postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Z art.
wynika zatem, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są klauzule umowne, które spełniają łącznie trzy przesłanki pozytywne: zawarte zostały w umowach z konsumentami, kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco naruszają interesy konsumenta. Kontrola abuzywności postanowień umowy wyłączona jest jedynie w przypadku spełnienia jednej z dwóch przesłanek negatywnych, to jest: gdy postanowienie umowne zostało indywidualnie uzgodnione z konsumentem oraz postanowienie umowne określa główne świadczenia stron i jest sformułowane w sposób jednoznaczny. Na gruncie przedmiotowej umowy deweloperskiej, powodowie powinni być traktowani jako konsumenci w rozumieniu art. 22 1 k.c., ponieważ zawierana umowa nie miała związku z żadną ich działalnością gospodarczą czy zawodową. Nabywany na podstawie umowy lokal miał charakter mieszkalny, a z przesłuchania powódki wynika, że służy on zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych Z. B. i I. B., którzy w nim zamieszkują. Kwestionowane przez powodów postanowienie umowne nie zostało indywidualnie uzgodnione pomiędzy stronami. Artykuł
k.c., stanowi, że nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Przez „rzeczywisty wpływ” należy rozumieć realną możliwość oddziaływania na treść postanowień umownych. Fakt, że konsument znał treść danego postanowienia i rozumiał je nie przesądza o tym, że zostało ono indywidualnie uzgodnione. Za uzgodnione indywidualnie trzeba bowiem uznawać tylko takie klauzule umowne, na których treść istotnie mógł on w praktyce oddziaływać. Innymi słowy, należy badać, czy konsument miał realny wpływ na ewentualną zmianę klauzul proponowanych przez przedsiębiorcę i czy z możliwości tej zdawał sobie sprawę. . W konsekwencji postanowieniami indywidualnie uzgodnionymi będą takie, które były w sposób rzeczywisty negocjowane lub włączone do umowy wskutek propozycji zgłoszonej przez samego konsumenta. Z okoliczności faktycznych niniejszej sprawy wynika, że umowa została zawarte według standardowego wzorca dewelopera i sporne postanowienie dotyczące kary umownej nie było przedmiotem negocjacji. Było ono bowiem częścią wzorca umownego dewelopera, który znajdował zastosowanie do większej ilości tego rodzaju umów, zatem nie podlegał negocjacjom. Zgoda na zawarcie umowy zawierającej wskazaną klauzulę umowną nie jest tożsama z faktem indywidualnych negocjacji w przedmiocie treści tej klauzuli. Pozwany nie udowodnił, aby powodowie mieli jakikolwiek wpływ na treść spornej klauzuli. Kwestionowane postanowienie umowne, ograniczające maksymalną wysokość kary umownej, nie należy do głównych świadczeń stron umowy deweloperskiej. Pojęcie „główne świadczenia stron” należy interpretować raczej wąsko, w nawiązaniu do pojęcia elementów umowy przedmiotowo istotnych. Zatem tylko postanowienia bezpośrednio regulujące elementy przedmiotowo istotne danej umowy można zaliczyć do postanowień określających główne świadczenia stron, do których w przypadku umowy deweloperskiej należały: po stronie pozwanego – zobowiązanie do wybudowania lokalu mieszkalnego, ustanowienia odrębnej własności tego lokalu i przeniesienia jego własności na powodów, a po stronie powodów – zaplata uzgodnionej ceny. Kwestionowane przez powodów postanowienie dotyczy elementu pobocznego umowy, które nie pozostaje w związku z głównymi świadczeniami stron, tj. nie określa żadnego z tych świadczeń. Z tych przyczyn sporne postanowienie może być poddane kontroli pod kątem abuzywności w rozumieniu art.
k.c. Postanowienie umowne jest niedozwolone (abuzywne) wówczas, gdy kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz gdy na skutek owej sprzeczności dochodzi do rażącego naruszenia interesów konsumenta. Pod pojęciem ,,dobrych obyczajów” rozumie się reguły postępowania zgodne z etyką, moralnością i aprobowanymi społecznie obyczajami. Za sprzeczne z dobrymi obyczajami uznać trzeba działania zmierzające do dezorientacji, wywołania błędnego przekonania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub braku doświadczenia, a więc działania traktowane powszechnie jako nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające od przyjętych reguł, standardów postępowania. „Rażące naruszenie interesów konsumenta” polega na nieusprawiedliwionej dysproporcji praw i obowiązków na jego niekorzyść. Ukształtowanie praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami w zakresie treści stosunku obligacyjnego wyraża się w tworzeniu klauzul godzących w równowagę kontraktową stron (vide orz. SN z 13.07.2005 r., I CK 832/04). Ustawodawca poprzez regulację art.
k.c. chroni konsumenta przed naruszeniem jego interesów w sposób rażący. Określenie „rażący” odnosi się do wypadków znacznego, szczególnie doniosłego odbiegania przyjętego uregulowania od zasad uczciwego wyważenia praw i obowiązków. Jako kryteria oceny przyjmuje się wielkość poniesionych lub grożących strat (kryterium obiektywne), a także względy subiektywne, związane z przedsiębiorcą lub konsumentem. Działanie wbrew „dobrym obyczajom” w rozumieniu art.
w zakresie kształtowania treści stosunku obligacyjnego wyraża się w tworzeniu przez partnera konsumenta takich klauzul umownych, które godzą w równowagę kontraktową tego stosunku ( orz. Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 13.09.2012 r., VI ACa 461/12; orz. SN z 13.07.2005 r., I CK 832/04). Na tym tle kwestionowaną przez powodów regulację umowną, ograniczającą zastrzeżoną w umowie karę umowną do 5% ceny lokalu w skali roku, nie sposób zakwalifikować jako kształtującą prawa i obowiązki powodów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszającą ich interesy. Postanowienie to nie wyłącza bowiem dochodzenia dalej idącego odszkodowania, jeśli na skutek opóźnienia dewelopera nabywca lokalu dozna wyższej szkody. Zastrzeżenie takie znalazło odzwierciedlenie wprost w treści umowy, gdzie w § 14 ust. 5 zapisano, że postanowienia dotyczące kary umownej nie wyłączają możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, wynikających z kodeksu cywilnego. W tej sytuacji prawa czy interesy powodów nie doznają żadnego ograniczenia, a pozwany nie uzyskuje kosztem powodów uprzywilejowanej pozycji. Umowa przecież nie mogłaby być kwestionowana, gdyby nie znajdowały się w niej żadne postanowienia dotyczące kar umownych. Tym bardziej nie może być kwestionowana w sytuacji, gdy kary umowne zostały zastrzeżone na rzecz powodów do określonej, maksymalnej wysokości, ale bez ograniczenia prawa do dochodzenia odszkodowania przekraczającego tę wysokość. Wobec tego Sąd nie znalazł podstaw do uznania kwestionowanej przez powodów klauzuli za niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art.
Opóźnienie dewelopera w wykonaniu zobowiązania do zawarcia umowy przekształcceniowej obejmowało okres od 1 lutego 2020 r. do 4 lutego 2021 r., skoro umowa miała być zawarta do 31 stycznia 2020 r., a została zawarta 4 lutego 2021 r. Opóźnienie to wyniosło zatem 1 rok (od 1 lutego 2020 r. do 31 stycznia 2021 r.) i 4 dni (od 1 lutego 2021 r. do 4 lutego 2021 r.). Kara umowna za pierwszy rok opóźnienia, wyliczona od wskazanej w umowie ceny 676.804 zł według stawki dziennej 0,04% wyniosłaby 98.813,38 zł (676.804 zł x 366 dni x 0,04% za dzień), ale ze względu na ograniczenie do 5% ceny lokalu w skali roku, należy się powodom w wysokości 33.840,20 zł (676.804 zł x 5%). Kara umowna za kolejne 4 dni opóźnienie należy się powodom natomiast w wysokości 1.082,89 zł (676.804 zł x 4 dni x 0,04% za dzień). Wobec tego roszczenie powodów o zapłatę kary umownej zasługiwało na uwzględnienie co do łącznej kwoty 34.923,09 zł (33.840,20 zł + 1.082,89 zł), przy czym A. B.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.