II Ca 435/14

Sygn. akt II Ca 435/14 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 24 czerwca 2014 r. Sąd Okręgowy w Kielcach II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie: Przewodniczący: SSO Monika Kośka Sędziowie: SSO Ewa Piątkowska-Bidas SSO Teresa Strojnowska Protokolant: Iwona Cierpikowska po rozpoznaniu w dniu 10 czerwca 2014 r. w Kielcach na rozprawie sprawy z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w O. przeciwko Ł. J. , W. J. , M. J. , A. R. , J. J. o nakazanie opróżnienia lokalu mieszkalnego na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego w Ostrowcu Świętokrzyskim z dnia 23 grudnia 2013 r. sygn. I C 37/13 oddala apelację. II Ca 435/14 UZASADNIENIE Wyrokiem z 23 grudnia 2013 roku Sąd Rejonowy w Ostrowcu Świętokrzyskim oddalił powództwo Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w O. przeciwko Ł. J., W. J., M. J., A. R. i J. J. o nakazanie opróżnienia lokalu mieszkalnego. Rozstrzygnięcie to Sąd oparł o następujące ustalenia: W dniu 2 czerwca 1992 roku (...), jako wynajmujący, zawarła z J. W., jako najemcą, na czas trwania stosunku pracy umowę o najem mieszkania zakładowego tj. lokalu mieszkalnego położonego w O. (...)o powierzchni użytkowej 26,97 metra kwadratowego. Następnie w dniu 1 września 1998 roku Spółdzielnia Mieszkaniowa (...)w O., jako wynajmujący, zawarła z J. W., jako najemcą, umowę o najem lokalu mieszkalnego położonego O.na Os. (...)o powierzchni użytkowej 26,97 metra kwadratowego. Umowę ta zawarto na czas nie oznaczony i nie wskazano w niej żadnych osób uprawnionych do wspólnego zamieszkiwania wraz z najemcą. Zastrzeżono jednocześnie, że umowa podnajmu lokalu w całości lub części albo oddanie w bezpłatne użytkowanie wymaga zgody wynajmującego wyrażonej na piśmie. J. W. zaprzestał regularnego uiszczania opłat za czynsz popadając z tego tytułu znaczne zadłużenie, które na dzień 18 kwietnia 2008 roku wynosiło 8.357,68zł wraz z ustawowymi odsetkami w wysokości 5.068,74 złotych. J. W. w przedmiotowym lokalu nie opłacał również żadnych opłat za media, tak, że lokal ten miał odcięty prąd i gaz, a sama Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w O. usunęła z tego lokalu grzejniki centralnego ogrzewania. W tej sytuacji lokal mieszkalny przy ul (...) faktycznie nie spełniał nawet najmniejszych standardów socjalnych umożliwiających mieszkanie w nim. J. W. nie zamieszkiwał już w tym lokalu. Po otrzymaniu wezwania do zapłaty z dnia 18 kwietnia 2008 roku J. W.obawiając się dalszych konsekwencji posiadania długów wobec Spółdzielni w zamian za spłatę tego zadłużenia oraz zadłużenia za media, częściowo przekazał Ł. J.prawa do lokalu, mianowicie nie tylko, że pozwolił na zajęcie lokalu wyłącznie przez Ł. J.lub osoby przez niego wskazane, ale również w/w ustna umowa przewidywała, że w zamian za spłatę całego zadłużenia to Ł. J.w przyszłości faktycznie przejmie wszelkie uprawnienia wynikające z posiadania umowy najmu do tego lokalu, w tym do wykupu mieszkania ze Spółdzielni. Celem wykonania tej umowy, oraz dla zabezpieczenia przyszłych interesów Ł. J., J. W.wspólnie z Ł. J.w dniu 9 czerwca 2008 roku udali się do siedziby Spółdzielni, by tam Ł. J.oficjalnie przejął całość zadłużenia J. W.i aby nastąpiło to za wiedzą i zgodą Spółdzielni. Wtedy Ł. J.wpłacił w kasie Spółdzielni na poczet przedmiotowego zadłużenia 2.500złotych (co miało wystarczyć dla wstrzymania procedury eksmisyjnej); ustalono także, że dalsza spłata reszty zadłużenia zostanie dokonana przez Ł. J.w miesięcznych ratach po 1.000 złotych. Jednocześnie Ł. J.(dwukrotnie) w dokumentach dotyczących spłaty zadłużenia oświadczył również, a Spółdzielnia oświadczenie to od niego przyjęła, że bieżące opłaty czynszowe będzie regulował w terminie statutowym (pierwszym oświadczeniu z dnia 9 czerwca 2008 roku i w drugim z dnia 3października 2008 roku). Natomiast w dniu 9 października 2009 r oświadczenie o spłacie należności w ratach złożyła do spółdzielni A. R. również wskazując, że wpłaty te będą dokonywane razem czynszem. Od tego momentu Ł. J.spłacał w/w zadłużenie w ustalonych ratach. Pismem z dnia 11 września 2008 roku Spółdzielnia Mieszkaniowa (odwołując się do wcześniejszego wezwania o uregulowanie należności z dnia 18 kwietnia 2008 roku oraz do uregulowań wiążących strony na tle zawartej umowy najmu z dnia 1września 1998 roku) wypowiedziała J. W. umowę najmu z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na dzień 30 listopada 2008r, jednakże wskutek częściowej spłaty długu przez Ł. J., pismem z dnia 21 listopada 2008r poinformowała J. W., że wypowiedzenie zostaje anulowane. Po rozpoczęciu spłaty długu i płacenia czynszu w mieszkaniu początkowo nie zamieszkał sam Ł. J., ale w jego imieniu mieszkanie to przez około 9 miesięcy zajmował jego szwagier A. K.. W tym też czasie Ł. J.spłacił długi J. W.za prąd i gaz oraz we własnym imieniu doprowadził do podłączenia do mieszkania tych mediów. Równolegle zaś sama Spółdzielnia Mieszkaniowa przywróciła w mieszkaniu możliwość korzystania z centralnego ogrzewania podłączając kaloryfery. Mieszkanie zostało również odnowione przez Ł. J.–pomalowane, założona została terma. Ł. J.zamieszkał w tym mieszkaniu na początku 2008 i sam zamieszkiwał do jesieni 2011 roku, gdyż w październiku 2011 roku wprowadziła się jego konkubina A. R.i trójka ich małoletnich dzieci : J. J., M. J.i W. J.. J. W. zmarł w dniu 13 listopada 2011 roku. Po jego śmierci powódka zażądała opuszczenie mieszkania przez pozwanych jako zajmowanego bez tytułu prawnego. Ł. J. do 31 grudnia 2013 roku (umowa na czas określony) pracował jako elektromonter z wynagrodzeniem 1.500 złotych brutto. Nie posiada prawa do lokalu, gdzie mógłby wraz z dziećmi zamieszkać po opuszczeniu przedmiotowego lokalu. A. R. jest zarejestrowana jako osoba bezrobotna bez prawa do zasiłku. Faktycznie zajmuje się opieką nad trójką małoletnich dzieci. Nie posiada prawa do lokalu, gdzie mogłaby wraz z dziećmi zamieszkać po opuszczeniu przedmiotowego lokalu. Ł. J. i A. R. mają troje małoletnich dzieci: - J. J. ur. (...), posiadającą orzeczenie o niepełnosprawności z powodu choroby Petenta stawu biodrowego prawego z postępującą martwicą (brak główki kości miednicy) co powoduje również skrócenie kończyny dolnej prawej, - M. J. ur. (...), leczonego w poradni neurologicznej z powodu nadpobudliwości i poradni kardiologicznej – szmer nad sercem, - W. J. ur. (...), leczonego w poradni alergologicznej w kierunku astmy oskrzelowej. Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Bezspornym w sprawie było, że powódce – jako właścicielowi przedmiotowego lokalu, przysługuje roszczenie z przepisu art.222§1kc (roszczenie windykacyjne) oraz, że to pozwani faktycznie władają rzeczą będącą własnością powódki. Natomiast, jeśli chodzi o to czy pozwanym przysługuje tytuł prawny do zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu – w znaczeniu skutecznego względem właściciela uprawnienia do władania rzeczą to należy stwierdzić istnienie u pozwanych takiego tytułu. Pozwani udowodnili, że J. W. zawierając w 2007 roku ustną umowę z Ł. J. dotyczącą przedmiotowego lokalu faktycznie – w zamian za spłatę jego zadłużenia – niejako ustępował mu z części swoich praw względem wynajmującego i nie chodzi o to, czy umowa ta była skuteczna względem powoda, natomiast okoliczność ta ma ogromne znaczenie, jeśli idzie o świadomość pozwanych co do tego, jakie prawo przysługuje im do przedmiotowego lokalu. Jednocześnie w tej sytuacji nie ma możliwości uznania twierdzeń powódki o istnieniu między pozwanymi i pierwotnym najemcą umowy podnajmu lub użyczenia. J. W. nigdy nie rościł wobec Ł. J. żadnych praw wynikających ze stosunku podnajmu lub użyczenia. Jeśli natomiast idzie o fakt spłaty przez pozwanych (a w szczególności przez pozwanego Ł. J.) większości zadłużenia pierwotnego najemcy J. W. to również nie ma tu racji powódka twierdząc, że czynność tę można traktować tylko i wyłącznie w kontekście zwolnienia z długu. Otóż potwierdzeniem, na jakich zasadach dokonywana była spłata zadłużenia są dokumenty wystawiane przez samą powódkę, gdzie powódka łączy spłacającemu dług (Ł. J. i A. R.) wpłatę raty ze spełnianiem przyszłych świadczeń czynszowych (czyli z zapłatą świadczenia, którego powódka nie ma prawa domagać się od kogokolwiek innego niż od osoby, z którą łączy ją stosunek najmu, ewentualnie od osób pełnoletnich stale zamieszkujących z najemcą). Nadto, powódka widząc w powyższych oświadczeniach adres zamieszkania wskazywany przez osobę deklarującą wpłatę długu tj. adres przedmiotowego lokalu przez lata akceptuje taki stan rzeczy. Analogicznie powodowa Spółdzielnia co najmniej „milcząco” przyzwalała na: - wykonywanie właśnie przez pozwanych czynności, których faktycznie mogła zażądać tylko od najemcy tj. wg umowy najmu to najemca zobowiązany był dokonać we własnym zakresie i na własny koszt konserwacji przedmiotu najmu oraz remontów bieżących, - wykonywanie właśnie przez pozwanych czynności w postaci założenia w lokalu mediów. Wobec powyższego w ocenie Sądu zachowanie powodowej Spółdzielni i jednocześnie pozwanego Ł. J. oraz J. W. wskazuje na to, że pomiędzy nimi trojgiem – w chwili przystąpienia przez Ł. J. do spłaty zadłużenia i do zapłaty czynszów oraz ponownego rozpoczęcia zgodnej z przeznaczeniem lokalu jego eksploatacji została nawiązana nowa umowa najmu. Umowa najmu nie musi zostać zawarta na piśmie (art. 659kc i art. 660 kc) i co najważniejsze nie musi ona również zakładać, że istnieje tylko 1 najemca, gdyż może być kilka osób zgodnie wynajmujących ten sam lokal jednocześnie jako współnajemcy. I tak – po pierwsze, powodowa Spółdzielnia zaakceptowała wtedy fakt, że w przedmiotowym lokalu zamieszkuje inna osoba niż pierwotny najemca i z nim nie spokrewniona. Po drugie powodowa spółdzielnia żądała od tej innej osoby nie tylko spłaty zadłużenia, ale jego spłaty łącznie z czynszem i przestrzegania w tym zakresie terminów statutowych. Po trzecie – tej właśnie innej niż pierwotny najemca osobie sama Spółdzielnia przywróciła centralne ogrzewanie. Jednocześnie też Spółdzielnia nigdy nie zwróciła się do J. W. o wyjaśnianie przedmiotowej sytuacji – choć jak twierdzi obecnie to on był jedynym najemcą tego lokalu. Faktowi wcześniejszego zawarcia umowy najmu także z pozwanym nie przeczy również okoliczność, że dopiero po śmierci J. W. pozwani zażądali od Spółdzielni zawarcia takiej umowy. Pozwani nie są prawnikami, a jak wskazali czynili to w celu uregulowania istniejącej sytuacji i w uzgodnieniu ze Spółdzielnią, przy czym pozwani używali w tych pismach szczególnego stwierdzenia odniesieniu do osoby J. W. – wskazując na niego jako na„ głównego najemcę”, a to zakłada istnienie również innych osób uprawnionych z tego samego tytułu. Reasumując : skoro pozwany Ł. J. ma tytuł prawny do zajmowania przedmiotowego lokalu w postaci umowy najmu, a umowy tej powodowa Spółdzielnia nigdy mu skutecznie nie wypowiedziała, to należy uznać, że żądanie powoda jest niezasadne. W tym niezasadne jest ono do małoletnich dzieci pozwanego pozostających pod jego opieką i ich matki, gdyż tworzą oni jedną rodzinę, która ma prawo mieszkać razem. Nadto zdaniem Sądu orzeczenie eksmisji pozwanych byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. W szczególności pozwani wraz z trójką małoletnich dzieci (w tym dwójką chorych) zajmują w powodowej Spółdzielni bardzo mały lokal – powierzchni jedynie 26,97 metrów kwadratowych, który stał się dla nich pierwszym od lat wspólnym azylem. Znamienity jest tu również stosunek pozwanych do tej sprawy – obydwoje pozwani (pełnoletni) zawsze stawiali się na wezwanie Sądu i faktycznie „walczyli” przed Sądem nie tylko o rzecz materialną, ale również o możliwość istnienia swojej rodziny i o zapewnienie jej domu, a co za tym idzie bezpieczeństwa dla swoich dzieci. Nadto to pozwani zadbali o przedmiotowy lokal (kiedy to Spółdzielnia nie wykazywała szczególnego zainteresowania nim – o czym świadczy wielkość istniejącego wtedy zadłużenia i stan tego lokalu), a także spłacili powodowej Spółdzielni praktycznie całe zadłużenie obcego im człowieka, który i tak z lokalu tego nie korzystał. W apelacji powodowa Spółdzielnia domagała się zmiany wyroku i uwzględnienia powództwa, zarzucając: 1. Sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału wskutek naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, a mianowicie: a) art. 233 § 1 kpc przez zaniechanie wszechstronnego rozważenia całości zebranego w sprawie materiału dowodowego, polegające na błędnym przyjęciu, że powodowa Spółdzielnia wyraziła milczącą zgodę na najem lokalu mieszkalnego nr (...)w budynku numer (...)przy (...)w O. przez pozwanego Ł. J., choć z zebranego materiału dowodowego (umowa najmu Spółdzielni Mieszkaniowej (...)z J. W. lokalu mieszkalnego nr (...)w budynku numer (...)przy (...) O.., pismo z dnia 12 stycznia 2012 r. wzywające do opuszczenia lokalu Ł. J.) taki fakt nie wynika, b) art. 233 § 1 kpc poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów wyrażające się w odmowie przyznania wiarygodności zeznaniom A. Z.- Prezesa Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej (...) tylko dlatego, że przedstawił stosunki łączące Spółdzielnię z pozwanym interpretując je wyłącznie na korzyść powódki, chociaż zeznania te są logiczne i nie stoją w sprzeczności z innymi dowodami, podczas gdy jednocześnie Sąd w całości dał wiarę zeznaniom pozwanych , w szczególności Ł. J., co w konsekwencji doprowadziło do błędnego ustalenia przez Sąd, iż strony skutecznie zawarły umowę najmu. 2. Naruszenie prawa materialnego przez błędna wykładnię: a) art. 60 k.c. w zw. z art. 65 k.c. wyrażającą się w błędnym zastosowaniu przez Sąd reguł wykładni oświadczeń woli i uznanie , że powodowa Spółdzielnia milcząco i w sposób dorozumiany zawarła z pozwanym Ł. J.oraz J. W.umowy najmu lokalu mieszkalnego nr (...)w budynku numer (...)przy ul. (...)w O. b) art. 77 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie i uznanie przez Sąd, że strony umowy najmu z dnia 01 września 1998r mogły dokonać zmiany jej treści w sposób dorozumiany, bez zachowania właściwej formy c) art.680 kc w zw. z art.659 kc przez błędną wykładnię i przyjęcie, że pomiędzy stronami niniejszego procesu doszło do skutecznego zawarcia umowy najmu, w wyniku czego pozwany posiada tytuł prawny do lokalu mieszkalnego nr (...)w budynku numer (...)przy ul. (...)w O. d) art. 688