1 pkt 3 niniejszej umowy, w terminie określonym w § 8 ust. 1 niniejszej umowy, Nabywcy przysługiwać będzie kara umowna w wysokości 1,5% ceny przedmiotu umowy w skali roku, za każdy dzień opóźnienia. Termin wydania lokalu upłynął bezskutecznie z dniem 30 czerwca 2020r., a termin zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności tego lokalu oraz zawarcia umowy przeniesienia własności - z dniem 31 grudnia 2020r. W konsekwencji powodowi należna jest kara umowna wynikająca z § 10 ust. 1 umowy deweloperskiej liczona za każdy dzień opóźnienia od dnia 1 stycznia 2021r. w wysokości 1,5% ceny w wysokości 363.247,00 zł w stosunku rocznym. Na dzień wniesienia pozwu opóźnienie wynosiło 1015 dni, a kwota kary umownej za okres od dnia 1 stycznia 2021r. do dnia 13.11.2023 r. wynosi 15.212 zł. Zgodnie z §10 ust. 3 Umowy Deweloperskiej z dnia 02 marca 2018 roku powodowi przysługuje również roszczenie o naprawienie szkody powstałej w wyniku zaistniałego opóźnienia w pełnej wysokości ponad kwotę kary umownej. W niniejszym przypadku zdaniem powoda szkoda w jego majątku powstała wskutek konieczności kontynuowania przez niego wynajmu lokalu mieszkalnego po dacie 31 grudnia 2020 r., kiedy to miała ostatecznie zostać zawarta umowa przenosząca własność lokalu mieszkalnego zakupionego od pozwanego. Aktualnie powód zamieszkuje w miejscowości R. w Holandii. Z uwagi na opóźnienie w wydaniu lokalu powód był zmuszony do odłożenia powrotu do kraju w czasie i z tego powodu dalej wynajmuje mieszkanie w Holandii. W okresie od 31 grudnia 2020 r. do 1 września 2023 r. powód zapłacił łącznie 37.012,24 Euro czynszu za wynajem lokalu mieszkalnego co stanowi w przeliczeniu na złoty polski 165 258,26 złotych. Gdyby pozwany wywiązał się z wykonania umowy deweloperskiej powód nie musiałby płacić czynszu najmu za mieszkanie w Holandii, gdyż mógłby zamieszkać w lokalu w O., co planował, zaś czynsz płacony za wynajem lokalu w Holandii to realna szkoda ponoszona przez powoda z tytułu niewykonania umowy przez pozwaną. (pozew k. 4-9). W dniu 16 stycznia 2024 r. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. w odpowiedzi na pozew:
1 pkt 3) (tj. własności lokalu mieszkalnego), w terminie określonym w § 8 ust. 1 (tj. 31.12.2020 r.), Nabywcy przysługiwać będzie kara umowna w wysokości 1,5% ceny przedmiotu umowy, o której mowa w § 5 niniejszej umowy, w skali roku, za każdy dzień opóźnienia (ust. 1). W przypadku nie złożenia przez Nabywcę oświadczenia,
3 pkt 1) niniejszej umowy, Deweloperowi przysługiwać będzie kara umowna w wysokości 1,5% ceny przedmiotu umowy, o której mowa w § 5 niniejszej umowy, w skali roku, za każdy dzień opóźnienia, licząc od doręczenia Nabywcy wezwania na piśmie (ust. 2). Jeżeli wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez jedną ze stron, powstała szkoda u drugiej strony, to tej, która ją poniosła przysługuje prawo żądania jej pokrycia przez stronę odpowiedzialną, w pełnej wysokości, ponad wysokość zastrzeżonych kar umownych (ust. 3). Kara umowna za opóźnienie wyliczona zgodnie z postanowieniami w/w umowy za okres od 31 grudnia 2020 r. do 16.10.2023 r. (1015 dni) wyniosła łącznie 15.212,00 zł. Kwota ta została uznana przez pozwanego. Ostateczne wezwanie przedsądowe powód skierował do pozwanego w dniu 16 października 2023 r w którym, zakreślono 7 dniowy termin na spełnienie świadczenia. Pozwany odebrał przedmiotowe wezwanie w dniu 20 października 2023 r. (dowód: umowa deweloperska k. 14-33, prospekt informacyjny k. 34-65, aneksy – k. 66-97, korespondencja pozaprocesowa stron k. 98-105, wydruki ksiąg wieczystych k. 132-137, informacja z KRS dot. Pozwanego – k. 128-137, ostateczne wezwanie przedsądowe powoda z dnia 16.10.2023 r. wraz z potwierdzeniem nadania przesyłki oraz śledzeniem przesyłki poleconej k. 123-127). Powód T. S. zamieszkuje w miejscowości R. w Holandii, gdzie prowadził i nadal prowadzi działalność gospodarczą. Wymieniony wynajmuje lokal mieszkalny w Holandii. W okresie od 31 grudnia 2020 roku do dnia 1 września 2023 roku powód zapłacił tytułem czynszu łącznie 37.021,24 Euro, co stanowiło kwotę 165.258,26 złotych na datę złożenia pozwu. Przedmiotowy czynsz obejmuje również koszty eksploatacji lokalu oraz inne koszty związane z utrzymaniem części wspólnych (wynagrodzenie dozorcy, pielęgnację ogrodu, koszty ogrzewania nieruchomości, ubezpieczenie, utrzymanie licznika ciepła). Umowa najmu lokalu w Holandii została zawarta przez powoda w dniu 17 lipca 2020 roku na okres do dnia 16 lipca 2021 roku z opcją automatycznego przekształcenia w umowę na czas nieokreślony. W okresie zawarcia umowy deweloperskiej powód zamieszkiwał w O. przy ul. (...). W. O. 4/16. W okresie zawarcia Aneksu nr (...) z dnia 21 maja 2019 roku i nr 2 z dnia 27 lipca 2020 roku powód zamieszkiwał przy ul. (...) w M.. Adresem tym powód posługuje się nadal w ramach operacji na rachunku bankowości elektronicznej oraz na potrzeby doręczania korespondencji sądowej. Centrum życiowe powoda znajduje się w Holandii, gdzie wymieniony zamieszkuje wraz ze swoją żoną oraz dwójką dzieci. Starsze z dzieci uczęszcza do szkoły w Holandii. Pomimo odbioru lokalu w stanie deweloperskim i przeniesienia własności z pozwanego na powoda w lipcu 2024 roku, powód T. S. do daty rozprawy głównej (16.11.2024 r.) nie przeprowadził prac remontowo–adaptacyjnych w przedmiotowym lokalu i nie zamieszkał w nim wraz z rodziną. (dowód: umowa deweloperska k. 14-33, prospekt informacyjny k. 34-65, aneksy – k. 66-97, korespondencja pozaprocesowa stron k. 98-105, potwierdzenie wykonania operacji – k. 12-13częściowo wyjaśnienia powoda k. 283-284, W okresie od 14 do 20 marca 2020 obowiązywał w Polsce stan zagrożenia epidemicznego, a od 15 marca 2020 wprowadzono na granicach Polski kordon sanitarny, znacząco ograniczający ruch graniczny. Od 20 marca 2020 roku do 15 maja 2022 roku, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Zdrowia obowiązywał w Polsce stan epidemii 16 maja 2022 stan epidemii został zmieniony na stan zagrożenia epidemicznego. 1 lipca 2023 stan zagrożenia epidemicznego został odwołany. Do 30 czerwca 2023 r. odnotowano 6 517 852 przypadki zakażenia i zarejestrowano 119 626 zgonów. W dniu 24 lutego 2022 roku rozpoczęła się Inwazja Rosji na Ukrainę, stanowiąca eskalację wojny trwającej od 2014 roku. Konflikt zbrojny trwa nadal. Wystąpienie pandemii spowodowało masowe zwolnienia lekarskie wśród pracowników podwykonawców robót, opóźnienia w łańcuchu dostaw materiałów oraz opóźnienia w wykonaniu procedur urzędowych niezbędnych doprowadzenia inwestycji przez pozwanego. Zaburzenia w dostępności pracowników budowlanych wpłynęło negatywnie na harmonogram prowadzonych przez podwykonawców inwestycji. W związku z wojną na Ukrainie oraz postępującą inflacją doszło d znacznego wzrostu cen surowców , materiałów budowlanych oraz robocizny, co w sposób negatywny wpłynęło na płynność finansowania inwestycji przez pozwanego. Wojna na Ukrainie w sposób negatywny wpłynęła na zasoby kadrowe podwykonawców, którzy w głównej mierze korzystali z pracowników pochodzących z Ukrainy. Znaczna część pracowników wróciła na Ukrainę w celu wzięcia udziału w wojnie i zabezpieczenia rodziny. W marcu 2022 r. na inwestycji pozwanego doszło do awarii kanalizacji – zalania hali garażowej budynku na skutek wybicia ścieków w związku z zatkaniem kanalizacji materiałami budowlanymi na sąsiedniej nieruchomości, na której prowadzona była inwestycja rozbudowy linii tramwajowej w O.. W hali garażowej znajdują się kluczowe dla całego budynku instalacje przeciwpożarowe, które uległy zalaniu. Usuwanie skutków awarii w zakresie niezbędnym do uzyskania pozwolenia na użytkowanie zajęło pozwanemu przeszło pół roku. (dowód: okoliczność bezsporna – niezaprzeczona skutecznie przez powoda, a nadto okoliczność notoryjna – powszechnie znana, wydruk z W., protokół szkody z dnia 9 marca 2022 r. – k.198-202, pismo (...) z 7.03.2022 r. – k.203, zeznania świadka Ł. D. – k. 283v., wyjaśnienia w charakterze pozwanego J. F. – k. 284). Sąd zważył, co następuje: Żądanie powoda dotyczące zapłaty kary umownej zasługiwało na uwzględnienie. W pozostałym zakresie powództwo, jako bezzasadne podlegało oddaleniu. Dowody przeprowadzone w sprawie dotyczyły przede wszystkim wszelkich przesłanek odpowiedzialności pozwanego wobec powodów, a dotyczących opóźnienia w przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego oraz zasadności naliczania kary umownej. Stan faktyczny w sprawie był ostatecznie bezsporny, a potwierdzony został wzajemnie niekwestionowanymi przedłożonymi dokumentami w postaci umowy deweloperskiej z aneksami (k. 13-71), korespondencji pozaprocesowej stron ( k. 72-90), wydruków ksiąg wieczystych (k. 113-177, 493-494, 509-512), oraz dowodami osobowymi w postaci zeznań świadka Ł. D.
1 pkt 3) (tj. własności lokalu mieszkalnego), w terminie określonym w § 8 ust. 1 (tj. 31.12.2020 r.), Nabywcy przysługiwać będzie kara umowna w wysokości 1,5% ceny przedmiotu umowy, o której mowa w § 5 niniejszej umowy, w skali roku, za każdy dzień opóźnienia (ust. 1). Bezsporną i przyznaną przez stronę pozwaną była okoliczność, że kara umowna za opóźnienie wyliczona zgodnie z postanowieniami w/w umowy za okres od 31 grudnia 2020 r. do 16.10.2023 r. (1015 dni) wyniosła łącznie 15.212,00 zł. W pismach procesowych pozwany konsekwentnie wskazywał, że uznaje powództwo w zakresie żądania zasądzenia kar umownych. Brak jest jednocześnie przesłanek do przyjęcia by uznanie powództwa w tym zakresie było sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierzało do obejścia prawa. Tym samym, stosownie do art. 213§2 k.p.c. , Sąd był związany uznaniem powództwa w tym zakresie. Konsekwencją skutecznego uznania powództwa przez pozwanego było zaniechanie prowadzenia przez Sąd dalszego postępowania dowodowego i wydanie wyroku uwzględniającego powództwo w uznanej części. Z tych względów Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 15.212,00 zł, - jak w punkcie I wyroku. O odsetkach ustawowych za opóźnienie od zasądzonej kwoty orzeczono od dnia 28 października 2023 roku do dnia zapłaty – oddalając żądanie odsetkowe w pozostałym zakresie. W tym zakresie roszczenie również zostało uznane przez stronę pozwaną. Sąd miał przy tym na uwadze, iż skoro termin spełnienia świadczenia z tytułu kar umownych nie był oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, tym samym termin jego spełnienia winien być określony stosownie do art. 455 k.c. Żądanie zapłaty zawarte w wezwaniu przedsądowym było dostatecznie sprecyzowane, w szczególności została w nim sprecyzowana kwota żądana przez powoda, wynikająca z kary umownej (której wysokość ani sposób wyliczenia nie były kwestionowane ani nie wzbudziły wątpliwości Sądu). W tych okolicznościach za wezwanie skutkujące wymagalnością ostatecznie dochodzonego roszczenia w rozumieniu art. 455 k.c., Sąd przyjął doręczenie pozwanemu pisma rozszerzającego powództwo, co miało miejsce na rozprawie w dniu 20.10.2023 r. (k. 123-127). Jednocześnie mając na uwadze, iż w piśmie tym zastrzeżony został termin 7 dni na spełnienie świadczenia, brak przeszkód by już w tej dacie spełniona była przesłanka niezwłoczności o jakiej mowa w powołanym przepisie, co jednocześnie uprawnia do stwierdzenia, że od dnia następnego (28.10.2023 r.) pozwany pozostawał w opóźnieniu w spełnieniu świadczenia w rozumieniu art. 481§1 k.c. Stąd jako datę początkową naliczania odsetek Sąd przyjął dzień następny po dniu doręczenia rozszerzenia pozwu, stosownie do powołanych przepisów, zaś w pozostałym zakresie powództwo, w tym również w zakresie żądania odsetkowego podlegało oddaleniu (pkt II wyroku). W związku z uznaniem powództwa przez pozwanego w zakresie kary umownej, istota sporu pomiędzy stronami sprowadzała się ostatecznie do ustalenia czy w związku z opóźnieniem w przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego, po stronie powoda powstała szkoda – a jeżeli tak to czy pozwana spółka jest zobowiązana do jej naprawienia. W ocenie Sądu odpowiedź na to pytanie jest przecząca. Na wstępie należy jednak poczynić kilka uwag natury teoretycznej. Deweloper odpowiada za należyte wykonanie umowy deweloperskiej, co oznacza obowiązek wydania w terminie lokalu mieszkalnego, a następnie przeniesienie na nabywcę lokalu wolnego od wszelkich obciążeń. Deweloper jest zobowiązany wykonać powyższe zobowiązania w uzgodnionym przez strony terminie. Podstawowe zasady odpowiedzialności dewelopera są uregulowane w umowie deweloperskiej, co przybiera postać kar umownych za nieterminowe wydanie lokalu lub opóźnienie w przeniesieniu prawa własności. Odpowiedzialność dewelopera nie kończy się na postanowieniach umowy i przepisach o rękojmi za wady. Na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego deweloper ponosi również odpowiedzialność kontraktową za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Odpowiedzialność ta dotyczy wszystkich zobowiązań umownych dewelopera. Odpowiedzialność kontraktowa może mieć szerokie zastosowanie, albowiem nie będzie ograniczać się do naprawienia zryczałtowanej szkody za opóźnienie w wydaniu lokalu (kara umowna) albo usunięcia wady fizycznej mieszkania (rękojmia). Z tytułu odpowiedzialności kontraktowej deweloper może odpowiadać za następujące rodzaje szkód powstałych i powiązanych ze zwłoką dewelopera: ⚫ koszty najmu lokalu zastępczego, ⚫ utracone zyski z tytułu wynajmu mieszkania, ⚫ wyższe koszty obsługi kredytu hipotecznego, ⚫ zwiększenie kosztów dojazdu do pracy, ⚫ koszty sporządzenia ekspertyz w sprawie wad mieszkania itp. W reżimie odpowiedzialności kontraktowej deweloper będzie ponosić stosunkowo szeroką odpowiedzialność za rozmaite wady. Pamiętać jednak należy, że dochodząc odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy, to wierzyciel musi wykazać dowodami: nienależyte wykonanie zobowiązania przez dłużnika, powstanie szkody, adekwatny związek przyczynowo – skutkowy pomiędzy działaniem naruszającym umowę a powstaniem szkody. Ponadto naruszenie umowy musi być zawinione przez dewelopera (zarzut braku należytej staranności). Deweloper może zwolnić się z odpowiedzialności poprzez wykazanie, że szkoda powstała na skutek okoliczności, za których wystąpienie deweloper nie ponosi odpowiedzialności. Okolicznościami zwalniającymi dewelopera z odpowiedzialności będzie: ⚫ dochował należytej staranności zgodnie z profesjonalnym charakterem działalności, ⚫ siła wyższa (kataklizm, wojna, pandemia), ⚫ działania osób trzecich (popełnienie przestępstwa, nadzwyczajne braki materiałowe). Przenosząc powyższe teoretyczne uwagi na grunt realiów niniejszej sprawy, należy stwierdzić, że uzasadnione w ocenie Sąd pozostają argumenty, dotyczące niezależnych od pozwanej spółki zdarzeń, a mianowicie wystąpienie pandemii koronawirusa, wybuch wojny na Ukrainie oraz wystąpienie na skutek działalności osób trzecich awarii kanalizacji – zalania hali garażowej budynku na skutek wybicia ścieków w związku z zatkaniem kanalizacji materiałami budowlanymi na sąsiedniej nieruchomości, na której prowadzona była inwestycja rozbudowy linii tramwajowej w O.. W ocenie Sądu szkoda, na której powstanie powołuje się powód była rezultatem okoliczności, za których wystąpienie deweloper nie ponosi odpowiedzialności, co w konsekwencji skutkowało koniecznością oddalenia powództwa. Istotnie bowiem pandemia koronawirusa miała wpływ niemalże na wszystkie dziedziny życia, zatem niewątpliwie również na realizację inwestycji (...) Centrum (...). Okoliczność ta należy przy tym do faktów powszechnie znanych – notoryjnych – nie wymagających dowodzenia. Jeśli chodzi o zaistnienie pandemii koronawirusa i wskazywany przez pozwaną brak jej odpowiedzialności opóźnieniu w wydaniu lokalu powodowi w związku z jej wybuchem, to nie ulega w ocenie Sądu wątpliwości, że istotnie pandemia miała wpływ na zmniejszenie liczby pracowników podwykonawców, a także spowodowała problemy z dostawami materiałów budowlanych. Problematyczne były zarówno zachorowania, jak i kwarantanny i izolacje pracowników budowy jak i pracowników strategicznych pozwanej, odpowiedzialnych za realizację inwestycji. O ile w początkowym okresie od dnia ogłoszenia epidemii w Polsce ilość zachorowań nie była wysoka, o tyle większy szczyt zachorowań w ww. okresie przypadł w okresie od października 2020 r. do kwietnia 2021 r. Wtedy też w dniu 24 października 2020 r. rząd wprowadził obostrzenia związane z II falą zachorowań i zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 23 października 2020 r. wprowadzono obowiązek noszenia maseczek w strefie publicznej, a liczba osób w placówkach handlowych uzależniona była od wielkości sklepu. Zamknięte zostały restauracje, bary (działalność tylko "na wynos"), siłownie, fitnessy, baseny oraz sanatoria. Lekcje w szkołach podstawowych dla klas IV-VIII były zdalne. W dniu 30 października 2020 r. zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 października 2020 r., wprowadzono zamknięcie cmentarzy od dnia 31 października do dnia 2 listopada 2020 r. W tym okresie wstęp na teren nekropolii został zakazany z wyjątkiem pogrzebów i czynności z nimi związanych. W dniu 4 listopada 2020 r. ze względu na gwałtowny wzrost ilości nowych zarażeń, Rozporządzeniem z dnia 6 listopada 2020 r. przedłużono obowiązywanie dotychczasowych ograniczeń oraz wprowadzono nowe, w tym m.in. możliwość zamknięcia przedszkoli w razie wystąpienia zagrożenia, nauka zdalna w klasach 1-3 szkół podstawowych, przedłużenie nauki zdalnej w klasach 4-8 szkół podstawowych i szkołach ponadpodstawowych, zamknięcie placówek kultury: teatrów, kin, muzeów, galerii, domów kultury, ognisk muzycznych, hotele dostępne tylko dla gości przebywających w róży służbowej, ograniczenie funkcjonowania galerii handlowych oraz sklepów i kościołów. W dniu 7 listopada 2020 r. odnotowano szczyt zachorowań, a następnie III falę zachorowań, której rekord przypadał na dzień 1 kwietnia 2021 r. Jednocześnie dokonywano moderacji odnośnie zwalniania i nakładania ww. restrykcji. Koniec szczytu zachorowalności przypadał na dzień 19 kwietnia 2021 r., kiedy zezwolono na otwarcie przedszkoli, żłobków oraz dozwolono rywalizację sportową w grupach do 25 osób na otwartej przestrzeni. Od 20 marca 2020 roku do 15 maja 2022 roku, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Zdrowia obowiązywał w Polsce stan epidemii 16 maja 2022 stan epidemii został zmieniony na stan zagrożenia epidemicznego. 1 lipca 2023 stan zagrożenia epidemicznego został odwołany. Sąd w tym kontekście miał również na względzie dodatkowe okoliczności wskazane przez pozwaną, a zatem problem z dostawą komponentów, zachowaniem dystansu między pracownikami i podziałem na mniejsze podgrupy, ograniczenia związane z działalnością hoteli pracowniczych oraz obstrukcję w pracy urzędów. Mając na uwadze wszystkie powyższe szczególne i niemożliwe do przewidzenia okoliczności Sąd uznał, że pozwana spółka udowodniła, że nie może ponosić odpowiedzialności za nieterminową realizację zobowiązania w okresie najwyższych obostrzeń i zachorowalności w pandemii, a zatem w czasie od 24 października 2020 r. do dnia 15 maja 2022 r. Ponadto, Sąd jako uzasadnioną ocenił konieczność oddalenia powództwa w związku rozpoczętą w dniu 24 lutego 2022 roku Inwazją Rosji na Ukrainę do dnia 16 października 2023 r – objętego żądaniem. Okoliczność ta podobnie, jak w przypadku okoliczności związanych z pandemią – jest okolicznością zaliczaną do faktów notoryjnych, znanych powszechnie nie wymagających dowodzenia. W związku z wojną na Ukrainie oraz postępującą inflacją doszło do znacznego wzrostu cen surowców, materiałów budowlanych oraz robocizny, co w sposób negatywny wpłynęło na płynność finansowania inwestycji przez pozwanego. Wojna na Ukrainie w sposób negatywny wpłynęła również na zasoby kadrowe podwykonawców, którzy w głównej mierze korzystali z pracowników pochodzących z Ukrainy. Znaczna część pracowników wróciła na Ukrainę w celu wzięcia udziału w wojnie i zabezpieczenia rodziny. Niezależnie od powyższego w marcu 2022 r. na inwestycji pozwanego doszło do awarii kanalizacji – zalania hali garażowej budynku na skutek wybicia ścieków w związku z zatkaniem kanalizacji materiałami budowlanymi na sąsiedniej nieruchomości, na której prowadzona była inwestycja rozbudowy linii tramwajowej w O.. W hali garażowej znajdują się kluczowe dla całego budynku instalacje przeciwpożarowe, które uległy zalaniu. Usuwanie skutków awarii w zakresie niezbędnym do uzyskania pozwolenia na użytkowanie zajęło pozwanemu pół roku, tj. do końca sierpnia 2022 r. Sąd w tym zakresie dał wiarę zeznaniom świadka Ł. D.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.