Sygn. akt XXVII Ca 2347/24 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 10 czerwca 2025 r. Sąd Okręgowy w Warszawie XXVII Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie: Przewodniczący: Sędzia Edyta Bronowic

§ 1i 2 k.c.

poprzez nieuwzględnienie, że postanowienia umowne nie pozwalające na rozróżnienie ścian działowych i ścianek działowych (nadających się do demontażu) stanowiłyby klauzule abuzywne, albowiem w każdym przypadku powierzchnia pod wszelkimi ścianami działowymi byłaby wliczana do powierzchni użytkowej lokalu, prowadząc do jej zawyżenia, a tym samym do podniesienia ceny, jaką musiałby zapłacić nabywca, mimo iż Norma wprost przewiduje konieczność rozróżnienia ww. rodzajów ścian;

1. art. 410 § 1 k.c. w zw. z art. 405 k.c. poprzez uznanie, że brak jest podstaw do uznania, iż jakakolwiek część ceny zapłaconej za lokal stanowi świadczenie nienależne, w sytuacji, gdy z uwagi na zawyżenie powierzchni użytkowej lokalu o 1,27 m2 cena lokalu została zawyżona o 10 207,58 zł;
2. art. 556 k.c. w zw. z art. 556 1 § 1 k.c. w zw. z art. 560 § 1 k.c. poprzez nieuwzględnienie, że lokal jest dotknięty wadą, zaś wezwanie do zapłaty z dnia 10.02.2023 r. należy traktować jako oświadczenie o obniżeniu ceny, zaś dochodzona kwota jest proporcjonalna do różnicy między wysokością ceny wynikającej z umowy, a wysokością ceny jaka powinna być ustalona, gdyby rzecz byłaby pozbawiona wad. Wskazując na powyższe zarzuty powodowie wnieśli na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. o zmianę zaskarżonego wyroku w zaskarżonym zakresie, a tym samym o zasądzenie od Pozwanego na rzecz Powodów, łącznie jako małżonków, kwoty 10.207,58 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 24.02.2023 r. do dnia zapłaty, oraz zasądzenie od Pozwanego na rzecz Powodów, łącznie jako małżonków, kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, oraz zasądzenie od Pozwanego na rzecz Powodów, łącznie jako małżonków, kosztów procesu za II instancję, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty. Powodowie również na podstawie art. 162 § 1 k.p.c. zgłosili zastrzeżenie wobec oddalenia wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego ds. architektury i budownictwa specjalizacja: obliczanie powierzchni użytkowej!, postanowieniem z dnia 24 maja 2024 r., w konsekwencji na podstawie art. 380 k.p.c. wnosząc o rozpoznanie postanowienia dowodowego z dnia 24 maja 2024 r. i dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego ds. architektury i budownictwa specjalizacja: obliczanie powierzchni użytkowej), na okoliczności wskazane w pozwie oraz w piśmie z dnia 2 października 2023 r. W odpowiedzi na apelację pozwany wniósł o oddalenie apelacji, oraz zasądzenie kosztów procesu. Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie. W ocenie Sądu odwoławczego Sąd Rejonowy w sposób poprawny przeprowadził w sprawie postępowanie dowodowe i na jego podstawie poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, które Sąd Okręgowy przyjmuje za własną podstawę rozstrzygnięcia. Również w zakresie rozważań prawnych Sądu I instancji, analizowanych przez pryzmat zarzutów stawianych w apelacji pozwanej, Sąd odwoławczy nie dopatrzył się uchybień, które mogłyby skutkować podważeniem wyroku pierwszoinstancyjnego. Przed przystąpieniem do oceny podniesionych zarzutów apelacji Sąd odwoławczy uznaje za celowe wyjaśnienie istotny postepowania na obecnym etapie. Ustalenia i rozważenia Sądu I instancji zasadniczo nie pozostawiają wątpliwości co do tego, że roszczenie powodów o obniżenie ceny nie zostało wykazane co do zasady – sporny lokal nie zawierał wad, które uprawniałyby ich do żądania obniżenia ceny na gruncie art. 556 k.c. w zw. art. 560 § 1 k.c. (w brzmieniu przytoczonym przez Sąd I instancji). Sąd I instancji ocenił że powodowie nie sprostali ciężarowi dowodowemu w zakresie wskazanego w pozwie roszczenia. Analiza treści pisemnego uzasadnienia wyroku oraz treści apelacji prowadzi do wniosku, że istota sporu sprowadzała się do oceny dopuszczalności dochodzenia przez powodów roszczenia o obniżenie ceny nabytej rzeczy. Art. 560 § 1 i 3 k.c. w brzmieniu na moment zawarcia przez powodów umowy stanowił, że jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne. Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. W literaturze i w orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się różne mechanizmy dochodzenia do kwoty, o jaką obniża się cenę umówioną przez strony. W tym miejscu należy przywołać poglądy Sądu Najwyższego wyrażone m.in. w uchwale z dnia 30 grudnia 1988 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 48/88 (OSNC 1989, Nr 3, poz. 36) a także w wyroku z dnia 16 grudnia 1998 roku w sprawie o sygn. akt III CKN 74/
3. W orzeczeniach tych Sąd Najwyższy wskazywał, że ustawowe sformułowanie § 3 art. 560 k.c. „należy skonkretyzować w tym sensie, że obniżenie ceny towaru powinno uwzględniać koszt nakładów i starań niezbędnych do doprowadzenia rzeczy, poprzez usunięcie wad, do sprawności zgodnej z przeznaczeniem". W nowszym orzecznictwie, w szczególności w powołanych przez Sąd Rejonowy wyrokach z dnia 2 marca 2006 roku w sprawie o sygn. akt I CSK 22/05 i z dnia 14 grudnia 2001 roku w sprawie o sygn. akt V CKN 561/00 Sąd Najwyższy zajął odmienne stanowisko, wyjaśniając, że prawidłowe zastosowanie art. 560 § 3 k.c. wymaga stosunkowego obniżenia ceny, a więc ustalenia proporcji między wartością rzeczy wolnej od wad, a jej wartością rzeczywistą, czyli ustaloną z uwzględnieniem istniejących wad. Następnie tę samą proporcję należy zastosować do ceny przyjętej w umowie, obliczając w ten sposób nową, obniżoną cenę. Powyższe zapatrywanie potwierdza stanowisko literatury, zgodnie z którym redukcja ceny powinna uwzględniać dwie operacje – pierwsza z nich polega na określeniu stosunku wartości rzeczy z wadą do wartości rzeczy bez wady. Decydujące znaczenie ma tu wartość rynkowa rzeczy, a nie treść umowy. Określenie stosownej proporcji będzie zwykle wymagało wiedzy specjalnej. Jeżeli na rynku nie występują rzeczy wolne od wad (także wtedy, gdy rzecz ma „wadę gatunkową”, tzn. żaden z egzemplarzy należących do uzgodnionego przez strony gatunku nie ma stosownej właściwości, odpowiadającej np. zapewnieniom sprzedawcy), to punktem odniesienia dla porównania powinny być rzeczy podobne. Niektórzy przedstawiciele doktryny wskazują, że w sytuacji w której nie występuje rzeczy wolne od wady, jak i w sytuacji gdy nie występują rzeczy podobne, należy ocenić zakres redukcji z uwzględnieniem całokształtu okoliczności (por. art. 322 k.p.c.; zawyżenie ceny jest rodzajem szeroko rozumianej szkody). W takiej sytuacji – i tylko w takiej – pewną wskazówką może być także wysokość kosztów niezbędnych do doprowadzenia rzeczy do sprawności zgodnej z jej przeznaczeniem. Co do zasady kryterium to jest jednak nieadekwatne wobec przysługującej kupującemu możliwości żądania usunięcia wady (R. Trzaskowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczegółowa, wyd. II, red. J. Gudowski, Warszawa 2017, art. 560, art. 561 i powołana tam literatura). Przekładając powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy podzielić należało stanowisko Sądu I instancji wskazujące, że powodowie nie sprostali ciężarowi dowodowemu wykazanie zasadności dochodzonego roszczenia. Zdaniem Sądu Okręgowego Sąd Rejonowy poczynił ustalenia faktyczne w sprawie bez obrazy art. 233 § 1 k.p.c. w oparciu o wszechstronnie przeanalizowany, oceniony zgodnie z zasadami wiedzy, logiki i doświadczenia życiowego materiał dowodowy. Skuteczne podniesienie zarzutu poczynienia ustaleń sprzecznych z materiałem dowodowym wymaga wskazania przy użyciu argumentów jurydycznych rażącego naruszenia wyżej powołanych dyrektyw oceny dowodów, czemu skarżący nie sprostał. Jeżeli nadto z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w takim przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (vide: wyrok Sądu Najwyższego z 27 września 2002 r. II CKN 817/00, LEX nr 56906).W ramach zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. skarżący wskazał, jedynie błędy w zakresie prawidłowo ustalonego stanu faktycznego przez Sąd pierwszej instancji, w związku z tym należało uznać, że powyższy zarzut stanowił jedynie polemikę z ustalonym stanem faktycznym, w związku z czym zarzut naruszenia art. 233 k.p.c. był bezzasadny. Zgodnie z art. 22 1 k.c. za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Również Sąd Okręgowy nie miał w sprawie wątpliwości co do tego, że powodowie w ramach spornego stosunku wpisuje się w powyżej przywołaną definicję ustawową. W niniejszym postępowaniu nie ma znaczenia, że strona powoda zajmuje się działalnością prawniczą. Z tego względu przyjąć należało, że powodowie zawarli sporny kontrakt z profesjonalnym przedsiębiorcą, działając w charakterze konsumentów. Zarzuty co do konieczności przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego należy uznać za niezasadne. Skarżący wskazał, że wykładnia językowa pojęcia „demontaż” wymagała wiadomości specjalnych, w sytuacji gdy wiadomości specjalne byłyby przydatne do ustalenia na ile skomplikowane (inwazyjne) prace trzeba wykonać celem usunięcia ścian w lokalu Powodów, a co mogłoby mieć wpływ na wykładnię ww. pojęcia. Przy czym w tym zakresie dla Sądu Okręgowego najważniejszym dokumentem jest umowa deweloperska, oraz umowa sprzedaży. W konsekwencji, jeżeli powód twierdzi, że przedmiotowa nieruchomość posiadała wady, to jego rzeczą było wykazanie, że powierzchnia nieruchomości w rzeczywistości jest inna niż wskazana w akcie notarialnym. Przedmiot sprzedaży nie różnił się w jakikolwiek sposób od opisanego w umowach między stronami w szczególności w umowie przenoszącej własności na powodów. W dniu 19 lipca 2022 r. powodowie zawarli z pozwanym umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. W załączniku do umowy wskazano, że inwentaryzację wykonano na podstawie normy PN-ISO 9836:1997, oraz wskazano, że do powierzchni lokalu wliczono powierzchnie pod ściankami działowymi nadającymi się do demontażu. Przed zawarciem ww. umowy strony w dniu 12 stycznia 2021 r. zawarły umowę deweloperską w formie aktu notarialnego przed notariuszem – Rep. (...). W tej umowie wskazano, że pomiaru powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego wielorodzinnego dokonuje się w oparciu o normę PN-ISO 9836:19997 . Do powierzchni miały być wliczane powierzchnie pod ściankami działowymi nadającymi się do demontażu. Należy zaznaczyć, że w tym zakresie nie rozróżniono na ścianki działowe łatwe do demontażu i ścianki działowe trudne do demontażu. Wszystkie powyższe informacje były przekazane w prospekcie informacyjnym, oraz zrzucie lokalu. Ścianki działowe nadające się do demontażu oznaczono m. in graficznie. Należy też wskazać, że w normie PN-ISO 9836:1997 ścianki działowe wymieniono jako jeden z elementów nadających się (z definicji) do demontażu. Jak już wyżej wspominano – w normie (czy też umowach) nie wprowadzono rozróżnienia na ścianki działowe nadające się i nie nadające się do demontażu, przyjmując że ścianki działowe stanowią element nadający się do demontażu i jako taki podlegający uwzględnieniu przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu. Mimo twierdzeń powoda, brak jest możliwości na podstawie ww. normy wprowadzenia rozróżnienia między ścianami działowymi, a ściankami działowymi. Również na podstawie przedstawionych umów, oraz norm prawnych istnieje jedynie podział na ściany konstrukcyjne i ściany działowe (k. 63). Powyższe skutkowało uznaniem zarzutu naruszenia art. 65 k.c., oraz zarzutu art. 3 pkt 7 prawa budowalnego jako bezzasadnych. W świetle powyższego na uwzględnienie nie zasługiwały także zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego w tym art. 385 § 2 k.c., oraz art.

§ 1i 2 k.c.

Stosownie do przepisu art.

k.c. kolejnym kryterium oceny decydującym o uznaniu klauzuli za niedozwoloną jest kształtowanie praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. W piśmiennictwie oraz judykaturze dominuje pogląd, że klauzula dobrych obyczajów, podobnie jak klauzula zasad współżycia społecznego, nakazuje dokonać oceny w świetle norm pozaprawnych, przy czym chodzi o normy moralne i obyczajowe, powszechnie akceptowane albo znajdujące szczególne uznanie w określonej sferze działań, na przykład w obrocie profesjonalnym, w określonej branży, w stosunkach z konsumentem. Szczególne znaczenie mają te oceny zachowań podmiotów w świetle dobrych obyczajów, które odwołują się do takich wartości jak: szacunek wobec partnera, uczciwość, szczerość, zaufanie, lojalność, rzetelność i fachowość. Im powinny odpowiadać zachowania stron stosunku, także w fazie przedumownej. Postanowienia umów, które kształtują prawa i obowiązki konsumenta nie pozwalając mu na realizację tych wartości, będą uznawane za sprzeczne z dobrymi obyczajami. Tak w szczególności kwalifikowane są wszelkie postanowienia, które zmierzają do naruszenia równorzędności stron stosunku, nierównomiernie rozkładają uprawnienia i obowiązki między partnerami umowy (por. M. Bednarek /w:/ System prawa prywatnego, t. 5, s. 662-663; W. Popiołek /w:/ K. Pietrzykowski, Komentarz t. I, 2005, art.

, nb 7; K. Zagrobelny /w:/ E. Gniewek, Komentarz, 2008, art. 3851, nb 9). W wyroku z dnia 13 lipca 2005 r., I CK 832/04, Pr. Bank. 2006, nr 3, s. 8, Sąd Najwyższy stwierdził, że „działanie wbrew dobrym obyczajom” w zakresie kształtowania treści stosunku obligacyjnego wyraża się w tworzeniu przez partnera konsumenta takich klauzul umownych, które godzą w równowagę kontraktową tego stosunku. Podobnie w wyroku z 3 lutego 2006 r., I CK 297/05, Wokanda 2006, nr 7-8, s. 18, Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że przepis art.

§ 1zd.

1 k.c. jest odpowiednikiem art. 3 ust. 1 dyrektywy 93/13/WE, stanowiącym, że klauzulę umowną, która nie została uzgodniona indywidualnie, należy uznać za niedozwoloną, jeżeli naruszając zasadę dobrej wiary, powoduje ona istotną i nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków kontraktowych na niekorzyść konsumenta. Dla uznania klauzuli za niedozwoloną zgodnie z przepisem art.

§ 1

k.c., poza kształtowaniem praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, koniecznym jest również stwierdzenie rażącego naruszenia interesów konsumenta. Należy przy tym uwzględnić nie tylko interesy o wymiarze ekonomicznym, ale i inne, zasługujące na ochronę dobra konsumenta, jak jego czas, prywatność, poczucie godności osobistej, czy satysfakcja z zawarcia umowy o określonej treści (por. M. Bednarek /w:/ System prawa prywatnego, t. 5, s. 663; E. Łętowska, Prawo umów konsumenckich, s. 341). Przyjmuje się, że postanowienia umowy rażąco naruszają interes konsumenta, jeżeli poważnie, znacząco odbiegają one od sprawiedliwego wyważenia praw i obowiązków stron. Sąd Najwyższy stwierdził, że „rażące naruszenie interesów konsumenta” oznacza nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków na jego niekorzyść w określonym stosunku obligacyjnym. Ocena stopnia naruszenia powinna być dokonywana z uwzględnieniem kryteriów przedmiotowych, jak i podmiotowych (wyrok SN z dnia 13.07.2005 r., I CK 832/04, opubl. Lex). W niniejszym postępowaniu ww. umowa deweloperska jak i umowa sprzedaży zawierały jasny wzór liczenia powierzchni netto, jak również różnica wskazywana przez stronę powodową wynika z postawionych ścianek działowych, które mogą zostać usunięte. W związku z czym powyższy zarzut należało uznać za bezzasadny. W zakresie stosowania różnych norm budowalnych przez pozwanego to należy wskazać, że późniejsza norma PN-ISO 9836:2015-12, która stosowana jest od daty wejścia w życie rozporządzenia z dnia 11 września 2020 r. Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowalnego tj. od dnia 19 września 2020 r., odmiennie reguluje sposób wykonywania obmiarów i obliczeń powierzchni użytkowej lokalu niż normy PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836:1997, to należy wskazać, że pozwana uzyskała ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę w przedmiotowej inwestycji w dniu 19 listopada 2019 r., a więc przed wejściem w życie rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. stad zastosowanie do niej znajdują przepisy rozporządzenia MTBiGM z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowalnego i norm PN-ISO 9836:1997. Swoją drogą z normy powoływanej przez powodów również nie wynika podział ścian działowych na prostych w demontażu (ścianek działowych) i innych. Konsekwencją powyższe było uznanie zarzutu naruszenia art. 410 § 1 k.c. w zw. z art. 405 k.c. jako bezzasadnym, ponieważ powodowie byli zobowiązani zapłacił dochodzoną kwotę na podstawie umowy sprzedaży lokalu. Podsumowując przedmiotowy lokal nie posiadał wady wskazanych przez stronę powodową w związku z czym zarzut naruszenia art. 556 k.c. w zw. z art. 556 1 § 1 k.c. w zw. z art. 560 § 1 k.c. należało uznać za bezzasadnym. Wobec powyższego Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację. Na podstawie art. 350 § 3 k.p.c. Sąd Okręgowy sprostował oczywistą omyłkę pisarską w treści wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie z dnia 25 maja 2024 r., sygn. akt XVI C 1140/23 w ten sposób, że w miejsce słów (...) z siedzibą w W.”, wpisać „(...) z siedzibą w W.”. Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił, że w niniejszym postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji istnieją przesłanki do zastosowania art. 102 k.p.c. W niniejszym postępowaniu Sąd Rejonowy słusznie wskazał, że brak odpowiedzi pozwanego na wezwanie do zapłaty spowodowało subiektywne przekonanie powodów o zasadności ich roszczeń w świetle problemów interpretacyjnych normy budowalnej. Powyższe okoliczności po otrzymaniu odpowiedzi na pozew, oraz orzeczeniu Sądu Rejonowego – nie mogły zostać uznane za uzasadnione. W związku z czym należało uznać, że przed postępowaniem drugiej instancji nie można było zastosować art. 102 k.p.c. O kosztach w instancji odwoławczej orzeczono na podstawie art. 391 § 1 k.p.c. w zw. z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z § 2 pkt 5 i § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, na które złożyły się koszty zastępstwa procesowego w wysokości 1.800,00 zł. O odsetkach ustawowych za opóźnienie Sąd Okręgowy orzekł z urzędu, stosownie do art. 98 § 1 1 k.p.c.