzenie klienta agencji ze zbywcą nieruchomości i to w wyniku starań pośrednika. Jest wynagrodzeniem za faktyczne stworzenie kupującemu sposobności do zawarcia umowy. Przy czym w § 4 ocenianej umowy pośrednik – Przedsiębiorca trudniący się obrotem nieruchomości i zawodowo zawierający szereg umów - wyczerpująco i jasno oznaczył sytuację w których należne jest mu wynagrodzenie. Otóż w § tym m.in. wskazano, iż prawo do wynagrodzenia w pełniej wysokości przysługuj także, gdy zamawiający w szczególności podpisze z Klientem wskazanym przez Przedsiębiorcę protokół uzgodnień, w którym strony ustalą warunki transakcji. O ile w okolicznościach niniejszej sprawy powód niewątpliwe dobrowolnie i świadomie podpisał kolejną umowę z dnia 30.02.2018 r. tj. umowę rezerwacyjną – protokół uzgodnień, to jednak wbrew poglądom pozwanego, jak i sądu rejonowego taka czynność prawna nie dawała podstaw do żądania wynagrodzenia. Umowa ta nie została bowiem podpisana z „Klientem wskazanym przez Przedsiębiorcę” (jak stanowi § 4 umowy z 28.03.2018 r.) tj. z deweloperem, ale z samym Przedsiębiorcą - agencją obrotu nieruchomości. W treści umowy nie wskazuje się przy tym, iż Przedsiębiorca działa w imieniu i na rzecz np. dewelopera. W tym stanie rzeczy nie sposób mówić, iż ziściło się zdarzenie które uprawniało pozwanego do pobrania wynagrodzenia, w szczególności, że z okoliczności sprawy wynika, iż powód nigdy zarezerwowanego mieszkania nie kupił. Sąd okręgowy dodatkowo rozważał przy tym kwestię czy zasadność pobrania wynagrodzenia nie wynika z faktu zawarcia umowy rezerwacyjnej w biurze dewelopera z tym ostatnim, co w zasadzie powód potwierdził wskazując, iż deweloperowi uiścił 1000 zł. Nie wydaje się jednak aby ten fakt był wystarczający do zatrzymania wynagrodzenia przez agenta i w kwocie 4000 zł w oparciu o umowę z 30.02.2018 r. Nie przewidywała tego bowiem umowa pośrednictwa. Nadto z twierdzeń pozwanego wynika, że obowiązek zapłaty wynagrodzenia nie wynikał wcale z umowy zawartej z deweloperem, ale z podpisania protokół uzgodnień. Nadto sąd okręgowy uznał, iż postanowienia umowy rezerwacyjnej uregulowane w pkt 4 i 5 dotyczącym kaucji rezerwacyjnej z umowy z dnia 30.02.2018 r.– zaliczyć należy do postanowień niedozwolonych, po myśli art. 385 1 k.c. Nie jest to główne świadczenie stron, nadto nieuzgodnione indywidualnie i oczywiście kształtuje obowiązki zamawiającego konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. Postanowienie pkt

1. umowy rezerwacyjnej jest tak skonstruowane, iż narusza równość stron bowiem w przypadku nie zawarcia umowy z przyczyn leżących po stronie Zamawiającego – Zamawiający traci kaucje, zaś w przypadku nie zawarcia umowy z przyczyn leżących po stronie Oferującego kaucja mu zostanie zwrócona. Jednak brak przy tym postanowień, rekompensujących Zamawiającemu niedojście umowy do skutku, chociażby w postaci zagwarantowania zwrotu kaucji w podwójnej wysokości czy też z odsetkami. A zatem wzmacniając argumentację co do braku podstawy do pobrania wynagrodzenia przez pośrednika z uwagi na brak zdarzenia aktualizującego zapłatę, dodatkowo wskazać należy, iż zatrzymanie przez pozwanego kaucji rezerwacyjnej w oparciu o pkt
2. umowy rezerwacyjnej a stanowiący niedozwolone klauzule umowne – nie było możliwe. Mając zatem na uwadze powyższe, żądanie pozwu uznać należy za zasadne albowiem kwota świadczona na rzecz pozwanego okazała się nienależna, co powoduje, że na podstawie art. 405 k.c. w zw. z art. 410 k.c. pozwany zobowiązany jest do zwrotu na rzecz powoda to co otrzymał bez podstawy prawnej. W świetle powyższego na mocy art. 386 § 1 k.p.c. orzeczono jak w punkcie I lit. a sentencji. Zmiana kierunku rozstrzygnięcia przełożyła się także na zmianę orzeczenia dotyczącego kosztów procesu zawartego w punkcie
3. wyroku sądu rejonowego. Powództwo podlegało uwzględnieniu w całości. Mając zatem na zasadzie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. należało zasądzić od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1017 zł. Na koszty powoda złożyły się: 100 zł tytułem opłaty od pozwu, 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, 900 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika ustalone na podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych - § 2 pkt 3 (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804), o czym orzeczono w punkcie 1 lit. b. wyroku. O kosztach postępowania apelacyjnego sąd odwoławczy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. przy uwzględnieniu art. 391 § 1 k.p.c. Apelacja powoda została uwzględniona w całości. Na koszty postępowania apelacyjnego złożyły się: opłata od apelacji w kwocie 200 zł oraz koszty zastępstwa radcowskiego w wysokości 450 zł, ustalone w oparciu o § 2 pkt 3 oraz § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzania Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804). Łącznie koszty te wyniosły 650 zł i podlegały zasądzeniu na rzecz powoda od pozwanego, o czym orzeczono w punkcie II. wyroku. Sędzia Katarzyna Longa (...) ZARZĄDZENIE
4. (...)
5. (...)
6. (...)