Sygn. akt I ACa 2013/23 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 12 marca 2025 r. Sąd Apelacyjny w Łodzi - I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: Sędzia SA Jacek Świerczyński Protokolant:

§ 1k.p.c.

(choć nie wynika to z apelacji sporządzonej przez pełnomocnika skarżącego) to nie mógłby on doprowadzić do skutecznego podważenia zaskrżonego orzeczenia. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów, w tym Sądu Najwyższego, konstruowanie zarzutów związanych z wadliwością uzasadnienia nie jest właściwą płaszczyzną do podważania ustaleń faktycznych i ocen prawnych, które legły u podstaw rozstrzygnięcia, zaś sam zarzut naruszenia art.

§ 1k.p.c.

(przed nowelizacją art. 328 § 2 k.p.c.) może być uzasadniony tylko wówczas, gdy kwestionowane uzasadnienie wyroku nie zawiera wszystkich elementów określonych w tym przepisie, a braki w tym zakresie są tak istotne, że zaskarżone orzeczenie nie poddaje się kontroli apelacyjnej co do przyczyn faktycznych i prawnych, które legły u jego podstaw (np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 26 października 2022 r., III AUa 263/21, LEX nr 3436384); czy wyrok SN z dnia 29 września 2022 r., (...) 147/22, LEX nr 3490590, zgodnie z którym naruszenie przez sąd drugiej instancji zasad sporządzania uzasadnienia orzeczenia (aktualnie uregulowanych w art.

i art. 387 § 2 1 k.p.c.) jedynie wyjątkowo może stanowić usprawiedliwioną podstawę kasacyjną, co ma miejsce, gdy wskutek uchybienia wymaganiom stawianym uzasadnieniu zaskarżone orzeczenie nie poddaje się kontroli kasacyjnej. W niniejszej sprawie taka sytuacja nie występuje. Z części motywacyjnej uzasadnienia Sądu Okręgowego w sposób jasny i precyzyjny wynika jakie było rozumowanie jurydyczne Sądu I instancji, a orzeczenie poddaje się kontroli apelacyjnej co do przyczyn faktycznych i prawnych rozstrzygnięcia. Zupełnie inną sprawą jest kwestia czy dana strona zgadza się z argumentacją prawną sądu, o czym będzie w ramach zarzutów dotyczących naruszenia prawa materialnego. Wreszcie, błędnie postawiony jest zarzut niewyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy poprzez niewyjaśnienie na czym polegać miała ewidentność, oczywistość i brak usprawiedliwienia oraz działanie w celu złamania warunków umowy, którego dopuściła się pozwana Spółdzielnia. Należy mieć w polu widzenia, że z zarzutu tego trudno wnioskować czy pozwany ma na myśli nienależyte wyjaśnienie w postaci nienadania temu należytego wyrazu w treści uzasadnienia wyroku. Wówczas odnoszą się do jego bezzasadności wszystkie powyżej uczynione uwagi w aspekcie art.

§ 1k.p.c.

Jeżeli natomiast to nienależyte wyjaśnienie ma się odnosić do niewyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy to należy zwrócić uwagę, że Sąd Okręgowy przeprowadził wszystkie dowodowy zaprezentowane przez strony procesu. Co więcej, na etapie postępowania apelacyjnego – mimo braku wnioskowania przez strony w ramach postępowania dowodowego – Sąd II instancji udzielił stronom terminu, głównie chodzi tutaj o stronę pozwaną (poprzez odroczenie publikacji orzeczenia) do złożenia dokumentów, które mogłyby świadczyć o wypełnieniu warunków zawartej umowy lub chociażby o podejmowanych działaniach przez stronę pozwaną w tym zakresie, co mogłoby świadczyć o braku ewidentności i oczywistości w ich niedopełnieniu. Strona skarżąca jednakże takich dowodów nie zaoferowała, natomiast jej profesjonalny pełnomocnik oświadczył w trakcie rozprawy apelacyjnej w dniu 12 lutego 2025 roku, że poza działaniami, których odzwierciedleniem są pisma z kart. 139 - 142 nie podejmowano żadnych konkretnych działań co do faktycznej zabudowy przedmiotowej działki. Warto przypomnieć w tym miejscu, że od wydania wyroku przez Sąd I instancji do dnia rozprawy apelacyjnej upłynęły prawie 2 lata. Przechodząc do zarzutów naruszenia prawa materialnego należy stwierdzić, że one również nie mogły podważyć prawidłowości rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego. W pierwszej kolejności należy odnieść się do zarzutu naruszenia art. 65 k.c. poprzez dokonanie wykładni łączącej strony umowy z dnia 5 lutego 1987 roku z naruszeniem reguł wynikających z tego przepisu. Zgodnie z treścią art. 65 § 1 k.c. oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Z kolei § 2 art. 65 k.c. stanowi, że w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że strona skarżąca w żaden sposób nie tłumaczy (wskazuje) na czym miałoby polegać naruszenie przez Sąd I instancji treści art. 65 k.c. Co więcej, nie wynika to również z uzasadnienia apelacji. Można jedynie domniemywać, że pozwana zmierza do takiej wykładni umowy, iż strony łączyła umowa z dnia 5 lutego 1987 roku, na mocy której w wieczyste użytkowanie pozwanego została oddana działka gruntu o numerze (...). Taka działka była przedmiotem umowy i zobowiązanie strony pozwanej do jej zabudowania. Skoro zatem strona pozwana wybudowała 2 bloki mieszkalne na tej działce to ze zobowiązania tego się wywiązała, a zasiedlanie tychże wzniesionych na oddanej w użytkowanie wieczyste działce (...) rozpoczęto w 1991 roku. Dopiero zaś rok później doszło do pierwszego podziału działki oddanej w użytkowanie wieczyste, jednakże podział ten nie miał znaczenia dla uznania czy doszło do wykonania umowy. W wyniku podziału powstały działki, które nie zostały zabudowane budynkami mieszkalnymi. Jednak dla oceny zachowania strony pozwanej, a w szczególności ustalenia, czy doszło do „oczywiście sprzecznego” z warunkami umowy korzystania z gruntu znaczenie ma ustalenie, czy na pierwotnej działce (...) doszło do wzniesienia budynków mieszkalnych, co - w świetle ustaleń Sądu I instancji - jest bezsporne. Dalej apelująca podnosi, że mając na uwadze charakter zawieranej umowy, brak było przeszkód do precyzyjnego określenia inwestycji, które na działce mają zostać zrealizowane - a zaniechanie po stronie właściciela gruntu w tym zakresie nie może obciążać pozwanego, z całą zaś pewnością nie może zostać uznane za korzystanie z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Tego rodzaju próba wykładni zawartej umowy nie da się jednak obronić w świetle reguł interpretacyjnych prawa cywilnego. Strona skarżąca całkowicie abstrahuje od tego, że zgodnie z zawartą umową na całej pierwotnej działce nr (...) o powierzchni 2,2666 ha miały powstać budynki wielomieszkaniowe. Tymczasem bloki mieszkalne (budynki wielomieszkaniowe) zbudowano jedynie na działkach, które po podziale nieruchomości znajdują się na działce o numerze (...) (w przypadku tej działki Sąd Okręgowy rzeczywiście w rozważaniach prawnych błędnie wskazuje, że działka posiada numer (...), jednakże w stanie faktycznym ustala numer działki prawidłowo jako 175/3, a zatem nie może to mieć wpływu na treść rozstrzygnięcia) o powierzchni 0,4045 ha i na działce o numerze (...) o powierzchni 0,1534 ha, czyli łącznie na powierzchni 0,5579 ha, stanowiącej 24,61% (czyli około 1/4 ) całej powierzchni pierwotnie oddanej w użytkowanie wieczyste działki o numerze (...). Okoliczność, do której tak bardzo przywiązuje wagę pozwany, że podział działki na kilka nastąpił dopiero w późniejszym i różnym czasie nie może mieć decydującego znaczenia dla oceny wykładni treści umowy, iż intencją stron w chwili jej zawierania było zabudowanie całej pierwotnie oddanej w użytkowanie wieczyste działki budynkami wielomieszkaniowymi. Rzeczywiście w treści umowy nie określono precyzyjnie jaka liczba budynków wielomieszkaniowych (bloków) ma powstać na działce o pierwotnym numerze (...). Dostrzegł to również Sąd I instancji, wskazując że w aktach sprawy brak jest dowodu, z którego wynikałoby ile budynków wielorodzinnych miała wznieść pozwana spółdzielnia na działce o numerze (...), zatem twierdzenia powódki w tym zakresie (że chodziło o 6 budynków, a nie o 2) - jako nieprzyznane przez stronę pozwaną - Sąd uznał za nieudowodnione. Tym niemniej nie ulega wątpliwości, że intencja stron w chwili zawierania umowy jest jasna - § 6 zd. 1 umowy „Przedmiotowa działka przeznaczona jest pod zabudowę budynkami wielomieszkaniowymi.”. Takie rozumienie wykładni umów o ustanowienie prawa wieczystego użytkowania nieruchomości - w przypadku gdy umowa nie określa bliżej sposobu korzystania z nieruchomości - wynika również z judykatury, w tym Sądu Najwyższego. W tym miejscu trzeba wskazać na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2016 roku w sprawie o sygn. akt III CSK 249/15, LEX nr 2022544, zgodnie z którym:

1. art. 65 § 2 k.c. dopuszcza taką sytuację, w której właściwy sens umowy ustalony przy zastosowaniu wskazanych w nim dyrektyw będzie odbiegał od jej "jasnego" znaczenia w świetle reguł językowych. Proces interpretacji umów może się zatem zakończyć ze względu na jej "jasny" sens dopiero wtedy, gdy treść umowy jest "jasna" po zastosowaniu kolejnych reguł wykładni. Jeżeli okaże się, że strony różnie rozumiały treść złożonego oświadczenia woli, to za prawnie wiążące - zgodnie z kombinowaną metodą wykładni oświadczeń woli - należy uznać znaczenie oświadczenia woli ustalone według wzorca obiektywnego.
2. sposób korzystania z nieruchomości, przy braku szczególnych wymagań, musi, co do zasady odpowiadać przeznaczeniu nieruchomości. Dopiero taka zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, która prowadzi do zmiany jej przeznaczenia może stanowić podstawę rozwiązania stosunku prawnego użytkowania wieczystego. Przeznaczenie nieruchomości może zostać określone bardzo precyzyjnie i mogą zostać temu podporządkowane szczególne obowiązki użytkownika wieczystego.
3. jeżeli umowa ustanawiająca prawo użytkowania wieczystego nie określa bliżej sposobu korzystania z nieruchomości pozostającej w użytkowaniu wieczystym, przy ustalaniu treści przysługującego prawa, możliwe jest odwołanie się do społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa. Okoliczności te, określające granice wykonywania prawa własności (art. 140 k.c.), powinny być uwzględniane przy realizacji uprawnienia właściciela nieruchomości do żądania rozwiązania użytkowania wieczystego. W ocenie Sądu Apelacyjnego w przedmiotowej sprawie nie ulega wątpliwości, że intencją stron umowy było zabudowanie całej działki budynkami wielomieszkaniowymi i taki był sens społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości. Jest to tym bardziej oczywiste, jeżeli weźmie się pod uwagę położenie działki w atrakcyjnej części miasta, przeznaczonej ogólnie - również poza obrębem działki o pierwotnym numerze (...) - pod zabudowę mieszkaniową, czy to wielorodzinną czy jednorodzinną. Zupełnie chybiony jest zarzut naruszenia art. 354 k.c. poprzez jego niezastosowanie i uznanie, że zasada współdziałania stron przy realizacji umowy dotyczącej użytkowania wieczystego nie ma zastosowania. Po pierwsze, Sąd I instancji w żadnym fragmencie uzasadnienia swojego orzeczenia nie postawił tego rodzaju tezy, że wynikająca z art. 354 k.c., a dotycząca reguł wykonywania zobowiązań, zasada współdziałania stron przy realizacji umowy nie dotyczy umowy użytkowania wieczystego. Po drugie, strona powodowa od samego początku trwania umowy współdziałała ze stroną pozwaną, włącznie z tym, że na mocy umowy z dnia 1 kwietnia 1991 r., która to umowa nadal obowiązuje, przekazała stronie pozwanej nieodpłatnie i na czas nieokreślony w użytkowanie wszelkie elementy infrastruktury (takie jak: budynek kotłowni, komin stalowy, sieć wodociągową, sieć kanalizacyjną, sieć ciepłowniczą oraz drogi dojazdowe i chodniki). Po trzecie, jak należy wnioskować z uzasadnienia apelacji, strona skarżąca zdaje się upatrywać tegoż braku współdziałania po stronie powodowej w realizacji przedmiotowej umowy w tym, że sposób zagospodarowania - w granicach działki oddanej w użytkowanie wieczyste - odbywał się w porozumieniu z właścicielem, tj. powodem, który zgodził się na wzniesienie - zgodnie z pozwoleniem na budowę - budynku usługowego, a wydanie tego pozwolenia poprzedzało wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, które to warunki zgodnie z obowiązującymi przepisami wydawane były przez stronę powodową. Wydając zaś warunki ustalające możliwość zabudowy budynkiem usługowym strona powodowa przyznała, że jego wzniesienie jest uzasadnione, służyć on będzie społeczności lokalnej, a tym samym wpisuje się w postanowienia określone nieobowiązującą już ustawą o zmianie niektórych warunków przygotowania inwestycji budownictwa mieszkaniowego w latach 1991-1995 oraz o zmianie niektórych ustaw z dnia 4 października 1991 r. (Dz.U. Nr 103, poz. 446). Obecna zaś zmiana stanowiska w tym zakresie przez stronę powodową musi być uznana za zachowanie niezgodne z zasadą ustanowioną art. 354 k.c., czyli współdziałaniem stron przy realizacji zobowiązania. Tego rodzaju argumentacja nie da się obronić. Przede wszystkim nalży zwrócić uwagę, że apelująca posługując się określeniem przedmiotowego budynku jako pawilonu usługowego (pawilonu usługowo - handlowego) dokonuje pewnego nadużycia semantycznego. Otóż, z obiektywnych dowodów w postaci dokumentów (umów), map, itp. wynika, że chodzi tutaj o kiosk (sklep) o powierzchni około 25 - 30 m 2 mieszczący się na działce o bardzo dużej powierzchni - 1,2252 ha, w którym obecnie znajduje się zakład fryzjerski, a wcześniej sklep o branży przemysłowej, którego „przedmiotem działania będzie sprzedaż artykułów nie stanowiących uciążliwości dla mieszkańców osiedla” (umowa dzierżawy terenu - k.143). Trudno w tej sytuacji przyjąć, że jest to tego rodzaju obiekt – obiekt infrastruktury, bez którego lokalna społeczność nie będzie w stanie funkcjonować. Warto w tym miejscu przywołać wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 21 lutego 2019 roku w sprawie o sygn. akt I ACa 310/18, LEX nr 2668070 dotyczący rozwiązania umowy użytkowania wieczystego z uwagi na niekorzystanie z gruntu zgodnie z umową na cele mieszkaniowe i podjęcie na terenie działki oddanej w użytkowanie wieczyste realizacji szkoły i przedszkola, zresztą w porozumieniu z właściwym organami państwowymi. Wzmiankowanym wyrokiem oddalono apelację pozwanej spółdzielni od wyroku sądu okręgowego rozwiązującego umowę użytkowania wieczystego (przy czym rozwiązanie również dotyczyło części działki oddanej w użytkowanie wieczyste). W uzasadnieniu swojego orzeczenia Sąd Apelacyjny wskazał, że „ Twierdzenia zatem pozwanej, że budowa szkoły i przedszkola stanowiła realizację zadań Spółdzielni mieszkaniowej, gdyż na jej terenie winny się znajdować również inne obiekty niż mieszkalne, nie może być w świetle ww. okoliczności uznane za zasadne. A tym samym stanowiące argument, zgodnie z którym Spółdzielnia otrzymała grunt w wieczyste użytkowanie w celu wzniesienia nie tylko - jak to zostało w niej zapisane - budynków wchodzących w skład osiedla mieszkaniowego (...), ale - wbrew jej literalnemu brzmieniu - w celu wykonania całej infrastruktury powiązanej z budynkami mieszkalnymi. W tym zakresie również za słuszne uznać należy stanowisko Sądu Okręgowego, że umowa użytkowania wieczystego wprost nie nakładała na pozwaną tego typu obowiązków, a zachowanie samej pozwanej Spółdzielni, która budowę przedszkola podjęła dopiero po przeszło 7 latach od uzyskania gruntu w wieczyste użytkownie, na podstawie odrębnej umowy zawartej z inną jednostką organizacyjną Urzędu Wojewódzkiego - Kuratorium (...), dla jej potrzeb, przy gwarancji ze strony Urzędu Wojewódzkiego docelowego pokrycia zarówno kosztów inwestycji budowalnej, jak i wyposażenia przedszkola - nie pozwala na przyjęcie, że budowa przedszkola mieściła się w celach, na który pozwana uzyskała grunt w wieczyste użytkowanie.”. Porównywanie tych dwóch rodzajów budynków infrastruktury, czyli sklepu (kiosku, zakładu fryzjerskiego) z budynkami szkoły i przedszkola, które - co oczywiste - w sposób rzeczywisty służą lokalnemu społeczeństwu i stanowią część infrastruktury niezbędnej mieszkańcom do prawidłowego funkcjonowania i realizacji ich potrzeb, wydaje się zbędne. Okoliczność zaś, że określone decyzje (pozwolenie na budowę, wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu) co do posadowienia i wybudowania przedmiotowego sklepu wydawane były przez organy strony powodowej nie ma tutaj decydującego znaczenia. Czynności te bowiem były podejmowane przez stronę powodową w ramach sprawowanego imperium władzy publicznej zgodnie z obowiązującymi przepisami, a nie jako podmiot stosunku cywilno - prawnego. Stwierdzić nadto należy - choć zarzut taki nie jest podnoszony w apelacji - że kwestia ewentualnego dalszego losu wzmiankowanego sklepu (kiosku) wzniesionego na spornej działce pozostaje poza zakresem rozstrzygania w tym procesie, dopiero bowiem rozwiązanie umowy wieczystego użytkowania, może spowodować (choć nie musi) konieczność dokonania określonych działań prawnych, przewidzianych w odrębnych przepisach. Konstatując zatem, podniesiony zarzut naruszenia prawa materialnego w postaci art. 354 k.c. nie mógł przynieść oczekiwanego przez skarżącego skutku. Wreszcie, nie mógł także doprowadzić do reformacji wyroku Sądu Okręgowego zarzut naruszenia prawa materialnego w postaci art. 240 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że wyczerpana została przesłanka zezwalająca na rozwiązanie umowy z uwagi na korzystanie z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. W ramach tegoż zarzutu apelująca skupia się na braku "oczywistej sprzeczności" sposobu korzystania z nieruchomości zgodnie z zawartą umową i wskazuje, że do rozwiązania umowy na podstawie art. 240 k.c. nie jest wystarczające korzystanie przez wieczystego użytkownika w sposób sprzeczny z przeznaczeniem gruntu określonym w umowie, ale konieczne jest naruszenie ewidentne, oczywiste i niczym nieusprawiedliwione oraz ukierunkowane na złamanie warunków umowy. Tyle tylko, że takie rozumienie art. 240 k.c. jest oczywiste i znajduje oparcie w utrwalonym orzecznictwie sądów powszechnych i Sądu Najwyższego, czemu w sposób literalny dał wyraz Sąd I instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, przywołując przykładowo kilka orzeczeń na taką interpretację tegoż przepisu. Natomiast jednocześnie Sąd Okręgowy bardzo precyzyjnie wywiódł - czego pozwana stara się nie dostrzegać albo nie aprobować - dlaczego sposób korzystania przez spółdzielnię z nieruchomości oddanej jej w użytkowanie wieczyste jest niezgodny z zawartą umową i to w sposób „oczywiście sprzeczny”. Przed przejściem do dalszych rozważań w ramach przedmiotowego zarzutu należy przywołać tezę z postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 2020 roku w sprawie o sygn. V CSK 39/19, LEX nr 3092595, w której stwierdzono, że „ Oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste powoduje, że uprawnionym do korzystania z niej staje się użytkownik wieczysty. Jego korzystanie z nieruchomości powinno mieć jednak charakter celowy, a to oznacza, że właściciel może od niego oczekiwać wykorzystania nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem określonym przy powstawaniu tego prawa oraz ewentualnego podjęcia działań pozwalających na zrealizowanie ustalonych wówczas zamierzeń. Jest wprawdzie możliwe, że użytkownik wieczysty będzie korzystał z nieruchomości, na której powstało jego prawo w sposób dowolny, sprzeczny z celem jego ustanowienia, ale takie korzystanie jest zagrożone sankcją rozwiązania z nim umowy (art. 240 k.c.). Właścicielem nieruchomości oddawanej w użytkowanie wieczyste jest zawsze podmiot publiczny, a sposób postępowania podmiotu o takim statusie z mieniem pozostającym w jego zasobie nie może być dowolny, lecz musi prowadzić do realizowania zadań wyznaczonych mu ustawowo. Nie można zatem twierdzić, że działania użytkownika wieczystego i zasady, według których wykonuje on uprawnienia uzyskane do nieruchomości mogą pozostawać poza kontrolą właściciela. Powinien on bowiem korzystać z takich instrumentów, które zagwarantują, że osiągnięty zostanie cel ustanowienia prawa względnie podjąć działania zmierzające do jego wygaszenia.”. Potwierdzeniem tego stanowiska (co świadczy o utrwalonym poglądzie jurydycznym) jest postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 września 2019 r. w sprawie o sygn. V CSK 322/18, LEX nr 2766083, w którym wywiedziono, że „ Ustanowienie na nieruchomości przez jej właściciela prawa, z którego będą wynikały uprawnienia użytkownika wieczystego musi wiązać się z wyznaczeniem właścicielowi ograniczeń we wszystkich płaszczyznach charakteryzujących własność, a zatem co do korzystania, obciążania i rozporządzania nieruchomością (art. 140 k.c.). Ograniczenia te nie powinny być jednak dalej idące niż to konieczne do osiągnięcia celu ustanowienia użytkowania wieczystego. Można je zresztą także opisywać przez wskazanie na stopień, w jakim ulegają modyfikacji uprawnienia właściciela nieruchomości, na której powstaje użytkowanie wieczyste do korzystania z niej, obciążania i rozporządzania nią. Oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste powoduje, że uprawnionym do korzystania z niej staje się użytkownik wieczysty. Jego korzystanie z nieruchomości powinno mieć jednak charakter celowy, a to oznacza, że właściciel może od niego oczekiwać wykorzystania nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem określonym przy powstawaniu tego prawa oraz ewentualnego podjęcia działań pozwalających na zrealizowanie ustalonych wówczas zamierzeń. Jest wprawdzie możliwe, że użytkownik wieczysty będzie korzystał z nieruchomości, na której powstało jego prawo w sposób dowolny, sprzeczny z celem jego ustanowienia, ale takie korzystanie jest zagrożone sankcją rozwiązania z nim umowy (art. 240 k.c.). Właścicielem nieruchomości oddawanej w użytkowanie wieczyste jest zawsze podmiot publiczny, a sposób postępowania podmiotu o takim statusie z mieniem pozostającym w jego zasobie nie może być dowolny, lecz musi prowadzić do realizowania zadań wyznaczonych mu ustawowo. Nie można zatem twierdzić, że działania użytkownika wieczystego i zasady, według których wykonuje on uprawnienia uzyskane do nieruchomości mogą pozostawać poza kontrolą właściciela. Powinien on bowiem korzystać z takich instrumentów, które zagwarantują, że osiągnięty zostanie cel ustanowienia prawa względnie podjąć działania zmierzające do jego wygaszenia.”. Powyższe stanowisko Sądu Najwyższego w całości odzwierciedla także uzasadnienie przywołanego już wcześniej wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 21 lutego 2019 roku w sprawie o sygn. akt I ACa 310/18, LEX nr
4. Przenosząc przedmiotowe oceny jurydyczne na kanwę niniejszej sprawy należy stwierdzić, że ocena prawna roszczenia strony powodowej - przez pryzmat art. 240 k.c. - dokonana przez Sąd I instancji jest prawidłowa. Strona pozwana zabudowała budynkami mieszkalnymi tylko ¼ całości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste (pierwotnej działki o numerze (...)). Budynki wielomieszkaniowe nie zostały wybudowane na działce o numerze (...) o powierzchni 1,2252 ha, tylko na działkach o numerach (...) o łącznej powierzchni 0,5579 ha. Nie można zatem uznać, że spełniony został cel zawarty w umowie, jakim była budowa wielorodzinna, zwłaszcza, że na przedmiotowej działce, która ma powierzchnię 1,2252 ha, znajduje się budynek handlowo-usługowy. Pozwana spółdzielnia nie wykazała przy tym, że budowa budynku handlowo-usługowego, w którym znajduje się zakład fryzjerski, miała i ma wpływ na racjonalne i prawidłowe korzystanie z budynków wielomieszkaniowych, o czym było szerzej powyżej. Ponadto taki stan rzeczy trwa już kilkadziesiąt lat (umowa została zawarta w 1987 roku, a wybudowanie budynków wielomieszkaniowych miało nastąpić w ciągu 5 lat, czyli najpóźniej w roku 1992, a zatem nawet licząc od tej daty jest to już 33 lata), co świadczy o tym, że naruszenie warunków umowy i przepisów prawa było ewidentne, oczywiste i niczym nieusprawiedliwione oraz ukierunkowane na złamanie tych warunków umowy i przepisów prawa. Zwłaszcza, że w zasadzie strona pozwana nie korzysta z tej działki (poza usytuowanym tam zakładem fryzjerskim, którego wielkość została ustalona i opisana we wcześniejszej części). Prawo użytkowania nieruchomości jest prawem na rzeczy cudzej a oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste ma związek z wolą właściciela realizacji na nieruchomości określonego celu, dlatego gdy grunt nie jest wykorzystywany zgodnie z tym celem, właściciel ma prawo domagać się rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Skoro pozwana nie użytkuje gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem i stan ten ma charakter trwały (istnieje od 38 lat, tj. od 1987 roku, kiedy zawarto umowę i nie przedstawiono Sądowi żadnych dowodów, które mogłyby wskazywać na to, że pozwana ma wobec nieruchomości określone plany i że zamierza je zrealizować), to rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego odpowiada treści art. 33 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2024.1145 t.j.) w zw. z art. 240 k.c. Potwierdzeniem takiego stanowiska są również judykaty sądów powszechnych (vide: przywołany już wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 21 lutego 2019 r., sygn. akt I ACa 310/18, LEX nr 2668070 czy wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 października 2013 r., sygn. akt I ACa 714/13, LEX nr 1409380), w których stwierdzono, że określona w art. 240 k.c. przesłanka korzystania z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem jest spełniona także wtedy, gdy użytkownik wieczysty od kilkunastu lat nie korzysta z gruntu. Właściwie także Sąd Okręgowy wywodzi, że gołosłowne są twierdzenia strony pozwanej, iż w ciągu trwania umowy próbowała nawiązać współpracę z licznymi firmami budowlanymi, jednakże negocjacje i rozmowy w tym zakresie nie poskutkowały nawiązaniem współpracy z żadną z nich. Firmy te były zainteresowane budową jedynie w przypadku przejęcia gruntu (kupna) i samodzielnej realizacji inwestycji. Taka wersja jest niewiarygodna, że przez – w chwili obecnej – już 38 lat trwania umowy pozwanej nie udało się znaleźć odpowiedniego wykonawcy. Niewadliwie także Sąd I instancji konstatuje, że skarżąca nie przedstawiła w tym zakresie żadnych dowodów. Załączona przez nią notatka służbowa, list intencyjny i jeden e-mail z dnia 13 czerwca 2022 roku (k. 139 – 142) nie stanowią również dla Sądu II instancji wystarczającego dowodu dla tejże argumentacji. Ponadto - jak właściwe wnioskuje Sąd Okręgowy - pozwana przedstawiła dokumenty świadczące o podjęciu działalności w celu zabudowania użytkowanego terenu jedynie z 2022 roku, czyli kiedy była już świadoma, że powódka dąży do rozwiązania przedmiotowej umowy (pozew wpłynął właśnie w 2022 roku, a strona powodowa dążyła do rozwiązania zaistniałego problemu od roku 2018). Pozwana spółdzielnia nie przedstawiła przy tym żadnych dowodów na to, by wykazać, że były jakiekolwiek obiektywne przyczyny niewykonania obowiązku zabudowy przedmiotowej działki (np. brak środków finansowych, niemożność uzyskania pozwolenia na budowę, itp.). Zatem, jej zachowanie świadczy o braku woli zabudowy przedmiotowej działki. Potwierdzeniem takiej postawy skarżącej jest również to co wydarzyło się pomiędzy wydaniem wyroku przez Sąd I instancji a terminem rozprawy apelacyjnej. Sąd Apelacyjny udzielił stronom terminu, głównie chodziło tutaj o stronę pozwaną (poprzez odroczenie publikacji orzeczenia) do złożenia dokumentów, które mogłyby świadczyć o wypełnieniu warunków zawartej umowy lub chociażby o podejmowanych działaniach przez stronę pozwaną w tym zakresie, co mogłoby świadczyć o braku ewidentności i oczywistości w ich niedopełnieniu. Strona skarżąca jednakże takich dowodów nie zaoferowała, natomiast jej profesjonalny pełnomocnik oświadczył w trakcie rozprawy apelacyjnej w dniu 12 lutego 2025 roku, że poza działaniami, których odzwierciedleniem są pisma z kart. 139 - 142 nie podejmowano żadnych konkretnych działań co do faktycznej zabudowy przedmiotowej działki. Warto przypomnieć w tym miejscu, że od wydania wyroku przez Sąd Okręgowy do dnia rozprawy apelacyjnej upłynęły prawie 2 lata (22 miesiące). Na zakończenie i jedynie dla porządku Sąd II instancji wskazuje, że w pełni podziela ugruntowane stanowisko sądów powszechnych i Sądu Najwyższego, z którego wynika, że możliwym jest częściowe rozwiązanie umowy wieczystego użytkowania gruntu. Poza poglądami doktryny i judykatami przywołanymi w tej kwestii przez Sąd I instancji (S. Rudnicki, Komentarz, 2007, s. 448 oraz Sąd Najwyższy w wyrokach z 24 września 1997 r., III RN 40/97, OSNP 1998, nr 6, poz. 169 i z 11 marca 2011 r., II CSK 428/10, Lex nr 964462) można dodać tylko, iż stanowisko to było również reprezentowane przez Naczelny Sąd Administracyjny, kiedy w poprzednim stanie prawnym rozwiązanie umowy z przyczyn wymienionych w art. 240 k.c. i art. 26 ust. 3 u.g.g.w.n. następowało w drodze decyzji administracyjnej w stosunku do gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, a zarządu gminy w stosunku do nieruchomości stanowiących własność gminy. NSA uznał wówczas, że rozwiązanie umowy może nastąpić także w odniesieniu do części gruntu objętego umową, jeżeli istnieją przesłanki rozwiązania umowy tylko w tej części (por. wyrok NSA z 25 marca 1996 r., (...)). Sąd II instancji zbadał również zasadność roszczenia przez pryzmat art. 5 k.c., choć zarzut taki w apelacji nie został skonstruowany. Realizacja przez stronę powodową swego uprawnienia określonego w pozwie nie mogła być uznana jako działanie niezgodne z zasadami współżycia społecznego (nadużycie prawa podmiotowego wynikające z art. 5 k.c.). W orzecznictwie przyjmuje się, że istotą i funkcją wszelkich klauzul generalnych w prawie cywilnym jest możliwość uwzględnienia różnego rodzaju okoliczności faktycznych, które nie mogą być oceniane raz na zawsze w sposób jednakowy, w oderwaniu od konkretnego stanu faktycznego (vide wyrok Sądu Najwyższego z 23 kwietnia 2004, I CK 530/03, LEX nr 188472). W omawianej sprawie takiej sytuacji nie mamy, gdyż wyżej opisane okoliczności sprawy w sposób oczywisty przesądzają, że strona powodowa nie dopuszcza się nadużycia swego prawa podmiotowego, to też nie występują warunki do stosowania art. 5 k.c. Strona powodowa przez wiele lat próbowała dojść ze stroną pozwaną do porozumienia (od roku 2018), a nadto nawet przez okres trwania procesu strona pozwana nie wskazała żadnych konkretnych działań, które miałby zmierzać do rozpoczęcia zabudowy przedmiotowej działki budynkami wielomieszkaniowym czy innego rodzaju mieszkalnymi (tej oceny nie może zmienić złożenie jednego listu intencyjnego z czerwca 2022 roku, o czym było powyżej). Sąd Apelacyjny zauważa też, że wszelkie zarzuty naruszenia zasad współżycia społecznego wymagają konkretnego wskazania, która z zasad miałby zostać naruszona oraz wskazania pełnej treści powołanej zasady (tak wyrok Sądu najwyższego z 14 października 1998 r., II CKN 928/97, OSNC 1999, nr 4 poz. 75; orzeczenie Sądu Najwyższego z 20 grudnia 2006 r., IV CSK 263/04, LEX nr 257664). Stanowisko pozwanej nie pozwala Sądowi na zidentyfikowanie ewentualnej zasady współżycia społecznego, która mogłaby być naruszona działaniami powódki. Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny, na podstawie art. 385 k.p.c., oddalił apelację jako bezzasadną. O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd II instancji orzekł stosownie do treści art. 98 § 1, 1 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. i w zw. z art. 391 § 1 zd. 1 k.p.c. Na koszty poniesione przez stronę powodową złożyło się wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika w osobie radcy prawnego w kwocie 4.050,00 zł ustalone w oparciu o § 2 pkt 6 w zw. § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2023.1935 t.j.).