umową deweloperską powód zobowiązał się do ustanowienia na rzecz pozwanych odrębnej własności ww. lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży pozwanym bez jakichkolwiek obciążeń wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, z którym związane miało być prawo do wyłącznego korzystania z ogródka, tarasu oraz dwóch naziemnych miejsc postojowych, z wyłączeniem innych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Z kolei pozwani zobowiązali się zapłacić powodowi kwotę 505.000,00 zł tytułem ceny za sprzedany lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Cena nabycia lokalu została ustalona jako iloczyn kwoty 4.441,51 zł i wyrażonej w metrach kwadratowych projektowanej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Ponadto w umowie deweloperskiej zastrzeżono, że cena nabycia ww. lokalu mieszkalnego ulegnie zmianie stosownie do rzeczywistej powierzchni lokalu mieszkalnego, powstałej po wybudowaniu budynku nr (...). Zmiana ceny miała być proporcjonalna do zmiany powierzchni lokalu w stosunku do stanu wskazanego w umowie, zaś powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego miała być określona na podstawie obmiaru powykonawczego, ustalonego na podstawie Polskiej Normy ISO 9836:1997. Na zlecenie powódki w dniu 21 listopada 2019 r. wykonano obmiar ww. lokalu mieszkalnego, w wyniku którego ustalono, że powierzchnia lokalu mieszkalnego zwiększyła się do 118,97 m
3 lit. b) umowy deweloperskiej doszło do automatycznej zmiany ceny nabycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego z 505.000,00 zł do 528.406,44 zł, tj. cena nabycia zwiększyła się o 23.406,44 zł. Powód e-mailem z dnia 21 kwietnia 2020 r. poinformował pozwanych o zmianie ceny nabycia lokalu i wezwał ich do jej zapłaty. Pismem z dnia 24 kwietnia 2020 r. pozwani odmówili zapłaty tej ceny, wskazując, że powierzchnia użytkowa lokalu według aranżacji wynosi 114,98 m
postanowieniami umowy deweloperskiej, służąca do określenia ceny nabycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Poza tym powierzchnia według aranżacji jest każdorazowo następstwem zmian aranżacyjnych wprowadzonych przez nabywców i jako suma powierzchni pomieszczeń znajdujących się w lokalu jest każdorazowo niższa od powierzchni użytkowej lokalu ustalanej
obiektywną normą ISO 8936:1997. Powód zaznaczył, że z powodu niewywiązania się przez pozwanych z obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, choć pozwani odebrali lokal w dniu 25 stycznia 2020 r. Jako podstawę prawną swego roszczenia powód wskazał art. 3 pkt 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w związku z art. 354 § 1 k.c. w związku z § 8 ust. 1 i 2 lit. b) umowy deweloperskiej zawartej przez powoda i pozwanych. Kwota dochodzona niniejszym pozwem stanowi brakującą część ceny nabycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego, nieuiszczoną dotychczas przez pozwanych. Powód zaznaczył, że solidarność pozwanych w zapłacie tej kwoty wynika z treści umowy deweloperskiej, ponieważ razem zobowiązali się do zapłaty umówionej ceny nabycia lokalu w całości, a obecnie są małżeństwem (pozew, k. 5–15). Nakazem zapłaty z dnia 04 marca 2021 r. (sygn. akt I Nc 833/21) Referendarz Sądowy w Sądzie Rejonowym dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie orzekł
żądaniem pozwu (nakaz zapłaty, k. 72). W sprzeciwie od nakazu zapłaty z dnia 07 kwietnia 2021 r. (data stempla pocztowego, k. 188) pozwana M. G.
normą, na którą się powołuje, do powierzchni użytkowej lokalu można włączyć wyłącznie ścianki działowe, które można zdemontować, a nie ścianki działowe murowane, których demontaż wymaga przeprowadzenia prac budowlanych. W dalszej części uzasadnienia pozwana przyznała, że wraz z M. G.
umową deweloperską wydanie lokalu miało nastąpić do dnia 31 października 2019 r., zaś zawarcie umowy przyrzeczonej do dnia 28 lutego 2020 r. Pozwana i M. G.
umowy deweloperskiej wydanie lokalu mogło nastąpić wyłącznie po zapłacie całej ceny za lokal (sprzeciw od nakazu zapłaty, k. 80–117). W sprzeciwie od nakazu zapłaty z dnia 08 kwietnia 2021 r. (data stempla pocztowego, k. 302) pozwany M. G.
1 i 2 aktu umowa przyrzeczona o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i sprzedaży miała zostać zawarta w terminie do dnia 28 lutego 2020 r. po uzyskaniu przez spółkę ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku, dokonaniu odbioru lokalu przez nabywców oraz zapłacie ceny nabycia lokalu mieszkalnego określonej w § 8 tego aktu w całości. Zawarcie umowy przyrzeczonej miało nastąpić w W. w miejscu i terminie, o których spółka miała powiadomić nabywców pisemnie z co najmniej 14-dniowym wyprzedzeniem.
aktu spółka zobowiązywała się do przedstawienia lokalu mieszkalnego nabywcom do odbioru technicznego w terminie do 30 dni od dnia uzyskania przez spółkę ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku, przy czym dniem wykonania zobowiązania miała być data zawiadomienia nabywców o możliwości przystąpienie do odbioru technicznego. W § 7 aktu strony zgodnie postanowiły, że powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego zostanie określona na podstawie obmiaru powykonawczego, dokonanego
następującymi zasadami: powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego jest to powierzchnia obliczona według Polskiej Normy ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”; powierzchnia podłogi zajęta przez ściany działowe nie jest odliczana od powierzchni lokalu lub garażu; jako ściany działowe wewnątrzlokalowe rozumie się ściany rozbieralne, ściany niestanowiące przegrody pomiędzy lokalami, ściany niespełniające funkcji nośnej konstrukcyjnej. W związku z powyższym powierzchnia użytkowa miała być obliczana dla lokalu lub garażu:
1 aktu strony ustaliły cenę sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej na kwotę brutto 505.000,00 zł, w tym podatek VAT 8% w kwocie 37.407,41 zł, którą nabywcy zobowiązali się zapłacić spółce
następującym harmonogramem: pierwsza część ceny w kwocie 101.000,00 zł – 20% w terminie do dnia 23 maja 2019 r., druga część ceny w kwocie 353.500,00 zł – 70% w terminie do dnia 30 czerwca 2019 r. i trzecia część ceny w kwocie 50.500,00 zł – 10% w terminie do dnia 31 sierpnia 2019 r.
3 lit. b) aktu cena sprzedaży lokalu mieszkalnego miała być skorygowana odpowiednio do wyników obmiaru lokalu mieszkalnego, o ile nabywcy nie skorzystają z uprawnień przysługujących na podstawie Kodeksu cywilnego w związku ze zmianą przedmiotu umowy. Strony postanowiły jednocześnie, iż w przypadku, w którym różnica pomiędzy projektowaną powierzchnią przedmiotowego lokalu wskazaną w tej umowie oraz rzeczywistą powierzchnią ustaloną na podstawie dokonanego obmiaru nie będzie większa niż 2% powierzchni projektowanej, niniejsza umowa będzie uważana za wykonaną prawidłowo, a nabywcy nie będą uprawnieni do odstąpienia od niniejszej umowy. Zmiana ceny miała być proporcjonalna do zmiany powierzchni lokalu w stosunku do stanu wskazanego w tej umowie i taka zmiana ceny nie wymagała sporządzenia aneksu do niniejszej umowy i miała nastąpić automatycznie, po zajściu zdarzenia ją powodującego. O nowej wysokości ceny i dalszych jej płatnościach przewidzianych w harmonogramie płatności nabywcy mieli być poinformowani niezwłocznie drogą e-mailową.
1 aktu lokal mieszkalny po wybudowaniu i wydaniu przez właściwy organ administracji publicznej decyzji pozwolenia na użytkowanie budynku oraz pod warunkiem dokonania przez nabywców uprzedniej zapłaty całości ceny sprzedaży
podlegał odbiorowi technicznemu i wydaniu w terminie do dnia 31 października 2019 r., którego celem miało być stwierdzenie wykonania lokalu i jego powierzchni oraz ustalenie jego stanu technicznego. Odbiór techniczny miał się odbyć w lokalu mieszkalnym z udziałem nabywców osobiście lub ich pełnomocnika, a w ramach odbioru technicznego miał być przeprowadzony pełny przegląd stanu lokalu (wypis aktu notarialnego rep. A nr (...) z załącznikami, k. 30–39v). Zawierając w dniu 16 maja 2019 r. umowę deweloperską z (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółką komandytową z siedzibą w W., M. G.
obmiarem łączna powierzchnia użytkowa parteru wynosiła 39,40 m
normą ISO 9836:1997 (do powierzchni lokalu włączono powierzchnię podłogi zajętą przez ściany działowe) okazało się, że rzeczywista powierzchnia jest większa od projektowanej o 5,27 m 2 i wynosi 118,97 m 2, w związku z czym na podstawie § 8 ust. 3 umowy deweloperskiej skorygowano ostateczną cenę nabycia. Spółka wyjaśniła, że wskazana w obmiarze powierzchnia użytkowa według aranżacji 114,98 m 2 stanowi rzeczywistą sumę powierzchni pomieszczeń znajdujących się w lokalu, ale nie jest to powierzchnia wyliczona
postanowieniami umowy deweloperskiej. Powierzchnia ta jest określana przez geodetę wyłącznie do celów administracyjnych, na potrzeby uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu. Ze względu na późne powiadomienie klienta o konieczności dopłaty spółka zaproponowała rozłożenie należności na raty
ustalonym przez strony harmonogramem. Pismo zostało doręczone M. G.
Polską Normą PN-ISO 98:36:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych” powierzchnią użytkową jest część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku. Powierzchnia użytkowa określana jest oddzielnie dla każdej kondygnacji i dodatkowo dzielona
5.1.3.1. Powierzchnie użytkowe klasyfikowane są
celem i przeznaczeniem budynków, dla których są one wznoszone. Dzieli się je zwykle na powierzchnie użytkowe podstawowe i powierzchnie użytkowe pomocnicze. Klasyfikacja podstawowych i pomocniczych powierzchni użytkowych jest zależna od przeznaczenia budynku (pkt 5.1.7).
pkt 5.1.3.1 powierzchnia całkowita budynku jest sumą powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku. Jako kondygnacja mogą być traktowane kondygnacje znajdujące się całkowicie lub częściowo poniżej poziomu terenu, kondygnacje powyżej poziomu terenu, poddasza, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe.
pkt 5.1.3.2 powierzchnia całkowita każdej kondygnacji mierzona jest na poziomie posadzki po obrysie zewnętrznym budynku z uwzględnieniem tynków, okładzin i balustrad. Wnęki i występy dla celów konstrukcyjnych lub estetycznych oraz wyprofilowania nie są wliczane, jeżeli nie zmieniają powierzchni netto kondygnacji.
pkt 5.1.5.3 i pkt 5.1.5.4 do powierzchni kondygnacji netto wliczane są także elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe, rury, kanały. Do powierzchni kondygnacji netto nie są wliczane powierzchnie otworów na drzwi i okna oraz nisze w elementach zamykających (Polska Norma PN-ISO 98:36:1997, k. 41–46). Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) w P. wynosi 113,91 m
Polską Normą ISO 9836:1997 oraz umową deweloperską z dnia 16 maja 2019 r. Zadaniem biegłej było także zbadanie, czy ustalona przez powoda powierzchnia użytkowa jest zgodna ze wskazanymi wyżej kryteriami. W pozostałym zakresie Sąd pominął dowód z opinii biegłego na podstawie art. 235
przytoczonymi powyżej kryteriami ustalania powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Zarzuty do opinii biegłej sądowej wniósł powód, który zarzucił biegłej, że mimo przyjętego założenia, żeby w pomiarach uwzględnić powierzchnię znajdującą się pod ściankami działowymi, biegła powierzchnię tę pominęła. Ponadto powód nie zgodził się z przyjętym przez biegłą założeniem, że powierzchnia znajdująca się pod stropem pochyłym o wysokości poniżej 1,9 m stanowi powierzchnię pomocniczą, niewliczaną do powierzchni użytkowej. Powód podniósł, że Polska Norma ISO 9836:1997 nie wprowadza rozróżnienia wysokościowego pomiędzy powierzchnią użytkową podstawową a powierzchnią użytkową pomocniczą. Powód zakwestionował wykonane przez biegłą pomiary salonu z aneksem, ponieważ według biegłej powierzchnia użytkowa tego pomieszczenia wynosi 29,14 m 2, podczas gdy powód ustalił, że wynosi ona 33,28 m 2. Ustosunkowując się do zarzutów podniesionych przez powoda, biegła sądowa wyjaśniła, że powierzchnia pod ścianami działowymi została wliczona do powierzchni użytkowej lokalu, przy czym ścianki działowe na planie sytuacyjnym zostały wykreślone w celu poglądowego przedstawienia ich położenia. Nieuwzględnienie w powierzchni użytkowej lokalu powierzchni poniżej 1,90 m (h<1,90 m) nie wynika z treści przyjętej do obliczenia powierzchni normy, lecz z obowiązujących przepisów prawa, które są w stosunku do niej nadrzędne. Biegła powołała się na przepisy ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2023, poz. 682) oraz rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. 2022, poz. 1225).
1 rozporządzenia pokoje w budynkach mieszkalnych oraz sypialnie 1–4-osobowe w budynkach zamieszkania zbiorowego oraz pokoje na poddaszu w budynkach jednorodzinnych i mieszkalnych zagrodowych oraz pomieszczenia w budynkach rekreacji indywidualnej mają mieć minimalną wysokość w świetle 2,2 m, przy czym przy stropach pochyłych jest to wysokość średnia liczona między największą a najmniejszą wysokością pomieszczenia, lecz nie mniejsza niż 1,90 m, zaś przestrzeni o wysokości poniżej 1,90 m nie zalicza się do odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia. Odnosząc się do nieprawidłowego ustalenia powierzchni salonu z aneksem, biegła wyjaśniła, że w celu wyeliminowania błędu grubego w różnicy powierzchni, która wynosi ≈4 m 2, biegła zeskanowała rzut parteru z planu sytuacyjnego sporządzonego przez geodetę działającego na zlecenie powoda i po przeskalowaniu przedstawiła go w zestawieniu z rzutem wykreślonym na podstawie pomiarów przez nią wykonanych. Biegła kolorem czerwonym na podstawie własnych pomiarów wykreśliła rzuty ścian na podłożu zeskalowanego rzutu parteru załączonego przez powoda. Oba rzuty – biegłej i geodety – są zbieżne, z tego zestawienia nie natomiast wynika, skąd w pomiarach wykonanych na zlecenie powoda powstała różnica w powierzchni salonu z aneksem rzędu około 4 m 2. Jedyna różnica w pomiarach biegłej i powoda wynikała z nieuwzględnienia przez biegłą w powierzchni użytkowej poddasza powierzchni poniżej 1,90 m, co wynika z przepisów prawa. Ustosunkowując się do pytań strony pozwanej zgłoszonych na rozprawie w dniu 24 stycznia 2024 r., biegła wyjaśniła, że ścianami działowymi są ściany, których nie można przestawić lub zburzyć, ponieważ naruszyłoby to konstrukcję budynku. Biegła w swoich pomiarach uwzględniła powierzchnię znajdującą się pod ścianami działowymi wskazanymi przez powoda. Biegła wyjaśniła, że nie jest ścianą działową ściana, w której znajduje się instalacja elektryczna, jeżeli ścianę tę można przestawić bez uszczerbku dla konstrukcji budynku. W tym miejscu Sąd zaznacza, że w identyczny sposób ściany działowe zdefiniował świadek P. O.. Dodatkowo na zarządzenie Sądu z dnia 10 października 2023 r. biegła sądowa przedstawiła dokładne pomiary wykonane w przedmiotowym lokalu w dniu 23 marca 2023 r. (k. 568–570). W ocenie Sądu opinie sporządzone przez biegłą sądową – główna i uzupełniająca – zasługują w pełni na walor miarodajnych i stanowią wartościowy materiał dowodowy. Biegła sporządziła opinie dokładnie i rzetelnie, wyjaśniając założenia metodologiczne i sposób wyliczenia powierzchni użytkowej przedmiotowego lokalu. Ponadto na rozprawie w dniu 24 stycznia 2020 r. biegła złożyła dodatkową ustna opinię uzupełniającą, wyjaśniając wszystkie wątpliwości zgłoszone przez strony postępowania. Stąd opinie biegłej sądowej stanowiły podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Na rozprawie w dniu 23 listopada 2022 r. Sąd przeprowadził również dowód z zeznań stron z ograniczeniem do strony pozwanej. Sąd uznał zeznania pozwanego M. G.
ustalonym przez strony harmonogramem. Bezsporne było to, że powodowa spółka przedmiotowy lokal mieszkalny wybudowała i przekazała pozwanym w dniu 25 stycznia 2019 r., a pozwani zapłacili uzgodnioną cenę 505.000,00 zł we wskazanych terminach. Sporną kwestią była rzeczywista powierzchnia przedmiotowego lokalu po obmiarze wykonanym w dniu 21 listopada 2019 r., ostateczna cena do zapłaty oraz odpowiedzialność solidarna pozwanych z tytułu zapłaty ceny nabycia lokalu. Spór w dużej mierze koncentrował się wokół wykładni postanowień umowy deweloperskiej z dnia 16 maja 2019 r. i sposobu wyliczenia powierzchni użytkowej przedmiotowego lokalu. Powodowa spółka stała na stanowisku, że
umową miała prawo skorygować ostateczną cenę do zapłaty
3 lit. b) w związku z § 7 umowy deweloperskiej. Ponadto w jej ocenie obmiar geodezyjny przedmiotowego lokalu został przeprowadzony w dniu 21 listopada 2019 r. prawidłowo i ustalona wówczas przez rzeczoznawcę powierzchnia użytkowa powinna być podstawą końcowego rozliczenia między stronami. Ponadto powód do końca rozprawy podtrzymał swoje stanowisko co do solidarnej odpowiedzialności pozwanych z tytułu ciążącym na nim obowiązku dopłaty o ustalonej w umowie z dnia 16 listopada 2019 r. ceny. Strona pozwana z kolei utrzymywała, iż powód nie miał prawa skorygować ceny ze względu na wydanie lokalu pozwanym w dniu 25 stycznia 2020 r. i zapłacie przez pozwanych ceny określonej w umowie z dnia 16 maja 2019 r. w pełnej wysokości i
harmonogramem. Ponadto strona pozwana podniosła, że postanowienie umowy deweloperskiej z dnia 16 maja 2019 r. dające deweloperowi możliwość arbitralnej zmiany ceny już po podpisaniu umowy stanowi postanowienie niedozwolone i jest przejawem wykorzystywania przez silniejszą stronę stosunku zobowiązaniowego swojej przewagi względem konsumentów. W niniejszej sprawie zachodziła konieczność dokonania wykładni postanowień § 8 ust. 3 lit. b) w związku z § 7 umowy deweloperskiej oraz zbadanie ich pod kątem abuzywności. Z uwagi na to, że strony zawarły umowę deweloperską w dniu 16 maja 2019 r., należy ją przeanalizować pod kątem ówcześnie obowiązującej ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. 2019, poz. 1805, dalej: ustawa deweloperska), która została uchylona z dniem 01 lipca 2021 r. w związku z wejściem w życie ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz. U. 2021, poz. 1177). Celem ustawy deweloperskiej z 2011 r. było uregulowanie zasad ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. W ustawie wprowadzono definicję legalną umowy deweloperskiej, która w poprzednim stanie prawnym, była umową nienazwaną.
art. 3 pkt 5 przywołanej ustawy umową deweloperską jest umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa (w ustawie deweloperskiej z 2021 r. definicja ta została znacznie poszerzona). W art. 22 przywołanej ustawy (w ustawie z 2021 r. jest to art. 35) zawarto katalog elementów, które powinna zawierać umowa deweloperska lub inna, do której mają zastosowanie przepisy przywołanej ustawy, przy czym nie jest to katalog zamknięty, ma co wskazują poprzedzające go słowa „w szczególności”. Elementy te wyznaczają pewien abstrakcyjny wzorzec normatywny umowy, który ma chronić interesy nabywcy względem dewelopera. Zatem umowa deweloperska powinna zawierać m.in. określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy deweloperskiej; cenę nabycia prawa, o którym mowa w art. 1; informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach; określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy; określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku; określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper; termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1; wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera; określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa; wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
art. 26 ust. 1 przywołanej ustawy umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego. W art. 27 ustawy deweloperskiej określono zasady odbioru lokalu. Przeniesienie na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (ust. 1). Odbiór, o którym mowa w ust. 1, dokonywany jest w obecności nabywcy (ust. 2). Z odbioru, o którym mowa w ust. 1, sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ust. 3).
e stanowiskiem utrwalonym w orzecznictwie umowa deweloperska jest umową dwustronnie zobowiązującą, odpłatną i wzajemną. Świadczenie jednej strony - wybudowanie budynku, a w nim lokalu, wyodrębnienie własności tego lokalu i przeniesienie na zamawiającego stanowi ekwiwalent świadczenia drugiej strony w postaci zapłaty ceny (wynagrodzenia) za wybudowanie i sprzedaż lokalu (wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 05 grudnia 2018 r., sygn. akt I ACa 898/18, LEX nr 2772827). Analiza zawartej przez strony umowy deweloperskiej dnia 16 maja 2019 r. prowadzi do wniosku, że została ona skonstruowana
wzorcem normatywnym określonym w art. 22 ustawy deweloperskiej z 2011 r. obowiązującej w dacie zawarcia umowy. Umowa precyzyjnie określa prawa i obowiązki stron, zabezpiecza interes pozwanych
warunkami określonymi w ustawie. Należy przy tym wskazać, że przeprowadzone postępowanie dowodowe nie wykazało, aby na wcześniejszym etapie którekolwiek z postanowień umowy było wcześniej przez stronę pozwaną kwestionowane. Co istotne, z punktu widzenia zawisłego sporu, w umowie w sposób jasny i czytelny opisano sposób pomiaru lokalu mieszkalnego,
art. 22 ust. 1 pkt 14 ustawy deweloperskiej z 2011 r.
umowy deweloperskiej powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego miała zostać określona na podstawie obmiaru powykonawczego, dokonanego
następującymi zasadami: 1) powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego jest to powierzchnia obliczona według Polskiej Normy ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”; 2) powierzchnia podłogi zajęta przez ściany działowe nie jest odliczana od powierzchni lokalu lub garażu; 3) jako ściany działowe wewnątrzlokalowe rozumie się ściany rozbieralne, ściany niestanowiące przegrody pomiędzy lokalami, ściany niespełniające funkcji nośnej konstrukcyjnej. W związku z powyższym powierzchnia użytkowa miała być obliczana dla lokalu lub garażu:
art. 385 1 § 3 k.c – uznaje się te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. W literaturze przedmiotu jako przykłady postanowień niedozwolonych w umowach deweloperskich podaje się m.in. postanowienia wyłączające odpowiedzialność dewelopera za opóźnienie w oddaniu nieruchomości do użytku, wyłączanie możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej przez kupującego lub uzależnienie skuteczności odstąpienia od znalezienia nowego nabywcy oraz zastrzeganie wygórowanych kwot odstępnego, ograniczanie odpowiedzialności dewelopera za wady lokalu (E. Badura, 3. Wybrane klauzule abuzywne w umowach deweloperskich, w: Sto lat polskiego prawa handlowego. Księga jubileuszowa dedykowana Profesorowi Andrzejowi Kidybie. Tom II, red. M. Dumkiewicz, K. Kopaczyńska-Pieczniak, J. Szczotka, Wydawnictwo Wolters Kluwer, Warszawa 2020). W ocenie Sądu kwestionowany przez pozwanych § 8 ust. 3 lit. b) umowy deweloperskiej nie stanowi postanowienia niedozwolonego. Zawierając umowę z powodową spółką, pozwani niewątpliwie działali jako konsumenci w rozumieniu art. 22 1 k.c., zaś deweloper miał status przedsiębiorcy.
3 lit. b) aktu cena sprzedaży lokalu mieszkalnego miała być skorygowana odpowiednio do wyników obmiaru lokalu mieszkalnego, o ile nabywcy nie skorzystają z uprawnień przysługujących na podstawie Kodeksu cywilnego w związku ze zmianą przedmiotu umowy. Strony postanowiły jednocześnie, iż w przypadku, w którym różnica pomiędzy projektowaną powierzchnią przedmiotowego lokalu wskazaną w tej umowie oraz rzeczywistą powierzchnią ustaloną na podstawie dokonanego obmiaru nie będzie większa niż 2% powierzchni projektowanej, niniejsza umowa będzie uważana za wykonaną prawidłowo, a nabywcy nie będą uprawnieni do odstąpienia od niniejszej umowy. Zmiana ceny miała być proporcjonalna do zmiany powierzchni lokalu w stosunku do stanu wskazanego w tej umowie i taka zmiana ceny nie wymagała sporządzenia aneksu do niniejszej umowy i miała nastąpić automatycznie, po zajściu zdarzenia ją powodującego. O nowej wysokości ceny i dalszych jej płatnościach przewidzianych w harmonogramie płatności nabywcy mieli być poinformowani niezwłocznie drogą e-mailową. W ocenie Sądu treść powyższego postanowienia w równym stopniu zabezpieczała interesy obu stron umowy. W przypadku rażącego (większego niż 2%) zwiększenia powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego po jego wybudowaniu – w stosunku do powierzchni projektowanej – pozwani mieli zagwarantowanie prawo odstąpienia od umowy, co zresztą wynikało z ustawy deweloperskiej z 2011 r. W orzecznictwie ugruntowane jest stanowisko, że postanowienie umowne przewidujące określenie ostatecznej ceny lokalu
jego rzeczywistą powierzchnią, już po zakończeniu inwestycji nie stanowi rażącego naruszenia interesów konsumenta. Za dopuszczalnością takiego rozwiązania przemawiają względy pragmatyczne związane ze specyfiką realizacji projektów budowlanych. Nie zawsze bowiem nawet najlepiej zaprojektowana inwestycja będzie zgodna z wcześniejszym projektem, stąd dopuszczalny jest pewien margines elastyczności. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 września 2014 r. (sygn. akt I CSK 624/13, LEX nr 1554251), postanowienie wzorca umowy, które przewiduje określenie ostatecznej ceny lokalu
jego rzeczywistą powierzchnią, ustaloną po zakończeniu inwestycji (wskazaną w dokumentacji powykonawczej), nie może być uznane za rażąco naruszające interesy konsumenta. Z kolei Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 24 czerwca 2015 r. (sygn. akt VI ACa 1885/14, LEX nr 1766092) stwierdził, iż samo postanowienie o przeliczeniu ceny lokalu w oparciu o dokonany obmiar rzeczywistej powierzchni lokalu, nie jest co do zasady niekorzystne dla konsumenta, ani nie narusza dobrych obyczajów. Rzeczywista powierzchnia lokalu może być odmienna od projektowanej, przy czym może być ona zarówno większa, jak i mniejsza, w związku z czym ostateczna cena obliczona na podstawie rzeczywistej powierzchni lokalu również może być większa albo mniejsza. Z zatem w tym wypadku równowaga stron zostaje zachowana. Sąd Apelacyjny słusznie zauważa, że zawierając umowę, konsument musi się liczyć z możliwością niewielkiej zmiany ceny i ją uwzględniać w swoich planach, wskazując jednocześnie, że w przypadku wzrostu ceny powyżej 5% wartości umowy konsumentowi przysługuje prawo do jej odstąpienia. W podobnym duchu Sąd Apelacyjny w Warszawie wypowiedział się w uzasadnieniach innych wyroków, zauważając, że w przypadku automatycznej waloryzacji ceny przewidzianej w umowie konsument musi się przygotować na ewentualne podwyższenie świadczenia i uwzględnić je w planie wydatków na poczet świadczenia głównego, jednak gdyby miał to być kilkuprocentowy wzrost ceny przy jednoczesnym braku możliwości skorzystania z prawa odstąpienia od umowy lub zagwarantowaniu tego uprawnienia dopiero w przypadku wzrostu ceny o ponad 10% pierwotnie ustalonej, wówczas regulacja ta naruszałaby w sposób rażący interesy konsumenta (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 03 września 2015 r., sygn. akt 830/15, LEX nr 1814844). W uzasadnieniu innego wyroku, powołując się na postępowanie przeprowadzone przed Prezesem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Sąd Apelacyjny w Warszawie wskazał, że dopuszczalne różnice pomiędzy projektowaną, a rzeczywistą powierzchnią użytkową mieszkań, dochodzić mogą nawet do 4,3% tej powierzchni w przypadku mieszkań o powierzchni do 25 m 2. Dla powierzchni mieszkań do 50 m 2 różnica może wynosić do 2,8%, zaś dla mieszkań powyżej 100 m 2 różnica może wynosić 2,1% (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 08 lipca 2015 r., sygn. akt 831/15, LEX nr 1927438). Odnosząc powyższe uwagi do realiów niniejszej sprawy, w pierwszej kolejności należy wskazać, że przeprowadzone postępowanie wykazało, iż rzeczywista powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w P. zwiększyła się w stosunku do projektowanej o 0,21 m
art. 369 k.c. zobowiązanie jest solidarne, jeżeli wynika z ustawy albo z czynności prawnej. W myśl art. 370 k.c. jeżeli kilka osób zaciągnęło zobowiązanie dotyczące ich wspólnego mienia, są one zobowiązane solidarnie, chyba że umówiono się inaczej. W niniejszej sprawie nie mamy do czynienia z zobowiązaniem solidarnym, gdyż nie wynika ono ani z ustawy ani z czynności prawnej. W dacie zawarcia umowy deweloperskiej z powodową spółką pozwani nie byli małżeństwem, każde z nich odrębnie zawarło umowę, nabywając każde z nich po ½ udziału w nieruchomości do majątku osobistego. Wprawdzie w samej umowie z dnia 16 maja 2019 r. nie określono, jak pozwani mają się rozliczyć, niemniej wynikało to z umowy, bowiem
pozwani zobowiązali się lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej kupić w udziałach wynoszących po ½ (jednej drugiej) części każde z nich. Ten stan rzeczy został uwzględniony w rozliczeniu końcowym umowy nr (...) (k. 50), w którym zaznaczono, że oboje mają po 50% udziałów. Z powyższych względów Sąd zasądził kwotę 932,40 zł po połowie od każdego z pozwanych, tj. po 466,20 zł. Stąd w punkcie I wyroku Sąd zasądził od M. G.
którym jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Powód domagał się zasądzenia ustawowych odsetek za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Ponieważ pozew został wniesiony do tut. Sądu w dniu 19 lutego 2021 r., Sąd od tego dnia zasądził ustawowe odsetki za opóźnienie od zasądzonych od pozwanych kwot. O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c.,
którym w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Sąd może jednak włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania albo gdy określenie należnej mu sumy zależało od wzajemnego obrachunku lub oceny sądu. Pozwani przegrali zaledwie w 4%, stąd Sąd uznał za zasadne obciążyć powoda w całości kosztami procesu i zasądzić je po połowie na rzecz każdego z pozwanych. Na koszty procesu po stronie pozwanych złożyły się opłaty od pełnomocnictwa w wysokości 34,00 zł, koszty zastępstwa procesowego w wysokości 3.600,00 zł ustalone na podstawie § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. (t.j. Dz. U. 2023, poz. 1935) oraz koszty postępowania zażaleniowego w wysokości 1.200 zł, w tym opłaty sądowe od zażalenia w wysokości 150,00 zł i koszty zastępstwa procesowego w wysokości 900,00 zł. Sąd uznał, iż w realiach niniejszej sprawy, gdy pozwanych reprezentował ten sam profesjonalny pełnomocnik, nie ma powodów, aby przy współuczestnictwie materialnym zasądzać koszty zastępstwa procesowego w podwójnej wysokości. Sąd orzekający w niniejszym składzie podziela stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 16 listopada 2023 r. (sygn. akt III CZP 54/23, LEX nr 3626562) w odpowiedzi na zagadnienie prawne, że w razie współuczestnictwa materialnego (art. 72 § 1 pkt 1 k.p.c.) do niezbędnych kosztów procesu poniesionych przez współuczestników reprezentowanych przez jednego pełnomocnika będącego adwokatem lub radcą prawnym zalicza się jego wynagrodzenie ustalone niezależnie od liczby reprezentowanych przez niego uczestników. Sąd może jednak podwyższyć to wynagrodzenie, jeżeli przemawiają za tym okoliczności, o których mowa w art. 109 § 2 k.p.c. W niniejszej sprawie mieliśmy do czynienia ze współuczestnictwem materialnym, o którym mowa w 72 § 1 pkt 1 k.p.c. ze względu na tożsamość faktyczną i prawną powództwa. Sprawa nie wymagała szczególnego nakładu pracy od pełnomocnika, pisma procesowe przedkładane w toku postępowania – zarówno oba sprzeciwy od nakazu zapłaty, jak i pisma późniejsze – jakkolwiek były wnoszone odrębnie w imieniu pozwanego i pozwanej, to jednak zawierały identyczną argumentację i w zasadzie stanowiły powielenie treści.
przywołaną uchwałą Sądu Najwyższego koszty procesu należne współuczestnikom materialnym – w tym także pozostającym w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej – podlegają zasądzeniu na ich rzecz w częściach równych, chyba że współuczestnicy zgodnie wniosą o inny podział zasądzonych kosztów albo o zasądzenie ich jedynie na rzecz jednego lub niektórych ze współuczestników.
tą zasadą Sąd zasądził koszty procesu od powoda na rzecz pozwanych w częściach równych, nie wnosili oni bowiem o zasądzenie ich w inny sposób. W tym stanie rzeczy orzeczono jak w sentencji. (...) ZARZĄDZENIE 1.(...) –(...) (...)– (...)), (...) 2. D..(...) (...)
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.