Sygn. akt VII C 948/24 UZASADNIENIE Pozwem z dnia 22 sierpnia 2024 roku powódka S. F. żądała zasądzenia od (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w H. kwoty 14 619,23 zł wraz z odsetkami ustawo

§ 1k.c.

Wskazać należy, iż w myśl art.

§ 1-4 k.c.

postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny (§ 1). Jeżeli postanowienie umowy zgodnie z § 1 nie wiąże konsumenta, strony są związane umową w pozostałym zakresie (§ 2). Nieuzgodnione indywidulanie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanej konsumentowi przez kontrahenta (§ 3). Ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje (§ 4). Z pewnością kwestionowany przepis nie stanowi „postanowienia określającego główne świadczenia stron, w tym cenę” w rozumieniu art.

§ 1zd.

2 k.c. Cena przyszłego lokalu mieszkalnego została bowiem określona poprzez wskazanie projektowanej powierzchni lokalu i ceny za jego za metr kwadratowy (zastrzeżono przy tym, że ostateczna powierzchnia może różnić się od projektowanej), do której dodano cenę balkonu (również w odwołaniu do jego powierzchni i ceny 1 m 2) i miejsca postojowego. Wskazać zatem należy, że kwestionowany § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej, dotyczy jedynie sposobu liczenia powierzchni lokalu mieszkalnego, a więc dotyczy wyraźnie jednego z czynników, za pomocą których cena miała być ostatecznie ustalona. Zgodnie z § 5 pkt. 2 umowy strony ustaliły że dla celów realizacji umowy powierzchnia użytkowa jest liczona „ na podstawie normy PN-ISO:(...) oraz w nawiązaniu do rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego”. Powołany ostatnio akt prawny, opublikowany w Dzienniku Ustaw 2012 roku pod pozycją 462 nie pozostawia wątpliwości w zakresie stwierdzenia, że przez „normę PN-ISO:(...)” rozumieć należy Polską Normę PN-ISO (...):

1. Norma PN ISO (...):1997 jest tłumaczeniem angielskiej wersji normy międzynarodowej ISO (...):
2. W tym miejscu wskazać należy, iż norma nie jest aktem prawnym, nie zawiera też definicji poszczególnych, występujących w niej terminów. Norma korzysta z ochrony tak jak utwór literacki, a jej stosowanie jest dobrowolne (vide art. 5 ustawy z 12 września 2002 r. o normalizacji /Dz.U.2015.1483/). W tym miejscu wskazać należy, że po pierwsze strony nie miały w ogóle obowiązku odwoływać się w umowie do przepisów wskazanego powyżej rozporządzenia i normy PN-ISO: (...). Zgodnie bowiem z art. 5 ustawy z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji, Polska Norma jest normą krajową, przyjętą w drodze konsensu i zatwierdzoną przez krajową jednostkę normalizacyjną, powszechnie dostępną, oznaczoną na zasadzie wyłączności symbolem PN (ust. 1). Stosowanie Polskich Norm jest jednak dobrowolne (ust. 3). Podsumowując, normy same w sobie nie stanowią źródła prawa powszechnie obowiązującego zaś ich stosowanie jest uzasadnione wtedy gdy inny przepis się do nich odwołuje. Ma to miejsce w § 8 ust. 2 pkt 9 rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego w wersji obowiązującej w dacie zawierania umowy deweloperskiej przez strony, przy czym rozporządzenie to obejmuje stosowanie Polskiej Normy wyłącznie do projektu budowlanego. Nie odnosi się już ono natomiast do kwestii obliczania powierzchni lokalu na potrzeby ustalenia ceny jego nabycia, stąd należy wysnuć wniosek, że stosowanie przepisów wskazanego powyżej rozporządzenia i normy PN-ISO: (...) na tym etapie zależy wyłącznie od woli stron i wymaga stosownego odwołania właśnie w umowie deweloperskiej. Po drugie, jak wynika z publikacji złożonych przez strony oraz orzeczeń sądów sposób jej interpretacji jest różny. Każda strona tego postępowania przedłożyła do akt szereg opinii różnych autorów na temat treści wskazanej normy i sposobu obliczania powierzchni użytkowej lokalu na jej podstawie. Wynika z nich tylko tyle, że zapisy normy nie są oczywiste i mogą być interpretowane w wieloraki sposób. Stąd też umowa deweloperska w kwestionowanym § 5 ust. 2 , prospekcie informacyjnymi dołączonym do niego rzucie lokalu doprecyzowała przepisy tej normy, celem uniknięcia ewentualnych wątpliwości w zakresie sposóbu liczenia powierzchni użytkowej przedmiotowego lokalu mieszkalnego, w kontekście konkretnej umowy którą strony zawierały. Po trzecie wskazać należy, iż norma PN ISO (...):(...) nie zawiera definicji ściany działowej, ścianki działowej czy też demontażu. Norma rozróżnia natomiast ściany będące elementem konstrukcji budynku tj. powierzchnia pod którymi tworzy powierzchnię konstrukcji i ścianki działowe nie będące elementem konstrukcji, pod którymi powierzchnia zaliczana jest do powierzchni kondygnacji netto, ze wskazaniem, że „nadają się do demontażu”. Przepisy normy nie zawierają przy tym definicji ścianki działowej nadającej się do demontażu. Z normy nie wynika również sposób wykonania takiej ściany ani materiał z jakiego ma być wykonana. Nie jest w niej wskazane, że ściana „nadająca się do demontażu” musi dać się z powrotem złożyć po jej usunięciu, że nie można zdemontować murowanych ścianek, wreszcie, że demontaż nie może być równoznaczny z likwidacją lub wyburzeniem danej ścianki. Podsumowując powyższe , wskazać należy, iż poza sporem jest , iż treść normy PN ISO (...):1997 prowadziła do rozbieżnej jej interpretacji i dopiero Polska Norma PN-ISO: (...) w wersji z 2022 roku, do której odsyła obecnie obowiązujące rozporządzenie Ministra (...) z dnia 11 września 2022 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego uszczegółowiła tę kwestię. Wcześniej zagadnienie którego dotyczy norma budziło liczne wątpliwości interpretacyjne, w tym też było różnie interpretowane na potrzeby umów deweloperskich. Stosowanie normy PN ISO (...):1997 było dobrowolne, niemniej jednak w niniejszej sprawie strony odwołując się w umowie deweloperskiej do wskazanej normy, doprecyzowały, w jaki sposób ją rozumieją i uczyniły ją elementem swoich oświadczeń woli. Zakwestionowany fragment umowy deweloperskiej odwołał się do przepisów normy PN ISO z 1997 roku, wskazując, że „ dla celów realizacji umowy powierzchnia użytkowa jest liczona na podstawie normy (…) a zatem przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego uwzględnia się powierzchnię mieszkalną wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku, wliczając do niej powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu (w tym ścianki działowe nie będące elementem konstrukcji i nie zawierające szachtów instalacyjnych)”. W ocenie tut. Sądu analiza treści § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej nie pozwala na stwierdzenie, że wolą pozwanej spółki było wprowadzenie klientów w błąd celem uzyskania nienależnego świadczenia, czy też wykorzystanie z ich niewiedzy. Pozwana nie tylko ograniczyła się do odwołania do normy PN ISO (...):1997, ale i graficznie doprecyzowano, które fragmenty wchodzą w powierzchnię użytkową zakreskowując ściany działowe na rzucie kolorem szarym (rzut lokalu k. 48). Opisano to również szczegółowo w legendzie rzutu. Bez znaczenia przy tym pozostawało to jak zostały wykonane ściany, z jakich materiałów i na czym będzie polegało ich wyburzenie. Niemniej jednak z opisu zamieszczonego pod rzutem wynika, że do powierzchni użytkowej nie wliczono ścian w których znajdowały się szachty instalacyjne oraz ścian będących elementami konstrukcji, czego powódka miała pełną świadomości na etapie zawierania umowy i wówczas też nie miała żadnych wątpliwości lub też pytań odnośnie tego zapisu. Podkreślić należy, iż przed zawarciem umowy, powódka miała możliwość zapoznania się z prospektem informacyjnym, gdzie wskazano nie tylko przedmiot umowy ale także określono warunki na jakich będzie obliczana powierzchnia lokalu, co wówczas nie budziło wątpliwości i pytań po stronie S. F.. Powódka przyznała, że przez zakupem mieszkania zapoznawała się z rzeczonym rzutem lokalu i wówczas nie miała żadnych wątpliwości w zakresie jego treści. Zeznała również, że po zakupie lokalu usunęła część ściany działowej przy salonie. W ten sposób skorzystała ona z powierzchni, która znajdowała się pod „sporną” ścianką działową. Wskazuje to wyraźnie na fakt, że to od decyzji nabywcy zależy, czy chce posiadać lokal wykonany zgodnie z projektem wraz z przewidzianymi tam ściankami działowymi czy też bez nich, ponieważ wszystkie nadają się do demontażu, a powierzchnia pod nimi do dobrowolnego wykorzystania. W tym miejscu należy zwrócić także uwagę na przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U.2021.1048). Zgodnie z jej art. 2 ust. 2 samodzielnym lokalem mieszkalnym jest zespół izb wydzielonych trwałymi ścianami w obrębie budynku. W myśl art. 3 ust. 3 ww. ustawy udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Z przepisów tych wynika, że powierzchnia użytkowa lokalu jest jego cechą stałą, obiektywną, a więc niezależną od likwidacji czy dobudowywania kolejnych ścianek działowych w lokalu, które – w przypadku przyznania racji powódce – musiałoby powodować odpowiednio zwiększenie lub zmniejszenie powierzchni użytkowej lokalu a co za tym idzie bezpośrednio wpływało by na udział w nieruchomości wspólnej. Podsumowując, w ocenie Sądu z umowy deweloperskiej, prospektu informacyjnego i przede wszystkim rzutu lokalu jednoznacznie i w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że powierzchnia pod częścią ścian w mieszkaniu powódki (tj. pod ścianami, które nie są elementem konstrukcji i nie zawierają szachtów instalacyjnych, a zatem nadają się do demontażu w rozumieniu przyjętym w umowie) wlicza się do powierzchni użytkowej. Treść kwestionowanego przepisu, który odwołuje się do normy PN ISO (...):1997, której stosowane jest jak powyżej wskazano całkowicie dobrowolne, wskazuje, że przepis ten sformułowano w cytowany wyżej sposób po to by nabywca lokalu dokładnie wiedział co kupuje. Należy wskazać, że pozwany nie tylko odwołał się do PN ISO (...):1997 ale przed wszystkim nastąpiło wytłumaczenie oraz doprecyzowanie, w tym także w formie graficznej, co autor wzorca ma na myśli, gdyż wyraźnie znaczono i narysowano które ścianki nadają się do demontażu i która powierzchnia zaliczana jest do użytkowej, za którą trzeba będzie zapłacić. Podkreślić przy tym również należy, iż jeszcze przed zawarciem umowy , powódka miał możliwość zapoznania się z prospektem informacyjnym gdzie wskazano nie tylko przedmiot umowy ale także określono warunki na jakich będzie obliczana powierzchnia lokalu. Określenie metody liczenia powierzchni użytkowej w umowie przy uwzględnieniu prospektu informacyjnego, tłumaczy w sposób jasny i czytelny w jaki sposób zostanie wyliczona powierzchnia użytkowa. Brak jest zatem podstaw do stwierdzenia, że zakwestionowany przepis umowy stanowi niezadowolone postanowienia umowne. Z uwagi na powyższe powództwo podlegało oddaleniu. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Na koszty poniesione przez stronę pozwaną złożyła się opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w wysokości 3.600 zł ustalone na podstawie § 2 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1800 ze zm.), czyli łącznie 3.617 zł. O odsetkach od kosztów orzeczono na podstawie art. 98 § 1 1 k.p.c. ZARZĄDZENIE
3. odnotować urlop sędziego ref. w dniach 17-27 stycznia 2026 r. w kontrolce uzasadnień
4. odpis wyroku z uzasadnieniem proszę doręczyć pełnomocnikowi powodów – adw. K. D. bez pouczenia, przez PI.