Orzeczenie, sygn. akt VI C 1307/25

Sygn. akt VI C 1307/25 UZASADNIENIE Przedmiot i przebieg procesu 1.

Pozwem z dnia 17 czerwca 2025 r. (data prezentaty) powód miasto (...) wniósł o zasądzenie solidarnie od E. Z. i A. M. kwotę 9 928,57 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie: od kwoty 9 745,29 zł od dnia 1 sierpnia 2024 r do dnia zapłaty oraz od kwoty 183,28 zł od daty wniesienia pozwu do dnia zapłaty, a także zwrot kosztów procesu według norm przepisanych. Powód dochodził od pozwanych zapłaty ww. kwoty tytułem bezumownego korzystania z niesamodzielnego lokalu mieszkalnego nr (...) usytuowanego na 7 kondygnacji (6 piętro), składającego się z pokoju, kuchni, wc, dwóch schowków i części korytarza wspólnego o łącznej powierzchni 39,77 m (

2.

Pozwani zaskarżyli wydany nakaz zapłaty w całości i wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na ich rzecz od powoda zwrotu kosztów procesu. Przeczyli, aby miasto było właścicielem całej nieruchomości gruntowej przy (...) w W.. Wskazali, że obecny lokal nr (...) od początku stanowi spójną całość niedającą się podzielić na odrębne lokale i jako całość został sprzedany jeszcze w 1990 r. Twierdzili też, że jako całość został przez nich zakupiony w 2020 r. a lokal nr (...) nigdy nie istniał ( sprzeciw, k. 145-166, uzupełnienie sprzeciwu, k. 242-251).

Ustalenia faktyczne 3.

Miasto (...) jest współwłaścicielem nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer (...) z obrębu ewidencyjnego (...) o powierzchni 633,00 m (

W jednym z wielopokojowych lokali w tym budynku, zapewne z uwagi na powojenne potrzeby mieszkaniowe i obowiązujący w tamtych latach normatyw, przeznaczono do najmu poszczególne pomieszczenia lub zestawy pomieszczeń i nadano im numerację jak dla lokali. Takie lokale dzieliły wspólny korytarz (przedpokój), który nie stanowił części nieruchomości przeznaczonej do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali w budynku. Lokal o nr (...) o powierzchni 12,80 m (

Decyzją Zastępcy Kierownika Wydziału (...)z dnia 31 stycznia 1990 r. orzeczono sprzedanie M. i U. N. lokalu mieszkalnego nr (...) przy (...). Za podstawę do wydania tej decyzji przyjęto ankietę w sprawie nabycia i załączony do niej protokół pomiaru powierzchni i opisu instalacji technicznych lokalu mieszkalnego sporządzony w dniu 19 grudnia 1989 r. przez (...). Zgodnie z protokołem pomiaru powierzchnia ogólna lokalu nr (...) wynosiła 86,63 m (

Umową sprzedaży lokalu i oddania go części gruntu w użytkowanie wieczyste zawartą przed notariuszem w dniu 19 lutego 1990 r., Skarb Państwa sprzedał na rzecz małżonków N. lokal mieszkalny nr (...) składający się z 4 pokoi, kuchni, holu, przedpokoju, łazienki, wc i części korytarza o powierzchni użytkowej 86,63 m 2, wyposażony w instalację wodno- kanalizacyjną, elektryczną, gazową, c.o., c.w., wraz z udziałem wynoszącym 0,144 części wspólnych budynku i jego urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali i oddał w użytkowanie wieczyste udział wynoszący 0,144 części na lat 99, do dnia 19 lutego 2089 r. Protokołem uzgodnień nr 25 z dnia 23 grudnia 1996 r. dokonano zmiany określonego udziału w części wspólnej budynku z 0,144 na 0,0279. (umowa sprzedaży lokalu i oddania części w użytkowanie wieczyste – akt notarialny rep (...), k. 35-38, protokół uzgodnień nr 25 z dnia 23.12.1996 r., k. 44) 7.

Decyzją Urzędu (...) z dnia 27 maja 1991 r. przydzielono H. R. dodatkowo izbę nr 41 do zajmowanego dotychczas lokalu oznaczonego nr (...). Pokoje znajdowały się po przeciwległych stronach korytarza użytkowanego wspólnie z właścicielami lokalu (...). Cały nowo powstały lokal oznaczony został nr (...) i składał się z dwóch pokoi i kuchni o powierzchni mieszkalnej 27,02 m (

Na dzień 27 lipca 2000 r. powierzchnia całego korytarza w lokalach (...) wynosiła 26,40 m 2, z czego pow. 10,92 m 2 została włączona do powierzchni użytkowej lokalu (...) przy jego sprzedaży w dniu 19 lutego 1990 r. Pozostała powierzchnia została „podzielona” na potrzeby ustalenia czynszu na 8,39 m 2 dla lokalu komunalnego (...) oraz 7,08 m 2 dla lokalu (...) – z powierzchni tej nadal jednak mieszkańcy tych lokali musieli korzystać wspólnie. (pismo (...) z 27.07.2000 r., k. 42-43, 44v-45, rzut lokali wraz ze wspólnym korytarzem, k. 45v) 9.

U. i M. N. (2) złożyli do miasta (...) wniosek o wykup lokalu mieszkalnego nr (...). Zarząd (...) uchwałą nr (...) z dnia 27 listopada 2001 r. wyraził zgodę na przebudowę lokalu nr (...) polegającą na przyłączeniu przyległych, wolnych izb pustostanu nr (...), nie będącego lokalem samodzielnym, do wykupionego lokalu nr (...) wraz z jednoczesną sprzedażą przyłączonego lokalu po cenach wolnorynkowych. (uchwała nr(...), k. 49-v) 10.

Wykonana w grudniu 2003 r. inwentaryzacja odtworzeniowa budynku mieszkalnego przez mgr inż. M. W. wyszczególniała istnienie tylko lokalu o nr (...), którego powierzchnię użytkową określił na 134,88 m 2 (rzut inwentaryzacji budynku z 2003 r., k. 171v-172) 11.

Na mocy porozumienia nr (...) z dnia 4 grudnia 2006 r. (...)w (...) wyraził zgodę U. i M. małżonkom N. na przyłączenie do stanowiącego ich własność lokalu nr (...), lokalu należącego do(...) o nr (...). Prace budowlane w celu dokonania przyłączenia lokalu komunalnego właściciele zobowiązali się wykonać w terminie do 30 września 2007 r. Ostatecznie odbiór wykonanych robót nastąpił 16 października 2007 r. ( porozumienie nr (...) z 4.12.2006 r., k. 50-51v, aneks nr 1 do porozumienia, k. 52, protokół odbioru robót, k. 182) 12.

Do wykupu lokalu nr (...) przez małżonków N. ostatecznie nie doszło. W wyniku licytacji komorniczej przestali oni być także właścicielami lokalu nr (...). Lokal ten był następnego przedmiotem kilkukrotnego obrotu. Na skutek przeprowadzonej egzekucji stał się własnością B. P., która z kolei sprzedała lokal spółce (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółce komandytowej z siedzibą w W.. (protokół z czynności komornika, k. 215-216) 13.

Po utracie lokalu mieszkalnego nr (...) U. i M. małżonkowie N. zajęli lokal nr (...), stanowiący własność miasta (...). Następnie wnieśli pozew przeciwko miastu o ustalenie stosunku najmu lokalu nr (...). Wyrokiem z dnia 24 sierpnia 2016 r. sygn. akt (...) Sąd Rejonowy (...) ustalił, że pomiędzy U. N. i M. N. (1) a (...) istnieje stosunek najmu lokalu mieszkalnego o nr (...) położonego w W. przy(...). Apelacja miasta została oddalona wyrokiem Sądu Okręgowego z dnia 22 listopada 2017 r. sygn. XXVII Ca 4010/16. (wyrok SR z 24.08.2016 r. sygn. (...) z uzasadnieniem, k. 66- 71v, wyrok SO z 22.11.2017 r. sygn. (...) z uzasadnieniem, k. 72-78) 14.

W dniu 14 października 2019 r. pomiędzy miastem (...) jako wynajmującym a U. N. i M. N. (1) jako najemcą została zawarta umowa najmu części lokalu mieszkalnego nr (...) oznaczoną nr (...) położonego w budynku przy(...) w W. o powierzchni użytkowej 39,77 m (

W dniu 26 lutego 2020 r. E. Z. i A. M. nabyli w drodze umowy sprzedaży zawartej przed notariuszem od spółki (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółki komandytowej z siedzibą w W., w stanie wolnym od wszelkich obciążeń i praw osób trzecich, lokal nr (...) w budynku mieszkalnym przy (...), o powierzchni użytkowej 86,63 m (

W dniu 24 kwietnia 2020 r. E. Z. i A. M. stawili się wraz z przedstawicielem spółki (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółki komandytowej z siedzibą w W. przed notariuszem i oświadczyli, że znają stan faktyczny i prawny lokalu, a w szczególności to, że do lokalu prowadzi korytarz odgrodzony od klatki schodowej odrębnymi drzwiami, w którym to korytarzu znajdują się wejścia do pomieszczeń, które nie stanowią samodzielnego lokalu i nie wnoszą w tym zakresie zastrzeżeń wyłącznie w stosunku do spółki. Jednocześnie wraz z zawarciem umowy sprzedaży na rzecz nabywców przeszły wszelkie ewentualne roszczenia wobec osób trzecich (właściciela powierzchni niewyodrębnionych-(...) lub (...)) związane z własnością lokalu, w szczególności roszczenie o ustalenie przebiegu własności powierzchni przynależnych oraz o zapewnienie prawidłowego dostępu do lokalu (§ 2). (protokół z przyjęcia oświadczenia – wypis z aktu notarialnego z 24.04.2020 r. rep (...), k. 167-170) 17.

W 2021 r. E. Z. i A. M. złożyli do Urzędu (...) wniosek o wykup pomieszczeń lokalu nr (...) będącego nie samodzielnym lokalem i przyłączenia ich do lokalu nr (...), pozostającego ich własnością. (wniosek do miasta, k. 431-432, wniosek do (...), k. 433- 437) 18.

W grudniu 2021 r. A. M. wystąpił do Biura (...) z wnioskiem o dokonanie aktualizacji danych dla lokalu nr (...) (sąsiadujących pomieszczeń przynależnych/ pomocniczych nr (...)) oraz wspólnego korytarza dla lokali nr (...) w zakresie powierzchni użytkowej oraz funkcji. Biuro odmówił dokonania aktualizacji danych z uwagi na to, że właścicielem lokalu nr (...) jest (...) a nie wnioskujący, przez co nie posiadał on interesu prawnego w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo Geodezyjne i Kartograficzne. (pismo z 12.01.2022 r., k. 440-442) 19.

W dniu 29 kwietnia 2022 r. miasto (...) wystosowało do U. i M. N. (1) skierowanie do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W.. Na czas remontu przyznanego lokalu, najemców skierowano do lokalu zamiennego nr (...) przy ul. (...) w W.. Ostatecznie opuścili oni lokal nr (...) w październiku 2022 r. (skierowanie nr (...), k. 83v, pismo z 22.09.2022 r., k. 84, wniosek o wskazanie lokalu zamiennego, k. 85-v, wniosek o zamknięcie konta rozliczeniowego, k. 86) 20.

Po opróżnieniu lokalu nr (...) przez U. i M. N. (1), E. Z. i A. M. zajęli niesamodzielny lokal nr (...) i przystąpili do jego przebudowy. W dniu 20 grudnia 2022 r. miasto wezwało ich do wydania w terminie 7 dni od daty otrzymania pisma, kluczy do zamontowanych przez nich drzwi oddzielających klatkę schodową w budynku od korytarza prowadzącego do lokalu nr (...) będącego własnością miasta i lokalu nr (...). Mimo odebrania wezwania w dniu 29 grudnia 2022 r., klucze nie zostały miastu zwrócone. Wezwanie zostało ponowione w dniu 30 grudnia 2022 r., jednakże bezskutecznie. Rozmowy pomiędzy stronami dotyczące przebudowy lokalu nr (...) i przyłączenia go do lokalu E. Z. i A. M. toczyły się. (pismo z 24.11.2022 r., k. 108, pismo z 20.12.2022 r., k. 109, zpo, k. 110-111, pismo z 30.12.2022 r., k. 112, zpo, k. 113-114, wiadomości mailowe, k. 103-107) 21.

Uchwałą nr (...) zarządu (...) z 21 lutego 2024 r. zmieniono uchwałę nr (...)w ten sposób, że wyrażono zgodę na przebudowę lokalu nr (...) polegającą na przyłączeniu przyległych wolnych izb pustostanu nr (...) o łącznej powierzchni 50,77 m (

E. Z. i A. M. złożyli skargę na uchwałę nr (...). Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 8 sierpnia 2024 r. oddalił skargę. Wyrok ten został przez zaskarżony skargą kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego. (wyrok WSA z 8.08.2024 r. sygn. (...) z uzasadnieniem, k. 446-458, skarga kasacyjna, k. 459-462) 23.

Miasto od 2024 r. wzywało wielokrotnie E. Z. i A. M. do przywrócenia stanu poprzedniego lokalu nr (...), zaprzestania wykonywania jakichkolwiek robót budowlanych i niezwłocznego zwrotu jej właścicielowi. Miasto powiadomiło także Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o samowoli budowlanej w ich lokalu. Wzywani nie zgadzali się z żądaniami twierdząc, że lokal ten jest ich własnością. (pismo z 16.04.2024 r., k. 115, pismo z 23.04.2024 r., k. 116, pismo z 25.04.2024 r., k. 117, pismo z 2.05.2024 r., k. 121, zpo, k. 122-v, pismo z 6.05.2024 r., k. 124, pismo z 8.05.2024 r., k. 125, pismo z 3.06.2024 r., k. 123, protokół kontroli robót przez PINB, k. 469-470) 24.

W związku z zajęciem lokalu, miasto dokonało naliczenia opłaty – odszkodowania ze bezumowne korzystanie – za lokal, które za grudzień 2022 r. wyliczono na kwotę 429,52 zł, za okres od stycznia do grudnia 2023 r. włącznie na 472,87 zł miesięcznie, a za okres od stycznia 2024 r. na 520,19 zł miesięcznie. (zawiadomienia płatnicze, k. 127, 128, wniosek o otwarcie konta oraz obciążenie za bezumowne zajmowanie lokalu miasta, k. 130) 25.

W protokole pomiaru powierzchni lokali sporządzonym w dniu 13 kwietnia 2023 r. wskazano, że powierzchnia użytkowa lokalu nr (...) wynosi 39,77 m 2, w tym mieszkalna-16,19 m 2 i niemieszkalna- 23,58 m 2, a powierzchnia użytkowa lokalu nr (...) wynosi 97,63 m 2, w tym mieszkalna – 86,63 m 2 i niemieszkalna- 11,00 m 2. (protokół pomiaru powierzchni z 13.04.2023 r., k. 48) 26.

Na dzień 8 sierpnia 2024 r. Urząd (...) ustalił, że część lokalu mieszkalnego oznaczonego nr (...) położona w budynku przy (...) w W., składająca się z 1 pokoju o powierzchni 16,19 m (

Pismem z dnia 26 sierpnia 2024 r. miasto wystosowało do A. M. i E. Z. przedsądowe wezwanie do zapłaty zaległości wg stanu na dzień 31 lipca 2024 r. w wysokości 9 928,57 zł, w tym 9 745,29 zł tytułem należności głównej oraz 183,28 zł tytułem odsetek, w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania. A. M. odebrał pisma w dniu 2 września 2024 r. (przedsądowe wezwanie do zapłaty z 26.08.2024 r., k. 131, 133, zpo, k. 132-v, 134-v) 28.

Pismem z dnia 27 listopada 2024 r. A. M. i E. Z. wystąpili do Wydziału Architektury i Budownictwa dla D. (...) z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nr(...) ze wskazaniem powierzchni lokalu 133,83 m (

Sąd oparł swoje ustalenia faktyczne na podstawie wyżej wymienionych dowodów z dokumentów, które Sąd uznał za wiarygodne i przydatne dla wydania rozstrzygnięcia w sprawie, w szczególności jeśli chodzi o dokumenty, które opisywały w jaki sposób doszło do podziału lokalu nr (...) na lokale nr (...) jak również jaki był status prawny obu tych lokali, tj. kto w jakich okresach był ich właścicielem, komu i na jaki czas były wynajmowane. W ocenie Sądu cały przebieg przekształcenia się pierwotnie jednego lokalu na dwa odrębne został w sposób przekonująco opisany w pozwie, na poczet czego powód przedłożył także poświadczone za zgodność stosowne dokumenty tj. decyzje i uchwały wydane przez miasto.

30.

Dokumenty, które nie miały zasadniczego znaczenia dla wydania rozstrzygnięcia w tej sprawie zostały przez Sąd pominięte w powyższym opisie stanu faktycznego sprawy. W szczególności były to dokumenty dotyczące wątków pobocznych, niedotyczących bezpośrednio przedmiotu spotu, w szczególności więc pism procesowych, postanowień i wyroków wydanych w postępowaniach przygotowawczych i karnych jak też cywilnych jakie dotyczyły się między stronami, osobami zamieszkującymi w budynku czy przedstawicielami miasta.

31.

Sąd pominął także dowód z przesłuchania świadków W. P. oraz P. P. oraz z przesłuchania stron na podstawie art. 235 2 § 1 pkt 2 k.p.c. z uwagi na to, że okoliczności mające zostać wykazane tym dowodem są nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Spór ma charakter prawny. Pozwani kwestionują odrębność lokalu nr (...), twierdząc, że jest on częścią należącego do nich lokalu nr (...). Tym samym nie było potrzeby, aby przeprowadzać dowód na okoliczności nie będące związane z przedmiotem sporu.

32.

Sąd pominął także na podstawie art. 235 (

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie praktycznie w całości.

34.

Zgodnie z art. 222 § 1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

35.

Sąd zgadza się z twierdzeniami powoda, że pozwani zajmują fragment budynku stanowiący własność powoda, nazywany lokalem nr (...) i z tego tytułu powinni zapłacić odszkodowanie za bezumowne korzystanie.

36.

Rzeczywiście dokumentacja dotycząca lokalu nr (...) jest obszerna i istnieją w niej pewne nieścisłości czy sprzeczności, ale nie wpływają one na ocenę, że pozwani nie dysponują tytułem prawnym do pomieszczeń wcześniej składających się na lokal nr (...). Tytuł ten od początku posiada miasto(...) (wcześniej jako (...)).

37.

Zarówno z umowy zbycia lokalu nr (...) z dnia 19 lutego 1990 r. jak i umowy sprzedaży z dnia 26 lutego 2020 r. wynika określony skład i powierzchnia lokalu, które były przedmiotem sprzedaży. Absolutnie nie wynika z niej, aby mieściły się w nim pomieszczenia składające się na lokal nr (...), do listopada 2022 r. będące przedmiotem najmu na rzecz państwa U. i M. małżonków N..

38.

Właścicielem części budynku obejmującego lokal nr (...) było i jest miasto (...), gdyż jest ono właścicielem nieruchomości gruntowej, na której jest posadowiony budynek, w udziale niezwiązanym z własnością żadnego lokalu. Zgodnie bowiem z treścią art. 46 § 1 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z powyższego wynika, że oprócz nieruchomości gruntowej (gruntu), można wyróżnić odrębną nieruchomość budynkową (budynek) lub nieruchomość lokalową (jako część budynku, czyli lokal), jeżeli stanowią one, co bardzo istotne, odrębny od gruntu przedmiot własności.

39.

Oznacza to, że miasto jako (obecnie współ-) właściciel gruntu i budynku na nim posadowionym, jest też właścicielem tych lokali w budynku, które nie stanowią przedmiotu odrębnej własności lub nie są przeznaczone do użytku przez właścicieli wszystkich lokali. Należy w tym miejscu wspomnieć, że lokale oznaczone nr (...) stanowiły kiedyś jedną całość. Jednak decyzją z 1967 r. część tego dużego lokalu o powierzchni 12,80 m (

40.

Z kolei w 1987 r. zadecydowano o przydzieleniu lokalu mieszkalnego o nr (...) (wyodrębnionego z części lokalu o dawnym nr (...)) o łącznej powierzchni użytkowej 86,66 m (

41.

Lokal nr (...) pozostaje bowiem tzw. lokalem niewyodrębnionym albo niesamodzielnym. Faktycznie nie są to pojęcia występujące w żadnej ustawie, ani przepisie prawa, a zatem nie są pojęciami języka prawnego. Natomiast jest on już używany w tzw. języku prawniczym, a zatem żargonie, w którym mówi się czy komentuje przepisy prawa, np. w komentarzach prawniczych, opiniach czy analizach. Lokal niewyodrębniony czy też niesamodzielny oznacza lokal, który nie stanowi przedmiotu odrębnej własności.

42.

Lokal nr (...) nie stanowi on odrębnego przedmiotu własności. Nie założono dla niego także księgi wieczystej. Nie był on także przedmiotem sprzedaży. Pozwani w 2020 r. zakupili tylko lokal o nr (...) o powierzchni użytkowej 86,63 m 2, do którego nie mogą być wliczone pomieszczenia lokalu nr (...). Co prawda pozwani podjęli działania zmierzające do wykupu pomieszczeń lokalu nr (...) i przyłączenia ich do lokalu nr (...), a na początku 2024 r. miasto wydało uchwałę wyrażającą zgodę na przebudowę lokalu nr (...) polegającą na przyłączeniu przyległych wolnych izb pustostanu nr (...) do wykupionego lokalu nr (...) oraz na sprzedaż przyłączonych izb aktualnemu właścicielowi lokalu nr (...). Niemniej do zawarcia umowy sprzedaży, a tym samym przejściu prawa własności lokalu nr (...) na pozwanych ostatecznie nie doszło.

43.

To, że lokal nr (...) nie został prawnie wyodrębniony, nie oznacza jeszcze, że nie mógł być przedmiotem umowy najmu. Nie ma bowiem żadnych prawnych przeszkód do tego, aby przedmiotem najmu były lokale niewyodrębnione lub ich części. Przedmiotem najmu nie musi bowiem cała nieruchomość, może być to również jej część, np. dach czy nawet fragment ściany – w przypadkach kiedy najemca potrzebuje jej fragmentu do zawieszenia swojego ogłoszenia czy reklamy (wtedy też zawiera umowę najmu z właścicielem tej części nieruchomości, jaką stanowi ściana).

44.

Z tych względów skoro pozwani po opuszczeniu lokalu nr (...) przez poprzednich najemców tj. małżonków N. zajęli tenże lokal, a co najmniej od grudnia 2022 r. uniemożliwili powodowi korzystanie z niego poprzez odmowę wydania kluczy, powód może domagać się od nich wynagrodzenia (nazywanego zgodnie z ustawą 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego, dalej: ustawa o ochronie praw lokatorów, także odszkodowaniem) za bezumowne korzystanie z lokalu będącego jego własnością.

45.

Jak wynika z treści art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego, odszkodowania uzupełniającego (ust. 2 art. 18).

46.

Obowiązek zapłaty odszkodowania i prawo właściciela do żądania odszkodowania są konsekwencją zajmowania lokalu bez tytułu prawnego. „Zajmowanie” lokalu oznacza przy tym najczęściej korzystanie z niego w celach mieszkalnych, choć nie zawsze musi ono na tym polegać. Zajmowanie lokalu w ten sposób, że przechowuje się w nim rzeczy i zarazem uniemożliwia właścicielowi korzystania z tego lokalu, również narusza uprawnienia właściciela i tak samo rodzi podstawę do domagania się z tego tytułu odszkodowania, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy.

47.

W świetle zebranego materiału dowodowego Sąd uznał, że pozwani zajmują sporny lokal bezprawnie od co najmniej grudnia 2022 r., tj. od momentu odmowy wydania powodowi kluczy do lokalu i stan ten nadal trwa. W międzyczasie, jak wynika z uzasadnienia wyroku w sprawie o wydanie lokalu, pozwani doprowadzili lokal (...) do stanu, w którym nie ma on ściśle wytyczonych granic (ścian) z lokalem (...). Powód mógł zatem domagać się zapłaty odszkodowania w zakreślonym w pozwie okresie.

48.

Miesięczna stawka za m (

Sąd powziął jednak wątpliwości co do przyjętej przez powoda wartości powierzchni lokalu objętego żądaniem odszkodowawczym. Ostatecznie Sąd przyjął za podstawę obliczeń powierzchnię 35,29 m 2. Taka jest bowiem powierzchnia pomieszczeń składających się na lokal nr (...), z pominięciem jednak części korytarza przeznaczonego do wspólnego użytku przez mieszkańców tego lokalu i lokalu nr (...) (39,77-4,48). Mimo bowiem niewątpliwej obszerności dokumentacji załączonej do sprawy, pozostaje dla Sądu kwestią niejasną, na jakiej zasadzie pozwani byli uprawnieni do korzystania z części korytarza niesprzedanej razem z lokalem nr (...) i czy miało to nastąpić także w okresie objętym pozwem. Jest zrozumiałe, że na potrzeby umowy najmu miasto naliczało opłatę od korzystania z korytarza w oparciu o część jego powierzchni (tej niesprzedanej pozwanym), niemniej w umowie najmu taki zabieg jest dopuszczalny jako wynikający z zasady swobody umów. W przypadku kiedy mamy do czynienia z bezumownym korzystaniem z lokalu, nie jest możliwe ustalenie powierzchni w oparciu o umowę najmu, skoro relacja pomiędzy powodem jako właścicielem a pozwanymi jako bezumownie korzystającym z lokalu, nie jest jak sama nazwa wskazuje umowna.

50.

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania Sąd ustalił, że kwota za bezumowne korzystanie z lokalu nr (...) za grudzień 2022 r. należna powodowi wyniosła 381,13 zł (10,80 zł * 35,29 m

51.

Zatem łączna kwota należnego powodowi od pozwanych wynagrodzenia (odszkodowania) za bezumowne korzystanie z lokalu nr (...) będącego jego własnością wynosiła 8 647,46 zł (381,13 zł + 5 035,20 zł + 3 231,13 zł).

52.

Do kwoty należności głównej Sąd doliczył także skapitalizowane na dzień 31 lipca 2024 r. odsetki za opóźnienie, które wyliczył na kwotę 162,48 zł. Odsetki za wyliczył w następujący sposób:

53.

Zatem Sąd zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz powoda kwotę 8 809,94 zł.

Odsetki 54.

Powód wniósł o zasądzenie odsetek ustawowych za opóźnienie od kwoty należności głównej od dnia 1 sierpnia 2024 r. do dnia zapłaty oraz od kwoty skapitalizowanych odsetek ustawowych od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty.

55.

Mając na uwadze, że termin wymagalności i płatności każdej kwoty odszkodowania upływał 10 dnia miesiąca, a na dzień 31 lipca 2024 r. zadłużenie pozwanych obejmowało wymagalną kwotę odszkodowania w wysokości 8 647,46 zł, powód mógł domagać się zasądzenia na podstawie art. 481 § 1 k.c. odsetek ustawowych za opóźnienie od tej kwoty, od dnia następnego tj. od dnia 1 sierpnia 2024 r. W momencie wniesienia pozwu (17 czerwca 2025 r.) niewątpliwie także kwota 162,48 zł stanowiąca należne skapitalizowane odsetki ustawowe naliczone od kwoty należności głównej była już wymagalna i przeterminowana, w związku z czym powód mógł także od tej kwoty domagać się odsetek ustawowych za opóźnienie na podstawie art. 482 k.c.

Koszty postępowania 56.

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania oparto na art. 100 zd. 1 k.p.c. Powód wygrał w ok. 88% (8 809,94/ 9 928,57) i poniósł koszty procesu w kwocie 2 300 zł, na którą składała się opłata od pozwu (500 zł) oraz koszty zastępstwa procesowego pełnomocnika powoda będącego radcą prawnym (1 800 zł – na podstawie § 2 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych). Pozwani nie ponieśli żadnych kosztów, których zwrotu mogliby się domagać od powoda (koszty zastępstwa procesowego są należne stronie tylko gdy jest reprezentowana przez adwokata lub radcę prawnego – art. 98 § 3 k.p.c.). Dlatego Sąd zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powoda 88% z kwoty 2 300 zł, tj. 2 040 zł powiększoną o odsetki ustawowe za opóźnienie (art. 98 § 1 1 ).

Zarządzenia: