(1), publ: LEX) Wykazanie wiedzy kupującego o wadzie obciąża sprzedawcę. W praktyce będzie ono możliwe przede wszystkim wtedy, gdy jeszcze przed zawarciem umowy sam sprzedawca poinformował bezpośrednio kupującego o brakach rzeczy i udokumentował tę czynność w jakikolwiek sposób. Trafnie wskazuje R. Trzaskowski ( vide: Komentarz do 557 k.c. red. J. Gudowski, Warszawa 2017, publ. Lex), że sprzedawca odpowiada także za takie wady, które kupujący mógł dostrzec przy dołożeniu zwyczajnej staranności (J. Skąpski (w:) System..., t. III, cz. 2, red. S. Grzybowski, s. 122; zob. też wyrok SN z dnia 29 czerwca 2000 r., V CKN 66/00, LEX nr (...), w którym wskazano, że pogląd, iż nabywca „wie o wadzie” także wtedy, gdy nie zauważył jej w chwili zawarcia umowy na skutek własnego niedbalstwa, nie ma oparcia w przepisach kodeksu cywilnego, ponieważ brak w nim uzależnienia odpowiedzialności z tytułu rękojmi sprzedaży od tego, czy wada ma charakter jawny; aby nastąpiło zwolnienie sprzedawcy od odpowiedzialności z rękojmi, kupujący musi wiedzieć o wadzie i nie podlega badaniu kwestia, czy powinien był wiedzieć np. dlatego, że wada rzeczy była jawna; na gruncie kodeksu cywilnego nie ma znaczenia podział na wady jawne i ukryte; wyrok SN z dnia 16 lutego 2005 r., IV CK 546/04, LEX nr (...), w którym wskazano, że zwolnienie z odpowiedzialności przewidziane w art. 557 dotyczy tylko sytuacji, gdy kupujący wiedział o wadzie, nie wystarczy zaś uznanie, że mógł i powinien wadę zauważyć). Co więcej, odpowiada nawet za wady, które kupujący mógł z łatwością zauważyć ( tak: E. Łętowska, Prawo umów konsumenckich, Warszawa 2002, s. 398; E. Habryń-Chojnacka (w:) Kodeks cywilny, t. II, Komentarz. Art. 450–1088, red. M. Gutowski, Warszawa 2016, komentarz do art. 557, nb 2). Odnosząc powyższe rozważania do stanu faktycznego sprawy, bezsporne było pomiędzy stronami, że przedmiotem zawartej w dniu 27 września 2023 roku umowy sprzedaży była nieruchomość lokalowa o powierzchni 42,76 m 2, podczas gdy zarówno na etapie postępowania przetargowego, jak i w samej umowie sprzedaży, powierzchnia lokalu została zawyżona o 5 m 2. Owa niezgodność rzeczy sprzedanej z umową stanowi wadę fizyczną w rozumieniu art.

(2). Nie sposób pominąć przy tym, że stroną składającą oświadczenie był przedstawiciel władzy publicznej, z działalnością której łączy się zaufanie i zawierzenie starannego działania i prawdziwości składanych oświadczeń. Takim zaufaniem posłużyła się także Notariusz sporządzająca akt. Drugą stroną postępowania przetargowego, a następnie umowy sprzedaży, były natomiast postronne osoby fizyczne, posiadające przymiot konsumenta, u których owo zaufanie do organu Gminy, oraz do staranności notariusza, miało prawo zminimalizować podejrzenie istnienia jakiegokolwiek błędu. Błąd co do faktycznej powierzchni lokalu mieszkalnego wynosił ponad 10% całkowitej powierzchni i wydaje się oczywistym, że nie można go ująć w granicach błędu statystycznego, nieistotnego dla warunków transakcyjnych w szczególności dla ceny sprzedaży. Jak wskazał powód, przy ocenie atrakcyjności oferty sprzedaży kierował się przede wszystkim ceną za metr kwadratowy, porównując przy tym inne oferty lokalnego (...) rynku nieruchomości. Z zeznań świadka H. F. wynika, że podczas oględzin nieruchomości padały pytania o powierzchnię lokalu i zapewnienie ze strony urzędnika o ponad 47 m 2 (świadek E. Ż. nie zaprzeczyła zasłaniając się niepamięcią). Skoro zainteresowani nabyciem lokalu pytali o jego powierzchnię na etapie przedkontraktowym, to nie sposób przyjąć, jak chce tego pozwana, że okoliczność ta nie miała dla nich żadnego znaczenia. Kryterium cenowe powszechnie zresztą uznawane jest za wskaźnik o fundamentalnym znaczeniu dla oceny atrakcyjności oferty. Z uwagi na różnorodność metrażu lokali powszechnie podaje się nie tylko ogólną cenę lokalu, ale również odpowiadającą jej cenę metra kwadratowego, która może pełnić funkcję wskaźnika. Dlatego Sąd nie ma jakiejkolwiek wątpliwości, że wyobrażenie o ilości metrów kwadratowych sprzedawanego lokalu mogła mieć znaczenie przy podjęciu przez powodów decyzji o jego nabyciu. Z dotychczasowych rozważań wynika jednoznacznie, że nieruchomość sprzedana powodom dotknięta była wadą polegającą na ponad 10 % mniejszej powierzchni lokalu mieszkalnego aniżeli wynikałoby to z zapewnienia sprzedawcy. Nadto powodowie konsekwentnie przeczyli wiedzy o tej wadzie, pozwana nie wykazała forsowanej przez siebie tezy przeciwnej, a w ocenie Sądu oczywistym jest, że skoro dysponujący wszystkimi dokumentami urzędniczka oraz Wójt pozwanej Gminy, nie zorientowali się o wadzie, to tym bardziej rodzice powodów nie byli w stanie się zorientować. Próbowali jednakże kwestię tę ustalić kierując pytanie do przedstawiciela sprzedawcy, na które uzyskali błędną odpowiedź. Bezspornym ostatecznie było również to, że wartość rynkowa nieruchomości wynosi 85 167 zł, natomiast cena wywoławcza ustalona została jednostronnie przez Wójta G. K. na poziomie 100 000 zł, tj o 14 833 zł więcej aniżeli jej wartość rynkowa. Jak przyznał Wójt G. K. oraz świadek E. Ż., cena wywoławcza odpowiada najczęściej sumie wartości rynkowej sprzedawanego majątku oraz kosztów przeprowadzenia postępowania przetargowego. W tym przypadku koszt wyceny nieruchomości i ogłoszeń o sprzedaży wynosił ok. 1 000 zł. W tej sytuacji powodowie jako kupujący byli uprawnieni do skorzystania z jednego z uprawnień, jakie gwarantuje im art. 560 § 1 k.c. W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że oświadczenie o obniżeniu ceny nie wymaga formy szczególnej, ale zważywszy na jego charakter jako prawo kształtujący i wynikający zeń skutek, powinno być złożone w taki sposób, aby nie nasuwało żadnych wątpliwości. Ponadto oświadczenie to jako oświadczenie woli, aby mogło wywołać skutek prawny musi pochodzić od osoby, która takie oświadczenie mogła złożyć czyli kupującego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w K. z dnia 5 marca 2009 r., V ACa 484/08, LEX nr (...)). Dodatkowo, w świetle przepisów art. 568 § 2 i 3 k.c., powinno być ono złożone przed upływem roku licząc od dnia stwierdzenia wady. Pozwany zarzucił, że pełnomocnicy powodów działali bez umocowania do złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny, a nadto że kierowana korespondencja w sprawie obniżenia ceny nie wskazywała konkretnie z jakiego przepisu korzystają oraz na którą podstawę się powołują. W ocenie Sądu zarzuty te również nie zasługują na uwzględnienie. W orzecznictwie podnosi się, że pełnomocnictwo w znaczeniu materialnoprawnym, opierające się na oświadczeniu reprezentowanego (art. 96 in fine k.c.), może być udzielone w dowolnej formie z wyjątkami wskazanymi w art. 99 k.c., które nie odnoszą się jednak do oświadczenia o obniżeniu ceny sprzedaży), w sposób wyraźny bądź dorozumiany (por. wyrok SN z 20.10.2004r., I CK 204/04 czy wyrok SN z 12.10.2007r., V CSK 171/07), a ponadto oświadczenie o udzieleniu pełnomocnictwa, jak każde oświadczenie woli, podlega wykładni na podstawie art. 65 k.c. – co do zakresu, czasu trwania i skutków umocowania ( por. wyrok SN z 25.09.2019r., III CSK 189/17 ). Jak stanowi zaś art. 65 k.c., oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje (§ 1), przy czym w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu ( § 2 k.c. ). Wprawdzie art. 65 § 2 k.c. odnosi się wprost do umów, jednak uznaje się, że reguły z niego wynikające są aktualna w odniesieniu do wszystkich oświadczeń woli składanych indywidualnie innej osobie ( por. np. uchwałę SN z 11.09.1997r., III CZP 39/97, publ. OSNC 1997/12/191 ). Jest to uzasadnione w tym sensie, że zawsze zgodne rozumienie znaczenia oświadczenia woli przez składającego oświadczenie i jego odbiorcę ma prymat nad dosłownym jego znaczeniem, a cel może mieć istotne znaczenie dla wykładni każdej czynności. W tym aspekcie należy wskazać, że z treści pełnomocnictwa z 28 sierpnia 2023 r. (nr rep: (...) – k. 67-69) wynika w sposób nie budzący wątpliwości nawet pozwanej, umocowanie każdego z pełnomocników powodów do złożenia oświadczenia o nabyciu prawa własności na warunkach przez nich określonych. Wynika również umocowanie do składania wszelkich oświadczeń z tym związanych oraz związanych ze wszelkimi czynnościami, jakie do realizacji tego pełnomocnictwa okażą się konieczne i niezbędne (pkt 4). Dokonując analizy treści pełnomocnictwa przez pryzmat przepisu art. 65 k.c. stwierdzić należy, że wolą mocodawców było jak najszersze umocowanie każdego z pełnomocników do dokonywania wszelkich czynności prawnych oraz składania oświadczeń woli związanych z nabyciem lokalu w procedurze przetargowej na warunkach przez siebie określonych. Oświadczenie o skorzystaniu z uprawnienia rękojmi do obniżenia ceny kształtuje stosunek prawny pomiędzy sprzedawcą, a kupującym w ramach zawartej umowy sprzedaży. Skoro każdy z pełnomocników był umocowany do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości na warunkach przez siebie ustalonych, to tym samym był umocowany do oświadczenia o odmiennym uksztaltowaniu własnego świadczenia wobec następczo ujawnionej wady fizycznej rzeczy sprzedanej. Niezależnie od tego powodowie potwierdzili pismem z 11 września 2024 r. (k.104) umocowanie pełnomocników H. F. i W. F. do złożenia oświadczenia materialnoprawnego o obniżeniu ceny w ramach roszczenia z tytułu rękojmi. Wobec tego stwierdzić należy skuteczność złożonego przez pełnomocników oświadczenia o obniżeniu ceny. Z kolei co do samej treści złożonego oświadczenia w ocenie Sądu jest ona jasna, i nastręcza trudności interpretacyjnych w zakresie ustalenia woli składających je osób. Oświadczenie zostało złożone w piśmie z 13 grudnia 2023 r., a następnie powtórzone w piśmie z 8 stycznia 2024 r. Przy ich ocenie nie można tracić z pola widzenia braku wykształcenia prawnego po stronie pełnomocników nabywców, przez co oczekiwanie pełnomocnika pozwanej należy uznać za zbyt restrykcyjne. Pomimo, że pełnomocnik faktycznie nie użyła jednoznacznego oświadczenia „obniżam cenę nabycia lokalu”, jakiego oczekuje obecnie pełnomocnik pozwanej, to jednak z całości okoliczności sprawy wyraźnie wynika zarówno skorzystanie z tego uprawnienia w ramach rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej, wynika wada stanowiąca podstawę skorzystania z uprawnienia, jak również kwota, o jaką obniżenie ceny następuje. Świadczą o tym przywołania konkretnych przepisów wskazujących na to uprawnienie (art. 556,