Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 23 października 2024 r., sygn. akt V Ca 770/24

Sygn. akt V Ca 770/24 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 23 października 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie V Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący:

Sędzia Beata Gutkowska Sędziowie:

Aleksandra Łączyńska (del.) Dorota Walczyk Protokolant:

Katarzyna Wyszogrodzka po rozpoznaniu w dniu 23 września 2024 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. w W. przeciwko (...) Sp. z o.o. w W., (...) Sp. z o.o. w Warszawie i (...) Sp. z o. o. w W. o uzgodnienie treści ksiąg wieczystych na skutek apelacji powoda i pozwanych od wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy Śródmieścia w Warszawie z dnia 16 lipca 2019 r., sygn. akt I C 5/18 1. zmienia zaskarżony wyrok i oddala powództwa główne i ewentualne oraz zasądza od (...) Sp. z o.o. w W. na rzecz (...) Sp. z o.o. w W., (...) Sp. z o.o. w W. i (...) Sp. z o. o. w W. kwoty po 5.417 (pięć tysięcy czterysta siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku w tym zakresie do dnia zapłaty;

Aleksandra Łączyńska Beata Gutkowska Dorota Walczyk Sygn. akt V Ca 770/24 UZASADNIENIE Pozwem z dnia 29 grudnia 2017 r. powód (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika wniósł o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym poprzez:

Powód w odpowiedzi na zarządzenie Sądu z dnia 27 lutego 2019 r. dotyczącego sprecyzowania powództwa, wskazał, że powód dochodzi w trybie art. 10 ust. 1 u.k.w.h. uzgodnienie treści wymienionych w pozwie księgach wieczystych (nr (...) i (...)) z rzeczywistym stanem prawnym poprzez ustalenie nieistnienia służebności wpisanej w dziale III KW nr (...) i dziale I-Sp KW nr (...). Z ostrożności procesowej wskazał, że powód dochodzi uzgodnienia treści wymienionych ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym ewentualnie poprzez wykreślenie opisanej w pozwie służebności z działu III KW nr (...) i działu I-Sp KW nr (...), ewentualnie poprzez nakazanie jej wykreślenie z tych ksiąg. (pismo, k. 1663-1666 tom IX).

Pozwani (...) sp. z o.o. z siedzibą w W., (...) sp. z o.o. w W., (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. wnieśli o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 16 lipca 2019 roku Sąd Rejonowy dla Warszawy Śródmieścia w Warszawie sygn. akt I C 5/18 I. oddalił powództwo główne; II. uzgodnił z rzeczywistym stanem prawnym treść ksiąg wieczystych o numerach (...) w ten sposób, że: a) nakazał wykreślenie z działu III księgi wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa w W. X Wydział Ksiąg Wieczystych służebności będącej przedmiotem wpisu numer (...) w dziale III o treści: Ustanowiona na czas nieograniczony, na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego lub współużytkowników wieczystych działki nr (...) z obrębu (...) w W. służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu pieszych i przejazdu pojazdów przez nieruchomość oznaczoną jako działki nr (...) z obrębu (...) w W. oraz na prawie wchodzenia na teren nieruchomości celem konserwacji, naprawy i modernizacji ogrodzenia, instalacji elektrycznej i ściekowej obsługującej wyłącznie działki nr (...), a dostępnej wyłącznie z obciążonych działek nr (...).

Wpis przeniesiono z księgi wieczystej numer (...) wobec odłączenia z tej księgi działek ewidencyjnych nr (...) i założenia dla nich niniejszej księgi wieczystej, b) nakazał wykreślenie z działu I-Sp księgi wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa w Warszawie X Wydział Ksiąg Wieczystych, wpisu prawa numer (...) w dziale I-Sp o treści: Ustanowiona na czas nieograniczony, na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego lub współużytkowników wieczystych działki nr (...) z obrębu (...) w W. służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu pieszych i przejazdu pojazdów przez nieruchomość oznaczoną jako działki nr (...) z obrębu (...) w W. oraz na prawie wchodzenia na teren nieruchomości celem konserwacji, naprawy i modernizacji ogrodzenia, instalacji elektrycznej i ściekowej obsługującej wyłącznie działki nr (...), a dostępnej wyłącznie z obciążonych działek nr (...).

III. oddalił powództwo ewentualne dotyczące wykreślania; IV. zasądził od każdego z pozwanych tj. (...) sp. z o.o. w W., (...) sp. z o.o. w W., (...) sp. z o.o. w W. na rzecz powoda (...) sp. z o.o. w W. kwoty po 24.272,33 zł (dwadzieścia cztery tysiące dwieście siedemdziesiąt dwa złote i trzydzieści trzy grosze) tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym kwoty po 1.800,- zł (jeden tysiąc osiemset złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Powyższe rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego zapadło w oparciu o następujące ustalenia stanu faktycznego.

W księdze wieczystej nr (...) jako właściciel wpisany jest Skarb Państwa, zaś jako użytkownik wieczysty (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W.. Powyższa księga obejmuje działkę ewidencyjną numer (...) położoną przy ulicy (...) oraz działkę (...) położoną przy ulicy (...) oraz (...) w W.. (okoliczności bezsporne, wydruk odpisu zupełnego z kw – k. 2200-2234 tom XI-XII) W księdze wieczystej nr (...) jako właściciel wpisany jest Skarb Państwa, zaś jako użytkownicy wieczyści wpisani są: (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. w udziale (...), (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. w udziale (...) oraz (...) Spółka z Ograniczoną odpowiedzialnością w W. w udziale (...). Powyższa księga obejmuje działkę ewidencyjną numer (...) położoną przy ulicy (...) w W. oraz działkę ewidencyjną numer (...) położoną przy ulicy (...) w W.. (okoliczności bezsporne, wydruk odpisu zupełnego z kw – (...)- (...) tom XI) Dnia 25 października 2002 r. decyzją nr (...) po rozpoznaniu wniosku z dnia 24 lipca 2002 r. użytkownika wieczystego (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. został zatwierdzony projekt podziału nieruchomości położonej w W., przy ul. (...) II, ul. (...) uregulowanej w księdze wieczystej Nr (...), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...) w obrębie (...) o pow. 152318 m2 , na następujące działki: nr (...) – z zastrzeżeniem konieczności zapewnienia prawa dostępu do drogi publicznej wszystkim projektowanym działkom po podziale. (dowód: decyzja, k. 571-571v tom III) Dnia 18 lutego 2005 r. przed asesorem notarialnym M. B. zastępcą A. N. w W., za rep (...) stawili się spółka pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., spółka pod firmą (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P.. Stawający oświadczyli, że jako współużytkownicy wieczyści gruntu opisanego poniżej oraz współwłaściciele posadowionego na tym gruncie budynku, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności zawierają umowę o następującej treści: Umowa o zarządzenie nieruchomością wspólną stanowiącą opis podziału, regulamin współwłasności i zarządzania centrum handlowym (...). Niniejsza umowa dotyczyła budynku i budowli centrum handlowego (...) ( Centrum Handlowe) wybudowanego na gruncie o powierzchni (...) m2 w W., stanowiącym opisane działki nr (...) opisane w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla (...) Warszawie X Wydział Ksiąg Wieczystych KW Nr (...).

Ponadto, działki (...) miały być przedmiotem zbycia na rzecz miasta W. na warunkach określonych w artykule 13 poniżej, tak by po dokonaniu zbycia Centrum Handlowe znajdowało się na 6 działkach oznaczonych numerami od (...) do (...). Zgodnie z art. 3 pkt 1 ppkt 1 właściciele ustanowili niniejszym na rzecz każdoczesnego właściciela działki (...) wieczyste nieodwołalne i odpłatne prawo przechodu przez działki oznaczone numerami (...). Niezależnie od innych postanowień niniejszej umowy, w szczególności postanowień dotyczących głosowania i większości, o których mowa w art. 11 , wyłącznie Właściciele posiadający lokale o numerach (...) i od (...) mogą określić wspólne warunki korzystania z prawa przechodu i prawa do zabudowy nieruchomości z obecnymi i przyszłymi właścicielami posiadającymi działki oznaczone numerami (...) z jednej strony i (...) z drugiej strony, przy czym warunki te nie ograniczą praw i nie zwiększą zakresu obowiązków Właściciela posiadającego lokal nr (...).

Zgodnie z art. 11 jednogłośnie miały być podejmowane uchwały dotyczące m. in. umów nabycia nieruchomości oraz dokonywania czynności rozporządzającymi częściami wspólnymi, ogólnymi i/lub specjalnymi, w tym ustanowienia służebności. Na podstawie art. 13 postanowiono, że na żądanie Miasta W. Właściciele zobowiązują się do zbycia na jego rzecz, w tym nieodpłatnie, działek (...). Koszty zbycia tych działek zostaną podzielone pomiędzy Współwłaścicieli stosownie do wielkości udziałów we współwłasności ogólnych części wspólnych. (dowód: akt notarialny, rep (...) – k. 1723-1751 tom IX) Dnia 18 lutego 2005 r. przed P. B. notariuszem w W., za rep (...) pomiędzy spółką pod firmą (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (Sprzedający) oraz spółką pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., spółką pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. (Kupujący), spółką pod (...) Bank A.G. z siedzibą w W. została zawarta umowa sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości oraz w prawie własności budynku. Na podstawie §4 pkt 1 przedmiotem umowy sprzedaży był udział wynoszący (...) części w prawie użytkowania wieczystego Działek Centrum Handlowego wraz z odpowiadającym mu udziałem w sprawie własności Obiektu oraz Budowli. Udział wynoszący (...) części prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działki oznaczone numerami ewidencyjnymi (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadził księgę wieczystą nr (...). (dowód: akt notarialny rep (...), k. 29-55, k. 1820-1843 tom X) Dnia 28 lutego 2006 r. przed asesorem notarialnym M. B., zastępcą A. Z. za rep (...), pomiędzy spółką pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., spółką pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., obydwie spółki działające jako sprzedający, a spółką pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. jako kupujący i spółką pod firmą (...) z siedzibą w S. jako poręczycielem została zawarta umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, umowa poręczenia, oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. Umowa ta przenosiła na (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. przysługujące Sprzedającym udziały w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) z obrębu (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) oraz w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę (...) z obrębu (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa prowadzi księgę wieczystą KW nr (...). (por. § 3.1)

Zgodnie z §10 umowy T. K. w imieniu (...) Sp. z o.o. oraz A. J. w imieniu (...) sp. z o.o., niniejszym oświadczają, że ustanawiają, na czas nieograniczony, na rzecz każdoczesnego użytkownika lub współużytkowników wieczystych działki nr (...) z obrębu (...) w W., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...) i działki (...) z obrębu (...) w W., którą Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa, X Wydział Ksiąg Wieczystych, po jej odłączeniu od nieruchomości objętej księgą wieczystą KW Nr (...), przeniesie do księgi wieczystej KW (...), służebność gruntową, polegającą na prawie przechodu pieszych i przejazdu pojazdów przez nieruchomość oznaczoną jako działki nr (...) z obrębu (...) w W., dla których Sąd Rejonowy dla Warszawy M., X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (...) oraz nieruchomość oznaczoną (...) z obrębu (...), dla której to ww. Sąd prowadzi KW Nr (...) oraz na prawie do wchodzenia na teren nieruchomości celem konserwacji, naprawy, modernizacji ogrodzenia, instalacji elektrycznej i ściekowej obsługującej wyłącznie działki nr (...), a dostępnej wyłącznie z obciążonych działek nr (...).

Zgodnie z §13 (...) reprezentujący spółkę pod firmą (...) sp. z o.o. na podstawie umowy objętej niniejszym aktem oraz załączonych dokumentów(oświadczenie Banku i wypis z rejestru gruntów z dnia 21 października 2005 roku) wnosi do Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa w Warszawie X Wydział Ksiąg Wieczystych o:

Zgodnie z §13.(...) T. K. i A. J. wnoszą do Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa X Wydział Ksiąg Wieczystych o wpis w dziale III księgi wieczystej KW Nr (...) oraz w dziale III księgi wieczystej KW Nr (...) służebności gruntowej o treści §10 niniejszego aktu. §13.3 wpis w dziale I-Sp księgi wieczystej KW Nr (...) uprawnień wynikających w ustanowionej służebności gruntowej o treści §10 niniejszego aktu. (dowód: akt notarialny, rep (...), k. 137-163 tom I, k. 1806-1819 tom X) Na dzień zawarcia powyższego aktu notarialnego w dniu 28 lutego 2006 r. - dla działek, stanowiących nieruchomość obciążoną, o numerach (...) i (...), prowadzona była księga wieczysta KW (...). Współwłaścicielami byli:

W dziale III księgi wieczystej nr (...) znajdują się następujące m. in. wpisy dotyczące użytkowania wieczystego: ustanowiona na czas nieograniczony na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego działki nr (...) z obrębu (...) w W. służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu pieszych i przejazdu pojazdów przez nieruchomość oznaczona jako działki nr (...) z obrębu (...) w W. oraz na prawie wchodzenia na teren nieruchomości celem konserwacji, naprawy i modernizacji ogrodzenia, instalacji elektrycznej i ściekowej obsługującej wyłącznie działki nr (...), a dostępnej wyłącznie z obciążonych działek nr (...), na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego sporządzonej w dniu 28 lutego 2006 roku przez asesora notarialnego M.

B., zastępcę czyniącego notariusza, za Rep (...).( §1 ust. 1 pkt 6 lit. d) ( dowód: akt notarialny rep. A (...), k.756-763 tom IV, k. 1976-1999 tom X) Dnia 29 czerwca 2006 roku przed A. Z., notariuszem w W., za rep A nr (...) stawili się spółka pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., spółka pod firmą (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. oraz spółka pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. jako właściciele zawarli Umowę o zarządzanie centrum handlowym (...) oraz umowę podziału nieruchomości wspólnej do korzystania. Niniejsza umowa dotyczyła budynku i budowli centrum handlowego (...) ( Centrum Handlowe) wybudowanego na gruncie o powierzchni (...) m2 w W., stanowiącym opisane działki nr (...) opisane w wymienionej poniżej księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla (...) Warszawie X Wydział Ksiąg Wieczystych.

Ponadto, działki (...) miały być przedmiotem zbycia na rzecz miasta W. na warunkach określonych w artykule 13 poniżej, tak by po dokonaniu zbycia Centrum Handlowe znajdowało się na 6 działkach oznaczonych numerami od (...) do (...). Zgodnie z art. 3 pkt 1 ppkt 1 właściciele ustanawiają niniejszym na rzecz każdoczesnego właściciela działki (...) wieczyste nieodwołalne i odpłatne prawo przechodu przez działki oznaczone numerami (...). Niezależnie od innych postanowień niniejszej umowy, w szczególności postanowień dotyczących głosowania i większości, o których mowa w art. 11, wyłącznie Właściciele posiadający lokale o numerach (...) i od (...) mogą określić wspólne warunki korzystania z prawa przechodu i prawa do zabudowy nieruchomości z obecnymi i przyszłymi właścicielami posiadającymi działki oznaczone numerami (...) z jednej strony i (...) z drugiej strony, przy czym warunki te nie ograniczą praw i nie zwiększą zakresu obowiązków Właściciela posiadającego lokal nr (...).

Zgodnie z art. 11 jednogłośnie miały być podejmowane uchwały dotyczące umów nabycia nieruchomości oraz dokonywania czynności rozporządzającymi częściami wspólnymi, ogólnymi i/lub specjalnymi, w tym ustanowienia służebności. Na żądanie Miasta W. Właściciele zobowiązują się do zbycia na jego rzecz, w tym nieodpłatnie, działek (...). ( dowód: akt notarialny, rep A (...), k. 607-634v tom IV, k. 1752-1777 tom IX) Dnia 25 lipca 2008 roku urządzono dla działek ewidencyjnych (...) (nieruchomości obciążonej) księgę wieczystą nr (...).Nieruchomość ta powstała wskutek odłącznie z KW nr (...). (wydruk z księgi wieczystej odpowiadający odpisowi zupełnemu – k. 2161-2161 verte tom XI) Dnia 10 sierpnia 2010 roku przed A. S., notariuszem w W., pomiędzy spółką pod firmą (...) spóła z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (Sprzedającym), a (...) (...) (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna z siedzibą w G. (Kupującym) została zawarta Przedwstępna (warunkowa) umowa sprzedaży. Sprzedający oświadczył i zapewnił kupującego, że na dzień zawarcia niniejszej umowy i na dzień daty wstępnego zamknięcia oraz daty zamknięcia (zgodnie z definicjami w umowie), że jest użytkownikiem wieczystym do dnia 5 grudnia 2089 r., gruntu położonego w W., Dzielnicy (...), przy ul. (...), obręb (...), składającego się z działek o numerach (...) o łącznym obszarze 30652 m2 . (§ 1 ust. 1 pkt 1 ppkt1) Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa X Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi dla nieruchomości księgę wieczystą nr Kw (...). Zgodnie z § ust. 1 ust.1 pkt1 ppkt 3 w Dziale I-Sp: wynikające z ustanowienia na czas nieograniczony służebności gruntowych uprawnienia polegającego na prawie: - przechodu pieszych i przejazdu pojazdów przez działki ew. nr (...) i (...) w obrębie ew. nr (...), objęte księgą wieczystą numer (...), oraz na prawie wchodzenia na teren tych działek gruntu w celu konserwacji, napraw i modernizacji ogrodzenia, instalacji elektrycznej i ściekowej obsługującej wyłącznie działki ew. nr. (...) i (...), a dostępnej wyłącznie z działek obciążonych, - przechodu pieszych i przejazdu pojazdów przez działkę ew. nr (...) w obrębie ew. nr (...), objęte księgę wieczystą numer (...), oraz na prawie wchodzenia na teren tej działki gruntu celu konserwacji, naprawy i modernizacji ogrodzenia, instalacji elektrycznej i ściekowej obsługującej wyłącznie działki ew.nr (...) i (...), dostępnej wyłącznie z działki obciążonej. (dowód: akt notarialny rep A nr (...), k. 185-212, załączniki do aktu – k. 213-216 tom k. I-II, k. 1943-1966 tom X)

W załączniku do tego aktu zawierających listę dokumentów przekazanych w ramach due diligence nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), objętej księgą wieczystą KW Nr (...) – znajdował się wyżej wymieniony akt notarialny Rep. A. (...) z dnia 28 lutego 2006 r., na mocy którego ustanowiono służebność, której dotyczy powództwo w niniejszej sprawie. (k. 213 tom II) Dnia 31 marca 2011 r. przed A. S., notariuszem w W. pomiędzy spółką pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. jako sprzedający, a (...) (...) (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna z siedzibą w G. jako kupujący została zawarta umowa sprzedaży pod warunkiem. Zgodnie z §2.1 sprzedający sprzedaje kupującemu użytkowanie wieczyste (...) i Prawa P. za cenę określoną poniżej pod warunkiem, że Prezydent (...) W. nie wykona prawa pierwokupu przysługującego (...) W. na podstawie art. 109 ust. 1 pkt (...) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a kupujący mienie to za Cenę tę i pod powyższym warunkiem kupuje. Nieruchomością ta były działki ewidencyjne nr (...), dla których to była prowadzona KW Nr (...). (dowód: akt notarialny rep A nr (...), k. 217-241 tom II, k. 1930-1942 tom X) Dnia 10 czerwca 2011 r. przed A. S., notariuszem w W., pomiędzy spółką pod firmą (...) spóła z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., a (...) (...) (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna z siedzibą w G. została zawarta umowa o przeniesienie użytkowania wieczystego ww. nieruchomości. (dowód: akt notarialny rep A nr (...), k. 242-265 tom II, k. 1918-1929 tom X) Dnia 09 grudnia 2015 roku przed M. K., notariuszem w W., pomiędzy spółą pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w W. jako sprzedającym (następcą prawnym B. P. (...) (...) sp. z o.o. S.K.A), a spółką pod firmą (...) spóła z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. została zawarta Przedwstępna umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego ww. nieruchomości stanowiącej działki (...), dla której to prowadzona jest KW Nr (...), oświadczenie o poddaniu się egzekucji. (dowód: akt notarialny rep A nr (...), k. 266-316 tom II) Wśród załączników do aktu due diligence (k. 318 tytuł) znajduje się także powołany wyżej akt notarialny z dnia 28 lutego 2006 r. Rep. A. (...), na mocy którego ustanowiono służebność, będącą przedmiotem powództwa w niniejszej sprawie. (k. 335) Dnia 20 kwietnia 2016 roku B. P. (...) (...) Sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w W. złożył do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie X Wydział Ksiąg Wieczystych wniosek o wpis w księdze wieczyste. Numer księgi wieczystej, której dotyczył wniosek to (...). Pełnomocnik spółki wniósł o wpisanie w dziale III Kw (...) ustanowionej na czas nieograniczony, na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego lub współużytkowników wieczystych działki nr (...) z obrębu (...) w W. służebności gruntowej polegającej na prawie przechodu pieszych oraz przejazdu pojazdów przez nieruchomość oznaczoną jako działki Ne (...) i (...) z obrębu (...) w W. oraz na prawie wchodzenia na teren nieruchomości celem konserwacji, naprawy i modernizacji ogrodzenia, instalacji elektrycznej i ściekowej obsługującej wyłącznie z działki (...), a dostępnej wyłącznie z obciążonych działek nr (...). (dowód: wniosek o wpis, k. 1331-1335 tom VII)

Wpis został dokonany na podstawie aktu notarialnego z dnia 28 lutego 2006 r. Rep. A. (...) – w dniu 18 maja 2016 r. (wydruk k. 477 tom III, wydruk odpowiadający odpisowi zupełnemu z księgi wieczystej – k. 2194, k. 2198 verte tom XI) Dnia 16 czerwca 2016 roku przed M. K., notariuszem w W. za rep A nr (...) stawili się spółka pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa jako sprzedający oraz spółka pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. jako kupujący zawarli umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działki (...), dla której to prowadzona jest KW Nr (...) oraz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. (dowód: akt notarialny rep A nr (...), k. 402-444 tom III, k. 1844-1865 tom X) Z odpisu zupełnego księgi wieczystej nr (...) w dziale III widnieje wpis dotyczący ograniczonego prawa rzeczowego związanego z nieruchomością o treści: Ustanowiona na czas nieograniczony, na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego lub współużytkowników wieczystych działki nr (...) z obrębu (...) w W. służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu pieszych i przejazdu pojazdów przez nieruchomość oznaczoną jako działki nr (...) z obrębu (...) w W. oraz na prawie wchodzenia na teren nieruchomości celem konserwacji, naprawy i modernizacji ogrodzenia, instalacji elektrycznej i ściekowej obsługującej wyłącznie działki na (...) i (...), a dostępnej wyłącznie z obciążonych działek nr (...). Wpis przeniesiono z księgi wieczystej nr (...) wobec odłączenia z tej księgi działek ewidencyjnych nr (...) i założenia dla nich niniejszej księgi wieczystej. Wpisu dokonano na podstawie Umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, umowy poręczenie, oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, za numerem Rep (...) z dnia 28 lutego 2006 roku. Zgodnie z odpisem księgi wieczystej nieruchomości obciążonej wpis w dziale III został dokonany dnia 18 maja 2016 roku. (wydruk odpowiadający odpisowi zupełnemu z księgi wieczystej – k. 2194, k. 2198 verte tom XI) Z odpisu zupełnego księgi wieczystej nr (...) w dziale I-Sp widnieje wpis dotyczący użytkowanie wieczystego, uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej o treści: Ustanowiona na czas nieograniczony, na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego lub współużytkowników wieczystych działki nr (...) z obrębu (...) w W. służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu pieszych i przejazdu pojazdów przez nieruchomość oznaczoną jako działki nr (...) z obrębu (...) w W. oraz na prawie wchodzenia na teren nieruchomości celem konserwacji, naprawy i modernizacji ogrodzenia, instalacji elektrycznej i ściekowej obsługującej wyłącznie działki na (...) i (...), a dostępnej wyłącznie z obciążonych działek nr (...).

W rubryce 1.11.1.5 ujawniono numer księgi wieczystej współobciążonej, wobec odłączenia z księgi (...) działek ewidencyjnych nr (...) i założenie dla nich księgi wieczystej numer (...). Wpisu dokonano na podstawie Umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, umowy poręczenie, oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, za numerem Rep (...) z dnia 28 lutego 2006 roku. Zgodnie z odpisem księgi wieczystej nieruchomości władnącej wpis w dziale I-Sp został dokonany dnia 23 czerwca 2006 roku. (wydruk odpowiadający odpisowi zwykłemu z księgi wieczystej – k. 2202, 2221, 2230) W niniejszej sprawie stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił na podstawie dowodów z dokumentów dołączonych do pism procesowych, a to wydruków z elektronicznych ksiąg wieczystych oraz z kopii aktów notarialnych, których autentyczność nie była kwestionowana, nie wzbudziła również wątpliwości Sądu. Sąd oddalił wnioski pozwanego (...) Sp. z o.o. o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków na wskazane okoliczności przez tego pozwanego w piśmie z dnia 27 lutego 2019 r. (pismo – k. 1640-1662 tom IX, postanowienie – k. 1712 verte tom IX). Wnioski te bowiem były wnioskami ponad osnowę dokumentu, przeprowadzenie którego to dowodu byłoby sprzeczne z treścią art. 247 kpc. Skoro bowiem notariusz, sporządzający w Polsce na gruncie polskiego prawa, umowy o zarządzanie z dni 18 lutego 2005 r. Rep. (...) oraz z dnia 29 czerwca 2006 r. Rep. A. (...) – użył sformułowania odnośnie ustanowienia prawa „przechodu”, to brak jakichkolwiek podstaw do twierdzenia, że nie jest to prawo obligacyjne tylko ograniczone prawo rzeczowe będące służebnością przechodu i przejazdu. Zeznania świadków na okoliczność zamiaru stron przy umowach o zarządzanie z 2005 i z 2006 r. nie mogą uzasadniać innego rozumienia aktu notarialnego niż wyraźne jego brzemiennie.

Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego Sąd Rejonowy dokonał następujących rozważań :

I. Formalnoprawne aspekty powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej.

Podstawą dochodzonego roszczenia była dyspozycja wynikająca z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2016 r., poz. 790 ze zm.) zgodnie z którą w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Powołany przepis przewiduje zatem kilka postaci takiej niezgodności, która może być wynikiem tego, że określone prawo nie zostało wpisane do księgi wieczystej lub zostało wpisane błędnie, czy też że prawo określonej osoby zostało dotknięte wpisem nie istniejącego prawa lub wpis dotyczy ograniczenia prawa. W każdym z tych przypadków kwestia dotyczy stanu prawnego nieruchomości, a przedmiotem postępowania, prowadzonego w trybie procesowym, jest zagadnienie, czy zachodzi niezgodność pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.

Proces oparty na powołanym przepisie, ma charakter sporu o prawo własności między określonymi osobami. Przedmiotem postępowania dowodowego jest ustalenie, czy istotnie zachodzi niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, uzasadniająca jej usunięcie przez dokonanie prawidłowych wpisów. Ciężar dowodu, że rzeczywisty stan prawny nieruchomości jest odmienny od ujawnionego w księdze wieczystej, spoczywa zawsze na stronie powodowej.

Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej nie jest szczególnym rodzajem powództwa o ustalenie, ale powództwem służącym zaspokojeniu roszczenia typu rzeczowego (actio in rem), przy pomocy którego powód domaga się nie tylko ustalenia prawa lub stosunku prawnego, lecz także wydania orzeczenia zastępującego oświadczenie woli osoby błędnie wpisanej do księgi wieczystej. (wyrok SN z dnia 19.02.2003r., V CKN 1614/00) Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2003 r. II CK 318/02: Usunięcie niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może polegać bądź na wpisaniu nowego prawa, bądź na wykreśleniu prawa wymienionego w księdze, bądź na wykreśleniu prawa wpisanego i wpisaniu prawa nowego, bądź też na sprostowaniu treści istniejącego prawa. Uzgodnienie to polega zatem na doprowadzeniu treści księgi wieczystej do jej rzeczywistego, a więc aktualnego stanu prawnego. Faktów tworzących prawo powinien w zasadzie dowieść powód; dowodzi on również fakty uzasadniające jego odpowiedź na zarzuty pozwanego. Strona pozwana dowodzi fakty uzasadniające jej zarzuty przeciwko roszczeniu powoda; faktów tamujących oraz niweczących powinien dowieść przeciwnik tej strony, która występuje z roszczeniem, czyli z zasady strona pozwana, która dopełniła powinności w tym postępowaniu.

W niniejszej sprawie Sąd Rejonowy zważył, że powód w roszczeniu głównym dochodził usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości a rzeczywistym stanem prawnym poprzez ustalenia, że nie istnieje służebność będąca przedmiotem wpisu w księgach wieczystych nr (...). W sprecyzowaniu swojego żądania dochodził także uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem poprzez nakazanie wykreślenia służebności.

W wyroku z dnia 19 listopada 2004 r. II CK 152/04, Sąd Najwyższy wskazał, że przepis art. 10 ust. 1 u.k.w.h. zawęża krąg podmiotów czynnie legitymowanych wyłącznie do osób, których prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie, albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia. Tak określony ustawowo krąg uprawnionych do wystąpienia z powództwem przewidzianym w art. 10 ust. 1 u.k.w.h. wyznacza też kształt możliwego do zgłoszenia w jego ramach żądania. Powód może więc domagać się wpisania swojego prawa, które dotąd nie było wpisane, może żądać poprawnego wpisania swego prawa w miejsce dotychczas błędnie wpisanego prawa, a wreszcie może żądać skorygowania błędnie wpisanego obciążenia lub ograniczenia jego prawa.

W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że w sprawie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym sąd jest związany żądaniem pozwu. (por. m.in. Uchwała Sądu Najwyższego 7 sędziów z dnia 18 maja 2010 r. III CZP 134/09).

W zakresie w jakim powód żądał usunięcia w trybie art. 10 ust. 1 u.k.w.h niezgodności między stanem prawnym a rzeczywistym stanem prawnym poprzez ustalenie, że nie istnieje służebność będąca przedmiotem wpisu w księgach wieczystych nr (...) - należało powództwo oddalić w związku z faktem, że takie żądanie nie jest objęte zakresem art. 10 ust. 1 u.k.w.h. (por. pkt. I wyroku) Sąd Rejonowy odniósł się do jednego z żądań ewentualnych, gdzie powód dochodził, aby sąd wykreślił wpisy w księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości obciążonej i władnącej. Wydanie orzeczenia o wykreśleniu wpisu – nie należy do kognicji wydziału cywilnego sądu rejonowego, który może jedynie nakazać wykreślenia wpisu. Samo zaś wykreślenie dokonywane jest przez sąd ksiąg wieczystych. W tym stanie rzeczy powództwo o nakazanie wykreślenia podlegało zdaniem Sądu Rejonowego oddaleniu.

Sąd Rejonowy uwzględnił powództwa ewentualne w zakresie w jakim powód żądał uzgodnienia treści księgi wieczystej nr (...) (nieruchomość obciążona) i nr (...) (nieruchomość władnąca) poprzez nakazanie wykreślenia służebności z działu III księgi obciążonej oraz z działu I-Sp księgi władnącej. (por. pkt. II wyroku) II. Podstawy materialnoprawne uwzględnienia powództwa o nakazanie wykreślenia służebności z ksiąg wieczystych.

Jak wynika z KW nr (...) z dnia 15 lipca 2019 r. współużytkownikami wieczystymi działek ewidencyjnych (...) są (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W., (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. oraz (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W..

Sąd Rejonowy podkreślił, że dnia 28 lutego 2006 r. przed asesorem notarialnym M. B., zastępcą A. Z. za rep (...), pomiędzy spółką pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., spółką pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., obydwie spółki działające jako sprzedający, a spółką pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. jako kupujący i spółką pod firmą (...) z siedzibą w S. jako poręczycielem została zawarta umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, umowa poręczenia, oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. Umowa ta przenosiła na (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. przysługujące Sprzedającym udziały w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) z obrębu (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) oraz w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę (...) z obrębu (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa prowadzi księgę wieczystą KW nr (...). (por. § 3.1) Zgodnie z §10 umowy T. K. w imieniu (...) Sp. z o.o. oraz A. J. w imieniu (...) sp. z o.o., niniejszym oświadczają, że ustanawiają, na czas nieograniczony, na rzecz każdoczesnego użytkownika lub współużytkowników wieczystych działki nr (...) z obrębu (...) w W., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...) i działki (...) z obrębu (...) w W., którą Sąd Rejonowy dla Warszawy M., X Wydział Ksiąg Wieczystych, po jej odłączeniu od nieruchomości objętej księgą wieczystą KW Nr (...), przeniesie do księgi wieczystej KW (...), służebność gruntową, polegającą na prawie przechodu pieszych i przejazdu pojazdów przez nieruchomość oznaczoną jako działki nr (...) z obrębu (...) w W., dla których Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (...) oraz nieruchomość oznaczoną (...) z obrębu (...), dla której to ww. Sąd prowadzi KW Nr (...) oraz na prawie do wchodzenia na teren nieruchomości celem konserwacji, naprawy, modernizacji ogrodzenia, instalacji elektrycznej i ściekowej obsługującej wyłącznie działki nr (...), a dostępnej wyłącznie z obciążonych działek nr (...).

Na dzień zawarcia powyższego aktu notarialnego w dniu 28 lutego 2006 r. ustanawiającego służebność, której dotyczy pozew w niniejszej sprawie – m. in. dla działek, stanowiących nieruchomość obciążoną, o numerach (...) i (...), prowadzona była księga wieczysta KW (...) współwłaścicielami tej nieruchomości byli:

Służebność gruntowa to instrument prawny poprawiający sytuację właściciela nieruchomości, który nie może w pełni korzystać z prawa własności (np. nie może dostać się bezpośrednio z drogi publicznej na własną działkę). Ustanowienie służebności gruntowej wymaga co najmniej dwóch nieruchomości.

Jedna z nich jest tak zwaną nieruchomością władnącą (jej właściciel korzysta ze służebności), a druga nieruchomością obciążoną (jej właściciel musi tolerować służebność).

Ustanowienie służebności odbywa się zwykle poprzez przyznanie właścicielowi uprawnień do korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Przykładem takiej służebności gruntowej jest służebność przejazdu i przechodu.

Polega ona na tym, że właściciel nieruchomości ma prawo do przejazdu lub przejścia przez jedną działkę w ściśle określony sposób (np. istniejącą ścieżką lub drogą znajdującą się na naszej nieruchomości), tak aby dostać się na drugą nieruchomość.

Zgodnie z art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W świetle poglądów doktryny: „Przyjmuje się ogólnie, że załatwianie bieżących spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym stanowi czynności zwykłego zarządu, pozostałe zaś należy uznać za czynności przekraczające ten zakres. Wśród tych ostatnich wymienia się w szczególności zbycie rzeczy wspólnej, jej obciążenie czy też zmianę jej przeznaczenia lub charakteru.” (por. komentarz do art. 199 kc pod red. Katarzyna Krziskowska, Lex 2018 r.) Czyli czynnością przekraczającą zwykły zarząd rzeczą wspólną jest obciążenie tej rzeczy ograniczonym prawem rzeczowym, co powoduje z mocy art. 199 k.c., że dla skuteczności ustanowienia służebności na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Brak takiej zgody prowadzi do niepowstania stosunku prawnego.

Zgodnie z art. 245 § 1 k.c. z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. W świetle § (...) tego przepisu jednakże do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia.

Z uwagi na powyższe Sąd Rejonowy wskazał, że aby ustanowić służebność gruntową na użytkowaniu wieczystym użytkownik wieczysty zawsze musi złożyć oświadczenie woli w formie aktu notarialnego.

W przedmiotowej sprawie Sąd Rejonowy w oparciu o załączony do akt sprawy akt notarialny z dnia 28 lutego 2006 roku rep (...) bezspornie ustalił, że akt ten nie pochodzi od wszystkich współużytkowników wieczystych nieruchomości mającej podlegać obciążeniu wpisem ograniczonego prawa rzeczowego. Wobec powyższego ustalenia Sąd, stwierdził nieważność czynności prawnej ustanowienia służebności gruntowej wobec uznania, że stanowi ona czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, a tym samym oświadczenie o jej ustanowieniu powinno być złożone za zgodą wszystkich współużytkowników wieczystych nieruchomości (por. art. 199 k.c.).

Podstawą prawną uznania nieważności umowy ustanowienia prawa służebności z dnia 28 lutego 2006 r. jest art. 58 § 1 k.c., który to stanowi: czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.

Sąd Rejonowy podkreślił, że nie ma żadnego znaczenia w niniejszej sprawie okoliczność, że powód dopiero w grudniu 2017 r. wniósł pozew w niniejszej sprawie, albowiem upływ czasu w żaden sposób nie zmienia powyższych regulacji prawnych.

Zdaniem Sądu Rejonowego – w świetle jednoznacznej treści art. 245 § (...) k.c. – niezasadne są argumenty strony pozwanej, że powód następczo wyraził zgodę na ustanowienie służebności. Przepis ten wskazuje m. in., że forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia. Nadto w świetle poglądów doktryny: „Jednym z podstawowych sposobów kreacji ograniczonych praw rzeczowych jest tryb umowny. Umowa o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego jest zawierana między właścicielem rzeczy a podmiotem, na rzecz którego dane prawo jest ustanawiane (nabywcą prawa). W ramach uprawnień właścicielskich, określonych w art. 140 k.c., właściciel może rozporządzać rzeczą stanowiącą jego własność. Uznaje się przy tym, że rozporządzenie jest taką czynnością prawną, której celem i bezpośrednim skutkiem jest przeniesienie, jak i obciążenie, a także zniesienie prawa majątkowego. Uprawnienie właściciela do obciążenia rzeczy należy rozumieć jako możliwość ustanawiania na rzeczy ograniczonych praw rzeczowych bądź do rozszerzania już istniejących praw (obciążenie w wąskim tego słowa rozumieniu).” (por. komentarz do art. 245 kc pod red. Małgorzaty Balwickiej -Szczyrba, Anny Sylwestrzak, Lex 2018 r.) Zdaniem Sądu Rejonowego nie ulega więc wątpliwości, że powinna zostać zawarta umowa w przedmiocie ustanowienia służebności, a wszyscy współwłaściciele nieruchomości obciążonej winni wyrazić zgodę w formie aktu notarialnego. Taka umowa z powodem nie została zawarta. Użyte w umowach z dni 18 lutego 2005 r. Rep. (...) i z 29 czerwca 2006 r. Rep. A. (...) o m.in. zarządzanie, których stroną był powód, sformułowanie odnośnie ustanowienia „prawa przechodu” - w żaden sposób nie oznacza, że doszło do ustanowienia służebności. N. jako profesjonalista nie użył sformułowania odnośnie ustanowienia służebności gruntowej, co winien uczynić gdyby taka była wola stron. Należy więc uznać, że prawo przechodu, o którym mowa w tych umowach to prawo obligacyjne, a nie służebność gruntowa będąca prawem rzeczowym. Ponadto w ww. umowach o zarządzenia jest mowa o ustanowieniu prawa przechodu na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego działki (...), a więc nie także dla użytkownika wieczystego działki (...) – jak to zostało wskazane w umowie z dnia 28 lutego 2006 r. ustanawiającej służebność. Ponadto zakres prawa przechodu jest także węższy niż zakres ustanowionej służebności, następnie wpisanej do ksiąg ww. wieczystych prowadzonych dla nieruchomości władnącej i obciążonej.

(...). Brak ochrony dla pozwanego (...) Sp. z o.o. poprzez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Pozwany (...) Sp. z o.o. jest profesjonalistą w zakresie nieruchomości i nie można uznać, że nie wiedział o nieważnym ustanowieniu ww. służebności i nie mógł przy zachowaniu należytej staranności się o tym dowiedzieć.

Zgodnie z treścią art. 5 Ustawy z dnia z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece: w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

W świetle art. 6 ust. 1 ww. Ustawy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Na podstawie zaś art. 6 ust. (...) ww. Ustawy: w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

Pozwany (...) Sp. z o.o. wiedział o akcie notarialnym Rep (...), na mocy którego ustanowiono sporną służebność. Mianowicie należy przypomnieć, że dnia 09 grudnia 2015 roku przed M. K., notariuszem w W., pomiędzy spółą pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w W. jako sprzedającym (następcą prawnym (...)), a spółką pod firmą (...) spóła z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. została zawarta Przedwstępna umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego ww. nieruchomości stanowiącej działki (...), dla której to prowadzona jest KW Nr (...), oświadczenie o poddaniu się egzekucji. (dowód: akt notarialny rep A nr (...), k. 266-316 tom II) Wśród załączników do aktu due diligence (k. 318 tytuł) znajduje się także powołany wyżej akt notarialny z dnia 28 lutego 2006 r. Rep. A. (...), na mocy którego ustanowiono służebność, będącą przedmiotem powództwa w niniejszej sprawie. (k. 335) W tym stanie rzeczy jako profesjonalista pozwany (...) Sp. z o.o. winien sprawdzić stan prawny ujawniony w księdze wieczystej dla nieruchomości obciążonej wg stanu na dzień ustanawiania służebności, czyli w dniu 28 lutego 2006 r.

III Pozostałe aspekty w sprawie.

Sąd Rejonowy przychylił się do argumentacji pozwanych, że nie wykazano, że powodowi nie przysługuje legitymacja czynna w niniejszej sprawie, albowiem nie jest współużytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej działki (...). Na dzień 15 lipca 2019 r. cały czas powód jak i (...) sp. z o.o. w W. oraz (...) sp. z o.o. w W. są wpisani jako współużytkownicy wieczyści ww. nieruchomości do księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości (k. 2163-263 verte tom XI).

IV. Koszty postępowania.

W punkcie IV wyroku Sąd Rejonowy orzekł o kosztach postępowania.

Zgodnie z art. 98 § 1 k.p.c.: strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu).

Na podstawie zaś art. 105 § 1 k.p.c.: współuczestnicy sporu zwracają koszty procesu w częściach równych. Sąd może jednak nakazać zwrot kosztów odpowiednio do udziału każdego ze współuczestników w sprawie, jeżeli pod tym względem zachodzą znaczne różnice. Zgodnie zaś z § (...) tego przepisu: na współuczestników sporu odpowiadających solidarnie co do istoty sprawy sąd włoży solidarny obowiązek zwrotu kosztów. Za koszty wynikłe z czynności procesowych, podjętych przez poszczególnych współuczestników wyłącznie we własnym interesie, inni współuczestnicy nie odpowiadają.

Zgodnie z poglądami doktryny: W przypadku żądania ewentualnego dla oznaczenia wartości przedmiotu sporu nie sumuje się obu roszczeń, skoro sąd nie orzeka o obu roszczeniach jednocześnie. Należy przyjąć wartość roszczenia wyższego. (orzeczenie SN z 20 kwietnia 1966 r. I CZ 29/66, OSPiKA 1967, poz. 361) (por. Metodyka pracy sędziego w sprawach cywilnych pod red. H. Pietrzkowskiego, wydanie 7 str. 401) Z tego względu mimo oddalenia powództwa głównego w punkcie I wyroku i mimo oddalenia jednego z powództw ewentualnych w punkcie III wyroku, Sąd Rejonowy uznał na potrzeby orzeczenia o kosztach procesu, że powód wygrał sprawę w całości.

Na zasądzone koszty składała się opłata sądowa od pozwu: 67.400,- zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17,- zł i koszty zastępstwa procesowego 5.400,- zł. (por. § 5 pkt. 8 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. Dz.U.2015.1800 z późn. zm.). Łączna suma kosztów wynosiła 72.817,- zł, a dzieląc na 3 otrzymano kwotę 24.272,33 zł, którą to zasądzono od każdego z pozwanych na rzecz powoda.

Apelację od wyroku wniósł pozwany (...) S.A.z siedzibą w W. , zaskarżając go częściowo tj. w zakresie pkt II oraz w części orzekającej o kosztach procesu objętej pkt IV wyroku. Wyrokowi zarzucił:

I .naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy:

A ) - aktu notarialnego z dnia 18 lutego 2005 roku sporządzonego przed asesorem notarialnym M. B., repertorium A nr (...),

B. Aktu Notarialnego (...) poprzez błędne nieuznanie, że w drodze umowy objętej tym aktem strony nie ustanowiły Spornej Służebności, podczas gdy (w razie uznania, że strony nie ustanowiły skutecznie Spornej Służebności w Akcie Notarialnym (...)) prawidłowa ocena dowodów powinna prowadzić do wniosku, że strony ustanowiły Sporną Służebność później tj. w dniu 29 czerwca 2006 roku w drodze Aktu Notarialnego nr (...), w którym wszyscy współużytkownicy wieczyści działek (...) potwierdzili istnienie i ważność Spornej Służebności; (...). art. 227 k.c., art. 217 § 1, (...) i 3 k.p.c. oraz art. 247 k.p.c. poprzez oddalenie wniosków (...) Sp. z o.o. („Pozwany ad. 1”, (...)) o przeprowadzenie dowodów z zeznań świadków na okoliczności przedstawione w piśmie procesowym z dnia 27 lutego 2019 roku, bowiem okoliczności sprawy, w tym umowy i zawarte w nich oświadczenia (...) potwierdzały, że zamiarem stron było ustanowienie Spornej Służebności, a art. 247 k.p.c. nie wyklucza możliwości prowadzenia postępowania dowodowego na okoliczność rzeczywistego zamiaru stron w celu dokonania wykładni złożonego oświadczenia woli (co ma na celu realizację dyspozycji art. 65 § (...) k.c.) tylko z tego powodu, że dla umowy była zastrzeżona forma szczególna pod rygorem nieważności i sporządzał ją podmiot profesjonalny, jakim jest notariusz;

II. naruszenie przepisów prawa materialnego:

poprzez przyjęcie, że zgodnym zamiarem stron nie było ustanowienie Spornej Służebności, podczas gdy prawidłowa wykładnia oświadczeń woli stron powinna uwzględniać nie tylko brzmienie dokumentów, lecz wszystkie okoliczności sprawy potwierdzające zgodny zamiar stron, w tym okoliczności i cel zawarcia umów, kontekst sytuacyjny, i zachowanie się stron, a z tych wynikało, że (...) godził się na ustanowienie Spornej Służebności i świadomie przez okres 12 lat nie kwestionował jej istnienia;

Apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku w części tj. w zakresie uwzględniającym powództwo objętym pkt II wyroku oraz w części orzekającej o kosztach procesu poprzez oddalenie powództwa również w tej części oraz wniósł o zasądzenie od Powoda na rzecz Pozwanego ad 3 zwrotu kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Apelację wniosła Powódka zaskarżając wyrok w części - co do punktów I i III. Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła I. naruszenie prawa materialnego, a mianowicie

Powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku: w pkt. I poprzez uzgodnienie treści wymienionych w pozwie ksiąg wieczystych nr (...) z rzeczywistym stanem prawnym poprzez ustalenie nieistnienia wskazanej w pozwie służebności wpisanej w dziale III KW nr (...) i dziale I-Sp KW nr (...) ewentualnie w pkt III poprzez uzgodnienie treści wymienionych w pozwie ksiąg wieczystych nr (...) z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wykreślenie wskazanej w pozwie służebności z działu III KW nr (...) i działu I-Sp KW nr (...) a także3 o zasądzenie od pozwanego (...) Sp. z o.o. kosztów zastępstwa procesowego za instancję odwoławczą według norm przepisanych.

Apelację wniosła pozwana spółka (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. w części, tj. w zakresie punktu II uwzględniającego żądanie ewentualne oraz w zakresie punktu IV dotyczącego rozstrzygnięcia o kosztach. Wyrokowi zarzuciła:

I. naruszenie prawa procesowego tj.:

II. naruszenie przepisów prawa materialnego tj.:

Apelująca spółka (...) sp. z o.o. w W. wniosła o zmianę wyroku co do pkt. II poprzez oddalenie powództwa w zakresie żądania ewentualnego Powoda uwzględnionego przez Sąd I instancji w tym punkcie, a także o zmianę punktu IV wyroku poprzez zasądzenie na rzecz Pozwanego 1 od Powoda kosztów postępowania w I instancji i zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów postepowania w II instancji.

Ponadto wniosła na podstawie art. 380 k.p.c. o rozpoznanie przez sąd odwoławczy niezaskarżalnego postanowienia Sądu I instancji wydanego na posiedzeniu w dniu 26 kwietnia 2019 r., oddalającego wszystkie wnioski dowodowe Pozwanego 1 o przeprowadzenie dowodów z zeznań świadków, szczegółowo wymienionych w piśmie Pozwanego 1 z dnia 27 lutego 2019 r. oraz w punkcie 1.3) apelacji tj. dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z tłumaczenia przysięgłego na język polski treści art. 682 Francuskiego Kodeksu Cywilnego załączonego do niniejszej Apelacji, sporządzonego przez tłumacza przysięgłego K. M. na okoliczność, że prawnicze znaczenie francuskiego słowa „passage" po polsku oznacza zarówno „przechód" jak i „przejazd" i w konsekwencji, że intencją stron Umów o zarządzanie z 2005 r i z 2006 r. było ustanowienie służebności „przechodu i przejazdu"; oraz Apelację wniosła pozwana spółka (...) Sp. z o.o.z siedzibą w W. , zaskarżając wyrok w części tj. co do punktów I, II i IV, zarzucając mu naruszenie:

Pozwany wniósł o uchylenie wyroku w zaskarżonej części w całości przez sąd odwoławczy do ponownego rozpoznania oraz zwolnienie pozwanej (...) Sp. z o.o. w całości od kosztów procesu w I instancji wraz z zasądzeniem na rzecz pozwanej (...) Sp. z o.o. zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym.

Wyrokiem z dnia 29 czerwca 2021 r. Sąd Okręgowy w Warszawie zmienił zaskarżony wyrok w punkcie II. w ten sposób, że oddalił powództwo ewentualne dotyczące nakazania wykreślenia służebności z ksiąg wieczystych oraz w punkcie IV. w ten sposób, że nadaje mu treść: „ zasądza od powoda (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. na rzecz każdego z pozwanych tj. (...) sp. z o.o. z siedzibą w W., (...) sp. z o.o. w W., (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. kwoty po 5.400 złotych ( pięć tysięcy czterysta złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, oddalił apelacje powoda oraz zasądził od powoda (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. na rzecz każdego z pozwanych tj. (...) sp. z o.o. z siedzibą w W., (...) sp. z o.o. w W., (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. kwoty po 4.700 złotych ( cztery tysiące siedemset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania w instancji odwoławczej.

Od powyższego wyroku powódka wniosła skargę kasacyjną zarzucając:

Powódka domagała się uchylenia zaskarżonego wyroku w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego, ewentualnie, gdyby podstawa naruszenia przepisów postępowania okazała się nieuzasadniona, uchylenia zaskarżonego wyroku w całości i oddalenia apelacji pozwanych.

Wyrokiem z dnia 17 stycznia 2024 r. Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej wydanym w sprawie II CSKP 1763/22 uchylił zaskarżony wyrok Sądu Okręgowego z dnia 29 czerwca 2021 r., zniósł postępowanie w zakresie rozprawy z dnia 11 czerwca 2021 r. i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w Warszawie do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy uznał za zasadny pierwszy z zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej przez powódkę. Z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego wynika, że z uwagi na brak przekazu obrazu w ogóle nie można ustalić, gdzie podczas posiedzenia w dniu 11 czerwca 2021 r., na którym zamknięto rozprawę, znajdował się sędzia sprawozdawca. A zdaniem Sadu Najwyższego, okoliczność ta daje asumpt do przyjęcia, że postępowanie było dotknięte nieważnością. W związku z powyższym przeprowadzenie analizy i dokonanie oceny pozostałych zarzutów zawartych w skardze kasacyjnej stało się zdaniem Sądu Najwyższego przedwczesne.

Ponownie rozpoznając sprawę Sąd Okręgowy zważył co następuję:

Apelacja pozwanych jest zasadna, co skutkowało zmianą orzeczenia Sądu I instancji poprzez oddalenie powództw głównego i ewentualnych w całości oraz zmianą orzeczenia w zakresie kosztów postępowania.

Uwzględnienie apelacji pozwanych poprzez zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości skutkować musiało oddaleniem apelacji powoda w całości.

Sąd Okręgowy podziela ustalenia faktyczne Sąd Rejonowego i przyjmuje je za własne.

Sąd Okręgowy co prawda nie podzielił wszystkich zarzutów podniesionych przez w pozwanych w apelacjach, jednakże zarzuty naruszenia art. 5 u.k.w.h. oraz art. 6 ust. 1 i (...) u.k.w.h. zasługiwały na uwzględnienie, co skutkowało oddaleniem powództw w tej sprawie.

Zarzuty dotyczące braku legitymacji czynnej powoda W ocenie Sądu Okręgowego podniesione zarzuty naruszenia art. 10 ust. 1 u.k.w.h. w zw. z art. 626 (...) § 5 k.p.c., art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 328 § (...) k.p.c. oraz art. 213 § 1 k.p.c. w z zw. z art. 228 § 1 k.p.c. i art. 233 § 1 k.p.c. a zmierzające do wykazania, ze działki (...) stanowią działki drogowe, a więc powód nie jest użytkownikiem wieczystym, co sprawia, że nie jest legitymowanym do wytoczenia powództwa w przedmiotowej sprawie, nie zasługują na uwzględnienie.

Zdaniem Sądu Okręgowego Sąd Rejonowy prawidłowo wskazał, iż powód ma legitymację czynną w niniejszej sprawie. Sąd Rejonowy powołując się na treść księgi wieczystej prowadzonej dla w/w nieruchomości wskazał, iż na datę wyrokowania zarówno powód, jak i pozwani (...) sp. z o.o. w W. oraz (...) sp. z o.o. w W. pozostają wpisani jako współużytkownicy wieczyści w/w nieruchomości.

Nietrafnie wskazuje pozwany (...), powołując się na art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2204) oraz decyzję Burmistrza Gminy W. nr (...) z 25 października 2002 r. na podstawie, której zostały wyodrębnione m.in. działki (...), iż doszło do wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z tych działek.

Zgodnie z art. 98 ust. 1 u.g.n. działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne.

Decyzja Burmistrza Gmina W. (...) Nr (...) dotycząca podziału działki nr. (...) o powierzchni 152318 m (...) na 13 działek o numerach ewidencyjnych (...) znajduje się w aktach sprawy wraz z załączoną mapą podziałową ( kopia decyzji oraz mapy k- 1127-1128 tom VI akt sprawy). W decyzji tej nie wskazano by działki (...) były wydzielone jako działki drogowe, a tym bardziej by były przeznaczone pod drogi publiczne. W decyzji znajduję się jedynie zastrzeżenie dotyczące obowiązku zapewnienia wszystkim projektowanym działkom, czyli również działkom (...), dostępu do drogi publicznej. Sam kształt działki nie może zaś determinować automatycznie jej przeznaczenia, jak również fakt ogólnodostępnego charakteru działki nie stanowi o tym, iż jest ona drogą publiczną. Podobnie należy odnieść się do argumentów dotyczących nadania nazwy działkom (...) odpowiednio (...) i „(...)”.

Zgodnie z art. 18 ust. (...) pkt 13 ustawy o samorządzie gminnym Rada Miasta może nadawać nazwy zarówno drogom publicznym, jak i wewnętrznym. Zgodnie z ustawą o drogach publicznych drogami publicznymi są drogi krajowe, drogi wojewódzkie, drogi powiatowe i drogi gminne (art. (...) ust. 1 ustawy). Zaliczenie do kategorii dróg krajowych następuje w drodze rozporządzenia właściwego ministra, zaliczenie do kategorii dróg wojewódzkich następuje w drodze uchwały sejmiku województwa, zaliczenie do kategorii dróg wojewódzkich następuje w drodze uchwały sejmiku województwa, zaliczenie drogi do kategorii dróg powiatowych następuje w drodze uchwały rady powiatu, a zaliczenie do kategorii dróg gminnych następuje w drodze uchwały rady gminy.

W aktach sprawy brak jest dowodów o kwalifikacji w/w działek jako drogi publiczne.

W 2002 r. tj. w dacie wydawania decyzji podziałowej, obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego (...) W. zatwierdzony Uchwałą Rady W. nr (...) z 28.09.1992 r. oraz plan ogólny zagospodarowania przestrzennego D. (...) zatwierdzony uchwałą Rady D. nr 264/74 z 9 lutego 1993 r. W dokumentach tych nie ma żadnych założeń planistycznych obejmujących tereny na których położone są wydzielone działki (...) a dotyczących powstania dróg publicznych. Wskazana wyżej mapa z projektowanym podziałem, wpisana do ewidencji powiatowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w dniu 17.10.2002 r. nr ewid. 5.01.01 - 49/02, załączona do decyzji podziałowej z 2002 r obrazuje jedynie prostokątny kształt działek o numerach ew. (...) i (...), zaprojektowanych najprawdopodobniej jako drogi wewnętrzne, by zapewnić ciąg komunikacyjny dla pozostałych wydzielonych działek, na których została zlokalizowana inwestycja C.H. (...).

Sąd Okręgowy stwierdza, iż prawo użytkowania wieczystego działek (...) nie wygasło, zaś decyzja podziałowa z 2002 r. nie wskazywała, iż w/w działki zostaną przeznaczone pod drogi publiczne. Z tego względu zarzuty postawione Sądowi Rejonowemu nie zasługują na aprobatę, Sąd Rejonowy dopuścił dowody z dokumentów złożonych przez pozwany (...) jako załączniki do pisma z dnia 22 maja 2018 roku i doszedł do słusznego wniosku, iż legitymacja procesowa czynna przysługuje powodowej spółce (...) sp. z o.o. w W., bowiem wpisana jest w księdze wieczystej prowadzonej dla działek (...) jako współużytkownik wieczysty. W związku z tym zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie jest zasadny.

Zarzuty dotyczące ważność ustanowienia służebności umową z dnia 28 lutego 2006 r.

Jak zostało podniesione powyżej na dzień zawarcia powyższego aktu notarialnego w dniu 28 lutego 2006 r. ustanawiającego służebność, której dotyczy pozew w niniejszej sprawie – m. in. dla działek, stanowiących nieruchomość obciążoną, o numerach (...) i (...), prowadzona była księga wieczysta KW (...) współwłaścicielami tej nieruchomości byli:

Regulując zarząd rzeczą wspólną, ustawodawca odwołał się do podziału czynności na czynności zwykłego zarządu i przekraczające ten zakres, przyjmując w art. 199 k.c., że do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Ustawodawca nie podał definicji pojęć czynności zwykłego zarządu i przekraczających ten zarząd, pozostawiając kwestie interpretacyjne doktrynie i orzecznictwu. Przyjmuje się ogólnie, że załatwianie bieżących spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym stanowi czynności zwykłego zarządu, pozostałe zaś należy uznać za czynności przekraczające ten zakres.

Zgodnie z treścią art. 199 zd 1 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Nie budzi wątpliwości, że zbycie rzeczy wspólnej, jej obciążenie czy też zmianę jej przeznaczenia lub charakteru. (por. komentarz do art. 199 k.c. pod red. Katarzyna Krziskowska, Lex 2018 r.). Ważne jest również, że aby ustanowić służebność gruntową na użytkowaniu wieczystym użytkownik wieczysty zawsze musi złożyć oświadczenie woli w formie aktu notarialnego, co wynika z art. 245 § (...) k.c.

Sąd Okręgowy nie podziela zarzutu naruszenia przez Sąd Rejonowy art. 199 k.c. i 201 k.c. w zw. z art. 233 k.c. poprzez uznanie, że ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego w postaci spornej służebności przez (...) i (...) stanowiło czynność przekraczającą zwykły zarząd. Sąd Okręgowy stwierdza, iż do ustanowienia spornej służebności konieczna była zgoda wszystkich współużytkowników wieczystych, a więc nie tylko zgoda (...) i (...), ale również zgoda powódki (...), której zabrakło przy zawieraniu aktu notarialnego (...) przez (...) i (...). Jak trafnie wskazał już Sąd pierwszej instancji, brak takiej zgody prowadzi do niepowstania stosunku prawnego.

Drugą istotną kwestią w niniejszej sprawie jest zagadnienie wyrażenia zgody powodowej spółki na ustanowienie służebności na działkach współużytkowanych przez powodową spółkę. W ocenie Sądu Okręgowego nie można zgodzić się z pozwanymi (...), (...) W. oraz C. Polska, że powód (...) wyraził wolę i zgodę na ustanowienie spornej służebności zarówno w dniu 18 lutego 2005 roku w akcie notarialnym (...), tj. przed podpisaniem przez (...) W. i C. Polska aktu notarialnego (...) z 26 lutego 2006 roku, jak również następczo wyraził zgodę na ustanowienie spornej służebności w dniu 29 czerwca 2006 roku w akcie notarialnym (...) i w akcie notarialnym (...). Sąd pierwszej instancji prawidłowo bowiem przyjął, że żaden ze wskazanych w apelacjach aktów notarialnych nie zawiera zgody powódki (...) na ustanowienie spornej służebności.

Nie ulega wątpliwości Sądu Okręgowego, iż samo zawarcie w akcie notarialnym (...) z 29 czerwca 2006 roku, którego stronami byli (...) wraz z (...) i (...) w § 1.1.6 d) aktu streszczenia wpisu zawartego w dziale III księgi wieczystej Kw Nr (...) dotyczące użytkowania wieczystego: „ustanowiona na czas nieograniczony na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego działki nr (...) z obrębu (...) w W. służebność gruntową polegającą na prawie przechodu pieszych i przejazdu pojazdów przez nieruchomość oznaczoną jako działki nr (...) z obrębu (...) w W. oraz na prawie wchodzenia na teren nieruchomości celem konserwacji, naprawy i modernizacji ogrodzenia, instalacji elektrycznej i ściekowej obsługującej wyłącznie działki nr (...), a dostępnej wyłącznie z obciążonych działek nr (...), na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego sporządzonej w dniu 28 lutego 2006 roku przez asesora notarialnego M. B., zastępcę czyniącego notariusza, za Rep. (...)", zdaniem Sądu Okręgowego nie daje podstaw do wysnuwania tak daleko idących wniosków, jak chcą tego apelujący pozwani, że powód (...) potwierdził, iż w akcie notarialnym (...) sporna służebność została ważnie i skutecznie ustanowiona. Należy jedynie stwierdzić, iż w dniu sporządzenia w/w aktu tj. 29 czerwca 2006 roku, powód najpóźniej uzyskał wiedzę o fakcie złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności w dniu 18 lutego 2005 roku w akcie notarialnym (...), którego nie był stroną.

Kolejno wskazać należy, iż w umowach o zarządzanie, na które powołują się w sprawie pozwani, wskazane jest prawo przechodu na rzecz każdoczesnego właściciela działki (...), zaś nie ulega wątpliwości, iż służebność ma treść szerszą niż prawo obligacyjne, jakim jest prawo przechodu. Co więcej, służebność, której wykreślenia domaga się powód ustanowiona została na rzecz użytkownika działek (...), nie zaś jedynie użytkowania działki nr (...), co do którego prawo przechodu zostało ustanowione w umowach o zarządzanie.

Wskazując na powyższe przyznać należy rację stanowisku powoda, iż nie można twierdzić, że strony w sposób dorozumiany, ustnie, czy w jakiejkolwiek innej formie, umówiły się na coś innego, czy na więcej, niż w dokumencie sporządzonym w wymaganej formie pod rygorem nieważności, ponieważ byłoby to obejście przepisów przewidujących wymóg jej zachowania.

Zgodnie z wyraźną treścią pkt 11.5.2a umowy o zarządzanie z 2005 r. (i analogicznym postanowieniem umowy z 2006 r.), ustanowienie służebności wymaga osobnej zgody wszystkich współwłaścicieli, co również trafnie zauważył Sąd Rejonowy. Czym innym jest ustalenie warunków ustanowionego już prawa przechodu (stosunku obligacyjnego, jednak charakter prawa w tym kontekście ma drugorzędne znaczenie), do czego rzeczywiście pozostali użytkownicy mieli wyłączne uprawnienie, a czym innym - ustanowienie innego prawa (tym bardziej rzeczowego), w szczególności o szerszej treści i na rzecz innego podmiotu (co do którego wymagana była jednomyślność zgodnie z pkt 11.5.2a umowy o zarządzanie z 2005 r.).

Pozwani przywołują także akt notarialny z 18 lutego 2005 r., mocą którego (...) nabył udział w użytkowaniu wieczystym nieruchomości, składającej się m.in. z działek (...). Przy zawarciu tego aktu okazano decyzję nr (...) z 25 października 2002 r. zatwierdzającą podział działki ewidencyjnej nr (...) na działki od (...) do (...). Decyzja ta została wydana pod warunkiem zapewnienia prawa dostępu do drogi publicznej wszystkim projektowanym działkom po podziale. Sąd Okręgowy zgadza się ze stanowiskiem powoda, iż obowiązek określony w decyzji, dotyczący zapewnienia prawa dostępu do drogi publicznej nie był adresowany do powoda (...), które nabyło wcześniej udział w nieruchomości mającej bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Adresatem tego obowiązku był zbywca nieruchomości, która tego dostępu nie miała, a więc w niniejszej sprawie pozwani (...) i (...) Polska jako wyłączni współużytkownicy działek (...) (nieruchomości władnącej), do których obecnie prawa ma pozwana (...). Podkreślić również należy, iż w żadnym miejscu przywołanej umowy powódka nie zobowiązuje się do zapewnienia dostępu do drogi publicznej żadnej działce, a tym bardziej nie wyrażała zgody na ustanowienie przedmiotowej służebności. Z faktu przywołania w akcie decyzji, która nakłada obowiązek zapewnienia dostępu do drogi publicznej, nie można wysnuwać takiego wniosku.

Niezasadnie również pozwany (...) powołuje się na okoliczność niezaskarżenia przez (...) wpisów spornych służebności do ksiąg wieczystych. W ocenie Sądu Okręgowego również sam brak podjęcia kroków prawnych ze strony (...) w kierunku wykreślenia spornej służebności, nie daje podstaw do twierdzenia, iż roszczenie powoda jest niezasadne. Brak reakcji na wpis służebności nie ma bowiem żadnego znaczenia dla oceny zasadności roszczenia, ponieważ, jak już podniesiono, zgoda na ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego musi być wyrażona wprost w formie aktu notarialnego. Niezaskarżenie wpisu przez powoda nie zmienia okoliczności, iż spółka (...) nie złożyła oświadczenia w prawidłowej formie wymaganej dla ustanowienia służebności na nieruchomości, tj. w formie aktu notarialnego. Ponadto, zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego i doktryny do wytoczenia powództwa z art. 10 u.k.w.h. nie jest konieczne wcześniejsze wyczerpanie drogi odwoławczej od postanowienia o wpisie do księgi wieczystej (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 kwietnia 2010 r., IV CSK 459/09, publ. LEX).

Sąd Rejonowy prawidłowo zatem ocenił przytaczane okoliczności, przyjmując, że powód nigdy nie wyraził zgody na sporną służebność, zarówno pierwotnie jak i następczo. Z tego względu zarzut naruszenia art. 65 k.c., należy również ocenić jako niezasadny.

Nie można również zgodzić się z zarzutem naruszenia art. 227 k.c. i art 217 § 1, 213 k.p.c. oraz art. 247 k.p.c. W ocenie Sądu odwoławczego Sąd Rejonowy prawidłowo pominął zgłoszone dowody z przesłuchania świadków na okoliczność zgodnego zamiaru stron przy zawieraniu aktu notarialnego (...) i aktu notarialnego (...). Co do zasady dowód taki mógłby być przeprowadzony ze względu na szczególne okoliczności sprawy, które zdaniem Sądu Okręgowego w niniejszej sprawy nie zaistniały. Treść w/w aktów jest jasna i przejrzysta. Zostały sporządzone w Polsce, przez polskiego notariusza, zaś sam fakt, iż do aktu stanęli obywatele francuscy pozostaje bez wpływu na zawarte w nim treści. W obydwu aktach powtórzono określenia „prawo przechodu”, nie posługiwano się pojęciem „służebności”. Dowód z przesłuchania świadków przeciwko osnowie dokumentów byłby dopuszczalny o ile istniały by uzasadnione wątpliwości co do treści sporządzonych dokumentów.

Zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowy art. 5 u.k.w.h. i art. 6 ust. 1 i (...) u.k.w.h.

Pomimo niezasadności zarzutów przedstawionych powyżej, Sąd Okręgowy zmienił zaskarżone orzeczenie poprzez oddalenie powództwa w całości. Zasadnie bowiem podnieśli pozwani, iż Sąd Rejonowy naruszył art. 5 u.k.w.h. i art. 6 ust. 1 i (...) u.k.w.h. stwierdzając, że pozwanemu (...) nie przysługuje ochrona wynikająca z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdyż zdaniem Sądu Rejonowego (...) jest profesjonalistą w zakresie nieruchomości i nie można uznać, że nie wiedział o nieważnym ustanowieniu spornej służebności oraz, że nie mógł przy zachowaniu należytej staranności się o tym dowiedzieć.

Mając na uwadze zasadę domniemania wiarygodności ksiąg wieczystych z art 3 u.k.w.h. i rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych określoną w art 5 u.k.w.h. oraz art. 6 u.k.w.h., który wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych w przypadku rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze, Sąd Okręgowy uznaje, że w przedmiotowej sprawie brak było podstaw do przyjęcia, iż nie doszło do skutecznego nabycia przez pozwaną spółkę (...) służebności gruntowej w warunkach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych związana z domniemaniem z art. 3, mająca służyć sprawności i bezpieczeństwu obrotu nieruchomościami uregulowanymi w księgach wieczystych stanowi nie tylko ustawowe odstępstwo od zasady nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet, lecz także od konstytucyjnej zasady ochrony prawa własności wyrażonej w art. 21 i 64 Konstytucji. Tylko i wyłącznie ze względów związanych z bezpieczeństwem obrotu ustawodawca wprowadził w art. 5 ustawy instytucję rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych uznając, że gdy nieruchomość ma urządzoną księgę wieczystą, to jej treść powinna rozstrzygać na korzyść tej osoby, która przez czynność prawną nabyła nieruchomość od osoby według księgi wieczystej uprawnionej, chociaż osoba ta rzeczywiście uprawnioną nie była.

W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2011 r., sygn. akt IV CSK 178/11, Lex nr 1169147, stwierdzono: „Założeniem instytucji ksiąg wieczystych jest możliwość polegania przez uczestników obrotu prawnego na treści wpisów. Od nabywcy prawa ujawnionego w księdze wieczystej w zasadzie nie można wymagać badania zgodności wpisu tego prawa z rzeczywistością (art. 3 i 5 u.k.w.h.). W drodze wyjątku przewidzianego w art. 6 ust (...) in fine u.k.w.h. takie wymaganie można mu postawić, pod sankcją utraty ochrony wynikającej z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, tylko ze względu na szczególne okoliczności, które w danej sytuacji powinny wywołać u niego bez potrzeby podejmowania specjalnych starań uzasadnione wątpliwości co do zgodności wpisu prawa z rzeczywistością."

Artykuł 6 ust. (...) u.k.w.h. zawiera autonomiczną definicję złej wiary, obniżając stopień wymaganej staranności nabywcy. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że sformułowanie "z łatwością mógł się dowiedzieć" nie oznacza zachowania staranności minimalnej, lecz przeciętnej, oczekiwanej od osoby należycie dbającej o swoje interesy. Nabywca prawa ujawnionego w księdze wieczystej powinien podjąć czynności zmierzające do zweryfikowania zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, gdy ujawnią się okoliczności - które łatwo mógł stwierdzić - mogące wzbudzać podejrzenie lub wątpliwości co do zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (zob.m.in. wyroki Sądu Najwyższego z 12 kwietnia 2019 r., I CSK 172/18, niepubl.; z 30 października 2002 r., V CKN 1342/00, OSP 2003, Nr 11, poz. 142; i z 23 listopada 2005 r., II CK 242/05, niepubl.).

Jak zasadnie zauważył pełnomocnik pozwanej spółki także najnowsze orzecznictwo Sądu Najwyższego wskazuje, że „przy ocenie istnienia dobrej lub złej wiary co do przekonania, czy treść księgi wieczystej jest zgodna z rzeczywistym stanem prawnym, nie jest konieczne w każdym przypadku stawianie wymagania badania akt księgi wieczystej. (…) nabywca prawa ujawnionego w księdze wieczystej nie ma obowiązku podjęcia czynności w celu weryfikowania zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, natomiast powinien podjąć takie czynności wówczas, gdy ujawnią się okoliczności mogące wzbudzać podejrzenie lub wątpliwości co do zgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W szczególności nabywca nie musi badać akt księgi wieczystej w celu ustalenia prawidłowości treści wpisów w danej księdze wieczystej. Wystarczy zapoznanie się przez niego z treścią wpisów w księdze wieczystej oraz ustalenie faktu posiadania nieruchomości przez jej zbywcę." (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2019 r. I CSK 172/18, LEX nr 2647537).

Wskazany w powołanym przepisie sposób dowiedzenia się o istotnych okolicznościach faktycznych związanych ze stanem prawnym konkretnej nieruchomości, nie może zdaniem Sądu Okręgowego prowadzić do nałożenia na kupującego obowiązku podejmowania wielu czasochłonnych czynności sprowadzających się de facto do przeprowadzenia we własnym zakresie dochodzenia, celem szczegółowego sprawdzenia stanu prawnego danej nieruchomości, podjęcia badań dotyczących odtworzenia historii dotyczącej prawidłowości zawartej przez sprzedających ( (...) i (...)) umowy, która była podstawą wpisu służebności w księdze wieczystej nieruchomości z której wyodrębniła się księga wieczysta nieruchomości nabywanej, nawet jeżeli kupujący występuje w roli podmiotu profesjonalnego.

Zgodzić się również należy ze stanowiskiem pozwanych, iż brak jest odpowiednich podstaw normatywnych aby tworzyć odmienny wzorzec postępowania dla profesjonalistów. Wprawdzie czym innym jest łatwość dla podmiotu profesjonalnego, a czym innym dla przeciętnego obywatela, jednakże sąd bierze ten fakt pod uwagę przy ocenie prawnej okoliczności konkretnej sprawy. Natomiast brak jest podstaw do zastąpienia kryterium łatwości w dowiedzeniu się kryterium należytej staranności wymaganej od profesjonalisty, na które powołuje się Sąd pierwszej instancji. Z powyższych stanowisk doktryny i orzecznictwa wynika natomiast, że nabywca nieruchomości znajduje się w złej wierze na gruncie art. 6 ust. (...) u.k.w.h. tylko w przypadkach rażącego zaniedbania i niedochowania elementarnej staranności przy zawieraniu umowy przenoszącej własność (użytkowanie wieczyste) nieruchomości i ignorowania dostrzegalnych z łatwością (przy uwzględnieniu subiektywnego czynnika oceny, co jest dla danego podmiotu „łatwością") wątpliwości co do zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistością.

Oceniając kwestię dobrej/złej wiary pozwanego (...) trzeba mieć na uwadze stan faktyczny w tej sprawie. Co prawda w decyzji podziałowej z dnia 25 października 2002 r. działki (...) nie zostały przeznaczone na drogi publiczne, jednakże nie może budzić wątpliwości, z uwagi na ich kształt i usytuowanie, że zostały wyodrębnione w tym celu. Co zresztą potwierdzili ówcześni współużytkownicy wieczyści w umowach o zarządzanie z dnia 25 lutego 2005 r. i 29 czerwca 2006 r. Planowali również przekazanie tych działek na rzecz (...) W. na cel dróg publicznych. Od 2003 roku działki te wykorzystywane są i urządzone jak drogi ogólnodostępne. Korzystają z nich codziennie tysiące użytkowników pieszych i zmotoryzowanych (same CH (...) odwiedza rocznie ponad (...) miliony klientów, a większość z tych osób korzysta z dojścia i dojazdu poprzez przedmiotowe działki, bez żadnego zezwolenia od powódki).

Sama służebność była wpisana w księdze prowadzonej dla nieruchomości obciążonej od dnia 23 czerwca 2006 r. (KW (...)).

Aczkolwiek w dniu zawarcia przez pozwanego (...) przedwstępnej umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego – 9 grudnia 2015 r., w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej (działek (...).10 i (...)) KW (...) służebność ta nie była wpisana. Jednakże zostało to przez pozwanego dostrzeżone i w ust. 7.1.1.c umowy przedwstępnej sprzedający został zobowiązany do dokonania tego wpisu. Nie obala dobrej wiary (...) fakt, że sam przyznał, że dokonał badania stanu stanowiącego podstawę wpisu spornej służebności i sam podjął czynności zmierzające do jego wyeliminowania, co podnosi powód w odpowiedzi na apelację. Pozwany (...) podjął działania mające na celu wyeliminowania jakichkolwiek wątpliwości związanych z kwestionowaną służebnością, i działania te zakończyły się przepisaniem służebności do księgi prowadzanej dla działek (...). Przystępując więc do umowy ostatecznej nie istniały żadne obiektywne wątpliwości dotyczące prawidłowości ustanowienia służebności po tych działkach. Niezrozumiała jest przy tym zarzut powoda, że pełnomocnikiem sprzedającego w postępowaniu o dokonanie wpisu był r.pr. M. J. – pełnomocnik pozwanego (...) w niniejszej sprawie.

Wbrew twierdzeniom powódki fakt, że podstawą wpisu służebności w 2016 r. przez Sąd Wieczystoksięgowy był ten sam dokument, na podstawie którego dokonano wpisu służebności w księdze prowadzonej dla nieruchomości obciążonej KW (...) w 2006 roku, tylko umacnia dobrą wiarę (...). Sąd Wieczystoksięgowy na podstawie § 91 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia z dnia 20 sierpnia 2003 r. r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym, zakładając w 2008 roku księgę wieczystą dla części nieruchomości obciążonej – działek (...), Sąd Wieczystoksięgowy z urzędu powinien również przenieść kwestionowaną służebności. Z czego wprost wynika, że niewpisanie tej służebności w księdze wieczystej KW (...) było jedynie oczywistą omyłką Sądu, która została naprawiona na wniosek (...) jeszcze przed zawarciem aktu notarialnego przenoszącego prawo użytkowania wieczystego na rzecz pozwanego.

Postawą do takiego przeniesienia był w 2016 r. § 91 ust. (...) Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym, o analogicznej treści jak § 91 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym. A więc zarzut, że w dacie zakładania KW (...) nie obowiązało Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. nie może mieć znaczenia dla rozpoznania sprawy. Tym bardziej, że materialną podstawą takiego wpisu w każdym czasie byłby art. 290 § (...) k.c.

Na wniosek (...) sąd wieczystoksięgowy dokonał tego wpisu w KW (...) w dniu 18 maja 2016 r. I nie ma przy tym znaczenia, że wpisu dokonał sąd w osobie referendarza, na co zwraca uwagę powódka. Zgodnie bowiem z art. 47 1 k.p.c., referendarz sądowy może wykonywać czynności w postępowaniu cywilnym w przypadkach wskazanych w ustawie, a w zakresie powierzonych mu czynności referendarz sądowy ma, zależnie od rodzaju podejmowanej czynności, prawa i obowiązki sądu albo przewodniczącego. Z mocy art. 509 1 § 1 k.p.c. czynności w postępowaniu wieczystoksięgowym może wykonywać referendarz sądowy. Prawomocny wpis dokonany przez referendarza ma taką samą moc jak dokonane przez sędziego. Ponadto na ten wpis powódka, jako współużytkownik wieczysty miała prawa wniesienia skargi, czego nie uczyniła.