Sygnatura akt VII C 1481/22 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 11 czerwca 2024 roku Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi – Południe w W. VII Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: sędzia M

§ 1k.c.

Zgodnie z powołanym art.

§ 1-4 k.c.

postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny (§ 1). Jeżeli postanowienie umowy zgodnie z § 1 nie wiąże konsumenta, strony są związane umową w pozostałym zakresie (§ 2). Nieuzgodnione indywidulanie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanej konsumentowi przez kontrahenta (§ 3). Ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje (§ 4). Z pewnością kwestionowany przepis nie stanowi „postanowienia określającego główne świadczenia stron, w tym cenę” w rozumieniu art.

§ 1zd.

2 k.c. Cena przyszłego lokalu mieszkalnego została bowiem określona poprzez wskazanie projektowanej powierzchni lokalu i ceny za jego za metr kwadratowy (zastrzeżono przy tym, że ostateczna powierzchnia może różnić się od projektowanej), do której dodano cenę balkonu (również w odwołaniu do jego powierzchni i ceny 1 m 2) i miejsca postojowego. Wskazać zatem należy, że kwestionowany § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej, dotyczy jedynie sposobu liczenia powierzchni lokalu mieszkalnego, a więc w istocie tylko jednego z czynników, za pomocą których cena miała być ostatecznie ustalona. Przechodząc do dalszej analizy zakwestionowanego postanowienia umownego w ocenie Sądu stwierdzić należy, że przepis ten nie jest niejednoznaczny czy też sprzeczny wewnętrznie. Zgodnie z § 5 pkt. 2 umowy strony ustaliły że dla celów realizacji umowy powierzchnia użytkowa jest liczona „na podstawie normy PN-ISO: (...) oraz w nawiązaniu do rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego”. Powołany ostatnio akt prawny, opublikowany w Dzienniku Ustaw 2012 roku pod pozycją 462 nie pozostawia wątpliwości w zakresie stwierdzenia, że przez „normę PN-ISO: (...)” rozumieć należy Polską Normę PN-ISO 9836:

1. Norma PN ISO 9836:1997 jest tłumaczeniem angielskiej wersji normy międzynarodowej ISO 9836:
2. Norma nie jest aktem prawnym, nie zawiera definicji poszczególnych, występujących w niej terminów. Korzysta z ochrony jak utwór literacki, a jej stosowanie jest dobrowolne (vide art. 5 ustawy z 12 września 2002 r. o normalizacji /Dz.U.2015.1483/). Co więcej jak wynika z publikacji złożonych przez strony oraz orzeczeń sądów sposób jej interpretacji jest różny. Każda strona tego postępowania przedłożyła do akt szereg opinii różnych autorów na temat treści wskazanej normy i sposobu obliczania powierzchni użytkowej lokalu na jej podstawie. Wynika z nich tylko tyle, że zapisy normy nie są oczywiste i mogą być interpretowane w wieloraki sposób. Stąd też umowa deweloperska w swym § 5 ust. 2, prospekcie informacyjnym i rzucie lokalu doprecyzowała przepisy tej normy, celem uniknięcia ewentualnych wątpliwości w zakresie powierzchni użytkowej przedmiotowego lokalu mieszkalnego, w kontekście konkretnej umowy którą strony zawierały. Norma PN ISO 9836:1997 rozróżnia: powierzchnię całkowitą kondygnacji budynku (art. 5.1.3), która składa się z powierzchni kondygnacji netto i powierzchni zajętej przez konstrukcję. Powierzchnia kondygnacji netto (5.1.5), do której wliczane są także elementy nadające się do demontażu takie jak: ścianki działowe, rury, kanały (5.1.5.3), nie wlicza się do niej natomiast powierzchni otworów na drzwi i okna oraz niszy w elementach zamykających (5.1.5.4) , dzieli się na powierzchnię użytkową (5.1.7) powierzchnię usługową (5.1.8) o powierzchnię ruchu (5.1.9). Powierzchnia użytkowa to według wskazanej normy część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku. Powierzchnia usługowa to część powierzchni kondygnacji netto, przeznaczona na usytuowanie instalacji i urządzeń technicznych, takich jak: instalacje kanalizacyjne, wodne, ogrzewania i ciepłej wody, gazowe i na paliwa płynne, elektryczne, prądnice, wentylacja, klimatyzacja i systemy chłodnicze, instalacje telefoniczne i urządzenia rozdzielcze, dźwigi, schody ruchome i przenośniki, inne instalacje wspólnego użytku. Do powierzchni usługowej wliczane są także powierzchnie pomieszczeń przeznaczonych na podstawowe instalacje usługowe, trzony kominowe, kanały przełazowe i pomosty techniczne. Powierzchnia ruchu to część powierzchni netto, która przeznaczona jest dla ruchu wewnątrz budynku (np. powierzchnia klatek schodowych, korytarzy, wewnętrznych ramp i pochylni, poczekalni, balkonów ewakuacyjnych). Powierzchnia kondygnacji netto została w ww. normie przeciwstawiona powierzchni konstrukcji (5.1.6), która jest częścią powierzchni całkowitej kondygnacji, utworzoną przez elementy zamykające (np. ściany nośne zewnętrzne i wewnętrzne) i powierzchnie słupów, pionów wentylacyjnych, kominów, ścian działowych itp. oraz powierzchnie, przez które nie można przejść. Ważne jest to, że norma PN ISO 9836:1997 nie zawiera przy tym definicji ściany działowej i ścianki działowej. Norma rozróżnia natomiast ściany będące elementem konstrukcji budynku tj. powierzchnia pod którymi tworzy powierzchnię konstrukcji i ścianki działowe nie będące elementem konstrukcji, pod którymi powierzchnia zaliczana jest do powierzchni kondygnacji netto, ze wskazaniem, że „nadają się do demontażu”. Przepisy normy nie zawierają przy tym definicji ścianki działowej nadającej się do demontażu. Nie wynika z niej ani sposób wykonania takiej ściany ani materiał jej wykonania. Nie jest w niej wskazane, że ściana „nadają się do demontażu” musi dać się z powrotem złożyć po jej usunięciu, że nie można zdemontować murowanych ścianek, wreszcie, że demontaż nie może być równoznaczny z likwidacją lub wyburzeniem danej ścianki. Zakwestionowany fragment umowy deweloperskiej odwołał się do przepisów ww. normy, wskazując, że „dla celów realizacji umowy powierzchnia użytkowa jest liczona na podstawie normy (…) a zatem przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego uwzględnia się powierzchnię mieszkalną wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku, wliczając do niej powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu (w tym ścianki działowe nie będące elementem konstrukcji i nie zawierające szachtów instalacyjnych)” . Umowa odwołuje się więc do wydzielenia lokalu trwałymi ścianami w obrębie budynku, a więc ścianami nośnymi lub działowymi, pod którymi powierzchnia wchodzi w skład powierzchni konstrukcji w rozumieniu normy PN ISO 9836:1997, które na szkicu przedstawiającym rzut lokalu, stanowiącym załącznik nr 3 do prospektu informacyjnego (k.220) stanowiącego integralną część umowy deweloperskiej oznaczono jednolitym ciemno szarym kolorem oraz do pojęcia nadających się do demontażu ścianek działowych, nie będących elementem konstrukcji i nie zawierających szachtów instalacyjnych, które według ww. normy stanowią część powierzchni użytkowej wchodzącej w skład kondygnacji netto, oznaczonych na rzucie lokalu szarymi paskami. Wszystkie te ścianki nadają się do demontażu, można je bowiem usunąć, zlikwidować, a także zmienić ich położenie. Powierzchnia pod nimi to powierzchnia użytkowa w rozumieniu ww. normy, która odpowiada celom i przeznaczeniu mieszkania i tylko od właściciela zależy czy pozostawi lokal z wykonanymi zgodnie z projektem ściankami działowymi czy bez nich, a może tylko z częścią z nich, ponieważ wszystkie one nadają się do demontażu. W tym miejscu należy zwrócić uwagę na przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U.2021.1048). Zgodnie z jej art. 2 ust. 2 samodzielnym lokalem mieszkalnym jest zespół izb wydzielonych trwałymi ścianami w obrębie budynku. W myśl art. 3 ust. 3 ww. ustawy udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Z przepisów tych wynika, że powierzchnia użytkowa lokalu jest jego cechą stałą, obiektywną, a więc niezależną od likwidacji czy dobudowywania kolejnych ścianek działowych w lokalu, które w przypadku podzielenia stanowiska powodów, musiałoby powodować odpowiednio zwiększenie lub zmniejszenie powierzchni użytkowej lokalu, a co za tym idzie udziału w nieruchomości wspólnej. Analiza treści § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej nie pozwala na stwierdzenie, że wolą pozwanej spółki było wprowadzenie klientów w błąd celem uzyskania nienależnego świadczenia, czy też wykorzystanie z ich niewiedzy. Wręcz przeciwnie, treść tego przepisu, który odwołuje się do normy PN ISO 9836:1997, wskazuje, że przepis ten sformułowano w cytowany wyżej sposób po to by nabywca lokalu dokładnie wiedział co kupuje oraz za co płaci. Należy wskazać, że pozwany nie tylko odwołał się do PN ISO 9836:1997 ale przed wszystkim nastąpiło wytłumaczenie, doprecyzowanie, także w formie graficznej, co autor wzorca ma na myśli, tj. które ścianki nadają się do demontażu i która powierzchnia zaliczana jest do użytkowej, za którą trzeba będzie zapłacić. Podkreślić przy tym również należy, iż jeszcze przed zawarciem umowy , powodowie mieli możliwość zapoznania się z prospektem informacyjnym gdzie wskazano nie tylko przedmiot umowy ale także określono warunki na jakich będzie obliczana powierzchnia lokalu , co wówczas nie budziło ich wątpliwości. W sprawie niniejszej zdaniem sądu nie doszło do wprowadzenia powodów-konsumentów w błąd co do treści ww. normy, którego wynikiem było ich pokrzywdzenie poprzez zapłatę kwoty większej niż należna, a przepis § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej nie kształtuje ich obowiązków w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, ani nie narusza ich interesów. Konsumenci o ile zapoznali się z zapisami umowy oraz prospektem informacyjnym, byli dokładnie uświadomieni jaka powierzchnia zostanie zgodnie z normą PN ISO 9836:1997 i umową deweloperską zaliczona do powierzchni użytkowej. W niniejszej sprawie nie można zatem mówić o tym aby konsumenci zostali przez kogokolwiek wprowadzeni w błąd. Reasumując, brak jest podstaw do stwierdzenia, że zakwestionowany przepis umowy deweloperskiej nosił cechy niedozwolonego postanowienia umownego w rozumieniu art.

§ 1k.c.

Nie znajduje także uzasadnienia żadna ze sformułowanych w pozwie podstaw odpowiedzialności pozwanej. Powodowie nabyli bowiem lokal o powierzchni użytkowej 79,12 m 2 i zapłacili określoną w umowie, należną pozwanej, kwotę za metr kwadratowy. Powodowie wskazywali również, że ich roszczenie nie tylko zostało oparte na świadczeniu nienależnym pozwanej, ale także przysługuj im w oparciu o podstawę prawną regulującą rękojmię za wady. Zdaniem Sądu powodowie w wywiedzionym powództwie nie wykazali w żaden sposób, aby sprzedany lokal posiadał wady prawne lub fizyczne. Powodowie nabyli lokal mieszkalny, którego powierzchnia użytkowa została ustalona zgodnie z postanowieniami umowy deweloperskiej i jej załącznikami, zatem nie może być mowy o istnieniu wady, czyli niezgodności towaru z umową. Nadto brak jest podstaw do odpowiedzialności pozwanej w oparciu o art. 471 k.c. , gdyż brak jest rzeczywistej i obiektywnej szkody powodów, skoro kwota której zwrotu się domagają stanowi część ceny należnej pozwanej za istniejącą w nabytym lokalu powierzchnię użytkową. Podkreślić należy, ze pozwana, zgodnie z postanowieniami umowy deweloperskiej, należycie wykonała swe zobowiązanie. Z uwagi na powyższe powództwo podlegało oddaleniu. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Na koszty poniesione przez stronę pozwaną złożyła się opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w wysokości 3.600 zł ustalone na podstawie § 2 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1800 ze zm.), czyli łącznie 3.617 zł. O odsetkach od kosztów orzeczono na podstawie art. 98 § 1 1 k.p.c. ZARZĄDZENIE 1. w kontrolce uzasadnień odnotować urlop sędziego ref. w dniach 3-18 sierpnia 2024 r. 2. Odpis wyroku z uzasadnieniem proszę doręczyć pełnomocnikowi powodów – adw. M. R. bez pouczenia, przez PI.