postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. W myśl art.
za nieuzgodnione indywidualnie uznaje się te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje (§ 4 przywołanego artykułu). Oceny zgodności postanowienia umowy z dobrymi obyczajami dokonuje się według stanu z chwili zawarcia umowy, biorąc pod uwagę jej treść, okoliczności zawarcia oraz uwzględniając umowy pozostające w związku z umową obejmującą postanowienie będące przedmiotem oceny (art. 385 2 k.c.). Nie ulega wątpliwości, że powodowie, zawierając z pozwanym deweloperem umowę deweloperską mieli status konsumentów w rozumieniu art. 22 1 k.c., zgodnie z którym za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. W niniejszej sprawie lokal mieszkalny został zakupiony w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych powodów. W myśl przywołanego art.
warunkiem uznania konkretnej klauzuli umownej za postanowienie niedozwolone jest konieczność kumulatywnego spełnienia dalszych przesłanek (poza omówioną już przesłanką dotyczącą określenia głównych świadczeń stron): 1) kontrolowane postanowienie umowy zawartej z konsumentem nie zostało z nim uzgodnione indywidualnie, 2) ukształtowane wskutek tego postanowienia umownego prawa i obowiązki konsumenta pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami, 3) a jednocześnie tak ukształtowane prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta. W ocenie Sądu jest rzeczą oczywistą, że powodowie nie mieli żadnego wpływu na ustalenie treści wzorca umowy, który posłużył do zawarcia przedmiotowej umowy. Samo zapoznanie się z treścią wzorca i zgoda na zawarcie umowy nie świadczy o tym, iż kwestionowane przez powodów postanowienia umowy zostały z nimi rzeczywiście indywidualnie uzgodnione. Z treści art. 385
W szczególności dotyczy to postanowień umownych, których konsekwencją jest naruszenie równorzędności stron stosunku prawnego wskutek nierównomiernego rozłożenia praw i obowiązków między stronami umowy. Za sprzeczne z dobrymi obyczajami można również uznać działania polegające na niedoinformowaniu, dezorientacji, zmierzające do wywołania błędnego przekonania u konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności, tj. działanie potocznie określane jako nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające od przyjętych standardów postępowania (zob. wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie – XVII Wydział Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 29 kwietnia 2011r., sygn. akt XVII AmC 1327/09). W ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę umowa deweloperska z dnia 19 maja 2020r. została ukształtowana w sposób przejrzysty, jednoznaczny, klarowny, nie powinna nastręczać trudności interpretacyjnych. Pozwany deweloper informacje dotyczące obliczania powierzchni lokalu mieszkalnego sformułował rzeczowo i klarownie, jednoznacznie wskazując, że powierzchnia pod ścianami działowymi jest wliczana do powierzchni użytkowej, a cena nabycia lokalu stanowi iloczyn liczby metrów kwadratowych powierzchni użytkowej i ceny jednostkowej za jeden metr kwadratowy. Informacje te nie były przed powodami zatajone, były one im od początku przedstawiane – na etapie podpisywana deklaracji deweloperskiej, w prospekcie informacyjnym i umowie deweloperskiej. Dodatkowo rzut lokalu graficznie odwzorowywał treść tego postanowienia umownego i pokazywał, ile wynosi powierzchnia pod ścianami działowymi uwzględniona w powierzchni użytkowej lokalu. Należy podkreślić, że prawidłowa wykładnia umowy, wynikająca z art. 65 § 2 k.c., powinna uwzględniać zgodny zamiar stron i cel umowy, nie może jednak pomijać tekstu samej umowy, którego sens należy ustalać za pomocą językowych reguł znaczeniowych (wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 17 września 2021r., sygn. akt XXVII Ca 555/21, LEX nr (...)). Jednocześnie należy zaznaczyć, że przedmiot sprzedaży nie różnił się od opisanego w deklaracji rezerwacyjnej, prospekcie informacyjnym i umowie deweloperskiej. Przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało, że umowa deweloperska zawierała przejrzysty wzór obliczania powierzchni użytkowej lokalu i uwzględnienia w niej powierzchni znajdującej się pod ścianami działowymi, pozwany deweloper nie zatajał przed powodami tych informacji ani nie sformułował ich w taki sposób, który mógłby wprowadzić powodów w błąd. Dodatkowo Sąd zauważa, że sposób określania powierzchni użytkowej lokalu określał główny przedmiot świadczenia stron (deweloper miał zbudować i przenieść własność lokalu mieszkalnego na powodów, a powodowie mieli zapłacić cenę uwarunkowaną powierzchnią lokalu). Z tego względu ocena pod kątem abuzywności postanowienia § 7 ust. 5 umowy deweloperskiej byłaby możliwa, gdyby to postanowienie zostało sformułowane w sposób niejednoznaczny. W ocenie Sądu, co zostało wykazane powyżej w rozważaniach, postanowienie to, dodatkowo czytane razem z rzutem lokalu stanowiącego graficzną ilustrację, zostało sformułowane w sposób jednoznaczny. Z powyższych względów Sąd uznał zarzut abuzywności klauzul umownych podniesiony przez powodów za niezasadny. W dalszej kolejności powodowie powołali się na nieuczciwe praktyki rynkowe. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (t.j. Dz.U. 2023, poz. 845) praktyka rynkowa stosowana przez przedsiębiorców wobec konsumentów jest nieuczciwa, jeżeli jest sprzeczna z dobrymi obyczajami i w istotny sposób zniekształca lub może zniekształcić zachowanie rynkowe przeciętnego konsumenta przed zawarciem umowy dotyczącej produktu, w trakcie jej zawierania lub po jej zawarciu. W myśl ust. 2 przywołanego przepisu za nieuczciwą praktykę rynkową uznaje się w szczególności praktykę rynkową wprowadzającą w błąd oraz agresywną praktykę rynkową, a także stosowanie sprzecznego z prawem kodeksu dobrych praktyk. Praktyki te nie podlegają ocenie w świetle przesłanek określonych w ust. 1. Praktyki rynkowe zostały zdefiniowane w art. 2 pkt 4 jako działanie lub zaniechanie przedsiębiorcy, sposób postępowania, oświadczenie lub informację handlową, w szczególności reklamę i marketing, bezpośrednio związane z promocją lub nabyciem produktu przez konsumenta. Z kolei w art. 2 pkt 8 ww. ustawy zdefiniowano przeciętnego konsumenta jako konsumenta, który jest dostatecznie dobrze poinformowany, uważny i ostrożny; oceny dokonuje się z uwzględnieniem czynników społecznych, kulturowych, językowych i przynależności danego konsumenta do szczególnej grupy konsumentów, przez którą rozumie się dającą się jednoznacznie zidentyfikować grupę konsumentów, szczególnie podatną na oddziaływanie praktyki rynkowej lub na produkt, którego praktyka rynkowa dotyczy, ze względu na szczególne cechy, takie jak wiek, niepełnosprawność fizyczna lub umysłowa. Zgodnie z art. 5 ust. 1 ww. ustawy praktykę rynkową uznaje się za działanie wprowadzające w błąd, jeżeli działanie to w jakikolwiek sposób powoduje lub może powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął. W ust. 2 przywołanego przepisu podano przykłady działań wprowadzających w błąd, m.in. rozpowszechnianie nieprawdziwych informacji (pkt 1), rozpowszechnianie prawdziwych informacji w sposób mogący wprowadzać w błąd (pkt 2). Stosownie do treści art. 6 ust. 1 przywołanej ustawy praktykę rynkową uznaje się za zaniechanie wprowadzające w błąd, jeżeli pomija istotne informacje potrzebne przeciętnemu konsumentowi do podjęcia decyzji dotyczącej umowy i tym samym powoduje lub może powodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął. W ust. 3 przywołanego przepisu podano przykłady wprowadzającego w błąd zaniechania – np. zatajenie lub nieprzekazanie w sposób jasny, jednoznaczny lub we właściwym czasie istotnych informacji dotyczących produktu (pkt 1), nieujawnienie handlowego celu praktyki, jeżeli nie wynika on jednoznacznie z okoliczności i jeżeli powoduje to lub może spowodować podjęcie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął (pkt 2). W art. 12 ust. 1 ww. ustawy przewidziano katalog roszczeń, z jakimi może wystąpić konsument, którego interes został zagrożony lub naruszony: żądanie zaniechania praktyki, usunięcia skutków danej praktyki, złożenia jednokrotnego lub wielokrotnego oświadczenia odpowiedniej treści i w odpowiedniej formie, obniżenia ceny, naprawienia wyrządzonej szkody na zasadach ogólnych, zasądzenia odpowiedniej sumy pieniężnej na określony cel społeczny. W świetle przywołanych przepisów za nieuczciwą praktykę rynkową można by uznać zatajenie informacji o uwzględnieniu w powierzchni użytkowej lokalu powierzchni znajdującej się pod ścianami działowymi na etapie zawierania umowy deweloperskiej, ale uwzględnienie jej w końcowych obmiarach i obciążeniem nabywcy wyższą ceną z tego tytułu. W realiach niniejszej sprawy nie może być mowy o wprowadzeniu w błąd powodów przez pozwanego dewelopera, gdyż – jak już wykazano powyżej – powodowie od początku, od chwili zainteresowania się zakupem lokalu mieszkalnego u pozwanego dewelopera mieli informacje o sposobie obliczania powierzchni użytkowej, udostępniono im prospekt informacyjny, projekt umowy deweloperskiej i rzut lokalu, z których jasno wynika, że powierzchnia znajdująca się pod ścianami działowymi uwzględniana jest w powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Każdy uważny i ostrożny konsument nabywający lokal mieszkalny u dewelopera zapoznaje się z projektem umowy, rzutem lokalu, ceną i sposobem jej obliczenia, żeby na tej podstawie – jako dostatecznie poinformowana osoba – móc podjąć decyzję. Z zeznań powoda wynika, że przestudiował on uważnie wszystkie dokumenty, które otrzymał przy podpisaniu umowy deweloperskiej, nie budziły one jego wątpliwości, nie miał zastrzeżeń i dlatego zdecydował się podpisać umowę deweloperską. Pod tym kątem zeznania powódki, że nie przedstawiono jej projektu umowy deweloperskiej, tylko podsunięto gotową do podpisu przy jej zawarciu, Sąd uznał za niewiarygodne. W dalszej kolejności powodowie zarzucili pozwanemu naruszenie art. 471 k.c. i nienależyte wykonanie umowy. Z treści tego przepisu wynika, że warunkiem zaktualizowania się odpowiedzialności odszkodowawczej jest łączne spełnienie następujących przesłanek: 1) niewykonywanie bądź nienależyte wykonanie zobowiązania, 2) fakt poniesienia szkody, 3) związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem bądź nienależytym wykonaniem zobowiązania. W realiach niniejszej sprawy powodowie nie zdołali wykazać ziszczenie się przesłanek odpowiedzialności kontraktowej. Pozwany zobowiązał się do wybudowania lokalu mieszkalnego o określonych parametrach i do ustanowienia odrębnej własności tego lokalu oraz przeniesienia jego własności i z zobowiązania tego się wywiązał. Pozwany deweloper nie naruszył obowiązku nieuwzględniania w powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego powierzchni znajdującej się pod ściankami działowymi, ponieważ obowiązek ten nie wynikał z umowy, której treść strony ukształtowały swobodnie, ani z przepisów prawa powszechnie obowiązującego. Powodowie nie wykazali, na czym miałaby polegać szkoda, której doznali w wyniku nienależytego wykonania umowy deweloperskiej. Za niezasadny należało również uznać zarzut dotyczący rękojmi za wady lokalu. Zgodnie z art. 560 § 1 k.c. jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady. Przeprowadzone postępowanie dowodowe nie wykazało, aby powodom sprzedano inny lokal niż opisany w deklaracji rezerwacyjnej, prospekcie informacyjnym czy umowie deweloperskiej. Nabyli oni lokal mieszkalny na warunkach od początku im oferowanych, które zaakceptowali i nie zgłaszali żadnych zastrzeżeń. Strona powodowa nie przedłożyła też żadnych dowodów na to, że po nabyciu lokalu zaktualizowano jego dane w urzędowych ewidencjach i ujawniono w nich inną powierzchnię od tej, za którą zapłacili cenę. Z powyższych względów roszczenie powodów podlegało oddaleniu. O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie II wyroku na podstawie art. 98 § 1 i § 1 1 k.p.c. Zgodnie z tymi przepisami strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu należą się odsetki w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono do dnia zapłaty. Pozwany jest stroną wygrywającą postępowanie w całości, zatem to powodowie obowiązani są zwrócić pozwanemu poniesione koszty procesu w wysokości 3.617,00 zł. Na sumę tę złożyły się opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17,00 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w wysokości 3.600,00 zł ustalone na podstawie § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz.U. 2026, poz. 118). Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w sentencji wyroku.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.