Orzeczenie, sygn. akt VI C 2206/25

Sygn. akt VI C 2206/25 UZASADNIENIE Pozwem z dnia 05 grudnia 2025r. ( data stempla pocztowego – k. 80) powodowie G. I. i M. I., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, wnieśli o zasądzenie na swoją rzecz od pozwanego (...) spółki akcyjnej z siedzibą w W. kwoty 30.271,76 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz solidarnie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego w wysokości dwukrotności stawki minimalnej W uzasadnieniu pozwu wskazali, że w dniu 19 maja 2020r. zawarli z pozwaną umowę deweloperską, której przedmiotem było zobowiązanie pozwanego do wybudowania budynku w W. przy ul(...) oraz lokalu oznaczonego numerem (...), a następnie do przeniesienia własności na rzecz powodów ww. lokalu wraz z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości. Zgodnie z umową lokal miał mieć 68,28 m (

W odpowiedzi na pozew z dnia 11 stycznia 2026 r. ( data stempla pocztowego – k. 233) pozwany (...) spółka akcyjna z siedzibą w W., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, wniósł o oddalenie powództwa w całości i o zasądzenie na swoją rzecz od powodów kosztów procesu, w tym dwukrotności stawki minimalnej kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia si orzeczenia do dnia zapłaty z uwagi na zawiłość sprawy pod względem prawnym, wymagającej od pełnomocnika ponadstandardowego nakładu pracy. W uzasadnieniu pozwany wskazał, że w dacie zawarcia umowy deweloperskiej norma PN-ISO 9836:1997 miała charakter wiążący jedynie w zakresie treści i formy projektu budowlanego, nie było natomiast wówczas powszechnie obowiązujących przepisów prawa określających zasady dotyczące dokonywania powykonawczego obmiaru powierzchni użytkowej lokalu na potrzeby określenia ceny sprzedaży lokalu.

Pozwany podkreślił, że zarówno w prospekcie informacyjnym, umowie deweloperskiej i umowie sprzedaży jednoznacznie określił cenę za lokal, sposób wyliczenia ceny i zdefiniował ścianki nadające się do demontażu w lokalu powodów, poza tym powierzchnia pod ściankami nadającymi się do demontażu była wyraźnie zaznaczona szarymi, przerywanymi liniami na rzucie lokalu. Pozwany wskazał, że postanowienia umowne dotyczące sposobu obliczania powierzchni lokali były przedmiotem postępowania wyjaśniającego Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który nie stwierdził występowania naruszeń interesów konsumentów w stosunku do spółek z grupy (...) i na żadną z nich nie nałożył sankcji. W ocenie pozwanego umowa deweloperska nie zawiera postanowień niedozwolonych, bezzasadne są również pozostałe podstawy prawne wskazane przez powodów ( odpowiedź na pozew – k. 83–107).

Do czasu zamknięcia rozprawy stanowiska stron nie uległy zmianie.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

G. I. i M. I. zdecydowali się na zakup mieszkania 6 lat po przeprowadzce z T. do W.. Szukając mieszkania, konsultowali się ze znajomymi w sprawie deweloperów. Polecono im (...) S.A. z siedzibą w W. (dalej także jako deweloper, inwestor). Przy wyborze mieszkania ważnym kryterium był dla nich metraż, rozkład, cena oraz to, żeby mieszkanie miało ogródek.

Dowód: zeznania powódki M. I. złożone na rozprawie w dniu 23 lutego 2026r. – protokół z rozprawy, k. 238v–239; zeznania powoda G. I. – protokół z rozprawy, k. 239–240.

W dniu 05 maja 2020r. w W. (...) S.A. z siedzibą w W., reprezentowany przez pełnomocnika (...), jako inwestor oraz M. I. i G. I. jako rezerwujący podpisali deklarację rezerwacyjną. Inwestor oświadczył, że jest właścicielem nieruchomości położonej w dzielnicy (...) w W., stanowiącej działkę gruntu oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków numerem (...) z obrębu (...), (...), identyfikator działki (...) (...) o powierzchni 1,1941 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (...) (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...), oraz że zrealizuje przedsięwzięcie deweloperskie polegające na budowie jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z garażem podziemnym, miejscami postojowymi naziemnymi oraz elementami zagospodarowania terenu na (...) pod nazwą (...), oznaczonego symbolem (...). W dalszej kolejności inwestor oświadczył, że skład przedsięwzięcia deweloperskiego wchodzi będzie m.in. lokal mieszkalny, roboczo oznaczony nr (...), o całkowitej powierzchni użytkowej 68,28 m (

Dowód: deklaracja rezerwacyjna – k. 147–148; prospekt informacyjny – k. 142–153v; projekt umowy deweloperskiej – k. 157–172; rzut lokalu – k. 173.

W dniu 19 maja 2020r. (...), działająca w imieniu i na rzecz spółki (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w W. (dalej jako deweloper), oraz G. I. i M. I. zawarli w formie aktu notarialnego umowę deweloperską zobowiązującą dewelopera do wybudowania na nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną oznaczoną (...) z obrębu (...) o powierzchni 1,1941 ha, dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...), na podstawie ostatecznej i prawomocnej decyzji nr (...) z dnia 30 stycznia 2020r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę oraz ostatecznej i prawomocnej decyzji nr (...) z dnia 25 lutego 2020r., o przeniesieniu pozwolenia na budowę, budynku opisanego w § 2 ust. 2 niniejszego aktu oraz do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...), składającego się z salonu, 2 sypialni, kuchni, łazienki, WC, holu, o powierzchni użytkowej 68,28 m (

Całkowita cena sprzedaży lokalu została ustalona na kwotę 642.127,04 zł, w tym należny podatek VAT. Deweloper zobowiązał się wydać w posiadanie nabywcy ww. lokal wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z lokalu przez nabywcę w terminie od dnia 08 grudnia 2021r. do dnia 07 kwietnia 2022r. (§ 3 ust. 1, § 4 ust. 1, § 7 ust. 1). W § 7 ust. 5 zaznaczono, że powierzchnia użytkowa lokalu jest określona na podstawie rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, zgodnie z zasadami zawartymi w polskiej normie PN-ISO 9836:1997 zatytułowanej „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”, wymienionej w załączniku do rozporządzenia i opisanymi poniżej: 1) powierzchnia użytkowa lokalu jest obliczona w metrach kwadratowych z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku (tj. z dokładnością do 0,01 m (

Dowód: umowa deweloperska – k. 16–29v; rzut lokalu – k. 30.

Umowa deweloperska została sporządzona na gotowym wzorcu, którym posługiwano się w (...) S.A. Jej projekt był załącznikiem prospektu informacyjnego, który z kolei stanowił załącznik do deklaracji rezerwacyjnej. G. I. i M. I. nie negocjowali warunków umowy. Zarówno projekt umowy deweloperskiej, jak i sama umowa zawierały postanowienie wyjaśniające sposób obliczania powierzchni użytkowej oraz informację, że do powierzchni użytkowej lokalu wliczane są elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe, rury, kanały. Z gotową umową deweloperską G. I. i M. I. mogli zapoznać się podczas podpisania umowy. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej G. I. i M. I. zapoznali się z deklaracją rezerwacyjną wraz z załącznikami, które otrzymali do domu. W momencie zawierania umowy deweloperskiej nie mieli wątpliwości i żadnych zastrzeżeń do umowy. Ceny były podobne do cen w okolicy.

Dowód: prospekt informacyjny – k. 142–153v; projekt umowy deweloperskiej – k. 157–172; zeznania powódki M. I. złożone na rozprawie w dniu 23 lutego 2026r. – protokół z rozprawy, k. 238v–239; zeznania powoda G. I. – protokół z rozprawy, k. 239–240.

W dniu 24 marca 2022r. (...), działająca w imieniu i na rzecz spółki (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w W. (dalej jako deweloper), oraz G. I. i M. I. zawarli w formie aktu notarialnego umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży. Umową strony zgodnie ustanowiły odrębną własność lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...), usytuowanego na 1 kondygnacji nadziemnej budynku położonego przy ul. (...) w dzielnicy (...) w W., składającego się z salonu, 2 sypialni, holu, łazienki, WC, o powierzchni użytkowej 68,34 m (

Dowód: umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży – k. 40–46.

Podczas realizacji budowy na grupach w mediach społecznościowych pojawiły się informacje, że umowy deweloperskie zawierają błędy. W mediach pojawiła się informacja, że deweloper został pozwany do sądu i dlatego G. I. i M. I. zdecydowali się sprawę skonsultować z prawnikiem, który powiedział, że sprawa kwalifikuje się do sądu.

Dowód: zeznania powódki M. I. złożone na rozprawie w dniu 23 lutego 2026r. – protokół z rozprawy, k. 238v–239; zeznania powoda G. I. – protokół z rozprawy, k. 239–240.

Pismem z dnia 27 października 2025r. G. I. i M. I., działając za pośrednictwem pełnomocnika, wezwali (...) S.A. z siedzibą w W. do zapłaty w terminie 7 dni kwoty 30.271,76 zł z powodu zawyżenia powierzchni użytkowej (...) nr (...) położonego w W. przy ul. (...) na skutek błędnego wliczenia do powierzchni użytkowej mieszkania powierzchni znajdującej się pod ścianami działowymi, w wyniku niewłaściwej interpretacji normy pomiaru powierzchni PN-ISO 9836:1997, a tym samym nienależnej zapłaty ww. kwoty ponad rzeczywistą cenę zakupu. Przesyłkę doręczono spółce w dniu 31 października 2025r.

Dowód: pismo z dnia 27 października 2025r. – k. 48–48v; wydruk z portalu Poczty Polskiej – k. 49–49v.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy załączonego przez obie strony postępowania, w granicach podniesionych przez strony twierdzeń i faktów istotnych dla rozstrzygnięcia (art. 227 k.p.c.). Dokonując powyższych ustaleń, Sąd oparł się na dowodach w postaci dokumentów i kopii dokumentów złożonych do akt sprawy, które miały charakter dokumentów prywatnych w rozumieniu art. 245 k.p.c. Ich prawdziwość i autentyczność nie była kwestionowana przez strony, a Sąd nie miał podstaw, by czynić to z urzędu. Opinie eksperckie załączone przez strony postępowania do akt sprawy, dotyczące interpretacji normy PN-ISO 9836:1997, Sąd potraktował jako wzmocnienie stanowiska stron i wzmocnienie ich argumentacji.

Sąd przeprowadził również dowód z przesłuchania stron z ograniczeniem do strony powodowej. Zeznania powodów były na ogół wiarygodne, konkretne, logiczne i spójne. Sąd nie dał wiary powódce, że deweloper nie przesłał im wcześniej umowy deweloperskiej, a w związku z tym powodowie nie mieli czasu się z nią dokładniej, gdyż przeczy temu pozostały materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy. Przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało bowiem, że wraz z deklaracją rezerwacyjną powodowie otrzymali prospekt informacyjny wraz z załącznikami, a jednym z nich był projekt umowy deweloperskiej, który w całości posłużył za podstawę sporządzenia umowy deweloperskiej. Sąd miał przy tym na uwadze treść art. 299 k.p.c., który wprowadza zasadę subsydiarności dowodu z zeznań stron. Wprawdzie polski proces cywilny nie przewiduje legalnej teorii dowodowej, zgodnie z którą niektóre dowody miałyby większą moc dowodową niż inne, niemniej jednak ustawodawca wprowadził wyraźną preferencję dowodów innych, niż dowód z przesłuchania stron.

Na podstawie art. 235 (

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W niniejszej sprawie powodowie domagali się zapłaty na swoją rzecz od pozwanego dewelopera (...) S.A. z siedzibą w W. kwoty 30.271,76 zł tytułem zwrotu zawyżonej ceny sprzedaży (...) położonego w W. przy (...), co było ich zdaniem konsekwencją zastosowania w umowie deweloperskiej mechanizmu wliczania powierzchni znajdującej się pod ścianami działowymi nienadającymi się do demontażu oraz ponownego montażu do powierzchni użytkowej lokalu. W ich ocenie to postanowienie umowy deweloperskiej jest klauzulą abuzywną, w związku z czym należy im się zwrot nienależnego świadczenia na podstawie art. 410 § 2 k.c. Alternatywnie jako podstawy prawne roszczenia wskazali art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, art. 471 k.c. i odpowiedzialność kontraktową oraz art. 556 (

Z kolei pozwany zakwestionował roszczenie powodów jako bezzasadne, podnosząc, że umowa deweloperska nie zawiera postanowień niedozwolonych, zaś informacja o sposobie obliczania powierzchni użytkowej lokalu była zawarta zarówno w prospekcie informacyjnym, jak i umowie deweloperskiej, a powierzchnia pod ściankami nadającymi się do demontażu była wyraźnie zaznaczona na rzucie lokalu. Pozwany podniósł również, że w dacie zawarcia umowy deweloperskiej nie było powszechnie obowiązujących przepisów prawa określających zasady dotyczące dokonywania powykonawczego obmiaru powierzchni użytkowej lokalu na potrzeby określenia ceny sprzedaży lokalu, zaś norma PN-ISO 9836:1997 miała charakter wiążący jedynie w zakresie treści i formy projektu budowlanego.

W niniejszej sprawie zastosowanie miały przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. 2021, poz. 1445), obowiązującej w dacie zawarcia umowy deweloperskiej, a nie przepisy ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. 2024, poz. 695, tzw. nowa ustawa deweloperska). Przepisy pierwszej z przywołanych ustaw wprowadziły do systemu prawnego pojęcie umowy deweloperskiej, która w poprzednio obowiązującym stanie prawnym była umową nienazwaną. W art. 22 ust. 1 ustawy z 2011r. w sposób precyzyjny uregulowano zawartość umowy deweloperskiej, wskazując, że umowa deweloperska powinna m.in. zawierać określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper (pkt 6) i wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (pkt 14).

Jakkolwiek w ustawie z 2011r., w przeciwieństwie do art. 35 ust. 1 pkt 6 i 15 nowej ustawy deweloperskiej, ustawodawca nie doprecyzował, że chodzi o powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego, niemniej w doktrynie wskazuje się, że przepis art. 22 ust. 1 pkt 6 i 14 starej ustawy deweloperskiej odnosi się do powierzchni użytkowej, a poprzez wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego ustawodawca miał na myśli przedstawienie podstawowych zasad dokonywania pomiaru, które opisane są przez odpowiednią normę branżową, co jest o tyle bardziej uzasadnione tym, że treść norm branżowych nie jest powszechnie i łatwo dostępna. Istotne jest to, że w przypadku przedsięwzięć deweloperskich, co do których wniosek o wydanie pozwolenia na budowę został złożony przed wejściem w życie przepisów rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. 2020, poz. 1609), a więc przed 19 września 2020r., należało zastosować przepisy rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 27 kwietnia 2012r. (Dz.U. 2012, poz. 462) oraz postanowienia normy PN-ISO 9836:1997, do której odnosiły się przepisy tego rozporządzenia (B. Gliniecki, w:

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Komentarz, red. K. Osajda, B. Lanckoroński, wyd. 7, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2022, art. 22). Jak wynika z treści umowy deweloperskiej, przedsięwzięcie deweloperskie, w ramach którego wybudowano lokal mieszkalny powodów, było realizowane na podstawie ostatecznych i prawomocnych decyzji nr (...) z dnia 20 stycznia 2020r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz decyzji nr (...). z dnia 25 lutego 2020r. o przeniesieniu pozwolenia na budowę. Zatem do umowy deweloperskiej zawartej przez powodów z pozwanym deweloperem w dniu 19 maja 2020r. zastosowanie będą miały przepisy ww. rozporządzenia z 2012r. i postanowienia normy PN-ISO 9836:1997.

Zgodnie z § 11 ust. 2 pkt 2 ww. rozporządzenia z 2012r. w stosunku do budynku jednorodzinnego i lokali mieszkalnych opis techniczny powinien określać zestawienie powierzchni użytkowych obliczanych według Polskiej Normy, o której mowa w § 8 ust. 2 pkt 9, z uwzględnieniem następujących zasad: a) przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych, b) powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Zgodnie z § 8 ust. 2 pkt 9 ww. rozporządzenia z 2012r. część opisowa projektu budowlanego w przypadku budynków powinien określać powierzchnię zabudowy, o której mowa w pkt 4, określonej zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku do rozporządzenia. Z kolei w załączniku wymieniono Polską Normę PN-ISO 9836:1997 jako mającą zastosowanie do w § 8 ust. 2 pkt 9 przywołanego rozporządzenia. W treści rozporządzenia nie wymienia się w ogóle ścian działowych, mowa jest w nim jedynie o trwałych ścianach w obrębie budynku, które mają służyć wydzieleniu pomieszczeń.

Zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych” powierzchnią użytkową jest część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku (pkt 5.1.7.1). Powierzchnia kondygnacji netto jest określana oddzielnie dla każdej kondygnacji i dalszy jej podział określony jest zgodnie z 5.1.3.1. Jest ona obliczana dla wymiarów budynku w stanie wykończonym, na poziomie podłogi nie licząc listew przypodłogowych, progów itp. (pkt 5.1.5.2). Zgodnie z pkt 5.1.5.3 do powierzchni kondygnacji netto wliczane są także elementy nadające się do demontażu takie jak: ścianki działowe, rury, kanały, a stosownie do treści pkt 5.1.5.4 do powierzchni kondygnacji netto nie są wliczane powierzchnie otworów na drzwi i okna oraz nisze w elementach zamykających.

Zgodnie z pkt 5.1.6.1 powierzchnia konstrukcji jest częścią powierzchni całkowitej kondygnacji (na rzucie poziomym na poziomie podłogi) i jest to powierzchnia utworzona przez elementy zamykające (np. ściany nośne zewnętrzne i wewnętrzne) i powierzchnie słupów, pionów wentylacyjnych, kominów, ścian działowych itp. oraz powierzchnie, przez które nie można przejść. W treści Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997 nie zawarto definicji ścianek działowych, o których mowa w pkt 5.1.5.3, które uznano za nadające się do demontażu, ani ścian działowych, o których mowa w pkt 5.1.6.1. Jedyne definicje, jakie zawarto w pkt 3 normy, dotyczą wskaźników powierzchniowych, wskaźników kubaturowych oraz wskaźników mieszanych powierzchniowych i kubaturowych.

Wskaźniki powierzchniowe zdefiniowano jako wskaźniki określające wielkości poszczególnych rodzajów powierzchni (np. powierzchni użytkowej) oraz zależności między nimi (np. powierzchnia zajmowana przez konstrukcję/powierzchnię użytkową). Treść postanowień Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997 nie zakazuje uwzględniania w powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego powierzchni znajdującej się pod ścianami/ściankami działowymi. Z postanowienia zawartego w pkt 5.1.5.3 wynika, że do powierzchni kondygnacji netto, która dzieli się w myśl pkt 5.1.5.5 na powierzchnię użytkową, powierzchnię usługową i powierzchnię ruchu, wlicza się ścianki działowe nadające się do demontażu. Polski Komitet Normalizacyjny w „Informacji o wydaniu przez PKN w dniu 18 lipca 2022r. normy PN-ISO 9836:2022-07 zwrócił uwagę na to, że brak precyzyjności sformułowań oraz brak legalnej i ogólnie wiążącej definicji powierzchni użytkowej, jak i dobrowolność stosowania norm powoduje wątpliwości interpretacyjne i dopuszcza możliwość różnych interpretacji.

Zdaniem PKN stosowanie polskich norm (PN) jest dobrowolne, a powołanie się w przepisie prawnym na PN nie zmienia jej dobrowolnego statusu, chyba że ustawodawca świadomie chce ten status zmienić, co jest możliwe przez wyraźne wskazanie tylko w postanowieniach innej ustawy. W tym kontekście wskazać należy, że ani w starej, ani w nowej ustawie deweloperskiej ustawodawca nie narzucił deweloperom obowiązku stosowania konkretnej polskiej normy do obliczania powierzchni użytkowej lokalu. Deweloper ma jedynie obowiązek wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w związku z czym można przyjąć, iż ustawodawca dał mu możliwość wyboru sposobu, nie narzucając jednego, konkretnego.

Ewentualnego obowiązku stosowania polskich norm należy poszukiwać na gruncie ustawy z dnia 12 września 2002r. o normalizacji (t.j. Dz.U. 2015, poz. 1483). Zgodnie z art. 5 ust. 1 przywołanej ustawy Polska Norma jest normą krajową, przyjętą w drodze konsensu i zatwierdzoną przez krajową jednostkę normalizacyjną, powszechnie dostępną, oznaczoną – na zasadzie wyłączności – symbolem PN. W ust. 3 cytowanego przepisu wyraźnie wskazano, że stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne. W ust. 4 zawarto regułę, zgodnie z którą Polskie Normy mogą być powoływane w przepisach prawnych po ich opublikowaniu w języku polskim. W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że w świetle przepisów ustawy z 2002 r. o normalizacji opracowywane przez komitety techniczne Polskie Normy nie pełnią roli przepisów prawa.

Nadanie im takiego waloru wymaga regulacji szczególnej, zawartej w przepisie rangi ustawowej, natomiast przywołanie Polskich Norm w rozporządzeniu nie skutkuje nałożeniem obowiązku ich stosowania. Akt niższego rzędu nie może zmienić postanowień aktu wyższego rzędu, jakim jest ustawa z 2002 r. o normalizacji (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 23 lipca 2012r., sygn. akt II SA/Kr 745/12, LEX nr 1228983). Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że Polskie Normy same w sobie nie są źródłami prawa powszechnie obowiązującego, a powoływanie się na te normy jest zasadne tylko wówczas, gdy przepis ustawy bądź rozporządzenia bezpośrednio odwołuje się do wymogu ich stosowania (wyroki NSA z dnia 10 kwietnia 2019r. sygn. akt II OSK 1486/17, LEX nr 2650511 i z dnia 10 kwietnia 2025r., sygn. akt II GSK 2203/21, LEX nr 3864544).

Z powyższego wynika, że polskie normy, w tym Polska Norma PN-ISO 9836:1997, nie stanowią źródła powszechnie obowiązującego prawa, nie są aktami prawa, a w związku z tym nie można do nich stosować zasad wykładni przewidzianych dla tekstów prawnych.

Pozwany wprawdzie podnosił, że nie miał on obowiązku stosowania Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997, niemniej, ponieważ w umowie deweloperskiej z dnia 19 maja 2020r. sposób obliczania powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego został określony według reguł tej normy, należy uznać, że takie właśnie zasady obliczania powierzchni powinny być zastosowane w stosunku prawnym, który strony wykreowały umową deweloperską. Z tego względu to, czy pozwany miał bezwzględny obowiązek obliczenia powierzchni użytkowej z zastosowaniem tej normy czy też takiego obowiązku nie miał, jest kwestią drugorzędną. Zgodnie z § 7 ust. 5 powierzchnia użytkowa lokalu była określona na podstawie rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, zgodnie z zasadami zawartymi w polskiej normie PN-ISO 9836:1997 zatytułowanej „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”, wymienionej w załączniku do rozporządzenia i opisanymi poniżej: 1) powierzchnia użytkowa lokalu jest obliczona w metrach kwadratowych z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku (tj. z dokładnością do 0,01 m (

Powodowie oparli swoje roszczenie na twierdzeniu, że po pierwsze, deweloper ma obowiązek stosowania Polskiej Normy 9836:1997, po drugie, jej interpretacja jest jednoznaczna (do powierzchni użytkowej nie są wliczane wewnętrzne ściany), a po trzecie, ścianki działowe muszą nadawać się do demontażu, tzn. rozłożenia ich na części, tak aby można było je z powrotem wykorzystać, zaś usunięcie murowanej ściany działowej warunku tego nie spełnia, gdyż w praktyce polega to na jej wyburzeniu. Przy czym w znacznej mierze powodowie oparli swoje powództwo na argumentacji Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie sformułowanej w uzasadnieniu wyroku z dnia 24 kwietnia 2024r. (sygn. akt IV Ca 1735/23, LEX nr (...)), z którą Sąd rozpoznający niniejszą sprawę nie uważa za słuszną.

Sąd Okręgowy stanął na stanowisku, że fakt, iż w Polskiej Normie PN-ISO 9836:1997 posłużono się dwoma pojęciami: ścianami działowymi, które są wliczane do powierzchni konstrukcji, i ściankami działowymi, które stanowią element powierzchni kondygnacji netto, w związku z czym odmienne ich nazwanie, mimo braku ich zdefiniowania, nie pozwala ich uznać za pojęcia tożsame. Należy jednak zauważyć, że niezależnie od odmiennego nazwania, oba rodzaje ścian są wliczane do powierzchni. Poza tym Sąd Okręgowy dokonał też interpretacji słowa „demontaż”, przyjmując, że jest to proces polegający na rozbiórce maszyn i urządzeń na części, tak aby nadawały się do ponownego demontażu. Opierając się na tej argumentacji, powodowie wywodzili, że pojęcie ścianek działowych nadających się do demontażu oznacza tylko takie ścianki, która po zdemontowaniu, będzie można w niezmienionej postaci zamontować.

Ze stanowiskiem tym nie sposób się zgodzić. W Słowniku języka polskiego pod red. M. Szymczaka (t. I, Wydawnictwo PWN, Warszawa 1987, s. 379) „demontaż” to rozkładanie (częściowe lub całkowite) wszelkiego rodzaju urządzeń, maszyn, mechanizmów itp. ma zespoły lub części, a „demontować” to przeprowadzać demontaż, rozkładać na zespoły lub części, rozbierać, rozmontowywać. Z kolei w internetowym wydaniu Słownika Języka Polskiego PWN demontaż to rozkładanie maszyn, urządzeń na części lub zdejmowanie z miejsc, w których były zamontowane (https://sjp.pwn.pl/sjp/demontaz;2554656.html). Jednocześnie podane przykłady zastosowania słowa demontaż pokazują, że jest ono stosowane szerzej, nie tylko w stosunku do maszyn i urządzeń (np. demontaż ideologii, demontaż zakładów pracy w kontekście ich niszczenia) i nie oznacza zdemontowania i ponownego zamontowania. Również synonimy tego słowa wskazują, że nie oznacza ono konieczności ponownego zmontowania: rozbiórka, rozbiór, rozmontowanie, dekompozycja, dezintegracja (https://www.synonimy.pl/synonim/demonta%C5%BC/), demontaż w odniesieniu do budownictwa oznacza m.in.: burzenie, demolowanie, likwidację, rozbiórkę, rozmontowywanie, rozwałkę, wyburzanie (https://synonim.net/synonim/demonta%C5%BC).

Dodatkowo wskazać należy, że uwzględnienie powierzchni pod ścianami działowymi w powierzchni użytkowej lokalu jest o tyle racjonalne, że ściany te można usunąć w drodze prac budowlanych niewymagających zezwolenia na budowę, co pozwala swobodnie przearanżować dany lokal mieszkalny. Z zeznań powodów wynika, że odpowiadał im rozkład nabywanego lokalu mieszkalnego i nie planowali go przearanżować, nie oznacza to jednak, że zaznaczone na rzycie lokalu ścianki działowe nie nadawały się do demontażu. Powodowie podnosili, że w ścianie dzielącej łazienkę od salonu mieściły się rury, co miałoby być argumentem przeciwko możliwości demontażu tej ściany. Jednak jak mówi doświadczenie życiowe, fakt zamontowania w ścianie rur czy przewodów elektrycznych, nie przemawia za niemożnością ich demontażu, poza tym zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836:1997 do powierzchni użytkowej lokalu wliczane są elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe, rury, kanały.

Wyraźnie zatem wskazano, że instalacja wodno-kanalizacyjna jest elementem nadającym się do demontażu.

Należy podkreślić, że w dacie zawarcia umowy deweloperskiej, tj. w dniu 19 maja 2020r., obowiązywał inny stan prawny niż obecnie, a nieprecyzyjność sformułowania postanowień Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997 dopuszczała jej dwojaką interpretację. Z chwilą wejścia w życie rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, tj. po dniu 19 września 2020r., ta swoboda została ograniczona. Po pierwsze, obecnie deweloper ma obowiązek stosowania normy najnowszej (obecnie jest to PN-ISO 9836:2022-07), a po drugie, § 20 ust. 1 pkt 4 lit. b rozporządzenia z 2020r. precyzuje, że „powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy”. Z postanowienia tego wynika zakaz wliczania do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego powierzchni znajdującej się pod wewnętrznymi przegrodami budowlanymi.

Przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało, że powodowie od początku wiedzieli, że ściany działowe wliczane są do powierzchni użytkowej, a cena nabycia lokalu mieszkalnego obliczana jest jako iloczyn metrażu powierzchni użytkowej i ceny za 1 m 2. Informacje te zostały zawarte w prospekcie informacyjnym dołączonym do deklaracji rezerwacyjnej i umowy deweloperskiej, poza tym na dołączonym rzucie lokalu powierzchnia pod ścianami działowymi – jak już Sąd powyżej zauważył – została wyraźnie graficznie wyróżniona. Z tych względów nie sposób uznać, aby pozwany deweloper zataił przed nimi sposób obliczania powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego oraz że zostanie w niej uwzględniona również powierzchnia pod ścianami działowymi nadającymi się demontażu, co zostało na rzucie lokalu wyraźnie zaznaczone. Nie sposób również uznać, aby poprzez takie sformułowanie postanowień umowy deweloperskiej, zawierających obszernie omówiony sposób obliczania powierzchni użytkowej lokalu, deweloper wprowadził powodów w błąd.

Sąd przy tym zauważa, że powodowie nie zgłaszali żadnych wątpliwości i zastrzeżeń przy podpisywaniu deklaracji deweloperskiej czy umowy deweloperskiej, lokal mieszkalny otrzymali zgodny z umową, mieli świadomość, że powierzchnia pod ścianami działowymi zostanie doliczona do powierzchni użytkowej lokalu i nie kwestionowali tego. Postępowanie dowodowe wykazało również, że – wbrew twierdzeniom powódki – otrzymali oni wcześniej od pozwanego dewelopera projekt umowy deweloperskiej (dołączony do deklaracji deweloperskiej), mieli możliwość przez dwa tygodnie dzielące ich od podpisania umowy deweloperskiej dokładnego zapóźnia się z projektem, w którym również podano sposób obliczania powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, przy czym postanowienie to było tożsame treściowo z postanowieniem z umowy deweloperskiej, i zgłoszenia uwag, czego jednak nie uczynili.

Wobec niezgłoszenia przez powodów żadnych uwag do projektu umowy deweloperskiej, nie podjęcia prób negocjacji umowy, nie sposób przyjąć a priori, że w przypadku ich zgłoszenia pozwany deweloper nie zgodziłby się podpisać z nimi umowy deweloperskiej i sprzedać im lokalu mieszkalnego na innych warunkach niż określone w projekcie umowy.

Powodowie powołali się na abuzywne postanowienia umowne, przewidujące uwzględnienie w powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego powierzchni znajdującej się pod ścianami działowymi.

Zgodnie z art. 385 1 § 1 k.c. postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. W myśl art. 385 1 § 3 k.c. za nieuzgodnione indywidualnie uznaje się te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje (§ 4 przywołanego artykułu). Oceny zgodności postanowienia umowy z dobrymi obyczajami dokonuje się według stanu z chwili zawarcia umowy, biorąc pod uwagę jej treść, okoliczności zawarcia oraz uwzględniając umowy pozostające w związku z umową obejmującą postanowienie będące przedmiotem oceny (art. 385 2 k.c.).

Nie ulega wątpliwości, że powodowie, zawierając z pozwanym deweloperem umowę deweloperską mieli status konsumentów w rozumieniu art. 22 1 k.c., zgodnie z którym za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. W niniejszej sprawie lokal mieszkalny został zakupiony w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych powodów.

W myśl przywołanego art. 385 1 § 1 i 3 k.c. warunkiem uznania konkretnej klauzuli umownej za postanowienie niedozwolone jest konieczność kumulatywnego spełnienia dalszych przesłanek (poza omówioną już przesłanką dotyczącą określenia głównych świadczeń stron): 1) kontrolowane postanowienie umowy zawartej z konsumentem nie zostało z nim uzgodnione indywidualnie, 2) ukształtowane wskutek tego postanowienia umownego prawa i obowiązki konsumenta pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami, 3) a jednocześnie tak ukształtowane prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta.

W ocenie Sądu jest rzeczą oczywistą, że powodowie nie mieli żadnego wpływu na ustalenie treści wzorca umowy, który posłużył do zawarcia przedmiotowej umowy. Samo zapoznanie się z treścią wzorca i zgoda na zawarcie umowy nie świadczy o tym, iż kwestionowane przez powodów postanowienia umowy zostały z nimi rzeczywiście indywidualnie uzgodnione. Z treści art. 385 (

C-51/17, (...) Bank (...)., (...) przeciwko T. I., E. K., pkt 47). O ile jednak powodowie nie mieli wpływu na ukształtowanie wzorca umowy, który został jako projekt umowy deweloperskiej załączony do deklaracji rezerwacyjnej, nie można przesądzić, że wpływu tego nie mieli już na samą treść umowy deweloperskiej, którą ostatecznie zawarli z pozwanym deweloperem. Jak bowiem Sąd wskazał powyżej, powodowie nie skorzystali z możliwości zgłoszenia uwag i zastrzeżeń, przyznali zresztą, że nie zamierzali negocjować umowy, gdyż odpowiadały im warunki, na jakich nabywali lokal mieszkalny, a zwłaszcza jego rozkład, metraż i cena. Z tych względów nie sposób uznać, że nie mieli oni rzeczywistego wpływu na ostateczne ukształtowanie treści umowy deweloperskiej, skoro mieli dwa tygodnie na zapoznanie się z jej projektem i nie zgłosili żadnych uwag.

Dopiero odmowa dewelopera uwzględnienia ich uwag i projektów zmian świadczyłaby o tym, że nie mieli rzeczywistego wpływu. Powodowie jednak nie skorzystali z uprawnienia do negocjowania warunków umowy.

Przechodząc do przesłanek ukształtowania praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażącego naruszenia jego interesów, należy na wstępie zauważyć, że w orzecznictwie sądów powszechnych i Sądu Najwyższego – w ślad za orzecznictwem TSUE – na kanwie umów z bankami będących przedmiotem oceny sądów ukształtował się pogląd, zgodnie z którym postanowienie jest sprzeczne z dobrymi obyczajami, gdy można rozsądnie założyć, że kontrahent konsumenta, traktujący go w sposób sprawiedliwy i słuszny, uwzględniający jego prawnie uzasadnione roszczenia, nie mógłby racjonalnie spodziewać się, że konsument zaakceptowałby w ramach negocjacji klauzulę będącą źródłem braku równowagi stron (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 2018r., sygn. akt III CZP 29/17, OSNC 2019, nr 1, poz. 2; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 04 kwietnia 2019r., sygn. akt III CSK 159/17, LEX nr 2642144; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 października 2019r., sygn. akt IV CSK 309/18, OSNC 2020, nr 7–8, poz. 64).

Z kolei za rażące naruszenie interesów konsumenta należy uznać nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków wynikających z umowy na jego niekorzyść, skutkującą niekorzystnym ukształtowaniem jego sytuacji ekonomicznej oraz jego nierzetelnym traktowaniem (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 października 2019r., sygn. akt IV CSK 309/18, OSNC 2020, nr 7–8, poz. 64). Jednocześnie Sąd Najwyższy podkreśla, że sprawdzenie, czy dane postanowienie umowne rażąco narusza interesy konsumenta, należy przeprowadzić poprzez zbadanie, czy postanowienie to pogarsza położenie prawne konsumenta w stosunku do tego, które w braku umownej regulacji wynikałoby z przepisów prawa, w tym przepisów dyspozycyjnych (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 2018 r., sygn. akt III CZP 29/17, OSNC 2019, nr 1, poz. 2).

W związku z powyższym należy podkreślić, że w stosunkach z konsumentami szczególne znaczenie mają te oceny zachowań podmiotów w kontekście dobrych obyczajów, które odwołują się do takich wartości jak szacunek wobec partnera, uczciwość, szczerość, zaufanie, lojalność, rzetelność i fachowość. Postanowienia umów, które kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z przywołanymi wartościami, należy uznać za sprzeczne z dobrymi obyczajami w rozumieniu art. 385 1 § 1 k.c. W szczególności dotyczy to postanowień umownych, których konsekwencją jest naruszenie równorzędności stron stosunku prawnego wskutek nierównomiernego rozłożenia praw i obowiązków między stronami umowy. Za sprzeczne z dobrymi obyczajami można również uznać działania polegające na niedoinformowaniu, dezorientacji, zmierzające do wywołania błędnego przekonania u konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności, tj. działanie potocznie określane jako nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające od przyjętych standardów postępowania (zob. wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie – XVII Wydział Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 29 kwietnia 2011r., sygn. akt XVII AmC 1327/09).

W ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę umowa deweloperska z dnia 19 maja 2020r. została ukształtowana w sposób przejrzysty, jednoznaczny, klarowny, nie powinna nastręczać trudności interpretacyjnych. Pozwany deweloper informacje dotyczące obliczania powierzchni lokalu mieszkalnego sformułował rzeczowo i klarownie, jednoznacznie wskazując, że powierzchnia pod ścianami działowymi jest wliczana do powierzchni użytkowej, a cena nabycia lokalu stanowi iloczyn liczby metrów kwadratowych powierzchni użytkowej i ceny jednostkowej za jeden metr kwadratowy. Informacje te nie były przed powodami zatajone, były one im od początku przedstawiane – na etapie podpisywana deklaracji deweloperskiej, w prospekcie informacyjnym i umowie deweloperskiej.

Dodatkowo rzut lokalu graficznie odwzorowywał treść tego postanowienia umownego i pokazywał, ile wynosi powierzchnia pod ścianami działowymi uwzględniona w powierzchni użytkowej lokalu. Należy podkreślić, że prawidłowa wykładnia umowy, wynikająca z art. 65 § 2 k.c., powinna uwzględniać zgodny zamiar stron i cel umowy, nie może jednak pomijać tekstu samej umowy, którego sens należy ustalać za pomocą językowych reguł znaczeniowych (wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 17 września 2021r., sygn. akt XXVII Ca 555/21, LEX nr (...)). Jednocześnie należy zaznaczyć, że przedmiot sprzedaży nie różnił się od opisanego w deklaracji rezerwacyjnej, prospekcie informacyjnym i umowie deweloperskiej. Przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało, że umowa deweloperska zawierała przejrzysty wzór obliczania powierzchni użytkowej lokalu i uwzględnienia w niej powierzchni znajdującej się pod ścianami działowymi, pozwany deweloper nie zatajał przed powodami tych informacji ani nie sformułował ich w taki sposób, który mógłby wprowadzić powodów w błąd.

Dodatkowo Sąd zauważa, że sposób określania powierzchni użytkowej lokalu określał główny przedmiot świadczenia stron (deweloper miał zbudować i przenieść własność lokalu mieszkalnego na powodów, a powodowie mieli zapłacić cenę uwarunkowaną powierzchnią lokalu). Z tego względu ocena pod kątem abuzywności postanowienia § 7 ust. 5 umowy deweloperskiej byłaby możliwa, gdyby to postanowienie zostało sformułowane w sposób niejednoznaczny. W ocenie Sądu, co zostało wykazane powyżej w rozważaniach, postanowienie to, dodatkowo czytane razem z rzutem lokalu stanowiącego graficzną ilustrację, zostało sformułowane w sposób jednoznaczny.

Z powyższych względów Sąd uznał zarzut abuzywności klauzul umownych podniesiony przez powodów za niezasadny.

W dalszej kolejności powodowie powołali się na nieuczciwe praktyki rynkowe. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (t.j. Dz.U. 2023, poz. 845) praktyka rynkowa stosowana przez przedsiębiorców wobec konsumentów jest nieuczciwa, jeżeli jest sprzeczna z dobrymi obyczajami i w istotny sposób zniekształca lub może zniekształcić zachowanie rynkowe przeciętnego konsumenta przed zawarciem umowy dotyczącej produktu, w trakcie jej zawierania lub po jej zawarciu. W myśl ust. 2 przywołanego przepisu za nieuczciwą praktykę rynkową uznaje się w szczególności praktykę rynkową wprowadzającą w błąd oraz agresywną praktykę rynkową, a także stosowanie sprzecznego z prawem kodeksu dobrych praktyk.

Praktyki te nie podlegają ocenie w świetle przesłanek określonych w ust. 1. Praktyki rynkowe zostały zdefiniowane w art. 2 pkt 4 jako działanie lub zaniechanie przedsiębiorcy, sposób postępowania, oświadczenie lub informację handlową, w szczególności reklamę i marketing, bezpośrednio związane z promocją lub nabyciem produktu przez konsumenta. Z kolei w art. 2 pkt 8 ww. ustawy zdefiniowano przeciętnego konsumenta jako konsumenta, który jest dostatecznie dobrze poinformowany, uważny i ostrożny; oceny dokonuje się z uwzględnieniem czynników społecznych, kulturowych, językowych i przynależności danego konsumenta do szczególnej grupy konsumentów, przez którą rozumie się dającą się jednoznacznie zidentyfikować grupę konsumentów, szczególnie podatną na oddziaływanie praktyki rynkowej lub na produkt, którego praktyka rynkowa dotyczy, ze względu na szczególne cechy, takie jak wiek, niepełnosprawność fizyczna lub umysłowa.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ww. ustawy praktykę rynkową uznaje się za działanie wprowadzające w błąd, jeżeli działanie to w jakikolwiek sposób powoduje lub może powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął. W ust. 2 przywołanego przepisu podano przykłady działań wprowadzających w błąd, m.in. rozpowszechnianie nieprawdziwych informacji (pkt 1), rozpowszechnianie prawdziwych informacji w sposób mogący wprowadzać w błąd (pkt 2).

Stosownie do treści art. 6 ust. 1 przywołanej ustawy praktykę rynkową uznaje się za zaniechanie wprowadzające w błąd, jeżeli pomija istotne informacje potrzebne przeciętnemu konsumentowi do podjęcia decyzji dotyczącej umowy i tym samym powoduje lub może powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął. W ust. 3 przywołanego przepisu podano przykłady wprowadzającego w błąd zaniechania – np. zatajenie lub nieprzekazanie w sposób jasny, jednoznaczny lub we właściwym czasie istotnych informacji dotyczących produktu (pkt 1), nieujawnienie handlowego celu praktyki, jeżeli nie wynika on jednoznacznie z okoliczności i jeżeli powoduje to lub może spowodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął (pkt 2).

W art. 12 ust. 1 ww. ustawy przewidziano katalog roszczeń, z jakimi może wystąpić konsument, którego interes został zagrożony lub naruszony: żądanie zaniechania praktyki, usunięcia skutków danej praktyki, złożenia jednokrotnego lub wielokrotnego oświadczenia odpowiedniej treści i w odpowiedniej formie, obniżenia ceny, naprawienia wyrządzonej szkody na zasadach ogólnych, zasądzenia odpowiedniej sumy pieniężnej na określony cel społeczny.

W świetle przywołanych przepisów za nieuczciwą praktykę rynkową można by uznać zatajenie informacji o uwzględnieniu w powierzchni użytkowej lokalu powierzchni znajdującej się pod ścianami działowymi na etapie zawierania umowy deweloperskiej, ale uwzględnienie jej w końcowych obmiarach i obciążeniem nabywcy wyższą ceną z tego tytułu. W realiach niniejszej sprawy nie może być mowy o wprowadzeniu w błąd powodów przez pozwanego dewelopera, gdyż – jak już wykazano powyżej – powodowie od początku, od chwili zainteresowania się zakupem lokalu mieszkalnego u pozwanego dewelopera mieli informacje o sposobie obliczania powierzchni użytkowej, udostępniono im prospekt informacyjny, projekt umowy deweloperskiej i rzut lokalu, z których jasno wynika, że powierzchnia znajdująca się pod ścianami działowymi uwzględniana jest w powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.

Każdy uważny i ostrożny konsument nabywający lokal mieszkalny u dewelopera zapoznaje się z projektem umowy, rzutem lokalu, ceną i sposobem jej obliczenia, żeby na tej podstawie – jako dostatecznie poinformowana osoba – móc podjąć decyzję. Z zeznań powoda wynika, że przestudiował on uważnie wszystkie dokumenty, które otrzymał przy podpisaniu umowy deweloperskiej, nie budziły one jego wątpliwości, nie miał zastrzeżeń i dlatego zdecydował się podpisać umowę deweloperską. Pod tym kątem zeznania powódki, że nie przedstawiono jej projektu umowy deweloperskiej, tylko podsunięto gotową do podpisu przy jej zawarciu, Sąd uznał za niewiarygodne.

W dalszej kolejności powodowie zarzucili pozwanemu naruszenie art. 471 k.c. i nienależyte wykonanie umowy. Z treści tego przepisu wynika, że warunkiem zaktualizowania się odpowiedzialności odszkodowawczej jest łączne spełnienie następujących przesłanek: 1) niewykonywanie bądź nienależyte wykonanie zobowiązania, 2) fakt poniesienia szkody, 3) związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem bądź nienależytym wykonaniem zobowiązania. W realiach niniejszej sprawy powodowie nie zdołali wykazać ziszczenie się przesłanek odpowiedzialności kontraktowej. Pozwany zobowiązał się do wybudowania lokalu mieszkalnego o określonych parametrach i do ustanowienia odrębnej własności tego lokalu oraz przeniesienia jego własności i z zobowiązania tego się wywiązał. Pozwany deweloper nie naruszył obowiązku nieuwzględniania w powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego powierzchni znajdującej się pod ściankami działowymi, ponieważ obowiązek ten nie wynikał z umowy, której treść strony ukształtowały swobodnie, ani z przepisów prawa powszechnie obowiązującego. Powodowie nie wykazali, na czym miałaby polegać szkoda, której doznali w wyniku nienależytego wykonania umowy deweloperskiej.

Za niezasadny należało również uznać zarzut dotyczący rękojmi za wady lokalu. Zgodnie z art. 560 § 1 k.c. jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady. Przeprowadzone postępowanie dowodowe nie wykazało, aby powodom sprzedano inny lokal niż opisany w deklaracji rezerwacyjnej, prospekcie informacyjnym czy umowie deweloperskiej. Nabyli oni lokal mieszkalny na warunkach od początku im oferowanych, które zaakceptowali i nie zgłaszali żadnych zastrzeżeń. Strona powodowa nie przedłożyła też żadnych dowodów na to, że po nabyciu lokalu zaktualizowano jego dane w urzędowych ewidencjach i ujawniono w nich inną powierzchnię od tej, za którą zapłacili cenę.

Z powyższych względów roszczenie powodów podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie II wyroku na podstawie art. 98 § 1 i § 1 1 k.p.c. Zgodnie z tymi przepisami strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu należą się odsetki w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono do dnia zapłaty. Pozwany jest stroną wygrywającą postępowanie w całości, zatem to powodowie obowiązani są zwrócić pozwanemu poniesione koszty procesu w wysokości 3.617,00 zł. Na sumę tę złożyły się opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17,00 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w wysokości 3.600,00 zł ustalone na podstawie § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz.U. 2026, poz. 118).

Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w sentencji wyroku.