I C 906/24

Sygn. akt I C 906/24 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 31 lipca 2025 r. Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie: Przewodniczący: sędzia Tadeusz Bulanda Protokolant: stażysta Aleksandra Sieńczewska po rozpoznaniu w dniu 2 lipca 2025 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa J. K. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 7 sierpnia 2024 r. I. Uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. nr (...) z dnia 7 sierpnia 2024 r.; II. Zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. na rzecz J. K. tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę 577 zł (pięćset siedemdziesiąt siedem złotych) wraz z odsetkami, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty. Sygn. akt I C 906/24 UZASADNIENIE Pozwem z dnia 18 września 2024 r. J. K. wniosła o uchylenie w całości uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. nr (...) z dnia 7 sierpnia 2024 r. z powodu naruszenia zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesów powódki oraz o zasądzenie od pozwanej Wspólnoty na rzecz powódki kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazano, że zaskarżona uchwała dotyczyła aktualizacji Regulaminu rozliczania mediów w zakresie rozliczania kosztów wytworzenia ciepłej wody użytkowej, a zastrzeżenia powódki wzbudzają zapisy przedmiotowej uchwały zawarte w § 3 ust. 1 pkt a), które stanowią, że „Zarząd Wspólnoty jest uprawniony do wydania tekstu jednolitego Regulaminu rozliczania mediów”. Powódka zwróciła uwagę, że zasadnym byłoby uchwalenie od razu jednolitego regulaminu, ponadto w przedmiotowym regulaminie znajduje się numeracja paragrafów kolejno 1, 2, 3 oraz 9, co sugeruje, że Zarząd planował samodzielnie dodać pozostałe paragrafy bez konsultacji, bądź wcześniejszego przedstawienia członkom Wspólnoty ich proponowanej treści. Ponadto w punkcie

1. b)wskazanego paragrafu znajduje się zapis, który przyznaje Zarządowi Wspólnoty uprawnienie do niemal dowolnego kształtowania sposobu rozliczania mediów w przypadku np. braku możliwości odczytu lub uszkodzenia przyrządu pomiarowego. Powódka podniosła, że przy ocenie zaskarżonej uchwały należy wziąć pod uwagę kwestię rozliczenia mediów w 2023 r., kiedy w rozliczeniu za okres styczeń-czerwiec 2023 r., mieszkańcy otrzymali informację, że z uwagi na to, że większość liczników centralnego ogrzewania była uszkodzona, za okres od stycznia do kwietnia 2023 r. rozliczenie tych lokali zostało wykonane na podstawie wyliczenia ryczałtu budynkowego. Prośby powódki o wyjaśnienie członkom Wspólnoty, jak zostało rozliczone ciepło za rok 2023 r. oraz na czym polega ryczałt nie zostały wysłuchane. Ostatecznie powódka otrzymała informację, z której wynikało, że Zarząd Wspólnoty podjął decyzję, na podstawie której całą sumę zużytego ciepła przez Wspólnotę podzielił równo przez ilość mieszkań bez względu na ich wielkość, udziały, czy historię zużycia i zarzuciła, że na podstawie zaskarżonej uchwały taka sytuacja może się powtórzyć. Dalej powódka wyraziła obawę, że nowe załączniki, korekty i punkty mogą być dodawane i usuwane całkowicie arbitralnie przez Zarząd Wspólnoty, bez możliwości wpływu na to członków Wspólnoty. Pozostawienie możliwości modyfikowania regulaminu przez Zarząd, bez konieczności głosowania przez członków Wspólnoty nad konkretnymi rozwiązaniami powoduje ryzyko, że w przyszłości podejmowane decyzje nie będą obiektywne i sprawiedliwe dla wszystkich, ani nie będą podlegały jakiejkolwiek kontroli. W dalszej części pkt
2. b)przywołanego paragrafu zaskarżonej uchwały znajduje się zapis stanowiący, że: „Zarząd Wspólnoty jest uprawniony do wnoszenia zmian/korekt/uzupełnień do Regulaminu rozliczania mediów, jeżeli pozwolą na taki sposób wykorzystania mediów we Wspólnocie, w którym każdy członek Wspólnoty nie będzie ponosić kosztów w nadmiarze, również w wyniku negatywnego wpływu jednego lokalu mieszkalnego na inne lokale mieszkalne". W ocenie strony powodowej ogólnikowy oraz mało precyzyjny charakter powyższego zapisu w praktyce pozwala na dowolną interpretację pojęcia „negatywnego wpływu". Powódka zwróciła również uwagę, że zgodnie z wzorami wyliczeń zawartymi w załącznikach i komentarzu Zarządu, cena wody ciepłej ma być równa cenie wody zimnej. Oznacza to, że koszt podgrzania wody będzie rozliczany równo na wszystkich mieszkańców jako koszt stały, bez względu na poziom zużycia ciepłej wody, pomimo że członkowie wspólnoty mieszkaniowej posiadają liczniki zarówno na ciepłą, jak również zimną wodę, a taka sytuacja może prowadzić do nadużyć. Zarzuciła ponadto, że członkowi Zarządu mają duże mieszkania, co oznacza, że ich arbitralne decyzje będą dyskryminować właścicieli z niewielkim zużyciem mediów. W jej ocenie zapisy zawarte w regulaminie są na tyle ogólne i niedoprecyzowane, że w praktyce to wyłącznie od decyzji Zarządu zależy sposób rozliczania mediów we Wspólnocie Mieszkaniowej, co daje podstawę do zaskarżenia uchwały nr (...) w całości, jako uchwały, która narusza interesy ekonomiczne powódki ( pozew – k. 3-5v). Strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W ocenie pozwanej Wspólnoty powódka nie wykazała żadnej z przesłanek stanowiących podstawę uchylenia zaskarżonej uchwały zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zaskarżona uchwała stanowi aktualizację poprzednio obowiązującego Regulaminu rozliczania mediów i wraz z tą uchwałą jako całość stanowi podstawę do dokonywania rozliczeń w zakresie mediów. Najistotniejsza zmiana jaka została wprowadzona uchwałą odnosi się do zmiany podziału kosztów związanych z wytworzeniem ciepłej wody, ma na celu dokonanie sprawiedliwego podziału tych kosztów. Wyjaśniono, że Zarząd Wspólnoty zauważył, że zużycie ciepłej wody użytkowej, a także zimnej wody, wyrażone w metrach sześciennych, ma niewątpliwie charakter indywidualny i znajduje odzwierciedlenie w odczytach z lokalowych wodomierzy. Z kolei proces wytwarzania C.W.U. z wykorzystaniem energii cieplnej stanowi wspólną, solidarną czynność podejmowaną przez wszystkich właścicieli lokali na rzecz całej Wspólnoty. Nie jest ona powiązana z odczytami indywidualnych wodomierzy, ponieważ generuje koszty o charakterze wspólnym, za czym przemawiają następujące argumenty: 1) energia cieplna, służąca do wytworzenia C.W.U. we Wspólnocie nie jest zużywana w trakcie pobierania C.W.U. przez lokal mieszkalny, lecz niezależnie od tego, 2) lokale mieszkalne nie wytwarzają C.W.U. indywidualnie, nie posiadają wymienników ciepła, nie można określić, ile dokładnie energii cieplnej było wykorzystane na każdą sesję otwarcia obiegu C.W.U. w danym lokalu mieszkalnym, a zużywanie energii cieplnej, służącej do wytworzenia C.W.U. nie jest przerywane w chwili zamknięcia obiegów C.W.U. w lokalach mieszkalnych, 3) tak naprawdę C.W.U. jest stale utrzymywana w gotowości do dostarczenia do każdego lokalu mieszkalnego we Wspólnocie w tym również do lokalu powódki, nawet jeżeli nie zamierza z niej korzystać wcale, a z zapewnieniem dostępności C.W.U. dla każdego lokalu mieszkalnego o dowolnej porze dnia w okresie rozliczeniowym, wiąże się stałe zobowiązanie do ponoszenia przez Wspólnotę kosztów zakupu energii cieplnej, inaczej niż jest to np. z naturalnie dostarczaną do lokali mieszkalnych zimną wodą. Wspólnota zajęła stanowisko, że obecnie uchwalone zasady w zakresie ponoszenia kosztów związanych z wytworzeniem ciepłej wody stanowią niejako „złoty środek”, który godzi interesy wszystkich, mając na uwadze niecodzienną metodę wytwarzania C.W.U., bowiem koszty te Wspólnota ponosi niezależnie od tego, czy ktoś zamieszkuje, czy nie zamieszkuje w lokalu. Zakwestionowała, aby Zarząd miał uprawnienie do niemal dowolnego kształtowania sposobu rozliczania mediów, a to że przyjęty sposób rozliczenia odbiegał od proponowanego przez powódkę, nie jest równoznaczny z nieprawidłowościami. Pozwana podkreśliła, że wszelkie zmiany dotyczące załączników, korekt czy punktów Regulaminu rozliczania mediów mogą być wprowadzane wyłącznie w granicach ściśle określonych w § 3 ust. 1 pkt
3. b)zaskarżonej Uchwały. Tym samym, Zarząd nie posiada kompetencji do jednostronnego dodawania lub usuwania zapisów Regulaminu, które wykraczają poza ramy Uchwały. W związku z powyższym obawy o możliwość arbitralnego działania Zarządu są nieuzasadnione. Natomiast każda inna zmiana, która wykracza poza granice kompetencji określonych w §3 ust. 1 pkt
4. b)uchwały nr (...) zobowiązuje Zarząd do przygotowania uchwały, a członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej zachowują prawo do jej zaskarżenia w przypadkach określonych w art. 25 u.w.l. Dalej pozwana Wspólnota zwróciła uwagę, że uchwałą dokonano wyraźnego rozróżnienia pomiędzy kosztami wytworzenia C.W.U., a kosztami jej indywidualnego zużycia. Koszt wytworzenia obejmuje energię cieplną niezbędną do podgrzania wody i jest traktowany jako koszt wspólny, rozliczany zgodnie z udziałami lokali mieszkalnych w nieruchomości wspólnej, a koszt zużycia jest naliczany na podstawie wskazań indywidualnych wodomierzy w poszczególnych lokalach i odzwierciedla rzeczywiste zużycie wody przez danego właściciela. Tym samym twierdzenia powódki, że uchwała została podjęta w interesie członków Zarządu Wspólnoty jest bezzasadna, ponieważ metraż ich mieszkań, tak jak pozostałych członków Wspólnoty, nie ma wpływu na zużycie C.W.U. Właściciele lokali o większym metrażu, ponoszą wyższe koszty wspólne, niż właściciele o mniejszych metrażach, stosownie do udziałów w nieruchomości wspólnej ( odpowiedź na pozew – k. 45-52v). Do czasu zamknięcia rozprawy stanowiska stron nie uległy zmianie ( protokół – k. 99-104). Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny: J. K. jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. ( okoliczności bezsporne). Zarząd Wspólnoty doszedł do wniosku, że z uwagi na funkcjonujący we Wspólnocie system dostarczania ciepłej wody użytkowej do lokali polegający na tym, że do Wspólnoty dociera z linii miasta ciepło techniczne, które w węźle znajdującym się we Wspólnocie jest źródłem ciepła dla zimnej wody, konieczne jest, aby członkowie Wspólnoty, którzy nie zużywają dużo ciepłej wody, albo nie zużywają jej w ogóle, również uczestniczyli w opłatach za jej podgrzanie. Zarząd Wspólnoty uznał, że okoliczność, iż ciepła woda pozostaje dla właścicieli tych lokali cały czas dostępna, przemawia za dokonaniem zmian w systemie rozliczania mediów w zakresie kosztów wytworzenia C.W.U. To Wspólnota bowiem podgrzewa dostarczaną do lokali wodę za pomocą energii cieplnej i dalej ciepła woda jest rozprowadzana do lokali, z czym wiążą się również straty ciepła, ponieważ obieg ciepłej wody jest cały czas cyrklowany. Zarząd przedstawił propozycję nowej metody rozliczania kosztów podgrzania wody zimnej za pośrednictwem energii cieplnej na potrzeby wytworzenia i dostarczenia do lokalów mieszkalnych ciepłej wody użytkowej, biorącej pod uwagę zależność pomiędzy ilością energii cieplnej zużywanej na potrzeby podgrzewania wody oraz łączną powierzchnię lokali mieszkalnych. W ten sposób lokale, które nie zużywają wody ciepłej miały brać udział w kosztach podgrzewania wody zimnej, ponieważ, jak argumentował Zarząd, te same lokale, które w pewnym okresie nie zużywają ciepłej wody, wciąż oczekują od Wspólnoty, że w chwili odkręcenia kranu z ciepłą wodą będą mieli możliwość korzystania z niej. Zarząd wskazał, że kosztami podgrzewania wody powinny być obarczone wszystkie lokale mieszkalne, niezależnie od zużycia wody ciepłej przez poszczególne lokale, mając stały dostęp do wody ciepłej. Przedstawił rozwiązanie polegające na tym, że koszt podgrzania wody będzie zatem kosztem wspólnym, podzielonym na powierzchnie lokali mieszkalnych, natomiast faktyczne zużycie wody ciepłej będzie kosztem indywidualnym lokalu mieszkalnego, przy czym cena jednego metra sześciennego wody ciepłej będzie równa cenie jednego metra sześciennego wody zimnej ( zeznania świadków: S. M. – k. 99v-100v, R. Z. – k. 100v-101v, a także powódki J. K. – k. 101v-102v oraz Członka Zarządu pozwanej Wspólnoty M. B. – k. 102v-103v). Po opracowaniu projektu uchwały w przedmiocie aktualizacji regulaminu rozliczania mediów, administracja Wspólnoty poinformowała członków Wspólnoty o dodaniu w portalu e-kartoteka uchwały nr (...) w sprawie aktualizacji Regulaminu rozliczania mediów w zakresie rozliczania kosztów wytworzenia C.W.U. wraz z komentarzem Zarządu Wspólnoty. Zarząd Wspólnoty przedstawił członkom Wspólnoty komentarz do uchwały nr (...), w którym wskazano, że Zarząd zweryfikował adekwatność obowiązującej uprzednio metody rozliczania kosztów związanych z podgrzewaniem wody zimnej za pośrednictwem energii cieplnej na potrzeby wytworzenia i dostarczenia do lokalów mieszkalnych ciepłej wody użytkowej i doszedł do wniosku, że przyjęto w niej błędne założenia. Zarząd przedstawił, że w zaproponowanej jeszcze za czasów powstania Wspólnoty metodzie przy rozliczaniu oraz prognozowaniu kosztów podgrzania wody zimnej za pośrednictwem energii cieplnej na potrzeby wytworzenia i dostarczenia do lokalów mieszkalnych ciepłej wody użytkowej brana jest pod uwagę zależność pomiędzy ilością energii cieplnej zużywanej na potrzeby podgrzewania wody oraz ilością wody ciepłej, która jest zużywana przez wszystkie lokale mieszkalne we Wspólnocie w danym okresie rozliczeniowym. Zarząd podkreślił, że lokale mieszkalne, które nie zużywają wody ciepłej wcale, nie biorą udziału w kosztach podgrzewania wody zimnej, pomimo tego, że Wspólnota stale gwarantuje tym lokalom dostęp do ciepłej wody użytkowej, co jest efektem uzależnienia kosztów podgrzewania wody od ilości zużytej wody ciepłej. W konsekwencji kosztami podgrzewania wody były obarczone wyłącznie te lokale, które faktycznie korzystały z wody ciepłej (tym więcej im więcej ciepłej wody zużywały). Natomiast lokale, które nie korzystały z wody ciepłej, mają cały czas zagwarantowany dostęp do ciepłej wody, ale wyłącznie dzięki staraniom i na koszt lokali, które regularnie zużywają wodę ciepłą. Zarząd podsumował, że koszt podgrzania wody jest kosztem faktycznych konsumentów wody ciepłej, zapewniających przy tym dostęp do wody ciepłej nawet tym, którzy z wody ciepłej nie korzystają i nie płacą za jej stałe podgrzewanie ( e-mail administracji o dodaniu uchwały nr (...) pod głosowanie – k. 10, komentarz Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej do uchwały nr (...) – k. 14-14v). Uchwała nr (...) została podjęta przez Wspólnotę Mieszkaniową w drodze indywidualnego zbierania głosów w dniu 7 sierpnia 2024 r. W § 2 uchwały wskazano, że w związku z tym, że: 1) Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w W. samodzielnie wytwarza C.W.U, poprzez podgrzewanie zimnej wody za pośrednictwem energii cieplnej, tj. z wykorzystaniem mediów dostarczanych do Wspólnoty przez operatorów zewnętrznych, 2) Wspólnota ponosi stały koszt wytworzenia i postawienia w gotowości do dostarczenia do lokali mieszkalnych C.W.U., niezależnie od faktycznego wykorzystania przez lokale mieszkalne C.W.U mierzonej w metrach sześciennych, 3) Wspólnota dostarcza do lokali mieszkalnych C.W.U. za pośrednictwem infrastruktury własnej, zasilanej energią elektryczną przez operatora zewnętrznego – dokonuje się zmiany sposobu rozliczania kosztów energii cieplnej, wykorzystanej na potrzeby wytworzenia C.W.U na zasadach opisanych w załączniku nr 1 do Uchwały nr (...). Stosownie do § 3 (określonego jako „Pozostałe postanowienia”) tejże Uchwały Zarząd Wspólnoty uprawniony został do: 1. wydania tekstu jednolitego Regulaminu rozliczania mediów, 2. wnoszenia zmian/korekt/uzupełnień do Regulaminu rozliczania mediów, jeżeli:  wynikają one ze zmian przepisów prawa lub nowych przepisów prawa,  dookreślają obowiązujący dotychczas zapis w Regulaminie rozliczania mediów o treści „W przypadkach nieuregulowanych w niniejszym regulaminie np. braku możliwości odczytu lub uszkodzenia przyrządu pomiarowego, decyzję o sposobie rozliczenia kosztów każdorazowo podejmuje Zarząd Wspólnoty przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności”,  ułatwią członkom Wspólnoty zrozumienie sposobu rozliczania mediów z lokalami mieszkalnymi przez Wspólnotę poprzez objaśnienie metodyki rozliczania mediów,  pozwolą na taki sposób wykorzystania mediów we Wspólnocie, w którym każdy członek Wspólnoty nie będzie ponosić kosztów w nadmiarze, również w wyniku negatywnego wpływu jednego lokalu mieszkalnego na inne lokale mieszkalne,  pozwolą na taki sposób wykorzystania mediów we Wspólnocie, w którym Wspólnota zminimalizuje straty rozumiane jako poniesienie kosztu przez Wspólnotę za media, które nie zostały faktycznie zużyte przez członków Wspólnoty, a zostały skutecznie dostarczone do Wspólnoty przez operatora zewnętrznego niezwłocznie, bez podejmowania odrębnych uchwał przez członków Wspólnoty. W kolejnym paragrafie, oznaczonym jako § 9 („Postanowienia końcowe), wskazano że uchwała wchodzi w życie z dniem jej podjęcia, a w przypadku podjęcia uchwały w trakcie trwania okresu rozliczeniowego, Regulamin rozliczania mediów w zakresie rozliczania kosztów wytworzenia C.W.U. zacznie obowiązywać od początku pełnego okresu rozliczeniowego. Za przyjęciem uchwały głosowali członkowie Wspólnoty posiadający łącznie udziały w nieruchomości wspólnej odpowiadające 50,02%, a przeciwko 11%, wobec czego Zarząd Wspólnoty stwierdził, że uchwała została podjęta. Załącznikiem nr 1 do uchwały nr (...) był Regulamin rozliczania mediów w zakresie rozliczania kosztów wytworzenia C.W.U. obowiązujący we Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w W.. W § 3 Regulaminu ustalono, że podstawą obliczenia ilości energii cieplnej wykorzystanej na potrzeby wytworzenia C.W.U. w danym okresie rozliczeniowym jest różnica pomiędzy odczytem licznika głównego całkowitej energii cieplnej zużytej przez Wspólnotę oraz sumy odczytów indywidualnych liczników energii cieplnej lokali mieszkalnych na potrzeby centralnego ogrzewania. Wspólnota przyjęła wskaźnik reprezentujący ilości energii cieplnej dla C.W.U. przypadającej na 1 m 2 powierzchni lokalu mieszkalnego, stanowiący iloczyn energii cieplnej dla C.W.U. oraz sumy powierzchni lokali mieszkalnych Wspólnoty, do których dostarczana jest przez Wspólnotę całodobowo C.W.U. Koszt wytwarzania C.W.U w przeliczeniu na indywidualny lokal mieszkalny w danym okresie rozliczeniowym stanowił iloraz powierzchni lokalu mieszkalnego, półrocznego wskaźnika oraz ceny energii cieplnej operatora za 1 GJ w okresie rozliczeniowym. Zawiadomieniem z dnia 13 sierpnia 2024 r. Zarząd Wspólnoty poinformował o podjęciu uchwały nr (...) i wynikach głosowania ( zawiadomienie o podjęciu uchwały – k. 10v, uchwała nr (...) – k. 11-11v, Regulamin rozliczania mediów w zakresie rozliczania kosztów wytworzenia C.W.U. obowiązujący we Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. – k. 12-13v, zeznania powódki J. K. – k. 101v-102v oraz Członka Zarządu pozwanej Wspólnoty M. B. – k. 102v-103v). Przed uchwaleniem uchwały nr (...) Zarząd Wspólnoty, przy rozliczeniu zużytej energii cieplnej za okres od stycznia do czerwca 2023 r., podjął decyzję o podzieleniu po równo przez ilość mieszkań sumy zużytej przez Wspólnotę energii cieplnej, bez uwzględnienia wielkości mieszkań, ich udziałów w nieruchomości wspólnej, czy historii zużycia. W przypadku lokali niezamieszkanych, jak lokal należący do J. K., spowodowało to konieczność uiszczania opłat za media w wyższej niż dotychczas wysokości ( korespondencja mailowa J. K. z administracją Wspólnoty oraz członkiem Zarządu Wspólnoty M. B. – k. 15-21, zeznania powódki J. K. – k. 101v-102v oraz Członka Zarządu pozwanej Wspólnoty M. B. – k. 102v-103v). Powyższy stan faktyczny był częściowo bezsporny, a częściowo został ustalony na podstawie wskazanych wyżej dowodów z dokumentów i kopii dokumentów zgromadzonych w aktach niniejszej sprawy. Za wiarygodne Sąd uznał również zeznania świadków oraz stron, jako że wzajemnie ze sobą korespondowały oraz znajdowały potwierdzenie w pozostałym zgromadzonym materiale dowodowym. Niezgodność stanowisk stron dotyczyła tego, czy treść uchwały nr (...), w związku z regulaminem rozliczania mediów w zakresie rozliczania kosztów wytworzenia C.W.U. we Wspólnocie, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz czy narusza interesy powódki. Sąd Okręgowy zważył co następuje: Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości. Strona powodowa domagała się uchylenia uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) podjętej w dniu 7 sierpnia 2024 r. Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali ( Dz. U. 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej „u.w.l.”), właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Natomiast zgodnie z § 1a powołanego artykułu powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Legitymacja czynna powódki oraz zachowanie przez nią terminu w zaskarżeniu uchwały nr (...) nie stanowiły przedmiotu sporu pomiędzy stronami i nie wzbudzą również zastrzeżeń Sądu w świetle ustaleń faktycznych i podstawy prawnej sporu. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (patrz: komentarz do art. 25 ustawy o własności lokali w: A. Doliwa, Własność lokali. Komentarz [w:] Prawo mieszkaniowe. Komentarz, wyd. 6, 2021). Na kanwie niniejszej sprawy przesłankę naruszenia interesu powódki należy ocenić w świetle wyrażonej w art. 32 Konstytucji RP zasady równości wobec prawa i zakazu dyskryminacji. Dla oceny zaskarżonej uchwały kluczowe znaczenie ma art. 45a ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (tj. Dz.U. z 2024 r. poz. 266), zgodnie z którym: 1. przedsiębiorstwo energetyczne (…) wylicza opłaty za dostarczane do odbiorcy paliwa gazowe, energię elektryczną lub ciepło (ust. 1), 2. opłaty te (…) stanowią koszty zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła dostarczanych do budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe, zamieszkane lub użytkowane przez osoby niebędące odbiorcami (ust. 2), 3. koszty zakupu ciepła, o których mowa w ust. 2, rozlicza się w części dotyczącej: i. przygotowania ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie przez instalację w budynku wielolokalowym, stosując metody wykorzystujące:
5. a)wskazania wodomierzy ciepłej wody w lokalach (ust. 8 pkt 2 lit. a),
6. b)liczbę osób zamieszkałych w lokalu (ust. 8 pkt 2 lit. b), ii. kosztów stałych dostawy ciepła na przygotowanie ciepłej wody użytkowej, wykorzystując liczbę lokali w budynku lub powierzchnię lokali (ust. 8 pkt 3 lit b), 4. właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku (ust. 9), 5. właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę, o której mowa w ust. 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej „regulaminem rozliczeń”; regulamin rozliczeń podaje się do wiadomości osobom, o których mowa w ust. 2, w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania (ust. 10), 6. w przypadku gdy właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadził metodę, o której mowa w ust. 9, wykorzystującą ciepłomierze i urządzenia wymienione w ust. 8 (…) pkt 2 lit. a, osoba, o której mowa w ust. 2, udostępnia swoje pomieszczenia w celu zainstalowania lub wymiany tych ciepłomierzy i urządzeń oraz umożliwia dokonywanie ich kontroli i odczytu wskazań w celu rozliczania kosztów zużytego ciepła w tym budynku (ust. 11), 7. jeżeli użytkownik lokalu nie udostępni właścicielowi lub zarządcy budynku ciepłomierzy, wodomierzy lub urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, w celu dokonania ich odczytu albo użytkownik lokalu dokona ingerencji w ten przyrząd lub urządzenie w celu zafałszowania jego pomiarów lub wskazań, właściciel lub zarządca budynku może dochodzić od użytkownika tego lokalu odszkodowania (ust. 11a pkt 1). Interpretując powyższą regulację przyjąć trzeba, że wybranie metody rozliczenia kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe powinno zostać dokonane przez właściciela lub zarządcę budynku, tak aby dane metoda stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała prawidłowe warunki eksploatacji budynku, a także zapewniała ustalenie opłat w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie. Rozliczenie kosztów ogrzewania opomiarowanych budynków pozwala na większe kontrolowanie zużycia ciepła i jest metodą stymulującą energooszczędne zachowanie (patrz: wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 24 września 2013 r., sygn. I ACa 694/13). Oceniając zaskarżoną uchwałę nie można zaprzeczyć, że wprowadzony jej mocą regulamin rozliczeń zmierza w kierunku celu regulacji zawartej w art. 45c Prawa energetycznego, skoro motywuje właścicieli lokali do oszczędnego korzystania z ciepłej wody użytkowej w ten sposób, że skoro ponoszą oni koszt zużycia wody i ciepła niezbędnego do jej podgrzania proporcjonalnie do wielkości zużycia wynikającego z licznika ciepłej wody, to zmniejszenie zużycia wody powoduje spadek kosztów jej dostawy i podgrzania. Regulamin ten jednak narusza interes powódki, bowiem przewiduje metodę rozliczeń sprzeczną z zasadą równości podmiotów znajdujących się w takiej samej sytuacji. Zgodnie z przedmiotowym regulaminem koszt podgrzania ciepłej wody użytkowej stanowi iloczyn ilości wody wskazanej przez wodomierz ciepłej wody dla danego lokalu oraz stawki podgrzania określonej jednostki wody ustalonej dla danego lokalu stosownie do jego powierzchni, co oznacza, że koszt podgrzania takiej samej ilości wody jest większy w przypadku lokalu o większej powierzchni niż w przypadku lokalu mniejszego. Kierując się zasadami logicznego rozumowania stwierdzić trzeba, że zużycie określonej ilości wody w danym lokalu nie jest bezpośrednio uzależnione od powierzchni lokalu, lecz od liczby osób w tym lokalu zamieszkujących oraz od ich potrzeb i zwyczajów w zakresie korzystania z ciepłej wody użytkowej. Jako sprzeczne z zasadą równości wobec prawa jawi się zatem wynikające z uchwalonego regulaminu obciążenie powódki wyższą stawką za podgrzanie danej ilości wody tylko dlatego, że jest właścicielką większego lokalu. Podkreślić trzeba, że w art. 45a ust. 8 Prawa energetycznego zawarto wytyczne dla sposobu rozliczenia kosztów podgrzania ciepłej wody użytkowej: koszt przygotowania ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie przez instalację w budynku wielolokalowym może być rozliczony przy wykorzystaniu wskazania wodomierzy ciepłej wody w lokalach lub liczby osób zamieszkałych w lokalu, zaś koszty stałe dostawy ciepła na przygotowanie ciepłej wody użytkowej – przy wykorzystaniu liczby lokali w budynku lub powierzchni lokali. Kierując się takimi wytycznymi można zatem wyodrębnić i odrębnie rozliczyć wg wskazań wodomierza i takiej samej dla wszystkich lokali stawki koszt podgrzania wody zużytej przez mieszkańców danego lokalu oraz wyodrębnić i rozliczyć jako koszt stały koszt podgrzania wody w obiegu cyrkulacyjnym z wykorzystaniem liczby lokali lub ich powierzchni użytkowej. Dla oceny sposobu rozliczenia przyjętego w zaskarżonej uchwale kluczowe znaczenie mają zeznania świadka R. Z., zajmującego się utrzymaniem budynku pozwanej wspólnoty, z których wynika, że przy wyższym zużyciu ciepłej wody użytkowej do węzła cieplnego wraca w obiegu cyrkulacyjnym woda o niższej temperaturze, niż przy mniejszym zużyciu wody, to zaś oznacza, że na większe koszty podgrzania wody w obiegu cyrkulacyjnym nie ma wpływu powierzchnia lokalu, do którego ciepła woda jest dostarczana, lecz zużycie ciepłej wody. W świetle tego logicznego wnioskowania, to liczniejsi mieszkańcy mniejszych lokali mogą generować wyższe koszty podgrzania wody dostępnej w obiegu cyrkulacyjnym, niż mniej liczni lub nieobecni właściciele większych lokali. W tej sytuacji obciążenie właścicieli większych lokali wyższą stawką podgrzania takiej samej ilości ciepłej wody należy uznać za oczywiście niesprawiedliwe. Niezależnie od powyższego wskazać trzeba, że zgodnie z art. 45a ust. 10 Prawa energetycznego właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej „regulaminem rozliczeń”. Skoro w pozwanej wspólnocie jej członkowie – współwłaściciele nieruchomości wspólnej, a więc także części budynku nie stanowiących odrębnych lokali są uprawnieni do uchwalenia regulaminu rozliczeń, to przyjąć trzeba, że i do nich należy kompetencja do zmiany regulaminu. Zgodnie z § 3 ust. 1 lit. b tiret 4 i 5 zaskarżonej uchwały nr (...) r. „Zarząd Wspólnoty został uprawniony do wnoszenia zmian/korekt/uzupełnień do Regulaminu rozliczania mediów, jeżeli:  dookreślają obowiązujący dotychczas zapis w Regulaminie rozliczania mediów o treści „W przypadkach nieuregulowanych w niniejszym regulaminie np. braku możliwości odczytu lub uszkodzenia przyrządu pomiarowego, decyzję o sposobie rozliczenia kosztów każdorazowo podejmuje Zarząd Wspólnoty przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności”,  pozwolą na taki sposób wykorzystania mediów we Wspólnocie, w którym każdy członek Wspólnoty nie będzie ponosić kosztów w nadmiarze, również w wyniku negatywnego wpływu jednego lokalu mieszkalnego na inne lokale mieszkalne,  pozwolą na taki sposób wykorzystania mediów we Wspólnocie, w którym Wspólnota zminimalizuje straty rozumiane jako poniesienie kosztu przez Wspólnotę za media, które nie zostały faktycznie zużyte przez członków Wspólnoty, a zostały skutecznie dostarczone do Wspólnoty przez operatora zewnętrznego niezwłocznie, bez podejmowania odrębnych uchwał przez członków Wspólnoty.”. Uznać trzeba, że ww. postanowienia zaskarżonej uchwały są niezgodne z art. 45a ust. 10 Prawa energetycznego oraz naruszają interes powódki, bowiem pozwalają zarządowi na arbitralne dokonywanie zmian regulaminu rozliczeń poza kontrolą członków wspólnoty – współwłaścicieli budynku w zakresie, w jakim stanowi nieruchomość wspólną. Zgodnie z omawianym postanowieniem zarząd wspólnoty może zmieniać lub uzupełniać regulaminu w niedookreślonych w razie potrzeby: „dookreślenia obowiązujących dotychczas zapisów Regulaminu”, ustalenia sposobu „…wykorzystania mediów we Wspólnocie, w którym każdy członek Wspólnoty nie będzie ponosić kosztów w nadmiarze” oraz ustalenia sposobu, który „(…) zminimalizuje straty rozumiane jako poniesienie kosztu przez Wspólnotę za media”. Nieścisłość ww. sformułowań daje zarządowi niczym nieograniczoną swobodę wykładni przesłanek zmiany regulaminu rozliczeń, to zaś stwarza uzasadnione ryzyko nadużycia uprawnień zarządu ze szkodą dla interesu majątkowego członków wspólnoty. Mając powyższe okoliczności na uwadze, zaskarżoną uchwałę nr (...) należało uchylić, o czym Sąd orzekł w pkt. I wyroku. O kosztach procesu Sąd orzekł zgodnie z art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c., obciążając przegrywającą sprawę pozwaną kosztami procesu poniesionymi przez powódkę, które obejmują: 200 zł tytułem opłaty od pozwu, 360 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego, ustalonych stosownie do § 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Od zasądzonych kosztów procesu należą się odsetki ustawowe za opóźnienie na podstawie art. 98 § 1 1 k.p.c.