- poprzez odstąpienie od dokonania wnikliwej oceny ważności i skuteczności umowy ustanowienia odrębnej własności lokali oraz zmiana istniejącej odrębnej własności lokali z dnia 24 czerwca 2021 r. Rep. A nr (...), która miała stanowić podstawę dokonywanych wpisów; 6. naruszenie art. 626 8 § 2 i art. 626 9 w zw. z art.
- poprzez nieuprawnione przyjęcie, że kognicja Sądu Rejonowego rozpoznającego w postępowaniu wieczystoksięgowym skargę na czynność referendarza sądowego, polegającą na dokonaniu wpisu, ogranicza się wyłącznie do analizy dokumentów załączonych do wniosku o wpis oraz treści księgi wieczystej wedle stanu na dzień złożenia wniosku o wpis, podczas gdy przy należytym zastosowaniu w/w przepisów Sąd Rejonowy przy rozpoznawaniu skargi winien wziąć pod uwagę również kompleksowe badanie dokumentów załączonych do skargi na czynność referendarza sądowego oraz zgromadzonych w toku postępowania o wpis, a z których to dokumentów dostarczonych przez uczestnika postępowania wieczystoksięgowego sprzeciwiającego się wpisowi wynika, że wedle stanu na dzień orzekania zachodziła oczywista przeszkody do dokonania żądanych wpisów; 7. naruszenie art. 626 8 § 2 i art. 626 9 w zw. z art.
z art. 365 § 1 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. w zw. z art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece - poprzez wadliwe przyjęcie, że sąd wieczystoksięgowy rozpoznający wniosek o wpis w niniejszej sprawie jest bezwzględnie związany treścią wpisów zamieszczonych w księgach wieczystych i wynikających z niej domniemań; zachodziły tymczasem pełne podstawy do przeciwnego przyjęcia, że na potrzeby wydania rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, Sąd jest władny we własnym zakresie - przestankowe - ocenić skutki prawne przywołanego wyżej prawomocnego wyroku wydanego w sprawie I C 366/13/K dla skuteczności rozporządzenia udziałami 952/2887 części we własności nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą (...) na spółkę (...); w efekcie Sąd Rejonowy bezpodstawnie uchylił się od dokonania samodzielnej - przesłankowej - oceny, czy w świetle opisanych okoliczności spółka (...) nabyła udziały w nieruchomości wspólnej umożliwiające dysponowanie przez nią dostateczną mocą głosu do zawarcia umowy, stanowiącej podstawę wpisu w niniejszej sprawie. W oparciu o tak przedstawione zarzuty skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia i orzeczenie o uchyleniu wpisów dokonanych przez referendarza sądowego w dniu 8 października 2021 r. w sprawach DzKw/KRlP/00092577/21 (dot. ksiąg wieczystych (...)), DzKw/KRlP/00094495/21 (dot. księgi wieczystej (...)) i DzKw/KRlP/00094496/21 (dot. księgi wieczystej (...)) oraz oddalenie wniosków o wpis w tym zakresie. W odpowiedzi na apelację uczestnika, wnioskodawca wniósł o jej oddalenie oraz o zasądzenie od uczestnika zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego. Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia o apelacji ma kwestia ważności czynności prawnej wyodrębnienia osobnej własności lokali. Nie ulega wątpliwości, że w postępowaniu wieczysto-księgowym, kontroli sądu podlega również skuteczność materialno-prawna czynności prawnej, która stanowi podstawę wpisu (zob. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 1955 r., II CO 116/54, OSN 1956, Nr 1, poz. 15; z dnia 11 czerwca 2008 r., V CSK 17/08, nie publ.; z dnia 7 grudnia 2011 r., II CSK 604/10, nie publ.). W tym względzie przesądzające znaczenie ma z kolei fakt, że przy rozbudowie i przebudowie budynku przy ul. (...) w K. doszło do przekroczenia granicy działki (...) z działką sąsiednią, to jest działką (...), która nie jest objęta księgą wieczystą (...) i wchodzi w skład innej nieruchomości. Okoliczność ta jest bezsporna miedzy stronami, a wynika także wprost z mającej być podstawą wpisu inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej (k. 67). Co istotne, działka (...) w chwili wyodrębniania własności lokali w rozbudowanej części budynku nie stanowiła współwłasności właścicieli nieruchomości składającej się z działek (...). Część rozbudowanego budynku znajdowała się zatem na nieruchomości stanowiącej osobną nieruchomość o innej strukturze własności. Nie ma przy tym znaczenia, że doszło do podziału działki (...) na działki (...), a powierzchnia wydzielonej działki (...), na której znajduje się część budynku przy ul. (...) w K., ma powierzchnię zaledwie 0,0004 ha. Zgodnie z art. 3 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Warunkiem ustanowienia odrębnej własności lokali jest zatem posadowienie budynku na nieruchomości lub nieruchomościach stanowiących własność tych samych podmiotów. Sąd Okręgowy podziela pogląd, że „art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali jest przepisem bezwzględnie obowiązującym i jego zastosowanie nie może być wolą stron ani wyłączone, ani ograniczone. Odpowiadające mu określenie wielkości udziałów jest konieczne m.in. z tego względu, że udziały w nieruchomości wspólnej przypadają także dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości podstawowej, z uwagi na należące do niego nie wyodrębnione lokale. Ponadto wielkość udziałów decyduje nie tylko o stosunkach wewnętrznych pomiędzy właścicielami lokali, np. co do współkorzystania z nieruchomości wspólnej (art. 12 cyt. ustawy), ale także na zewnątrz, np. o zakresie odpowiedzialności za zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej (art. 17 cyt. ustawy).” (tak Sąd Najwyższy w uchwale z 14 maja 1996 r. w sprawie III CZP 37/96). Z cytowanego przepisu wynika także, że budynek, w którym ustanawia się tę własność, jest częścią składową gruntu, na którym został wzniesiony. Konsekwencją przyjęcia takiej konstrukcji prawnej jest to, że związany z własnością lokalu udział we własności działki gruntu musi być taki sam, jak we współwłasności wspólnych części budynku. Tymczasem posadowienie budynku na różnych nieruchomościach o różnej strukturze własności powoduje, że rozbieżność pomiędzy udziałami we współwłasności części wspólnych budynku a własnością nieruchomości gruntowej. Nie ma przy tym znaczenia powierzchnia poszczególnych nieruchomości. Istotne jest, czy cały grunt, na którym posadowiony został budynek stanowi przedmiot własności tych samych podmiotów. Nie ma też znaczenia, czy w związku z przekroczeniem granicy przy budowie budynku właścicielom przysługują roszczenia o przeniesienie własności zajętej części nieruchomości (art. 151 k.c.). Ważność czynności prawnej ustanowienia odrębnej własności lokali badana jest bowiem na chwilę dokonywania tej czynności. Czynność prawna nieważna w chwili jej dokonania nie staje się ważna na skutek podjęcia kolejnych czynności prawnych (np. realizacji roszczeń z art. 151 k.c.) o ile skutek taki nie wynika z przepisów ustawy. W przypadku ustanawiania odrębnej własności lokali brak takich przepisów. W konsekwencji Sąd Okręgowy uznaje, że nie jest dopuszczalne ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku usytuowanym na dwóch nieruchomościach stanowiących własność różnych osób (tak również Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 25 czerwca 1997 r. w sprawie III CKU 30/97). Taka czynność prawna jest bowiem nieważna jako sprzeczna z przepisami prawa (art. 58 § 1 k.c.). W konsekwencji zachodzą przeszkody we wpisie odrębnej własności lokali ustanowionych taką czynnością prawną i wpisie zmian udziałów w nieruchomości wspólnej. Przeszkody te zachodzą także z tego powodu, że przy wpisie odrębnej własności lokali nie można pomijać żadnej z nieruchomości, której częścią składową stał się budynek. Tymczasem wnioskowane i zaskarżone wpisy w ogóle pomijają działkę (...), na której przedmiotowy budynek się znajduje. Sąd Okręgowy nie podziela przy tym poglądu Sądu Rejonowego, że obecnie na skutek prawomocności wpisu części wydzielonych lokali nie można stwierdzić przeszkód dla wpisu w zaskarżonej części. Wpis do księgi wieczystej nie sanuje bowiem wadliwości czynności prawnej ustanowienia odrębnej własności lokali. Sąd Okręgowy podkreśla także, że zaświadczenie starosty dotyczy jedynie samodzielności lokali. Nie przesądza jednak i nie wpływa na własność nieruchomości gruntowej, albowiem w ogóle nie odnosi się do kwestii praw do gruntu. Nie ma też znaczenia wskazywany przez Sąd Rejonowy argument, że dokonane wpisy prowadzą do zgodności treści księgi wieczystej ze stanem faktycznym co do wielkości udziałów. Jak bowiem wskazano wyżej dokonanie wpisu do księgi wieczystej uzależnione jest nie tylko od zgodności wpisu ze stanem faktycznym, ale przede wszystkim ze stanem prawnym. Co więcej, dokonane wpisy są o tyle niezgodne ze stanem faktycznym, że nie uwzględniają okoliczności posadowienia części budynku na innej nieruchomości, której własność należy do innych osób. Nie ma też znaczenia, że na skutek uwzględnienia skarg obejmujących jedynie część wpisów dojdzie do sytuacji, w której udziały we współwłasności nie sumują się do jedności. Jak wskazano wyżej dokonanie prawomocnych wpisów nie powoduje, że nieważna czynność prawna staje się ważna. To dopuszczalność wpisów idzie za ważnością czynności, natomiast dokonanie wpisu nie skutkuje tym, że czynność staje się ważna. Wskazane okoliczności przemawiają za zasadnością apelacji co do wpisu odrębnej własności lokalu w zaskarżonym zakresie oraz wpisu udziałów we współwłasności tych lokali, co do których zaskarżony został także wpis własności. Z tych przyczyn na zasadzie art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. w zw. z art.
Sąd Okręgowy zmienił zaskarżone postanowienie w ten sposób, że uchylił zaskarżone wpisy dotyczące wielkości udziału w nieruchomości wspólnej w księgach wieczystych (...) oraz związane z nimi wpisy zmiany wysokości udziałów w księdze wieczystej (...) (numer udziału w prawie 27 i 28) i w tym zakresie wniosek o wpis oddalił oraz uchylił zaskarżone wpisy w księdze wieczystej (...) dotyczącej wydzielanego lokalu i związany z nim wpis w księdze wieczystej (...): co do wysokości udziałów (numer udziałów w prawie 30) oraz informacji o wyodrębnieniu tego lokalu i w tym zakresie wniosek o wpis oddalił. Co do lokali, dla których odrębna własność została wpisana i doszło do założenia dla nich ksiąg wieczystych a wpisy te nie zostały zaskarżone nie ma możliwości odmowy wpisu udziałów w nieruchomości wspólnej. Zgodnie z cytowanym już art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Wpis udziału w nieruchomości wspólnej jest zatem konsekwencją wpisu odrębnej własności lokalu. Musi zatem zachodzić zgodność pomiędzy udziałem w nieruchomości wspólnej wpisanym w księdze wieczystej założonej dla odrębnej własności lokalu a udziałem związanym z odrębną własnością tego lokalu wpisanym w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej (budynkowej). Wpis w tej ostatniej księdze jest przy tym konsekwencją wpisu dokonanego w księdze lokalowej. Skoro wpisy w poszczególnych księgach prowadzonych dla odrębnej własności lokali nie zostały zaskarżone to wpisy udziałów w księdze wieczystej dla nieruchomości wspólnej muszą odpowiadać wartościom udziałów z ksiąg lokalowych. W tym zakresie apelacja była bezzasadna i podlegała oddaleniu. Dokonane wpisy w księdze obejmującej nieruchomość wspólną są bowiem zgodne z prawomocnymi wpisami w nieruchomościach lokalowych. Z powyższych powodów Są Okręgowy na zasadzie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. w zw. z art.
oddalił apelację w zakresie wpisów wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z wydzielonymi lokalami, co do których wpisy stały się prawomocne. Pozostałe zarzuty apelacji pozostają bez znaczenia dla rozstrzygnięcia, albowiem nie wpływają już na odmowę dokonania zaskarżonych wpisów. Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Takie czynności mogą być natomiast podejmowane w oparciu o uchwałę właścicieli lokali wyrażającą zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającą zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali). W przypadku podjęcia takiej uchwały zarząd może działać samodzielnie, a udział wszystkich właścicieli lokali nie jest konieczny dla ważności czynności prawnej. Sąd Okręgowy wskazuje, że w ramach postępowania wieczystoksięgowego sąd nie jest uprawniony do oceny skuteczności zwołania poszczególnych zebrań właścicieli lokali w kontekście dobrej lub złej wiary nabywców udziałów we współwłasności. Ograniczona kognicja sądu wieczystoksięgowego sprowadza się do badania treści księgi i dokumentów dołączonych do wniosku. Ocena, czy poszczególne podmioty lub osoby działające w imieniu i na rzecz poszczególnych osób prawnych mogły mieć lub miały wiedzę o konkretnych faktach lub okolicznościach prawnych nie może wykraczać poza badanie treści księgi i dokumentów. W tym zakresie Sąd Rejonowy zasadnie przyjął, że nie ma podstaw do przyjęcia wadliwości podjęcia uchwały 30 czerwca 2015 roku skoro wyrok w sprawie I C 366/13/K nie dotyczył tej uchwały i zapadł już po nabyciu udziałów we współwłasności przez M. (...), (...) Spółka jawna. Wobec częściowego uwzględnienia i oddalenia apelacji Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw do odstąpienia od okólnych zasad ponoszenia kosztów postępowania nieprocesowego z art. 520 § 1 k.p.c. Sędzia Agnieszka Cholewa-Kuchta Sędzia Zbigniew Zgud Sędzia Marzena Szymańska
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.