I C 626/13

Sygn. akt I C 626/13 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 17 grudnia 2014 r. Sąd Okręgowy w Opolu I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący SSO Magdalena Domińczyk-Trzciańska Protokolant: sekr. sądowy Paulina Lebedyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 grudnia 2014 r. w O. sprawy z powództwa P. J. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) budynku przy ul. (...) w O. o zapłatę I. zasądza od strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) budynku przy ul. (...) w O. na rzecz powoda P. J. kwotę 452.352,74 zł (czterysta pięćdziesiąt dwa tysiące trzysta pięćdziesiąt dwa złote siedemdziesiąt cztery grosze) z ustawowymi odsetkami od dnia 7 czerwca 2013r. do dnia zapłaty, II. w pozostałej części powództwo oddala, III. zasądza od powoda P. J. na rzecz strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) budynku przy ul. (...) w O. kwotę 1.152,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, IV. nakazuje ściągnąć od powoda P. J. na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Opolu kwotę 5.177,88 zł tytułem wydatków w sprawie, V. nakazuje ściągnąć od strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) budynku przy ul. (...) w O. na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Opolu kwotę 1.749,50 zł tytułem wydatków w sprawie. Na oryginale właściwy podpis Za zgodność: Sygn. akt I ACa 675/18 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 25 stycznia 2019 r. Sąd Apelacyjny we Wrocławiu I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSA Lidia Mazurkiewicz-Morgut (spr.) Sędziowie: SSA Iwona Biedroń SSA Jolanta Solarz Protokolant: Roksana Krawczyk po rozpoznaniu w dniu 16 stycznia 2019 r. we Wrocławiu na rozprawie sprawy z powództwa P. J. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) budynku przy ul. (...) w O. o zapłatę na skutek apelacji obu stron od wyroku Sądu Okręgowego w Opolu z dnia 17 grudnia 2014 r. sygn. akt I C 626/13

1. zmienia zaskarżony wyrok w punkcie I w ten sposób, że oddala powództwo ponad zasądzoną nim kwotę 451.392,74 (czterysta pięćdziesiąt jeden tysięcy trzysta dziewięćdziesiąt dwa 74/100) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 26 listopada 2013 r. do dnia zapłaty; zmienia go także w punkcie III w ten sposób, że zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 945,28 zł zwrotu kosztów procesu oraz w pkt V poprzez jego uchylenie;
2. oddala obie apelacje w pozostałym zakresie;
3. znosi koszty postępowania apelacyjnego i kasacyjnego pomiędzy stronami;
4. nakazuje ściągnąć z zasądzonego w punkcie
5. roszczenia na rzecz Skarbu Państwa: Sądu Okręgowego w Opolu kwotę 2.035,62 zł i Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu kwotę 1351,21 zł brakujących kosztów sądowych;
6. nakazuje stronie pozwanej aby uiściła na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu kwotę 978,47 zł brakujących kosztów sądowych. Na oryginale właściwe podpisy za zgodność: Sygn. akt IC 626/13 UZASADNIENIE P. J. w pozwie przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej budynku nr (...) przy ul. (...) w O. wniósł o zasądzenie od pozwanej 1 058 981zł z ustawowymi odsetkami od dnia 7.06.2013r. do dnia zapłaty, tytułem zwrotu poczynionych przez niego nakładów na nieruchomość pozwanej, w zakresie w jakim doszło do wzrostu wartości nieruchomości. W uzasadnieniu podniósł, że w dniu 15.12.2009r. zawarł z pozwaną umowę na podstawie której zobowiązał się m.in. do wykonania adaptacji strychu i docieplenia budynku, zaś pozwana zobowiązała się do sprzedaży zaadaptowanej części nieruchomości za cenę 200zł/m
7. Przy zawarciu umowy powód wpłacił pozwanej 40 000zł zaliczki na zakup lokali. Powód podkreślił, że w wyniku przebudowy strychu powstało 6 odrębnych lokali mieszkalnych, że wyremontował i ocieplił dach, zatem poczynił znaczne nakłady zwiększające wartość budynku licząc na to, że nabędzie lokale po preferencyjnej cenie, jednakże pozwana nie była zainteresowana wykonaniem umowy, a w marcu 2013r. zmieniła zamki w wyremontowanych przez niego lokalach. Jednocześnie pozwana odmówiła zawarcia umowy przeniesienia własności. W toku procesu powód twierdził również, że pozwana wzbogaciła się nie tylko o wartość nakładów, ale również o różnicę pomiędzy wartością nieruchomości przed wykonaniem prac, a jej wartością po zakończeniu prac. Pozwana zaoszczędziła również kwoty, które musiałaby wydatkować na materiały i robociznę, gdyby samodzielnie chciała dokonać takiej adaptacji strychu. Skoro pozwana nie wywiązała się z umowy, to powinna zapłacić za wykonaną usługę, tj. jego marżę jako wykonawcy i wynagrodzenie za robociznę. Pozwana wniosła o oddalenie powództwa przyznając okoliczności dotyczące zawarcia umowy z dnia 15.12.2009r. i podnosząc, że powód od początku miał problemy z realizacją adaptacji, z którą opóźniał się, dlatego pozwana naliczała mu karę umowną w wysokości 800zł miesięcznie, jak również że nie wpłacił zaliczki w terminie, dlatego pozwana musiała ponaglać go wezwaniami do zapłaty. W związku z opóźnieniem adaptacji strony nie zawarły umowy przyrzeczonej. Wszelkie roszczenia powoda wynikające z umowy przedwstępnej, która miała być wykonana do 30.06.2011r. uległy przedawnieniu. Pozwana przyznała, że ulepszenia dokonane przez powoda zwiększyły wartość nieruchomości, ale zakwestionowała podaną przez niego kwotę jako zawyżoną. Pozwana zakwestionowała powództwo zarówno co do zasady jak i co do kwoty roszczenia i jednocześnie zgłosiła zarzut potrącenia na kwotę 35 941,73zł na którą składają się: - 6 400zł - kary umowne, - 5 157,26zł – odsetki za opóźnienie w zapłacie zaliczki określonej w umowie przedwstępnej, - 16 300,68zł – opłaty za korzystanie z c.o. wraz z ustawowymi odsetkami za okres od 1.12.2010r. do 31.05.2011r. oraz od 1.10.2011r. do 29.02.2012r., - 320,03zł – opłaty za zużytą energię elektryczną wraz z ustawowymi odsetkami za okres od 30.11.2011r. - 7 763,76zł tytułem kar umownych za okres od marca do sierpnia 2012r. i koszty centralnego ogrzewania za okres od marca do kwietnia 2012r. Pozwana zgłosiła do potrącenia także kwotę 1 914,64zł za korzystanie z centralnego ogrzewania oraz 567,67zł tytułem zapłaty za konieczność zabezpieczenia wadliwie wykonanej lukarny przez powoda oraz kwoty 369zł tytułem konieczności poniesienia kosztów wykonania operatu faktycznych obmiarów i rzutów pomieszczeń, kwoty 642,24zł za wykonanie opinii kominiarskiej. Ostatecznie w piśmie procesowym z dnia 6.06.2014r. pozwana zgłosiła zarzut potrącenia na kwotę 85 479,95zł: - 35 941,73zł + 1 914,64zł – jak w odpowiedzi na pozew - 567,65zł - za zabezpieczenie lukarny folią, - 642,24zł – opinia kominiarska, - 369zł – wykonanie obmiarów lokali, - 1 217,70zł – inwentaryzacja pomieszczeń, - 4 035,96zł – dobudowa przewodów kominowych, - 3 791,03zł – naprawa lukarny w klatce B - 37 000zł koszty naprawy dalszych 5 lukarn, które pozwana dopiero poniesie W piśmie procesowym z dnia 6.10.2014r. pozwana podniosła zarzut przedawnienia roszczeń powoda na podstawie art. 229 §1 i art. 230 kc, gdyż roszczenia powoda przedawniły się po upływie roku od dnia ponownego przejęcia władztwa na nimi przez Wspólnotę. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Uchwałą (...)Wspólnota wyraziła zgodę na: - zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej – strychu na lokale mieszkalne, - przebudowę strychu przez powoda oraz na adaptację powstałych w wyniku tej przebudowy pomieszczeń na cele mieszkalne, - ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego powstałego w wyniku przebudowy strychu oraz na jego sprzedaż powodowi za cenę 200zł/m 2 uzyskanej powierzchni netto. dowód: uchwała (...)– k. 20 W dniu 15.12.2009r. strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży, na mocy której zarząd pozwanej zobowiązał się sprzedać powodowi część nieruchomości wspólnej budynku przy ul. (...) w O., tj. cały strych o orientacyjnej powierzchni 300m 2 za 200zł/m 2 uzyskanej powierzchni netto. Powód zobowiązał się kupić tę nieruchomość i przekształcić w odrębne lokale mieszkalne. Powód zobowiązał się dokonać adaptacji strychu do 30.06.2011r. W przypadku zawinionego przez siebie niedotrzymania tego terminu powód miał płacić karę umowną w wysokości 800zł miesięcznie na fundusz remontowy Wspólnoty. Powód zobowiązał się również do wpłaty na fundusz remontowy Wspólnoty 40 000zł zaliczki – do dnia 31.03.2010r. na podstawie faktury wystawionej przez Wspólnotę, a pozostałą kwotę do dnia spisania notarialnego aktu kupna – sprzedaży, nie później niż do 30.06.2011r. dowód: umowa przedwstępna sprzedaży z 15.12.2009r. – k. 19 Powód od początku miał świadomość, że nie dotrzyma terminu oddania robót do 30.06.2011r. Ustalone w umowie kary umowne miały rekompensować czynsz utracony przez pozwaną. Powód akceptował takie rozwiązanie, ale nie zapłacił kary umownej, gdyż czekał na wezwanie od Wspólnoty. dowód: zeznania powoda – zapis e-protokołu rozprawy z 3.12.2014r. Wynikiem nakładów powoda na nieruchomości wspólnej powstało sześć lokali mieszkalnych w stanie wykończeniowym, tzw. deweloperskim. Z uwagi na przeprowadzoną adaptację poddasza na cele mieszkaniowe, zmieniono geometrię dachu poprzez podniesienie części połaci dachowych i dobudowanie lukarn. Zabudowano również okna dachowe. Na podstawie badania rynku lokalnego powiększonego do terenu całego województwa nie ustalono transakcji powierzchniami strychowymi niezaadaptowanymi na lokale mieszkalne. Przy ustalaniu wartości nakładów stosuje się dwie metody, które wymagają ustalenia wartości rynkowej lub odtworzeniowej (kosztowej) nieruchomości. Wartość rzeczywista (odtworzeniowa) strychu przed jego adaptacją wynosiła 230 169,99zł, wartość nakładów poczynionych przez powoda, wyliczona wg metody kosztowej, wyniosła 433 990zł netto (468 710zł brutto). Wartość rzeczywista (odtworzeniowa) całej nieruchomości, po adaptacji wyniosła 1 293 816,72zł. Wartość nakładów poczynionych przez powoda uwzględnia koszty za sporządzenie projektu, organizacji budowy, przeróbki dachu, nakłady na instalacje centralnego ogrzewania i elektryczną wg cen obowiązujących w 2014r. Nakłady na ocieplenie (styropianem) i deskowanie lukarn ustalono wg rozwiązań projektowych. Wartość rynkowa lokali mieszkalnych istniejących już wcześniej w budynku wyniosła 805 070zł. Nakłady poczynione przez powoda spowodowały wzrost wartości rynkowej całej nieruchomości i kwotę 527 320zł, która odpowiada wartości rynkowej powstałych lokali. dowód: opinia biegłego z zakresu budownictwa i szacowania nieruchomości wraz z załącznikami – k. 100-316 wraz z opinią uzupełniającą i załącznikami – k. 353-372 oraz zeznania biegłego – zapis e-protokołu rozprawy z 3.12.2014r. Pismem z dnia 3.12.2010r. pozwana wezwała powoda do zapłaty 40 000zł do dnia 20.12.2010r. dowód: wezwanie z 3.12.2010r. – k. 48 Pismem z dnia 18.10.2011r. dotychczasowy zarządca Wspólnoty - Przedsiębiorstwo (...) Sp. z o.o. w A. poinformował powoda, że pozwana wzywa go do zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 30.11.2011r. pismo (...) z 18.10.2011r. – k. 336 – bezsporne Pismem z dnia 7.03.2012r. pozwana wezwała powoda do zapłaty 28 177,97zł wraz z ustawowymi odsetkami, na które składały się: - 6 400zł kary umownej z tytułu niedotrzymania terminu realizacji adaptacji strychu za okres od 1.07.2011r. do 29.02.2011r., - 16 300,68zł opłaty za korzystanie z centralnego ogrzewania w okresie od 1.12.2010r. do 31.05.2011.r. i od 1.10.2011r. do 29.02.2012r., - 320,03zł opłaty za zużytą energię elektryczną w zajmowanym pomieszczeniu za okres do dnia 30.11.2011r. - 5 157,26zł tytułem odsetek za opóźnienie w zapłacie zaliczki w wysokości 40 000zł dowód: wezwanie z 7.03.2012r. – k. 50-51 Pismem z dnia 14.09.2012r. pozwana poinformowała powoda, że z powodu niedotrzymania przez niego terminu zawarcia umowy definitywnej, umowa przedwstępna sprzedaży z dnia 15.12.2009r. wygasła. Pozwana wezwała również powoda do zapłaty 28 177,97zł – tak jak w wezwaniu z 7.03.2012r. i dodatkowo 7 763,76zł – tak jak w nocie obciążeniowej z 12.09.2012r., tj.: - 4 800zł – z tytułu użytkowania części wspólnej nieruchomości (strychu) za okres marzec- sierpień 2012r., - 2 963,76zł – z tytułu kosztów centralnego ogrzewania w użytkowanej części nieruchomości wspólnej (strychu) za okres marzec-kwiecień 2012r. dowód: pismo pozwanej z 14.09.2012r. – k. 53, nota księgowa z 12.09.2012r. – k. 54, dowód nadania – k. 55 Pismem z dnia 7.06.2013r. powód wezwał Wspólnotę do zapłaty 1 058 981zł – w terminie 7 dni. Na kwotę tę składały się: - 1 018 981zł tytułem nakładów poczynionych na nieruchomość Wspólnoty; kwota ta stanowiła szacunkowy przychód powoda obejmujący poniesione przez niego koszty związane z przygotowaniem dokumentacji, nadzorem nad inwestycją, zakupem i dostawą materiałów budowlanych, sprzętu, robocizny oraz spodziewany zysk powoda, - 40 000zł tytułem wpłaconej zaliczki. dowód: operat szacunkowy przygotowany na zlecenie powoda – k. 24-31, wezwanie do zapłaty z dnia 7.06.2013r. – k. 32 W lutym 2010r. lub 2011r. doszło do zmiany zarządu Wspólnoty. W dniu 1.07.2012r. administrowanie Wspólnotą powierzono nowemu zarządcy. We wrześniu 2012r. zarządca i zarząd dokonali oględzin prac wykonanych przez powoda i wymienili zamki w drzwiach uniemożliwiając powodowi wejście do wybudowanych pomieszczeń. Powód dowiedział się o tym dopiero w styczniu 2013r. Powód kontaktował się tylko z dotychczasowym zarządcą - Przedsiębiorstwem (...) Sp. z o.o. w A., przekazał mu klucze do lokali i dokumentację budowalną. Powód zaprzestał regularnych prac w czerwcu 2010r. Powód nie reagował na próby kontaktu nowego zarządcy i zarządu. Pozwana kilkukrotnie bezskutecznie próbowała telefonicznie ustalić spotkanie z powodem. Nie podejmowała pisemnych prób ugodowego załatwienia sporu. Do spotkania stron doszło tylko raz, na początku 2012r., ale nie podjęto wówczas żadnych decyzji wiążących strony. W styczniu 2013r. powód zawezwał pozwaną do próby ugodowej, która nie przyniosła skutku, podobnie jak kolejna próba. W 2013r. pozwana podjęła kroki celem wyodrębnienia zaadaptowanych lokali. W tym celu musiała na swój koszt dobudować przewody kominowe, gdyż inaczej nie uzyskaliby zaświadczenia o samodzielności lokali. Wspólnota musiała również poprawić wykonanie lukarn ponieważ przeczekały i zalewały inne mieszkania. Powód nie zapłacił kar umownych. dowód: zeznania świadka D. K., powoda i A. H. – za stronę pozwaną – zapis e-protokołu rozprawy z 3.12.2014r. Sąd zważył co następuje: Powództwo częściowo zasługuje na uwzględnienie. Powód początkowo dochodził zwrotu nakładów poniesionych na nieruchomość, dopiero w toku postępowania zmienił żądanie argumentując, że domaga się zwrotu nakładów oraz utraconych korzyści, gdyż pozwana wzbogaciła się nie tylko o wartość nakładów, ale również o różnicę pomiędzy wartością nieruchomości przed wykonaniem prac, a jej wartością po zakończeniu prac. Pozwana zaoszczędziła również kwoty, które musiałaby wydatkować na materiały i robociznę, gdyby samodzielnie chciała dokonać takiej adaptacji strychu. Pozwana nie zaprzeczyła, że powód dokonał nakładów na jej nieruchomość, jednakże zarzucała, że od początku miał problemy z jej realizacją, opóźniał się w wykonaniu przedmiotu umowy. Pozwana dwukrotnie podniosła również zarzut przedawnienia, początkowo argumentując że wszelkie roszczenia powoda wynikające z umowy przedwstępnej, która miała być wykonana do 30.06.2011r. uległy przedawnieniu, natomiast w piśmie procesowym z dnia 6.10.2014r. pozwana podniosła zarzut przedawnienia roszczeń powoda na podstawie art. 229 §1 i art. 230 kc, gdyż roszczenia powoda przedawniły się po upływie roku od dnia ponownego przejęcia władztwa na nimi przez Wspólnotę. Pozwana w toku postępowania konsekwentnie wnosiła o oddalenie powództwa. W ocenie Sądu podstawę prawną roszczenia powoda stanowi art. 405 kc, zgodnie z którym kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Bezspornym było, że strony nie zawarły umowy przyrzeczonej określonej w przedwstępnej umowie kupna-sprzedaży z dnia 15.12.2009r. Strony nie określiły precyzyjnie terminu, do którego miała być zawarta umowa przyrzeczona. Informację taką można jedynie wywnioskować z §3 pkt. 7 umowy, tj. że datą zawarcia umowy przyrzeczonej miał być 30.06.2011r. Gdyby jednak uznać, że strony nie ustaliły tego terminu, to za taki moment można uznać, datę wskazaną w piśmie pozwanej z dnia 18.10.2011r., reprezentowanej przez ówczesnego zarządcę, tj. 30.11.2011r. Zdaniem Sądu jednak, datą zawarcia był dzień 30.06.2011r., gdyż wskazuje na to treść umowy i wola stron. Ustalenie daty, w której strony miały zawrzeć umowę przyrzeczoną jest istotne, gdyż zgodnie z art. 390 §3 kc roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Skoro datą do zawarcia umowy miał być dzień 30.06.2011r., to roszczenie związane z umową przedawniło się w dniu 1.07.2012r. W tej sytuacji powód może dochodzić jedynie zwrotu nakładów na nieruchomość pozwanej, ale tylko na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, gdyż pozwana bez żadnej podstawy prawnej zajęła należące do niego mienie. Przywołany art. 405 kc nie przewiduje rekompensaty za utracone korzyści, dlatego roszczenie powoda w tej części podlegało oddaleniu. Powód nie przedstawił dokumentacji potwierdzającej wartość nakładów (paragonów, faktur, rachunków), dlatego Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego celem ustalenia tej okoliczności. Przedłożona przez biegłego opinia była logiczna, rzetelna i wiarygodna. dlatego Sąd przyjął jej wnioski za własne. Biegły także przekonywująco odpowiedział na zastrzeżenia powoda. W sprawie było bezspornym, że w dacie oględzin przez biegłego, lokale na strychu, zostały w całości wybudowane przez powoda. Biegły zastosował do ustalenia metodę odtworzeniową i rynkową, z której wynika, że wartość nakładów poczynionych przez powoda, wyliczona wg metody kosztowej, wyniosła 433 990zł netto (468 710zł brutto). Wartość rzeczywista (odtworzeniowa) całej nieruchomości, po adaptacji wynosiła 1 293 816,72zł. Z kolei wartość rzeczywista (odtworzeniowa) strychu przed jego adaptacją wynosiła 230 169,99zł. W obliczeniach tych biegły uwzględnił koszty za sporządzenie projektu, organizacji budowy, przeróbki dachu, nakłady na instalacje centralnego ogrzewania i elektryczną wg cen obowiązujących w 2014r. Nakłady na ocieplenie (styropianem) i deskowanie lukarn ustalono wg rozwiązań projektowych. Od wartości odtworzeniowej nieruchomości należy odróżnić wartość rynkową, która nie jest tożsama z pojęciem wartości rzeczywistych nakładów, a niejako ich konsekwencją, gdyż roboty budowlane wykonane przez powoda, zwiększyły wartość ekonomiczną strychu, co przekłada się na wzrost wartości rynkowej całego obiektu i jego elementów. Tym samym wartość nakładów (433 990zł netto) nie odpowiada rynkowej wartości wybudowanych lokali (527 320zł). Pozwana dochodziła ustalenia, że wartość nakładów to wartość rynkowa (527 320zł) pomniejszona o wartość odtworzeniową strychu (230 169,99zł) co było nieprawidłowym sposobem liczenia, gdyż nie można dowolnie porównywać wartości rynkowej i odtworzeniowej. Na podstawie opinii biegłego Sąd ustalił, że powód dokonał nakładów w wysokości 433 990zł netto, tj. 468 710zł brutto i jest to należna mu kwota. Sąd nie uwzględnił zgłoszonego kolejnego zarzutu przedawnienia, gdyż z zeznań świadka D. K. i A. H. – za stronę pozwaną, wynika, że pozwana przejęła sporne lokale we wrześniu 2012r., jednakże powód dowiedział się o tym dopiero w styczniu 2013r. i od tej daty należałoby liczyć termin przedawnienia podniesiony przez pozwaną, który upłynąłby dopiero w styczniu 2014r., tj. po wszczęciu sprawy przez powoda. Podniesiony przez pozwaną termin przedawnienia dotyczy jednak roszczeń określonych w wart. 224 i n. kc, a podstawą roszczenia powoda jest art. 405 kc, tak więc zarzut pozwanej nie zasługiwał na uwzględnienie. Pozwana zgłosiła skuteczny co do zasady zarzut potrącenia, który wykazała tylko częściowo, a mianowicie co do wysokości kar umownych za okres od lipca 2011r. do września 2012r. (14 x 800zł = 11 200zł), które to roszczenie pozwana zgłosiła powodowi pismem z 7.03.2012r. oraz co do odsetek od niezapłaconej zaliczki (40 000zł), tj. co do kwoty 5 177,88zł. Łącznie pozwana wykazała zarzut potrącenia co do kwoty 16 357,26zł. Pozwana nie wykazała by poniosła inne wydatki nadające się do potracenia. Żądane przez nią opłaty eksploatacyjne nie wynikają z żadnych rachunków. Jedynym dowodem na tę okoliczność, są wcześniejsze wezwania do zapłaty, które nie są miarodajnym dowodem do zweryfikowania zasadności żądania. Pozwana nie wykazała również pozostałych kosztów. Brak dowodu potwierdzającego koszty opinii kominiarskiej na kwotę 642,24zł, za inwentaryzację pomieszczeń (1 217,70zł), dobudowę przewodów kominowych ( 4 035,96zł) czy naprawę lukarny w klatce B ( 3 791,03zł). Żądania te są również niezasadne chociażby dlatego, że pozwana przejęła teren budowy (strych) bez udziału powoda, a więc pozbawiła go możliwości ustosunkowania się do ewentualnych usterek. Wątpliwości również budzi to, że pozwana tak długo zwlekała z naprawą usterek, co sugeruje że powstały one już po przejęciu lokali. Nie można również pominąć faktu, że roszczenie powoda dotyczy poczynionych przez niego nakładów co oznacza, że otrzyma pieniądze tylko za wykonane roboty, dlatego jeśli w chwili przejęcia strychu przez pozwaną część robót nie została wykonana (w tym naprawa ewentualnych usterek), to powód nie otrzyma za nie zwrotu, a tym samym pozwanej nie służy zarzut potrącenia za ich wykonanie. Takie roszczenie byłoby możliwe tylko gdyby pozwana dochodziła odszkodowania za nienależne wykonanie umowy, które to przepisy nie mają zastosowania w sprawie, gdyż po dniu 1.07.2012r. strony nie łączyła żadna umowa, na podstawie której pozwana mogłaby dochodzić wykonania zobowiązania. Pozwana, poza wezwaniem powoda do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie wzywała go do zakończenia budowy, nie zgłaszała tez żadnych zastrzeżeń co do prowadzonych przez niego robót, dlatego nie może nagle żądać zapłaty za prace, które wykonała ponad 12 miesięcy od chwili przejęcia lokali. W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd uznał, że pozwanej przysługuje zarzut potrącenia tylko co do kwoty 16 357,26zł, co po odjęciu od przysługującej powodowi kwoty 468 710zł (brutto), daje podstawę do zasądzenia na jego rzecz 452 352,74zł. Jako datę dla odsetek Sąd przyjął datę w której powód po raz pierwszy wezwał pozwaną do zapłaty spornej kwoty, tj. 7.06.2013r. Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie powołanych przepisów orzekł jak w sentencji. Orzeczenie o kosztach uzasadnia art. 100 kpc. Powód przegrał w 58%, a pozwana w 42%. Powód został częściowo zwolniony od kosztów sądowych, tj. każdorazowo od opłat i wydatków przekraczających 5 000zł. Użyte sformułowanie „każdorazowo” oznacza, że w ramach przegranej i uzyskanego zwolnienia powód ponosi opłaty sądowe za każdym razem kiedy wyniknie potrzeba ich opłacenia, czyli osobno dla opinii głównej ( 58% x 7 039,88zł) i opinii uzupełniającej (58% x 1 887,51zł), co łącznie daje 5 177,88zł. Z tego samego tytułu pozwana musi zapłacić 1 749,50zł (42% x 7 039,88zł + 42% x 1 887,51zł). Stosownie do przegranej strony powinny sobie zwrócić koszty zastępstwa procesowego: powód – 4 176zł (58% x 7 200zł), pozwana – 3 024zł (42% x 7 200zł), co po skompensowaniu (4 176zł – 3 024zł) daje kwotę 1 152zł, którą powód powinien zwrócić pozwanej. Na oryginale właściwy podpis Za zgodność: