Sygn. akt VIII GC 1728/24 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 27 czerwca 2025 roku Sąd Rejonowy w Bydgoszczy VIII Wydział Gospodarczy w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia Przemysł

treścią umowy pozwany był zobowiązany do zapłaty czynszu, na którą, stosownie do § 5 ust. 1 umowy, składały się: opłata podstawowa, opłata od obrotu, opłata eksploatacyjna oraz wydatki związane ze zużywaniem w danym lokalu energii elektrycznej, wody itp. Podkreślił, że od drugiej połowy 2023 r. regularność płatności pozwanego znacznie spadła. W związku z całkowitym zaprzestaniem płatności przez pozwanego, powód rozwiązał umowę z pozwanym w dniu 7 lutego 2024 r. na podstawie § 16 ust. 2 pkt. 1. W ocenie składającego pozew pozwany bezpodstawnie odstąpił od umowy z końcem stycznia 2024 r., co oznacza, iż umowa obowiązywała dalej, aż do jej wypowiedzenia przez wynajmującego, co nastąpiło ze względu na brak uzupełnienia kaucji. Postanowieniem z dnia 28 sierpnia 2024 r. Referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym w Bydgoszczy dokonał sprawdzenia z urzędu wartości przedmiotu sporu i ustalił ją na kwotę 78.297 zł. Nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym w dniu 30 września 2024 r. (sygn. akt VIII GNc 2336/24) Referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym w Bydgoszczy orzekł

żądaniem pozwu oraz rozstrzygnął o kosztach procesu. W sprzeciwie od powyższego orzeczenia pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych. Podniósł jednocześnie zarzut całkowitej bezzasadności powództwa oraz nieistnienia roszczenia. Uzasadniając powyższe, pozwany w pierwsze kolejności zakwestionował fakt obowiązywania umowy najmu i jej warunki oraz okoliczność, że nieregularnie opłacał należności. Podniósł, że nie jest mu znany sposób, w jaki powód ustalił konkretne kwoty wskazane w pozwie zaś analiza załączników dołączonych do pozwu nie pozwala tego w żadnej mierze zweryfikować. Pozwany zaznaczył, iż wynajmujący nie był w stanie rozliczać się z nim w jakikolwiek klarowny, weryfikowalny sposób i dotyczyło to wszelkich faktur od początku zawarcia umowy przez strony. W ocenie pozwanego nie ma podstaw do żądania przez powoda jakichkolwiek należności za luty 2024 r., ponieważ z dniem 1 lutego 2024 r. wynajmujący sam zaprzestał prowadzenia działalności w obiekcie. Jego zdaniem postanowienia zawartej przez strony umowy są tak daleko wadliwe, że zasadne jest rozważenie, czy istnieje stosunek zobowiązaniowy pomiędzy stronami. W szczególności pozwany wskazał na nieprecyzyjność § 8 ust. 1 umowy, dotyczący sposobu ustalania wysokości opłat eksploatacyjnych przypadających na lokal. Nadto wadliwy miał być załącznik nr 5 do umowy, ponieważ znaczna część pozycji wskazanych w załączniku ma charakter uznaniowy i nie sposób określić wartości lub uzasadnionego kosztu danej pozycji. Powyższe w jego ocenie powinno skutkować uznaniem za nieważną umowy najmu jako sprzeciwiającej się wprost właściwości zobowiązania (art. 353 1 k.c.). Sąd ustalił, co następuje: Powód (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B., w imieniu której występował P. M., prowadziła rozmowy z pozwanym S. G., prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (...), na temat wynajmu pomieszczeń przeznaczonych na prowadzenie działalności gastronomicznej w ramach projektu związanego z rewitalizacją budynku położonego w B. przy ul. (...) i przekształceniem go w food hall. W ramach powyższego powód przekazywał pozwanemu prezentacje oraz makiety, na których uwidoczniony był planowany wygląd budynku oraz jego wnętrza, wskazywał również, iż prócz części gastronomicznej w ramach koncepcji całego projektu planowane jest również prowadzenie strefy usługowej, co-workingowej, mediateki oraz kulturalno-rozrywkowej. Dowód: przesłuchanie reprezentanta powoda – protokół elektroniczny na płycie CD k. 253 Przed ewentualnym podpisaniem umowy pozwany otrzymał projekt umowy za pośrednictwem wiadomości mailowej celem zapoznania. Dowód: przesłuchanie reprezentanta powoda – protokół elektroniczny na płycie CD k. 253 W dniu 9 września 2022 r. strony zawarły umowę najmu powierzchni handlowej. W ramach powyższego wynajmujący wskazał, iż na dzień zawarcia umowy nieruchomość wymaga przeprowadzenia prac budowlanych, które dostosują ją do prowadzenia w niej działalności, w tym polegać będą na rozbudowie hali o antresolę zwiększając tym samym jej powierzchnię użytkową. Nadto w celu przeprowadzenia robót budowlanych zobowiązany będzie uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę. Poinformował również, że w hali znajdować się będzie część magazynowa, której warunki udostępnienia zostaną przedstawione najemcom po ich ustaleniu przez wynajmującego. Przedmiotem umowy stron było udostępnienie i wynajęcie lokalu użytkowego o numerze (...) (lokal gastronomiczny numer (...)) położony na kondygnacji 0 – parter, zaznaczony dla celów identyfikacji kolorem (...) na planie (...) stanowiącym załącznik nr 1. Wynajmowana powierzchnia lokalu wynosi 14,9 m

§ 1ust.

4 umowy powierzchniami wspólnymi są powierzchnie nieruchomości nieprzeznaczone do wyłącznego korzystania przez najemcę, innych najemców lub wynajmującego, w szczególności: przestrzenie konsumpcyjne, toalety dla gości, ciągi komunikacyjne włącznie z windami i schodami, zaplecza socjalne, zmywalnie, plac zewnętrzny, szczegółowo oznaczone kolorem (...) w Planie Powierzchni Wspólnych stanowiącym Załącznik nr 2. Umowa została zawarta na czas oznaczony, do dnia 30 sierpnia 2030 r. Okres najmu może zostać przedłużony na podstawie aneksu do umowy (§ 1 ust. 5). W § 1 ust. 8 umowy najemca oświadczył, iż we własnym zakresie i na własną odpowiedzialność oszacował opłacalność prowadzenia działalności w lokalu. Wynajmujący nie gwarantuje w żadnym wypadku uzyskania oczekiwanych przez najemcę obrotów ani w lokalu, ani przez (...) jako całość, ani przez inne podmioty. Wynajmujący nie zapewnia także, że skład najemców (...) i rodzaj ich działalności nie ulegnie zmianie – Najemca przyjmuje do wiadomości i akceptuje fakt, że w związku z charakterem (...) zmiany te mogą następować i nie będą mu służyć w związku z tym jakiekolwiek roszczenia. Wynajmujący zobowiązał się do przekazania lokalu najemcy na 3 miesiące przed datą otwarcia hali (§ 2 ust. 1) wraz z wyposażeniem standardowym, opisanym w załączniku nr 3 (§ 2 ust. 2). Wskazano, iż datą otwarcia hali będzie 30 grudnia 2022 r., przy czym wynajmujący może ustalić datę późniejszą uprzedzając o tym najemcę co najmniej z 2 tygodniowym wyprzedzeniem. Ustalenie późniejszej daty otwarcia hali może nastąpić więcej niż jednokrotnie (§ 2 ust. 3). Stosownie do § 2 ust. 10 umowy najemca uprawniony jest do odmowy zaakceptowania lokalu jedynie wówczas, gdy lokal posiada wady uniemożliwiające rozpoczęcie prac najemcy („wady istotne’’). Takie wady powinny zostać wymienione w oświadczeniu o odmowie akceptacji lokalu, podpisanym przez obie strony. Wynajmujący zobowiązany jest usunąć wady istotne w terminie nie dłuższym niż 30 dni od dnia sporządzenia opisanego wyżej oświadczenia.

§ 4ust.

1 umowy na zabezpieczenie wszelkich roszczeń wynajmującego wynikających z umowy, w tym zapłaty kar umownych i czynszu, w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy najemca wpłaci wynajmującemu przelewem na rachunek bankowy wskazany przez wynajmującego kaucję w wysokości dwukrotności miesięcznej części podstawowej czynszu. Wynajmujący ma prawo potrącić z kaucji swoje wymagalne roszczenia. O dokonaniu potrącenia wynajmujący zawiadamia najemcę w formie mailowej. W terminie 14 dni od dnia zawiadomienia o dokonaniu potrącenia najemca zobowiązany jest uzupełnić kaucję do pełnej wysokości (ust. 2). Stosownie do treści § 5 ust. 1 umowy tytułem korzystania przez najemcę z lokalu wynajmującemu należy się czynsz, na który składają się opłata podstawowa; opłata od obrotu oraz opłaty eksploatacyjne. Do czynszu (każdego z jego elementów składowych) i opłaty aktywacyjno-technicznej doliczany będzie podatek VAT w stawce obowiązującej w dniu wystawienia faktury (ust. 2). Czynsz i opłata aktywacyjno-techniczna płatne będą przelewem na rachunek wskazany w fakturze (ust. 3). Zobowiązanie do zapłaty opłaty podstawowej i opłaty od obrotu powstaje od daty otwarcia (...). Zobowiązanie do zapłaty opłaty eksploatacyjnej powstaje od daty przekazania lokalu. Opłata podstawowa i opłata od eksploatacji za niepełne miesiące będą obliczane proporcjonalnie, w stosunku dziennym (ust. 4). Strony ustaliły, iż opłata podstawowa za najem lokalu wynosi 5.495 zł netto (§ 6 ust. 1). Płatna jest miesięcznie z góry do dziesiątego dnia każdego kolejnego miesiąca kalendarzowego (ust. 2). Wskazano, iż opłata podstawowa będzie podlegać corocznej waloryzacji o wzrost średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem, ogłoszony przez prezesa GUS za poprzedni rok kalendarzowy. Stosownie do § 7 ust. 1 opłata od obrotu stanowi różnicę pomiędzy wartością odpowiadającą 7% obrotu najemcy uzyskanego z działalności świadczonej w lokalu lub w wyniku korzystania z lokalu w miesiącu kalendarzowym z opłatą podstawową. Miała być obliczana wg wzoru wskazanego w treści umowy. Jednocześnie miała być naliczana wyłącznie jeżeli różnica wartości wskazanych w ust. 1 (wynik obliczenia wg wzoru) jest liczbą dodatnią (ust. 2). Opłata ta naliczana miała być za każdy miesiąc z dołu, przy czym płatna jest raz na 3 miesiące do 10 dnia miesiąca. (ust. 4). Najemca był zobowiązany do 5 dnia każdego miesiąca przedstawić wynajmującemu pisemne oświadczenie o wysokości obrotu za poprzedni miesiąc (ust. 5). W myśl § 8 ust. 1 umowy najemca będzie uiszczać opłaty eksploatacyjne odpowiadające proporcjonalnemu udziałowi najemcy w kosztach faktycznie poniesionych przez wynajmującego w związku z usługami, podatkami i opłatami określonymi w Załączniku nr 5. Udział najemcy zostanie obliczony na podstawie wskaźnika powierzchni najmu do łącznej powierzchni (...). Do chwili obliczenia opłat eksploatacyjnych na podstawie rzeczywistych kosztów poniesionych w każdym roku kalendarzowym najemca będzie wpłacać miesięczne zaliczki na poczet opłat eksploatacyjnych. Zaliczki te będą płatne z góry, do dziesiątego dnia każdego miesiąca (ust. 2). Miesięczna zaliczka na opłaty eksploatacyjne w okresie od dnia przekazania do dnia ustalenia przez wynajmującego nowej wysokości miesięcznej zaliczki obliczana jest jako iloczyn stawki wynoszącej 98 zł oraz łącznej powierzchni wspólnych oraz procentowego udziału najemcy w powierzchni wspólnej. Należna miesięczna zaliczka będzie równa kwocie, jaką wynajmujący poda najemcy w formie zawiadomienia w formie pisemnej lub email jak szacunkową kwotę kosztów przypadających na najemcę w związku z usługami z tym, że zaliczka ta nie będzie w żadnym wypadku niższa niż miesięczna zaliczka wpłacona w tym samym miesiącu w poprzednim roku kalendarzowym (ust. 4). Wynajmujący zobowiązany jest w terminie najpóźniej do 31 marca każdego roku kalendarzowego ustalić wysokość rzeczywiście poniesionych kosztów na usługi w poprzednim roku kalendarzowym, a następnie przedstawić rozliczenie najemcy. Wynajmujący na żądanie najemcy udokumentuje rzeczywiście poniesione koszty na usługi odpowiednimi dokumentami, z zastrzeżeniem, iż takie żądanie najemcy nie zwalnia najemcy z obowiązku terminowej płatności. Najemca ma prawo zgłaszania zastrzeżeń i uwag do wyliczenia wysokości opłat eksploatacyjnych, celem dokonania korekt wyłącznie o charakterze rachunkowym (ust. 5). Płatności na poczet opłat eksploatacyjnych nie obejmują płatności związanych z korzystaniem z telefonów i Internetu oraz kosztów zużycia energii elektrycznej, wody i odprowadzenia ścieków, ogrzewania/klimatyzacji w lokalu (wydatki). Najemca będzie opłacać kwoty wydatków wynajmującemu na podstawie miesięcznych faktur albo, jeśli będzie to możliwe, bezpośrednio dostawcom mediów. Zużycie energii elektrycznej, wody i odprowadzania ścieków, ogrzewania/klimatyzacji w lokalu będzie ustalane na podstawie odczytów oddzielnych liczników zainstalowanych przez wynajmującego na własny koszt. Jeżeli płatności te mają być dokonywane na rzecz wynajmującego, będą one opłacane w tej samej wysokości, co opłaty pobierane przez dostawców za korzystanie z tych mediów (

odczytami odpowiednich liczników). Najemca będzie dokonywać na rzecz wynajmującego płatności za te media w ciągu 7 dni od otrzymania faktury. Najemca będzie ponosić wyłączną odpowiedzialność za konsekwencje wynikające z braku płatności za powyższe usługi (niezależnie od tego, czy opłaty są dokonywane bezpośrednio na rzecz dostawcy mediów, czy na rzecz wynajmującego), wraz z odsetkami od kwot zapłaconych przez wynajmującego, odsetkami karnymi należnymi na rzecz dostawcy mediów oraz ewentualnymi opłatami za ponowne przyłączenie, które ma opłacić wynajmujący (ust. 7). Na podstawie zawartej umowy wynajmujący zobowiązał się m.in. przez cały czas, w którym najemca będzie opłacał wszelkie należne kwoty oraz będzie wykonywał wszystkie zobowiązania wynikające z umowy – zapewnić najemcy niezakłócone użytkowanie lokalu oraz korzystanie z wszystkich powierzchni wspólnych przez siedem dni w tygodniu oraz w godzinach od 10:00 do 3:00 (§ 10 ust. 1 pkt 2), świadczyć, zapewniać, opłacać, zarządzać i udostępniać usługi zdefiniowane w Załączniku nr 5 do umowy,

zasadami należytego zarządu nieruchomościami. Wynajmujący nie będzie ponosić odpowiedzialności za nienależyte świadczenie, przerwy lub opóźnienia w świadczeniu usług, chyba że takie zakłócenia lub opóźnienia mogą być naprawione przez wynajmującego i nie naprawi ich on w rozsądnym terminie (§ 10 ust. 1 pkt 3). Nadto wynajmujący zastrzegł sobie, w celu zapewnienia należytego wykonywania swoich zobowiązań wynikających z umowy, m.in. prawo do przeprowadzania wszelkich prac budowlanych i remontowych, przeróbek lub innych prac na terenie hali oraz prawo do przeprowadzenia napraw, konserwacji, przeróbek lub przebudowy jakiejkolwiek części hali lub nieruchomości (§ 10 ust. 2).

§ 16ust.

1 umowy wynajmujący może rozwiązać umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli najemca zalega z zapłatą czynszu lub wydatków płatnych wynajmującemu za okres 2 miesięcy kalendarzowych i pomimo poinformowania go przez wynajmującego na piśmie o wystąpieniu opóźnienia i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę należności wraz z ustawowym odsetkami. Stosownie do § 16 ust. 2 umowy wynajmujący ma prawo do rozwiązania umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia m. in. w przypadku braku kaucji lub uzupełnienia kaucji po dniu waloryzacji lub po dokonaniu potrącenia z kaucji przez wynajmującego (pkt 1) oraz zaprzestania działalności w lokalu przez łączny okres 3 dni roboczych w danym roku kalendarzowym (pkt 7). Najemca mógł rozwiązać umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia jeżeli data otwarcia hali targowej nie nastąpi do dnia 31 grudnia 2022 r. oraz w terminie 1 miesiąca od zawiadomienia najemcy o zmianie regulaminu użytkowania hali (§ 16 ust. 3). Na mocy § 17 ust. 1 umowy najemca został zobowiązany do zapłaty wynajmującemu kary umownej w wysokości trzykrotności opłaty podstawowej w przypadku rozwiązania umowy z przyczyn wskazanych w § 16 ust. 1 lub ust.

1. W załączniku nr 2 do powyższej umowy zobrazowano plan powierzchni wspólnej. W załączniku nr 3 – Specyfikacja techniczna (...) oraz standard wykończenia lokalu wskazano, że części wspólne nieruchomości, w szczególności toalety dla gości, zaplecza socjalne, ciągi komunikacyjne, strefa konsumpcji, zmywalnia, plac zewnętrzny, strefy eventowe oraz mediateka zostaną wykończone przez wynajmującego całkowicie – „pod klucz” w wysokim standardzie stylistyczno-estetycznym zachowując i eksponując elementy objęte ochroną zabytków. Jednocześnie wskazano na standard wykończenia przez wynajmującego lokali gastronomicznych na parterze – wydzielone ściany działowe, wykończone białym podkładem, wyrównana posadzka pod posadzkę właściwą, wyprowadzone media: woda, prąd, kanalizacja, doprowadzone rury wentylacyjne. Front indywidualnej przestrzeni zostanie wykończony zabudową meblową oraz blat pod wydawanie posiłków i składanie zamówień. Część znajdująca się nad lokalem zostanie przygotowana pod szyld/reklamę. W załączniku nr 5 do powyższej umowy ustalono, że najemca będzie pokrywać opłaty eksploatacyjne na zasadach zawartych w umowie najmu na podstawie kosztów związanych z eksploatacją (...), w odniesieniu do następujących pozycji, obejmujących w szczególności: ⚫ konserwację, naprawę i sprzątanie nieruchomości, w tym zwłaszcza parkingów i ich otoczenia, a także powierzchni ogólnie dostępnych, ⚫ koszty zatrudnienia pracowników zarządzających nieruchomością niezbędnych w celu zapewnienia eksploatacji budynku na najwyższym poziomie, koszty zatrudnienia pracowników zajmujących się utrzymaniem nieruchomości, w tym także koszty udogodnień dla pracowników, np. koszty utrzymania biura zarządzania nieruchomością, ⚫ zużycie energii elektrycznej i mediów z wyjątkiem ich bezpośredniego zużycia w lokalu, ⚫ koszty telekomunikacyjne związane z usługami ogólnymi, ⚫ zapewnienie i utrzymanie licencji na odtwarzanie, nadawanie i reemitowanie nagrań muzycznych, ⚫ ochronę ppoż. oraz usługi strażnicze/ochroniarskie, ⚫ obsługę kelnerską, ⚫ usługi utrzymania czystości, włącznie z zakupem środków czystości, ⚫ działalność reklamową i marketingową odnoszącą się do (...), ⚫ koszty deratyzacji, ⚫ koszty wywozu nieczystości, ⚫ koszty utrzymania, napraw, obsługi i konserwacji monitoringu wizyjnego, ⚫ koszty przesyłek pocztowych (związanych z utrzymaniem budynku), ⚫ koszty ubezpieczenia nieruchomości, z wyjątkiem kosztów ubezpieczenia sprzętu i majątku ruchomego najemców, ⚫ wszystkie wydatki wynikające z przestrzegania przepisów powszechnie obowiązujących w zakresie utrzymania, naprawy, wymiany, eksploatacji i wykorzystania nieruchomości, ⚫ wszelkie podatki i opłaty związane z gruntem i budynkami na terenie nieruchomości, w tym opłaty za użytkowanie wieczyste, podatki i opłaty z tytułu podatków od gruntu i budynków, opłaty za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej. Dowód: umowa z dnia 9.09.2022 r. wraz z załącznikami – k. 16-19v., W dacie zawierania umowy pozwany nie miał zastrzeżeń do umowy i nie zgłaszał również wtedy wątpliwości co do zasad rozliczania opłat eksploatacyjnych. Dowód: przesłuchanie reprezentanta powoda – protokół elektroniczny na płycie CD k. 253, przesłuchanie pozwanego – protokół elektroniczny na płycie CD k. 253, W dniu 19.09.2022 r. wynajmujący przekazał najemcy przedmiotowy lokal o powierzchni 16,10 m 2, a najemca potwierdził, że odebrał lokal w tym dniu. W treści protokołu wskazano, iż lokal znajduje się w stanie zgodnym ze standardem specyfikacją i wyposażeniem określonym w umowie najmu. Rubryka „Lista wad” pozostała pusta. Dowód: protokół zdawczo-odbiorczy – k. 22 Na mocy aneksu nr 1 z dnia 7 grudnia 2022 r. strony zmieniły § 7 ust. 1 umowy i ustaliły, że opłata od obrotu stanowi różnicę pomiędzy wartością opowiadającą 8% obrotu najemcy uzyskanego z działalności świadczonej w lokalu lub w wyniku korzystania z lokalu w miesiącu kalendarzowym a opłatą podstawową. Nadto zmianie uległ § 1 ust. 10 oraz dodano § 1 ust. 10 1 – dotyczyły one zagadnień związanych z zasadami sprzedaży napojów alkoholowych. Dowód: aneks nr 1 do umowy najmu – k. 20 Na mocy aneksu nr 2 z dnia 4 stycznia 2023 r. strony:  ustaliły, że data otwarcia (...) nastąpi nie później niż 31 marca 2023 r., najemca oświadczył, iż z tego tytułu nie przysługują mu żadne roszczenia,  najemca zobowiązał się najpóźniej do dnia 6 lutego 2023 r. zakończyć prace w lokalu i będzie gotowy na odbiór przez Sanepid,  zmianie uległ załącznik nr 2 – plan powierzchni wspólnych,  zmianie uległ § 8 ust. 1 i ust. 3 umowy – strony nadały im następujące brzmienie:
2. Najemca będzie uiszczać opłaty eksploatacyjne na pokrycie kosztów faktycznie poniesionych przez wyłamującego w związku z usługami, podatkami i opłatami określonymi w załączniku nr
3. Na potrzeby ustalania opłaty eksploatacyjnej przez procentowy udział najemcy w powierzchni wspólnej rozumie się stosunek rzeczywistej powierzchni najmu do łącznej powierzchni wynajętych lokali w (...).
4. Zaliczka na opłaty eksploatacyjnej w okresie od daty przekazania lokalu do dnia ustalenia przez wynajmującego nowej wysokości miesięcznej zaliczki obliczana będzie jako iloczyn stawki wynoszącej 98 zł netto oraz powierzchni wspólnych określonych na podstawie załącznika nr 2 do umowy oraz procentowego udziału najemcy w powierzchni wspólnej. Dowód: aneks nr 2 do umowy najmu – k. 21 Do otwarcia (...) w B. doszło 4.08.2023 r. Okoliczność bezsporna Każdy lokal w (...) posiadał odrębne liczniki na prąd, wodę oraz inne media zużywane przez lokal. Dane z liczników spisywała menadżer E. P.. Okoliczność bezsporna, a nadto dowód : zeznania świadków: E. P. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 202, A. R. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 232, T. T. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 232, M. Ż. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 232, przesłuchanie reprezentanta powoda – protokół elektroniczny na płycie CD k. 253, przesłuchanie pozwanego – protokół elektroniczny na płycie CD k. 253, Rozliczenia opłat eksploatacyjnych były tworzone przez powoda w formie tabel zawierających rodzaj oraz wysokość kosztów składających się na w/w opłaty. Powyższe, wraz z fakturami źródłowymi było udostępniane najemcom w sposób zdalny za pośrednictwem linków – poprzez dostęp do dokumentów umieszczanych w dedykowanym ku temu programie. Dowód: wydruk zdjęcia – k. 48, zeznania świadków: E. P. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 202, A. R. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 232, T. T. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 232, przesłuchanie reprezentanta powoda – protokół elektroniczny na płycie CD k. 253, przesłuchanie pozwanego – protokół elektroniczny na płycie CD k. 253, Od początku funkcjonowania obiektu, niektórzy najemcy zgłaszali przedstawicielom powoda oraz menadżerowi hali problemy dotyczące codziennego jej użytkowania, a związane ze zbyt wysoką temperaturą panującą we wnętrzu hali w czasie wysokich temperatur i źle funkcjonującą wentylacją obiektu. W wyniku powyższego powód, po przeprowadzeniu konsultacji z profesjonalnymi podmiotami, zamontował dodatkową kurtynę na drzwi oraz położył folię, ekrany na oknach dachowych przeciwko promieniowaniu. Dowód: zeznania świadków: E. P. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 202, Ł. T. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 202, A. R. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 232, T. T. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 232, M. Ż. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 232, F. W. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 232, przesłuchanie reprezentanta powoda – protokół elektroniczny na płycie CD k. 253, przesłuchanie pozwanego – protokół elektroniczny na płycie CD k. 253, Najemcy odbywali z menagerem obiektu E. P. oraz reprezentantami powoda comiesięczne spotkania. Początkowo miały one miejsce w pomieszczeniach położonych przy ul. (...), wynajmowanych przez powoda, a następnie na terenie (...). W czasie przedmiotowych spotkań prowadzone były dyskusje na temat przyszłych działań operatora obiektu, zakresu zobowiązań najemców odnośnie części wspólnych. Przekazywane były również wątpliwości najemców w zakresie zasad rozliczeń. Dowód: zeznania świadków: E. P. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 202, K. Z. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 202, M. Ż. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 232, W dalszym toku funkcjonowania obiektu niektórzy najemcy zgłaszali powodowi następujące kwestie:  brak wykonania wszystkich funkcjonalności wskazywanych w toku negocjacji dotyczących zawarcia umów najmu oraz okazywanych w ramach wizualizacji – brak pełnej strefy co-workingowej, strefy handlowej,  zastrzeżenia co do staranności czy jakości wykonania poszczególnych elementów obiektu oraz jego wyposażenia w zakresie np. nagłośnienia, oświetlenia, ogródków letnich, elementów służących do wyświetlania obrazu, elementów dekoracyjnych,  brak eventów zachęcających do odwiedzenia obiektu,  brak zapewnienia przez operatora obiektu dopływu środków finansowych od sponsorów celem realizacji działań marketingowych,  zbyt niskie temperatury panujące w obiekcie w miesiącach jesienno-zimowych,  brak przejrzystości w zakresie sposobu rozliczania opłat eksploatacyjnych. W odpowiedzi powód starał się na bieżąco uwzględniać uwagi najemców co do warunków panujących w (...) i usuwać niedogodności, np. co do systemu ogrzewania, zmian funkcjonalności w strefie co-workingowej, nagłośnienia, światła i strefy dekoracji. W tym celu korzystał z usług profesjonalnych podmiotów. Dowód: zeznania świadków: E. P. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 202, A. R. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 232, T. T. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 232, M. Ż. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 232, F. W. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 232, P. R. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 253, przesłuchanie reprezentanta powoda – protokół elektroniczny na płycie CD k. 253, przesłuchanie pozwanego – protokół elektroniczny na płycie CD k. 253, W piśmie z dnia 6.11.2023 r. pozwany wraz z innymi najemcami lokali użytkowych tj.: (...) sp. z o. o. z siedzibą w G., K. Z., A. R., A. J. oraz T. T., M. Ż., F. W. oraz P. R. wezwali powoda do wykonywania umowy najmu

jej treścią. Najemcy podnieśli m. in., że nieprecyzyjny jest zwrot w umowie dotyczący sposobu ustalania wysokości opłat eksploatacyjnych przypadających na dany lokal, nadto znaczna część pozycji wskazanych w załączniku nr 5 jako opłaty eksploatacyjne ma charakter uznaniowy, w szczególności pozycja „działalność reklamowa i marketingowa’’. Podkreślili też, że brak jest w umowie upoważnienia wynajmującego do zmiany wysokości pobieranych zaliczek na poczet opłaty eksploatacyjnej w trakcie roku kalendarzowego. Zaznaczyli, że aby była możliwa kontynuacja działalności gastronomicznej w (...), należy zmodyfikować zapisy zawartych umów najmu poprzez zastąpienie wadliwych postanowień regulacjami zgodnymi z powszechnie obowiązującymi normami prawnymi. Dowód: wezwanie pozwanego do wykonywania umowy

jej treścią z dnia 6.11.2023 r. – k. 96-99v. W wiadomości mailowej z dnia 28.11.2023 r. pozwany wraz z innymi najemcami lokali użytkowych, tj.: (...) sp. z o. o. z siedzibą w G., K. Z., A. R., A. J. oraz T. T., M. Ż., F. W. oraz P. R. przedstawili stanowisko dotyczące przygotowania rozwiązań oraz wskazanie optymalnego modelu zarządzania, prowadzącego do należytego funkcjonowania (...) w B.. Najemcy wskazali, że znaczny zakres planów i obietnic wynikających z oferty powoda nie został wdrożony lub został zrealizowany najmniejszym możliwym kosztem i w niskiej niekomercyjnej jakości, co ich zdaniem było bezpośrednią przyczyną nierentownego oraz niezgodnego z założonymi prognozami finansowymi funkcjonowania Hali. Najemcy zasugerowali doinwestowanie Hali

przedstawioną ofertą, wymaganiami rynku i prowadzoną działalnością najemców, stworzenie i zabudżetowanie nowej strategii marketingu, stworzenie przejrzystej struktury organizacyjnej zarządzania Halą oraz ustalenie prawidłowej klasyfikacji kosztów wspólnych. Dowód : mail z dnia 28.11.2023 r. wraz z załącznikiem – k. 100-104 W dniu 1 grudnia

1. r. powód wystawił w stosunku do pozwanego fakturę nr (...) tytułem rozliczenia opłaty podstawowej za grudzień 2023 r. na kwotę 6.758 zł. Termin zapłaty został określony na dzień 11 grudnia 2023 r. Dowód: faktura (...) – k. 25 W dniu 1 grudnia
2. r. powód wystawił w stosunku do pozwanego fakturę nr (...) tytułem zaliczki na poczet opłaty eksploatacyjnej za grudzień 2023 r. na kwotę 12.424,57 zł. Termin zapłaty został określony na dzień 11 grudnia 2023 r. W sporządzonym przez powoda rozliczeniu za miesiąc grudzień udział pozwanego w opłacie eksploatacyjnej został określony w wysokości 6,47%, zaliczka została wskazana na kwotę 12.424,57 zł, zaś łączna wartość kosztów rzeczywiście poniesionych z tego tytułu została określona na kwotę 189.649,90 zł brutto (154.186,91 zł netto). W ramach powyższego wskazano następujące koszty:  (...) prąd części wspólne – 47.325,01 zł brutto – (...),  woda – części wspólne – 3.232,30 zł brutto – (...) ( (...) Sp. z o.o.),  Lista płac – Umowy Zlecenia/Umowy o Dzieło/UoP – 42.155,58 zł brutto,  Pit-4 – 2.996,028 zł brutto,  ZUS – 15.248,35 zł brutto,  wywóz śmieci – grudzień – 7.397,20 zł brutto,  usługa księgowa – 615,00 zł brutto – (...) – rozliczenie usług księgowych ( (...) Sp. z o.o.),  konserwacja dźwigu – 553,50 zł brutto – (...) ((...) Sp. z o.o.),  sprzątanie – 15.338,10 zł brutto – (...) – sprzątanie pomieszczeń ( (...) Sp. z o.o.),  usługa serwisowa trafostacja – 1.230,00 zł brutto – FS (...) ( (...) Sp. z o.o.),  Internet – 99,00 zł brutto – (...) ( (...) M. F.),  sprawdzenie instalacji – 1.660,50 zł brutto – FS (...) ( (...) Sp. z o.o.),  techniczny – 258,30 zł brutto – FVS/(...) ((...)Sp. o.o.) – prace konserwatorskie, elektryczne, elektrotechniczne, instalatorskie,  chemia – 1.499,57 zł brutto – (...) ( (...) Sp. z o.o. Sp. kom.),  separator tłuszczów – serwis – 615,00 zł brutto – (...) ( Zakład Usług (...)),  (...) ochrona fizyczna listopad – 2.267,14 zł brutto – (...) ( (...) S.A.),  chemia – 312,60 zł brutto – (...) ( (...) Sp. z o.o. Sp. kom.),  chemia – 642,60 zł brutto – (...),  techniczny – 184,50 zł brutto – FVS/(...) ( (...) Sp. z o.o.),  kadromierz – 295,02 zł brutto – (...) ( (...) Sp. z o.o.) – subskrypcja pakietu „Planuje i rozliczam”,  chemia – 521,03 zł brutto – (...) ( (...) Sp. z o.o. Sp. kom.),  Kreatorka K. C.

harmonogramem dochodzi do natychmiastowej wymagalności całej pozostałej do uiszczenia kwoty i uprawnia do naliczania odsetek ustawowych za opóźnienie (§ 2 ust. 2). Harmonogram zakładał 4 wpłaty: trzy w kwocie po 6.628,78 zł w dniach 31 stycznia 2024 r., 28 lutego 2024 r. oraz 31 marca 2024 r. oraz czwartą w kwocie 6.625,81 zł w terminie do 30 kwietnia 2024 r. Dowód: ugoda – k. 255-256, przesłuchanie reprezentanta powoda – k. 282v, przesłuchanie pozwanego – protokół elektroniczny na płycie CD k. 282v, W piśmie z dnia 22.01.2024 r. powód, na mocy § 4 ust. 2 umowy, złożył pozwanemu oświadczenie o potrąceniu wymagalnych roszczeń wynajmującego o łącznej wysokości 24.562,35 zł powiększonych o odsetki ustawowe za opóźnienie wynikających z faktur: FS (...) z dnia 1.01.2024 r. – 15.570,72 zł, (...) z dnia 1.01.2024 r. – 6/758,85 zł oraz FS (...) z dnia 9.01.2024 r. – 2.232,78 zł z należnością z tytułu kaucji wpłaconej przez pozwanego w kwocie 13.517,70 zł. Powód poinformował, iż należności stanowiące przysługujące mu wierzytelności podlegają potrąceniu w kolejności w/w wskazanej. W wyniku powyższego pozostała do zapłaty na rzecz wynajmującego jeszcze kwota 11.044,65 zł. Jednocześnie powód wezwał pozwanego do uzupełnienia kaucji w pełnej wysokości w terminie 14 dni, poczynając od tegoż zawiadomienia pod rygorem rozwiązania umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia. Dowód: oświadczenie o potrąceniu wraz z potwierdzeniem nadania – k. 39-40 W dniu 22 stycznia 2024 r. prezes zarządu powódki P. M. wydał oświadczenie na (...) o tym, że (...) zostanie zamknięta od lutego 2024 r. Jako winnych sytuacji wskazał głównie media i najemców. Zastrzegł, że hala ruszy z nową siłą za kilka miesięcy, kiedy operator znajdzie nowych najemców. Dowód: wydruk artykułu opublikowanego na portalu (...) – k. 111-112v, wydruk artykułu opublikowanego na portalu (...) – k.113-115, wydruk artykułu opublikowanego na portalu (...) – k. 112-113v., zeznania świadka E. P. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 202, W piśmie z dnia 30 stycznia 2024 r. pozwany złożył powodowi oświadczenie o odstąpieniu od umowy najmu na mocy art. 493 § 1 k.c. Jako przyczynę odstąpienia wskazał podany przez wynajmującego oficjalny komunikat na (...) że od dnia 1.02.2024 r. działalność Hali zostanie zawieszona, potwierdzony przez prezesa zarządu wynajmującego, P. M.. W ocenie pozwanego działalność najemcy w postaci prowadzenia punktów gastronomicznych na terenie (...) stała się niemożliwa do wykonywania w obliczu zamknięcia obiektu. Z ostrożności pozwany wskazał też, że niniejsze oświadczenie alternatywnie należy traktować jako uchylenie się od skutków oświadczenia woli zawartego pod wpływem błędu co do treści czynności prawnej, polegający na wykonywaniu przez wynajmującego działalności operacyjnej dotyczącej zarządzania (...) niezgodnie z umową i nie w taki sposób, do jakiego zobowiązał się wynajmujący i jaki zapewniał, zawierając umowę z najemcą. Powyższe oświadczenie zostało osobiście odebrane przez E. P. w dniu 31.01.2024 r. Dowód: oświadczenie pozwanego o odstąpieniu od umowy najmu – k. 106-107, zeznania świadka E. P. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 202, Z końcem stycznia 2024 r. pozwany opuścił lokalu objęty umową najmu i nie prowadził w nim już działalności gospodarczej. Okoliczność bezsporna, a nadto dowód: przesłuchanie pozwanego – protokół elektroniczny na płycie CD k. 253, Od początku lutego 2024 r. obiekt (...) w B. został w znaczeniu technicznym zamknięty – nie był on dostępny dla klientów. Dowód: zeznania świadka E. P. – protokół elektroniczny na płycie CD k. 202, protokół Nr (...) z sesji Rady Miasta B. z dnia 15 lutego 2024 r. – k. 266-274 W dniu 1 lutego

1. r. powód wystawił w stosunku do pozwanego fakturę nr (...) tytułem rozliczenia opłaty podstawowej za luty 2024 r. na kwotę 6.758 zł. Termin zapłaty został określony na dzień 11 lutego 2024 r. Dowód: faktura(...) – k. 32 W dniu 1 lutego 2024 r. powód wystawił w stosunku do pozwanego fakturę nr (...) na łączną kwotę 26.776,77 zł tytułem zaliczki na miesiąc luty 2024 r. na poczet opłaty eksploatacyjnej. Termin płatności został określony na dzień 11 lutego 2024 r. W sporządzonym przez powoda rozliczeniu za miesiąc luty udział pozwanego w opłacie eksploatacyjnej został określony w wysokości 20,41 %, zaliczka została wskazana na kwotę 26.776,76 zł, zaś łączna wartość kosztów rzeczywiście poniesionych z tego tytułu została określona na kwotę 131.170,20 zł brutto (106.642,44 zł netto). W ramach rzeczonego dokumentu nie wskazano poszczególnych kwot składających się na w/w kwotę. Dowód: faktura (...) – k. 33, zestawienie – k. 158 W piśmie z dnia 7 lutego 2024 r. powód złożył pozwanemu oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia wobec braku uzupełnienia kaucji w terminie umownym. Jednocześnie wezwał pozwanego do zapłaty wszystkich wymagalnych wierzytelności i wyznaczył datę zdania lokalu na dzień 8.02.2024 r. Poinformował też, że na podstawie § 17 ust. 1 umowy jest uprawniony obciążyć pozwanego karą umowną w wysokości trzykrotności opłaty podstawowej. Powyższe pismo zostało odebrane przez pozwanego w dniu 8.02.2024 r. Dowód: pismo z dnia 7.02.2024 r. wraz z potwierdzeniem nadania i potwierdzeniem odbioru – k. 41-42 W dniu 22 lutego 2024 r. powód wystawił fakturę w stosunku do pozwanego na łączną kwotę 2.674,45 zł tytułem rozliczenia zużycia mediów w lokalu: prądu w ilości 2.283,81 kWh, wody w ilości 3,981 m 3 za styczeń 2024 r. Termin płatności został określony do dnia 3 marca 2024 r. Dowód: faktura FS (...)– k. 34 W dniu 28 lutego
2. r. powód wystawił w stosunku do pozwanego fakturę nr (...) tytułem rozliczenia zaliczki na poczet opłaty eksploatacyjnej za styczeń 2024 r. na kwotę 4.308,44 zł. Termin zapłaty został określony na dzień 9 marca 2024 r. W sporządzonym przez powoda rozliczeniu za miesiąc styczeń 2024 r. udział pozwanego w opłacie eksploatacyjnej został określony w wysokości 11.68%, zaś łączna wartość kosztów rzeczywiście poniesionych z tego tytułu została określona na kwotę 167.465,18 zł brutto (135.150,55 zł netto). W ramach powyższego wskazano następujące koszty:  (...) prąd części wspólne – 72.199,57 zł brutto – (...),  Woda części wspólne – 789,52 zł brutto – (...),  Lista płac – Umowy Zlecenia/Umowy o dzieło/UoP – 43.666,25 zł brutto,  Pit-4 – 3.532,56 zł brutto,  ZUS – 18.767,17 zł brutto,  wywóz śmieci – styczeń – 7.397,20 zł brutto,  księgowość – 615,00 zł brutto – (...) – (...) Sp. z o.o. – rozliczenie usług księgowych,  środki czystości – 861,06 zł brutto – (...) – (...) Sp. z o.o. Sp. kom.0,  separator tłuszczu serwis – 676,50 zł brutto – (...) – Zakład Usług (...) P. O.,  techniczny – 750,30 zł brutto – FVS/(...) – (...) Sp. z o.o. - – prace konserwatorskie, elektryczne, elektrotechniczne, teletechniczne, instalatorskie,  obsługa kadrowa – 793,35 zł brutto – (...) – (...) Sp. z o.o.  (...) – 1.010,73 zł brutto – (...) – Związek (...) – za korzystanie z przedmiotów praw pokrewnych za okres od 1.01.2024 r. do 31.01.2024 r.,  sprzątanie obiektu – 8.579,25 zł brutto – (...) – (...) Sp. z o.o. – usługi sprzątania,  (...) – 57,74 zł brutto – (...) – (...) Sp. z o.o. – usługa (...) i rozliczam”,  środki czystości – 407,43 zł brutto – (...) – (...) Sp. z o.o. Sp. kom. – materiały higieniczne,  ochrona – 61,50 zł brutto – (...) – (...) Sp. z o.o. Sp. kom.,  konserwacja windy – 553,50 zł brutto – (...) – (...) Sp. z o.o.,  podatek od nieruchomości – 6.746,55 zł brutto. Dowód: faktura (...) – k. 35, rozliczenie – k. 46, zestawienie faktur – k. 152, faktury – k. 153-157v W dniu 18.01.2024 r. powód, za pośrednictwem wiadomości mailowej, przesłał pozwanemu informację o niezapłaconych fakturach. Dowód: screen e-maila – k. 38 Powyższy stan faktyczny, który w dużej części miał charakter bezsporny, Sąd ustalił na podstawie dokumentów i wydruków przedłożonych przez strony, których autentyczność nie budziła wątpliwości Sądu. W rzeczywistości, abstrahując od kwestii ich mocy dowodowej, nie były one przedmiotem zarzutów żadnej ze stron. Nadto podstawę ustaleń faktycznych stanowiły zeznania świadków jak również dowód z przesłuchania reprezentanta powoda oraz pozwanego. Sąd dał wiarę zeznaniom świadka E. P., albowiem miały one charakter jasny, logiczny oraz konsekwentny. Jednocześnie były rzeczowe, oparte praktycznie wyłącznie na znanych świadkowi faktach, pozbawione emocjonalnego nacechowania. Co istotne – powyższe znajdowały potwierdzenie zarówno w twierdzeniach zaprezentowanych przez reprezentanta powoda jak i S. G. czy też innych świadków przesłuchanych w sprawie. Warto również pokreślić również, iż w/w odnosiła się w zasadzie do tych kwestii, które pamiętała oraz tych, które pozostawały w jej zakresie obowiązków, jasno przy tym zaznaczając brak wiedzy w innych zakresach. Nie bez znaczenia było również to, iż świadka, uprzednio związanego zawodowo z powodem, w dacie składania zeznań nie łączył z żadną ze stron żaden stosunek prawny czy faktyczny – tym samym nie miała ona żadnego interesu w tym by okoliczności sprawy przedstawiać w sposób subiektywny, z korzyścią dla któregokolwiek z uczestników procesu. Sąd dał wiarę zeznaniom świadka Ł. T. w przeważającej części. Warto zauważyć, iż nie miały znaczenia dla ustaleń faktycznych sprawy przedstawiane przez w/w oceny zachowań uczestników sporu – stanowiły one bowiem wyraz pewnego subiektywnego spojrzenia, a nie twierdzenie o faktach. Nie znajdowały nadto potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym wskazania odnośnie zdemolowania boksów przez najemców – nie było to z resztą przedmiotem rozpoznania sprawy. W pozostałej części rzeczony dowód zasługiwał na uwzględnienie – odnosił się on bowiem do zagadnień w istocie niespornych pomiędzy stronami. Jednocześnie wiedza świadka w zakresie dokładnych przyczyn zakończenia współpracy stron, w tym zagadnień związanych z rozliczeniami, była bardzo ogólna. W tym miejscu zasadnym w ocenie Sądu jest poczynienie pewnej ogólnej uwagi dotyczącej oceny zeznań świadków – byłych najemców w (...). Z treści pism znajdujących się w aktach sprawy wynikało, iż również w ich przypadku kwestionowane były postanowienia umowy najmu dotyczące sposobu rozliczania opłat eksploatacyjnych. W większości przypadków wiązało się to z występowaniem zaległości i w konsekwencji prowadzeniem pomiędzy w/w osobami a powodem sporów w tym przedmiocie, również na etapie sądowym. Tym samym jasnym było, iż zaprezentowane przez nich w toku przesłuchania treści były w mniejszym lub większym stopniu przeniknięte przez rzeczone stanowisko. Powyższe zaś bezsprzecznie wpływało na zagadnienie ich analizy pod kątem wiarygodności. Warto było również dodać, iż zdecydowana większość rzeczonych zeznań koncentrowała się na kwestiach zakresu i sposobu realizacji przez powoda umowy jako całego projektu – jednocześnie wiedza świadków odnośnie poszczególnych rozwiązań i problemów pojawiających się we współpracy powoda i pozwanego nie była szeroka jak też szczegółowa. W tym kontekście szczególnie zauważyć należało, iż brak było przy tym podstaw do uczynienia podstawą ustaleń faktycznych sprawy, wskazywanego przez świadków stopnia czy zakresu realizacji przez powoda umowy jako całości – z jednej strony był to bowiem wyraz ich subiektywnej oceny, a z drugiej rzeczone zagadnienia, mając na uwadze charakter i istotę niniejszego procesu, nie mogły mieć znaczenia dla jej rozstrzygnięcia. Zeznania świadka K. Z., prócz kwestii poruszonych we wcześniejszym akapicie, były wiarygodne w zdecydowanej części – odniosły się bowiem w przeważającym fragmencie do zagadnień w istocie bezspornych. Na uznanie w szczególności zasługiwało jego jednoznaczne wskazanie, iż najemcy mieli dostęp do wszystkich faktur dotyczących kosztów eksploatacyjnych, jednakże posiadali w tym zakresie wątpliwości – nie tylko było ono zbieżne ze wskazaniami reprezentanta powoda, ale przede wszystkim odpowiadało zasadom racjonalności. W podobny sposób Sąd ocenił dowód z zeznania świadka A. R. – prócz kwestii w sprawie bezspornych, jako były najemca, przedstawiła subiektywny pogląd na temat zaistniałej sytuacji i precyzyjności postanowień umowy najmu dotyczących sposobu wyliczania przez powoda opłat eksploatacyjnych. Nadto wskazała na swoje odczucia odnośnie tego w jaki sposób powód realizował poszczególne zagadnienia związane z funkcjonowaniem obiektu – te zaś, prócz kwestii samych zgłoszeń, nie mogły stanowić podstawy ustaleń faktycznych, albowiem nie stanowiły twierdzeń o faktach. Zeznania świadka T. T. Sąd uznał za częściowo wiarygodne – podnoszone przez niego niedogodności, które spotkały najemców po wynajęciu lokalu oraz otwarciu obiektu, z jednej strony nie tylko nie były sporne (temperatury, zakres wykorzystania powierzchni czy funkcjonalności) ale były spójne z zeznaniami pozostałych świadków – byłych najemców, a z drugiej w dużej mierze stanowiły wyraz jego własnej, subiektywnej oceny (oświetlenie, nagłośnienie, muzyka). Za wiarygodny w ocenie Sądu należało uznać pewien rodzaj zawodu, jaki świadek oraz pozostali najemcy odczuli w związku z realizacją umowy z powodem, jednakże jego przyczyna miała wyłącznie wymiar subiektywny, a więc wykraczający poza ustalenia faktyczne. Na podkreślenie zasługiwało to, iż świadek przyznał, iż najemcy mieli wgląd zarówno w faktury źródłowe, jak i do szczegółowych wyliczeń kwot składających się na opłaty eksploatacyjne, chociaż w tym zakresie podnoszone były liczne uwagi czy zastrzeżenia. Sąd w części oparł się na zeznaniach świadka M. Ż.. Prócz zagadnień związanych z szeroko zaprezentowaną subiektywną oceną poszczególnych działań czy zaniechań powoda dotyczących obiektu, które to nie mogły stanowić podstawy ustaleń faktycznych, jako sprzeczny z zebranym materiałem dowodowym należało uznać wskazanie odnośnie braku dostępu najemców do faktur źródłowych. Powyższe były rozbieżne nie tylko z twierdzeniami reprezentanta powoda, ale przede wszystkim z treścią zeznań innych najemców. W pozostałym zakresie rzeczone zeznania były jasne, logiczne oraz spójne – w dużej jednak mierze odnosiły się do zagadnień w sprawie bezspornych. Sąd co do zasady uznał za wiarygodne zeznania świadka F. W., albowiem cechowały się jasnością, rzeczowością oraz znajdowały oparcie w pozostałym materiale dowodowym sprawy. W tym przypadku, podobnie jak w stosunku do pozostałych najemców, szereg poruszonych w toku przesłuchania zagadnień odnosiło się do subiektywnej opinii świadka co do braku zgodności obiektu z ofertą złożoną przez powoda czy też kwestionowania samego modelu biznesowego, który został zastosowany. Te jednakże kwestie, dla zagadnienia będącego przedmiotem niniejszego sporu, nie miały znaczenia. Warto zaznaczyć, iż w/w nie posiadał szczegółowej wiedzy na temat finansowych aspektów rozliczeń stron, co było wynikiem wewnętrznego podziału obowiązków w prowadzonej przez niego spółce. W podobny sposób Sąd ocenił zeznania świadka P. R., który w przeważającym zakresie przedstawił swoją własną ocenę przyczyn zaprzestania działalności przez najemców oraz sporu dotyczącego warunków umowy, ich negocjacji i zgodności oddanego do użytkowania obiektu z zapewnieniami wynajmującego z etapu negocjacyjnego. Jednocześnie jego wiedza na temat rozliczeń stron była bardzo ogólna, oparta na przypuszczeniach wynikających z podobnej sytuacji. Niewiarygodnym były natomiast wskazania co do tego, iż najemcy nie mogli ustalić co składa się na sumę opłat eksploatacyjnych – te bowiem, wraz z fakturami źródłowymi były im przekazywane. W świetle zeznań pozostałych świadków nie zasługiwały również na uwzględnienie wskazania co do braku udostępniania przez wynajmującego tychże dokumentów. Sąd co do zasady uznał za wiarygodne zeznania świadka A. J., z tym jednakże wskazaniem, iż z racji tego, że w przeważającej części odnosiły się one do jego własnej oceny funkcjonowania obiektu, podejmowanych w nim działań czy inicjatyw oraz przyjętych zasad prowadzenia biznesu, które odbiegały od zakładanych przez niego wzorców – tym samym nie miały one decydującego znaczenia dla ustaleń faktycznych sprawy. Jednocześnie należało podkreślić, iż potwierdził on w sposób jednoznaczny fakt, iż najemcy mieli dostęp do rozliczeń, w tym do faktur źródłowych. Przy ustalaniu stanu faktycznego w niniejszej sprawie Sąd wziął pod uwagę dowód z przesłuchania przedstawiciela powoda, P. M., który miał charakter w przeważającej części jasny, logiczny i konsekwentny. Warto było w tym miejscu wskazać, iż jednocześnie prezentowane przez niego twierdzenia Sąd oceniał z dużą dozą ostrożności, albowiem miał on interes w korzystnym rozstrzygnięciu sporu i tym samym przedstawieniu spornych okoliczności w pożądanym przez siebie świetle. Logiczne i racjonalne były wskazania reprezentanta powoda co do przyczyn odstąpienia od określonego w umowie sposobu rozliczania opłat eksploatacyjnych. Potwierdził on także zgłaszane przez najemców wątpliwości w zakresie funkcjonowania obiektu, wskazując jednocześnie na podejmowane w tym zakresie działania, co z resztą zostało potwierdzone przez omówionych uprzednio świadków. Niezgodne z prawdą było natomiast twierdzenie P. M., jakoby koszt wynajmu pomieszczeń przy ul. (...) został wykluczony najpóźniej w listopadzie – powyższe bowiem, jak wynikało ze sporządzonych przez powoda zestawień, miało miejsce dopiero w grudniu. Twierdzenia reprezentanta powoda były również wewnętrznie sprzeczne – wpierw bowiem wskazał, że nie kwestionuje faktu wydania oświadczenia na temat zamknięcia obiektu z początkiem lutego, natomiast w toku dalszego przesłuchania próbował wskazywać, iż nie taki był jego zamysł, a powyższe stanowiło w istocie manipulację medialną. To ostatnie wskazanie pozostawało jednakże w sprzeczności z treścią zeznań świadka E. P., jak również dokumentu urzędowego w postaci protokołu z posiedzenia Rady Miasta B.. Wiarygodne były natomiast ostatecznie wskazania odnośnie podpisania przez pozwanego w styczniu 2024 r. oświadczenia co do uznania części należności – potwierdzał to bowiem złożony do akt dokument. Dowód z przesłuchania pozwanego, podobnie jak w przypadku strony powodowej, Sąd ocenił przy uwzględnieniu jego bezpośredniego interesu w uzyskaniu korzystnego dla siebie rozstrzygnięcia. W szczególności Sąd nie dał wiary twierdzeniom S. G., jakoby najemcy nie mieli wglądu do faktur źródłowych, gdyż były one sprzeczne z zeznaniami większości pozostałych najemców jak również z dowodem z przesłuchania reprezentanta powoda. Co więcej – w toku późniejszego przesłuchania sam pozwany wskazał, iż widział faktur źródłowe u innych najemców – tym samym logicznym było, iż przedmiotowe musiały zostać udostępnione. W związku z tym twierdzenia co do tego, iż pierwszy raz widzi dołączone do akt dokumenty należało uznać za niewiarygodne i podniesione wyłącznie na potrzeby niniejszego procesu. W podobny sposób jak w przypadku zeznań świadków należało ocenić wskazania odnośnie sposobu rozliczeń stron w zakresie opłaty eksploatacyjnej – twierdzenia w tym przedmiocie stanowiły w przeważającej części wyraz subiektywnej analizy zaistniałego stanu faktycznego. Jednocześnie jednak zwrócił on uwagę na co do zasady wszystkie te zagadnienia, które były również podnoszone przez pozostałych najemców. Niewiarygodne było nadto pierwotne wskazanie co do braku podpisania oświadczenia co do uznania niektórych należności – powyższe zostały następnie, po przedłożeniu dokumentu z dnia 9 stycznia 2024 r. w całości zmienione. Godzi się zauważyć w tym miejscu, iż podstawowym zadaniem sądu orzekającego, wyrażającym istotę sądzenia jest rozstrzyganie kwestii spornych w warunkach niezawisłości, na podstawie własnego przekonania sędziego przy uwzględnieniu całokształtu zebranego materiału (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 1996 roku, II CRN 173/95, publ. Lex nr 1635264). Skuteczne przedstawienie zarzutu naruszenia przez sąd art. 233 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania, lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu (tak: orzeczenia Sądu Najwyższego: z dnia 5 sierpnia 1999 r., II UKN 76/99, publ. OSNAPiUS 2000, Nr 19, poz. 732; z dnia 10 kwietnia 2000 r., V CKN 17/2000, publ. OSNC 2000, Nr 10, poz. 189; z dnia 10 stycznia 2002 r., II CKN 572/99, publ. Lex nr 53136; z dnia 27 września 2002 r., II CKN 817/00, publ. Lex nr 56096). Ocena dowodów polega na ich zbadaniu i podjęciu decyzji, czy została wykazana prawdziwość faktów, z których strony wywodzą skutki prawne. Celem sądu jest tu dokonanie określonych ustaleń faktycznych, pozytywnych bądź negatywnych, i ostateczne ustalenie stanu faktycznego stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 października 2003 r., II CK 75/02). Na sądzie orzekającym ciąży obowiązek dokonania oceny wszechstronnej, w czym mieści się wymaganie rozważenia wszystkich dowodów mających znaczenie dla przedmiotu sprawy oraz kierowania się w ocenie regułami logiki i doświadczenia życiowego nakazującego uwzględniać wzajemne związki między poszczególnymi faktami (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2005 r., II CK 385/04). Sąd zważył, co następuje: W przedmiotowej sprawie bezsporne było, iż powód oraz pozwany podpisali umowę najmu z dnia 9 września 2022 r., dotyczącą lokalu użytkowego o powierzchni 14,9 m 2, znajdującego się w B. przy ul. (...), mieszczącego się w zorganizowanym kompleksie handlowym pod nazwą (...). Jasnym było również to, że rzeczona umowa została zawarta na czas określony do dnia 30 sierpnia 2030 roku, zaś w momencie jej podpisywania, w obiekcie, w którym analizowany lokal się znajdował, prowadzone były prace remontowo-wykończeniowe, które zostały zakończone w sierpniu 2023 r. W sprawie nie było również kwestionowane, iż wraz z końcem stycznia 2024 r. pozwany opuścił rzeczony lokal i po tym dniu nie prowadził już tam działalności gospodarczej z uwagi na złożone uprzednio oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Nie było również kwestionowanym to, iż w dniu 7 lutego 2024 r. oświadczenie o wypowiedzeniu umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia złożył wynajmujący. Spór natomiast sprowadzał się do kwestii istnienia po stronie powodowej podstaw do obciążania pozwanego należnościami, które składały się na żądanie pozwu, a odnoszących się do rozliczeń umowy najmu za okres listopad 2023 roku – luty 2024 roku. Strona pozwana podnosiła bowiem brak takowego uprawnienia z uwagi na nieważność zawartego kontraktu, z racji daleko idącej wadliwości jego zapisów, które miały w jej ocenie uniemożliwiać zdefiniowanie ram stosunku zobowiązaniowego oraz zasad wzajemnych praw i obowiązków. Odnosząc się w pierwszej kolejności do oceny stosunku prawnego, który w ocenie powoda miał łączyć strony, Sąd zważył, iż

art. 659 § 1 k.c., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zgodnie natomiast z art. 673 § 3 k.c. jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. W świetle powyższego należało zauważyć, iż w okolicznościach niniejszej sprawy nie budziło wątpliwości to, iż zawarty pomiędzy stronami kontrakt nie miał charakteru typowego, albowiem odnosił się do powierzchni, która miała de facto dopiero powstać, w związku z pracami remontowo-budowlanymi obiektu, w której powyższa miała się znajdować. Jednocześnie jednak nie sposób było przyjąć argumentacji strony pozwanej, która przedmiotową kwestię znacznie rozszerzała, podnosząc, iż kontrakt stron w rzeczywistości był umową nienazwaną, łączącą elementy umowy najmu oraz świadczenia różnego rodzaju usług. W ocenie pozwanego uczestniczył on w swoistego rodzaju projekcie, którego celem było stworzenie food hall-u o wskazywanych przez powoda cechach i parametrach. To zaś, prócz zagadnień związanych stricte z najmem powierzchni użytkowej, miało determinować wzajemne prawa i obowiązki. W ocenie Sądu o ile jasnym było, że na etapie negocjacji czy podpisywania umowy, strony rozmawiały o różnego rodzaju koncepcjach związanych z analizowanym obiektem, weryfikowały biznesowy model tego przedsięwzięcia czy też poszczególne jego funkcjonalności, o tyle dla samej umowy będącej przedmiotem niniejszego postępowania, powyższe miało charakter wyłącznie uboczny. Przede wszystkim bowiem rzeczone kwestie w żaden sposób nie zostały ujęte w analizowanym kontrakcie, nie stanowiły załączników do niego czy też brak było jakichkolwiek odwołań do tego typu zagadnień. Analiza zapisów umowy wskazywała, iż ewentualne nieprawidłowości mogące wpływać na wzajemne prawa i obowiązki dotyczyły wyłącznie konkretnych lokali (tak § 2 ust. 10), a nie całego obiektu i tym samym związanego z nim konceptu. Co więcej – zapis § 1 ust. 8 jasno stanowił, iż zagadnienie opłacalności działalności najemcy w obiekcie oferowanym przez powoda stanowiła przedmiot jego analiz czy szacunków. Tym samym nie sposób uznać w ocenie Sądu, iż umowa stron, mimo, iż bezsprzecznie związana z szeroko rozumianym zagadnieniem szeregu funkcjonalności (...) jako całości i z pewnością zawierana przy uwzględnieniu podawanych przez wynajmującego koncepcji czy wyliczeń, odnosiła się stricte do obowiązków stron charakterystycznych dla umowy najmu. W takim więc zakresie winna była być analizowana. Dalsze rozważania należało skupić na najdalej idącym zarzucie podniesionym przez pozwanego, a dotyczącym nieważności podpisanej umowy. Powyższe w ocenie najemcy miało wynikać z jej istotnej wadliwości, która miała przejawiać się niezwykle utrudnioną możliwością zdefiniowania ram stosunku zobowiązaniowego oraz zasad ustalania wzajemnych praw i zobowiązań stron. Rzeczone w szczególności skupione miały być w ocenie pozwanego w zagadnieniu dotyczącym opłaty eksploatacyjnej, której zapisy wprost miały sprzeciwiać się właściwości zobowiązania – zależne miały być bowiem od wyłącznej, arbitralnej decyzji wynajmującego. Jednocześnie zapis umowy w tym zakresie miał być nie tylko nieprecyzyjny, ale również nie do końca zrozumiały oraz miał niejako „przerzucać” konsekwencje braku wynajęcia części lokali na pozostałych najemców. Wszystko to, w połączeniu z wadliwością załącznika nr 5, miało prowadzić do nieważności umowy zawartej pomiędzy stronami i tym samym braku konieczności uiszczenia jakichkolwiek należności z niej wynikających. Dokonując analizy przedmiotowego zarzutu należało wskazać, iż

art. 58 § 1 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Nadto § 2 rzeczonego przepisu wskazuje, iż nieważna jest również czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Prócz powyższego zwrócić należało uwagę także na art. 353 1 k.c., który de facto stanowił podstawę twierdzeń pozwanego, w myśl którego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. W stosunku do ostatniego z przywołanych unormowań w orzecznictwie wskazuje się, iż wynika z niego ogólna norma kompetencyjna przyznająca podmiotom prawa cywilnego możliwość ustanawiania wiążących je norm postępowania (obowiązków i uprawnień) na podstawie umowy. Równocześnie podkreśla się, że ustawodawca wprowadza granice swobody kontraktowej, które wyznaczają: ustawy, zasady współżycia społecznego oraz właściwość (natura) stosunku zobowiązaniowego. Kontroli przez pryzmat tych kryteriów podlega nie tylko treść umowy, lecz również cel, jaki strony chcą osiągnąć przez zawarcie danej umowy (zob. Wyrok SN z 6.03.2025 r., II CSKP 2069/22, LEX nr 3839555). Konsekwencją zawarcia umowy sprzecznej z ustawą, zasadami współżycia społecznego, lub właściwością (naturą) stosunku prawnego jest jej bezwzględna nieważność (w całości albo w części), przy zastrzeżeniu, że przepisy prawa mogą przewidywać inny skutek (art. 58 § 1 k.c.). Całościowa analiza zapisów kwestionowanego kontraktu, w szczególności tych odnoszących się do zagadnienia rozliczania należności z tytułu opłaty eksploatacyjnej – w zasadzie bowiem tylko w tym zakresie pozwany upatrywał podnoszonej wadliwości – w ocenie Sądu nie dawała podstaw do przyjęcia, iż doszło w rzeczonym przypadku do sprzeczności zapisów umowy z właściwością zobowiązania czy też by zostały one ukształtowane w sposób nieprecyzyjny, niejasny czy jednostronny. W tym kontekście należało przede wszystkim zauważyć, iż umowa została zawarta pomiędzy dwoma przedsiębiorcami, a więc podmiotami profesjonalnymi, od których wymaga się staranności w podwyższonym stopniu. Oczywiście w zakresie działalności pozwanego nie mieściły się kwestie związane z najmem lokali użytkowych, jednakże nie ulegało jednocześnie wątpliwości, iż czynności o takowym charakterze immanentnie związane są z prowadzeniem lokalu gastronomicznego. Nie była to przy tym, jak przyznał sam pozwany w toku swojego przesłuchania, pierwsza umowa najmu zawierana w związku z prowadzoną działalnością – tym samym posiadał on pewne doświadczenie w tym przedmiocie. Jasnym jest oczywiście to, że najem samodzielnego lokalu różni się od umowy mającej za przedmiot przestrzeń w większym obiekcie, jednakże w dużej części mechanizmy kształtowania wzajemnych praw i obowiązków formułowane są w sposób podobny. Tym samym w ocenie Sądu uzasadnionym było wymaganie od pozwanego, jako profesjonalisty, iż do zagadnienia związanego z zawarciem umowy z powodem podejdzie w sposób właściwy i odpowiedzialny – ze świadomością przyjmowanych na siebie zobowiązań oraz uzyskiwanych uprawnień, które to zostały nie tylko w pełni przeanalizowane, ale również przemyślane i zaakceptowane. Analiza twierdzeń złożonych w toku przesłuchania w pełni uprawniała do postawienia tezy, iż doszło do powyższego w okolicznościach niniejszej sprawy – projekt umowy nie tylko został pozwanemu przesłany przed podpisaniem, ale jej poszczególne zapisy były dla niego zrozumiałe i klarowne. Treść zawartego kontraktu została więc ukształtowana przy jego akceptacji i przez dłuższy okres czasu nie budziła wątpliwości – te zaś w ocenie Sądu, w przeważającej części pojawiły się w związku z narastającą ilością obciążeń finansowych (spowodowaną opuszczaniem obiektu przez innych najemców) połączoną z brakiem uzyskiwania zakładanych korzyści. W ocenie Sądu brak było podstaw do przyjęcia, iż treść zawartego kontraktu zawierała zapisy uniemożlwiające dokonanie zdefiniowania wprost ram stosunku zobowiązaniowego czy zasad wzajemnych praw i obowiązków. Te bowiem zostały dość jednoznacznie określone czy to w § 10 czy § 11. Jasnym był zarówno przedmiot umowy jak też poszczególne obowiązki jak też uprawnienia stron. Powyższa konkluzja wynikała nie tylko z analizy zgromadzonej dokumentacji, ale została potwierdzona przede wszystkim przez samego pozwanego, który w dacie zawierania umowy nie miał co do niej żadnej wątpliwości. Ową wadliwość S. G. w treści sprzeciwu odnosił głównie do zapisów dotyczących rozliczania opłat eksploatacyjnych. W pierwszej kolejności wskazywał, iż przedmiotowy zapis miał nie do końca precyzyjny charakter. O ile faktycznie, w pierwotnej wersji umowy, można było mieć wątpliwości w zakresie sposobu kształtowania proporcji, stanowiącej następnie podstawę obliczenia wysokości tego zobowiązania, o tyle rzeczona kwestia została w sposób jasny i klarowny ukształtowana w ramach aneksu. W ocenie Sądu zapis o treści Na potrzeby ustalania opłaty eksploatacyjnej przez procentowy udział najemcy w powierzchni wspólnej rozumie się stosunek rzeczywistej powierzchni najmu do łącznej powierzchni wynajętych lokali w (...) dokładnie i precyzyjnie wskazuje zmienne niezbędne do określenia tej opłaty. Z jednej bowiem strony jest rzeczywista powierzchnia najmu, a z drugiej łączna powierzchnia wynajętych lokali. Zestawienie tych dwóch daje procentowy udział najemcy. W tym kontekście niezrozumiałym były wskazania pozwanego z treści sprzeciwu na temat celu ustalania powyższej wartości. Wszak taki sposób kształtowania zobowiązania najemcy względem części wspólnych (poprzez określenie procentowego udziału) jest najczęściej stosowaną metodą w umowach najmu – zapewnia ona bowiem jego dostosowanie do wielkości zajmowanego lokalu i tym samym co do zasady sprawiedliwy podział przedmiotowego zobowiązania między najemców. Prócz powyższego pozwany w treści sprzeciwu podnosił, iż rzeczony zapis próbuje niejako „przerzucić” konsekwencje braku wynajęcia części lokali w obiekcie na pozostałych najemców. O ile można faktycznie uznać za uzasadnione wskazanie, iż im większa liczba niewynajętych lokali to większy jest udział najemców, o tyle nie sposób uznać powyższego za zapis wadliwy, sprzeczny z zasadami współżycia społecznego i w konsekwencji prowadzący do nieważności całej umowy. Analiza podnoszonych w tym zakresie twierdzeń zdawała się prowadzić do wniosku, że wnioski pozwanego były w rzeczywistości motywowane tym, iż rzeczone zapisy były dla niego po prostu mało korzystne. W tym kontekście warto wskazać, że w orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że niekorzystne ukształtowanie treści umowy dla jednej ze stron, nawet jeżeli jest ono widoczne prima vista, nie oznacza, że umowa jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. O sprzeczności takiej można mówić co do zasady dopiero wtedy, gdy nierównomierne ukształtowanie praw i obowiązków umownych było konsekwencją nadużycia, chociażby na skutek niedbalstwa, silniejszej pozycji kontraktowej przez drugą stronę. Faktycznie nierówne ukształtowanie praw i obowiązków stron umowy nie koliduje z zasadą swobody umów; kolizja ta może jednak wystąpić, gdy do krzywdzącego ułożenia relacji umownej doszło przy świadomym bądź spowodowanym niedbalstwem wykorzystaniu przez drugą stronę swojej silniejszej pozycji (tak m.in. wyroki SN: z 28 listopada 2024 r., II CSKP 1597/22; z 5 marca 2019 r., II CSK 57/18; z 15 czerwca 2018 r., I CSK 491/17; postanowienie SN z 7 lutego 2014 r., III CSK 74/13). W okolicznościach niniejszej sprawy w ocenie Sądu nie sposób mówić o jakimkolwiek wykorzystaniu przez powoda swojej pozycji przy zawieraniu umowy. Zgromadzony materiał dowodowy nie umożliwiał przyjęcia, iż zawarte w umowie zapisy odnośnie rozliczania opłaty eksploatacyjnej były narzucone lub w jakikolwiek sposób wymuszone przez powoda. Wręcz przeciwnie, strony prowadziły niezakłócone niczym negocjacje, ustalając szczegóły umowy i współpracy w ramach przyszłej umowy, co więcej aneksowały ją kilka tygodni po zawarciu, gdzie kwestionowane zapisy zostały uszczegółowione. Odnosząc się natomiast do załącznika nr 5 do umowy, który w ocenie pozwanego również miał mieć charakter wadliwy, należało wskazać, iż powyższego wniosku nie sposób wyprowadzać wyłącznie z tego, iż miał on charakter otwarty. Wszak jest rzeczą logiczną, iż bardzo trudno w sposób precyzyjny, enumeratywny, wymienić wszystkie te koszty, które mogą pojawić się w związku z funkcjonowaniem najmowanego obiektu. Oczywiście jest to możliwe, jednakże z pewnością nie jest to z korzyścią dla wynajmującego – a jak zostało to już wyżej wskazane sama niekorzystność zapisów nie skutkuje wadliwością umowy. Wbrew wskazaniom pozwanego nie sposób uznać by uzasadnionym byłoby wymaganie, by rzeczony załącznik zawierał chociażby szacunkowe wysokości kosztów – po pierwsze nie sposób przewidzieć ile mediów (prąd, woda itp.) zostanie zużyte w związku z częściami wspólnymi, po drugie sama cena jednostkowa powyższych kosztów może się istotnie zmieniać (co pokazały chociażby ostatnie lata i kryzys związany z epidemią czy wojną w Ukrainie), po trzecie – nie sposób przyjąć kiedy i jakie koszty będą niezbędne z uwagi na prace naprawcze czy konserwacyjne. Brak powyższego nie przesądza w ocenie Sądu o uznaniowości – rodzaj zobowiązania został w dość jednoznaczny sposób określony. Oczywiście nie można wykluczyć, iż przedmiotowe zapisy mogą doprowadzić do sytuacji skrajnych czy wręcz abstrakcyjnych (chociażby takich jak podane zostały przez pełnomocnika pozwanego w treści sprzeciwu), jednakże sama tylko hipotetyczna możliwość nie może skutkować nieważnością umowy czy jej poszczególnego zapisu. Poza tym, jak pokazują okoliczności niniejszej sprawy związane z najmem lokalu na potrzeby spotkań najemców z operatorem, nawet jeżeli takowy został zaliczony do przedmiotowego zestawienia, najemcy w sposób jednoznaczny wyrażali swój sprzeciw i strona powodowa takowy „głos” przyjmowała. Odnosząc się do tej ostatniej kwestii należało zauważyć, iż opłaty eksploatacyjne za części wspólne związane z najmem lokalu w budynku każdorazowo muszą pozostawać z bezpośrednim związku właśnie szeroko rozumianą „obsługą” części wspólnych i jednocześnie muszą one mieć celowy i uzasadniony charakter. Tylko bowiem wówczas można mówić o tym, iż mieszczą się one w rzeczonej kategorii. W ocenie Sądu nie można powyższego wykorzystywać do przerzucania na najemców kosztów, które nie są niezbędne do funkcjonowania obiektu, a odnoszą się obsługi spółki, będącej jego operatorem. Takowe bowiem nie mieszczą się w kategorii opłat eksploatacyjnych za części wspólne – nie są to koszty związane z utrzymaniem i użytkowaniem nieruchomości. Koszty obsługi księgowej spółki czy też abonament za zakup licencji programu kadrowego to ewidentne przykłady należności, które służą wyłącznie funkcjonowaniu operatora, a nie budynku w jaki znajduje się wynajmowany lokal. W żaden sposób nie wpływają one na utrzymanie czy użytkowanie obiektu, lecz stanowią koszt działalności spółki. To, że zobowiązana jest ona do prowadzenia księgowości, w tym rozliczania opłat związanych z częściami wspólnymi, nie może prowadzić do tego, iż koszt z tego wynikający będzie stanowił jeden z elementów opłaty eksploatacyjnych. Argumentem przemawiającym za uwzględnieniem powyższego nie mogło być również to, że operator obiektu jest spółką celową. Prócz bowiem tego, iż powołany został do realizacji konkretnego celu, funkcjonuje on w przeważającej mierze na takich samych zasadach co każda inna spółka prawa handlowego, a więc uzyskuje dochody oraz ponosi koszty związane ze swoją działalnością. Te ostatnie zaś winny być co do zasady pokrywane z uzyskiwanych świadczeń, a nie przerzucane na najemców – w związku z tym Sąd uznał za zasadne ich wyeliminowanie z rozliczeń stron. Prócz powyższego w świetle okoliczności sprawy, w kategorii opłat eksploatacyjnych, nie mieściły się koszty wynajmu biura mieszczącego się w innym budynku, co zdawało się nie być sporne między stronami. Abstrahując od tego, iż powód wskazywał, iż podnoszone w tym zakresie uwagi najemców miały charakter uzasadniony i rzeczony koszt został usunięty z rozliczeń, o tyle w listopadzie powyższe zostało ujęte. Jedynie na marginesie należało zauważyć, iż dla comiesięcznych spotkań najemców czy funkcjonowania obsługi obiektu w pełni wystarczającym było wykorzystanie powierzchni (...) (wszak niespornym był fakt istnienia szeregu wolnych lokali), zaś gdyby powyższe związane byłoby wyłącznie z obsługą spółki – nie powinno obciążać najemców, co zostało szerzej omówione we wcześniejszym fragmencie. Podsumowując dotychczasowe rozważania – w ocenie Sądu brak było podstaw do zakwestionowania nie tylko samego zapisu umowy odnośnie sposobu naliczania i rozliczania opłaty eksploatacyjnej, ale również całego kontraktu. W rzeczonym przypadku nie została naruszona zasada swobody umów, nie doszło do ukształtowania postanowień umowy w sprzeczności z przepisami prawa, w sposób mających na celu obejście ustawy czy też w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. W szczególności odnosiło się to do ostatniej z wymienionych wyżej kwestii, która winna tylko wyjątkowo wpływać na treść stosunku umownego – jedynie w sytuacji gdyby racje aksjologiczne lub funkcjonalne, oparte na powszechnie uznanych w społeczeństwie wartościach, a odnoszące się do okoliczności faktycznych sprawy, wskazywałyby na nie akceptowalność danego zobowiązania. Przed przejściem do szczegółowych rozważań nad poszczególnymi roszczeniami zgłoszonymi w żądaniu pozwu należało odnieść się do sposobu rozliczeń za opłaty eksploatacyjne. Nie ulegało bowiem żądnej wątpliwości, iż przyjęty przez strony w treści umowy system zakładał miesięczne zaliczki na ich pokrycie, a następnie końcowe rozliczenie rzeczywiście poniesionych należności. To drugie miało następować najpóźniej do 31 marca każdego roku kalendarzowego. W okolicznościach niniejszej sprawy doszło jednakże do tego, iż wynajmujący rozliczał faktyczne koszty po zakończeniu danego miesiąca. Powyższe nie mogło w ocenie Sądu niejako automatycznie przesądzać o niezasadności roszczenia w tym przedmiocie. Należało bowiem zauważyć, iż to właśnie rozliczenie całości faktycznie rzeczonych kosztów stanowiło cel analizowanego zapisu umownego. Poza tym kwestionowane postanowienie stanowiło o tym, iż powyższe ma nastąpić „najpóźniej” – niewykluczonym było więc przeprowadzenie rzeczonej operacji wcześniej. Jednocześnie w pełni przekonywujące jak również racjonalne były przedstawione przez reprezentanta powoda tłumaczenia dla takowego działania. Było ono bowiem korzystne nie tylko dla wynajmującego, ale również najemcy – nie był on bowiem zmuszony, po znacznym okresie czasu, do poniesienia jednorazowo bardzo wysokich należności, lecz rozkładały się one na poszczególne miesiące. Jednocześnie zauważyć należało, iż w dacie powstania analizowanego zapisu odmiennie kształtowała się wysokość kosztów związanych z szeroko rozumianymi mediami – te bowiem od momentu podpisania umowy do czasu rozpoczęcia funkcjonowania obiektu znacznie wzrosły, co jest faktem powszechnie znanym. Zagadnieniem o ogólnym charakterze, którego analiza miała znaczący wpływ na dalsze rozważania, była kwestia zasadności roszczeń strony powodowej naliczonych za miesiąc luty 2024 r. W tym zakresie bowiem wynajmujący żądał nie tylko całej opłaty podstawowej w kwocie 6.758,85 zł (czynsz najmu), ale również rozliczył rzeczywiste koszty z tytułu opłaty eksploatacyjnej (26.776,77 zł). W okolicznościach niniejszej sprawy nie było zagadnieniem spornym to, iż pozwany w lutym 2024 r. nie prowadził żadnej działalności w wynajmowanym lokalu – opuścił go bowiem z końcem stycznia 2024 r. Jasnym było również to, że już 7 lutego 2024 r. powód wystosował do S. G. oświadczenie o wypowiedzeniu umowy ze skutkiem natychmiastowym. Już zestawienie tych dwóch okoliczności faktycznych w zdecydowanej części wskazywało na niezasadność żądania powoda – skoro bowiem, w przypadku przyjęcia niekorzystnej dla pozwanego wersji, umowa nie obowiązywała strony już od 7 lutego 2024 r., to całkowicie nieuzasadnione było naliczenie w/w należności w pełnej wysokości. Powyższe nadto potwierdzał zapisy § 5 ust. 4 zawartej pomiędzy stronami umowy, który stanowił, że opłata podstawowa i opłata od eksploatacji za niepełne miesiące będą obliczane proporcjonalnie, w stosunku dziennym (ust. 4). Tym samym, przy przyjęciu, że to oświadczenie powoda zakończyło stosunek umowny stron, niezbędnym było naliczenie obu przedmiotowych należności wyłącznie za okres 7 dni. Za całkowicie błędne i nieuzasadnione należało przy tym uznać wskazywane przez pełnomocnika powoda wyjaśnienia, zaprezentowane w piśmie z dnia 7 lutego 2025 r. – należało bowiem zauważyć, iż rzeczony zapis znajduje się w § 5, który dotyczy wyłącznie czynszu i opłaty aktywacyjno-technicznej. Nie odnosi się on tym samym wyłącznie do zagadnienia wydania lokalu, a ma zastosowanie do wszystkich sytuacji, gdy okres trwania umowy jest inny niż pełny miesiąc. Takowe rozwiązanie nie tylko pozostaje w zgodzie z treścią umowy, ale również ma charakter logiczny i zgodny z zasadami racjonalności – brak bowiem słusznych argumentów, które nakazywałyby obciążać podmiot kosztami za okres, gdy stosunek umowny nie obowiązuje. Niezależnie jednakże od powyższego, w ocenie Sądu, należało przyjąć, iż niezasadnym było jakiekolwiek obciążanie pozwanego należnościami za luty 2024 r. Po pierwsze wynikało to ze skutecznie złożonego przez pozwanego oświadczenia z dnia 30 stycznia 2024 r. o odstąpieniu od umowy najmu. Powyższe zostało oparte na art. 493 § 1 k.c.

powyższym jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność strona zobowiązana, druga strona może, według swego wyboru, albo żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania, albo od umowy odstąpić. Pozwany w tym zakresie powołał się na oświadczenie reprezentanta powoda zamieszczonego w mediach społecznościowych, w świetle którego od lutego niemożliwym było wykonywanie przez niego działalności gospodarczej w obiekcie. W okolicznościach niniejszej sprawy uznać należało, iż powyższe miało charakter uzasadniony. Zgromadzony materiał dowodowy w ocenie Sądu jasno wskazywał, iż od początku lutego nastąpiło zamknięcie obiektu dla klientów. Potwierdziła to nie tylko była menager czy inni najemcy, ale wynikało to jednoznacznie z protokołu sesji Rady Miasta B., w czasie której zajmowano się zagadnieniem (...). Skoro więc obiekt był zamknięty dla klientów, a więc osób, które korzystały z usług pozwanego, tym samym de facto nie mógł on wykonywać swojej działalności. Jasnym przy tym było, iż jednym z zobowiązań powoda było to, by udostępniał on, w wyznaczonych godzinach, obiekt (§ 10 ust. 1 pkt 2 umowy), co warunkowało możliwość prowadzenia działalności pozwanego – świadczył on bowiem usługi gastronomiczne. Skoro więc powód zamknął obiekt, nie wypełniał więc w/w zobowiązania umownego. Powyższe nastąpiło zaś wyłącznie z jego własnej inicjatywy – ewentualne przyczyny takowej decyzji, związane z brakiem płatności przez najemców, ich wycofywaniem się z umów, dla samego faktu niemożności realizacji przez powoda swojego uprawnienia do prowadzenia w obiekcie działalności gospodarczej, nie miały znaczenia. W pełni uprawnionym było w związku z tym skorzystanie w możliwości odstąpienia od umowy przewidzianej w art. 493 § 1 k.c. Abstrahując od powyższego, w przypadku przyjęcia, iż rzeczone oświadczenie pozwanego datowane na dzień 30 stycznia 2024 r., nie było skuteczne, w ocenie Sądu żądanie uiszczenia przez pozwanego jakichkolwiek opłat za luty 2024 r. było również sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Nie ulegało bowiem kwestii, iż wystosowane przez reprezentanta powoda w dniu 22 stycznia 2024 r. oświadczenie de facto prowadziło do tego, iż potencjalni klienci pozostawali w uzasadnionym przeświadczeniu, iż nie będą mogli skorzystać z usług pozwanego. Inaczej mówiąc – powód doprowadził do tego, iż nawet gdyby pozwany pozostał w lokalu w lutym, nie mógłby on prowadzić działalności i uzyskiwać dochodów bo jego klienci i tak w obiekcie by się nie stawili. Powyższe działanie wynajmującego bezpośrednio wpływało więc na interesy pozwanego jako świadczącego usługi gastronomiczne, dla których niezbędnym jest klient, a więc odbiorca – jeżeli dotarło do niego, iż obiekt w aktualnej formule nie będzie póki co funkcjonował, to logicznym jest, iż nie stawi się celem zakupu posiłku i tym samym niemożliwym będzie uzyskanie jakichkolwiek przychodów czy tym bardziej zysków. Przechodząc natomiast do rozważań nad poszczególnymi roszczeniami, prócz omówionych wyżej zagadnień, należało zwrócić uwagę na kwestię rozkładu ciężaru dowodu, która w okolicznościach niniejszej sprawy miała kluczowe znaczenie. W procesie cywilnym ciężar dowodu spoczywa na stronach postępowania i to one są zobowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne (art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c.). Innymi słowy ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo (żąda czegoś od innej osoby) obowiązany jest udowodnić fakty (okoliczności faktyczne) uzasadniające to żądanie, ten zaś, kto odmawia uczynienia zadość żądaniu (czyli neguje uprawnienie żądającego) obowiązany jest udowodnić fakty wskazujące na to, że uprawnienie żądającemu nie przysługuje. W myśl ogólnych zasad procesowych, to na powodzie spoczywa ciężar udowodnienia faktów uzasadniających jego roszczenie (por. wyrok SN z dnia 19 grudnia 1997 r., II CKN 531/97, LEX nr 496544), a na stronie pozwanej spoczywa obowiązek wykazania, że powodowi jego żądanie nie przysługuje (por. wyrok SN z dnia 20 grudnia 2006 r., IV CSK 299/06). Istota zasady dotycząca ciężaru dowodów sprowadza się do ryzyka poniesienia przez stronę ujemnych konsekwencji braku wywiązania się z powinności przedstawienia dowodów. Skutkiem braku wykazania przez stronę prawdziwości twierdzeń o faktach istotnych dla sprawy jest to, że twierdzenia takie zasadniczo nie będą mogły leżeć u podstaw sądowego rozstrzygnięcia. Strona, która nie udowodni przytoczonych twierdzeń, utraci korzyści, jakie uzyskałaby aktywnym działaniem. Samo twierdzenie strony nie jest dowodem, a twierdzenie dotyczące istotnej dla sprawy okoliczności powinno być udowodnione przez stronę to twierdzenie zgłaszającą (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 28 sierpnia 2014 r., sygn. I ACa 286/14). Jeżeli materiał dowodowy zgromadzony w sprawie nie daje podstawy do dokonania odpowiednich ustaleń faktycznych w myśl twierdzeń jednej ze stron, sąd musi wyciągnąć ujemne konsekwencje z braku udowodnienia faktów przytoczonych na uzasadnienie żądań lub zarzutów. Należy to rozumieć w ten sposób, że strona, która nie przytoczyła wystarczających dowodów na poparcie swych twierdzeń, ponosi ryzyko niekorzystnego dla siebie rozstrzygnięcia, o ile ciężar dowodu co do tych okoliczności na niej spoczywał (wyrok SA we Wrocławiu z 18 stycznia 2012 r., I ACa 1320/2011, SIP nr 1108777, Lexis.pl nr 3050739). W świetle powyższego nie ulegało wątpliwości, iż to na powodzie,

art. 6 k.c. i 232 k.p.c. ciążył obowiązek udowodnienia faktów, z których wywodził dla siebie skutki prawne. To on winien był wykazać nie tylko sam fakt naliczenia określonych opłat czy poszczególnych wartości na nie się składające, ale przede wszystkim, w przypadku tych, które stanowiły swoiste przerzucenie na najemców, to, iż zostały one faktycznie poniesione. Skoro bowiem pozwany kwestionował nie tylko samą istotę opłaty eksploatacyjnej, ale również poszczególne pozycje na nią się składające, to powód zobowiązany był przedstawić dowody (faktury, rachunki źródłowe itp.) wykazujące, które koszty oraz w jakiej wysokości faktycznie wystąpiły. Bezsprzecznie przedłożenie sporządzonego przez siebie zestawienia nie było w tym zakresie wystarczające – niezbędnym było potwierdzenie poszczególnych, wskazanych w nim pozycji. Brak powyższego w pełni obciążał go jako podmiot wyprowadzający z powyższego korzystne dla siebie skutki prawne. Mając wszystko powyższe na uwadze należało wskazać, iż uzasadnionym było żądanie odnoszące się to czynszu najmu, nazwanego w treści umowy opłatą podstawową. Jej wysokość wprost wynikała z treści umowy (5.495 zł netto), a jej naliczenie wynikało z samego faktu trwania umowy stron. W związku z tym Sąd za uzasadnione uznał zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwot po 6.758,85 zł za grudzień 2023 r. oraz styczeń 2024 r. (łącznie 13.517,70 zł). Jednocześnie, uwzględniając poczynione wyżej rozważania, w ocenie Sądu nie było uzasadnionym żądanie identycznej kwoty za luty 2024 r., w związku z czym w tym zakresie roszczenie zostało oddalone. O odsetkach od powyższych należności Sąd orzekł na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 2013 r. o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1790) przy uwzględnieniu terminów płatności wskazanych w wystawionych w tym zakresie fakturach, które odpowiadały ustaleniom poczynionym w treści umowy. W związku z tym Sąd zasądził od kwoty 6.758,85 zł (za miesiąc grudzień 2023 r.) odsetki od dnia 12 grudnia 2023 r. oraz od kwoty 6.758,85 zł (za miesiąc styczeń 2024 r.) od dnia 12 stycznia 2024 r. Drugie ze zgłoszonych w pozwie roszczeń odnosiło się do rozliczeń stron w zakresie kosztów zużytych przez pozwanego mediów w lokalu (energia elektryczna, woda), za okres od listopada 2023 r. do stycznia 2024 r. W tym zakresie powód przedstawił sporządzone przez siebie dokumenty zawierające stany liczników w poszczególnych dniach, wysokość zużycia (różnic między stanem początkowym oraz końcowym), a także stawki jednostkowe za poszczególne okresy. Pozwany natomiast w toku procesu, prócz kwestionowania istnienia samej umowy z uwagi na jej nieważności, nie podważał zasadności rzeczonych rozliczeń, nie podnosił w ich kierunku żadnych zarzutów. Odwołując się do przedstawionych uprzednio zasad związanych z ciężarem dowodowym, w ocenie Sądu powód, przedkładając umowę oraz faktury VAT zawierające szczegółowe wyliczenia, wykazał wysokość należnych opłat związanych z wykorzystywaniem przez pozwanego w toku wykonywania umowy energii elektrycznej oraz wody. Powyższe zawierały nie tylko same końcowe dane, ale posiadały ich wskazania początkowe oraz końcowe, a następnie odnosiły rzeczone wartości do stawek jednostkowych. Przedmiotowe wyliczenia miały charakter szczegółowy i w ocenie Sądu dawały pełną możliwość ich weryfikacji. Oczywiście w tym miejscu należało wskazać, iż powyższe stanowiły dokumenty prywatne w rozumieniu art. 245 k.p.c., co jednak nie oznaczało odebrania im jakiegokolwiek „znaczenia prawnego" w postępowaniu dowodowym. Dokument prywatny jest legalnym dowodem w postępowaniu cywilnym, podlegającym takiej samej swobodnej ocenie w trybie art. 233 § 1 k.p.c., jak inne dowody zebrane w danej sprawie i sam fakt braku możności przydania mu cech dokumentu urzędowego nie może wpływać na ocenę jego mocy dowodowej. Pozwany zaś nie przedłożył ani nie zawnioskował o przeprowadzenie żadnych dowodów podważających wiarygodność informacji wskazanych w rzeczonych dokumentach, w szczególności takich, które by wykazywały zawyżenie przyjętych tam wartości. Co więcej – treść zeznań świadków jasno wskazywała, iż czynności w zakresie spisywania liczników były prowadzone przez menagera hali i co do zasady nie było w tym zakresie jakichkolwiek zastrzeżeń. Podkreślić należało, iż w przypadku, gdy strona powodowa przedkłada faktury VAT jak również sposób rozliczenia kosztów związanych z poszczególnymi mediami to pozwany powinien wykazać, iż wskazane w tych dokumentach stawki i operacje są zawyżone. Wówczas, w świetle regulacji zawartej w art. 6 k.c., to na nim spoczywa ciężar dowodu w tym zakresie – nie zawsze bowiem rzeczony ciężar dowodu w postępowaniu cywilnym spoczywa na powodzie. Pozwany natomiast ograniczył się wyłącznie całościowego zakwestionowania przedmiotowego żądania strony powodowej, opierając ową niezasadność na nieważności samej umowy jako całości, co, jak zostało szczegółowo omówione wyżej, nie miało miejsca. W rzeczywistości S. G. w toku całego procesu nie przedstawił żadnego zarzutu, skierowanego bezpośrednio w stosunku do rzeczonego roszczenia. W szczególności brak było odwołania do wartości początkowych czy końcowych z poszczególnych liczników (w świetle art. 230 k.p.c. uznać je należało zatem za przyznane) – te zaś z pewnością były spisywane na początku każdego miesiąca, co jasno wynikało z treści przedłożonych faktur. Jednocześnie należało wskazać, iż w zakresie przedstawionych rozliczeń Sąd dokonując ich oceny nie dopatrzył się nieprawidłowości w wyliczeniach kwot obciążających pozwanego. Uznać należało, iż wartości określane przez powoda znajdowały pełne uzasadnienie i zostały przeprowadzone prawidłowo. W świetle powyższego, w ocenie Sądu roszczenie odnoszące się do zapłaty za wykorzystane w czasie trwania umowy miało charakter realny, było w pełni uzasadnione i zostało w toku niniejszego procesu we właściwy sposób wykazane. W związku z tym Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda następujące kwoty: 2.557,25 zł (za listopad 2023 r.), 2.232,78 zł (za grudzień 2023 r.) oraz 2.674,45 zł (za styczeń 2024 r.) – łącznie kwotę 7.464,48 zł. O odsetkach od powyższych zasądzonych należności Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c.

brzmieniem art. 481 § 2 k.c. po nowelizacji z dnia 1 stycznia 2016 r., jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych. Należało zauważyć, iż w ocenie Sądu nie było uzasadnionym żądanie w tym zakresie odsetek w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w transakcjach handlowych – przedmiotowe roszczenie nie spełniało bowiem definicji transakcji handlowej wskazanej w art. 4 pkt 1 ustawy o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych. O ile bezsprzecznie łączy się ono z realizacją umowy najmu, która spełnia powyższe wymagania, o tyle nie sposób uznać by była to odpłatna dostawa towaru lub odpłatne świadczenie usługi. W rzeczywistości bowiem jest to jedynie pewna forma pośrednictwa pomiędzy podmiotem będącym dostawcą mediów, a tym, który z nich korzysta. Wynajmujący nie jest tym, które te media dostarcza (chociażby z tego względu, iż nie posiada do tego uprawnienia), a jedynie tym, który rozlicza je w sensie technicznym z najemcą w formie refaktury. Tym samym Sąd ograniczył żądanie odsetek w stosunku do przedmiotowego roszczenia do odsetek za opóźnienie. Termin początkowy określono natomiast

żądaniem pozwu na odpowiednio 11 grudnia 2023 r. (należność za listopad), 11 stycznia 2024 r. (należność za grudzień) oraz 4 marca 2024 r. (należność za styczeń 2024 r.) – powyższe wynikały bowiem z treści faktur, które zostały wystawione przez powoda. Jednocześnie fakt otrzymania rzeczonych dokumentów, w tym daty płatności z nich wynikających, nie były przedmiotem zarzutu ze strony pozwanego. Kolejne roszczenie związane było z tzw. opłatą od obrotu za miesiąc grudzień 2023 r. – wynikało z faktury nr (...) r. i zostało określone na kwotę 440,93 zł. W tym przypadku należało wskazać, iż powód w żaden sposób, zarówno w treści w/w dokumentu jak i w ramach składanych w toku postępowania pism procesowych, nie wyjaśnił na podstawie jakich danych powyższa kwota została wyliczona. O ile bowiem sposób jej określania wynikał wprost z umowy, o tyle niezbędnym było przedstawienie poszczególnych elementów, które decydowały o jej wysokości, a więc w tym przypadku wielkości przychodu najemcy w danym miesiącu. Takowe dane nie zostały przedstawione przez powoda, a więc tym samym Sąd nie miał możliwość zweryfikowania prawidłowości naliczenia rzeczonej opłaty i tym samym żądanie w tym zakresie podlegało oddaleniu. Jedynie na marginesie należało wskazać, iż dla powyższego nie miało znaczenia to, że dane o wysokości przychodu były podawane przez najemcę – w okolicznościach niniejszej sprawy to na powodzie, jako podmiotowi występującego z rzeczonym roszczeniem, spoczywał ciężar przedstawienia takiego materiału dowodowego, który w sposób pełny wykazuje jego zasadność. Ostatnim rodzajem roszczenia wymagającym przeanalizowania, a jednocześnie najbardziej spornym, była opłata eksploatacyjna. W tym przypadku powód dochodził należności z tytułu rozliczenia miesiąca listopada 2023 r. w kwocie 4.551,32 zł oraz zaliczki na miesiąc grudzień 2023 r. w wysokości 12.424,57 zł. Nadto żądał zaliczki oraz całkowitego rozliczenia stycznia 2024 r. w kwocie łącznej 6.361,46 zł (2.053,02 zł – kwota po uwzględnieniu rozliczenia kaucji oraz 4.308,44 zł) oraz należności za luty 2024 r. w kwocie 26.776,77 zł. Jak zostało to już wyżej wskazane ostatnie z wymienionych roszczeń (za luty 2024 r.) było nieuzasadnione w całości. Nadto, w świetle przedstawionych uprzednio rozważań, z rozliczeń wszystkich trzech miesięcy Sąd wyeliminował należności związane z prowadzeniem księgowości powodowej spółki – powyższe nie mieściło się bowiem w istocie opłat eksploatacyjnych. W tym zbiorze mieściły się należności na rzecz (...) Sp. z o.o., (...) Sp. z o.o. oraz (...) Sp. z o.o. W podobny sposób Sąd ocenił żądanie zapłaty na rzecz (...) Sp. z o.o., które dotyczyło wynajmu pomieszczeń przy ulicy (...) – przedmiotowy koszt, pomimo zapewnień powoda, iż został wyeliminowany, w dalszym ciągu istniał w przypadku rozliczenia miesiąca listopada 2023 r. W dalszej kolejności należało wskazać, iż wspólnym mianownikiem dla dalszych rozważań było to czy dany koszt, wskazany w przedłożonych do odpowiedzi na sprzeciw został wykazany dokumentem źródłowych. Jak zostało to bowiem wskazane we wcześniejszych wskazaniach – w świetle stanowiska pozwanego powód zobowiązany był nie tylko przedstawić szczegółowe wyliczenie poszczególnych pozycji składających się na całość należności, ale również udowodnić, że danych koszt został faktycznie poniesiony i to w żądanej wysokości. Tylko bowiem wówczas możliwym było uznanie, iż sprostał on spoczywającemu na nim ciężarowi dowodowemu. Brak przedłożenia takowych dowodów (faktur, rachunków, decyzji itp.) uniemożliwiał weryfikację nie tylko zasadności jako takiej, ale również nie dawał podstaw do oceny wysokości danej pozycji. Przy uwzględnieniu wskazanych wyżej ogólnych zasad wskazać należało, iż w przypadku rozliczenia za miesiąc listopad 2023 r. (k. 137) powód nie przedłożył żadnych dokumentów wykazujących pozycje oznaczone jako wywóz śmieci (3 pozycje w kwotach po 7.397,20 zł). Co więcej – w analizowanym formularzu nie została wskazane żadne oznaczenie dokumentu księgowego, który powyższe miałby wykazywać. Nadto należało wskazać, iż w listopadzie powód chciał rozliczyć również wrzesień i październik – nie było jednakże wiadomym, czy w ramach wcześniejszych rozliczeń te miesiące nie zostały już ujęte. Kolejną pozycją, która w ocenie Sądu nie została wykazana oznaczona została jako Pit-4. O ile wiadomym jest, iż powyższe związane jest z rozliczaniem zaliczek na podatek dochodowy od wynagrodzeń pracowników, o tyle materiał dowodowy przedstawiony przez powoda nie pozwalał na ustalenie czy takowy został faktycznie poniesiony i w jakiej wysokości. Jednocześnie nie było przeszkód, aby strona przedłożyła do akt przedmiotowy dokument, czego jednak z niewiadomych względów nie dokonała. Nie było przy tym uzasadnionym ewentualne twierdzenie, iż Sąd mógł dokonać samodzielnego obliczenia powyższego – wszak dołączone zostały listy płac. Pomijając, iż Sąd nie jest od tego, aby zastępować braki dowodowe którejkolwiek ze stron, należało wskazać, iż z uwagi na szereg różnego rodzaju ulg, zwolnień czy też różne stawki podatkowe poszczególnych osób i tym samym znaczny stopień skomplikowania, powyższe nie było możliwe. W podobny sposób należało ocenić pozycje oznaczoną jako ZUS – w tym przypadku również zabrakło jakiegokolwiek dokumentu, który rzeczoną należność by wykazywał. W dalszej kolejności należało wskazać, iż nieuzasadnionym było żądanie, w ramach pozycji oznaczonej jako Miasto B. (z tytułu opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi) kwoty 53 zł netto, które to stanowiły odsetki. Wskazać bowiem należało, iż brak jest podstaw do tego by najemca był obciążany uchybieniami wynajmującego w zakresie dokonywania płatności. Skoro bowiem to powód zobowiązał się dokonywać płatności wszelkich należności, by później rozliczać je z najemcami, to wyłącznie jego obciążają konsekwencje ewentualnych opóźnień w tym przedmiocie. W dalszej kolejności Sąd zanegował zasadność rozliczenia w ramach miesiąca listopada pozycje oznaczoną jako (...) B. T. B.. Z przedłożonej do akt faktury nr (...) (k. 144) wynikało, iż została ona wystawiona nie na powoda tylko(...) P. M. – w związku z tym, z uwagi na brak jakiegokolwiek wyjaśnienia tego faktu, Sąd uznał, iż nie mieściło się to w zakresie kosztów związanych z opłatami eksploatacyjnymi. Powód nie wyjaśnił również zasadności zaliczenia w poczet rzeczonej opłaty faktury wystawionej przez (...) Sp. z o.o. nr (...)na kwotę 3.121,74 zł tytułem „szkło z kampanii”. Pomimo wymienienia w treści rozliczenia, w tym wskazania numeru dokumentu księgowego, powód nie przedłożył do akt żadnego potwierdzenia poniesienia kosztu oznaczonego jako (...) w kwocie 750,30 zł. Nadto w aktach sprawy nie znalazło się jakiekolwiek wytłumaczenie dotyczące ostatniej pozycji analizowanego rozliczenia oznaczonej jako „korekta metrażu M. Ż. – miesiące luty – październik”. Brak było danych nie tylko dlaczego dokonano rzeczonej korekty, w jaki sposób ją dokonano czy też jakie dane wzięto pod uwagę. Uniemożliwiało to jakąkolwiek kontrolę zasadności rzeczonego kosztu. Uwzględniając wszystko powyższe, w ocenie Sądu łączna wartość wykazanego udziału obciążającego pozwanego z tytułu opłat eksploatacyjnych za listopad 2023 r., przy uwzględnieniu, iż stanowił on 6,47% (tak k. 44), wynosiła 10.910,41 zł brutto (suma wszystkich uzasadnionych i wykazanych pozycji). Skoro zaś zaliczka została określona na 9.863,57 zł (nie była ona przedmiotem żądania pozwu), to dopłata z tytułu całościowego rozliczenia wynosiła jedynie 1.046,84 zł (10.910,41 zł – 9.863,57 zł). Przechodząc do rozliczeń związanych z grudniem 2023 r., w przypadku których żądanie obejmowało w rzeczywistości wyłącznie rozliczenie faktycznie poniesionych należności na kwotę 12.424,57 zł, w pierwszej kolejności należało wskazać, iż identycznie jak w przypadku wcześniej omawianego miesiąca Sąd ocenił pozycje oznaczone jako Pit-4, ZUS czy wywóz śmieci – grudzień 2023 r. – wystarczające będzie więc odwołanie się do wyżej poczynionych rozważań. W dalszej kolejności podkreślenia wymagało, iż powód błędnie określił należność brutto w przypadku pozycji z nr 16 oznaczonej jako „Separator tłuszczów – serwis”. Opiewała ona bowiem na kwotę 594 zł brutto (500 zł netto), a nie 615 zł brutto, co jednoznacznie wynikało z treści przedłożonej faktury. Została więc ona w tym zakresie skorygowana w końcowym rozliczeniu. W dalszej kolejności podkreślenia wymagało, iż do akt sprawy nie zostały przedłożone dokumenty źródłowe do pozycji nr 19 („chemia”), nr 24 („elementy techniczne”) oraz 29 („podatek od nieruchomości 08-12.2023 r.). Jedynie dla porządku należało wskazać, iż we wszystkich trzech powyższych przypadkach rodzaju kosztu, na podstawie samego tylko opisu, nie budził wątpliwości co do tego, iż mieścił się w zakresie pojęcia opłat eksploatacyjnych. Jednocześnie jednak w ocenie Sądu dołączenie faktur VAT czy też decyzji w zakresie podatku od nieruchomości nie winno stanowić żadnego problemu dla powoda. Brak takowego uniemożliwiał jednak dokonanie oceny jego faktycznej wysokości i tym samym zasadności. W konsekwencji łączna wartość udowodnionego udziału obciążającego pozwanego z tytułu opłat eksploatacyjnych za grudzień 2023 r., przy uwzględnieniu, iż stanowił on 6,47% (tak k. 45), wynosiła 8.272,49 zł brutto (suma wszystkich uzasadnionych i wykazanych pozycji). W zakresie rozliczeń związanych ze styczniem 2024 r., w przypadku których żądanie obejmowało zarówno zaliczkę (w kwocie 15.570,72 zł, przy czym żądanie zostało ograniczone do 2.053,02 zł z uwagi na oświadczenie o potrąceniu) jak też rozliczenie faktycznie poniesionych należności na kwotę 4.308,44 zł, w pierwszej kolejności należało wskazać, iż identycznie jak w przypadku wcześniej omawianych miesięcy Sąd ocenił pozycje oznaczone jako Pit-4, ZUS czy wywóz śmieci – styczeń 2024 r. – wystarczające więc będzie odwołanie się do wyżej poczynionych rozważań. Tak jak w przypadku grudnia, powód błędnie określił należność brutto w przypadku pozycji oznaczonej jako „Separator tłuszczów – serwis”. Opiewała ona bowiem na kwotę 594 zł brutto (550 zł netto), a nie 676,50 zł brutto, co jednoznacznie wynikało z treści przedłożonej faktury. Została więc ona w tym zakresie skorygowana w końcowym rozliczeniu. Jednocześnie do akt sprawy nie zostały przedłożone dokumenty źródłowe do pozycji oznaczonej jako „podatek od nieruchomości”. Podobnie jak w przypadku rozliczenia poprzedniego miesiąca, również i w tym przypadku nie budziło wątpliwości, iż takowy koszt mieści się w pojęciu opłat eksploatacyjnych. Jednocześnie jednak w ocenie Sądu dołączenie decyzji w zakresie podatku od nieruchomości nie winno stanowić żadnego problemu dla powoda, a jego brak uniemożliwiał, w świetle zarzutów pozwanego, uznanie powyższego za uzasadnione. Uwzględniając wszystko powyższe, w ocenie Sądu łączna wartość wykazanego udziału obciążającego pozwanego z tytułu opłat eksploatacyjnych za styczeń 2024 r., przy uwzględnieniu, iż stanowił on 11,87% (tak k. 46), wynosiła 15.369,25 zł brutto (suma wszystkich uzasadnionych i wykazanych pozycji), a więc de facto była niższa niż wartość samej zaliczki. Skoro zaś powód z kwoty zaliczki odliczył kwotę kaucji (13.517,70 zł), to całkowita wartość rozliczenia wynosiła jedynie 1.851,55 zł (15.369,25 zł – 13.517,70 zł). O odsetkach od powyższych zasądzonych z tytułu opłat eksploatacyjnych należności Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c.

brzmieniem art. 481 § 2 k.c. po nowelizacji z dnia 1 stycznia 2016 r., jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych. Należało zauważyć, iż podobnie jak w przypadku rozliczenia opłat za media zużyte w lokalu, w ocenie Sądu nie było uzasadnionym żądanie w tym zakresie odsetek w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w transakcjach handlowych – przedmiotowe roszczenie nie spełniało bowiem definicji transakcji handlowej wskazanej w art. 4 pkt 1 ustawy o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych. Nie powielając uprzednio poczynionych rozważań, wystarczającym będzie w tym miejscu jedynie wskazanie, iż wynajmujący, co zostało jednoznacznie wskazane przez reprezentanta powoda, dokonywał rozliczenia powyższych kosztów w sensie technicznym, pełnił niejaką rolę ich płatnika, a nie faktycznego dostarczyciela. Jeżeli natomiast chodzi o terminy początkowe to określono je

żądaniem pozwu na odpowiednio 12 grudnia 2023 r. (należność za grudzień w kwocie 8.272,49 zł), 29 grudnia 2023 r. (rozliczenie listopada 2023 r. w kwocie 1.046,84 zł) oraz 11 stycznia 2024 r. (należność za styczeń 2024 r. w kwocie 1.851,55 zł) – powyższe wynikały bowiem z treści faktur, które zostały wystawione przez powoda. Jednocześnie fakt otrzymania rzeczonych dokumentów, w tym daty płatności z nich wynikających, nie były przedmiotem zarzutu ze strony pozwanego. Ostatnią grupę roszczeń stanowiła kwota 2.736,31 zł stanowiąca rekompensatę za koszty odzyskiwania należności obliczoną na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych, od każdej z żądanych faktur. W orzecznictwie sądowym utrwalił się pogląd,

którym rekompensata za koszty odzyskiwania należności w wysokości 40, 70 bądź 100 euro, przewidziana w art. 10 ust. 1 w/w ustawy, przysługuje wierzycielowi bez konieczności wykazania, że koszty te zostały poniesione. Roszczenie o rekompensatę powstaje po upływie terminów zapłaty ustalonych w umowie lub ustalonych

art. 7 ust. 3 i art. 8 ust. 4 tej ustawy (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 2015 r., III CZP 94/15, Legalis). Niezbędnym jest jednak to, by określone roszczenie, w stosunku do którego nastąpiło opóźnienie w płatności, mieściło się w pojęciu transakcji handlowej. W okolicznościach niniejszej sprawy, jak zostało to omówione wyżej, tylko należności z tytułu czynszu najmu spełniały takową definicję. Tylko więc w zakresie tych dwóch należności (za grudzień 2023 r. i styczeń 2024 r.) uzasadnionym było dochodzenie rekompensaty za koszty odzyskiwania należności. Jak wskazano wyżej pozwany niewątpliwie nie tylko się opóźnił, ale w ogóle zaniechał spełnienia należności z tytułu w/w należności. Jasnym również było, iż w ich przypadku spełnione zostały wszystkie pozostałe przesłanki z w/w przepisu. W świetle powyższego należało więc uznać, iż przedmiotowe miały charakter uzasadniony. Jednocześnie powód określił ją w sposób prawidłowy, dokonując przeliczenia kwot 70 euro na złotówki –

kursem wynikającym z treści analizowanego przepisu – co prowadziło do przyjęcia, iż rzeczone wynosiły odpowiednio 304,44 zł oraz 304,36 zł. Łącznie więc należność z tego tytułu wynosiła 608,80 zł i została zasądzona w punkcie I wyroku. Podsumowując wszystko powyższe Sąd łącznie uznał za uzasadnione i wykazane w ramach niniejszego procesu roszczenie powoda na kwotę 32.761,86 zł, na co składała się kwota 13.517,70 zł (opłata podstawowa), 7.464,48 zł (rozliczenie mediów w lokalu), 1.046,84 zł (rozliczenie opłaty eksploatacyjnej w listopadzie), 8.272,49 zł (rozliczenie opłaty eksploatacyjnej w grudniu), 1.851,55 zł (rozliczenie opłaty eksploatacyjnej w styczniu) oraz 608,80 zł (rekompensata za koszty odzyskiwania wierzytelności). Powyższa została zasądzona w punkcie I wyroku wraz z odsetkami określonymi w sposób wskazany we wcześniejszych fragmentach uzasadnienia. W pozostałym wymiarze, roszczenie jako niezasadne i nieudowodnione, na uwzględnienie nie zasługiwało i podlegało oddaleniu, o czym orzeczono w pkt II sentencji wyroku. O kosztach procesu orzeczono

zasadą stosunkowego rozdzielenia kosztów wyrażoną w art. 100 k.p.c. w zw. z art. 98 k.p.c. Na koszty procesu po stronie powoda w kwocie 9.332 zł złożyły się opłata od pozwu 3.915,00 zł, opłata sądowa od pełnomocnictwa w wysokości 17,00 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 5.400,00 zł (§ 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych – Dz. U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.). Pozwany poniósł natomiast koszty w wysokości 5.417,00 zł na co składały się opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17,00 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 5.400 zł. Powód wygrał proces w 40% (zasądzono 32.761,86 zł, podczas gdy domagał się 81.032,43) i należało się mu od pozwanego tyleż procent poniesionych kosztów tj. 3.732,80 zł (40% x 9.332 zł), zaś pozwanemu należała się tytułem kosztów kwota 3.250,20 zł (60% x 5.417 zł). Różnica wynosiła 482,60 zł i została zasądzona od pozwanego na rzecz powoda w pkt III sentencji wyroku. SSR Przemysław Kociński