← Polska

I C 79/23

Obsah (4)§3§1§12§2

Sygn. akt I C 79/23 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Warszawa, dnia 6 czerwca 2025 roku Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący sędzia Marcin Polit Protokolant s

e standardami zawodowymi obowiązującymi zarządców nieruchomości oraz

właściwymi przepisami. Zarządca uprawniony był do samodzielnego podejmowania decyzji mieszczących się w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością (§2 ust. 1). §3 umowy określał szczegółowo obowiązki zarządcy.

§3ust.

15 umowy, zarządca nie ma prawa w odniesieniu do zarządzanej nieruchomości podejmować samodzielnie jakichkolwiek czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, chyba że do wykonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu będzie posiadał odpowiednie pełnomocnictwo od Wspólnoty w firmie uchwały zezwalającej na podjęcie tej czynności. W myśl §11 ust. 1 umowy, z tytułu wykonywania przez zarządcę obowiązków opisanych w §3 zarządcy przysługuje wynagrodzenie w wysokości 0,43 zł za każdy m 2 powierzchni użytkowej mieszkań i pomieszczeń przynależnych oraz lokali usługowych znajdujących się w nieruchomości oraz w wysokości 2,50 zł za każde miejsce postojowe w garażu podziemnym, tj. 12 660,84 zł miesięcznie. W przypadku zmiany powierzchni użytkowej (lub liczby miejsc postojowych) wynagrodzenie zostanie określone jako iloczyn tej powierzchni (lub liczby miejsc postojowych) i w/w stawki jednostkowej. Przy czym strony ustalają, iż do czasu przeniesienia własności pierwszego lokalu wynagrodzenie płatne będzie za powierzchnię mieszkalną, która została już wydana protokołem zdawczo-odbiorczym (wydanie kluczy do lokalu) jej nabywcom za dany miesiąc z dołu. W przypadku miejsc postojowych wynagrodzenie płatne będzie dopiero po przeniesieniu prawa własności pierwszego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności lokalu użytkowego – hali garażowej. Do czasu przeniesienia własności pierwszego lokalu wynagrodzenie za każde miejsce postojowe wynosi 0 zł. W myśl ust. 2, za każdy kolejny miesiąc po przeniesieniu własności pierwszego lokalu kwotę wynagrodzenia zarządcy, o którym mowa w ust. 1, zamawiający wypłaci zarządcy z góry do dnia 15 każdego miesiąca na podstawie prawidłowo wystawionej faktury. Ust. 3 zakładał, że na dzień zawarcia umowy czynności zarządzania nieruchomościami mieszkaniowymi zwolnione są przedmiotowo z podatku VAT. Zmiana przepisów dotycząca tego podatku nie będzie stanowić zmiany treści niniejszej umowy, a kwota VAT zostanie doliczona do wynagrodzenia zarządcy. Umowa obowiązywała od dnia 1 września 2009 roku i została zawarta na czas nieoznaczony (§12 ust. 1). Każda ze stron mogła wypowiedzieć umowę z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego (§12 ust. 2). Każda ze stron była też uprawniona do rozwiązania niniejszej umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia w przypadku rażącego zaniedbywania przez drugą stronę obowiązków wynikających z niniejszej umowy, bądź postępowania przez drugą ze stron w sposób sprzeczny z prawem. Rozwiązanie umowy musiało być poprzedzone pisemnym wezwaniem strony do należytego wykonywania obowiązków lub zaniechania naruszeń, w terminie nie krótszym niż 14 dni od daty wezwania (§12 ust. 3) (kopia umowy o zarządzanie nieruchomością – kk. 116-127). (...) Sp. z o.o. Spółka Komandytowa z siedzibą we W. była spółką deweloperską, w miejsce której następnie jako strona umowy – zamawiający, wstąpiła powodowa Wspólnota,

§1ust.

2 oraz §16 umowy (bezsporne, ponadto kopia umowy z 1.09.2009 – k. 126; zeznania M. P. w charakterze pozwanej – protokół kk. 355v.). Całkowita powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych (w liczbie 384) wraz z pomieszczeniami przynależnymi w opisanym budynku wynosi 38 180,4 m 2, z czego 10 181,8 m 2 stanowi powierzchnia samego garażu oznaczonego jako G1, w którym wyznaczone zostały osobne miejsca postojowe. Tym samym powierzchnia użytkowa mieszkań i pomieszczeń przynależnych oraz lokali usługowych (w liczbie 15) znajdujących się na nieruchomości wynosi 27 998,6 m 2 (na co składa się 27 233,6 m 2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i pomieszczeń przynależnych oraz 765 m 2 powierzchni lokali usługowych). Powierzchnia garaży wynosi 10 181,8 m 2, a w ramach tej powierzchni zostały wyznaczone 374 oznaczone miejsca postojowe. Tym samym w myśl postanowień umowy o zarządzanie nieruchomością, wynagrodzenie należne zarządcy wynosi: 27 998,6 x 0,43 zł = 12 039,40 zł 374 x 2,50 zł = 935 zł 12 039,40 zł + 935 zł = 12 974,40 zł (księga wieczysta – kk. 34-115; akt notarialny rep. A nr (...) – kk. 128-130v.; kopia umowy o zarządzanie nieruchomością – kk. 116-117; zeznania P. K. w charakterze powódki – protokół k. 355v.) W dniu 20 maja 2010 roku podjęto uchwałę nr (...) właścicieli lokali nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) działki nr ew. (...) i (...), księga wieczysta nr (...) w sprawie przyjęcia rocznego Planu Gospodarczego na rok 2010 oraz ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. W treści tak przyjętego Planu Gospodarczego na rok 2010 przyjęto m.in.:  w pozycji „opłaty za miejsca garażowe” planowane koszty miesięczne na kwotę 1 000 zł tytułem: „zarządzanie” (pkt 1.1)  w pozycji „koszty zarządu nieruchomością wspólną” planowane koszty miesięczne na kwotę 11 700 zł tytułem: „zarządzanie” (pkt 2.1) oraz kwotę 4 600 zł tytułem: „wynagrodzenie zarządu” (pkt 2.1a) (uchwała nr (...) z 20.05.2010 – k. 245; Plan Gospodarczy na 2010 rok – k. 246). W dniu 23 marca 2011 roku podjęto uchwałę nr (...) właścicieli lokali nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) działki nr ew. (...) i (...), księga wieczysta nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej za okres od 01.01.2010 roku oraz udzielenia absolutorium Zarządowi. W treści sprawozdania finansowego za okres 01.01.2010 – 31.12.2010 – „Zestawienie naliczonych zaliczek i poniesionych kosztów w 2010 roku”, pod pozycją: „zaliczka eksploatacyjna” wykazano poniesione koszty z tytułu „zarządzanie” na kwotę 140 400 zł (pkt 2.1) oraz z tytułu „wynagrodzenie zarządu” na kwotę 55 200 zł (pkt 2.1a) (uchwała nr (...) – k. 253; sprawozdanie finansowe – k. 254). W dniu 23 marca 2011 roku podjęto uchwałę nr (...) właścicieli lokali nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) działki nr ew. (...) i (...), księga wieczysta nr (...) w sprawie przyjęcia rocznego Planu Gospodarczego na rok 2011 oraz ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. W treści tak przyjętego Planu Gospodarczego na rok 2011 przyjęto m.in. w pozycji „koszty zarządu nieruchomością wspólną” planowane koszty miesięczne na kwotę 11 700 zł tytułem: „zarządzanie” (pkt 2.1) oraz kwotę 4 600 zł tytułem: „wynagrodzenie zarządu” (pkt 2.1a) (uchwała nr (...) z 23.03.2011 – k. 247; Plan Gospodarczy na 2011 rok – k. 248). W dniu 19 marca 2012 roku podjęto uchwałę nr (...) właścicieli lokali nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) działki nr ew. (...) i (...), księga wieczysta nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej za okres od 01.01.2011 roku oraz udzielenia absolutorium Zarządowi. W treści sprawozdania finansowego za okres 01.01.2011 – 31.12.2011 – „Zestawienie naliczonych zaliczek i poniesionych kosztów w 2011 roku”, pod pozycją: „zaliczka eksploatacyjna” wykazano poniesione koszty z tytułu „zarządzanie i wynagrodzenie zarządu” na kwotę 195 600 zł (pkt 2.1) (uchwała nr (...) – k. 255; sprawozdanie finansowe – k. 256). W dniu 19 marca 2012 roku podjęto uchwałę nr (...) właścicieli lokali nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) działki nr ew. (...) i (...), księga wieczysta nr (...) w sprawie przyjęcia rocznego Planu Gospodarczego na rok 2012 oraz ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. W treści tak przyjętego Planu Gospodarczego na rok 2012 przyjęto m.in.:  w pozycji „opłaty za miejsca garażowe” planowane koszty miesięczne na kwotę 1 000 zł tytułem: „zarządzanie” (pkt 1.1)  w pozycji „koszty zarządu nieruchomością wspólną” planowane koszty miesięczne na kwotę 11 700 zł tytułem: „zarządzanie” (pkt 2.1) oraz kwotę 4 600 zł tytułem: „wynagrodzenie zarządu” (pkt 2.1a) (uchwała nr (...) z 19.03.2012 – k. 249; Plan Gospodarczy na 2012 rok – k. 250). W dniu 12 marca 2013 roku podjęto uchwałę nr (...) właścicieli lokali nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) działki nr ew. (...) i (...), księga wieczysta nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej za okres od 01.01.2012 roku do 31.12.2012 oraz udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej za rok

  1. W treści sprawozdania finansowego Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości Osiedle (...) za rok 2012 za okres 01.01.2012 – 31.12.2012 pod pozycją: „zaliczka eksploatacyjna” wykazano poniesione koszty z tytułu: „zarządzanie” na kwotę 140 400 zł (pkt 2.1) oraz z tytułu: „wynagrodzenie zarządu” na kwotę 55 200 zł (pkt 2.1a) (uchwała nr (...) – k. 257; sprawozdanie finansowe – k. 258). W dniu 12 marca 2013 roku podjęto uchwałę nr (...) właścicieli lokali nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) działki nr ew. (...) i (...), księga wieczysta nr (...) w sprawie przyjęcia rocznego Planu Gospodarczego na rok 2013 i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu na 2013 rok. W treści tak przyjętego Planu Gospodarczego na rok 2013 przyjęto m.in.:  w pozycji „opłaty za miejsca garażowe” planowane koszty miesięczne na kwotę 1 000 zł tytułem: „zarządzanie” (pkt 1.6)  w pozycji „zaliczka eksploatacyjna” planowane koszty miesięczne na kwotę łączną 16 300 zł tytułem: „zarządzanie” (pkt 2.1) oraz tytułem: „wynagrodzenie zarządu” (pkt 2.1A) (uchwała nr (...) z 12.03.2013 – k. 251; Plan Gospodarczy na 2013 rok – k. 252). Wyrokiem zaocznym z dnia 29 marca 2019 roku w sprawie o sygn. II C 332/18 Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie uchylił uchwałę nr (...) członków Wspólnoty Mieszkaniowej Osiedle(...) w W. z dnia 12 marca 2013 roku w sprawie przyjęcia planu gospodarczego i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomości na 2013 roku (okoliczność przyznana przez pozwaną – odpowiedź na pozew, k. 237; zeznania świadek B. P. – protokół k. 280v.). Kolejne projekty Planów Gospodarczych na lata 2013-2019 nie były już akceptowane i nie wchodziły w życie w formie uchwał właścicieli lokali nieruchomości. Uchwała o przyjęciu planu gospodarczego była jedyną uchwałą, z której wynikała wysokość wynagrodzenia pozwanej spółki jako zarządcy nieruchomością (bezsporne, ponadto projekty uchwał, projekty planów gospodarczych, sprawozdania finansowe za lata 2014-2019, sprawozdania z działalności zarządu, w których stwierdzono niepodjęcie tych uchwał – kk. 292-348; zeznania M. P. w charakterze pozwanej – protokół kk. 356-357). W okresie od stycznia 2010 roku do sierpnia 2019 roku spółka wystawiała w okresach miesięcznych faktury na kwotę 17 300 zł z tytułu zarządzania oraz administrowania nieruchomością, a następnie jako zarządca nieruchomości zlecała ich zapłatę z konta bankowego Wspólnoty. Były to następujące faktury o numerach:
  2. (...) z dnia 4.01.2010
  3. (...) z dnia 1.02.2010
  4. (...) z dnia 1.03.2010
  5. (...) z dnia 1.04.2010
  6. (...) z dnia 4.05.2010
  7. (...) z dnia 7.06.2010
  8. (...) z dnia 1.07.2010
  9. (...) z dnia 2.08.2010
  10. (...) z dnia 1.09.2010
  11. (...) z dnia 1.10.2010
  12. (...) z dnia 2.11.2010
  13. (...) z dnia 1.12.2010
  14. (...) z dnia 3.01.2011
  15. (...) z dnia 1.02.2011
  16. (...) z dnia 1.03.2011
  17. (...) z dnia 1.04.2011
  18. (...) z dnia 4.05.2011
  19. (...) z dnia 1.06.2011
  20. (...) z dnia 1.07.2011
  21. (...) z dnia 1.08.2011
  22. (...) z dnia 1.09.2011
  23. (...) z dnia 3.10.2011
  24. (...) z dnia 2.11.2011
  25. (...) z dnia 1.12.2011
  26. (...) z dnia 2.01.2012
  27. (...) z dnia 1.02.2012
  28. (...) z dnia 1.03.2012
  29. (...) z dnia 2.04.2012
  30. (...) z dnia 2.05.2012
  31. (...) z dnia 1.06.2012
  32. (...) z dnia 2.07.2012
  33. (...) z dnia 1.08.2012
  34. (...) z dnia 3.09.2012
  35. (...) z dnia 1.10.2012
  36. (...) z dnia 2.11.2012
  37. (...) z dnia 3.12.2012
  38. (...) z dnia 2.01.2013
  39. (...) z dnia 1.02.2013
  40. (...) z dnia 1.03.2013
  41. (...) z dnia 3.04.2013
  42. (...) z dnia 6.05.2013
  43. (...) z dnia 3.06.2013
  44. (...) z dnia 1.07.2013
  45. (...) z dnia 1.08.2013
  46. (...) z dnia 2.09.2013
  47. (...) z dnia 1.10.2013
  48. (...) z dnia 4.11.2013
  49. (...) z dnia 2.12.2013
  50. (...) z dnia 2.01.2014
  51. (...) z dnia 3.02.2014
  52. (...) z dnia 3.03.2014
  53. (...) z dnia 1.04.2014
  54. (...) z dnia 5.05.2014
  55. (...) z dnia 2.06.2014
  56. (...) z dnia 1.07.2014
  57. (...) z dnia 1.08.2014
  58. (...) z dnia 1.09.2014
  59. (...) z dnia 1.10.2014
  60. (...) z dnia 3.11.2014
  61. (...) z dnia 1.12.2014
  62. (...) z dnia 2.01.2015
  63. (...) z dnia 2.02.2015
  64. (...) z dnia 2.03.2015
  65. (...) z dnia 1.04.2015
  66. (...) z dnia 4.05.2015
  67. (...) z 06.2015
  68. (...) z dnia 1.07.2015
  69. (...) z dnia 3.08.2015
  70. (...) z dnia 1.09.2015
  71. (...) z dnia 1.10.2015
  72. (...) z dnia 2.11.2015
  73. (...) z dnia 1.12.2015
  74. (...) z dnia 4.01.2016
  75. (...) z dnia 1.02.2016
  76. (...) z dnia 1.03.2016
  77. (...) z dnia 1.04.2016
  78. (...) z dnia 4.05.2016
  79. (...) z dnia 1.06.2016
  80. (...) z dnia 1.07.2016
  81. (...) z dnia 1.08.2016
  82. (...) z dnia 1.09.2016
  83. (...) z dnia 3.10.2016
  84. (...) z dnia 2.11.2016
  85. (...) z dnia 1.12.2016
  86. (...) z dnia 2.01.2017
  87. (...) z dnia 1.02.2017
  88. (...) z dnia 1.03.2017
  89. (...) z dnia 3.04.2017
  90. (...) z dnia 5.05.2017
  91. (...) z dnia 1.06.2017
  92. (...) z dnia 3.07.2017
  93. (...) z dnia 1.08.2017
  94. (...) z dnia 1.09.2017
  95. (...) z dnia 2.10.2017
  96. (...) z dnia 2.11.2017
  97. (...) z dnia 1.12.2017
  98. (...) z dnia 3.01.2018
  99. (...) z dnia 1.02.2018
  100. (...) z dnia 1.03.2018
  101. (...) z dnia 3.04.2018
  102. (...) z dnia 4.05.2018
  103. (...) z dnia 4.06.2018
  104. (...) z dnia 2.07.2018
  105. (...) z dnia 1.08.2018
  106. (...) z dnia 3.09.2018
  107. (...) z dnia 1.10.2018
  108. (...) z dnia 2.11.2018
  109. (...) z dnia 3.12.2018
  110. (...) z dnia 2.01.2019
  111. (...) z dnia 1.02.2019
  112. (...) z dnia 2.01.2019
  113. (...) z dnia 1.04.2019
  114. (...) z dnia 2.05.2019
  115. (...) z dnia 3.06.2019
  116. (...) z dnia 1.07.2019
  117. (...) z dnia 1.08.2019 Ponadto spółka dokonała dwóch przelewów w kwotach po 17 300 zł (tytułem faktur nr (...)) w dniu 21 lipca 2019 roku. Tak naliczane zaliczki z tytułu zarządu i administrowania nieruchomością wspólną po 2012 roku oparte były na Planie Gospodarczym z 2012 roku. (bezsporne, ponadto zaświadczenie Banku (...) S.A. – kk. 208-210; historia rachunku bankowego – kk. 149-160; zeznania świadek B. P. – protokół kk. 280-281). Spółka (...) Sp. z o.o. wystawiła faktury:  nr (...) z dnia 21.07.2019 na kwotę 17 300 zł – tytułem zarządzania osiedlem (...), ul. (...)(k. 259)  nr (...) z dnia 8.08.2019 na kwotę 3 500 zł – tytułem administrowania osiedlem (...), ul. (...)(k. 260). Uchwałą nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...) ul. (...) w W. z dnia 5 sierpnia 2019 roku w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną:
  118. zmieniono sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną Wspólnoty w ten sposób, że odwołano zarządcę spółkę (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. i wprowadzono zarząd nieruchomością wspólną określony w ustawie o własności lokali jako właściwy dla nieruchomości, w których jest więcej niż siedem lokali –

art. 20 ustawy o własności lokali 2. właściciele lokali tworzący Wspólnotę jednocześnie wyrazili wolę rozwiązania bądź wypowiedzenia umowy o zarządzanie nieruchomością z dnia 1 września 2009 roku spółce pod firmą (...) sp. z o.o. oraz powierzyli wykonanie tej czynności przyszłemu organowi Wspólnoty, który będzie sprawował zarząd w sposób określony w art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali. (akt notarialny rep. A nr (...) – protokół z zebrania właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową, uchwała nr(...) – kk. 265-266v.) Efektem ww. uchwały umowa z dnia 1 września 2009 roku została skutecznie wypowiedziana,

§12ust.

2 umowy (zeznania M. P. w charakterze pozwanej – protokół kk. 356). Pismem z dnia 24 października 2019 roku Wspólnota zwróciła się do (...) sp. z o.o. o wystawienie w terminie 14 dni faktur korygujących do wymienionych 116 faktur, które miały zostać wystawione na błędną kwotę. Jednocześnie Wspólnota wezwała do wpłacenia nadpłaty w kwocie 501 769,60 zł, wynikającej z opłacenia w całości wszystkich faktur w wysokości, która nie znajduje pokrycia w zobowiązaniu wzajemnym wynikającym z umowy z uwagi na brak powstawania nowych zobowiązań wobec spółki – w terminie 30 dni od dnia otrzymania pisma. Wskazano, że wynagrodzenie umowne wynosiło 0,43 zł za każdy m 2 powierzchni użytkowej mieszkań i pomieszczeń przynależnych (27 233,60 m 2) oraz lokali usługowych (765 m 2) znajdujących się w nieruchomości oraz 2,50 zł za każde miejsce postojowe w garażu podziemnym (374 oznaczone miejsca postojowe), co daje kwotę 12 974,40 zł (pismo z 24.10.2019 – kk. 135-137). Pismo zostało odebrane w dniu 28 października 2019 roku (potwierdzenie nadania – k. 138; wydruk ze strony Poczty Polskiej – k. 139). Również pismem z dnia 24 października 2019 roku Wspólnota zwróciła spółce bez dopuszczenia do obrotu gospodarczego faktury nr (...) z dnia 21 lipca 2019 roku oraz nr (...) z dnia 29 lipca 2019 roku, jako że nie stanowią potwierdzenia czynności faktycznie dokonanych, domagając się jednocześnie zwrotu łącznej kwoty 34 600 zł (tj. kwot po 17 300 zł z tytułu każdej z ww. faktur) (pismo z 24.10.2019 – k. 144; faktury – kk. 145-146). Wnioskiem z dnia 31 grudnia 2019 roku skierowanym do Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi-Południe w Warszawie Wspólnota wezwała byłego zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l. na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością z dnia 1 września 2009 roku, tj. (...) sp. z o.o., o zawezwanie do próby ugodowej w sprawie zwrotu nienależnie pobranych środków z rachunku bankowego Wspólnoty oraz należnych odsetek ustawowych. Wskazano, że spółka „wypłaciła nienależnie z rachunku bankowego WM” na swoją rzecz kwotę 380 648 zł, na którą składają się:

  1. kwota zawyżonego wynagrodzenia w okresie od 1 stycznia 2013 roku do dnia 6 sierpnia 2019 roku za zarządzenie osiedlem, która nie znajduje potwierdzenia w umowie ani uchwale Wspólnoty; wynagrodzenie określone w §11 wynosiło 12 974,40 zł, a każdego miesiąca z rachunku Wspólnoty była pobierana kwota 17 300 zł, tj. zawyżona o 4 325,60 zł, co daje wartość 346 048 zł,
  2. w dniach 22 lipca i 30 lipca 2019 roku z tego samego rachunku bankowego zostały pobrane dwukrotnie kwoty 17 300 zł, dla których brak było podstaw do wypłaty, gdyż nie istniało żadne zobowiązanie wobec wzywanej spółki, co daje kwotę 34 600 zł. Pozostała kwota roszczenia w wysokości 97 613,83 zł to odsetki ustawowe wyliczone na podstawie art. 359 k.c. Wspólnota zaproponowała ugodę polegającą na zwróceniu przez spółkę kwoty 300 000 zł oraz wniesioną przez WM kwotę opłaty sądowej w postępowaniu (wniosek z 31.12.2019 – k. 140; potwierdzenie nadania wniosku do Sądu – k. 143). Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie dokumentów złożonych w niniejszej sprawie, które Sąd w całości uznał za wiarygodne, gdyż ich rzetelność i prawdziwość nie były przez strony kwestionowane, a okazały się być dopuszczonymi jako dowody niezbędne do ustalenia stanu faktycznego oraz na okoliczności uznane przez Sąd za bezsporne, bowiem albo zostały przez strony wprost przyznane albo też ich zaprzeczenie nie zostało przez stronę dostatecznie udowodnione, co zostało przez Sąd ocenione na zasadzie art. 229 i 230 k.p.c. W tym miejscu należy jedynie nadmienić, że strony nie przedłożyły żadnego dowodu, by zostało przez Wspólnotę złożone pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy, natomiast fakt, iż umowa została wypowiedziana, został przyznany przez stronę pozwaną w ramach dowodu z jej przesłuchania („potem dostaliśmy wypowiedzenie umowy”; protokół – k. 356), w związku z czym Sąd uznał za udowodnione, że umowa została wypowiedziana po uchwaleniu uchwały nr(...) Wspólnoty z dnia 5 sierpnia 2019 roku, z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, w związku z czym należało przychylić się do twierdzeń strony pozwanej, iż jeszcze w miesiącach wrzesień i październik 2019 roku umowa obowiązywała. Podstawę ustaleń faktycznych stanowiły również zeznania opisanych świadków oraz stron. Sąd co do zasady uznał większość tych zeznań za wiarygodne, jasne, spójne, logiczne i znajdujące potwierdzenie w dokumentach złożonych do akt, w tym zakresie, w jakim dotyczyły okoliczności istotne w świetle końcowego rozstrzygnięcia (art. 227 k.p.c.). Sąd Okręgowy w Warszawie zważył, co następuje. Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części. Strona powodowa domagała się zapłaty opisanej kwoty 536 369,60 zł z tytułu częściowo nadpłaconych należności wynikających ze 118 opisanych wyżej faktur, które były wystawiane na podstawie łączącej strony umowy o zarządzanie nieruchomością. Powódka wywodziła, że pozwana spółka, jako zarządca, dokonywała przelewów na swoją rzecz w zawyżonych kwotach po 17 300 zł, podczas gdy – jak wywodziła – należne jej miesięczne wynagrodzenie powinno wynosić 12 974,40 zł. Tym samym świadczenie nienależne dotyczy kwot po 4 325,60 zł w odniesieniu do wszystkich 116 faktur począwszy od stycznia 2010 roku do sierpnia 2019 roku, a także całości kwot po 17 300 zł wynikających z faktur nr (...)) W ocenie Sądu roszczenie co do zasady podlega zasądzeniu, choć nie za cały okres objęty żądaniem pozwu. Zasadne jest zasądzenie żądanych kwot za okres od stycznia 2013 roku (tj. począwszy od faktury nr (...)) do sierpnia 2019 roku (tj. do faktury (...) włącznie), a także częściowo w odniesieniu do faktur nr (...). W myśl art. 22 ust. 2 u.w.l. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Ustęp 3 stanowi, że czynnościami przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest w szczególności ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej. Z przepisów tych wynika, że aby ustalić wynagrodzenie pozwanej spółki jako zarządcy nieruchomości wspólnej w wyższym wymiarze niż wynikający z zawartej między stronami umowy o zarządzanie nieruchomością z dnia 1 września 2009 roku, koniecznym było jeżeli nie zawarcie nowej umowy (bądź dokonanie zmiany umowy z dnia 1 września 2009 roku), to przynajmniej podjęcie stosownej uchwały właścicieli lokali. Niewątpliwie w okresie od stycznia 2013 roku (tj. począwszy od faktury nr (...)) do sierpnia 2019 roku (tj. do faktury (...) włącznie) żadna taka zmiana stosunku umownego nie została dokonana, jak również żadna taka ważna uchwała nie została podjęta (co prawda w dniu 12 marca 2013 roku podjęto uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia rocznego Planu Gospodarczego na rok 2013 i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu na 2013 rok, w której to określono przewidywane koszty zarządu nieruchomością na łączną kwotę 17 300 zł, jednak uchwała ta została uchylona na mocy wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 29 marca 2019 roku w sprawie o sygn. II C 332/18, a następnie tak określone wynagrodzenie nie było uwzględniane w kolejnych uchwałach w przedmiocie przyjęcia planu gospodarczego na kolejne lata). W konsekwencji w tym okresie miesięczne wynagrodzenie pozwanej wyliczone na podstawie kryteriów określonych w umowie wynosiło 12 974,40 zł, co skutkowało tym, że świadczenie nienależne (w myśl art. 410§2 k.c. w zw. z art. 405§2 k.c.) w odniesieniu do następujących faktur:
  3. (...) z dnia 2.01.2013
  4. (...) z dnia 1.02.2013
  5. (...) z dnia 1.03.2013
  6. (...) z dnia 3.04.2013
  7. (...) z dnia 6.05.2013
  8. (...) z dnia 3.06.2013
  9. (...) z dnia 1.07.2013
  10. (...) z dnia 1.08.2013
  11. (...) z dnia 2.09.2013
  12. (...) z dnia 1.10.2013
  13. (...) z dnia 4.11.2013
  14. (...) z dnia 2.12.2013
  15. (...) z dnia 2.01.2014
  16. (...) z dnia 3.02.2014
  17. (...) z dnia 3.03.2014
  18. (...) z dnia 1.04.2014
  19. (...) z dnia 5.05.2014
  20. (...) z dnia 2.06.2014
  21. (...) z dnia 1.07.2014
  22. (...) z dnia 1.08.2014
  23. (...) z dnia 1.09.2014
  24. (...) z dnia 1.10.2014
  25. (...) z dnia 3.11.2014
  26. (...) z dnia 1.12.2014
  27. (...) z dnia 2.01.2015
  28. (...) z dnia 2.02.2015
  29. (...) z dnia 2.03.2015
  30. (...) z dnia 1.04.2015
  31. (...) z dnia 4.05.2015
  32. (...) z 06.2015
  33. (...) z dnia 1.07.2015
  34. (...) z dnia 3.08.2015
  35. (...) z dnia 1.09.2015
  36. (...) z dnia 1.10.2015
  37. (...) z dnia 2.11.2015
  38. (...) z dnia 1.12.2015
  39. (...) z dnia 4.01.2016
  40. (...) z dnia 1.02.2016
  41. (...) z dnia 1.03.2016
  42. (...) z dnia 1.04.2016
  43. (...) z dnia 4.05.2016
  44. (...) z dnia 1.06.2016
  45. (...) z dnia 1.07.2016
  46. (...) z dnia 1.08.2016
  47. (...) z dnia 1.09.2016
  48. (...) z dnia 3.10.2016
  49. (...) z dnia 2.11.2016
  50. (...) z dnia 1.12.2016
  51. (...) z dnia 2.01.2017
  52. (...) z dnia 1.02.2017
  53. (...) z dnia 1.03.2017
  54. (...) z dnia 3.04.2017
  55. (...) z dnia 5.05.2017
  56. (...) z dnia 1.06.2017
  57. (...) z dnia 3.07.2017
  58. (...) z dnia 1.08.2017
  59. (...) z dnia 1.09.2017
  60. (...) z dnia 2.10.2017
  61. (...) z dnia 2.11.2017
  62. (...) z dnia 1.12.2017
  63. (...) z dnia 3.01.2018
  64. (...) z dnia 1.02.2018
  65. (...) z dnia 1.03.2018
  66. (...) z dnia 3.04.2018
  67. (...) z dnia 4.05.2018
  68. (...) z dnia 4.06.2018
  69. (...) z dnia 2.07.2018
  70. (...) z dnia 1.08.2018
  71. (...) z dnia 3.09.2018
  72. (...) z dnia 1.10.2018
  73. (...) z dnia 2.11.2018
  74. (...) z dnia 3.12.2018
  75. (...) z dnia 2.01.2019
  76. (...) z dnia 1.02.2019
  77. (...) z dnia 2.01.2019
  78. (...) z dnia 1.04.2019
  79. (...) z dnia 2.05.2019
  80. (...) z dnia 3.06.2019
  81. (...) z dnia 1.07.2019
  82. (...) z dnia 1.08.2019, wynosiło każdorazowo po 4 325,60 zł, co daje łączną kwotę 346 048 zł (80 x 4 325,60). Ponadto zasługiwało na uwzględnienie żądanie odnoszące się do faktur (...), choć nie w całości. Strona powodowa wywodziła, że świadczenie nienależne wynosi w całości 34 600 zł (2x 17 300 zł). Brak było jakichkolwiek dowodów, by przedmiotowa umowa została rozwiązana w trybie §12 ust. 3, tj. z uwagi na rażące zaniedbywanie przez drugą stronę obowiązków wynikających z umowy, bądź postępowanie przez drugą ze stron w sposób sprzeczny z prawem. Jak zostało wykazane w toku postępowania, umowa została wypowiedziana po uchwaleniu uchwały nr(...) powodowej Wspólnoty z dnia 5 sierpnia 2019 roku, z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, w związku z czym należało przychylić się do twierdzeń strony pozwanej, iż jeszcze w miesiącach wrzesień i październik 2019 roku trwał okres wypowiedzenia umowy. W konsekwencji należało uznać, że spółce wciąż należne jest wynagrodzenie obliczane na dotychczasowych zasadach, tj. w kwotach po 12 974,40 zł. Tym samym zwrotowi podlega jedynie nadpłata w łącznej kwocie 8 651,20 zł (2x 4 325,60 zł). Mając na uwadze powyższe rozważania należna powódce kwota tytułem roszczenia głównego to 354 699,20 zł (346 048 + 8 651,20). W przedmiocie odsetek Sąd orzekł na podstawie art. 482 1 k.c. oraz art. 455 k.c. Od kwoty 346 048 zł powódce przysługiwały odsetek za okres wskazany w pozwie, tj. od dnia 28 listopada 2019 roku, stosownie do wezwania do zapłaty z dnia 24 października 2019 roku, a doręczonego dnia 28 października 2019 roku, w którym to zakreślono termin 30 dni na realizację zobowiązania. Z kolei w odniesieniu do kwoty 8 651,20 zł, której to jeszcze ww. wezwanie do zapłaty nie obejmowało, odsetki należą się dopiero od dnia 22 czerwca 2023 roku, tj. od dnia następnego po dniu doręczenia pozwanej odpisu pozwu, uznając, że pozwana – mając już wcześniej pełną świadomość co do okoliczności sprawy i podstawy faktycznej żądania powódki – już tego dnia powinna była to świadczenie spełnić. W odniesieniu do argumentacji pozwanego należy jedynie nadmienić, iż legitymacja czynna powodowej Wspólnoty nie budziła wątpliwości Sądu, albowiem to z rachunku bankowego Wspólnoty były pobierane przez pozwaną spółkę środki pieniężne, więc trudno byłoby Wspólnocie, która została zubożona, odmawiać prawa do dochodzenia zwrotu nadmiarowo pobieranych kwot. W świetle przepisów ustawy o własności lokali czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a tym samym czynnością wymagającą uprzedniego podjęcia uchwały wyrażającej zgodę na jej dokonanie, wymieniane jest jedynie wytoczenie powództwa o przymusową sprzedaż lokalu (art. 22 ust. 3 pkt 7 u.w.l.). Nie sposób się więc doszukać wyraźnej podstawy prawnej uzasadniającej twierdzenie pozwanej, jakoby wytoczenie przedmiotowego powództwa o zwrot świadczenia nienależnego wymagało uprzedniego podjęcia uchwały, o której mowa w art. 22 ust. 2 u.w.l. W konsekwencji orzeczono jak w punkcie I sentencji wyroku. Oddaleniu podlegało natomiast roszczenie dotyczące roszczenia odsetkowego w pozostałym, nie uwzględnionym w punkcie I zakresie, zaś co do roszczenia głównego – w odniesieniu do następujących faktur:
  83. (...) z dnia 4.01.2010
  84. (...) z dnia 1.02.2010
  85. (...) z dnia 1.03.2010
  86. (...) z dnia 1.04.2010
  87. (...) z dnia 4.05.2010
  88. (...) z dnia 7.06.2010
  89. (...) z dnia 1.07.2010
  90. (...) z dnia 2.08.2010
  91. (...) z dnia 1.09.2010
  92. (...) z dnia 1.10.2010
  93. (...) z dnia 2.11.2010
  94. (...) z dnia 1.12.2010
  95. (...) z dnia 3.01.2011
  96. (...) z dnia 1.02.2011
  97. (...) z dnia 1.03.2011
  98. (...) z dnia 1.04.2011
  99. (...) z dnia 4.05.2011
  100. (...) z dnia 1.06.2011
  101. (...) z dnia 1.07.2011
  102. (...) z dnia 1.08.2011
  103. (...) z dnia 1.09.2011
  104. (...) z dnia 3.10.2011
  105. (...) z dnia 2.11.2011
  106. (...) z dnia 1.12.2011
  107. (...) z dnia 2.01.2012
  108. (...) z dnia 1.02.2012
  109. (...) z dnia 1.03.2012
  110. (...) z dnia 2.04.2012
  111. (...) z dnia 2.05.2012
  112. (...) z dnia 1.06.2012
  113. (...) z dnia 2.07.2012
  114. (...) z dnia 1.08.2012
  115. (...) z dnia 3.09.2012
  116. (...) z dnia 1.10.2012
  117. (...) z dnia 2.11.2012
  118. (...) z dnia 3.12.2012 W ocenie Sądu skoro na lata 2010-2012 były uchwalane plany gospodarcze, w których uwzględniano tak określone wynagrodzenie pozwanej z tytułu zarządu nad nieruchomością, tj. w łącznej kwocie 17 300 zł (były to uchwały właścicieli lokali nieruchomości), to należało uznać, że powódka na tak określone wynagrodzenie się godzi, a tym samym w tych przypadkach o świadczeniu nienależnym nie może być mowy. Ponadto należało zgodzić się z zarzutem strony pozwanej, iż roszczenie obejmujące faktury wystawiane w latach 2010-2012 uległo przedawnieniu. Zastosowanie w tej sprawie znajduje art. 118 k.c., przy czym należy wziąć pod uwagę, że ów przepis został zmieniony przez art. 1 pkt 3 ustawy z dnia 13 kwietnia 2018 r. (Dz.U. z 2018, poz. 1104) zmieniającej Kodeks cywilny z dniem 9 lipca 2018 r. Na gruncie tej zmiany, termin 10-letni został zastąpiony terminem 6-letnim. Przepisy intertemporalne jednocześnie zakładały, że jeżeli nowy termin przedawnienia jest krótszy niż według przepisów dotychczasowych, bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się z dniem wejścia w życie niniejszej ustawy. Jeżeli jednak przedawnienie, którego bieg terminu rozpoczął się przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej, nastąpiłoby przy uwzględnieniu dotychczasowego terminu przedawnienia wcześniej, to przedawnienie następuje z upływem tego wcześniejszego terminu.

tymi wytycznymi, istotnie termin 10-letni (liczony od dnia 14 grudnia 2012 roku) upłynąłby wcześniej, niż termin 6-letni liczony od dnia 9 lipca 2018 roku, a zatem to 10-letni termin znajduje zastosowanie w niniejszej sprawie. Powódka złożyła wniosek o zawezwanie do próby ugodowej w dniu 31 grudnia 2022 roku, a zatem już po upływie tego terminu. Bieg terminu przedawnienia z pewnością uległ przerwaniu dopiero w stosunku do płatności dokonanych po 14 grudnia 2012 roku. Nadto z wyżej wskazanych już przyczyn, oddaleniu podlegało żądanie co do kwot po 12 974,40 zł wynikających z faktur nr (...). W tak opisanym zakresie powództwo należało oddalić, o czym orzeczono jak w punkcie II sentencji wyroku. W przedmiocie kosztów procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98§1, §1 1 i §3 k.p.c. oraz art. 100 k.p.c. Powodowa Wspólnota wygrała proces w wymiarze 66,12%, a zatem należało zasądzić na jej rzecz od strony pozwanej koszty procesu stosownie do tak określonego wyniku sprawy. Na koszty poniesione przez powódkę składają się: opłata od pozwu w wysokości 26 819 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w wysokości 10 800 zł (

§2

pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie) – łącznie 37 619 zł. Na koszty poniesione przez pozwaną, która wygrała sprawę w wymiarze 33,88%, złożyły się także koszty zastępstwa procesowego w kwocie 10 800 zł. a także opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł – łącznie 10 817 zł. 66,12% z kwoty 37 619 zł stanowi kwotę 24 873,69 zł, zaś 33,88% z kwoty 10 817 zł stanowi kwotę 3 664,80 zł. Po kompensacie należne powódce koszty procesu (wraz ze stosownymi odsetkami określonymi w art. 98§1 1 k.p.c.) stanowią kwotę 21 208,88 zł, o czym orzeczono jak w punkcie III sentencji wyroku.

🔗 Do źródła urzędowego

Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.