I C 855/23

Sygn. akt I C 855/23 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Warszawa, dnia 17 września 2025 roku Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący sędzia Marcin Polit Protokolant sekretarz sądowy Zuzanna Kurek po rozpoznaniu w dniu 3 września 2025 roku w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa A. W. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. o uchylenie uchwał I. oddala powództwo; II. zasądza od powoda A. W. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. kwotę 360 (trzysta sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego – z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty. Sygn. akt I C 855/23 UZASADNIENIE Pozwem nadanym w urzędzie pocztowym w dniu 26 lipca 2023 roku powód A. W. – współwłaściciel w 1/2 prawa odrębnej własności lokalu garażowego, położonego na terenie nieruchomości wspólnej, zarządzanej przez pozwaną wspólnotę, wniósł o uchylenie czterech uchwał właścicieli lokali, oznaczonych numerami (...), (...), (...) i (...). Pierwsza z nich dotyczyła przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2023, przy czym powód zarzucił jej, iż jest zbyt ogólna, przez co niemożliwa jest weryfikacja skutków finansowych działań zarządu, jest sprzeczna wewnętrznie i pomija istotne dla wspólnoty zdarzenia. Autor pozwu podniósł, iż nie wiadomo, które z pozycji sprawozdania dotyczą kosztów zarządzania nieruchomością wspólną, a także nie jest jasne, do czego odnoszą się rubryki opisane jako „fundusz remontowy garaż indywidualny“, skoro jedyny garaż na terenie wspólnoty stanowi prywatną współwłasność powoda i pozwana nie ma prawa rozliczać dotyczących go kosztów w sprawozdaniu finansowym. Ponadto pozwana utrzymuje w garażu system monitoringu, na który nie wyrazili zgody właściciele lokali i który wyrokiem sądowym nakazano zdemontować. Powód zarzucał, że w sprawozdaniu brak informacji o wzięciu przez pozwaną udziału w licytacji nieruchomości garażowej i udzieleniu jej przybicia. Podnosił także, że według jego wiedzy wspólnota nigdy nie podjęła uchwał w przedmiocie utworzenia funduszu remontowego, a zatem pozycja taka została w sprawozdaniu finansowym umieszczona niezgodnie z przepisami prawa. W jego ocenie nie wiadomo, co obejmują i na jakiej podstawie zostały wyliczone poszczególne pozycje, zawarte w sprawozdaniu; wspólnota nie była także uprawniona do zaliczenia do kosztów eksploatacji nieruchomości wspólnej kosztów ochrony budynków, nie są one bowiem związane z utrzymaniem porządku i czystości. Druga z uchwał, oznaczona numerem (...), dotyczyła udzielenia jedynej członkini zarządu – J. J. – absolutorium za rok 2022. A. W. zarzucił, że wymieniona stale narusza prywatną własność jego garażu, godząc się na wydawanie pilotów do niego, a także samowolnie korzysta ze znajdującej się w nim rozdzielni prądu. Dopuszcza się podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, nie uzyskując wcześniej uchwały właścicieli lokali, popełniła nieprawidłowości w rozliczeniach, a także nieprawidłowo wypełniała obowiązki sprawozdawcze. Uchwały o numerach (...) i (...) dotyczyły odpowiednio uchwalenia planu gospodarczego na rok 2023 i ustalenia miesięcznej zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Powód podnosił, że skoro przewidziane w planie koszty utrzymania nieruchomości wspólnej mają wynieść w roku 2023 około 602 000 zł, to środki zgromadzone na rachunku bankowym wspólnoty – 637000 zł – są wystarczające na ich pokrycie i zaliczka nie jest potrzebna. Wskazał także na to, że zaliczka dotycząca lokalu garażowego jest zawyżona. Powód argumentował, że zaskarżone przez niego uchwały są niezgodne z przepisami prawa, naruszają zasady prawidłowego zarządu, a także jego prawny i ekonomiczny interes. Odnosząc się do zachowania terminu do ich zaskarżenia wskazał, że informacje podjęciu uchwał otrzymał w nim 16 lipca 2025 roku, a zatem termin na wytoczenie powództwa o ich uchylenie został zachowany (pozew – kk. 3 – 13, koperta ze stemplem – k. 58). W odpowiedzi na pozew pozwana nie uznała powództwa i wniosła o jego oddalenie. Podniosła zarzut braku legitymacji czynnej powoda, argumentując, że skoro jest on jedynie współwłaścicielem lokalu garażowego w 1/2 części, a wytoczenie powództwa o uchylenie uchwały to – zdaniem pozwanej – czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną – to tym samym powód winien uzyskać na wystąpienie z nim zgodę drugiego współwłaściciela lokalu. Nawet jeśli przyjąć, że jest to czynność zwykłego zarządu, to i tak potrzebna jest do jej podjęcia zgoda więcej niż połowy współwłaścicieli. Odnosząc się do zarzutów podnoszonych przez powoda, pozwana argumentowała, iż w orzecznictwie dopuszczono przedstawienie sprawozdań w sposób odformalizowany. Wskazała, że dział zatytułowany „eksploatacja nieruchomości wspólnej“ w sprawozdaniu finansowym zawiera wszystkie elementy dotyczące wydatków poniesionych na zarządzanie nieruchomością wspólną. Osobno wymieniono tam natomiast zaliczki przypadające na właścicieli lokalu garażowego, albowiem należności te nie są regulowane i pozwana nie może z tych pieniędzy korzystać. Jest to zaległość umieszczona tam dla zapewnienia czytelności sprawozdania finansowego. W odpowiedzi na pozew wskazano, że pozwana nie prowadzi żadnych rozliczeń dotyczących garażu, stanowiącego prywatną własność, nie narusza jego posiadania, nie pokrywa kosztów jego funkcjonowania. Monitoring tego lokalu, o którym mowa w pozwie, został zdemontowany 3 marca 2022 roku. Z rozdzielni w garażu wspólnota nie korzysta. Dwukrotnie – w latach 2005 i 2011 – podejmowano uchwały o dokonaniu odpisów na fundusz remontowy, a więc zarzuty o niepodjęciu uchwały w przedmiocie jego powołania są chybione. Jeśli chodzi o uchwały numer (...) i (...), to posiadanie przez wspólnotę środków na rachunkach bankowych nie oznacza, iż wszystkie one mogą zostać przeznaczone na koszty zarządu nieruchomością wspólną (odpowiedź na pozew – kk. 85 – 91). Sąd ustalił i zważył, co następuje: Powództwo nie jest zasadne i podlega oddaleniu. Zgodnie z brzmieniem art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 1048) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W myśl art. 25 ust. 1a ustawy powództwo w tym przedmiocie może być wniesione w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały albo od dnia powiadomienia wytaczającej je osoby o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Skoro skutkiem przekroczenia tego terminu jest oddalenie powództwa, w pierwszej kolejności należało ustalić, czy został on przez powoda zachowany. Jak wskazano wyżej, z treści pozwu wynika, że A. W. dowiedział się o podjęciu kwestionowanych przez niego uchwał w dniu 16 lipca 2023 roku (k. 13). Dowody na to w postaci zawiadomienia datowanego na 31 maja 2023 roku (k. 28) i koperty, w której je nadano, opatrzonej tylko stemplem nadawczym z datą 2 czerwca 2023 roku (k. 30), nie są wprawdzie wystarczające, ale strona pozwana w tej części nie kwestionowała twierdzeń pozwu, a zatem Sąd uznał je za przyznane w sposób dorozumiany (art. 230 k.p.c.). Dlatego uznano, że powództwo, wytoczone - jak o tym już była mowa - 26 lipca 2023 roku, a więc według powoda tydzień i sześć dni po otrzymaniu przez niego zawiadomienia o podjęciu uchwał, złożono z zachowaniem terminu. W dalszej kolejności należy wskazać, iż Sąd nie podzielił zarzutu strony pozwanej dotyczącego braku legitymacji procesowej powoda. Z artykułu 1a ustawy wynika, że ilekroć mowa w niej o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć – wyjąwszy sytuację z artykułu 16 – także współwłaściciela w częściach ułamkowych. Oznacza to, że powód, któremu przysługuje udział 1/2 części we współwłasności lokalu garażowego, dla którego prowadzona jest księga wieczysta (...) (kk. 31 – 33), bez wątpienia ma legitymację procesową do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwał. Sąd – głównie z powodów wskazanych odpowiedzi na pozew – nie podziela jednak podnoszonych w stosunku do nich zarzutów. Przed przystąpieniem do ich omówienia należy poczynić uwagę, iż rozstrzygnięcie sprawy nastąpiło w oparciu o złożone do akt dokumenty, zeznania świadków J. S. (k. 115) i A. K.